Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

Maakohtu otsuse resolutsioon kaasomandi lõpetamise nõude osas:

Kostja vastuhagi ja põhjendused Kostja esitas 31.12.2009 vastuhagi, taotledes lõpetada poolte kaasomand kinnistule XXXXXXXX XX Tallinnas ning anda kinnistu kostja ainuomandisse, pannes kostjale kohustuse maksta hagejale välja tema osa rahas, s.o 1 000 000 krooni. Kostja palus mõista hagejalt välja 71 062,58 krooni kaasomandile tehtud vajalike kulutuste katteks. 01.02.2010 kostja muutis vastuhagi nõuet ning palus kohustada teda hagejale välja maksma kaasomandi osa eest 830 000 krooni, ülejäänud osas jäi nõue samaks. Kostja elab kinnistul alates 1989. aastast ning alates 1998. aastast oli kinnistu kostja ja V. L. kaasomandis ning omanikevahelised suhted olid normaalsed. Alates 21.06.2007 sai kinnistu kaasomanikuks hageja. Poolte vahel tekkisid lahkhelid. Hageja ei kanna omandiga seotud kulutusi. Hageja ei ela elamus, seal elavad üürnikud, kes rikuvad kostja rahu, ning tagatud ei ole ehitise tuleohutus. Maja ümberehitamisel tegi kostja kulutusi, millest peab hageja kostjale hüvitama pool, s.o 71 062,58 krooni. Hageja poolt pakutud kaasomandi jagamine on ebaõiglane. Hageja ei ole kinnistul kunagi elanud ning kasutab vastavalt kasutuskorrale kinnistust vaid 47,1 m2, kostja kasutuses on 132,5m2. Hageja rikastuks alusetult kostja arvel. Kaasomandi lõpetamisel tuleb arvestada kinnistu kasutuskorda. Hageja vastuväited vastuhagile Kostja nõue 71 062,58 krooni saamiseks on enamus osas aegunud ning tõendamata. Kuludokumentidest nähtub, et kulud on kandnud erinevad juriidilised isikud ning seos kostjaga on arusaamatu. Maakohtu otsuse põhjendused 20.09.2010 otsusega võttis Harju Maakohus vastu hageja loobumise nõudest tuvastada, et Aleksander Trošinil puudub õigus teha takistusi vee kasutamiseks perioodil 02.10.2009 kuni kaasomandi lõppemiseni ja lõpetas selle nõude osas menetluse. Maakohus rahuldas hagi kaasomandi lõpetamiseks ja lõpetas Tallinnas, XXXXXXXX XX asuva kinnistu kaasomandi, jättis kinnistu Tatjana Pogodina ainuomandisse ja mõistis välja Tatjana Pogodinalt hüvitise 1 500 000 krooni Aleksander Trošini kasuks, jättis vastuhagi tervikuna rahuldamata ning menetluskulud Aleksander Trošini kanda. Puudub vaidlus, et pooled on Tallinnas XXXXXXXX XX asuva kinnistu kaasomanikud ja kummalegi kuulub 1⁄2 mõttelist osa. Vastavalt kasutuskorra kokkuleppele kasutab hageja maatükil asuva elamu esimese korruse ruume ja kostja teise korruse ruume. Pooled on täiendavalt kokku leppinud maatüki ja abiruumide kasutamises. Mõlemad kaasomanikud soovivad kaasomandi lõpetamist. Vastavalt AÕS § 76 lg-le 1 võivad kaasomanikud kaasomandi igal ajal lõpetada. Kaasomandi lõpetamiseks piisab omaniku tahtest. Seda tahet ei ole vaja kohtule põhjendada ega tõendada, seetõttu puudus kohtul vajadus tuvastada elamu juurdeehituse ning tuleohutusega seonduvat. Poolte vahel on vaidlus, kellele ainuomand määrata ning millistel alustel arvutada hüvitise suurus. AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud kaasomandi jagamise viis, mille kohaselt asja ühele või mitmele kaasomanikule jätmisel pannakse kaasomanikule kohustus maksta teistele

kaasomanikele välja nende osad rahas, tähendab seda, et kaasomandi osast ilmajäävatele kaasomanikele tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest. Selleks, et tagada kaasomandi osast ilmajäävatele kaasomanikele täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest, tuleb hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest. Mõlemad pooled on kaasomanikud võrdsetes osades. Poolte võrdsusest kõrvalekalduv kasutuskord ei võta poolelt tema omandit. Hageja kasutab väiksemat osa kaasomandist, kuid tal oleks õigus igal ajal nõuda uue kasutuskorra kokkuleppimist, mis vastaks mõlema poole kaasomandi