Täitmine › Sundenampakkumise kehtetuks tunnistamise hagi

Selgitused:

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

enampakkumisest teada

vaidluse kontekstis asjakohatu. Tegemist on hageja etteheidetega, mis puudutavad täitemenetluse läbiviimist täiteasjas 008/2008/6349 üldiselt, mitte täitemenetluse lubamatuks tunnistamise aluseks olla saavaid asjaolusid. Hagi seisukohalt asjakohatud etteheited täitemenetluse läbiviimise suhtes (näiteks väited, mis käsitlevad hageja teadmatust täitemenetluse läbiviimisest ja selle raames tehtud täitetoimingutest) kuuluvad lahendamisele TMS §-s 217 sätestatud korras kaebuse esitamisega kohtutäiturile; kohtusse on võimalik pöörduda üksnes pärast kohtutäituri poolt kaebuse lahendamist kohtutäituri otsuse vaidlustamisel. Kuivõrd kaebuse lahendamist kohtutäituri poolt eelnevalt ei ole toimunud, siis ei saa hageja kohustuslikust kohtueelsest menetlusest mööda minna ning asuda oma pretensioone vaidlusaluses asjas käsitlema. Enampakkumise olulisi tingimusi ei ole rikutud. Põhjendamatu on hageja avaldus selle kohta, et ta sai enampakkumisest teada Karilatsi PMÜ-lt ning kostjalt ei ole hagejale ühtegi menetlusdokumenti saanud. Täitmisteade ja kohtutäituri tasu otsus täiteasjas 008/2008/6349 on toimetatud nii sissenõudja poolt täitemenetluse algatamise avalduses nimetatud hageja aadressile kui ka hageja äriregistris registreeritud asukoha aadressile. Täitmisteate kättetoimetamise aktidelt nähtuvalt on mõlemal aadressil dokumente 2008. a. augustis (kulleri ja kohtutäituri poolt isiklikult) üritatud üle anda kahel korral ning erineval kellaajal ning selle ebaõnnestumisel on dokumendid jäetud postkasti. Täitmisteade on kätte toimetatud XXXXXXXXx postkasti panemisega. 29. oktoobril 2008. a. käis kohtutäitur XXXXX ja tuvastas, et dokumenti enam postkastis ei olnud. Kostja suhtles hageja seadusliku esindaja Lauri A telefoni teel, L. A kaudu oli hageja täitemenetlusest teadlik. Täitmisteade ning kohtutäituri tasu otsus on seega TsMS § 326 kohaselt hagejale kätte toimetatud. Täitetoimingutest on hagejat informeeritud posti teel kooskõlas TMS §-ga 10, enampakkumisteated on TMS § 153 nõuete kohaselt avaldatud ning hagiavaldusele lisatud saneerimisavalduses on märgitud, et hageja sai enampakkumisest teada Ametlike Teadaannete vahendusel. Hagiavaldusele on lisatud hageja 18. augusti 2010. a. avaldused täitemenetluse peatamiseks eesmärgiga vältida enampakkumise läbiviimist. Hageja tuleb osundatu põhjal lugeda enampakkumisest informeerituks ning hagiavalduses väidetu, et ta ei ole enampakkumise sisu kohta teadet saanud, ebaõigeks. Täiendavalt on enampakkumise kohta 26. juuli 2010. a. e-kirjadega teade edastatud hageja poolt kasutatud e-posti aadressile ja adv.A V ile, kes hageja poolt kostjale antud kinnituse kohaselt oli hageja esindajaks. Samuti on hageja olnud täitemenetluse läbiviimisest ja selle käigus tehtavatest täitetoimingutest (s. h. kinnistute arestimine ja nende enampakkumine) informeeritud kohtutäituri ja võlgniku vaheliste korduvate telefonivestluste tulemusena. Hageja väited, et täitemenetlus tuli talle üllatusena ja et talle ei antud võimalust kohustuse vabatahtlikuks täitmiseks, on asjakohatud ning ebaõiged. Täitemenetlus on algatatud hageja võlausaldaja avalduse alusel ning hageja võlausaldajast sissenõudja pole täitemenetluse läbiviimisel kordagi avaldanud, justkui aktsepteeriks ta hagejapoolsete kohustuste täitmata jätmist ning nagu puuduks täitemenetluse läbiviimiseks vajadus. Kui mõne võlausaldaja poolt hageja suhtes sundtäitmise algatamine isegi tuli hagejale üllatusena, siis ei oma see tähtsust enampakkumise läbiviimise õiguspärasuse suhtes. Kui hagejal oleks olnud võimalik kohustus 60.000 krooni vabatahtlikult täita, siis on mõistetamatu, miks hageja seda enne enampakkumist ei teinud. Sundtäitmisel oleva nõude vabatahtliku täitmise võimalus anti ka 15. mai 2008. a. täitmisteates, mis toimetati hagejale kätte 2008. a. augustis. Hageja saneerimisavalduse esitamine kinnitab pigem, et hagejal on makseraskused ning sundtäitmisel oleva nõude vabatahtlik täitmine ei olnud võimalik. Hageja väide, justkui ei oleks ta olnud teadlik, millise nõude sundtäitmine toimub, on vastuolus tema enda poolt avaldatuga, mille kohaselt tal oleks olnud võimalik sissenõudja nõue vabatahtlikult täita ning ta oleks sissenõudja kaudu kohtutäituri tegevusest teada saanud.

