OÜ Lääne-Virumaa Investeerimisgrupi avaldus juurdepääsutee võimaldamiseks ja selle kasutamise eest tasu määramiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 18. jaanuari 2011 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
A.K. Renditeenused OÜ ja Varsta Tarvikute OÜ määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Määruskaebuse esitajad (puudutatud isikud 4 ja 5): A.K. Renditeenused OÜ (registrikood: 10446412), esindaja Kaido Ambus ja Varsta Tarvikute OÜ (registrikood: 10610455), esindaja Arvi Paaver Vastustaja 1 (avaldaja): OÜ Lääne-Virumaa Investeerimisgrupp (registrikood: 10161862), esindaja vandeadvokaat Küllike Namm Vastustaja 2 (puudutatud isik 1): AS Tiigi Keskus (registrikood: 10666591), esindaja vandeadvokaat Alo Pormeister Vastustaja 3 (puudutatud isik 2) OÜ Albiost (registrikood: 10778485), esindaja Tarmo Friedenthal Vastustaja 4 (puudutatud isiku 3): AS HAT-Auto (registrikood: 10161490), esindaja Hannes Vares Vastustaja 5 (puudutatud isik 6) OÜ I.S.P.K. Auto (registrikood: 10133541), esindaja Tiit Moik Vastustaja 6 (puudutatud isik 7): Rakvere linn, esindaja Riina
Männiste Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta määruskaebus rahuldamata ja Viru Maakohtu
18.jaanuari 2011 määrus muutmata. Menetluskulud maakohtus jätta OÜ Lääne-Virumaa Investeerimisgrupp kanda ja menetluskulud ringkonnakohtus jätta solidaarselt A.K. Renditeenused OÜ ja Varsta Tarvikute OÜ kanda.
Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul arvates käesoleva määruse kättetoimetamisest alates. Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.
ASJAOLUD
1.OÜ Lääne-Virumaa Investeerimisgrupp esitas hagi Soltari Invest OÜ vastu OÜ-le LääneVirumaa Investeerimisgrupp kuuluvale kinnistule asukohaga XXX (registriosa nr 45531), üle Soltari Invest OÜ kinnistu asukohaga XXX (registriosa nr 964431) juurdepääsu määramiseks. Samuti palus avaldaja kanda kinnisturegistri Soltari Invest OÜ-le kuuluva kinnistu III jakku märke avaldajale kuuluvale kinnistule tähtajatu juurdepääsu kohta vastavalt lisatud skeemile jalgsi ja autotranspordiga ning selle kasutamise eest tasu kohta. Hagiavalduse kohaselt kuulub avaldajale kinnistu asukohaga XXX (registriosa nr 45531), millele puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Ajalooliselt on juurdepääs toimunud läbi Soltari Invest OÜ-le kuuluva kinnistu XXX (registriosa nr 964431). Kasutades seda juurdepääsuteed pole vajalik teha kulutusi uue juurdepääsu rajamiseks. Soltari Invest OÜ keeldus juurdepääsu õiguse avaldaja kasuks kinnistusraamatusse kandmisest. Avaldaja kavatseb ehitada laohoone ja hakata tegelema laomajandusega ja prognoosi kohaselt hakkab juurdepääsuteed kasutama ca 30 veoautot ja 50 sõiduautot kuus. Avaldaja tugines oma nõudes AÕS § 156 lg-le 1 ning leidis, et juurdepääsutee läbi Soltari Invest OÜ kinnistu ei ole kostjale ebamõistlikult koormav. Tee pikkuseks oleks 186 meetrit ja laiuseks 3 meetrit, avaldaja oleks valmis tasumas juurdepääsutee kasutamise eest 156,24 krooni kuus. Avaldaja pakkus alternatiivsed juurdepääsuteed: juurdepääsutee pikkus (skeemil nr 2) üle OÜ Albiost kinnistu avalikult kasutatavale teele on ca 140 meetrit, tee laiuseks 3 meetrit. Avaldaja oleks valmis tasuma juurdepääsutee eest igakuiselt 118 krooni. Juurdepääsutee pikkus (skeemil nr 3) üle AS HAT-Auto kinnistu avalikult kasutatavale teele oleks 90 meetrit, tee laiuseks 3 meetrit. Avaldaja oleks valmis tasuma juurdepääsutee eest igakuiselt 75.60 krooni. Juurdepääsutee pikkus (skeemil nr 4) üle A.K.Renditeenuste OÜ, Varsta Tarvikute OÜ, AS H.A.T.-Auto ja OÜ I.S.P.K. Auto kinnistute oleks 193-200 meetrit, tee laiuseks sooviks avaldaja 3 meetrit. Selline juurdepääsutee nähti avaldaja kinnistu moodustamisel ette. Avaldaja oleks valmis tasuma juurdepääsutee eest AS-ile H.A.T-Auto 33,75 krooni kuus, OÜ-le I.S.P.K. Auto 33,75 krooni kuus, Varsta Tarvikute OÜ-le ja A.K. Renditeenuste OÜ-le koos kokku 135,80 krooni kuus.
Kõikidel kinnistutel on vee- ja gaasitrassid, elektripaigaldused jne, kuid nimetatud asjaolud ei saa olla oluliseks takistuseks juurdepääsutee rajamisele. Tee ehitamisega ja hooldamisega seotud kulutused on avaldaja valmis ise kandma. Avaldaja palus määrata juurdepääsutee üle AS Tiigi Keskus kinnistu, sest on tegemist asfalteeritud ja ajalooliselt väljakujunenud juurdepääsuteega. Alternatiivselt palus avaldaja määrata juurdepääsutee skeemil nr-ga 3 või nr-ga 4 tähistatud marsruudil. AgriStock OÜ (endine ärinimi Soltari Invest OÜ) müüs kinnistud asukohaga XXX, XXX, XXX, XXX ja XXX AS-ile Tiigi Keskus, kes astus menetlusse AgriStock OÜ asemele.
