Täitmine › Sundtäitmise lubamatuks tunnistamine

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

Viljandi Linnavalitsus palus välja mõista OÜ-lt Timpson Trading leppetrahv 100 000 krooni ja hoonestustasu võlg 10 000 krooni.

MAAKOHTU LAHEND

TsMSRS § 11 lg 4 näeb ette, et kuni 31.12.2005 tõestatud notariaalse kokkuleppe nõude kohta, mis näeb ette kindlaksmääratud rahasumma tasumise või asendatavate asjade või väärtpaberite kindlaksmääratud koguses üleandmise, võib juhul, kui võlgnik on kokkuleppe kohaselt nõustunud kohese sundtäitmisega, esitada sundtäitmisele ka pärast TsMSRS jõustumist. Täitmisteate järgi on täitedokumendiks notariaalne dokument nr 4487. Viljandi Linnavalitsus on saatnud OÜ-le Timpson Trading 18.06.2008 kirja, milles viidatakse poolte vahel 26.09.2005 sõlmitud lepingule ja et on täitmata hoonestusõiguse seadmise lepingu p-le 6.10, mis lisati täiendavalt lepingusse 11.12.2007. Juhul kui osaühing ei täida oma lepingujärgseid kohustusi hiljemalt 25.06.2008, esitatakse osaühingule leppetrahvi tasumise nõue vastavalt eelpool nimetatud lepingu p-le 6.5. Viljandi Linnavalitsus on saatnud OÜ-le Timpson Trading 07.07.2008 kirja, milles viidatakse poolte vahel 26.09.2005 sõlmitud lepingule ja et on täitmata hoonestusõiguse seadmise lepingu p-le 6.10, mis lisati täiendavalt lepingusse 11.12.2007. Juhul kui OÜ ei täida oma lepingujärgseid kohustusi hiljemalt 14.07.2008, esitatakse OÜ-le leppetrahvide tasumise nõue vastavalt hoonestusõiguse seadmise lepingu muutmise lepingu p-le 4.1.2. Viljandi Linnavalitsus on saatnud OÜ-le Timpson Trading 21.07.2008 kirjas leppetrahvi nõude, mille järgi OÜ-l on endiselt täitmata 26.09.2005 sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu ning nimetatud lepingusse 11.12.2007 täiendavalt lisatud p 6.10. Viljandi Linnavalitsus esitas leppetrahvi nõude lepingu p 6.5 alusel 100 000 krooni. See kuulub tasumisele ühe kalendrikuu jooksul arvates omanikupoolse vastava nõude esitamisest arvates, s.o. hiljemalt 22.08.2008. Kui leppetrahv ei ole tasutud nimetatud kuupäevaks, pöördutakse leppetrahvi sissenõudmiseks kohtutäituri poole. Kohus leidis, et eelpool nimetatud tõenditega on tõendatud, et leppetrahvi nõudmise aluseks on lepingu p 6.10, millega täiendati poolte vahel 26.09.2005 vahel sõlmitud lepingut 11.12.2007. Alates 01.01.2006 kehtiv TMS § 2 lg 1 p 18 piirab notariaalsete lepingute sundtäitmise võimalust, lubades seda juhul, mil kohesele sundtäitmisele allutamise kokkulepe on sõlmitud pärast nõude sissenõutavaks muutumist. TMS § 2 lg 1 p 18 kohaselt TMS-i alusel täidetakse nõuded, mis tulenevad järgmisest täitedokumendist: rahalise nõude kohta notariaalselt tõestatud kokkulepe, mille kohaselt on võlgnik pärast nõude sissenõutavaks muutumist andnud nõusoleku alluda kohesele sundtäitmisele. Punktiga 6.10, mis on leppetrahvi nõudmise aluseks, on lepingut täiendatud 11.12.2007. Seega nimetatud notariaalselt tõestatud lepingu punkt ei ole sõlmitud pärast nõude sissenõutavaks muutumist ja võlgnik ei ole andnud nõusolekut alluda kohesele sundtäitmisele. Kohus leidis, et kuna leppetrahvi aluseks olev lepingu p 6.10 on lepingus alates 11.12.2007, ei saa kohaldada TsMSRS § 11 lg 4, mille kohaselt kuni 31.12.2005 tõestatud notariaalse kokkuleppe nõude kohta, mis näeb ette kindlaksmääratud rahasumma tasumise või asendatavate asjade või väärtpaberite kindlaksmääratud koguses üleandmise, võib juhul, kui võlgnik on kokkuleppe kohaselt nõustunud kohese sundtäitmisega, esitada sundtäitmisele ka pärast TsMSRS jõustumist. 26.09.2005 lepingu sõlmimisel ei lepitud kokku p 6.10 mittetäitmise eest leppetrahvi kohesele sundtäitmisele allutamisega. Vaidlust ei ole selles, et 26.09.2005 poolte vahel notariaalselt sõlmitud lepingus on p 12.1, mille järgi hoonestaja kohustub alluma kinnisasja igakordse omaniku suhtes kõigi lepingust tulenevate maksekohustuste osas kohesele sundtäitmisele vastavalt TMS-s sätestatud korrale. Kohus leidis, et leppetrahvinõue ei ole sissenõutavaks muutunud nõue, mille suhtes on kostja andnud nõusoleku kohesele sundtäitmisele allutamiseks. Seetõttu ei saa sundtäitmisele allutada 11.12.2007 sõlmitud kokkuleppe p-st 6.10 tulenevat nõuet. Kõnealuse täiteasja alusena ei ole täitmisteates märgitud 11.12.2007 notariaalset kokkulepet, mis tegelikult on esitatud sundtäitmise nõude aluseks. Ka hoonestusõiguse tasu 10 000 krooni nõue tuleneb hoonestusõiguse seadmise lepingu muutmise lepingu ja asjaõiguslepingu p-st 4.1.5, millega on täiendatud 26.09.2005 sõlmitud lepingut p-ga 11.6 ja 11.7.