Nii sissenõudja kui hageja olid kinnistu arestimisest informeeritud, kuid kumbki neist ei ilmunud kinnistu arestimise juurde, seejuures oli hageja kohtutäiturile telefonivestluses kinnitanud, et ta ilmub arestimise juurde. Seetõttu ei saanud arestitava kinnistu hinna määramine toimuda sissenõudja ja hageja kokkuleppel, kuid see ei saa takistada vara arestimist ja vara hindamist arestimisel ning ka TMS § 74 lg. 4 sätestab, et kui vähemalt üks (võlgnik või sissenõudja) ei viibi arestimise juures, siis hindab vara kohtutäitur. Hageja ei ole kinnistu arestimist ning sellel arestimisel määratud hinda TMS § 74 lg. 7 kohaselt vaidlustanud. Väide astelpajumarjade müügimahu kohta sügisel on paljasõnaline. Asjakohatu on hageja väide, et kinnistusosakonnale pole kinnistusraamatusse keelumärke kandmiseks edastatud kinnisasja arestimise akti – kuivõrd täiteasjas 008/2008/6349 arestitud kinnistu suhtes oli kinnistusraamatusse võõrandamise keelumärge juba kantud, siis teist taolist märget sinna kanda ei ole võimalik. Hageja ei saa vaidlustada enampakkumist teiste enampakkumise juures viibinud isikute eest, nii on asjakohatud väited, mis seonduvad Karilatsi Põllumajandusühistu ja A L e õiguste rikkumisega. Enampakkumise suhtes selliste pretensioonide esitamiseks ei ole õigustatud ka A L , kuivõrd tema ei ole enampakkumise läbiviimise suhtes esitanud TMS § 92 kohaseid vastuväiteid ega saa nendele hiljem tugineda. Karilatsi PMÜ-l enampakkumisel pakkumiste tegemise mittelubamise põhjuseks ei olnud see, et nimetatu ei suutnud lühikese aja jooksul hankida kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse (KAOKS) kohast tõendit põllumajandusmaa omandamiseks esitatavatele nõuetele vastavuse kohta, vaid see, et Maksu- ja Tolliameti tõendist nähtuvalt ei vastanud Karilatsi PMÜ KAOKS § 2 lg. 2 p. 3 tingimusele. Kohtutäitur andis Karilatsi PMÜle võimaluse nõutava tõendi esitamiseks, millest tulenevalt viibis enampakkumine ligikaudu 45 minutit, kuid Maksu- ja Tolliametist faksiga saabunud tõendi kohaselt oli Karilatsi PMÜ põllumajandusliku tootmisega tegelenud 2007. a. ja 2008. a., kuid põllumajandusliku tootmisega tegelemist 2009. a. polnud tõendis märgitud. A L osales enampakkumisel Karilatsi PMÜ esindajana ning oli enampakkumise toimumise ajaks tasunud tagatisraha Karilatsi PMÜ eest. Nimetatu poolt pakkumiste tegemise takistuseks ei olnud aga pakkumiste tegemiseks soovi avaldamise kellaaeg, vaid see, et enampakkumine oli juba alanud ning enampakkumisel osalejad enampakkumise protokollis fikseeritud, samuti see, et A L e eest ei olnud tasutud enampakkumisel osalemiseks nõutud tagatisraha. Pangakaardiga maksmise avaldust A. L enampakkumisel ei teinud. Pangakaardiga maksmiseks puudub ka võimalus, kuna kohtutäituri büroos puudub makseterminal. Ei ole võimalik väita, et enampakkumisel Karilatsi PMÜ või A L e osalusel oleks pakkumised kasvanud sellisel määral, et kinnistu eest oleks tasumisele kuulunud vähemalt 730.000 krooni. Enampakkumisel tegi pakkumisi kaks isikut ja kinnistut ei müüdud alghinnaga. TMS ei sätesta, et põllumajandusmaa enampakkumise kohta avaldatav teade peaks sisaldama informatsiooni sellise maa omandamise suhtes kehtivate piirangute ja vajalike tõendite kohta. Seetõttu ei saa enampakkumise kuulutuses vajalike tõendite nimetamata jätmist käsitleda täitemenetluse nõuete rikkumisena, rääkimata enampakkumise tingimuste olulisest rikkumisest. Põllumajandusmaa omandamise piirangute ja nõuetele vastavuse tõendamise vajadus on üldteada asjaolu, millest eraldi informeerimine pole ka vajalik, nagu kinnitab enampakkumisel osalenud OÜ Farad Grupp ja OÜ Metsagrupp poolt nõuetekohaste tõendite esitamine. Foto avaldamise nõue interneti-kuulutuses oli täidetud. Kohtutäitur viibis kinnistul selle arestimise käigus ning tulenevalt hagejaga arestimise päeval peetud telefonivestlustest on hageja sellest asjaolust teadlik. Astelpaju kasvatamisega seotud isikud on kahtlemata teadlikud, millised füüsilised ja juriidilised isikud on nende konkurendid ja tegelevad sama põllumajanduskultuuri kasvatamisega. Seetõttu ei takistanud enampakkumise kuulutuses astelpajuistanduse olemasolu nimetamata jätmine taolistel isikutel enampakkumisel osalemist.