2.AS Tiigi Keskus vaidles hagile vastu. Vastuväidete kohaselt avaldaja nõude rahuldamine koormaks ebamõistlikult ja ebaproportsionaalselt kostja kinnisasja. Juurdepääsutee läbi AS Tiigi Keskus kinnistu jagaks kinnistu kaheks, mis oluliselt takistaks majandustegevust. Samuti ei sätesta AÕS § 156 lg 1 õigust nõuda kohtuotsusega märke kandmist kinnistusraamatusse juurdepääsutee ja selle kasutamise kohta. Avaldaja ei ole teinud AS-ile Tiigi Keskus ühtegi ettepanekut juurdepääsutee võimaldamiseks. Kinnistu omandamisel ei ole uus omanik seotud eelmise omaniku nõusolekuga, kui see ei ole kantud kinnistusraamatusse. Avaldaja arvestatud tasu on põhjendamatult väike. AS Virumaa Teed teatel moodustavad keskmiselt 558 m2 hooldamiskulud asfaltteel korral 2 148,3 krooni kuus ja killustikkattega teel 1 953 krooni kuus. Avaldaja peaks tasuma ka tee projekteerimise ja ehituse eest. AÕS § 156 lg 3 kohaselt puudub avaldaja õigus nõuda oma kinnistule juurdepääsuteed üle kostjale kuuluva kinnistu, kuivõrd ajalooline ühendus avalikult kasutatava teega ja avaldaja kinnistu vahel on katkenud avaldaja tahtel. Varem on olnud mõlema kinnistu omanikuks AS Rakriks, kelle ainuaktsionäriks oli 01.01.2005-14.09.2007 Lääne-Virumaa Investeerimisgrupp OÜ ning kelle juhatuse liige Georgi Litvinov oli ka AS Rakriks nõukogu liige. Seega kinnistu võõrandamiseks oli vajalik AS Rakriks nõukogu nõusolek. Juurdepääs avalikult kasutatavalt ja ühendus kinnistute vahel katkes XXX (registriosa nr 964431) võõrandamisega avaldaja tahtel. Tuginedes AgriStock OÜ esitatud 19.09.2007 OÜ Ehitusekspert hinnangule on neli varianti arvamuses toodud juurdepääsuteedest teiste kinnistute omanikke tunduvalt vähem koormavad. Eksperthinnangu variantide nr 2 ja 3 kohaselt on avaldaja kinnistule võimalik juurdepääs üle XXX kinnisasja (registriosa nr 3716031), millised juurdepääsud oleks oluliselt lühemad. Samuti kulgeks variandi nr 2 kohaselt juurdepääsutee osaliselt kinnisasja piiri lähedalt ja variandi nr 3 kohaselt praktiliselt terves ulatuses kinnisasja piiri lähedalt ning koormab seega kõige väiksemal määral kinnisasja kasutamist. Variandi nr 4 kohaselt on avaldaja kinnistule võimalik juurdepääs üle XXX kinnistu (registriosa nr 1969031), mille omanik on AS HAT-Auto. Variandi nr 5 kohaselt on avaldaja kinnistule võimalik juurdepääs üle XXX kinnisasja, kus juurdepääsutee kulgeks praktiliselt kogu ulatuses piki kinnisasja piiri. Avaldaja taotletud juurdepääsutee nr 1 läbi AS-i Tiigi Keskus kinnistu on aga teistest pikem ning läbib kinnistut sisuliselt keskelt. Selline juurdepääsutee kasutamine mõjutaks oluliselt ja ebamõistlikult kitsendavalt kostja senist kinnisasja kasutamist. Kõige optimaalsemaks lahenduseks oleks taotletud juurdepääsutee nr 2. Skeemil märgitud tee nr 3 on kõige lühem juurdepääsutee lahendus. Juurdepääsutee nr 4 on veidi pikem, kuid tee peaks jooksma mööda kinnistu piiri ja ei takistaks kinnistute omanike majandustegevust.
3.AS HAT-Auto leidis, et juurdepääsutee rajamine üle nende kinnistu (registriosa nr 1969031) muudaks võimatuks hoone ja maa otstarbekohase kasutamise.
AS HAT-Auto ei nõustunud juurdepääsutee variandiga nr 3, sest taotletud juurdepääs lõhuks täielikult AS HAT-Auto autokeskuse logistika skeemi. Kui kohus leiab, et kõige sobivam juurdepääsutee variant on nr 4, siis AS HAT-Auto põhimõttelisi taksitusi ei tee, kuid avaldaja peab kandma kõik juurdepääsutee ehitamisega ja hooldamisega seotud kulud.
4.A.K. Renditeenuste OÜ ja Varsta Tarvikute OÜ leidsid, et avaldaja kinnistule eksisteerib juba ajalooline juurdepääs. Puudutatud isikud on oma kinnistu parendamiseks ja kohandamiseks teinud olulisi investeeringuid. Puudutatud isikutele kuuluv kinnistu on kesklinnas maksimaalselt kaugemas nurgas XXX tänavale asuva väljapääsuga, mis ei vasta avaldaja soovidele. Krundi kuju ja sellel paiknevate rajatiste asumine teevad sisuliselt võimatuks ca 150 meetrise ja kuue meetri laiuse juurdepääsutee rajamise. Pole arvestatud sisuliselt tee puudumist ja selle rajamiseks vajaminevad kulusid. Vastavalt AS Virumaa Teed hinnapakkumisele oleks 660 m2 suuruse tee rajamise arvestuslikuks maksumuseks 23 663,93 eurot. Samuti tuleb arvestada AS Rakvere Vesi ettekirjutusi sadevee imbala rajamiseks, millel on välistatud asfaltkattega tee rajamine. Puudutatud isikute kinnistul asuvad teised juriidilised isikud, kes on avaldanud soovi sulgeda kinnistu väravatega, et välistada kõrvaliste isikute juurdepääs. Samuti jääb rajatav juurdepääsutee raudtee kaitsevööndisse. Juurdepääsu määramisel üle puudutatud isikute kinnistu peaks määrama tee kasutamise tasuks vähemalt 2000 krooni kuus.
5.OÜ I.S.P.K Auto leidis, et avaldajal tuleks kasutada ajalooliselt kujunenud juurdepääsuteed üle XXX asuva kinnistu. Kuivõrd tee täpne asukoht pole teada, ei saa praegu anda nõusolekut, sest tulevikus võib juurdepääsutee piirata puudutatud isiku kinnistu kasutamisvõimalusi. Kui kohus otsustab juurdepääsutee määrata üle puudutatud isiku kinnistu, siis peab avaldaja kandma tee rajamisega ja hooldamisega seotud kulud. Juurdepääsutee määramisel üle OÜ I.S.P.K Auto kinnistu XXX ei ole tal vastuväiteid määratava tasu suuruse osas.
6.OÜ Albiost leidis, et tuleb säilitada tavana väljakujunenud ühendus avalikult kasutatava teega. Samuti ei ole otstarbekas avaldaja kinnistule määrata juurdepääsutee OÜ Albiost kinnistu aadressil XXX kaudu. XXX kinnistule ei ole koostatud ega kehtestatud detailplaneeringut, mistõttu juurdepääsutee võib hakata oluliselt takistama kinnisasja kasutust. Samuti juurdepääsutee kahjustab oluliselt kinnisasja tulevast kasutamist. OÜ Albiost tellimusel on OÜ Projekteerimiskeskus koostanud 30.01.2010 ekspertarvamuse, mille kohaselt ei ole otstarbekas avaldaja kinnistule juurdepääsutee võimaldamine OÜ Abiost kinnistu kaudu. OÜ Albiost kinnistul paikneb eraldi OÜ-le Eesti Energia kuuluv kinnistu XXX c, millel asub alajaam ja mille ümber on kaitsevöönd kahe meetri ulatuses. OÜ Albiost kinnistul kulgevad kaks kõrgepinge ja vähemalt neli nõrkvoolu maakaabelliini, mille ümber on ka kaitsevöönd. Maakaabelliinide kaitsevööndi on keelatud teostada tööd ilma elektripaigaldise omaniku nõusolekuta. OÜ Eesti Energia Jaotusvõrgu esindaja välistas juurdepääsutee rajamiseks nõusoleku andmise.
7.Rakvere linn selgitas, et Rakvere linna üldplaneering sätestab võimalike juurdepääsudega maa-ala juhtfunktsiooniks tootmishoonete maa, kuid ei määra juurdepääsuvõimalusi kinnistutele. Linnavalitsus nõustus kõigi pakutud võimalustega juurdepääsutee rajamiseks, kuid märgis, et ei ole otstarbekas juurdepääsutee paiknemine kinnistu keskosas või selle lähedal.
