Eesistuja Imbi Sidok, liikmed Malle Seppik, Ulvi Loonurm
Otsuse tegemise aeg ja koht
21.03.2011, Tallinn
Tsiviilasja number
2-08-5665
Tsiviilasi
Kristel Petterssoni ja Mirjam-Karmen Treimanni hagi Signe Kristali, Piret Masso, Ulla Raidi, Ragner Valteri, Johannes Neidorfi ja Marius Masso vastu mõttelise osa suurusele mittevastava valduse ning kasutamise võimatusest tuleneva kahju hüvitamiseks ja viivise saamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
14 102.66 eurot (220 658.70 krooni)
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 21.04.2010 otsus
Kohtuistungi toimumise aeg
09.03.2011
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Kristel Petterssoni ja Mirjam-Karmen Treimanni apellatsioonkaebus
lepinguline esindaja vandeadvokaat Kati Raudsepp Apellant Mirjam-Karmen Treimann (isikukood XXXXXXXXXXXX, elukoht XXXXX X XX-X XXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Kati Raudsepp Vastustaja Signe Kristal (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXX X XX-X XXXXXXX), riigi menetlusabi korras esindaja advokaat Andres Lusmägi Vastustaja Ulla Raid (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXX X XX-X XXXXXXX), lepinguline esindaja Kerli Kase
Vastustaja Johannes Neidorf (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXX X XX-X XXXXXXX või XXXXXXX XXX XX XXXXXXX), lepinguline esindaja Kerli Kase Vastustaja Ragner Valter (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXX XXX XXX-X XXXXXXX), lepinguline esindaja advokaat Tanel Mällas Vastustaja Marius Masso (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXX X XX-X
Vastustaja Piret Masso (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXXXXX XX XX XXX XX
XXXXXXX XXXXX XXXXXXXXXX)
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 21.04.2010 otsuse resolutsioon jätta muutmata, kuid muuta osaliselt lahendi põhjendusi.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Apellatsioonimenetluse kulud jäävad 1/3 osas Mirjam-Karmen Treimanni ja 2/3 osas Kristel Petterssoni kanda.
4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Riigikohtus võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest.
Asjaolud, hagejate nõuded ja nende põhjendused
1.14.02.2008 esitasid Kristel Pettersson ja Mirjam-Karmen Treimann (edaspidi hagejad, apellandid) hagi Harju Maakohtusse Signe Kristali, Piret Masso, Ulla Raidi, Ragner
Valteri ja Johannes Neidorfi (edaspidi kostjad, vastustajad) vastu kaasomandi mõttelise osa suurusele mittevastava valduse ning kasutamise võimatusest tuleneva kahju hüvitamise ja viivise saamiseks. Kohus kaasas hagejate taotlusel menetlusse kostjana Marius Masso (edaspidi ka vastustaja). Hagiavalduse (terviktekst t I kd lk 165-181, II kd lk 251-258) kohaselt on menetlusosaliste kaasomandis Tallinnas XXXXX X XX asuv kinnistu. Kaasomand tekkis kinnistusraamatus registriosa avamisega 18.10.2006. Kaasomanike vahel ei ole kasutuskorra kokkulepet. Faktiliselt on välja kujunenud kasutuskord, kuid see ei ole kaasomanike vahel õiglane ega arvesta kõigi kaasomanike õigusi ja huve, kuna ei ole vastavuses kaasomanike mõtteliste osade suurustega. Seitsmest kaasomanikust neli valdavad ja kasutavad kinnistu oluliseks osaks olevast elamust oluliselt suuremat osa ning kolm kaasomanikku oluliselt väiksemat pinda. Elamus on kokku 578,7 m2, millest 63 m2 on üldkasutatav pind (koridorid). Marius Masso valdab korterit nr X kokku 38.7 m2, kuigi tema mõttelisele osale 1098/11562 peaks vastama 48.97 m2. Seega on tema kasutuses 10.27 m2 vähem pinda. Ragner Valter valdab korterit nr X kokku 158 m2, kuigi tema mõttelisele osale 3268/11562 peaks vastama 145.76 m2. Seega on tema kasutuses 12.24 m2 rohkem pinda. Mirjam-Karmen Treimann valdab korterit nr X ja nr X kokku 123.5 m2, kuigi tema mõttelisele osale 3274/11562 peaks vastama 146.03 m2. Seega on tema kasutuses 22.53 m2 vähem pinda. Johannes Neidorf valdab korterit nr X kokku 43.9 m2, kuigi tema mõttelisele osale 804/11562 peaks vastama 35.86 m2. Seega on tema kasutuses 8.04 m2 rohkem pinda. Signe Kristal valdab korterit nr X kokku 39.6 m2, kuigi tema mõttelisele osale 639/11562 peaks vastama 28.5 m2. Seega on tema kasutuses 11.1 m2 rohkem pinda. Ulla Raid valdab korterit nr X kokku 55 m2, kuigi tema mõttelisele osale 804/11562 peaks vastama 35.86 m2. Seega on tema kasutuses 19.14 m2 rohkem pinda. Kristel Pettersson valdab kortereid nr X ja X kokku 57 m2, kuigi tema mõttelisele osale 1675/11562 peaks vastama 74.71 m2. Seega on tema kasutuses 17.71 m2 vähem pinda. Hagejad on esitanud kaks nõuet: 1) mõlemad nõuavad kaasomandi mõttelise osa suurusele mittevastava valduse eest hüvitist tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 71 lg-st 2 ja § 72 lg-st 2 ning tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-st 62; 2) hageja K.Pettersson nõuab teistelt kaasomanikelt (välja arvatud teiselt hagejalt) korterite X ja X sihtotstarbelise kasutamise võimatuse tõttu tekkinud kahju hüvitamist AÕS § 75 ja § 72 lg 4 ja lg 5 alusel. Hagejad on seisukohal, et oma mõttelise osa suurusele vastavast osast vähem kaasomandit kasutaval omanikul on õigus saada teistelt, kes kasutavad neile kuuluvast mõttelisest osast suuremat pinda, hüvitist (Riigikohtu otsus nr 3-2-1-143-04). Nõude sisuks oleva hüvitise arvestamisel on võimalik lähtealuseks võtta kohaliku keskmise üürihinna kaasomandis oleva elamuga analoogses asukohas asuvate üüripindade väljaüürimisest. Statistikaameti andmebaasi alusel oleks pärast 25.08.2008 sissenõutavaks muutunud hüvitise arvutamisel lähteandmeteks järgmised üürihinnad: 2008 III kvartal – 125.15 kr/m2, 2008 IV kvartal – 120.15 kr/m2, 2009 I kvartal – 116.15 kr/m2, 2009 II kvartal – 105.65 kr/m2 ja 2009 III kvartal – 100.65 kr/m2. Hagejad nõuavad hüvitist alates kinnisomandi tekkimise päevast ja perioodi eest 26.08.2008 kuni 11.12.2009 vähendatud ulatuses ehk 80 kr/m2. K.Petterssonile tema poolt oma mõttelisele osale vastavalt vähem kasutatava elamu pinna 17.71 m2 eest väljamaksmisele kuuluva hüvitise arvestus on järgmine (t I kd lk 175-176, II kd lk 253): a) perioodi 18.10.2006 kuni 25.08.2008 eest kokku 52 578.30 krooni järgmise arvestuse alusel: 2006. aasta eest 5859.80 krooni ((17,71 m2 x 132.35 kr) x 2,5 kuud); 2007. aasta eest 31 197.90 krooni ((17,71 m2 x 146.80 kr) x 12 kuud); 2008. aasta eest 15 520.60 krooni ((17,71 m2 x 116.85 kr) x 7,5 kuud); b) perioodi 26.08.2008 kuni 11.12.2009 eest kokku 21 995.20 krooni järgmise arvestuse alusel: 17,71 m2 x 80 kr = 1416.80 kr kuus ja 46.45 kr päevas (perioodis 15 kuud ja 16 päeva). Seega kokku hagetav summa perioodi 18.06.2006 kuni 11.12.2009 eest 74 573.50 krooni, millest Signe Kristalil tuleb hüvitada 16 384.90 krooni ((74 573.50 kr x 11,1 m2) : 50.52 m2; Ulla Raidil 28 252.90 krooni ((74 573.50 kr x 19.14 m2) : 50.52 m2); Ragner Valteril 18 067.70 krooni ((74 573.50 kr x 12.24 m2) : 50.52 m2) ja Johannes Neidorfil 11 868 krooni ((74 573.50 kr x 8.04 m2) : 50.52 m2).