Äriregistri teabesüsteemist nähtuvalt on hagejal ja Karilatsi PMÜ-l üks ja sama e-postiaadress ([email protected]) ning pool hageja aktsiatest kuulub Lauri Aaspõllule, kellele kuulub Karilatsi PMÜ 98.000 krooni suurusest osamaksude summast 59.000 krooni suurune osamaks. Enampakkumise eesmärgiks on enampakkumise eseme võõrandamine, mitte võimaluse andmine enampakkumise eseme omandamise võimaluse loovutamiseks mõnele kolmandale isikule. Olukorras, kus enampakkumisel osaleja ei saa enampakkumise eset omandada, oleks tema poolt enampakkumisel pakkumiste tegemine enampakkumise omandamise võimalusega spekuleerimine, mis tekitaks segadust enampakkumise tulemuste osas ning oleks teiste enampakkumisel osalevate isikute suhte ebaõiglane. Parima pakkumise teinud isiku poolt õiguste loovutamist reguleeriv TMS § 91 lg. 3 räägib „ostja õiguste“ loovutamisest – enampakkumise eseme omandamiseks õigust mitteomaval isikul ostja õigused puuduvad. Seega tuleneb ka TMS § 91 lõikest 3, et enampakkumisel saavad osaleda üksnes isikud, kellel on õigus enampakkumise eset omandada. Viide Karilatsi PMÜ võimalusele loovutada õigused A L ele on asjakohatu. OÜ Metsagrupp märkis, et hageja väitel sai ta enampakkumisest teada 9 päeva enne selle toimumist, see oli aga piisav aeg, et tasuda võlg vabatahtlikult või leida selleks raha asjast huvitatud isikuga sõlmitava lepinguga. Marjade müügimahu prognoos ei saa anda alust hagi rahuldada, kui hageja ega ükski kolmas isik ei ole pidanud vajalikuks tasuda hageja võlga enne enampakkumist. Karilatsi PMÜ kui vastaval tegevusalal tegutsev ettevõtja pidi olema teadlik nõuetest, mis kehtivad taolise sihtotstarbega maa omandamisel. A. Lill ei olnud tasunud tagatisraha, seega ei ole tema enampakkumisele mittelubamine seaduserikkumine. Pangakaardi makse vastuvõtmine ei ole kohustuslik. Karilatsi PMÜ ei saanud osaleda enampakkumisel, seega on asjakohatu väide, nagu oleks ta võinud loovutada enampakkumise võitmisest tulenevad õigused A L ele. Enampakkumise teade avaldati väljaandes Ametlikud Teadaanded 26. juulil 2010. a., hageja väide üllatuslikust täitemenetlusest ei ole õige. Võimalus hankida enampakkumisel olnud kinnisasja omandamiseks vajalikud load enampakkumise järgselt, kuid enne omandi vastuvõtmist, ei oleks TMS § 93 lõiget 2 ja 931 lõiget 2 ning KAOKS § 4 lõikes 1 sätestatud tähtaega arvestades realiseeritav. Kostja OÜ Metsagrupp ühines ka kohtutäituri seisukohtadega. Esimese astme kohtu otsus

toimetatud täitmisteadet kätte isiklikult allkirja vastu. Enampakkumise olulisi tingimusi seaduses nimetatud ei ole. Arestitud asja hindamist reguleerib TMS § 74, mille lg. 1 kohaselt hinnatakse asi arestimisel ja asja hind märgitakse arestimisakti. Seda on tehtud. Sama paragrahvi lg. 3 kohaselt hinnatakse arestitud asjad võlgniku ja sissenõudja kokkuleppel. Sellist võlgniku ja sissenõudja kokkuleppel asja mittehindamist peab hageja üheks enampakkumise kehtetuks tunnistamise aluse komponendiks. Õige on OÜ Metsagrupp väide, et TMS § 102 alusel on võlgnikul õigus oma avalduse alusel ja sissenõudja nõusolekul ning kohtutäituri loal müüa arestitud asi kohtutäituri kontrolli all. Hageja ei ole väitnud ega tõendanud, et ta sellise avalduse esitas, et sissenõudja sellega nõustus ja kohtutäitur selleks loa andis. Kuna ei sissenõudja ega hageja (täitemenetluse võlgnik) ilmunud kinnisasja hindamisele, ei saanud tekkida küsimust hinna määramisest sissenõudja ja võlgniku kokkuleppel. Hageja oli hindamise läbiviimisest teadlik. See asjaolu on tõendatud tunnistaja S. T ütlustega. Tunnistaja kinnitas, et suhtles hageja seadusliku esindaja L. A telefoni teel päeval, mil läks maaklerina koos kohtutäituriga vaidlusalust kinnistut hindama. L. A lubas kohale tulla, kuid ei tulnud, saatis sõnumi kohtutäiturile kohale