Asjaõigus › Omandiasjad

ASJAOLUD; HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

2-11-11128 Hagiavalduse kohaselt Saare maakonnas X vallas K külas asub T kinnistu suurusega 13,61 ha, Kinnistu tekkis 16. märtsil 2010. a registriossa nr XXXXX kantud T kinnistu jagamise teel. Enne 16. märtsi 2010. a kuulus registriossa nr XXXX kantud T kinnistu, mille koosseisus oli ka katastriüksus XXXX XXXXX, R Kle.

2-11-11128 Hageja õigus vaidlusalust põldu vallata ja kasutada tuleneb 1. jaanuaril 2008. a R K ja tema vahel sõlmitud T kinnistu põldude rendilepingust. Pärast seda, kui lepingupooled olid leppinud kokku rendilepingu lõpetamises muude põldude osas, jäi leping kehtima 8,58 ha suuruse põllu osas, mis asub katastriüksusel xxxxxxxxxx. Rendilepingu tähtaeg ei ole möödunud ning seda ei ole erakorraliselt üles öeldud. Asjaolu, et katastriüksus, mille koosseisu vaidlusalune põld kuulub, on arvatud kinnistu jagamisel tekkinud uue kinnisasja koosseisu, ei mõjutanud kinnisasja reaalosaks oleva põllu kohta kehtinud rendilepingu kehtivust. Rendilepingu kehtivust ei mõjutanud ka see asjaolu, et alates 16. märtsist 2010. a kuulub kinnisasi kostjate ühisomandisse. Omandades kinnisasja, mille osa kohta oli sõlmitud rendileping, tekkisid kostjatel rendileandja õigused ja kohustused R K ja hageja vahel

2-11-11128 märtsist 2010. a üles öelnud, ei vasta tegelikkusele, kuid ei annaks ka tõesuse korral alust asuda seisukohale, et rendileping oli üles öeldud. Kostjad ei ole isegi mitte väitnud, et 3. jaanuariga 2010. a dateeritud avaldus oleks hagejale esitatud ehk et R K oleks rendilepingu hagejale VÕS § 195 lg-s 1 ja § 196 lg-s 1 sätestatud viisil üles öelnud. Kohtule esitatud ülesütlemisavaldust ei ole hagejale esitatud, ta ei ole seda varem näinud. Seega ei ole rendileandja R. K teinud hagejale rendilepingu ülesütlemisavaldust. Hageja lisab, et nimetatud avaldust ei olnud kostjad kuni 15. aprillini 2011. a esitanud ka PRIA-le, mida tõendab PRIA peadirektori nimetatud kuupäeva käskkiri nr 12-6/552, millega nõuti kostjate A talult tagasi vaidlusaluse põllu eest välja makstud ühtne pindalatoetus summas 694,11 eurot. Nimetatud käskkirja põhjendava osa lõpus on märgitud, et PRIA-l puuduvad andmed T kinnistu endise omaniku R K ja FIE A R vahel sõlmitud rendilepingu lõpetamise kohta vaidlusaluse 8,58 ha maa osas. Ka R. K ise on 11. märtsil 2011. a hagejaga sõlmitud kokkuleppes kinnitanud, et T kinnistu müügilepingu tegemise ajal 4. märtsil 2010. a oli 1. jaanuaril 2008. a sõlmitud põllumaade rendileping kehtiv 8,58 ha suuruse põllu osas – vt nimetatud kokkuleppe p 4. Põhjendamatu on kostjate seisukoht, et tuginedes VÕS § 110 lg-le 1 ja § 111 lg-le 1 oleks neil õigus keelduda rendilepingu objektiks oleva maatüki rentniku kasutusse andmisest ka rendilepingu kehtivuse korral, kuna hageja ei ole tasunud neile renti 2010. aasta eest. Eelmärgitud 11. märtsi 2011. a kokkuleppe punktis 3 on R. K ja hageja kinnitanud, et hüvitamaks R. K poolt hagejale tekitatud kahju, leppisid pooled 2010. a jaanuarikuus kokku, et rentnik A. R ei pea 1. jaanuaril 2008. a sõlmitud rendilepingu järgi maksma T kinnistu maa kasutamise eest renti kuni lepingu tähtaja lõpuni. Nimelt oli R. K andnud rendilepinguga A. Ru kasutusse antud maast 2009. aastal kostjate kasutusse 4,3 ha suuruse põllu T kinnistust, mille tõttu PRIA peadirektori 20. novembri 2009. a ja 29. jaanuari 2010.a käskkirjadega vähendati A. Rule määratud toetusi (karistuslikult) 16 940 krooni võrra ning lisaks jäi A. R ilma nimetatud põllult 2009. aastal arvestatud toetustest summas 8470 krooni – vt kokkuleppe p 3. Kohtuistungil jäi hageja nõude juurde.