suurusele, kasutuskorra kokkulepe ei ole tähtajaline. Vara on kostjale kingitud 19.06.1979. Kostja on elanud kinnistul 21 aastat. Hageja omandas kinnistu 3 aastat tagasi ning seal tegelikult ei ela. Kinnistu omandas hageja tädilt, kes elas seal alates 1973. aastast ja praegu elab koos hagejaga XXXXXXX. Ei ole välistatud, et hageja ise või koos tädiga soovib minna vaidlusalusele kinnistule elama. Alates 23.11.1998 olid kaasomanikud kostja ja V. L.. Kostja on kinnistul kaua elanud, kuid hageja jaoks kuulub kinnistu temaga kooselavale perekonnaliikmele. Kohtu arvates ei ole kummalgi poolel kinnistu suhtes ülekaalukat emotsionaalset sidet. Kostja poolt kinnistu suhtes kulude kandmine ei ole emotsionaalne aspekt, vaid hüvitatav rahas. Kohus saab kaasomandi lõpetada vaid poolte poolt esitatud nõuete alusel. Eelnevalt asus kohus seisukohale, et hüvitise suurus tuleb kindlaks määrata, lähtudes kinnistu väärtusest tervikuna. Vastavalt Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ eksperthinnangule 0045/0110 on kinnistu väärtuseks koos hoonestusega 2 800 000 krooni, 1⁄2 mõttelise osa, mis reaalselt on korter nr 1, turuväärtus on 830 000 krooni. Hageja esitas Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ 09.04.2010 ekspertarvamuse, mille kohaselt on kinnistu turuväärtus 2 900 000 krooni. Mõlemad hinnangud on kinnistu kui terviku väärtuseks hinnanud sarnase väärtuse. Kohus lähtus kõrgemast hinnast, mida pakkus hageja ning määras kinnistu hinnaks 2 900 000 krooni. Hageja pakkus kostja 1⁄2 mõttelise osa hüvitamiseks 1 500 000 krooni ja kostja 830 000 krooni. Õiglasemat hinda kinnistu 1⁄2 mõttelise osa väärtuse hüvitamiseks pakkus seega hageja. Nagu kohus märkis, ei mõjuta kinnistu hinda ega kaasomandi suurust kasutuskorra kokkulepe. Seetõttu määras kohus kinnistu hageja ainuomandisse ning pani hagejale kohustuse tasuda kostjale hüvitis 1 500 000 krooni. Kohus rahuldas hageja nõude ja jättis kostja nõude kaasomandi lõpetamiseks rahuldamata. Kostja nõudis hagejalt vajalike kulutuste hüvitamiseks 71 062,58 krooni. Kohus määras ainuomandi hagejale ja pani hagejale kohustuse tasuda kostjale kuuluva 1⁄2 kaasomandi eest hüvitist 1 500 000 krooni. Kohus leidis, et hüvitises väljenduvad ka tehtud kulutused, mida kostja eraldi nõudis. Kui omanik teeb kulutusi omandile, siis kulutused tõstavad omandi väärtust ning väärtus väljendub omandi turuhinnas. Hüvitise maksmisega on hageja nende kulutuste eest tasunud. Vastasel korral tekiks olukord, kus kinnistu omandaja peaks kinnistu eest osaliselt või täielikult topelt maksma. Kohus ei pidanud vajalikuks anda õiguslikku hinnangut kostja nõude aegumisele või seosele kasutuskorra kokkuleppega, millele viitas hageja. Kulutuste hüvitamise nõue jäi rahuldamata. Apellatsioonkaebus Kostja Aleksander Trošin palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega jäeti kostja vastuhagi kaasomandi lõpetamise ja kaasomandile tehtud vajalike kulutuste hüvitamise nõudes rahuldamata ning rahuldati hageja hagi kaasomandi lõpetamise nõudes, jäeti menetluskulud kostja kanda ning mõisteti kostjalt välja riigilõiv vastuhagi eest riigituludesse. Kostja palub teha vaidlustatud osas uue otsuse, millega jätta hageja hagi kaasomandi lõpetamiseks rahuldamata, rahuldada kostja