mittetulemise kohta vist. Pärast seda üritas tunnistaja Aa uuesti helistada, kuid telefoni vastu ei võetud. Arestimise tühisust reguleerib TMS § 55, mille kohaselt ei tulene arestimisest õiguslikke tagajärgi eelkõige juhul, kui puudub kehtiv täitedokument, võlgnikule ei ole toimetatud kätte täitmisteadet, vara arestis ebapädev isik või võlgnikku ei ole olulises osas teavitatud tema õigustest täitemenetluses ja see tõi kaasa tema õiguste rikkumise. Vara müümiseks peab vara olema eelnevalt arestitud, s. t. üles kirjutatud, hinnatud ja keelatud võlgnikul asja käsutamine. Kehtiva täitedokumendi puudumist ei ole hageja väitnud. Keelumärge vara käsutamiseks on kinnistusraamatusse kantud, seda asjaolu tõendab kinnistusraamatu väljatrükk. Keelumärge on sissekantud mitte seoses vaidlusaluse täitemenetlusega, vaid seoses teise täitemenetlusega AS-i Dagöplast kasuks. Seega on vara üles kirjutatud ja võlgnikul on keelatud vara käsutamine. Vaidlusaluses täitemenetluses arestis kohtutäitur vara 23. juuli 2010. a. aktiga. Akti on märgitud kõik kinnistusraamatusse kantud andmed vara kohta, s. h. käsutamise keelumärge AS-i Dagöplast kasuks. Vara hinnaks on aktis märgitud 178.500 krooni. Seega puuduvad TMS §-s 55 nimetatud arestimise tühisuse alused. Vara arestimisel määratud hinda saab vaidlustada TMS § 74 lõikes 7 sätestatud korras. Hageja seda võimalust ei kasutanud. Kooskõlas TMS § 145 lõikega 1 saadab kohtutäitur pärast kinnisasja arestimisakti koostamist viivitamata kinnistusosakonnale täitedokumendi ärakirja ja ühepoolse avalduse kinnisasja käsutamise keelumärke kandmiseks kinnistusraamatusse. Et kohtutäitur seda kavatses teha, nähtub arestimisaktist. Õige on kohtutäituri väide, et kuna käsutamise keelumärge oli kinnistusraamatusse seoses teise täiteasjaga juba kantud, ei oleks teist käsutamise keelumärget saadud kinnistusraamatusse kanda. Seetõttu puudus kohtutäituril kohustus kinnistusregistrile vastava taotluse esitamiseks. TMS § 148 lg. 1 alusel loetakse arestimine kehtivaks alates ajast, kui arestimisakt on võlgnikule kätte toimetatud, või ajast, kui kinnistusraamatusse kantakse keelumärge, kui see toimub enne akti võlgnikule kättetoimetamist. Vara arestimise akti ja teate enampakkumise toimumise kohta edastas kohtutäitur hagejale elektrooniliselt 26. juulil 2010. a. Samal päeval edastas kohtutäitur need dokumendid ka hageja esindajale. Enampakkumise teates, mis avaldati Ametlikes Teadaannetes 26. juulil 2010. a., on kirjas kinnisasja registriosa number; kinnisasja asukoht ja suurus; kinnistusraamatusse kantud kinnisasja omaniku nimi; kinnisasja koormavad kolmandate isikute väljaselgitatud õigused koos nende järjekohtadega ja muud kinnisomandi kitsendused; vara alghind; enampakkumise toimumise koht ja aeg; ettepanek isikutele teha enne enampakkumist kohtutäiturile teatavaks keelumärke kinnistusraamatusse kandmise ajaks sissekandmata õigused ja sissenõudja nõudmise korral need põhistada; tagatisraha maksmise nõue, selle suurus ja konto number, millele tagatisraha kanda; ostuhinna tasumise tingimused ja võimalus asjaga tutvuda. Seega

sisaldab enampakkumise teade kõiki TMS § 153 lõikes 1 sätestatud kohustuslikke andmeid. Hageja väide, et kohtutäitur ei avaldanud fotosid kinnisasjast, ei vasta tegelikkusele. Fotod avaldati, mis nähtub enampakkumisteate viimasest reast. Seega oli TMS § 84 lg. 21 kohtutäituri poolt täidetud. Fotodelt on näha, et kinnistul asub astelpaju istandik. TMS § 84 lg. 3 järgi tuli võlgnikule ja sissenõudjale enampakkumise kuulutuse sisust teatada vähemalt kümme päeva enne enampakkumist. Hagejale kui võlgnikule teatati enampakkumise kuulutuse sisust õigeaegselt – 26. juulil 2010. a. elektrooniliselt. Enampakkumine toimus 19. augustil 2010. a. Sellekohane teade avaldati Ametlikes