KOSTJATE VASTUVÄITED

2-11-11128 talu registrikood) ning asjaolu, et ettevõtjat nimega FIE A R ei olnud rendilepingu sõlmimise ajal Äriregistris registreeritud, viitavad sellele, et Hageja (L talu) ei saanud olla hagiavaldusele lisatud rendilepingu pooleks. Kuna rentnikuna on märgitud A R - jättes kõrvale füüsilisest isikust ettevõtjana registreeringu ja selle tähistamise lühendiga FIE rentniku nime juures - leiavad Kostjad, et rentnikuks võis olla A R (ik xxxxxxxxxxx). Kuna nimena on selgesõnaliselt märgitud A R, ei pea Kostjad võimalikuks, et rendilepingu pooleks oli Hageja, so L talu (Lisa 2). Asjaolu, et rentnikuks oli A R (ik xxxxxxxxxxxx) füüsilise isikuna, mitte L talu, toetab ka Rendileandja R K’i poolt Kostjatele kinnisasja müügitehingul üle antud koopia rendilepingu ülesütlemise teatest (Lisa 3) ning Hageja enda poolt hagiavaldusele lisatud 28.06.2010.a kiri (hagiavalduse lisa 6). Eeltoodust tulenevalt sai Hageja poolt esitatud rendilepingu järgi olla rentnikuks FIE A R (regxxxxxxx) või A R (ik xxxxxxxxxx), mitte aga Hageja, so L talu. Kostjad on eeltoodust lähtuvalt seisukohal, et Hageja ei ole olnud kohtule esitatud rendilepingu pooleks, seega ei ole Hagejal õigust ega võimalust nõuda maatükile valduse taastamist ja edaspidisest valduse rikkumisest hoidumist Hagejal ei ole kõnealuse maatüki valdamise õigust kunagi olnudki. Kostjad omandasid 04. märtsil 2010.a. R K (Müüja) ja Kostjate vahel sõlmitud hoonestamata kinnistu müügilepinguga (Lisa 4) 13,61 ha suuruse T kinnistu. Kinnisasja müügilepingu punktides 4.2 ja 4.4 kinnitas müüja R K, et ta ei ole teinud tehingud, millega kaasneksid kolmandate isikute õigused müügilepingu esemeks olevale kinnistule ning et kolmandatel isikutel puuduvad mistahes kinnisasja puudutavad valdus- ja kasutamisõigused. Müüja on Kostjaid informeerinud, et hagiavaldusele lisatud rendileping on rentniku poolt rendi tasumata jätmise tõttu üles öeldud ning lähtudes kokkulepitud etteteatamistähtajast (rendilepingu p. 6) lõpeb kinnisasja koormav rendileping 03. märtsil 2010.a.Seega, müüja ja Kostjate poolt kinnisasja müügitehingu tegemise päevaks, so 04.03.2010.a., oli rendileping lõppenud (siinkohal märgivad kostjad veelkord, et rendilepingu järgi ei olnud rentnikuks Hageja). Kinnisasja müügilepingu sõlmimisel andis R K Kostjatele koos kinnisasja puudutava dokumentatsiooniga üle ka Hageja poolt rendilepingu ülesütlemise avalduse koopia (Lisa 3). Ülesütlemise avaldusest nähtub, et rendilepingu ülesütlemise avaldus on tehtud 03. jaanuaril 2010.a. ning rendileping on üles öeldud alates 03. märts 2010.a. Kostjad on omandanud Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa numbriga xxxxxxxxxx ja katastritunnusega xxxxxxxxxxxxxxxxxx T kinnisasja ilma kolmandate isikute kinnisasja koormavate õigusteta. Hagiavaldusele lisatud rendilepingu punkti 4 kohaselt kohustus rentnik A R tasuma rendileandjale renti 7375 krooni ühe aasta eest. Kostjatele teadaolevalt ei ole A R nimetatud rendi tasumise kohustust täitnud ning sellest tulenevalt on rendileping lepingu p 6 alusel ennetähtaegselt üles öeldud (vt lisa 3). Kostjad kinnitavad, et 2010.a. aasta eest ei ole A R ega Hageja L talu rendilepingus ettenähtud renti Kostjatele tasunud. Seega, A R on teadlik rendilepingu lõppemisest ning on seetõttu jätnud rendi Kostjatele tasumata. VÕS § 110 lg 1 kohaselt võib võlgnik keelduda oma kohustuse täitmisest, kuni võlausaldaja on rahuldanud võlgniku sissenõutavaks muutunud nõude võlausaldaja vastu, kui see nõue ei ole piisavalt tagatud ning selle nõude ja võlgniku kohustuse vahel on piisav seos. Juhul, kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab (VÕS § 111 lg 1). Seega isegi juhul, kui Kostjatele müüdud kinnistu suhtes oleks kehtiv rendileping (selguse huvides – Kostjad on seisukohal, et hagiavaldusele lisatud rendileping on lõppenud 03.03.2010.a.), oleks Kostjatel õigus keelduda rendilepingu objektiks