vastuhagi kaasomandi lõpetamise ja kulutuste hüvitamise nõudes, lõpetades kostja ja hageja kaasomand kinnistule XXXXXXXX XX Tallinnas selliselt, et kinnistu jäetakse kostja ainuomandusse, pannes kostjale kohustuse maksta koormatistest vaba kaasomandi osa üleandmise eest hagejale välja tema osa summas 830 000 krooni ning mõista hagejalt välja kostja kasuks 71 062,58 krooni kaasomandile tehtud vajalike kulutuste katteks või saata asi uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Vastustaja taotletud viisil kaasomandi jagamine ei ole õiglane, kuna apellant koos perekonnaga on elanud kinnistul asuvas elamus 21 aastat. Apellant omandas talle kuuluva mõttelise osa kinnistust 19.06.1979, mistõttu ei oleks õiglane apellandilt ja tema perekonnalt nende pikaajalise kodu äravõtmine. Vastustaja omandas talle kuuluva mõttelise osa kinnistust 13.06.2007, ta ei ela ega ole ka kunagi kinnistul asuvas elamus elanud. Vastustajale kuuluvas elamu osas elavad üürnikud, kellega on kinnistusraamatust nähtuvalt sõlmitud 10.08.2009 üürileping tähtajaga 5 aastat. Kaasomanike vahelise kasutuskorra kokkuleppe kohaselt on pooled kokku leppinud, et apellandi ainuvaldusesse ja -kasutusse jääb kinnistul asuvast elamust osa, mis moodustab 132,5 m2 ja vastustaja ainuvaldusesse ja -kasutusse jääb elamust osa, mis moodustab 47,1 m2. Vastustaja taotletud viisil kaasomandi jagamine ei arvestaks poolte vahelist kasutuskorra kokkulepet, tegelikkuses poolte kasutuses olevate osade suurust ja nende tegelikku väärtust. Kohus ei ole põhjendanud, mille alusel jõudis ta ebaõigele järeldusele, et vastustajal on igal ajahetkel õigus nõuda kinnistusraamatusse kantud kaasomanike vahelise kasutuskorra muutmist, ja millist tähtust omab see, et kasutuskorra kokkulepe ei ole tähtajaline. Kinnistul asuv elamu on apellandi poolt tema rahaliste vahendite arvelt täielikult renoveeritud ja vastavalt projektile ümber ehitatud, millega seoses on apellandil tekkinud olulisi rahalisi kulutusi, mida vastustaja taotletud viisil kaasomandi jagamisel apellandile ei hüvitataks. Vastustaja ei ole täitnud oma kohustusi kaasomandi säilitamisel, kasutamisel/valdamisel ja vajalike kulutuste kandmisel. Vastustaja üürnikud on apellandi nõusolekuta ja ehitusseaduse § 16 lg 6 rikkudes ehitanud terrassi, mis takistab apellandi juurdepääsu elamu katusele. Üürnikud on vaatamata apellandi palvetele ja politsei sekkumisele korduvalt öisel ajal rikkunud apellandi ja tema perekonna rahu valju muusika ja lärmakate koosviibimiste korraldamisega. Vastustaja ei ole vaatamata apellandi palvetele ja tehtud ettekirjutusele taganud üürnike poolt kasutatava kamina/korstna tuleohutust. Üürnikud on tahtlikult kahjustanud apellandi vara, lõhkudes apellandile kuuluva küttesüsteemi välistemperatuuri anduri koos toitekaabliga ning ähvardanud apellanti elamu süütamise ja füüsilise vägivalla kasutamisega. Vastustaja on ilma vastava projektita teostanud enda veetorustiku ühendamise apellandi poolt projekti kohaselt väljaehitatud torustikuga ning kasutanud vett ebaseaduslikult, vaatamata kogumismahuti ja kohtkäitlusloa puudumisele, millega on kahjustatud kinnistul asuvat elamut seoses kasutatud vee imbumisega keldrisse. Vastustaja on AÕS § 74 lg 1 rikkudes ilma apellandi nõusolekuta ebaseaduslikult koormanud kogu kinnistu märkega tema poolt sõlmitud üürilepingu kohta. Maakohus ei ole põhjendanud, miks ta ei nõustu kostja eelviidatud ja vaidlustamata väidetega. Riigikohus on märkinud, et üldjuhul tuleb kaasomandi jagamisel hinnata asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Samas on Riigikohus 09.02.2006 tsiviilasjas 3-2-1-168-05 viidanud võimalusele eelviidatud üldjuhust kõrvale kaldumiseks, rõhutades vajadust anda hinnang ka eksperthinnangule, mis on antud mõttelise osa väärtuse kohta eraldi. Kohus on jätnud andmata hinnangu apellandi esitatud Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ 28.01.2010 eksperthinnangu osas, millega anti hinnang vastustajale kuuluva mõttelise osa väärtuse kohta eraldi (hinnates osa väärtuseks 830 000 krooni). Apellant

