Täitmine › Muud täitmisasjad

Kassatsioonkaebuse Riigikohtusse võib menetlusosaline esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

kahjuliku tehingu. Müügitehingu sõlmimise ajaks, 4. veebruariks 2010, oli hageja juba kostja I võlausaldaja ning tal oli kostja vastu sissenõutavaks muutnud nõue summas 887 761,44 krooni. Kostja I vähendas sihilikult temale kuuluvat vara eesmärgiga hoida hageja ees kohustuse täitmisest kõrvale. Tähelepanuta tuleb jätta kostja II väited nn kiirmüügihinnast, kuna seda terminit ei tunne ei seadus ega kinnisvarahindajate kutsealane juhis

MAAKOHTU LAHEND

Maakohus leidis, et lisaks lihtsale väärtuste omavahelisele aritmeetilisele võrdlemisele, tuleb arvestada veel kolme aspekti: 1) asjaolu, et ekspert ei ole kinnistu vääruse hindamisel arvestanud seda koormanud hüpoteeki; 2) eksperdi enda märkust selle kohta, et arvestades hinnatava objekti omapära (endine laudahoone, mille võimalike ostjate hulk on väga piiratud) ja paiknemist passiivse kinnisvaraturu piirkonnas võib eksperthinnangu täpsuseks pidada +/- 20%; 3) müügi asjaolusid, eelkõige müügiperioodi pikkust. Maakohus leidis, et hüpoteek, mis on seatud juba sissenõutavaks muutunud kohustuse tagamiseks, vähendab kinnistu väärtust. Asjas kogutud tõenditest selgus, et müüdud kinnistule oli seatud hüpoteek OÜ Laenukeskus kasuks ja tagatavaks kohustuseks oli OÜ Laenukeskus ja R.V. i vahel 30. oktoobril 2009 sõlmitud lepingust (II kd t lk 23-25) tulenev kohustus tagastada OÜ-le Laenukeskus 28. novembriks 2009 laenusumma ja intress kokku 107 000 krooni. Järelpärimisel on OÜ Laenukeskus esindaja vastanud, et kinnistu müügist saadud summade arvel kustutati laenulepingujärgsed kohutused: põhivõlg 100 000 krooni, intress 7000 krooni ja viivis 27 750 krooni (II kd t lk 9-10). Kinnistu ostu-müügilepingus p 4.2.1 nähtub, et müügihinnast tasuti 134 750 kr hüpoteegipidajale OÜ-le Laenukeskus, selgitusega „OÜ Abiteenindus laenukohustuse täitmine“ ja p 3.2. kohaselt hüpoteegipidaja nõue müüja, OÜ Abiteenindus vastu oli just 134 750 krooni (I kd t lk 49-55). Seega oli hüpoteek kinnistu väärtust ka reaalselt (mitte vaid hüpoteetiliselt) vähendav, sest nõue, mida sellega tagati, oli sissenõutav ja ulatus juba peaaegu kinnistu väärtuseni. Arvestades müügihinna ja eksperdi pool määratud turuhinna vahet ja eksperdi märkust, et tema poolt määratud turuhinna täpsuseks on +/- 20%, ei olegi müügihinna ja määratud turuväärtuse vahe kuigi suur (arvestades, et hind võibki olla 20% hinnatust madalam). Kostja II poolt antud ütluste kohaselt oli kostja I juhatuse liige R.V. otsinud paremaid pakkumisi. Kuna neid ei tulnud, otsustas ta müüa kinnistu kostjale II, sest see oli parim pakkumine, mis ta antud ajahetkel sai. R.V. oli tegelenud kinnistu müügi või täiendava laenu saamisega umbes kuu aega. Arvestama peab eksperdi poolt aktis märgitud asjaolu, et lao- ja tootmishoonete turg on väiksemates linnades ja maapiirkondades passiivse iseloomuga, ning et suur osa ülevaatuse kuupäevaga pakkumises olevatest objektidest olid suure tõenäosusega pakkumises ka tehingu tegemise aja seisuga ning, et Jõgevamaa lao- ja tootmispindade turul on pakkumiste arv oluliselt kasvanud, kuid samaaegselt on oluliselt langenud soovitud müügi- ja üürihinnad (akt lk 12, 18). Ekspert ei ole hinnangu andmisel arvestanud müügiperioodi pikkust. Maakohus pidas arvestades eksperdi seisukohti kostja II ütlusi müügihinna ja oma tahte kujunemise kohta usaldusväärseks ja nii hüpoteek kui müügiprotsess võisid kohtu hinnangul viia selleni, et kinnistu hind kujuneski alla selle turuhinna, mida ekspert keskmisena esile tõi. Samas jäi hind eksperdi poolt märgitud kõikumise (+/- 20%) lähedale. Kostja II on andnud ütlusi oma tahte kujunemise kohta osta kinnistu just selle hinnaga ja millised olid teised tingimused, mis mõjutasid teda tehingut tegema. Ütlustest selgub üheselt, et tal oli soov omandada kinnistu ostu-müügi lepinguga. Teise lepingupoole, OÜ Abiteenindus tahet ei ole menetluse käigus õnnestunud välja selgitada. VÕS § 29 lg 4 kohaselt tuleb siis, kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendada lepingut nii nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Maakohus leidis, et kui leping sõlmitakse notari juures, ostja tasub kinnistu eest üsna suure summa ja müüja on nõus selle hinnaga kinnistu müüma ning tehakse ka vastavad omaniku kanded kinnistusraamatus, on mõistliku isiku arusaamise kohaselt poolte tahe suunatud ostumüügilepingu sõlmimisele. Hageja on rõhutanud asjaolu, et kuna kinnistu müügihind oli alla turuväärtuse, on tegemist osaliselt kinkega. Maakohus leidis, et kui tehingut ei saa osadeks jagada, tuleb hinnata võimaliku kinke proportsiooni. Arvestades käesolevalt kinnistu hinna ja väärtuse vahet ja kohtu poolt eelnevalt käsitletud asjaolusid, mis võisid väärtust mõjutada pigem madalamaks