Teadaannetes 26. juulil 2010. a. Mõlemad teated sisaldavad andmeid enampakkumise sisu kohta. A. L mittelubamine enampakkumisel osaleda ei ole vastuolus TMS-i sätetega. TMS § 83 lg. 2 kohaselt võis tagatisraha maksta kohtutäituri määratud kontole enne enampakkumise päeva või tasuda enampakkumise päeval enne konkreetse pakkumise tegemist sularahas või elektroonilise rahavahendiga või muu raha kohest laekumist kontrollida võimaldava vahendi abil. Suulisel enampakkumisel võib tasuda tagatisraha sularahas, kui tagatisraha suurus ei ületa 10.000 krooni. A. Lill ei olnud tagatisraha maksnud. TMS § 91 lg. 3, millele tugineb hageja esimene väide, sätestab, et kui parim pakkuja on loovutanud ostja õigused teisele isikule ja see isik võtab üle ka parimast pakkumisest tulenevad kohustused, siis esitatakse sellekohased avaldused kohtutäiturile suulise enampakkumise korraldamisel enampakkumise päeval ja elektroonilise enampakkumise korraldamisel enampakkumise lõppemise päevale järgneval tööpäeval. Sellist ostja õiguste loovutamist parima pakkuja poolt ei toimunud. Viidatud sättele tuginedes esitas hageja enampakkumise kehtetuks tunnistamise aluseks oleva väite seetõttu, et Karilatsi PMÜ-l ja A L el ei lubatud enampakkumisest osa võtta. Tunnistajana üle kuulatud S. Mogiljova ütluste kohaselt olid enampakkumisel osalejad vastu A. L enampakkumisel osalemisele füüsilise isikuna ning Karilatsi PMÜ-l võimaldati enampakkumisel vajalik tõend hankida, kuid saadud tõend ei võimaldanud tal enampakkumisel osaleda. Juhul, kui Karilatsi PMÜ ja A L e õigusi enampakkumisel rikuti, oleks neil olnud õigus enampakkumist vaidlustada. Hagejal puudub õiguslik alus teha seda nende eest. Karilatsi PMÜ mittelubamine enampakkumisele põhines Maksu- ja Tolliameti 19. augusti 2010. a. tõendil. Seega kohtutäituri süü Karilatsi PMÜ mittelubamisel osaleda enampakkumisel puudub. Apellatsioonkaebus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada. Menetluskulud palub hageja jätta kostjate kanda. Põhiseaduse (PS) § 32 näeb ette igakülgse kohtuliku kontrolli võimaluse omaniku nõusolekuta vara võõrandamise korral, s. h. ka täitemenetluses. PS kohaselt võib omaniku nõusolekuta omandit võõrandada õiglase hüvituse eest, seega peab seaduses sätestatud omaniku nõusolekuta omandi võõrandamise kord tagama sellise omandi võõrandamise õiglase hüvituse eest. Üldjuhul on õiglaseks hüvituseks asja harilik väärtus. Seega on asja võõrandamisel täitemenetluse käigus täituri ülesanne tagada asja võõrandamine õiglase hüvituse eest. Üldjuhul asja hariliku väärtuse kindlakstegemise üheks enamlevinud meetodiks on asja müük enampakkumisel. Seega on oluline, et enampakkumine viidaks läbi korrektselt ja võimalikult kasuandvamal viisil nii sissenõudjale kui ka võlgnikule. On ilmne, et võimalikult suur enampakkumisel osalevate pakkujate arv tingib ka asja hariliku väärtusega müügi ehk siis õiglase hüvituse sissenõudjale. Vaidlusalusel juhul ei võimaldanud kohtutäitur ebaseaduslikult kahel isikul enampakkumisel osaleda ja see tingis pakkujate vähesuse ning asja eest võimaliku ebaõiglase hüvituse. Enampakkumisel osalemise otsustamiseks on vajalik piisava info olemasolu müüdava asja kohta. Kohus leidis ebaõigesti, et kohtutäitur on avaldanud enampakkumisteates kõik seadusest tulenevad andmed. Tegemist on miinimumnõuetega ning PS-st tulenevatest