8.M-K.Treimannile tema poolt oma mõttelisele osale vastavalt vähem kasutatava elamu pinna 22.53 m2 eest väljamaksmisele kuuluva hüvitise arvestus on järgmine (t I kd lk 176, II kd lk 253): a) perioodi 18.06.2007 kuni 25.08.2008 eest kokku 41 242.80 krooni järgmise arvestuse alusel: 2007. aasta eest 21 498.10 krooni ((22,53 m2 x 146,80 kr) x 6,5 kuud); 2008. aasta eest 19 744.70 krooni ((22,53 m2 x 116,85 kr) x 7,5 kuud); b) perioodi 26.08.2008 kuni 11.12.2009 eest kokku 27 981.60 krooni järgmise arvestuse alusel: 22,53 m2 x 80 kr = 1 802.40 krooni kuus ja 59.10 kr päevas.
9.Seega kokku hagetav summa perioodil 18.06.2007 kuni 11.12.2009 eest 69 224.40 krooni, millest Signe Kristalil tuleb hüvitada 15 209.30 krooni ((69 224.40 kr x 11.1 m2) : 50,52 m2); Ulla Raidil 26 226.30 krooni ((69 224.40 kr x 19.14 m2) : 50.52 m2); Ragner Valteril 16 771.70 krooni ((69 224.40 kr x 12.24 m2) : 50.52 m2) ja Johannes Neidorfil 11 016.70 krooni ((69 224.40 kr x 8.04 m2) : 50.52 m2).
10.Algselt nõudsid hagejad viivist alates hagi esitamisele järgneva kuu esimesest kuupäevast (t I kd lk 177), kuid muutsid nõuet (t II kd lk 254-255) ja paluvad viivise mõista välja alates 25.08.2009 kuni põhinõude täitmiseni ning ainult sellelt osalt põhinõudelt, mis oli seisuga 25.08.2008 muutunud sissenõutavaks võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Samuti paluvad hagejad mõista kostjatelt välja viivis tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 367 alusel alates 12.12.2009 kuni põhinõuete täitmiseni.
11.Seisuga 12.12.2009 oli viivis muutunud sissenõutavaks K.Petterssoni kasuks tema esimeselt nõudelt järgmiselt: Signe Kristal –1484.40 krooni, Ulla Raid –2559.50 krooni, Ragner Valter –1636.70 krooni, Johannes Neidorf –953 krooni. Sama kuupäeva seisuga oli M-K. Treimanni nõudelt muutunud viivis sissenõutavaks järgmiselt: Signe Kristal – 1164.40 krooni; Ulla Raid –2007.70 krooni, Ragner Valter – 1284 krooni ja Johannes Neidorf – 838.30 krooni.
12.Hagejad suunasid hüvitise nõude ka tulevikku ning paluvad mõista igalt kostjalt alates 12.12.2009 perioodilisi makseid kohtu poolt kindlaksmääratud suuruses iga kolme kuu eest tagantjärele (t I kd lk 175).
13.Hageja K.Petterssoni teine nõue tuleneb asjaolust, et ta ei saa sihtotstarbeliselt kasutada tema valduses olevaid kortereid. Korterid asuvad pööningukorrusel. Hageja teostas 2002. aastal korteris nr X põhjaliku kapitaalremondi, 2004. aasta suvel hakkas aga katus läbi jooksma ning sadevesi valgus korteritesse. Elamu katus on halvas seisukorras ning varisemisohtlik. Korterid on muutunud elamiskõlbmatuks ning korterites esineb nelja erinevat sorti seent. Hageja on püüdnud teiste kaasomanikega katuse probleemi lahendada alates aastast 2002. Seda on korduvalt arutatud koosolekutel.
14.Asja kasutamise objektiivne võimatus toob alati kaasa kasutuseelise kaotusest tingitud negatiivsed tagajärjed. Teised kaasomanikud saavad oma vara kasutada, hageja aga mitte. Kaasomanikud ei ole saavutanud kokkulepet kaasomandis oleva elamu katuse parandamiseks vajalike kulutuste kandmises ning hagejal endal ei ole võimalik katuse vahetustöid finantseerida. Hageja on ilma jäänud korterite kasutuseelisest. Kõigil kaasomanikel on kohustus kanda igale kaasomanikule kuuluva mõttelise osa ulatuses korterite nr X ja nr X kasutamise võimatusest tingitud kasutuseeliste kaotusest tulenevaid negatiivsed tagajärgi ehk kahju.