eksperdi poolt hinnatust, ei ole võimaliku kinke osa kogu tehingu väärtusesse selline, et annaks aluse nimetada kogu tehingut kinke iseloomuga tehinguks. Kohtu hinnangul ei näita kinnistu müügihinnast kõrgemat väärtust ka asjaolud, et müüja, kostja I ise ostis kinnistu 4 kuud varem 240 000 krooni (15339 eurot) eest ning et kostja II proovis kinnistut 2010 mais müüa hinnaga 650 000 krooni (41 543 eurot). Ekspert on toonud välja ka varasemad tehingud sama kinnistuga (arvamuse lk 17), millest nähtub, et näiteks 2009 augustis, s.o veel 2 kuud enne kui kostja I omandas kinnistu hinnaga 240 000 krooni, on seda müüdud hinnaga 3835 eurot, s.o 60 000 krooni. Sama hinnaga müüdi kinnistut ka 2008 novembris. Ka kostja II on kinnistu müügihinda oluliselt vähendanud – ekspertiisi tegemise aja seisuga on vaidlusalune kinnistu müügis hinnaga 17 575 eurot. Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus, et kostjate vahel 4. veebruaril 2010 sõlmitud kinnistu ostu-müügi- ja asjaõiguslepingul ei ole kinke iseloomu. Kuna erinormis TMS § 189 sätestatud tehingu tagasivõitmise eeldused ei olnud maakohtu arvates täidetud, kontrollis kohus ka tagasivõitmise üldaluste esinemist TMS §-st 188 tulenevalt. Kohus leidis, et poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kinnistu müügitehing tehti kuus kuud enne täitemenetluse alustamist (TMS § 188 lg 2). Kohus leidis, et nimetatud säte püstitab vaid eelduse, s.t ei anna sissenõudjale automaatselt nõude rahuldamise alust, vaid pöörab ümber tõendamiskoormise. Kui vastavalt TsMS § 230 lg 1 peab kumbki pool tõendama hagimenetluses neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, siis TMS § 188 lg 2 alusel ei pea hageja tõendama, et vaidlustatud tehingu teine pool teadis või pidi teadma, et tehing kahjustab teise võlausaldaja huvisid. Nimetatud teadmist või teadma pidamist eeldatakse ja vastupidist peab tõendama tehingu pool. Kostja II kohtule antud ütluste kohaselt teadis ta vaid kostja I väidetavast kohustusest OÜ-le Laenukeskus. Muid tõendeid kostja esitanud ei ole. Viru Maakohtu 4. mai 2010 otsuse kirjeldavast osast nähtub, et hagi on kohtule kostja I vastu esitatud 25. jaanuaril 2010, s.o enne kinnistu müügilepingu sõlmimist. Kohtu hinnangul oli kostjal II vajaliku hoolsuse korral võimalus teada saada, et müüja, kostja I vastu on esitatud nõudeid, s.t et on olemas ka teised võlausaldajad. Samas ei ole alust eeldada, et tehing kahjustab teiste võlausaldajate huve. Nimelt eeldades, et kostja II tehingut tehes teadis kahest võlausaldajast, kellel mõlemal on nõue kostja I vastu, oli tal alus järeldada, et OÜ Laenukeskus nõue kuulub hüpoteegi tõttu rahuldamisele esimeses järjekorras. Hageja nõue ei ole millegagi tagatud, kokku oli lepitud vaid leppetrahv, samas kui müüdav kinnistu tagas laenulepingust tulenevat kohustust. Kinnisasja müügist saadud tulemi jaotamise järjekorda käsitleb TMS § 174. Arvestades eksperdi poolt määratud kinnistu turuväärtust, hüpoteegiga tagatud nõude suurust 2010 veebruaris (ligi 135 000 krooni) ja asjaolu, et nõude täitmisega viivitamisel nõue suurenes viiviste võrra ja et hüpoteegi summaks oli 200 000 krooni, samuti eeldatavaid täitekulusid, on vähe tõenäoline, et hagejal oleks olnud võimalik kinnistu müügist saada oma nõude täitmist. Nimetatud asjaolusid (sissenõutavaks muutunud laenusummat, hüpoteeki kui tagatist ja hüpoteegi summat) teades võis kostja II järeldada, et tagatud nõude täitmisel vabaneb müüja oma kohustusest, s.t kohustusest, mis nagunii tulnuks täita esimeses järjekorras. Maakohus leidis, et tehing ei kahjustanud teiste võlausaldajate, s.h hageja huve. Taastades tehingueelse olukorra ja asudes täitma mõlemat kohtule teada olevat kostja I selleks ajaks sissenõutavaks muutnud nõuet, olnuks tulemus ikkagi sarnane käesolevaga - OÜ Laenukeskus saaks hüpoteegi kaudu oma nõude täidetud, kuid hageja nõue jääks suure tõenäosusega endiselt täitmata. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED RINGKONNAKOHTUS