MAAKOHTU LAHEND
8.Viru Maakohus 18. jaanuari 2011 määrusega jättis rahuldamata peanõudena esitatud taotluse OÜ Lääne-Virumaa Investeerimisgrupp kuuluvale kinnistule XXX (registriosa nr 45531) juurdepääsu määramiseks üle AS-le Tiigi Keskus kuuluva kinnistu XXX (registriosa nr 964431). Kohus määras OÜ-le Lääne-Virumaa Investeerimisgrupp kuuluvale kinnistule XXX (registriosa nr 45531) juurdepääsu (skeemil tähistatud nr-ga 4) üle AS-ile HAT-Auto kuuluva kinnistu XXX XXX (registriosa nr 1969031) läänest itta 6-meetri laiuselt ja 20-meetri pikkuselt, sealt edasi üle OÜ-le I.S.P.K Auto kuuluva kinnistu XXX XXX (registriosa nr 2739931) loodest kagusse 6-meetri laiuselt ja 20-meetri pikkuselt ning edasi üle A.K.Renditeenuste OÜ-le ja Varsta Tarvikut OÜ-le kaasomandina kuuluva kinnistu XXX XXX (registriosa nr 2457831) põhjast lõunasse 3-meetri laiuselt ja 160-meetri pikkuselt. Seoses määratud juurdepääsutee ja selle kasutamise tasuga kanda Viru Maakohtu kinnistusosakonna registriosadesse järgmised märkused: 1) kanda Viru Maakohtu kinnistusosakonna registriosasse nr 1969031 III jakku märkus tähtajatu juurdepääsu kohta Viru Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 45531 kantud kinnistule, asukohaga XXX vastavalt lisatud skeemile jalgsi ja autotranspordiga - ja juurdepääsu kasutamise eest makstava tasu kohta kinnistu nr 1969031 omanikule (käesoleval ajal AS HAT-Auto) summas 2,16 eurot (33,75 krooni) kuus; 2) kanda Viru Maakohtu kinnistusosakonna registriosasse nr 2739931 III jakku märkus tähtajatu juurdepääsu kohta Viru Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 45531 kantud kinnistule, asukohaga XXX - vastavalt lisatud skeemile jalgsi ja autotranspordiga - ja juurdepääsu kasutamise eest makstava tasu kohta kinnistu nr 2739931 omanikule (käesoleval ajal OÜ I.S.P.K. Auto) summas 2,16 eurot (33,75 krooni) kuus; 3) kanda Viru Maakohtu kinnistusosakonna registriosasse nr 2457831 III jakku märkus tähtajatu juurdepääsu kohta Viru Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 45531 kantud kinnistule, asukohaga XXX - vastavalt lisatud skeemile jalgsi ja autotranspordiga - ja juurdepääsu kasutamise eest makstava tasu kohta kinnistu nr 2457831 omanikule (käesoleval ajal kaasomanikud A.K. Renditeenuste OÜ ja Varsta Tarvikute OÜ) summas 34,36 eurot (537,60 krooni) kuus. Kohtumääruses esitatud põhjenduste kohaselt puudub vaidlus järgmistes asjaoludes: 1) OÜ-le Lääne-Virumaa Investeerimisgrupp kuulub kinnistu XXX (registriosa nr 45531), mille avaldaja on omandanud 15.02.2007 AS-lt Rakriks; 2) avaldaja kinnistul puudub vahetu juurdepääs avalikult kasutatavale teele, kinnistu on hoonestamata; 3) avaldaja kinnistu piirneb: põhja poolt raudteega, lääne poolt AS-le Tiigi Keskus kuuluva kinnistuga XXX (registriosa nr 964431) ja millelt on väljapääs XXX tänavale, lõuna poolt OÜ-le Albiost kuuluva kinnistuga XXX XXX (registriosa nr 3716031) ja AS HAT-Auto kinnistuga XXX XXX (registriosa nr 1969031), mõlemad kinnistud omavad juurdepääsu XXX tänavale; ida poolt AS-le HAT-Auto kuuluva kinnistuga (registriosa nr 1969031) ning edasi OÜ-le I.S.P.K Auto kuuluva kinnistuga XXX XXX (registriosa nr 2739931), millest lõuna suunas XXX tänavale väljapääsuga jääb kaasomandina võrdsetes osades A.K. Renditeenuste OÜ-le ja Varsta Tarvikute OÜ-le kuuluv kinnistu XXX XXX (registriosa nr 2457831); 4) Rakvere linnavolikogu 16.10.2009 määrusega on kehtestatud Rakvere Linna üldplaneering, milles on sätestatud antud maa-ala juhtfunktsiooniks tootmishoonete maa, kuid ei määrata juurdepääsuvõimalusi kinnistutele; 5) vaidlus puudutab ka alternatiivselt märgitud juurdepääsuteede pikkust; 6) ei ole vaidlust, et tasu arvestuse aluseks on maamaks summas 0,056 krooni ühe ruutmeetri kohta. Kohus leidis, et ei ole põhjendatud jätta avaldaja avaldus rahuldamata AÕS § 156 lg 3 alusel. Käesoleval juhul ei ole avaldaja ennast faktilise tahtliku teoga juurdepääsust avalikult kasutatavale teele ilma jätnud. Samuti ei ole tähtis, kas avaldaja teadis kinnistu omandamisel sellele juurdepääsu puudumisest või mitte. AÕS § 156 lg 1 sätestatud juurdepääsuõiguse
tagamine kinnisasjale ei eelda sellel ehitiste olemasolu. Ka kinnistu detailplaneeringu puudumine ei ole aluseks hagi rahuldamata jätmiseks. Kohus leidis, et avaldaja taotlus määrata juurdepääsutee üle AS-le Tiigi Keskus kuuluva kinnistu ei ole põhjendatud. Juurdepääsutee määramisel tuleb arvestada väljakujunenud tava, kuid käesolevas asjas tava ei kaalu üles AS-i Tiigi Keskus vastuargumente. Kohus nõustus puudutatud isiku seisukohaga, et avaldaja taotletav juurdepääs ei ole ajalooliselt kasutuses olnud juurdepääsutee, vaid puudutatud isiku majandustegevuses kasutuses olev asfalteeritud plats. Avaldaja on väitnud, et ta kavatseb alustada laomajandusega seotud äritegevust, mis eeldab avaldaja kinnistul ehitiste rajamist ja seejärel ka suhteliselt tihedat liiklemist. Juurdepääs üle AS Tiigi Keskus suletud territooriumi, kus toimub aktiivne majandustegevus, oleks kinnistu omaniku huve liigselt kahjustav. Juurdepääsu määramine lõhestaks kinnistut ja võib teha võimatuks kinnistu sihipärase kasutamise – vilja vastuvõtmine ja väljastamine. Kohus leidis, et avaldajal on võimalik rajada juurdepääsutee oma kinnistu põhjapoolsel piiril ida suunas kulgeval kinnistu osal üle AS-le HAT-Auto, OÜ-le I.S.P.K Auto kuuluvate kinnistute ning seejärel lõuna suunas üle A.K. Renditeenuste OÜ-le ja Varsta Tarvikute OÜ-le kaasomandina kuuluva kinnistu XXX tänavale (skeemil nr 4). Nimetatud suunas juurdepääsu rajamise võimalus on käesoleval ajal olemas. Maakatastri keskuse kaardi mõõdistusandmetest nähtuvalt oleks juurdepääsu pikkuseks avalikule teele kokku 193-200 meetrit, millest 20-meetri pikkuselt ja 6-meetri laiuselt läbiks juurdepääs AS HAT-Auto põhjapoolset serva, siis 20 meetri pikkuselt ja 6-meetri laiuselt kulgeks juurdepääs üle OÜ I.S.P.K. Auto läänepoolse