15.Hageja palub korterite nr X ja nr X kasutamise võimatusest tuleneva kahjuna mõista perioodi 18.10.2006-25.08.2008 eest koos viivisega hüvitis välja järgmiselt: Signe Kristalilt – põhinõue 8111.70 krooni, viivis 1042.20 krooni, Piret Massolt – põhinõue 10 453.80 krooni, viivis 1343.20 krooni, Ulla Raidilt – põhinõue 10 206.30 krooni, viivis 1311.40 krooni, Ragner Valterilt – põhinõue 41 485.40 krooni, viivis 5330.40 krooni, Johannes Neidorfilt – põhinõue 9046.50 krooni, viivis 1162.40 krooni, Marius Massolt – põhinõue 3484.80 krooni, viivis 447.80 krooni. Kostjate vastuväited
16.Kostjad Ulla Raid ja Johannes Neidorf vaidlesid hagile vastu. Ulla Raid omandas kaasomandi osa 13.12.2004 ning vastava lepingu p-s 1.1 on avaldatud, et kaasomanike
kokkuleppe kohaselt on müüdavaks kaasomandi osaks korter nr X pinnaga 52.8 m2. Johannes Neidorf omandas korteri 18.06.2003 lepinguga, mille p-s 1.1 on avaldatud, et kaasomanike kokkuleppe kohaselt on müüdavaks kaasomandi osaks korter nr X pinnaga 41.6 m2. Kostjad teadsid ja eeldasid, et antud mõttelistele osadele vastavad korterid nr X ja X. K.Petterssoni valduses on ka kaks katusekorrusel asuvat panipaika (plaanil ruum nr 50), mistõttu on hagejapoolsed arvutused valed. Maja eksplikatsiooniplaanid ei vasta tegelikkusele ning olukord on käesolevaks ajaks muutunud. On väär lähtuda vanadest eksplikatsiooniplaanidest. Kui lähtuda sellest, et elamus on kokku 616.9 m2 pinda, siis kasutab Ulla Raid 7.91 m2 ja Johannes Neidorf 0.71 m2 rohkem pinda, kui mõttelise osade järgi ette nähtud.
17.Elamu katus on vaja välja vahetada, kuid see on jäänud tegemata rahastamise võimaluste pärast. Maja remonditööde kulutuste katteks peavad tasuma kõik kaasomanikud igakuiselt kindlat hooldustasu, samas mõned kaasomanikud on jätnud need kulud tasumata. Hagejad ise ei soovi kanda kulutusi seoses katuse vahetamisega, vaid nõuavad kulutuste kandmist teistelt kaasomanikelt, kes väidetavalt kasutavad neile kuuluvast mõttelisest osast suuremat pinda. Hageja K.Pettersson ise on oma vara suhtes hooletu, kuna ei ole kortereid terve talve jooksul kordagi kütnud. Hagejad saavad ise teha vajalikke kulutusi, et muuta korterid kasutuskõlblikeks, mitte nõuda kostjatelt kahju hüvitamist. Viivise nõue ei ole mõistlik ega põhjendatud, kuivõrd kohustus ei ole muutunud sissenõutavaks.
18.Kostja Signe Kristal vaidles hagile vastu. Põhjendamatu on seostada kostja mõttelise osa suurust kinnistu oluliseks osaks oleva elamu pinna suurusega. Elamu kasutuskord on kokku lepitud ja selles osas vaidlused puudusid. Kostja ainuomandisse kuulub korter nr 5 ning kasutuskorra kokkulepe ei sisaldanud hüvitise maksmist. Ebaõige on kinnistu mõttelise osa suurusele vastava valduse arvestuse aluseks elamu pinna ruutmeetrite võtmine, sest pinna ruutmeetrite arvestuses on korteri elamispind, abipind, keldripind. K.Pettersson, omandades korterit, teadis elamu katuse seisukorrast. Kostja ei ole teinud takistusi hagejale temale kuuluva mõttelise osa kasutamisel.
19.Kostja Ragner Valter vaidles hagile vastu. Kostja ei ole kunagi olnud vastu elamu remonttööde teostamisele. Asjaolust, et kõigi kaasomanike vahel ei ole kokkulepet remondi osas saavutatud, ei järeldu, et kostjate soov on kokkuleppe saavutamist välistada ning hageja õigusi kahjustada. Kaasomandi sätted ei anna hageja nõudele õiguslikku alust. AÕS § 75 lg 1 mõte seisneb kaasomanike omavahelise vastutuse jagunemises nende kulutuste osas, mis tuleb teha kolmandatele isikutele. Nimetatud sätte mõtteks ei ole luua kaasomanike omavahelises suhtes deliktilise vastutuse aluseid. Omaniku poolt enda omandis oleva asja kasutamist rahasse ümber hinnata ning seejuures võtta ümberhindamisel aluseks üüritulu ei ole võimalik. Maha arvestamata on jäetud kulutused, mis on vajalikud korteris elamiseks (kommunaalteenused, elekter, telefon).
20.Tõendamata on asjaolu, et kostjad kasutavad pinda suuremas ulatuses, kui nende kaasomandi suurusele vastav osa võimaldaks. Arvestada tuleb asjaolu, et XXXXX X XX on kinnistu, mille oluliseks osaks on hoone. Ei ole võimalik õiguslikult eristada omandiõiguse teostamist kinnistule ja selle olulistele osadele. Nõude lahendamise aluseks ei saa võtta üksnes hoone valdamisega seonduvat küsimust. Hagejate arvestused on tehtud vanade andmete alusel, mis ei kajasta tegelikku olukorda.
21.Kostja Piret Masso vaidles hagile vastu ja nõustus Signe Kristali vastuväidetega. Üürimisest on tulu saanud vaid hagejad, mitte teised kaasomanikud. Vastavalt 31.07.2000 sõlmitud ühise tegutsemise lepingu p-le 5.3 oleks K.Pettersson pidanud korter nr X üürimisest saadud tulu andma voliniku käsutusse ning vastavalt p-le 5.6 oleks saanud volinik elamus elu- ja mitteeluruumide üürimisest ja rentimisest saadud puhastulu arvelt teostada hooldus- ja remonttöid. Hageja ise on käitunud oma korteritega hooletult, need on seisnud tühjalt ja kütmata. Hageja ei ole tasunud maja ühisele arvele hooldustasu, mis on mõeldud remondifondi kogumiseks. Esimese astme kohtu otsus
22.21.04.2010 otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ning menetluskulud 65% ulatuses K.Petterssoni ja 35% ulatuses M-K.Treimanni kanda.
23.Otsuse põhjenduste kohaselt puudub vaidlus selles, et menetlusosalised on XXXXX X XX asuva kinnistu kaasomanikud. Kinnistusraamatusse ei ole kantud kokkulepet kaasomandis oleva kinnistu ega selle oluliseks osaks oleva elamu kasutuskorra kohta. Küll aga on faktiliselt välja kujunenud olukord, kus iga kaasomaniku valduses ja kasutuses on elamu teatud kindlad osad.
24.Puudub vaidlus, et kaasomanikud on mitmel korral püüdnud kohtus kasutuskorra kindlaksmääramises kokku leppida, kuid tulutult. 11.12.2003 määrusest tsiviilasjas nr 2/4/220-7622/01 nähtub, et kohtu menetluses on olnud Margus Mägi hagi Piret Masso, Ulvar Liira, Ella Treijali, Darek Antoniaki, Ühisliisingu AS-i, Kristel Treimanni, MirjamKarmen Treimanni ja Andres Valteri vastu kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramiseks, kuid hageja esitas hagist loobumise avalduse ning menetlus lõpetati.
25.Hagejate nõude aluseks on asjaolu, et 4 kaasomanikku (Signe Kristal, Ulla Raid, Ragner Valter ja Johannes Neidorf) valdavad ja kasutavad kinnistu oluliseks osaks olevast elamust oluliselt suuremat osa ja 3 kaasomaniku, sealhulgas hagejad ja kostja Marius Masso (sama mõttelise osa endine kaasomanik Piret Masso), saavad aga kasutada oluliselt väiksemat pinda, kui nende kaasomandi mõttelisele osale peaks vastama.