hagi ja mõista menetluskulud välja vastaspoolelt. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) oli vaidlusalune müügitehing osaliselt kinke iseloomuga, kuna müügihinna ja eksperthinnanguga tuvastatud väärtuse vahe oli 25,44%. Maakohus asus ekslikult seisukohale, et lisaks ekspertiisiaktis tuvastatule, tuleb kinnistu väärtuse hindamisel lisaks väärtuste aritmeetilisele võrdlemisele, arvestada veel kolme kohtu poolt esiletoodud aspekti. Aritmeetiline võrdlemine on riiklikult tunnustatud ja akrediteeritud hindajate poolt kasutatav ainus turuhinna tuvastamise meetod. Kohus on ekslikult märkinud, et: a) hüpoteek vähendab kinnistu väärtust. Käesoleval juhul kustutati kinnistut koormav hüpoteek kogu ulatuses peale müügitehingut ning sellest ei tulenenud kinnisasja omanikule mitte ühtegi kohustust; b) eeldatav müügiperiood mõjutab kinnisasja hinda. Maakohtul puudub pädevus hinnata mitteõiguslikku asjaolu nagu seda on kinnisasja turuväärtus teatud ajahetkel. Kohus määrab ekspertiisi, kui ta leiab, et tal endal ei ole eriteadmisi mingi asjas tähtsa asjaolu selgitamiseks. Seega on arusaamatu, kuidas on maakohus pidanud võimalikuks minna sisuliselt vastuollu eksperdi poolt tuvastatuga. Mitte ühestki õigusaktist ega hindajate ametialasest juhendist ei nähtu, et kinnisasja hindamisel peaks arvesse võtma ka eeldatavat kinnisasja müügiperioodi. Käesolevas asjas ekspertiisi läbiviinud ekspert avaldas ekspertiisi läbiviimisel nii apellandi kui ka vastustaja esindajatele, et sellist terminit nagu „kiirmüügihind“ kinnisvara hindamisel üldse kasutada ei saa, sest hindamise seisukohalt seda õiguslikus mõttes olemas ei ole; c) hindamisakti täpsus on ±20%, mille tõttu ei ole kinnistu müügihinna ja turuhinna vahe kuigi suur. Sellise täpsuse puhul võis kinnisasja reaalseks turuväärtuseks olla kuni 225 310,80 krooni või minimaalselt 150 207,20 krooni; 2) ei nõustu apellant maakohtu käsitlusega, et asjaolu, et sama kinnistu osteti vastustaja I poolt vaid neli kuud enne selle vastustajale II müümist hinnaga 240 000 krooni, ei näita kinnistu müügihinnast kõrgemat väärtust. Apellandile jääb otsusest ka täielikult arusaamatuks, kuidas kohus sellisele seisukohale jõudnud on; 3) on maakohus ekslikult võtnud tõesena vastustaja II väidet, et ta avaldas kinnistu osas peale selle soetamist müügikuulutuse hinnaga 650 000 krooni selleks, et oleks võimalike potentsiaalsete ostjatega tingimisruumi. Apellant on seisukohal, et 650%-line tingimisruum on kinnisasjade puhul kõike muud kui tavaline; 4) on kohus ebaõigesti leidnud, et tagasivõidetav müügitehing ei kahjustanud võlausaldajate huve. Kuna kinnistu müüdi turuhinnast odavamalt, on võlausaldajate huvide kahjustamine ilmselge; 5) on ekslik ka maakohtu seisukoht, et taastades tehingueelse olukorra ja asudes täitma mõlemat kohtule teadaolevat vastustaja I selleks ajaks sissenõutavaks muutunud nõuet, olnuks tulemus ikkagi sarnane praeguse olukorraga, kus OÜ Laenukeskus saanuks hüpoteegi realiseerimisest oma nõude täidetud ja apellandil jääks nõue suuremas osas rahuldamata. Tegelikult oleks kinnistu täitemenetluses müüdud ilmselt oluliselt kõrgema hinnaga. Hüpoteegipidaja nõue oli u 135 000 krooni. Isegi, kui võtta aluseks käesolevas asjas läbiviidud ekspertiisiga tuvastatud kinnistu keskmine turuhind 187 759 krooni, saanuks apellant oma nõude katteks, kinnisasja müümisel täitemenetluses õiglase turuhinnaga, minimaalselt 39 934 krooni. (kohtutäituritasu 135 000 krooni suuruse nõude sissenõudmisel oli antud perioodil kehtiva kohtutäituriseaduse kohaselt 9,5% ehk antud juhul 12 825 krooni); 6) kui täitemenetluse algatamise hetkeks ei oleks kinnistut juba võõrandatud ja hüpoteeki kustutatud, oleks ka hüpoteegi seadmise leping olnud TMS § 188 alusel tagasivõidetav. Nii saanuks apellant kogu kinnistu müügist saadava tulu enda nõude katteks. Apellant rõhutab, et hüpoteek oli seatud mitte vastustaja I rahalise kohustuse tagamiseks, vaid vastustaja I juhatuse liikme R.V. i isikliku kohustuse tagamiseks.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