leiab, et käesoleval juhul tuleb vastustajale kuuluva kaasomandi osa väärtuse hindamisel Riigikohtu lahendis märgitud üldjuhust kõrvale kalduda põhjusel, et poolte vahel on 18.09.2007 sõlmitud kokkulepe kinnistu valdamise ja kasutamise korra kohta, mis on kantud märkusena kinnistusraamatusse. Kasutuskorra kokkuleppe kohaselt jääb apellandi ainuvaldusesse ja kasutusse kinnistul asuvast elamust osa (132,5 m2) ja vastustaja ainuvaldusesse ja -kasutusse osa (47,1 m2). Kui vastustaja sooviks oma kaasomandi osa võõrandada, siis tema mõttelise osa turuväärtuseks (ehk müügihinnaks) on reaalselt tema kasutuses oleva osa väärtus, sest vaid seda osa saab võimalik ostja vastavalt kaasomanike vahel sõlmitud, väljakujunenud ja kehtivale kasutuskorrale kasutada. Seega ei saa käesoleval juhul kaasomaniku osa väärtuse hindamisel lähtuda kinnistu kui terviku turuväärtusest, jagades selle kahega, arvestada tuleb ka poolte vahel sõlmitud kasutuskorra kokkulepet. Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ 28.01.2010 eksperthinnangus on antud hinnang vastustajale kuuluva kaasomandi osa väärtusele, arvestades kinnistusraamatusse kantud ja kaasomanike õigusjärglaste suhtes kehtivat kaasomanike vahelist kasutuskorra kokkulepet. Eksperdi hinnangul on vastustajale kuuluva mõttelise osa väärtus kasutuskorra kokkulepet arvestades 830 000 krooni. Eelviidatud summa tuleb käesoleval juhul lugeda täielikuks ja õiglaseks rahaliseks hüvitiseks vastustaja omandiõiguse kaotuse eest. Kohus ei ole põhjendanud, miks ta ei nõustu apellandi väidetega, et käesoleval juhul tuleb lugeda usaldusväärsemaks ja õigemaks Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ 28.01.2010 eksperthinnangus toodut, kuna nimetatud eksperthinnangus toodud kinnistu väärtus vastab enam võrreldavate objektide müügihindadele, ekspert on turuväärtuse määramisel arvestanud ka sarnaste objektide hinnalangust ca 3% ning turuväärtust alandavate teguritena ka veevarustuse/kanalisatsiooni puudumist ja kamina kasutamise keelatust korteris nr 1, hinnates viidatud investeeringute mahuks ca 150 000 krooni. Nende teguritega Ober Haus Hindamisteenuste OÜ 09.04.2010 ekspertarvamuses arvestatud ei ole. Kohus ei ole otsuses selgitanud, millised on need tõendid, mis jäetakse kohtu poolt tähelepanuta, kuivõrd kohus ei aruta vee kasutamisega seotud nõuet, selles osas on otsus ebaselge. Juhul, kui kohus peab silmas apellandi poolt esitatud tõendeid, millega apellant soovis tõendada kaasomandi säilitamise, kasutamise/valdamise ja vajalike kulutuste kandmise asjaolusid, siis on vastavate tõendite tähelepanuta jätmisega kohus rikkunud menetlusõiguse normi, sest vastustaja ja üürnike hoolsuskohustuse rikkumist kinnitavad tõendid on olulised otsuse tegemisel, kellele jätta kinnistu õigluse põhimõttest lähtudes. Kohus ei ole põhjendanud, millist tähtsust omab kaasomandi õiglasel jagamisel vastustaja paljasõnaline väide, et ei ole välistatud, et vastustaja ise või koos tädiga soovib minna vaidlusalusele kinnistule elama. Vastustaja ei ole väite kinnituseks esitanud ühtegi tõendit. Kinnistule vastustaja poolt seatud üürimärkest (üürileping tähtajaga 5 aastat) nähtuvalt puudub vastustajal/tema tädil huvi ja võimalus kinnistule elama asumiseks. Kohus ei ole otsuses põhjendanud, miks ja millise õigusnormi alusel tuleb kinnistu jätta vastustajale ainuüksi põhjusel, et vastustaja pakub apellandi mõttelise osa eest kõrgemat hinda. Kõrgema hinna pakkumine oleks oluline juhul, kui kaasomandi jagamine toimuks kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Sellist nõuet ei ole pooled kohtule esitanud. Käesoleval juhul on apellandil ilmselgelt kaalukam huvi, et kinnistu jääks talle, sest kinnistul asuv elamu on olnud apellandi ja tema perekonna pikaajaliseks koduks, samal ajal kui vastustaja ei ole kinnistul asuvas elamus kunagi elanud. Apellandi hinnangul on põhjendatud, õiglane ja Riigikohtu ning alama astme kohtute ühese praktikaga kooskõlas (Riigikohtu 27.09.2010 lahend tsiviilasjas 3-21-70-10) jätta kaasomand isikule, kellele see on olnud pikaajaliseks koduks, millest ilmajäämine kahjustaks isikut emotsionaalselt ja majanduslikult.