26.TsÜS § 62 lg 1 kohaselt esemest saadav kasu on eseme viljad ja eseme kasutamisest saadavad eelised (kasutuseelised). Kasutuseelise kaotuse on hagejad välja arvestanud nende kasutuses ja valduses vähem oleva pinna alusel. Kostjad leidsid, et lähtuda ei saa vanast elamu eksplikatsioonist, kuna see ei vasta tegelikkusele. Kuigi kostjad tuginesid uuele eksplikatsioonile, mis ei ole nõuetele vastavalt kinnitatud, ei ole kostjad välja toonud, kas sellisel juhul ei esineks nende poolt nn ülepinna kasutust. Seega ei ole kostjad tõendanud, et uus eksplikatsioon välistaks hagejate nõuded täielikult.
27.Kui hageja kui kaasomaniku valdust on rikutud, saab ta nõuda valduse rikkumise tõttu tekkinud kahjuna kasutuseelise hüvitamist. VÕS § 127 lg 4 kohaselt isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Seega on VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 5 kohaselt hagi rahuldamise eelduseks, et hagejatel on tekkinud kahju, kahju on tekkinud kostjate õigusvastase käitumise tagajärjel ning kostjad on kahju tekitamises süüdi. Kostjad vabanevad vastutusest, kui nad tõendavad, et nad ei ole kahju tekitamises süüdi. Kuna hagejad nõuavad saamata jäänud kasutuseeliseid (mitte kostjatelt õiguse rikkumise tulemusena hagejate arvel omandatud kasu väljaandmist), siis tegemist ei ole alusetu rikastumise nõudega (VÕS § 1037).
28.Kuigi VÕS § 1045 lg 1 on sätestatud tegevuse või tegevusetuse õigusvastasuse eeldused, siis sellele vaatamata tuleb kahju tekitaja teo õigusvastasuse kindlakstegemiseks tuvastada, et kahju tekitaja on rikkunud käibekohustust või seadusest tulenevat kohustust. Asjas omab tähtsust see, et kuigi kaasomanikud ei ole kokku leppinud kasutuskorras, mis oleks kantud kinnistusraamatusse, on kaasomanike vahel faktiliselt välja kujunenud kasutuskord, milline korter on millise kaasomaniku ainukasutuses ja -valduses. Nimetatud asjaolu ei ole kunagi olnud vaidlusalune. Samuti omab olulist tähtsust see, et kui osad kaasomanikud ehitise mõttelise osa ostsid (Ulla Raid ja Johannes Neidorf), siis müüja poolt oli avaldatud, milline korter millise pinnaga jääb vastavalt kaasomanike kokkuleppele ostja ainuvaldusesse. Hagejad olid juba varasemalt enne maa kinnistamist ehitise kaasomanikud, mistõttu pidid nad olema väljakujunenud kasutuskorrast teadlikud. Seega, kui hagejad olid teadlikud, et neli kaasomanikku kasutavad rohkem pinda elamust, kui nende mõtteline osa ette näeb, siis oleksid nad pidanud esitama nõude kohtusse kasutuskorra kindlaksmääramiseks ning nõudma hüvitise määramist. Hagejad aga seda teinud ei ole.
29.Kostja Ulla Raid avaldas, et pärast 2007. aastat on hagejad pöördunud teiste kaasomanike poole seoses katuse remondi ja ülepinna kasutamise küsimusega, kuid konkreetseid ettepanekuid ei ole nende poolt tehtud. Seega, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet, kuidas kaasomandis olevat asja kasutada või kulutusi kanda, siis tuleb esitada vastavasisuline nõue kohtule. Asjaolu, et kaasomanikud ei saavuta kokkulepet
kaasomandis oleva kinnistu kasutamise küsimuses või kulutuste kandmises, ei tähenda, et teised kaasomanikud on käitunud õigusvastaselt ning tekitanud sellega hagejatele kahju.
30.Käesolevas asjas puudub kostjate õigusvastane tegevus, kinnistut kasutati vastavalt väljakujunenud olukorrale. Oma õiguste maksmapanekuks oleks hagejatel tulnud esitada nõue kohtusse, kui nad leidsid, et ühise asja kasutamine ja valdamine kahjustab oluliselt nende õigusi ning pidanud nõudma kasutuskorra kindlaksmääramist. AÕS § 72 lg 5 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Hagejate nõue on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna hagejad ei ole kostjatelt nõudnud kasutuskorra kindlaksmääramist, vaid on koheselt esitanud nõude hüvitise määramiseks. Kaasomanikud Signe Kristal, Ulla Raid, Ragner Valter ja Johannes Neidorf ei ole teinud hagejatele takistusi kaasomandi kasutamisel ning õigusvastane tegu nende poolt puudub.
31.K.Pettersson nõudis kõikidelt kostjatelt tema kasutuses ja valduses olevate korterite nr X ja nr X sihtotstarbelise kasutamise võimatusest tulenevat kahju hüvitamist. Nõude aluseks on asjaolu, et kaasomandis oleva elamu katus on väga halvas olukorras, laseb vett läbi ning on varisemisohtlik. Nimetatud asjaolu ei ole vaidlusalune, sest kostjad tunnistavad, et elamu katus on vaja vahetada. Hageja ei saa kortereid kasutada ja tugines nõude alusena AÕS § 75 lg-le 1 ja analoogia korras AÕS § 72 lg-le 4. Hageja üüris nimetatud kortereid välja ja sai sellest tulu. Tunnistajana üle kuulatud A. T. ütluste kohaselt üüris tema XXXXX X XX asuvat korterit nr X alates 2002 kuni 2005. Üürileping lõpetati, kuna ruumides ei saanud enam elada – suure vihmasajuga oli põrandal 1 cm vett ja kõik asjad olid märjad, lagi hakkas kopitama, tekkisid praod ja korter muutus niiskeks ja rõskeks, tekkis ebameeldiv kopituse lõhn. Korteris nr X olid samad probleemid, kuid mitte nii ulatuslikud. 28.05.2007 laboratoorse analüüsi nr 07.036 tulemusest nähtuvalt on nimetatud korterites tervisele kahjulikud hallitusseened.