põhimõtetest lähtuvalt peab kohtutäitur avaldama ka muid andmeid, et oleks tagatud võimalikult õiglase hüvituse saamine, s. h. andmeid nii vara kohta kui ka lisanõuete kohta, mis enampakkumisel osalejal peavad olema. Kohtutäitur ei teavitanud enampakkumise teates kinnisasja olulisest lahutamatust osast – viljakandvast marjaistandusest (11.000 marjapuud), kui ka võimalikule ostjale sätestatud eritingimustest, mis tulenevad KAOKS-st. Maa-ameti kaardipildi avaldamine kinnistu kohta ei saa anda põhjalikku teavet kinnistu tegeliku väärtuse kohta (istanduse vanus, puude arv jne). Nii ei saanud vajalikku teavet pakkumise tegemiseks need isikud, kes sooviksid tegelda marjakasvatusega, kuid soovivad saada esimest saaki kohe, mitte alustada nullist ning saada esimene korralik saak 5 - 6 aasta pärast. Lisaks ei olnud võimalik isikutel, kes soovisid enampakkumisel osaleda, teada täiendavate nõuete või lubade vajalikkusest, et neid siis kas Maksu- ja Tolliametist või maavanemalt taotleda. Ebaõige on ka kahe enampakkumisel osaleda soovinud isiku enampakkumisele mittelubamine. Kahe võrra väiksem pakkujate arv kahandab oluliselt võimalust selgitada asja harilik väärtus ning seega saada võõrandamisel õiglast hüvitust. Karilatsi PMÜ mittelubamise põhjuseks oli tema mittevastavus KAOKS § 2 lg. 2 nõuetele, mille kohaselt võib maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja, mille kõlvikulises koosseisus on põllumajandusmaad 10 hektarit või rohkem, täiendavate tingimusteta omandada Eesti äriregistrisse või mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse kantud juriidiline isik, kes on tegelenud Eestis vähemalt kolm viimast majandusaastat Euroopa Ühenduse asutamislepingus I loetletud põllumajandustoodete tootmisega. Nii kohtutäitur kui ka maakohus on seadust valesti tõlgendanud. Osundatud norm sätestab kinnisasjad ja isikud, kes võivad piiranguteta kinnisasju omandada. Vastavalt TMS §-le 156 tekib omand enampakkumisel müüdud kinnisasjale enampakkumise akti alusel kinnistusraamatusse kande tegemisega. Seega on ebaõige seisukoht, nagu tuleneks seadusest nõue, et kohtutäitur peab kontrollima omandaja vastavust seaduse nõuetele enne enampakkumist: omandaja peab oma vastavust tõendava dokumendi või maavanema loa esitama hiljemalt enampakkumise akti esitamisel kinnistusregistrile. Tagatisraha tasumine on oma olemuselt üks alus enampakkumisel osalemise õiguse tekkimisel. Vastava õiguse loovutamiseks ei ole olemas mingeid piiranguid. Seega võib Karilatsi PMÜ loovutada tagatisraha maksmisest tuleneva õiguse A L ja ebaõige on arusaam, nagu ei oleks A L tagatisraha maksnud. Kohtutäitur on oluliselt rikkunud enampakkumise olulisi tingimusi, kuna rikkus oluliselt selle läbiviimise korda. KAOKS § 2 lg. 2 kohaselt, kui isik ei vasta sama paragrahvi lõikes 2 või 3 sätestatud nõuetele, võib ta omandada maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja, mille kõlvikulises koosseisus on põllumajandus- või metsamaad 10 hektarit või rohkem, üksnes maavanema loal. Seega isegi juhul, kui isik ei vasta osundatud normis sätestatud tingimustele, on tal sama paragrahvi lg. 4 alusel võimalus taotleda vastavat luba maavanemalt. KAOKS § 4 lg 1 kohaselt otsustab maavanem loa andmise 60 päeva jooksul nõuetekohase taotluse saamisest. Arvestades ka taotluse ettevalmistamiseks kuluvat aega, võib kogu menetlus aega võtta kuni 90 päeva. Kuna võimalikult suur enampakkumisel osalevate pakkujate arv tingib ka asja hariliku väärtusega müügi ehk siis õiglase hüvituse sissenõudjale, peab kohtutäitur ka kinnisasja enampakkumise korral ajaliselt tagama, et kõigil võimalikel osalejatel oleks võimalik enampakkumisel osaleda ja neil oleks vajalike lubade hankimiseks piisavalt aega. Kohtutäitur avaldas enampakkumisteate 26. juulil 2010. a., s. o. vähem kui 30 päeva enne enampakkumise läbiviimist. Seetõttu ei olnud võimalik ei Karilatsi PMÜ-l või teistel isikutel, kes ei vasta KAOKS § 2 lg. 2 tingimustele, mõistlike pingutuste korral luba taotleda ega ka saada. Selline rikkumine on enampakkumise kehtetuks tunnistamise aluseks. Hageja ei nõustu maakohtu seisukohaga, nagu oleks kohtutäitur avaldanud fotod kinnisasjast. Kohus viitab siin enampakkumise teate viimasele reale. Enampakkumise teate viimane rida - vaata lisaks: matikadak.auction.ee. Apellandile jääb arusaamatuks, kuidas