Juhul kui kohus asub seisukohale, et apellandi poolt vastustajale pakutava hüvitise suurus ei ole õiglane (apellandi hinnangul on eelviidatud summa õiglane), on kohtul õigus määrata suurem hüvitise summa. Kõrgema hinna pakkumine ei saa olla aluseks, et võtta ära kaasomand isikult, kellele see on olnud pikaajaliseks koduks. Kohus on jätnud sisuliselt põhjendamata, miks ta ei rahulda vajalike kulutuste hüvitamise nõuet 71 062,58 krooni. Maakohtu otsus on selles osas vastuoluline, sest esmalt on kohus märkinud, et apellandile väljamõistetavas hüvitises (1 500 000 krooni) väljenduvad ka tehtud kulutused ning hüvitise maksmisega on vastustaja nende kulutuste eest tasunud, samas järgnevalt märkides vastuoluliselt, et kulutuste hüvitamise nõue jääb rahuldamata. 31.08.2010 kohtuistungil loobus vastustaja nõudest tuvastada, et apellandil puudus õigus teha takistusi vee kasutamiseks vastustajale perioodil 02.10.2009 kuni kaasomandi lõppemiseni. Apellant nõustus vastustaja hagist loobumisega ja palus jätta menetluskulud TsMS § 168 lg 4 kohaselt vastustaja kanda. Kohus ei ole lisaks TsMS § 168 lg 4 rikkumisele põhjendanud, miks kohus ei pea vajalikuks määrata eraldi menetluskulude kandmist vastustaja poolt loobutud nõude osas olukorras, kus veekasutusega seotud nõude arutamine moodustas ajaliselt/mahult ligi poole tsiviilasjas toimunud menetlusest. Kohus ei ole arvestanud, et mõlemad pooled on taotlenud kaasomandi lõpetamist, seega lõpetatakse kaasomand mõlema poole huvides ja menetluskulude jagamisel ei saa lähtuda sellest, et kohus lõpetas kaasomandi vastustaja soovitud viisil. Seega ei ole põhjendatud menetluskulude jätmine apellandi kanda. Samale seisukohale on asunud ka Riigikohus 27.09.2010 lahendis tsiviilasjas 3-2-1-70-10 (p 14). Maakohus on rikkunud õigusliku ärakuulamise põhimõtet ning otsus on tehtud isiku suhtes, keda ei kutsutud kohtusse seaduse kohaselt ja kes ei ole menetluses osalenud. Apellant on abielus LM. T. ja vaidlusalune kinnistu kuulub nende ühisvara hulka. Maakohus on otsust tehes tuginenud asjaolule, millele pooled ei ole tuginenud. Vastustaja ega apellant ei ole menetluses tuginenud asjaoludele, et vastustajal oleks õigus nõuda uue kasutuskorra kokkuleppimist ja et kasutuskorra kokkulepe ei ole tähtajaline. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, ära kuulanud pooled ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi tühistada osas, millega maakohus lõpetas kaasomandi. Ringkonnakohtul on võimalik selles osas teha uus otsus. Nõue kulutuste 71 062,58 krooni hüvitamiseks tuleb saata TsMS § 657 lg 1 p 3 järgi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Samuti tuleb menetluskulud jagada maakohtul asja uuel läbivaatamisel. TsMS § 651 lg 1 järgi kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Seega ei kontrolli ringkonnakohus maakohtu otsust osas, millega maakohus võttis vastu hagist loobumise ja lõpetas menetluse Tatjana Pogodina nõudes Aleksander Trošini vastu, milles paluti tuvastada, et kostjal puudub õigus teha hagejale takistusi vee kasutamisel.