32.AÕS § 75 lg 1 kohaselt kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Kostjad on kaasomanikud ning neil lasub kohustus katuse parandamisega seotud kulutuste kandmisel. Samas tuleneb AÕS § 72 lg-st 4, et kui asja ähvardab hävimine, on kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta. Hageja K.Pettersson ei ole asja säilitamiseks kulutusi teinud. Kostjad ei vaidle vastu, et neil on kohustus kanda katuse parandamiseks kulutusi, kuid nad tuginevad asjaolule, et kaasomanikud ei ole kulutuste kandmisel ja parandustööde teostamisel saavutanud kokkulepet. Kohtu poolt tuvastatud asjaoludel ei ole kostjad asja säilitamiseks vajalike kulutuste kandmisest keeldunud, vaid pooled on erinevaid võimalusi arutanud ning esitatud tõenditest tulenevalt on kostjad aktiivselt selles arutelus osalenud ja teinud ettepanekuid. Kostjad on omalt poolt esitanud kohtule tõendid, millest nähtub, et hageja on jätnud korrapäraselt hooldustasud maksmata, raskendades sellega ilmselgelt kaasomandis oleva elamu korrashoidu ja majandamist. Seega on hageja etteheide, et teised kaasomanikud ei taha kooskõlastatult kulutusi asjal kanda, põhjendamatu. Nähtuvalt kaasomanike koosoleku protokollist on katuse remonti arutatud juba aastal 2005 ning Johannes Neidorfi ettepanek võtta katuse remondiks pakkumine ja teha ettemaks vastavalt kaasomanike osa suurusele, sai kõigi kaasomanike põhimõttelise nõusoleku.
33.AÕS § 75 lg 1 määratleb, kuidas toimub kaasomandiga seotud koormatiste ja kulutuste kandmine kaasomanike vahel. Selleks, et K.Petterssoni nõue oleks õiguslikult põhjendatud, tulnuks hagejal tõendada kostjate õigusvastast käitumist, mis oleks põhjuslikus seoses hagejale tekkinud kahjuga. Hageja nõude aluseks saab olla VÕS § 1043 jj sätted. Kaotatud kasutuseeliste arvestamisel võib lähtekohaks olla kasu, mida hageja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-60-09 p 13). Kohtu hinnangul ei ole K.Petterssoni nõude rahuldamise eeldused täidetud - kostjad ei ole toime pannud tegu, mis oleks õigusvastane ning tooks kaasa kahju hüvitamise kohustuse.
34.TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Hagejad on osalenud menetluses erinevas ulatuses, sellest tulenevalt jätab kohus kostjate menetluskulud K.Petterssoni kanda 65% ulatuses ning M-K.Treimanni kanda 35% ulatuses. Apellatsioonkaebus
35.Hagejad paluvad tühistada maakohtu otsuse ja uue otsusega hagi rahuldada ning jätta menetluskulud kostjate kanda. Tulenevalt pooltevahelise õigussuhte ebaõigest kvalifikatsioonist ja ebaõigete materiaalõiguse normide kohaldamisest on kohus asunud kõnesoleva nõude lahendamisel tuvastama täiesti ebaõigeid asjaolusid (hagejatel kahju olemasolu, kostjate teo õigusvastasus, põhjuslik seos) ning jõudnud väärale järeldusele, et kuivõrd puudub kostjate õigusvastane tegu, tuleb nõue jätta rahuldamata.
36.Vastavalt TsMS § 436 lg-le 4 ei või kohus otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Samuti ei või kohus hinnata esiletoodud asjaolu otsuses erinevalt mõlemast poolest, välja arvatud juhul, kui kohus on juhtinud sellisele võimalusele eelnevalt poolte tähelepanu ja andnud neile võimaluse avaldada oma seisukoht. Apellandid ei ole tuginenud asjaolule, et vastustajad oleksid neile õigusvastaselt kahju tekitanud. Nii ei ole apellantide vastavat nõuet mõistnud ka ükski viidatud vastustajatest. Enne otsuse tegemist ei ole kohus juhtinud poolte tähelepanu asjaolule, et ta kavatseb käsitleda apellantide kaasomandi mõttelise osa suurusele mittevastava valduse eest hüvitise nõuet õigusvastaselt kahju tekitamise nõudena. Arvestades eelnevat on kohus oluliselt rikkunud kõnesolevat TsMS-i normi ning andnud otsuses hagejate nõudele üllatusliku kvalifikatsiooni.
37.Maakohus leidis, et apellandid pidanuks esitama kohtusse nõude kasutuskorra kindlaksmääramiseks ja nõudma hüvitise määramist ning kuna nad seda ei ole teinud, on käesolevas tsiviilasjas lahendatav nõue vastuolus hea usu põhimõttega ja tuleb seetõttu jätta rahuldamata. Sellisele põhjendamatule seisukohale asudes on kohus rikkunud oluliselt TsMS § 5 lg 1, mille kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Vastavalt TsMS § 436 lg-le 3 võib kohus tugineda otsuses üksnes asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. Käesoleval juhul ei ole ükski vastustajatest oma vastuväidetes apellantide kõnesolevale nõudele tuginenud sellele, et vastav nõue oleks vastuolus hea usu põhimõttega.
38.Kohus on jätnud täielikult tähelepanuta asjaolu, et üheaegselt käesoleva tsiviilasja esemeks oleva hagiga on apellandid esitanud kohtule hagi ka kaasomandi lõpetamiseks. Kaasomandi lõpetamise nõude on põhjustanud eelkõige just kaasomandi ebaõiglane ja kõigi kaasomanike huve mittearvestav kasutamine (pindade küsimus). Kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise nõue ja kaasomandi lõpetamise nõue on üksteist välistavad vastandlikud nõuded – esimene on suunatud kaasomandis oleva eseme valdamise ja kasutamise kindlaksmääramisele kaasomanike vahel, teine kaasomandist tuleneva õigussuhte lõppemisele. Seetõttu oleks põhjendamatu ja ebamõistlik esitada vastavad nõuded üheaegselt ning sellest tulenevalt on kohtu käsitlus kasutuskorra kindlaksmääramise nõude esitamata jätmise tõttu hüvitise nõude vastuolu kohta hea usu põhimõttega täiesti põhjendamatu ja seadusega vastuolus.
39.Maakohus on jätnud TsMS § 442 lg 8 nõuet eirates otsuses täielikult analüüsimata hagejate poolt esitatud faktiväited ja tõendid selle kohta, et nad on juba enne kaasomandi lõpetamise ja käesoleva hüvitise nõudega kohtusse pöördumist üritanud elamu pindadega seotud probleeme kohtuväliselt lahendada ning juhtinud vastustajate tähelepanu järjepanu ka asjaolule, et soovivad üüri viimaste poolt rohkem kasutatava pinna eest. Nii on käesolevas tsiviilasjas 11.11.2009 istungil palunud apellant end vande all üle kuulata seoses asjaoluga, et alates aastast 2004 on ta kaasomanike koosolekutel püüdnud elamu pindade ja katuse parandamisega seotud probleeme lahendada. Kuna vastustaja S. Kristal võttis vastava asjaolu õigeks, leidis kohus, et ülekuulamiseks puudub vajadus Lisaks on pindadega seotud teemat käsitletud kaasomanike vahel 21.04.2007 toimunud koosolekul ning K.Petterssoni initsiatiivil muuhulgas ka kasutuskorra ja pindade küsimuse aruteluks 20.08.2007 toimunud koosolekul, kus apellant sõnaselgelt avaldas soovi vastustajate poolt kasutatava enampinna eest üüri saada. Lisaks on apellant saatnud teistele kaasomanikele
oma konkreetseid ettepanekuid seoses pindade küsimusega, millest nähtub üheselt asjaolu, et apellant soovib hüvitist teiste kaasomanike poolt kasutatavate ülepindade eest.
