Danske Bank AS hagi NSAS ja NSOÜ vastu täitemenetluses üürilepingu tagasivõitmiseks
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg Kohtuistungil osalenud isikud
4 601.64 eurot (72 000 krooni) Hageja Danske Bank AS (registrikood 61126228, asukoht Holmens Kanal 2-12, 1092 Copenhagen K, Taani) Hageja seaduslik esindaja Danske Bank AS Eesti filiaal (registrikood 11488826; asukoht Narva mnt 11, 15015 Tallinn) Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Triin Raudsepp (Advokaadibüroo Glimstedt Straus & Partnerid; Rävala pst 5, 10143 Tallinn) Kostjad NSAS (registrikood XXX; asukoht XXX) NSAS seaduslik esindaja MO(elukoha aadress XXX) NSOÜ (registrikood XXX; asukoht XXX) NSOÜ lepinguline esindaja vandeadvokaadi vanemabi Sergei Tšurkin (Advokaadibüroo Amos OÜ; Rävala pst 6, 10143 Tallinn) 18. jaanuar 2011. a -
hageja esindaja vandeadvokaat Triin Raudsepp kostja NSOÜ lepinguline esindaja vandeadvokaadi vanemabi Sergei Tšurkin
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Tunnistada kehtetuks NSAS ja NSOÜ vahel 12. novembril 2007. a. sõlmitud üürileping. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud täies ulatuses kostjate kanda. Kostjad vastutavad menetluskulude eest võrdsetes osades. Edasikaebamise kord Pooltel on õigus esitada
Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest 23. veebruarist 2011. a. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.26.10.2009. a esitas Danske Bank A/S Harju Maakohtule hagiavalduse NSAS-i ja NSOÜ vastu täitemenetluses üürilepingu tagasivõitmiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja NSAS 12.11.2007. a laenulepingu , mille alusel andis hageja NSAS-ile laenu summas 1 350 000 krooni. 12.11.2007. a sõlmitud notariaalse korteriomandi müügilepingu ja ühishüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise lepingu ja asjaõiguslepinguga seati hageja ja NSAS vahel sõlmitud laenulepingust ja selle võimalikest lisa- ja/või muutmiskokkulepetest tulenevate kohustuste täitmise tagamiseks hageja kasuks I järjekohale ühishüpoteek korteriomandile (registriosa nr XXX) asukohaga XXX, Tallinn ja korteriomandile (registriosa nr XXX) asukohaga XXX, Tallinn, kusjuures hüpoteegi summa on 1 980 000 krooni. 12.11.2007. a sõlmisid NSAS ja NSOÜ üürilepingu nr 1, millega NSAS andis NSOÜ-le kasutamiseks üüripinna asukohaga XXX, Tallinn. NSAS ei teavitanud hagejat üürilepingu sõlmimise kavatsusest ega selle sõlmimisest. Üüripind on koormatud laenulepingu tagamiseks ühishüpoteegiga. 12.11.2008. a allkirjastasid kostjad ka üürilepingu lisa nr 1. 30.03.2009. a esitas hageja NSAS-ile avalduse laenulepingu ülesütlemiseks ja 13.04.2009. a esitas kohtutäiturile avalduse täitemenetluse algatamiseks, paludes pöörata täitmisele hageja nõue NSAS suhtes ühishüpoteegiga koormatud korteriomandite sundenampakkumise läbi. 29.06.2009. a avaldas kohtutäitur Arvi Pink Ametlikes Teadaannetes, et arestis üüripinna 11.06.2009. a ning 01.07.2009. a saatis NSOÜ kohtutäiturile teate üürilepingu olemasolu kohta.13.07.2009. a avaldas kohtutäitur Ametlikes Teadaannetes üüripinna enampakkumise teate, 07.09.2009. a Ametlikes Teadaannetes avaldatud enampakkumisteates teatas NSOÜ, et omab üürilepingut üüripinna kasutamiseks kehtivusajaga kuni 12.11.2017. a. Hageja on seisukohal, et on täidetud täitemenetluses tagasivõitmise eeldused täitemenetluse seadustiku (TMS) § 188 alustel. Kuivõrd üürileping sõlmiti 12.11.2007. a, so vähem kui kolm aastat enne kohtule hagiavalduse esitamist, on täidetud täitemenetluses tagasivõitmise hagi esimene eeldus – tehingu tegemine kolme aasta jooksul enne hagi esitamist. Kostjate vahel sõlmitud üürileping kahjustab ka hageja kui sissenõudja huvisid, sest üürileping on sõlmitud tingimustel, mis vähendavad üüripinna ehk tagatisvara väärtust. Hageja leiab, et üürilepingu tähtaeg (12.11.2017. a) üüripinna koormamiseks üürisuhtega on liiga pikk. NSAS üüripinna väärtuse vähenemine tuleneb ka asjaolust, et üüritasu nõue summas 90 000 krooni on tasaarvestatud NSOÜ nõudega NSAS vastu summas 1 445 742,50 krooni, mis tuleneb kostjate vahel sõlmitud laenulepingust ning, et üürilepingu lisa nr 1 p 4 kohaselt loetakse kostjate vahel sõlmitud laenulepingu alusel NSAS-ile võlakirja vastu tasutud