Kolleegium leiab, et maakohus ei ole kaasomandit lõpetades kaalunud igakülgselt poolte huvisid ja sellest tulenevalt on teinud ebaõige otsuse. AÕS § 76 lg 1 järgi on kaasomanikul õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. AÕS § 77 lg 2 sätestab, et juhul, kui pooled ei saa kokkulepet kaasomandi jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele. Kaasomandi lõpetamisel peab kohus kaaluma kõiki asjaolusid, ennekõike poolte huvisid ja lähtuma õiglusest. Kaasomandi lõpetamise viiside üle otsustamisel saab kohus kaaluda ainult neid valikuid, mis on pooled kohtule esitanud. Kostja on selgitanud, et poolte omavaheline läbisaamine seoses kinnistu kasutamisega ja hooldamisega ei ole hea. Ka hageja möönis, et poolte vahel on olnud lahkarvamusi. Hageja on majutanud elamusse üürnikud, kes käituvad viisil, mis häirib kostja ja tema pere rahu. Samuti on olnud poolte vahel erimeelsusi kinnistul asuva elamu säilimiseks vajalike tööde tegemisega ja kulude kandmisega. Kolleegiumi arvates on õige lõpetada kaasomand viisil, mis väldiks poolte edasised arusaamatused ja tülid. Selle eesmärgi tagab maakohtu poolt valitud kaasomandi lõpetamise viis, kus kinnistu jääb ühele kaasomanikule ja teisele makstakse tema osa välja rahas, kõige paremini. Mõlemad menetlusosalised on esitanud kohtule nõude, milles paluvad jätta kinnistu omand talle ja välja mõista teisele kaasomanikule kaotatud omandi eest hüvitus. Seega oli maakohtul võimalik otsustada, kummale kaasomanikule kinnistu jätta. Selleks tuli maakohtul kaaluda poolte huvisid ja eelkõige lähtuda õiglusest. Kolleegium leiab, et maakohus ei ole kaasomandi jagamisel igakülgselt kõiki poolte poolt esiletoodud asjaolusid arvestanud. Kolleegiumi arvates on kaasomandi lõpetamise viisi üle otsustamisel oluline arvestada muuhulgas sellega, kummal poolel on kaasomandiga suurem emotsionaalne side ning kas kinnistu on mõnele kaasomanikule koduks. Maakohus on asjaolu, et apellant elab kinnistul oma perega üle 20 aasta, pidanud ebaoluliseks. Kolleegium maakohtuga ei nõustu. Kaasomandi lõpetamisel tuleb arvestada, kes kaasomanikest ja millisel moel kinnistut kasutab. Rahaline aspekt, millest on lähtunud maakohus, ei pea olema määrav, kui mõlemad pooled on võimelised teisele omandi kaotuse kompenseerima. Vaidluse kestel on mõlemad pooled kohtule avaldanud, et nad on võimelised teisele poolele omandi kaotuse eest hüvituse välja maksma. Vaidlust ei ole, et kinnistul asuv elamu on üle 20 aasta olnud kostja ja tema pere elukoht ning kostja on elamut ümber ehitanud ja remontinud. Hageja omandas 1⁄2 mõttelist osa kinnistust 2007. aastal ja tema elukoht on XXXXXX linnas. Kinnistul asuv elamu ei ole kunagi olnud hagejale koduks. Enne hagejat oli kinnistu omanik hageja tädi, kes kinkis mõttelise osa kinnistust hagejale. Hageja väide, et tal võib olla tulevikus soov asuda kaasomandis olevasse elamusse elama, ei kaalu kolleegiumi arvates üle kostja huvi elada edasi oma perega kinnistul, mis on neile olnud koduks üle kahekümne aasta. Ainuüksi see, et kinnistu kuulus hageja sugulasele, ei anna kolleegiumi arvates alust järelduseks, et hagejal on tugev emotsionaalne side kaasomandis oleva kinnistuga. Muid emotsionaalsele seotusele viitavaid asjaolusid ei ole hageja esitanud. Maakohus on eeltoodud asjaolusid kaaludes teinud ebaõige järelduse. Kolleegiumi arvates on põhjendatud ja õiglane jätta kinnistu omand kostjale ja kostja peab maksma välja hagejale kaotatud omandi eest hüvituse. Järgnevalt tuleb määrata hagejale makstava hüvitise suurus. AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud kaasomandi jagamise viis, mille kohaselt asja ühele või mitmele kaasomanikule jätmisel