osa (loodest kagusse, s.o pöördega lõuna suunas) ja jätkuks sealt põhjast lõunasse A.K. Renditeenuste OÜ ja Varsta Tarvikute OÜ kinnistu läänepoolsel osal 160 meetri pikkuselt ning, vastavalt avaldaja taotlusele, 3 meetri laiuselt kuni XXX tänavani välja. Kohus leidis, et skeemil nr-ga 4 märgitud juurdepääsutee tagamine on koormatavate kinnisasjade omanikele kõige vähem koormavam. AS HAT-Auto ja OÜ I.S.P.K. Auto esindajad kinnitasid, et kinnistute omanikud ise nimetatud juurdepääsu alla jäävat maa-ala ei kasuta ja sealt juurdepääsu tagamiseks vastuväited puuduvad, kui tee hooldamise kulud jäävad avaldaja kanda. A.K. Renditeenuste OÜ ja Varsta Tarvikute OÜ kinnisasi on hoonestatud ning tulevikus rajatavate juurdeehituste kohta andmeid ei ole esitatud, arendustegevus on põhimõtteliselt lõppenud, mistõttu ei kahjustaks sealt juurdepääsutee tagamine oluliselt omanike poolt kinnisasja kasutust. Juurdepääsu tagamisel võimalikult lähedal kinnistu läänepoolsele piirile koormaks see kinnistu omanikke teistega võrreldes vähem. Juurdepääs ei poolitaks kinnistut ega häiriks olulisel määral majandustegevust. Olemasolevat juurdepääsu kasutavad suurel määral ka kinnistu omanikud ning kinnistul tegutsevad äriühingud, samuti jääb ära uue mahasõidu rajamine XXX tänavale. Kinnistu läänepoolsel osal kulgevad maa-alused trassid ei takista XXX kinnistult juurdepääsu tee tagamist, samuti ei takista seda raudtee kaitsevööndi olemasolu. Ka raudtee ääres paikneva gaasiseadme paigaldise kontrollimiseks on tagatud juurdepääs sama teed mööda. Samuti pole tuvastatud, et ühegi puudutatud isiku kinnistule oleks seatud kinnistu kasutamise kitsendus seoses gaasipaigaldise kaitsevööndi ohutuse tagamisega. Tõendamist ei ole leidnud puudutatud isikute vastuväited nende kinnistul nr 2457831 väidetava imbala tagamisega seotud takistustest. Avaldaja ei taotle kõvakattega juurdepääsutee rajamist, mis takistaks sadevete imbumist maasse. Samuti ei ole puudutatud isikutele 4 ja 5 kuuluv kinnistu suletud territooriumiga. Kohus leidis, et juurdepääsutee rajamise ja hooldamise kulud peab kandma avaldaja. Juurdepääsutee rajamine üle OÜ Albiost kinnistu (skeemil nr 2) ei ole otstarbekas ning võib kaasa tuua põhjendamatult suuri kulutusi nii kinnistu omanikule kui ka avaldajale, kuna tee tuleks ehitada kogu pikkuses üle kinnisasja. Tee rajamisel piki kinnistu idapoolset osa kaasneksid kinnistul paiknevate elektrirajatistega - alajaam ja maakaabelliinid - seotud piirangutega kaasnevad kulutused vastavate projektide tellimiseks, samuti vajadusel kaabelliinide ümbertõstmiseks. Kinnistul puudub idapoolse piiri lähedalt otse lõuna suunas
juurdepääsu rajamisel XXX tänavale peale- ja mahasõit ning vastavalt Rakvere Linnavalitsuse 22.10.2009 ja 03.12.2010 arvamusele ei oleks sealt tiheda liiklusega XXX tänavale uue väljasõidu rajamine soovitav. Mõeldav ei ole ka juurdepääsu rajamine XXX kinnistult XXX tänavale juba olemasoleva värava kaudu, sest tee kulgeks diagonaalselt üle kinnistu ja takistaks oluliselt kinnistu omanikul selle hoonestamist ning vähendaks krundi väärtust. Võimalik ei ole juurdepääsu tagamine AS HAT-Auto kinnistu XXX kaudu lõuna suunas avalikult kasutatavale teele, kuigi nimetatud juurdepääs oleks kõige lühem (90 meetrit). Arvestades asjaolu, et taotletud juurdepääs kulgeks läbi AS HAT-Auto kinnise territooriumi vahetult teenindushoone kõrvalt ning teenindushoonesse sisse- ja väljapääsuna kasutatavate väravate eest ja läbiks ka sõidukite parkimisala, siis selliselt juurdepääsu tagamine halvaks ettevõtte igapäevase majandustegevuse ja võib olla ka ohtlik territooriumil pargitud sõidukitele. AÕS § 141 lg 3 ja AÕS § 156 lg 1 võimaldavad teha kande kinnistusraamatusse juurdepääsu ja tasu kohta. AS HAT-Auto ja OÜ I.S.P.K nõustusid avaldaja poolt tee kasutamise eest pakutava tasuga. A.K. Renditeenuste OÜ-le ja Varsta Tarvikute OÜ-le makstava tasu kindlaksmääramisel rakendas kohus koefitsienti 20. Seega, maa maksustamise hindest (ühe kuu maamaks 1 m2 kohta on 0,056 krooni) ja tee alla jääva maaosa pindalast (3 x 160) = 480 m2 lähtudes, on tasu suuruseks kuus (480 x 0,056) = 26,88 krooni ning koefitsiendiga 20 korrutades on tasumisele kuuluvaks juurdepääsu tasuks ühtekokku 20 x 26,88 = 537,60 krooni ehk 34,36 eurot kuus.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJATE TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
9.A.K. Renditeenused OÜ ja Varsta Tarvikute OÜ esitasid määruskaebuse, milles taotlevad Viru Maakohtu 18. jaanuari 2011 määruse tühistamist. Määruskaebuses esitatud põhjenduste kohaselt: 1) on kohus kasutanud väidet „juurdelisatud skeemil“, kuid määrusest ei selgu, millist skeemi kohus silmas peab. Kohtumenetluse jooksul on esitatud erinevaid jooniseid erinevate juurdepääsutee kasutamiseks. Määratlemata seda, millist skeemi kohus silmas peab, jätab kohtu poolt nimetatud erinevate variantide kasutamine võimaluse, et samade teede puhul kasutatakse erinevaid joonistusi. Samuti ei nähtu määrusest avaldaja kohustust kanda juurdepääsutee rajamisega seotud kulutused. Sisuliselt on pea kõigi juurdepääsutee variantide puhul võimalik kujundada tee selliselt, et tee oleks rohkem kinnistute piirides, et maksimaalselt vähe segada juurdepääsu võimaldavat kinnistu majandus- või muud tegevust. Asja lahendamisel tuleb esmajärjekorras lahendada ajaloolise juurdepääsu küsimus ja kontrollida selle juurdepäästeega seonduvaid asjaolusid; 2) on avaldaja juba 2007 rõhutanud, et ta taotleb juurdepääsu üle AS-le Tiigi Keskus kuuluva kinnistu ja sisuliselt kogu menetluse aja jooksul on avaldaja olnud seisukohal, et A.K. Renditeenused OÜ-le ja Varsta Tarvikute OÜ-le kuuluval kinnistul esinevad olulises mahus mistahes tee rajamist takistavad asjaolud. Juurdepääsutee rajamine üle A.K. Renditeenused OÜ ja Varsta Tarvikute OÜ kinnistu oleks kõige kallim ja kulukam. Avaldaja seisukohad juurdepääsutee asukoha kohta muutusid alles kuu aega enne 18.01.2001 määruse tegemist ning A.K. Renditeenused OÜ-l ja Varsta Tarvikute OÜ-l ei olnud võimalust esitada oma vastuväited uuele avaldaja seisukohale. Sellega oli rikutud poolte võrdsuse põhimõtet. AS-le Tiigi Keskus kuuluva kinnistu aktiivne kasutamine toimub sisuliselt üks kalendrikuu aastas ning seetõttu tuleb pidada ekstitavaks AS Tiigi Keskus väited väidetavast suurest koormusest nende kinnistul. Jääb arusaamatuks kohtu järeldus, et juurdepääsutee rajamine üle AS Tiigi Keskus kinnistu oleks kinnistu omaniku huve liigselt kahjustav. Sedasama saab öelda ka juurdepääsutee rajamise kohta üle A.K. Renditeenused OÜ ja Varsta Tarvikute OÜ kinnistu. On eksitav kohtu seisukoht, et