2-11-11128 oleva maatüki rentniku kasutusse andmisest kuni sissenõutavaks muutunud renditasu maksmiseni. Kohtuistungil jäid kostjad oma vastuväidete juurde lisades, et R.K oli rendilepingu kostjate suhtes ülesöelnud. R.K ja kostjate vahel sõlmitud kinnistu võõrandamislepingus on kinnitus, et vaidlusalune kinnistu on kohustustest vaba. 11.03.2011 hageja ja R.K vahel sõlmitud kokkulepe ei ole kostjate jaoks siduv. Sel ajal ei saanud ka R.K müüdud kinnistu osas enam mingeid kokkuleppeid sõlmida, samuti rendilepingut muuta. TsÜS § 77 lg 3 kohaselt saab poolte kokkuleppega ettenähtud vormis tehtud tehingut muuta muus vormis üksnes siis, kui pooled on selles kokku leppinud. 01.01.2008.a. sõlmitud rendilepingu on pooled sõlminud kirjalikus vormis ning lepingu p. 11 kohaselt tehakse täiendused poolte kokkuleppel ja lisatakse lepingule. St, ka muudatused tehakse kirjalikus vormis ja lisatakse lepingule. Lepingule ei ole lisatud ühtegi poolte poolt tehtud kirjalikku muudatust.

KOHTU SEISUKOHT

2-11-11128 Kohus nõustub hagejaga selles, et põhjendamatu on kostjate seisukoht, et tuginedes VÕS § 110 lg-le 1 ja § 111 lg-le 1 oleks neil õigus keelduda rendilepingu objektiks oleva maatüki rentniku kasutusse andmisest ka rendilepingu kehtivuse korral, kuna hageja ei ole tasunud neile renti 2010. aasta eest. Eelmärgitud 11. märtsi 2011. a kokkuleppe /t.l. 52/ punktis 3 on R. K ja hageja kinnitanud, et hüvitamaks R. K poolt hagejale tekitatud kahju, leppisid pooled 2010. a jaanuarikuus kokku, et rentnik A. R ei pea 1. jaanuaril 2008. a sõlmitud rendilepingu järgi maksma T kinnistu maa kasutamise eest renti kuni lepingu tähtaja lõpuni. Nimelt oli R. K andnud rendilepinguga A. Ru kasutusse antud maast 2009. aastal kostjate kasutusse 4,3 ha suuruse põllu T kinnistust, mille tõttu PRIA peadirektori 20. novembri 2009. a ja 29. jaanuari 2010.a käskkirjadega vähendati A. Rule määratud toetusi (karistuslikult) 16 940 krooni võrra ning lisaks jäi A. R ilma nimetatud põllult 2009. aastal arvestatud toetustest summas 8470 krooni /kokkuleppe p 3/. Antud kokkulepet ei saa kohtu arvates käsitleda rendilepingu muudatusena ja seda ei ole hageja ka teinud. Omandades kinnisasja, mille osa kohta oli sõlmitud rendileping, tekkisid kostjatel rendileandja õigused ja kohustused R K ja hageja vahel 1. jaanuaril 2008. a sõlmitud rendilepingu järgi. VÕS § 339 järgi kohustub üks isik (rendileandja) andma teisele isikule (rentnikule) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rendilepingu eseme kasutamine eeldab selle valdamist. Seega peab rendileandja andma rendilepingu eseme rentniku valdusse ega tohi lepingu kehtivuse ajal rentniku valdust rikkuda ega ära võtta. Kui asja omanik võtab rendile antud asja valduse rentniku nõusolekuta seadusevastaselt ära, on tegemist omavoliga ning saadud valdus on omavoliline. See tuleneb VÕS §-st 339 ning AÕS § 40 lg-st 2. Viimasena nimetatud sätte kohaselt on omavoli valdaja nõusolekuta seadusevastaselt asja valduse rikkumine või valduse äravõtmine. Sel viisil saadud valdus on omavoliline. AÕS § 40 lg 1 kohaselt on valdus omavoli vastu seadusega kaitstud. AÕS § 45 lg 1 kohaselt on valdajal õigus nõuda valduse taastamist isikult, kes on nõudja suhtes omavoliline valdaja. Nõustuda tuleb hagejaga, et käesoleval juhul on kostjad vaidlusaluse põllu osas alates 29. juunist 2010. a hageja suhtes omavolilised valdajad. Nimetatud päeval haris kostja A. M ilma hageja nõusolekuta üles hageja külvi ning kostja M. M on hagejale kirjalikult teatanud, et edaspidi harivad kostjad kui kinnisasja omanikud põldu ise. Eeltoodud asjaolude tõttu on põhjendatud hageja nõue AÕS § 45 lg 1 alusel oma valduse taastamiseks X vallas K külas asuva T kinnistu reaalosaks oleva 8,58 ha suuruse põllu suhtes ning hagi tuleb rahuldada.

2-11-11128 TsMS § 173 lg 4 kohaselt menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. Eelneva alusel jätab kohus antud asjas hageja menetluskulud kostjate kanda.

Reena Undrest kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.