pannakse kaasomanikule kohustus maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, tähendab seda, et kaasomandi osast ilmajäävatele kaasomanikele tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest. Selleks, et tagada kaasomandi osast ilmajäävatele kaasomanikele täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest, tuleb hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest. Kinnistu väärtuse kohta on esitatud Ober Haus Hindamisteenuste OÜ 09.04.2010 arvamus, mille kohaselt on kinnistu väärtuseks ilma koormatisteta 2 900 000 krooni ja Uus Maa Kinnisvarabüroo arvamus 2010 jaanuarist, mille kohaselt on kinnistu väärtus ilma koormatisteta 2 800 000 krooni. Kolleegium leiab, et põhjendatud on arvestada Ober Haus Kinnisvara OÜ arvamusega, kuna see on ajaliselt tehtud hiljem ja seega vastab täpsemalt ajale, kui hageja omandi kaotab. Ebaõige on kaebaja väide, et Ober Haus Hindamisteenuste AS pole arvestanud kinnistu turuväärtust alandavate teguritega. Hindamisakti lõpus (II kd lk 22) on välja toodud turuväärtust mõjutava asjaoluna mh mõningased vaegtööd ja tsentraalse kanalisatsiooni puudumine. Apellant on rõhutanud, et omandi kaotuse eest hüvituse määramisel tuleb arvestada, et kinnistu kasutamise osas on kokku lepitud kaasomanike vahel kasutuskord, mille kohta on kantud märkus kinnistusraamatusse ja mille järgi on hageja kasutuses 47,1 m2 ja kostja kasutuses 132,5 m2 ehk juhul, kui hageja oma mõttelise osa müüks, siis seoses kasutuskorraga saaks ta selle eest vähem raha, kuna ostjal on õigus kasutada elamust ainult 47,1 m2. Vastav arvutus on toodud välja Uus Maa Kinnisvara OÜ arvamuses, mille kohaselt on hageja mõttelise osa väärtus 830 000 krooni, mille kostja palub hageja kasuks välja mõista. Kolleegium leiab, et kostja käsitlus ei ole õige. Pooltevaheline kasutuskord ei mõjuta kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja just terviku väärtusest lähtudes tuleb hüvitise suurus arvestada. Maakohtu sellekohane järeldus on õige. Kolleegium märgib, et kasutuskord on kokku lepitud kogu kinnistu kohta ja ainult elamu osas on ühe kaasomaniku kasutuses oluliselt suurem osa kui teisel. Maa kasutamisel on kummagi poole kasutuses olev ala võrdne. Seega on kaebaja käsitlus kasutuskorras sisalduva kokkuleppe osas ebatäpne. Õige on maakohtu järeldus, et kasutuskorda võivad kaasomanikud muuta. Kinnisturaamatusse kantud märkus ei välista kasutuskorra muutmist kas kaasomanike kokkuleppel või kokkuleppe puudumisel vastava nõude esitamisel kohtu poolt. Arvestades, et elamu kui terviku väärtus on 2 900 000 krooni, on kummagi poole mõttelise osa väärtus 1 450 000 krooni ja see summa tuleb kostjal tasuda hagejale. Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kohtuotsus, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta. KRS § 341 lg 1 järgi on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. Kolleegium leiab, et poolte nõudeid kaasomandi lõpetamiseks tuleb käsitada viisil, kus nõudes kaasomandi lõpetamiseks sisaldub ka nõue tahteavalduse asendamiseks. Kuna hagejal on nõusoleku andmise kohustus kande tegemiseks kaasomandi lõpetamise kohta, siis kolleegiumi arvates on vastavasisuline otsustus võimalik ja vajalik asja lahendamisel teha.

Kostja palus kohustada hagejat talle üle andma kinnistu omand ilma koormatisteta. Vaidlust ei ole, et hageja mõttelist osa koormab hüpoteek 455 000 krooni ja kostja mõttelist osa hüpoteek 1 262 000 krooni. Samuti on kantud kinnistusraamatusse hageja avalduse alusel märkus üürilepingu kohta. Kolleegiumi arvates tuleb kostja taotlust kohustada hagejat andma omand üle ilma koormatisteta, käsitleda taotlusena kohtuotsuse täitmise korra määramiseks. Tegemist on vastastikuste kohustustega. Kolleegium leiab, et TsMS § 445 lg 1 järgi tuleb määrata otsuse täitmise kord, mille kohaselt tuleb hagejal anda kostjale üle koormatistest vaba omand samaaegselt kostja poolt hüvitise väljamaksmisega. Kostja on vastuhagis esitanud hageja vastu nõude kaasomandi säilitamiseks tehtud kulutuste 71 062,58 krooni hüvitamiseks. Kolleegium nõustub apellandiga, et selles osas on maakohtu otsus vastuoluline ja arusaamatu ning nõude lahendamise kohta sisulised põhjendused puuduvad. Maakohus jättis nõude rahuldamata, kuid samas on vastuoluliselt leidnud, et nõue sisaldub väljamõistetud hüvitises. Kostja on nõude 71 062,58 krooni saamiseks esitamisel selgitanud, et maja ümberehitamiseks ja säilitamiseks on ta teinud kulutusi ja hageja peab neid kandma pooles ulatuses, see on 71 062,58 krooni (I kd lk 69). Nõude tõendamiseks on hageja esitanud kohtule maksedokumendid koos loendiga (I kd lk 93-141). Hageja ei ole kohtule esitatud dokumentides täpsustanud, millised tööd ja millal tehti ning milline oli nende tööde ja kulutuste seos kinnistul paiknevate ehitistega. Vastuhagiavalduses soovis kostja oma väiteid tõendada tunnistajate L-M. T. ja O. S. ütlustega (I kd lk 175). 