selline rida asendab fotosid kinnisasjast. Samas ei selgu kohtuotsusest, kas fotod üldse avaldati enne enampakkumist, kas need olid enampakkumisel oleva kinnistu kohta, kas need fotod olid asjakohased, s. t. võimaldasid anda põhjaliku teabe enampakkumisel oleva kinnistu kohta. TMS ning KAOKS on vastuolus PS-ga (§ 11 ja 32), kuna ei taga sundtäitmise käigus võõrandamise korral õiglast hüvitust. TMS alusel läbiviidav sundenampakkumisele tuleb teatud juhtudel kinnisasja omandamise kitsendamise seadusest piiranguid, mis ei taga õiglast hüvitust. KAOKS piirab oluliselt enampakkumisel osalejate arvu, seades seega ka ohtu õiglase hüvituse saamise. Hagejale jääb arusaamatuks, mis on need üldised huvid, mille alusel on vastavalt KAOKS-ile piiratud teatud kinnisasjade omandamine, kas need piirangud on vajalikud ning ei moonuta õiguste ja vabaduste olemust. Vastustajate seisukoht Kohtutäitur vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et maakohtu otsus on õige ja piisavalt motiveeritud, apellatsioonkaebus ei anna alust seda tühistada. Vaidlustatud otsus tuleb kooskõlas TsMS § 657 lg. 1 punktiga 1 jätta muutmata. Kolleegium järgib maakohtu otsuse põhjendusi ja vastavuses TsMS § 654 lõikega 6 ei korda neid. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium, et apellant ei ole apellatsioonimenetluses tuginenud taolistele enampakkumise oluliste tingimuste rikkumisele, mis vastavalt TMS § 223 lõikele 1 võiksid anda alust enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks. Nii ei olegi apellant väitnud, nagu oleks vara müüdud isikule, kellel ei olnud õigust seda osta, või nagu oleks enampakkumine toimunud tühise arestimise alusel. Apellatsioonkaebuses on apellant seoses enampakkumise tingimustega väitnud, et info müüdava asja kohta ei olnud piisav, et arusaamatu on, kas avaldati ka müüdava kinnisasja foto, et enampakkumisteade oleks tulnud avaldada mitte vähem kui 90 päeva enne enampakkumise toimumist ning et täitur keelas ebaõigesti kahel enampakkumisel osaleda soovinud isikul sellel osaleda. Apellandi väitel on selle tulemusena võimalik, et hüvitus kinnisasja eest on ebaõiglane. Kolleegium apellandi väidetega ei nõustu. Maakohus tuvastas, et enampakkumise teade sisaldas kõiki TMS § 153 lõikes 1 ettenähtud andmeid. Selles osas ei ole ka apellant maakohtu otsust vaidlustanud. Nõustuda ei saa aga apellandiga, nagu saaks enampakkumise oluliste tingimuste rikkumiseks pidada seda, et enampakkumise teade ei sisaldanud täiendavaid andmeid, mis kinnisasja paremal viisil oleksid kirjeldanud (kinnistul asub astelpajuistandik), või KAOKS § 2 lõikes 2 sätestatud piiranguid, mille avaldamist apellant oluliseks peab. Pealegi sisaldas enampakkumisteade (tl. 8) kohtutäituri kontaktandmeid, nii et igal huvilisel oli soovi korral võimalik andmeid täpsustada. Enampakkumisteatel viimaseks reaks, millele maakohus on oma otsuses viidanud, on vaidlusalust enampakkumist korraldanud kohtutäituri internetilehekülg, kus üleval enampakkumisele minevate kinnistute fotod. Apellant ei ole põhjendanud, miks ei olnud see tema arvates piisav. Apellandi käsitlus sellest, nagu peaks KAOKS-i sätetest tulenevalt enampakkumise kuulutuse avaldamise ja enampakkumise toimumise vahele jääma vähemalt 90 päeva, on meelevaldne ja ka vastuolus TMS § 153 lg. 2 lausega 1, mille kohaselt see ajavahemik peab olema vähemalt 15 päeva, kui kohus ei määra teisiti. Vaidlusalusel juhul ei ole kohus määranud teisiti. Nõustuda ei saa apellatsioonkaebuses esitatud väitega, nagu oleks enampakkumisel õigus osaleda ka isikutel, kellel seaduse kohaselt puudub õigus enampakkumise eset omandada, sest see ei oleks kooskõlas enampakkumise eesmärgiga.