A.K. Renditeenused OÜ ja Varsta Tarvikute OÜ kinnistul on arendustegevus lõppenud ning sealt juurdepääsutee tagamine ei kahjustaks omanike kinnisasja kasutust. Määruskaebuse esitajad kinnitavad, et nende arendustegevus ei ole jõudnud lõpuni ning kavandatud juurdepääsutee halvendab nii kinnistu omanike majandustegevust kui ka arenduskavasid. Samuti A.K. Renditeenused OÜ ja Varsta Tarvikute OÜ kinnistu läänepoolse piiri juures asub imbala, mille ei saa nihutada teise kohta ja mille olemasolu välistab asfaltkattega tee rajamise. Määruskaebuse esitajad kavatsevad sulgeda kinnistu väravatega ja piirata kinnistu aiaga. Jääb arusaamatuks kohtu seisukoht, et AS Tiigi Keskus territooriumil on rohkesti autosid, kui isegi paikvaatlusel oli neid äärmiselt vähe. Määruskaebuse esitajad leiavad, et juurdepääsutee tagamine nende kinnistult on ebamõistlikult kulukas, erinõuete arvestamist vajav, ekspluatatsiooniks ohtlik. Juurdepääsutee rajamine läbi A.K. Renditeenused OÜ ja Varsta Tarvikute OÜ kinnistu kahjustab ülemääraselt ja ebaproportsionaalselt määruskaebuse esitajatele seadusega kaitstud huve oma kinnistu kasutamiseks ning koormaks ebamõistlikult ja ebaproportsionaalselt määruskaebuse esitajale kuuluvat kinnistut. Samuti juurdepääsutee teeb võimatuks kinnistul paiknevate ehitiste ja maa sihtotstarbelise kasutamise. Kohtu poolt juurdepääsutee kasutamise eest määratud tasu on liiga väike. Juurdepääsutee tasu suuruseks peaks olema koefitsient suurusega 70; 3) ei ole avaldaja kogu menetluse jooksul teinud midagi selleks, et saaks öelda, et avaldaja kasutab kinnistut. Avaldaja väitis, et tal on vaja juurdepääsu 30 veoautole ja 50 sõiduautole kuus, kuid oma äritegevuse plaane avaldaja ei ole avalikustanud ega tõendanud. Samuti puudub piirkonnal mistahes üld- või detailplaneering koos juurde- või mahasõitudega, milles on süüdi Rakvere Linnavalitsus. Samas ei saa ka ainult juurdepääsutee äramärkimine kohtumääruses ja kinnisturaamatu kannetes anda avaldajale vaba juurdepääsu üle kohtumääruses ja kinnistusraamatu kannetes määratud kinnistute. Vaidluse õigeks lahendamiseks oleks kohtul palju lihtsam, kui asja menetlemisel oleks kohtu poolt tellitud asjakohane ekspertiis, mille kulud peaks kandma avaldaja; 4) jääb arusaamatuks kohtu tõlgendus piirkonna kujunemise osas. Territooriumil oleva esimese kinnistu lõi vastava territooriumi omanikfirma, keda esindas omal ajal sama esindaja, kes esindab ka avaldajat ja selle õiguseellasi. Kohus oleks pidanud kaasama menetlusse avaldaja ja AS Tiigi Keskus erastamisajalugu, et tuvastada seoste olemasolu või nende puudumist. Avaldaja on korduvalt rõhutanud, et tema kinnistu juurdepääs ja teenindamine toimus AS-ile Tiigi Keskus kuuluva kinnistu kaudu. Avaldaja kui ka AS-i Tiigi Keskus kinnistute õiguseellased on sõlminud kokkuleppeid juurdepääsu tagamiseks. Seetõttu pole tegelikkusele vastav ka määruses kajastatud kohtu hinnang, et AS-il Tiigi Keskus puuduvat AÕS § 156 lg-st 2 tulenev seaduslik kohustus tagada avaldajale juurdepääsu üle oma kinnistu. Samuti jääb arusaamatuks, kuidas saab raudtee keelualal rajada mingeid ehitisi vms ja alustada äritegevust; 5) on määruses püütud esitada kõik võimalikud väited selleks, et mitte rajada juurdepääsuteed siiani tühjalt seisvale OÜ-le Albiost kuuluvale kinnistule. Avaldaja ega kohus ei ole arvestanud asjaoluga, et määruskaebuse esitajatele kuuluvale kinnistule rajatava juurdepääsutee maksumuseks on 23 663,93 eurot, mis on kolm korda suurem kui OÜ Albiost kinnistul kavandatud tee maksumus. Rakvere Linnavalitsus ei pidanud soovitavaks tee rajamist läbi OÜ Albiost kinnistu. Avaldaja ei soovinud ehitada teed läbi OÜ Albiost kinnistu, kuna see tulevat täies ulatuses rajada ning puuduvat maha- ja pealesõit XXX tänavalt. Kohus on omakorda tuvastanud, et OÜ Albiost omab juurdepääsu XXX tänavale. Seega ei kattu avaldaja ja kohtu seisukohad, kuid määruse tegemisel lähtus kohus avaldaja seisukohtadest. Samuti võttis kohus arvesse üle OÜ Albiost kinnistu tee ehitamise otsustamisel, et kinnistul asub alajaam ning maakaabelliinid. Määruskaebuse esitajate kinnistul on maa sees nii elektriliinid kui ka muud insenertehnilised võrgud. Mistahes tee rajamisel tuleb arvestada olemasolevate liinidega ning need vajadusel ümbritseda asjakohaste kaitseümbristega. Seda saab teha ka OÜ Albiost kinnistul.
Avaldaja ja kohus on põhjalikult analüüsinud, miks ei ole otstarbekas rajada tee üle AS HATAuto kinnistu. Juurdepääsutee rajamine A.K. Renditeenused OÜ ja Varsta Tarvikute OÜ kinnistu kaudu koormab viimaseid sama tõsiselt, nagu koormaks see AS-i HAT-Auto ja OÜ-d Albiost üle nende kinnistu tee rajamisel. Kindlasti saaks nii OÜ-le Albiost kuuluva kinnistu kui ka AS-le HAT-Auto kuuluva kinnistu puhul kohaldada kõigile sobivat olukorda, kus juurdepääsutee hõlmaks vastava kinnistu piiralasid. AS HAT-Auto ja OÜ I.S.P.K andsid nõusoleku nendele kuuluvatele kinnistutele tee rajamiseks, kusjuures tee peaks asuma sellel kinnistu osal, millist äriühingud ise ei kasuta. Sellise käitumisega on asjast mittehuvitatud isikud sisuliselt toetanud määruskaebuse esitajate kinnistule juurdepäästee rajamist.