17.03.2010 võttis maakohus vastuhagi menetlusse. 12.04.2010 esitas hageja kostja vastuhagile vastuse, milles põhjalikult analüüsis kulutuste hüvitamise nõuet ja leidis, et nõue on enamuses aegunud ja tõendamata (II kd lk 4-5). 22.04.2010 esitatud kirjalikus dokumendis selgitas kostja, et osa kulutusi on tehtud seoses maja ümberehitamisega ja välistöödega ning viimased 8 tšekki on esitatud 2009. aastal toimunud fassaaditööde ja vundamendi tugevdamistööde kohta. 27.04.2010 eelistungil ei ole kohus pooltega arutanud kulutuste hüvitamise nõudega seonduvat. 19.08.2010 esitatud menetlusdokumendis täpsustas kostja nõude õiguslikku alust ja palus üle kuulata tunnistaja A. N. (II kd lk 62-76). 31.08.2010 toimunud kohtuistungi protokolli kohaselt jättis kohus tunnistajate ülekuulamise taotluse rahuldamata. Protokollist ei nähtu, et kulutuste hüvitamise nõude osas oleksid pooled oma seisukohta avaldanud. Samuti ei ole kohus nõude osas pooltele küsimusi esitanud. Kolleegium leiab, et kostja nõude kulutuste 71 062,58 krooni hüvitamiseks lahendamisel on maakohus jätnud tuvastamata asjaolud olulises mahus ja hindamata tõendid. Eeltoodu tõttu on maakohtu otsus põhjendatud ebapiisavalt, mis on TsMS § 656 lg 1 p 5 järgi oluline menetlusõiguse normi rikkumine, mida ei ole ringkonnakohtul võimalik, arvestades apellatsioonimenetluse eripära, kõrvaldada ja mis on aluseks otsuse tühistamisele ning saatmisele uueks arutamiseks maakohtule. Ebaõige otsuse tegemise põhjuseks on nõude 71 062,58 krooni saamiseks osas eelkõige eelmenetluse ebapiisav läbiviimine maakohtu poolt. TsMS § 392 lg 1 pde 1, 3 ja 4 järgi tuleb kohtul eelmenetluses välja selgitada hageja nõue ja kostja seisukoht selle suhtes, poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta ja tõendid, mida pooled esitada soovivad. Tsiviilasja toimiku materjalidest nähtuvalt ei ole maakohus eelmenetlust piisava põhjalikkusega läbi viinud. Kohtuistungite protokollide kohaselt ei ole kohus selgitanud pooltele asjaolusid, mis on vaidluse all ja mida pooled peaksid tõendama ega arutanud õiguslikku olukorda. Alles pärast eelmenetluse läbiviimist on võimalik kohtul tuvastada asjaolud ja otsustada nõude rahuldamise üle. Ebaõige on apellandi väide, et kohus oleks pidanud kaasama menetlusse apellandi abikaasa L-M. T. kui kinnistu ühisomaniku. Kinnistusraamatusse on kantud kinnistu XXXXXXXX XX

Tallinnas poole mõttelise osa omanikuna Aleksander Trošin ja sellest lähtuvalt on nõue õigesti esitatud tema vastu. Kuna ringkonnakohus saadab kostja vastuhagi kulutuste 71 062,58 krooni hüvitamise nõudes uueks läbivaatamiseks maakohtule, siis lõplik menetluskulude jaotus tuleb määrata maakohtul asja uuel läbivaatamisel. Menetluskulude jagamise kohta selgitab ringkonnakohus, et maakohus on jaganud menetluskulud ebaõigesti. Maakohus ei ole arvestanud, et hageja esitas kaks nõuet: esiteks tuvastada kostja poolt tema õiguste rikkumine seoses veega varustamisega ja teiseks lõpetada kaasomand, kusjuures esimesest nõudest loobus hageja vahetult enne kohtuistungit. Eelmenetlus oli maakohtu poolt läbi viidud mõlema nõude osas. Kostja esitas samuti kaks nõuet: kaasomandi lõpetamiseks ja kaasomandile tehtud kulutuste hüvitamiseks. Menetluskulude jagamisel tuleb maakohtul arvestada, et praeguses asjas on nii hageja kui ka kostja vastuhagis taotlenud kaasomandi lõpetamist ja rahalise hüvituse maksmist. Seega lõpetatakse kaasomand eelduslikult mõlema poole huvides ja menetluskulude jagamisel ei saa lähtuda sellest, et kohus lõpetas kaasomandi ühe poole poolt soovitud viisil. Järelikult võib kaaluda selle nõude osas TsMS § 163 lg 1 alusel kas menetluskulude jätmist poolte endi kanda või jagamist võrdeliselt hagi rahuldamisele, võttes arvesse poolte poolt kaasomandi kaotuse eest nõutud ja kohtu poolt väljamõistetud hüvitise suurust. Sellisele menetluskulude kandmisele on viidanud kaasomandi lõpetamise nõuete lahendamisel Riigikohus lahendites nr 3-2-1-70-10 ja 3-2-1-138-08. Kuna hageja on ühest nõudest loobunud vahetult enne istungit, siis menetluskulude jagamisel tuleb arvestada TsMS § 168 lg 4 järgi ka selle nõudega.

Margo Klaar

Ande Tänav

Ülle Jänes

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.