Kohus leidis, et ka selle nõude kohta kehtivad samad põhjendused, mis leppetrahvi sundtäitmise kohta. Kohus leidis eelpool kirjeldatu ja põhjendatu alusel, et hagi tuleb rahuldada ja tunnistada lubamatuks sundtäitmine täiteasjas nr 171/2008/2020. Vastuhagi osas ei ole vaidlust selles, et pooled on 11.12.2007 kokku leppinud ja täiendavalt lisanud poolte vahel sõlmitud lepingusse p 6.10. Lepingu p-des 6.2, 6.3, 6.4 ja 6.10 nimetatud mistahes kohustuste täitmata jätmise või mittevastava täitmise eest tasub hoonestaja leppetrahvi 100 000 krooni. Vastuhagi järgi on Viljandi Linnavalitsus andnud OÜ-le Timpson Trading hoonestusõiguse lepingu alusel kasutada Uueveski basseinid, et need oleksid linnarahvale ja linna külalistele avatud ning nende ümbrus heakorrastatud. OÜ Timpson Trading ei ole täitnud lepingu p 6.10. Osaliselt on täitamata ka p 11.7, mille alusel alates 01.11.2007 kuni kasutusloa vormistamiseni tasub hoonestaja Viljandi linnale hoonestusõigus tasu 10 000 krooni kuus. OÜ Timpson Trading leiab, et lepingus ei ole kehtestatud nimetatud punktis märgitud nõutava heakorra detailset ja kvalitatiivset iseloomu. M. Timpsoni sõnul on ta isiklikult läbi viinud vajalikud heakorrastustööd, mistõttu on Uueveski basseinid ning nende ümbrus vastanud mõistlikult heakorrastandardile. Puuduvad asjaolud, mis viitaksid Viljandi linna heakorraeeskirjade rikkumisele hageja poolt ning tõendid, mis viitaksid Uueveski basseinide silmnähtavalt viletsale olukorrale, mille alusel oleks hageja lepingurikkumine mõistlikult eeldatav. Poolte kokkulepetest ei tulene mingil moel hageja kohustus märkimisväärselt parendada ning uuendada vaidlusalust piirkonda. Kostja leiab, et leppetrahvi nõue summas 100 000 krooni on ebaproportsionaalne ning alusetu. Vastuhagi hageja on esitanud tõenditena fotod 09.06.2008 (5 fotot) ja 08.08.2008 (7 fotot), samuti ajalehes Sakala 10.06.2008, 12.08.2008 ja 17.09.2008 avaldatud artiklid, milles käsitletakse probleeme, et Uueveski puhkekohas kevadel toitluskohta ei avatud, hein on niitmata, ujumiskoha heakord on käest lastud. Samasugune olukord on jätkunud ka augustis ja septembris. Vastuhagi kostja ei ole esitanud kohtule ühtegi tõendit, mis tõendaks, et ta on täitnud lepingu p-s 6.10 sätestatu. 26.09.2005 sõlmitud lepingu p 5.1.1 järgi hoonestaja on kohustatud hoonestama koormatava maa-ala puhkekompleksiga, p 6.4 järgi hoonestusõigusega koormatud kinnistu on avalikuks kasutamiseks, p 6.2 kohaselt hoonestaja on kohustatud hoidma hoonestuse ja kinnistu, sh basseinid, alaliselt heas korras. Lepingu p-des 6.2, 6.3, 6.4 ja 6.10 mistahes kohustuste täitmata jätmise või mittevastava täitmise eest tasub hoonestaja leppetrahvi 100 000 krooni. Kohus leidis, et kostja väited, et ta pole kirju kätte saanud, on põhjendamatud. Juriidilisele isikule tema registrijärgsel aadressil dokumendi tähitult saatmisel tuleb lugeda dokument kättetoimetatuks selle üleandmise hetkest või kui dokumenti ei ole postiasutusel võimalik üle anda, siis tähtkirja saabumise kohta teate jätmise hetkest. Mõistlik on eeldada, et väljastusteate jätmise järel pöördub adressaat postiasutuse poole, sest tähitult saatmine viitab selgelt postisaadetiste olulisusele. Kirjad on tagastatud linnavalitsusele märkega tagastatakse hoiutähtaja möödumisel. Kohus nõustus Viljandi linna seisukohtadega, et ajavahemikul 1. mai - 1. oktoober ühel korral kinnistul heina niitmine ei ole mõistlik heakorrastandard. Puhkekompleks oleks pidanud olema avatud vähemalt 1. mai - 1. oktoober. Riietuskabiinide ja basseinide kasutamise võimaluse all ei saa silmas pidada ainult asjaolu, et basseinides on vesi ja riietuskabiini kasutamise võimaluseks ei saa lugeda seda, et olemas on lagunenud riietuskabiinid. Kohus leidis, et õige on Viljandi linna väide, mille kohaselt oleks mõistlik, et hoonestusõiguse omanik oleks vähemalt 1. maist - 1. oktoobrini korrastanud territooriumi puhkekompleksile vastavalt – hein oleks niidetud, riietuskabiinid korrastatud, basseinid korrastatud ja puhastatud, toitlustuskoht avatud. Kohus leidis, et OÜ Timpson Trading ei ole tõendanud, et Uueveski basseinid ja nende ümbrus vastas 2008. a mõistlikule heakorrastandardile. Vastuhagi hageja on esitanud tõendid, et puhkeala kompleks on hooldamata ja toitlustuskoht avamata, vastuhagi kostja ei