40.Kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõudega on vastuolus kohtu seisukoht, mille kohaselt vaidluse lahendamisel omab olulist tähtsust see, et kui osad kaasomanikud ehitise mõttelised osad ostsid (Ulla Raid, Johannes Neidorf), siis müüja poolt oli avaldatud, milline korter millise pinnaga jääb vastavalt kaasomanike kokkuleppele ostja ainuvaldusesse. Sellisele põhjendamatule seisukohale asudes ei ole kohus arvestanud asjaolu, et viidatud kostjad ei ole omi mõttelisi osi ostnud hagejatelt. Kuivõrd hagejad ei ole olnud vastavate mõtteliste osade omandamiseks sõlmitud tehingute osalised, ei ole nad omanud ka mingit kontrolli selle üle, milliseid tegelikkusele mittevastavaid avaldusi (viide olematule kaasomanike kokkuleppele) tegid oma mõttelisi osi võõrandavad endised kaasomanikud müüjatena kostjatega sõlmitud müügilepingutes.
41.Käesolevas tsiviilasjas on leidnud tuvastamist, et tegelikult ei ole kaasomanike vahel sõlmitud kasutuskorra kokkulepet. Kui kostjatele on mõtteliste osade müüjate poolt avaldatud müügilepingute sõlmimisel ebaõigeid andmeid, on neil vastav müügilepingust tulenev nõudeõigus vastavate müüjate vastu, kuid viidatud asjaolu ei saa omada mingit õiguslikku tähendust kaasomanike vahelises õigussuhtes. Kuigi apellandid on esitanud esimese astme kohtus oma samasisulised vastuväited, ei ole maakohus vastavatele seisukohtadele mingit tähelepanu pööranud.
42.Seoses korteri elamiskõlbmatusega ei saa K.Pettersson korterit mitte mingil viisil kasutada ning on erinevalt kõigist teistest kaasomanikest, kelle individuaalses valduses ja kasutuses on konkreetsed kaasomandis oleva elamu osad, jäänud täielikult ilma oma kaasomandi kasutuseelistest. Olukorda, kus kaasomandis oleva elamu katuse läbijooksust tingitud negatiivsed tagajärjed on ainult ühe kaasomaniku kanda, ei saa kaasomandi regulatsioonist tulenevalt ega hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõetavaks pidada. Tulenevalt AÕS §-st 75 lasub kõigil XXXXX X XX asuva kinnistu kaasomanikel kohustus kanda igale kaasomanikule kuuluva mõttelise osa ulatuses kaasomandis paiknevas elamus asuva korteri nr X/X kasutamise võimatusest tingitud kasutuseeliste kaotusest tulenevaid negatiivseid tagajärgi (kahju) vastavalt enda mõttelise osa suurusele. Kuivõrd siiani on antud kahju olnud vaid apellandi enda kanda, kuulub vastustajatelt väljamõistmisele vastav rahaline hüvitis. TsÜS §-st 4 tulenevalt saab antud kahjust igale kaasomanikule vastavalt tema osa suurusele langeva rahalise hüvitise väljamõistmisel lähtuda analoogia alusel AÕS § 72 lg-st 4. Analoogselt antud sättele saab mõista teistelt kaasomanikelt võrdeliselt nende osadele välja ka ühe kaasomaniku poolt aastate vältel asja kasutamise võimatuse tõttu ainuisikuliselt kantud kahju.
43.Maakohus seevastu on ka antud nõude kvalifitseerinud õigusvastaselt kahju tekitamise nõudeks ning kohaldanud ebaõigesti VÕS § 1043 jj, jättes eelnevalt osundatud kohaldamisele kuuluvad AÕS-i sätted põhjendamatult kohaldamata. Lisaks on eksitav kohtuotsuses märgitud AÕS § 75 kohaldamisala määratlus. Nimelt on maakohus leidnud, et osundatud säte reguleerib seda, kuidas toimub kaasomandiga seotud koormatiste ja kulutuste kandmine kaasomanike vahel, jättes aga seejuures tähelepanuta, et sätte reguleerimisalas on lisaks eelnevale ka kaasomandiga seotud kahju kandmine.
44.K.Petterssoni nõue põhineb asjaolul, et kui kaasomanikud (sealhulgas apellandid ise) ei ole teinud vajalikke toiminguid kaasomandis oleva asja säilitamiseks, siis peavad sellest tulenevaid negatiivseid tagajärgi kandma võrdeliselt oma mõttelistele osadele kõik kaasomanikud, mitte vaid apellant üksinda. Kaasomanikud ei ole siiani teostanud (sealhulgas lasknud pädeval ehitusettevõttel teostada) katuse renoveerimistöid ning sellest tulenevalt püsib katuse äärmiselt halb seisund ja sellest otseselt tulenev korteri nr X/X kasutamise võimatus edasi.
45.Põhjused, miks kaasomanikud ei ole siiani katuse renoveerimistöid teostanud, omavad tähendust vaid lähtuvalt sellest aspektist, kas apellant on ise õiguslikult vastutav vastavate tööde kaasomanike poolt mitteteostamise eest, see tähendab, kas katuse parandamine on ära jäänud mingi tema õigusvastase tegevuse tõttu. Vaid sel juhul oleks õiguslik alus jätta apellandi vastav nõue kas rahuldamata või vähendada vastavalt väljamõistetavat hüvitist. Selliseid apellandist tingitud põhjusi käesoleval juhul ei esine ning vastustajad ei ole
vastupidist tõendanud. Seevastu on apellant tõendanud, et ta on teinud kõik endast oleneva, et elamu katuse renoveerimine saaks kaasomanike poolt teostatud.
46.Kohus on rikkunud ka TsMS § 232 lg-st 1 tulenevat kõigi tõendite igakülgse, täieliku ja objektiivse hindamise nõuet ning TsMS § 442 lg-st 8 tulenevat nõuet põhjendada menetlusosalise faktiliste väidetega mittenõustumist ja tema poolt esitatud tõendite mittearvestamist. Kohus on tuginenud valikuliselt ainult vastustajate poolt esitatud seisukohtadele ja tõenditele, jättes täielikult käsitlemata apellandi väited ja esitatud tõendid katuse parandamise teemat puudutavatest läbirääkimistest. Apellandid on teinud kuni kohtusse pöördumiseni ja ka veel pärast seda korduvalt erinevaid ettepanekuid ja konkreetseid toiminguid selleks, et kaasomandis oleva elamu katus saaks parandatud.