VASTUSTAJATE VASTUVÄITED
10.OÜ Lääne-Virumaa Investeerimisgrupp vaidleb määruskaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) tuleneb avaldaja õigus nõuda juurdepääsuteed AÕS § 156 lg-st 1 ja kohus on määruse resolutsioonis piisava täpsusega kirjeldanud juurdepääsutee kulgemist üle A.K. Renditeenused OÜ ja Varsta Tarvikute OÜ kinnistu. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-42-10 leidnud, et kohus ei ole hagita menetluses seotud avaldaja taotletud juurdepääsuga. Seega oli kohtul õigus valida juurdepääs avaldaja esitatud alternatiivsete juurdepääsude hulgast. Käesoleval juhul oli iga juurdepääsutee rajamine seotud takistustega, mistõttu otsustas kohus rajada juurdepääsutee määruskaebuse esitajate kinnistule pärast seda, kui oli analüüsitud kõiki alternatiivseid võimalusi. Juurdepääsutee rajamist üle määruskaebuse esitajate kinnistu ei takista reoveepumplad, kogumiskaevud, gaasitoru ega kinnistu territoorium ei kuulu ka AS-ile Eesti Raudtee kuuluvasse raudteekaitsevööndisse. Samuti on AS HAT-Auto ja OÜ-le I.S.P.K. Auto nõustunud juurdepääsuteega kohtumääruses määratud viisil. Juurdepääsuta kinnistul pole võimalik tegelda majandustegevusega, mistõttu on ebaõige määruskaebuse esitajate väide, et avaldaja kinnistul ei toimu majandustegevust. Määruskaebuse esitajate kinnistutel asuva hoone ja kinnistu läänepoolse piiri vaheline laius on ca 40 meetrit, seega kuni 3 meetri laiuse tee rajamine ei häiri oluliselt majandustegevust ega hõlma kinnistult olulist osa olukorras, kus seda osa kinnistust ei kasutata. Samuti ei saa eelnimetatud tee olla takistuseks vee imbumisel maapinda; 2) oli määruskaebuse esitajatel kogu menetluse jooksul võimalus esitada taotlus ekspertiisi määramiseks, kuid nad ei ole seda teinud. Kohus on õigesti tuginenud kinnistusraamatu väljavõttele ning teinud järelduse kitsenduste puudumise kohta. Määruskaebuse esitajate väited kokkulepete kohta juurdepääsu tagamiseks avaldaja ja AS Tiigi Keskus õiguseellaste vahel on paljasõnalised. Avaldajale läbipääsu lubamist üle AS-le Tiigi Keskus kuuluva kinnistu ei saa käsitleda kui ajaloolist juurdepääsuteed, vaid tegemist on ajutise lahendusega. Samuti asjaolu, et avaldaja ei pea tegema tee rajamiseks kulutusi, ei ole aluseks juurdepääsutee määramiseks üle AS Tiigi Keskus kinnistu. Jääb arusaamatuks määruskaebuse esitajate väide, et AS Tiigi Keskus kinnistul on mahukas aeg vaid üks kuu aastas. Läbipääsu määramisel on olulisem see, et juurdepääsutee ei lõikaks kinnistut keskelt pooleks, vaid kulgeks võimalikult kinnistu äärest. AS Tiigi Keskus kinnistu puhul see ei ole võimalik; 3) on OÜ Albiost puhul takistuseks kinnistul asuv alajaam ja kaabelliinide ümbertõstmine ning juurdepääsu määramine diagonaalselt üle kinnistu rikub oluliselt OÜ Albiost huve. AS Tiigi Keskus puhul on territooriumi piiratust ning valvatust piisavalt tõendatud ning selle vajalikkust ka põhjendatud. Määruskaebuse esitajad ei ole esitanud ühtegi tõendit, milline välistaks
juurdepääsu üle tema kinnistu. Enne, kui ei ole lahendatud avaldajale kuuluva kinnistu juurdepääsu küsimus, ei ole ka põhjendatud detailplaneeringu alustamine, samuti välistab juurdepääsu puudumine igasuguse majandustegevuse. Määruskaebusest ei selgu, millisele asjaoludele tuginedes leiti, et üle A.K. Renditeenused OÜ ja Varsta Tarvikute OÜ kinnistu tee rajamine läheb maksma 23 663,93 eurot. Samuti pole vaja juurdepääsuks asfaltkattega teed. Avaldaja teada on kulutused juurdepääsu rajamiseks seotud üksnes AS HAT-Auto kuuluva kinnistu ja OÜ I.S.P.K Auto kuuluva kinnistuga, sest määruskaebuse esitajad kasutavad ka ise juurdepääsuna sama ala, mida avaldaja kasutama kavatseb hakata. Määruskaebuse esitajad ei ole oma kinnistut piiranud ja nad ei ole tõendanud, et nendele kuuluval kinnistul asuvad sellised varad, mille puhul on oht nende kahjustamiseks; 4) jääb arusaamatuks, millistel põhjustel leidsid määruskaebuse esitajad, et juurdepääsutee eest makstav tasu tuleb korrutada 70-nega. Käesoleval juhul on kohus oluliselt suurendanud avaldaja poolt pakutud tasu juurdepääsu kasutamise eest ning eelnimetatud tasu suurus on piisav; 5) määruskaebuse esitajate taotlus uute tõendite esitamiseks ja puudutatud isiku kaasamiseks tuleb jätta rahuldamata.
11.AS Tiigi Keskus vaidleb määruskaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) ei ole määruskaebuse esitajad viidanud ühelegi materiaal- ega menetlusnormile, mida kohus väidetavalt oleks rikkunud. Samuti ei ole määruskaebuses selgelt väljendatud taotlust, mistõttu ei ole võimalik määruskaebust rahuldada. Vaidlust ei saa olla selles, et määruses skeemi puhul mõeldakse avaldaja 21.12.2010 täpsustatud avalduse skeemi ning selle märgitud juurdepääsuteed nr 4. Üle määruskaebuse esitajate kinnistu oleks juurdepääs kõige optimaalsem ning HAT-Auto kui ka OÜ I.S.P.K. Auto olid nõus loovutama juurdepääsuks enda kinnistute osa; 2) puudub AS-l Tiigi Keskus kohustus läbipääsu võimaldamiseks üle temale kuuluva kinnistu. Avaldaja ja AS Tiigi Keskus ei ole kokkuleppeid sõlminud juurdepääsuks avaldaja kinnistule. Juurdepääs üle AS Tiigi Keskus kinnistu, kus toimub aktiivne majandustegevus, on kinnistu omaniku huvi liigselt kahjustav. Juurdepääsu määramine lõhestaks kinnistu ja teeks sihipärase kasutamise võimatuks. Kinnistu territooriumil liikleb palju sõidukeid ja sellega seoses on sealt läbisõitmine sisuliselt võimatu. On ebaõige määruskaebuse esitajate väide, et AS Tiigi Keskuse kinnistul aktiivne majandustegevus toimub üks kuu aastas; 3) ei kahjustaks juurdepääsu määramine läbi määruskaebuse esitajate kinnistu neid üleliia, sest ka praegu toimub nende endi juurdepääs kinnistule samast kohast. Maaalused trassid ei takista juurdepääsu tagamist ja rajamist. Imbala on võimalik teha ka määruskaebuse esitajate kinnistu kaudu juurdepääsu rajamise korral. Kohus on õigesti leidnud, et juurdepääsu rajamine oligi mõeldud kinnistu moodustamisel määruskaebuse esitajate kinnistu kaudu. Kohtu poolt määratud juurdepääs ei raskenda määruskaebuse esitajate hoonete kasutamist. Määruskaebuse esitajate poolt pakutud juurdepäästee skeemid nr 5 ja 6 ei ole realistlikud; 4) oli määruskaebuse esitajatel võimalus esitada oma seisukohad maakohtus, kuid nad ei ole sead teinud. AS Tiigi Keskus palub jätta A.K. Renditeenused OÜ ja Varsta Tarvikute OÜ poolt esitatud uued tõendid ja taotlused rahuldamata.