lepingu, kui poolte kohustuste ebavõrdsuse tõttu on ilmne, et sõlmitud lepingul oli kas või osaliselt kinke iseloom.

võõrandatud kinnistule seatud hüpoteek. Pooled ei ole maakohtu otsust selles osas vaidlustanud. Hüpoteegi kanne kinnistusraamatus oli tehingu tegemise ajal kehtiv. AÕS § 325 lg 1 annab hüpoteegipidajale õiguse hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel ja see õigus on hüpoteegipidajal sõltumata sellest, kas hüpoteek tagab tema nõuet kinnisasja omaniku enda või kolmanda isiku vastu. Ka sundtäitmisel (sh pankrotimenetluses) on hüpoteegipidaja nõue eesõigusnõue. Kuna hüpoteegiga tagatud OÜ Laenukeskus sissenõutavaks muutunud nõue oli kinnistu turuväärtusega võrreldes suur, siis ei muudetud vaidlustatud tehinguga sissenõudja nõude rahuldamist võimatuks. Apellandi väide, et täitemenetluses oleks kinnistu müüdud suurema hinnaga, on oletuslik. Kuna asjas ei ole tuvastatud kinnistu müüki oluliselt alla turuhinna ning tegemist ei ole majanduslikult ebamõistliku tehinguga, ei kahjusta vaidlusalune tehing pandiga tagamata nõuetega võlausaldajate huve. See, et kostja I ei kasutanud kinnisasja müügist saadud raha hageja ees kohustuse täitmiseks, ei muuda tehingut kostja I võlausaldajate huve kahjustavaks (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-113-09). a

Andra Pärsimägi

Viivi Tomson

Kersti Kerstna-Vaks

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.