Nõustuda saab apellandiga, et tagatisraha maksnud isik võib selle loovutada teisele isikule, apellant ei ole aga põhjendanud ega tõendanud, et Karilatsi PMÜ oleks seda ka faktiliselt teinud. Peale selle on isikutel, kelle õigusi seoses enampakkumise läbiviimisega on rikutud, endil õigus pöörduda oma õiguste kaitseks kohtusse, Karilatsi PMÜ ja A L ei ole seda aga teinud. Teiste isikute õiguste kaitseks võib isik kohtusse pöörduda üksnes seaduses ettenähtud juhtudel (TsMS § 3 lg. 2), apellandile niisugust õigust seadusest ei tulene. Mis võõrandatud kinnisasja eest saadava hüvituse õiglust puudutab, siis on tegemist uute väidetega, mida apellant maakohtus ei ole esitanud. Apellant ei ole kaebuses vastavalt TsMS § 652 lg. 4 lausele 1 põhjendanud taolise uue väite apellatsiooniastmes esitamise lubatavust kooskõlas sama paragrahvi lõikega 3, osundatud paragrahvi lg. 4 lause 2 kohaselt tuleb see väide jätta tähelepanuta. Et maakohtus ei esitanud apellant ka väidet TMS ja KAOKS vastuolu kohta põhiseadusega, siis ei olnud maakohtul võimalik sellele väitele otsuses vastata. Kolleegium apellandi väitega nende seaduste põhiseadusevastasuse kohta ei nõustu. Apellant ei olegi kaebuses põhjendanud, millised nimetatud seaduste konkreetsed normid ja millisel põhjendusel tema arusaamise kohaselt on PS-ga vastuolus; põhiseadusevastasuse kohta esitatud üldsõnalise väite on apellant rajanud vaid oma arusaamisele sellest, et see, kas enampakkumisel võõrandatava asja eest saadud hüvitis on õiglane, sõltub enampakkumisel osalenud isikute arvust, millistes üldistes huvides aga on sätestatud piirangud, mis ei võimalda osaleda kõigil soovijail, jäävad talle arusaamatuks. Kolleegium leiab, et taolised väited iseenesest ei anna alust väitele seaduste põhiseadusevastasuse kohta. Esmalt ei ole vaidluse all olnud faktilisi asjaolusid, mis üldse võimaldaksid teha mingeid järeldusi enampakkumisel saadud hinna õigluse kohta. Lisaks sellele hinnatakse asi TMS § 74 lg. 1 kohaselt arestimisel, kusjuures hind märgitakse arestimisakti, sama paragrahvi lg. 5 kohaselt lähtub kohtutäitur asja hindamisel selle harilikust väärtusest, arvestades muu hulgas asja koormavaid kolmandate isikute õigusi ja nende võimalikku lõppemist, lg. 7 kohaselt võivad aga võlgnik ja sissenõudja kohtutäituri määratud hinna kohtutäiturile esitatava kaebusega vaidlustada. Seega on seaduses ette nähtud regulatsioon asja hariliku väärtuse kindlakstegemiseks, sealhulgas on võlgnikule antud võimalus hinda kohtus vaidlustada. Vaidlusaluses asjas ei ole apellant seda võimalust kasutanud. Riigikohus on lahendites 3-2-1-69-11, 3-2-1-25-05 ja 3-2-1-84-04 leidnud, et kui asja arestimisel määratud hinda ei ole enne enampakkumise kehtetuks tunnistamise hagi esitamist vaidlustatud, ei saa hinna ebaõigsusele hagimenetluses tugineda. Nii ei ole ka sellest tulenevalt apellandil võimalust tugineda vaidlusaluses asjas väitele hinna ebaõiglusest, et aga hinda puudutavad seadusesätted ei kuulu vaidlusaluses asjas kohaldamisele, siis ei ole kohus selles asjas õigustatud kontrollima ka nende põhiseadusele vastavust. Siiski peab kolleegium meelevaldseks ka apellandi käsitlust sellest, nagu oleneks hind enampakkumisel osalejate arvust selliselt, et suurema arvuga osalejate puhul on ka hind alati kõrgem. Lisaks eespooltoodule ei ole hageja suunanud hagi kõigi vaidlusaluse õigussuhte osaliste vastu, sest kostjana ei ole kaasatud sissenõudjat, kelle nõude rahuldamiseks enampakkumine on toimunud (vt. Riigikohtu lahend 3-2-1-69-11). Siiski ei ole sel asjaolul määravat tähendust, sest hagi jääb sisulistel põhjustel niikuinii rahuldamata. Et apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, tuleb apellatsioonimenetluse menetluskulud TsMS § 171 lg. 1 alusel jätta apellandi kanda.

Margo Klaar

Ele Liiv

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.