12.OÜ Albiost vaidleb määruskaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastuväidete kohaselt:
1) puudub määruskaebuses selgelt väljatoodud alus ning määruskaebuse esitajad ei ole viidanud mitte ühelegi õigusnormile, mida kohus oleks rikkunud. Asjaolu, et määruskaebuse esitajate arvamus juurdepääsu asukoha kohta ei ühti maakohtu omaga, ei kujuta endast menetlusõiguse rikkumist. Samuti ei ole kohus rikkunud diskretsiooni piire. Kohus on andnud võimaluse kõigile menetlusosalistele anda oma seisukoht asjas oluliste asjaolude kohta, põhjalikult käsitlenud kõiki asjas olulisi asjaolusid, kaalunud avaldaja ning puudutatud isikute huve ning rajanud oma järeldused üksnes asjas uuritud tõenditele. Kaebajatel on õigus esitada uusi asjaolusid ja tõendeid üksnes vaidlustatava kohtumääruse ebaõigsuse põhjendamiseks, kuid mitte lahendatud asja sisuliste asjaolude kohta. OÜ Albiost hinnangul on kaebajate poolt uute asjaolude ja tõendite esitamine asja sisulise arutamise täiendamiseks määruskaebemenetluses põhjendamatu ning seadusvastane; 2) on alusetu määruskaebuse esitajate väide, et kohus pidanuks kohustama Rakvere Linnavalitsust piirkonna planeerimismenetlust läbi viima või liikluskorraldust muutma. Ühestki määruskaebuse esitajate tõendist ei nähtu, et kohtu määratud juurdepääsu rajamine oleks olnud takistatud imbala rajamise vajadusest. Samuti puuduvad gaasitrassi ja raudtee paiknemisest tulenevad õiguslikud takistused.
13.Rakvere linn vaidleb määruskaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) ei määrata üldplaneeringuga juurdepääsuvõimalusi üksikule kinnistule. Õigus juurdepääsule ei teki detailplaneeringus servituudi vajaduse sätestamisest, vaid servituudi seadmiseks ja kasutamiseks on ka sellisel juhul vajalik kinnistute omanike vahelist kokkulepet; 2) on alusetu määruskaebuse esitajate väide, et oleks tulnud linnavalitsust kohustada detailplaneeringut koostama. Planeerimisseaduse § 10 lg 1 kohaselt on igal isikul õigus teha planeeringu koostamise algatamise ettepanek. Ükski puudutatud isikutest ega ka avaldaja ei ole esitanud ettepanekut planeeringu koostamiseks. Planeeringu koostamise algatamise ettepanek ei tähenda seda, et kohalik omavalitsus selle üldse algatab, samuti ei taga algatamine seda, et planeering algatatud kujul kehtestatakse. Linnavalitsus möönab, et planeerimismenetluse eripärast tulenevalt on võimalik selles menetluses arvestada erinevate huvidega ja püüda leida võimalikult tasakaalustatud lahend, kuid detailplaneeringus sätestatud juurdepääsu võimalus ei anna õigust juurdepääsu kasutamiseks.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
14.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja Viru Maakohtu
18.jaanuari 2011 määrus muutmata. Kuna maakohtu vaidlustatud määrus on seaduslik ja põhjendatud, siis nõustudes kõigi maakohtu põhjendustega, ei pea ringkonnakohus TsMS § 659 ja § 654 lg 6 alusel vajalikuks neid korrata. Ükski määruskaebuses esitatud väide ei ole maakohtu vaidlustatud määruse tühistamise aluseks.
15.Ebaõige on määruskaebuse esitaja väide, et kohus on määruse resolutsioonis märkinud, et juurdepääs on määratud vastavalt lisatud skeemil tähistatud numbriga 4, kuid määrusest ei selgu, millist skeemi kohus silmas peab. Maakohus on määruse põhjendavas osas märkinud, et „avaldajal on oma äriplaanide teostamiseks vajalik juurdepääs avalikult kasutatavale teele võimalik rajada oma kinnistu põhjapoolsel piiril ida suunas kulgeval kinnistu osal üle AS-ile HAT-Auto, OÜ-le I.S.P.K. AUTO kuuluvatele kinnistutele ning seejärel lõuna suunas üle A.K. Renditeenuste OÜ-le ja
Varsta Tarvikute OÜ-le kaasomandina kuuluva kinnistu XXX tänavale välja (vastavalt skeemil tee nr 4; III, lk 99).“ Seega on maakohus vaidlustatud määruses selgelt viidanud skeemile (ja selle asukohale toimikus), millise ta on aluseks võtnud juurdepääsu määramisel.
16.Vastavalt AÕS § 156 lg-le 1 omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Avalikult kasutavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on AÕS § 156 lg 1 järgi juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Vaidlust ei ole selles, et avaldaja kinnisasjal sisuliselt puudub juurdepääs avalikult kasutatavale. Avaldaja kinnisasjale juurdepääsu määramist avalikule teele ei välista asjaolu, et kinnisasjal puudub reaalne majandustegevus. Avaldaja väitel puudub majandustegevus seetõttu, et ei ole juurdepääsu avalikult kasutatavale teele. AÕS § 156 lg 1 eesmärk on võimaldada kinnisasja omanikule vajalik juurdepääs avalikult teelt üle teise kinnisasja oma kinnisasjale nii, et võimalikult vähe koormata koormatava kinnisasja omaniku huve. Antud juhul on maakohus kaalunud kõigi menetlusosaliste huve AÕS § 156 lg 1 järgi õigesti ega ole diskretsioonipiire ületanud. Maakohus on kaalunud erinevaid juurdepääsu variante (asjas oli neli juurdepääsu varianti) ning põhjendatult leidnud, et kõige vähem koormavam on avaldajale ja asjast puudutatud isikutele juurdepääsutee määramine variant IV kaudu.
17.Määruskaebuse esitajate väitel koormab juurdepääsu määramine üle nende kinnisasja ebaproportsionaalselt võrreldes AS-le Tiigi Keskus kuuluva kinnisasja koormamisega, kui juurdepääs määrataks üle nimetatud kinnistu. Maakohus on vaidlustatud määruses esitanud omapoolsed kaalutlused selle kohta, miks ei ole õigustatud juurepääsu määramine üle AS-le Tiigi Keskus kuuluva kinnistu. Ringkonnakohus nõustub kõigi maakohtu vastavate põhjendustega ja ei pea vajalikuks neid korrata. Maakohus on õigesti tuvastanud, et juurdepääs üle AS-ile Tiigi Keskus kuuluva kinnisasja ei ole ajalooliselt kasutuses olnud juurdepääsutee, vaid puudutatud isiku majandustegevuses kasutuses olev asfalteeritud plats. Samuti on õige maakohtu seisukoht, et juurdepääsu määramine üle AS-ile Tiigi Keskus kuuluva kinnisasja oleks omaniku huve liialt kahjustav. Juurdepääs läbiks kinnistut keskelt ning seetõttu oleks majandustegevus kinnistul raskendatud.