ole esitanud tõendeid, mis need väited ümber lükkaks. Pooltel on kohustus tõendada neid asjaolusid, millele nende nõuded või vastuväited tuginevad. Kohus leidis, et hoonestaja ei olnud täitnud ajavahemikul 1. mai – 1. oktoober 2008 lisaks lepingu p-le 6.10 ka lepingu p 6.2; kokku lepitud leppetrahvi suurus 100 000 krooni ei ole ebamõistlikult suur ega ebaproportsionaalne võrreldes täitmata jäetud lepingutingimustega. Hoonestusõiguse tasu 10 000 krooni nõudes vaidlust ei ole.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4) ei tulene poolte vahel sõlmitud kokkulepetest mingil moel apellandi kohustus märkimisväärselt parendada ja uuendada vaidlusalust piirkonda. Vastustaja on just sellisele seisukohale leppetrahvi nõudes asunud. Vastav kohustus tooks apellandile kaasa märkimisväärseid kulutusi, mistõttu peaks sellise kohustuse tekkimisele eelnema konkreetne kokkulepe. Käesoleval juhul tuleb lähtuda poolte vahel 11.12.2007 sõlmitud lepingu p 4.1.3 sõnastusest ja sisust, samuti heakorra kriteeriumite määratlemisel Viljandi linna heakorraeeskirjadest ja võlaõiguslikust mõistlikkuse printsiibist. Eeltoodust tulenevalt on leppetrahvinõue 100 000 krooni õiguskaitsevahendina tulenevalt lepingutingimustest ja faktilistest asjaoludest, alusetu; 5) juhul kui eeldada, et leppetrahvi nõue oli kohtusse pöördumise ajal olemas ja sellel oli alus, siis on see ebaproportsionaalselt suur. Vastavale asjaolule viitas apellant ka esimese astme kohtus, kuid otsusest nähtuvalt ei ole kohus apellandi vastavat nõudmist analüüsinud. VÕS § 162 lg 1 sätestab, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Antud asjaoludel ei ole õigustatud leppetrahvi kohaldumine selle maksimummääras.