47.Kohus on otsuses viidanud asjaolule, et tulenevalt AÕS § 72 lg-st 4 on kaasomanikul õigus teha teiste kaasomanike nõusolekuta asja säilitamiseks vajalikke kulutusi ning apellant ei ole katuse parandamiseks kulutusi teinud. Kuigi kohtu selline järeldus on juba faktiliselt ebaõige, on maakohus jätnud täielikult tähelepanuta ka K.Petterssoni poolt menetluse kestel korduvalt esitatud asjaolu, et arvestades katuse remondiks vajalike kulutuste ulatuslikkust, ei ole tal majanduslikult võimalik ainuisikuliselt vastavaid kulutusi kanda. Maakohtu otsusest ei selgu mingit hinnangut täiesti ebaõiglasele olukorrale, kus ühel kaasomanikul on kõigi kaasomanike tegemata jätmiste tõttu täielikult välistatud enda omandi kasutamine ning selleks, et saavutada võimalus enda omandi kasutamiseks, peaks ta ainuisikuliselt teostama kõigi kaasomanike omandi säilitamise kohustust, kandes ka kõik sellega seonduvad kulutused. Kuigi AÕS § 72 lg-st 4 tekiks apellandil tõepoolest vastavate kulutuste tagasinõudeõigus, siis ometi peaks ta algselt ise kandma ära ca 350 000 kroonise kulu, mille tasumises ei ole kaasomanikud juba alates 2002. aastast suutnud kokkuleppele jõuda. Seejuures väärib mainimist asjaolu, et apellantide nõuet kohustada vastustajaid vastavate kulutuste eelnevaks tasumiseks ei ole kohus menetlusse võtnud.
48.Maakohtu otsusest järelduvalt on aktsepteeritav olukord, kus vaatamata apellandi Põhiseaduse (PS) §-st 32 tuleneva õiguse jätkuvale rikkumisele puudub viimasel sisuliselt efektiivne võimalus kohtulikule kaitsele. Vastustajate seisukoht
49.Vastustajad paluvad jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
50.Ringkonnakohus, kuulanud kohtuistungil ära menetlusosalised ja nende esindajad ning tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsuse resolutsiooni muutmiseks alused puuduvad. Küll aga tuleb muuta lahendi põhjendusi. Apellatsioonkaebuse rahuldamiseks alused puuduvad.
51.Maakohus on mõlemad nõuded õiguslikult kvalifitseerinud VÕS § 1043jj alusel ehk muu kui võlasuhtest tuleneva kohustuse rikkumise tagajärjel tekitatud kahju hüvitamise nõuetena. Sellega ringkonnakohus ei nõustu, kuna ilmselgelt põhinevad mõlemad nõuded kaasomanikevahelisele õigussuhtele ja seega tuleb nende põhjendatuse üle otsustada selle õigussuhte pinnalt.
52.Kahe hageja poolt esitatud nõude näol on tegemist kasutuseelise hüvitamise nõudega, mille õiguslikku alust on Riigikohus analüüsinud lahendites nr 3-2-1-149-10 16.02.2011, nr 3-2-1-13710 20.12.2010, nr 3-2-1-143-04 21.12.2004 ja nr 3-2-1-111-97 09.10.1997. Selline nõue põhineb kaasomanikevahelisel õigussuhtel, milline tekib seaduse alusel hetkest, kui ainuomandis olnud asi hakkab kuuluma mitmele isikule mõttelistes osades või kui isik omandab mõttelise osa kaasomandist. Sellise õigussuhte raames kehtivad õigused ja kohustused tulenevad eelkõige AÕS § 71 lg-test 2 ja 3, § 72 lg-test 1 ja 3-5, § 75 lg-st 1, samuti § 76 lg-st 1. AÕS § 72 lg 2 alusel on kaasomanikul õigus esitada teise kaasomaniku vastu kasutuseelise hüvitamise nõue. Kasutuseeliseks on ka see, kui kaasomanik kasutab oma kaasomandi mõttelisest osast suuremat kasulikku pinda.
53.Eeltoodust tulenevalt ei ole asjakohane maakohtu käsitlus kostjate tegevuse/tegevusetuse õigusvastasusest. Küll aga on ringkonnakohus seisukohal, et käesolevas asjas ei toonud nõude ebaõige õiguslik hindamine kaasa maakohtu lõppotsustuse (otsuse resolutsiooni) ebaõigsust, kuna maakohus leidis asjakohaselt, et hagejate nõue on vastuolus hea usu põhimõttega. AÕS § 72 lg 5 kohaselt peavad kaasomanikud käituma üksteise suhtes lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige
hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Kaasomanikevahelisele õigussuhtele laieneb ka VÕS § 6, mille lg 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt ning lg 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele muuhulgas seadusest tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõetamatu. Tsiviilkohtumenetluses saab nõude vastuolu hea usu põhimõttega olla hagi rahuldamata jätmise aluseks. Hea usu põhimõtte järgimise tagamine on õigusliku hinnangu andmine poolte suhtele ja hageja nõudele TsMS § 438 lg 1 mõttes (otsustus jätta seadus rakendamata). TsMS § 5 lg 1 alusel on kohus seotud poolte esitatud faktiliste asjaoludega ja nende tõendamiseks esitatud tõenditega, mitte aga poolte esitatud õigusliku hinnanguga. Sellest tulenevalt ei saa nõustuda apellantide väitega, et maakohus ei tohtinud kostjate vastava taotluseta vastuolule hea usu põhimõttega tugineda.
54.Hea usu põhimõtte rakendamise osas peab ringkonnakohus vajalikuks maakohtu otsust täiendada. Nimelt on käesolevas vaidluses tegemist ajalooliselt korterelamuga, milline „sattus“ õiguslikus mõttes kaasomandi seisundisse Eesti territooriumil läbiviidud omandireformi (õigusvastaselt võõrandatud varade tagastamine, varade erastamine) tulemusena. Juba 1952. aastal kinnitatud majavalduse plaanilt ja elamu eksplikatsioonilt (t I kd lk 17-25) nähtuvad korterid esimesel, teisel ja katusekorrusel nii, nagu on need kasutuses tänase päevani (sama eksplikatsiooni alusel kanti 21.02.2011 kinnistusraamatusse menetlusosaliste korteriomandid kaasomandi lõpetamisel). Menetlusosalised selgitasid ringkonnakohtu istungil, et on kogu selles elamus elatud aja jooksul olnud seotud konkreetsete korteritega kas siis algselt nõukogude-aegsete üürilepingute ja hilisemate erastamise ostu-müügilepingute (P. ja M.Massod, K.Pettersson) või kinkelepingu (S.Kristal, M-K.Treimann) või õigusvastaselt võõrandatud vara tagasi saanud isikute õigusjärglastega sõlmitud ostu-müügilepingute/liisingulepingu (U.Raid, J.Neidorf) kaudu või siis õigusvastaselt võõrandatud vara tagasi saanud isiku õigusjärglasena (R.Valter). Ka hageja K.Pettersson kasutas erastamislepingu (t I kd lk 26) sõlmimise ajal konkreetset korterit nr X, mida hiljem hakkas kasutama tema tütar. K.Pettersson ise asus hilisemalt kasutama kortereid nr X ja nr X. M-K.Treimann omandas aastal 2007 juurde mõttelisi osi (t I kd lk 34), kusjuures ka selles lepingus olid nimetatud konkreetsed ruumid (korter nr X), mida müüjad kasutasid ja mis jäid ostja ainuvaldusesse ja -kasutusse. Puudub vaidlus, et selle lepingu alusel asuski hageja kasutama korterit nr X. Eeltoodu alusel saab asuda seisukohale, et tõendatud on, et kaasomanikud on osade omandamisel pidanud silmas võimalust vallata ja kasutada nimelt konkreetseid eluruume (kortereid). Et sama tava oli selles elamus säilinud veel aastal 2007/2008, nähtub hagiavalduse lisaks esitatud fotodelt (t I kd lk 43), milledelt on näha kinnisvarabüroo reklaamkuulutus, et majas on müüa 2-toaline korter.