18.Alusetu on määruskaebuse esitajate väide, et avaldaja seisukohad juurdepääsutee asukoha kohta muutusid alles kuu aega enne 18.01.2001 määruse tegemist ning A.K. Renditeenused OÜ-l ja Varsta Tarvikute OÜ-l ei olnud võimalust esitada oma vastuväited avaldaja seisukohale. Nähtuvalt asja materjalidest kaasas maakohus määruskaebuse esitajad menetlusse 18.09.2009 määrusega (II kd tl 1-2). Olles menetlusse kaasatud, oli neil võimalik esitada omapoolseid seisukohti seoses avaldaja kinnisasjale juurdepääsu määramisega ning määruskaebuse esitajad on seda teinud (kirjalik seisukoht - II kd tl 18-22; paikkonna vaatluse protokoll – II kd tl 78-104; kirjalik seisukoht – III kd tl 28-34). Samuti ei ole määruskaebuse esitajad teatanud maakohtule, et vajavad täiendavat aega omapoolsete seisukohtade ja tõendite esitamiseks. Lähtudes eeltoodust ei ole maakohtu poolt rikutud menetlusosaliste võrdsuse põhimõtet. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-42-10 punktis 25 asunud seisukohale, et „Erinevalt juurdepääsuasja lahendamisest hagimenetluses on asja lahendamisel hagita menetluses piisav,
kui avaldaja soovib, et kohus määraks kindlaks tema kinnistule juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt. Kohus ei ole hagita menetluses seotud avaldaja taotletud juurdepääsuga, vaid võib määrata juurdepääsu ka mujalt, olemata seejuures seotud menetlusosaliste seisukohtadega.“ Lähtudes Riigikohtu eelviidatud seisukohast on asjakohatu määruskaebuse esitajate väide, et avaldaja on korduvalt avaldanud kohtule väiteid määruskaebuse esitajatele kuuluva kinnisasja sobimatusest juurdepääsu rajamiseks.
19.Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega, millistest lähtuvalt maakohus leidis, et juurdepääsu tagamine vaidlustatud määruse resolutsiooni punktis 2.1. sätestatud viisil on koormatavate kinnisasjade omanikele kõige vähem koormavam ning määruskaebuses esitatud väited selle kohta, et arendustegevus kinnistul ei ole jõudnud lõpuni ning kavandatud juurdepääsutee halvendab nii kinnistu omanike majandustegevust kui ka arenduskavasid, samuti kinnistu läänepoolse piiri juures asub imbala välistab asfaltkattega tee rajamise, ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohale. Maakohus on vaidlustatud määruse tegemisel arvestanud määruskaebuse esitajate eelnimetatud vastuväidetega. Maakohus on leidnud, et kinnisasi on hoonestatud ning arendustegevus on põhimõtteliselt lõppenud. Juurdepääs kulgeb võimalikult lähedal kinnistu läänepoolsele piirile, ei poolita kinnistut ega häiri oluliselt majandustegevust. Avaldaja kinnitusel maakohtule ta ei taotle kõvakattega juurdepääsutee rajamist, mis takistaks sadevete imbumist maasse.
20.Maakohus on vaidlustatud määruses esitanud kaalutlused selle kohta, miks on välistatud juurdepääsu rajamine üle OÜ-le Albiost kuuluva kinnisasja. Ringkonnakohus nõustub kõigi maakohtu vastavate põhjendustega ning määruskaebuses esitatud väited ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohale. Maakohus on põhjendatult asunud seisukohale, et juurdepääsutee rajamisel piki OÜ-le Albiost kuuluva kinnistu idapoolset osa kaasneksid kinnistul paiknevate elektrirajatistega seotud piirangutega kaasnevad kulutused, samuti tuleks siis rajada XXX tänavale peale- ja mahasõit. Samas kui kasutada kinnistult XXX tänavale juba olemasolevat väravat, siis kulgeks juurdepääs diagonaalselt üle kinnistu ning takistaks oluliselt kinnistu omanikul selle kasutamist.
21.Maakohtu poolt esitatud kaalutlused selle kohta, miks ei ole otstarbekas rajada juurdepääsutee üle AS HAT-Auto kinnistu, on õiged. Ringkonnakohus nõustub vastavate põhjendustega ja ei korda neid.
22.Määruskaebuse esitajate väite kohaselt on maakohtu poolt juurdepääsutee kasutamise eest määratud tasu liiga väike ning tasu suuruseks peaks olema koefitsient suurusega 70. Tasu suuruse määramisel on maakohus arvestanud asjaoluga, et avaldaja soovib juurdepääsu äritegevuse alustamiseks, samuti juurdepääsuteel liikuvate sõidukite arvu, ning määranud tasu suuruseks 34,36 eurot. Ringkonnakohus peab sellist tasu suurust mõistlikuks ning puudub alus selle suurendamiseks.
23.Määruskaebuse esitajate seisukoha kohaselt ei nähtu määrusest avaldaja kohustust kanda juurdepääsutee rajamisega seotud kulutused. Maakohus on vaidlustatud määruse põhjendustes märkinud, et „Kohus nõustub puudutatud isikute seisukohaga, et üksnes avaldaja poolt kasutatava juurdepääsu rajamise ja hooldamise kulud peavad jääma täielikult avaldaja kanda. Kuna aga kohtu poolt avalduse rahuldamisel skeemil märgitud juurdepääsutee nr 4 puhul ei ole tee täpne kulgemine ja selle kasutamine teiste puudutatud isikute poolt enne juurdepääsu rajamist teada, siis kohus leiab, et nimetatud kohustuste kandmise küsimust antud asja raames ei ole võimalik lahendada ning vastavate kohustuste kandmises ja jagamises on osapoolte vahel võimalik kokku leppida hilisemalt lepingute sõlmimisega.“
24.Ringkonnakohus jätab rahuldamata määruskaebuse esitajate taotluse kaasata puudutatud isikuna menetlusse Topauto Rakvere OÜ ning võtta asja materjalide juurde uute juurdepääsuteede nr 5 ja nr 6 skeemid ning hinnata nende sobivust avaldajale. Määruskaebuse esitajad on kaasatud menetlusse 18.09.2009, vaidlustatud määrus on tehtud 18.01.2011. Seega oli määruskaebuse esitajatel võimalik ligikaudu aasta ja nelja kuu jooksul soovi korral esitada menetluses omapoolseid ettepanekuid avaldaja kinnisasjale juurdepääsu määramiseks. Samuti oli neil võimalik taotleda täiendavalt puudutatud isikute kaasamist. TsMS § 6182 lg 1 kohaselt on menetlusosalised avaldaja ja kinnisasjade omanikud, keda avalduse lahendamine puudutab. Maakohtule oli esitatud menetluse kestel skeemid nelja juurdepääsu kohta ning maakohus avalduse lahendamisel kaasas puudutatud isikutena kinnisasjade omanikud, keda avalduse lahendamine puudutas. Arvestades seda, et määruskaebuse esitajad ise ei ole maakohtule esitanud juurdepääsuteede skeeme nr 5 ja nr 6 ega taotlenud puudutatud isikuna Topauto Rakvere OÜ kaasamist ning maakohus on avalduse lahendamisel lähtunud kõigi menetlusosaliste esitatud seisukohtadest ja põhjendustest, puudub ringkonnakohtul alus hakata hindama määruskaebuse esitajate poolt vahetult ringkonnakohtule esitatud uute täiendavate juurdepääsude põhjendatust.
25.Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel määruskaebuse esitajate kanda.
Andra Pärsimägi
Üllar Roostoja
Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.