3) jääb apellandi väide, et hoonestusõiguse seadmise lepingus ei ole fikseeritud kinnistul nõutava heakorra detailset ja kvalitatiivset iseloomu, vastustajale arusaamatuks. Lepingu p 6.10 selgitab piisavalt oodatava heakorra iseloomu, sätestades, et apellant peab konkreetsel ajavahemikul võimaldama basseinide ja riietuskabiinide kasutamise ning toitlustuskoha toimimise. Mõistlikkuse põhimõttest lähtudes peaks olema selge, et vastustaja ei saa lugeda piisavalt heakorrastatuks kinnistut, kus basseini ääred ja riietuskabiinid on korrastamata, kinnistu heakorrastamata, hein niitmata ning toitlustuskoht suletud. Lepingu eesmärgiks oli luua suvitamiskoht toimiva toitlustuskohaga, kus linnakodanikud saaksid meeldivalt vaba aega veeta. Kinnistul valitsev reaalne olukord on näha fotodelt, mis said tõenditena kohtumaterjalidele lisatud. Fotodelt nähtav seisund ei meelita ühtegi inimest basseinide äärde vaba aega veetma, sest sisuliselt puudub vaba aja veetmise koht. M. Timpsoni ühekordset heakorrastustööde läbiviimist, mis seisnes kinnistul heina maha niitmisega, ei saa kuidagi lugeda piisavaks heakorra tagamiseks. Lepingu p-s 6.10 on piisavalt lahti seletatud kinnistul nõutava heakorra detailset ja kvalitatiivset iseloomu ning on alusetu väita, et olemasolev sõnastus ei kohusta apellanti üldse mitte mingisugust heakorda kinnistul tagama. Samal ajal ei ole korrektne ka apellandi väide, et pooltevahelistest kokkulepetest ei tulene mingisugust kohustust vaidlusalust piirkonda uuendada või parendada. Selline kohustus on tegelikult hoonestusõiguse lepingu p-s 6.10 sätestatud; 4) on apellandi väide, et leppetrahv on ebaproportsionaalselt suur, alusetu. Vastustaja võttis 22.01.2009 heakorrastustöid teostavalt ettevõttelt AS Floreas hinnapakkumise, et selgitada välja kui palju läheks maksma kinnistul valitseva olukorra likvideerimine ja piisava heakorra tagamine ehk teisisõnu, kui suuri kulutusi peab vastustaja kandma, et likvideerida apellandi poolt täitmata jäetud lepinguliste kohustuste tagajärgi ning hoida kinnistut oma vahenditega korras. Kõnealune kinnistu asub Viljandi linna territooriumil ja vastustajal on kohustus tagada selle kinnistu heakord. AS Floreas hinnapakkumine kinnistu korrashoidmise jaoks perioodil 1. mai – 1. oktoober, mis on lisatud ka kohtumaterjalidesse, oli 126 205 krooni. Tegemist on summaga, mis kulub vastustajal ühel hooajal tagamaks kõnealuse kinnistu korrasolek. Seega ei ole leppetrahv 100 000 krooni ebaproportsionaalselt suur. Pigem võiks leppetrahvi pidada ebaproportsionaalselt väikeseks kui võrrelda seda kulutustega, mida tuleb vastustajal kanda seoses sellega, et apellant oma lepingulisi kohustusi ei täida. VÕS kommenteeritud väljaande kohaselt on leppetrahvi funktsiooniks muuhulgas ka lepingu kahjustatud poolele kahju hüvitamise funktsioon. Vastustaja on selgitanud, millises ulatuses on ta kahju saanud tulenevalt apellandipoolsete kohustuste mittetäitmisest. Leppetrahvi vähendamise taotluse eelduseks on, et apellant peab veenvalt ära tõendama leppetrahvi summa ebaproportsionaalsuse võrreldes vastustaja kahjuga. Apellant ei ole veenvalt tõendanud, et vastustaja kahju on väiksem kui apellandilt nõutav leppetrahvi summa. Seega tuleks jätta apellandi leppetrahvi vähendamise taotlus rahuldamata

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus, et ükski selles esitatud väide ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks või muutmiseks.

Viivi Tomson

Andra Pärsimägi

Üllar Roostoja

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.