55.Selliselt aastakümnete jooksul elamus välja kujunenud korterite kasutamise korda keegi kaasomanikest ei vaidlustanud ja kostjatel puudus kuni augustini 2007 igasugune mõistlik alus arvata/oodata, et neilt hakatakse nõudma raha sel alusel, millised on nende kaasomandi osade matemaatilised suurused suhtes tegelikult kasutatavate (ja kogu aeg kasutatud) korterite ja kuuridega. Tsiviilasja materjalidest nähtub, et esmakordselt on nn üleliigsete ruutmeetrite ja nende hüvitamise vajadus teemana üles kerkinud kaasomanike vahel alles augustis 2007 (t II kd lk 1516). Samuti nähtub tsiviilasja materjalidest, et kuni hagi esitamiseni veebruaris 2008 ei olnud K.Pettersson hüvitise nõudes järjekindel. Augustis 2007 toimunud kaasomanike koosolekul esitas K.Pettersson vastaval alusel üüri nõude, kuid 27.09.2007 e-kirjas teatas, et tahab saada puuduvad ruutmeetrid laiendatava vintskapi arvelt (t II kd lk 17). Sama on ta korranud ka 15.10.2007 koosolekul (t II kd lk 19). Seega ka 2007. aastal esitatud üürisoov ei olnud oma iseloomult selline, mis oleks pidanud panema teised kaasomanikud arvama, et rahasummade (nii pikema perioodi eest kui igakuiselt) nõudmine on K.Petterssoni ja tema tütre tegelik tahe.
56.Kolleegium nõustub maakohtuga, et heas usus tegutsevad kaasomanikud oleksid enne hüvitise nõude kohtu kaudu esitamist nõudnud kaasomandi kasutuskorra muutmist selliselt, et anda teistele omanikele võimalus vajadusel loobuda nn üleliigsetest ruutmeetritest (näiteks mõnest kuurist loobumisega vmt) ja kokkuleppe saavutamata jäämisel pöördunud vastava nõudega (kasutuskorra muutmine koos vajadusel hüvitise nõudega) kohtusse. Kaasomaniku õiguste teostamisel tuleb hoiduda teistele kaasomanikele kahju tekitamisest ja sellest lähtudes tuleb valida ka vastavad õiguskaitsevahendid. Hagejad valisid oma õiguste kaitseks teise võimaluse – nad esitasid hüvitise nõudega samaaegselt kohtusse kaasomandi lõpetamise nõude, mis tõepoolest tegi sisuliselt
mõttetuks kasutuskorra muutmise hagemise. Õiguskaitsevahendite valik ja vaidluse eseme määramine on hagejate põhiseaduslik õigus.
57.Kaasomanikevaheline õigussuhe on võlasuhe ja sellele kohaldatakse seaduses (eelkõige VÕS-s) võlasuhte kohta sätestatut. Seega juhul, kui rikutakse kohustusi, millised kehtivad kaasomanike vahel seadusest tulenevalt, on tegemist võlasuhtest tulenevate kohustuste rikkumisega ja kahju võib kuuluda hüvitamisele VÕS §-st 115 tulenevalt. Viidatud sätte rakendamiseks peavad leidma tõendamist kõik kahju hüvitamise nõude eeldused: konkreetse kohustuse rikkumine kohustatud kaasomaniku poolt, kahju olemasolu õigustatud kaasomanikul, põhjuslik seos kohustuse rikkumise ja kahju tekkimise vahel.
58.Hageja K.Petterssoni teise nõude puhul on tegemist kahju hüvitamise nõudega ja hageja on seisukohal, et kostjad on rikkunud AÕS §-s 75 sätestatud kohustust kanda vastavalt igaühele kuuluva osa suurusele ühise asja alahoidmisega seotud kulutusi. Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohtu poolt hinnatud tõendite ja tuvastatud asjaolude alusel ei leidnud tõendamist kostjate selline tegevus/tegevusetus, mida saaks tuvastada kaasomanikevahelise kohustuse rikkumisena. Tsiviilasja materjalidest nähtub, et kostjad ei ole kunagi keeldunud katuse parandamiseks kulutuste tegemisest, kuid aastate jooksul ei ole pooled suutnud konkreetsete rahasummade osas kokkuleppeid saavutada. Juba 04.04.2003 toimunud koosoleku protokollist (t I kd lk 74-76) nähtub, et arutati katuse lappimise vajadust korteri nr X kohalt, konkreetselt midagi ei otsustatud. Samal aastal 14.11.2005 otsustati võtta pakkumised remondiks, teha ettemaksud vastavalt osade suurustele ja tellida töö, kui raha on olemas (koosoleku protokoll t I kd lk 79). Järgmine pooltevaheline kirjavahetus katuse teemal on novembrist 2006 (t II kd lk 5-8), kus taaskord tõdetakse, et remont vajalik, hinnad kallinenud, vaja võtta uus pakkumine. Samasisulist kirjavahetust ja koosolekuid on tsiviilasja materjalidesse esitatud ka 2007. aasta ja ka veel tsiviilasja menetluse aja kohta. Tekkinud olukorras (katus laguneb, kaasomanikud arutavad, kuid kokkuleppele ei jõua) oli kõigi kaasomanike kohustus tagada vara säilimine, kuid selle eesmärgi saavutamist teiste vastu kahju hüvitamise nõude esitamine ei taga. Kaasomanikul oli õigus teha vastavad kulutused ise (mida nüüdseks ongi hagejad teinud) ja nõuda teistelt nende osade hüvitamist või rahaliste vahendite puudumisel hageda enne kulutuste tegemist konkreetse pakkumise alusel konkreetseid rahasummasid teistelt kaasomanikelt.
59.Apellatsioonkaebuse rahuldamata jäämisel jäävad apellatsioonimenetluses kantud menetlusosaliste kulud TsMS § 171 lg 1 alusel 1/3 osas Mirjam-Karmen Treimanni ja 2/3 osas Kristel Petterssoni kanda. Kulude jaotamisel apellantide vahel lähtub kolleegium maakohtu lahendi vaidlustamise ulatusest ehk K.Pettersson esitas maakohtusse kaks nõuet ja vaidlustas mõlemad, M-K.Treimann esitas ühe nõude ning selle ka vaidlustas).
Imbi Sidok
Malle Seppik
Ulvi Loonurm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.