summa tasaarvestamata jääk osaliselt üürilepingu järgseks üüritasu ettemaksuks summas 648 000 krooni, millega NSAS loeb NSOÜ poolt üüritasu maksmise kohustuse täies ulatuses täidetuks kuni üürilepingu tähtajani. Hageja hinnangul väheneb eelnevaga seoses võimalikel ostuhuvilistel huvi üüripinda kui korteriomandit sellistel tingimustel osta, sest sisuliselt ei ole uuel üüripinna omanikul üürilepingu ülevõtmisel võimalik NSOÜ-lt üüri nõuda, lisaks peab üüripinna omanik kandma kõrvalkulusid, kuivõrd vastavalt üürilepingule loetakse kõrvalkulud üürniku poolt tasutuks üüritasu koosseisus. Sellega kahjustatakse hageja kui hüpoteegipidaja õigust saada oma nõue rahuldatud üüripinna sundenampakkumise teel. Hageja sõlmis tagatislepingu tingimusel, et üüripinda ei ole koormatud kolmandate isikute õigustega, sh üüri-, rendi- või muudest kasutuslepingutest tulenevate õigustega ning üürilepingu olemasolust sai hageja teada alles 01.07.2009. a, mil NSOÜ informeeris sellest asjaolust kohtutäiturit. Seega koormas NSAS üüripinna ilma hageja teadmata ja nõusolekuta NSOÜ õigustega, sõlmides vastavalt üürilepingu samal päeval laenulepingu ja tagatislepingu sõlmimisega. Üürilepingu olemasolu tõttu ei vasta üüripinna väärtus ühishüpoteegi seadmise hetkel hageja poolt eeldatud üüripinna väärtusele. See tähendab, et ühishüpoteek ei ole piisav, et tagada
laenulepingust tulenevaid NSAS kohustusi. NSAS oleks pidanud hagejat teavitama üürilepingu sõlmimisest vastavalt laenulepingu p-le 10.1.1, sest üürilepingu olemasolu mõjutab laenulepingu täitmist. Tagatislepingu p-s 6.4 leppisid pooled kokku, et üüripinna suhtes üür-, rendi- ja muude kasutuslepingute sõlmimiseks, kui sellega väheneb hüpoteegiga koormatud lepingu eseme väärtus või kahjustatakse hageja huve muul viisil, on vajalik hageja eelnev kirjalik nõusolek, välja arvatud juhul, kui väärtuse vähenemine toimub korrapärase majandamise. Seega pidi NSAS olema teadlik, et üürilepingu sõlmimisega võib üüripinna väärtus väheneda ja see võib kahjustada hageja huve. NSAS ei ole kunagi palunud hageja kirjalikku nõusolekut üürilepingu sõlmimiseks ega teavitanud hagejat üürilepingu olemasolust muul viisil. Kuna üürilepingu olemasolu tõi endaga kaasa faktilise üüripinna väärtuse vähenemise ning NSAS oli teadlik, et ta on üüripinna väärtuse vähenemise korral kohustatud saama hageja kirjaliku nõusoleku vastavalt tagatislepingu p-le 6.4, sõlmis NSAS üürilepingu teadlikult hageja huvide kahjustamiseks. Hageja huvide kahjustamisest üürilepingu sõlmimise ajal pidi teadma ka NSOÜ. Alates 07.08.2007. a kuni 22.09.2008. a (sh laenulepingu ja üürilepingu sõlmimise ajal) oli NSAS ainuosanikuks tütarettevõttes NSHOÜ, mis on alates 20.12.2006. a (sh laenulepingu ja üürilepingu sõlmimise ajal) NSOÜ ainuosanikust emaettevõtja. Seega üürilepingu sõlmimise hetkel NSOÜ oli NSAS tütarettevõtja ÄS § 6 lg 1 teise lause tähenduses ja tegemist oli NSAS lähikondsega PankrS § 117 lg 2 p 4 tähenduses. Lisaks eeltoodule tuleb kostjad lugeda lähikondseteks ka PankrS § 117 lg 2 p 1, 4, 5 ja 6 tähenduses (NSAS asutajaks ja aktsionäriks alates 01.01.2007. a on JOS, kes oli perioodil 02.10.2006. a kuni 29.12.2008. a ka NSAS juhatuse liige ning allkirjastas NSAS nimel nii laenulepingu, tagatislepingu kui üürilepingu ja ka üürilepingu lisa nr 1. Alates 29.12.2006. a on sama isik veel ka NSOÜ juhatuse liige. JL, kes allkirjastas üürilepingu ja üürilepingu lisa nr 1 NSOÜ nimel, oli üürilepingu sõlmimise ajal NSOÜ nõukogu liige, samuti oli JL kaasatud tagatislepingu sõlmimise juurde kui JOSi poolt valitud inglise keele tõlk. Seega nii olid mõlema kostja esindajad üürilepingu sõlmimise ajal teadlikud üüripinda koormavast ühishüpoteegist ning pidid üürilepingu ja üürilepingu lisa nr 1 sõlmimisel aru saama, et sellistel tingimustel võlasuhte loomine vähendab üüripinna väärtust ning kahjustab hageja kui hüpoteegipidaja huve. Seisuga 13.04.2009. a. oli hagejal NSAS-i vastu sissenõutavaks muutunud nõue summas 1 509 520,10 krooni. Seisuga 23.10.2009. a oli NSAS-i võlgnevus hageaj ees 2 237 360,45 krooni. Täitemenetluses sissenõude pööramisega NSAS-i varale ei ole kaasnenud hageja nõude rahuldamist, sest isegi juhul, kui enampakkumiste tulemusena leidub huvilisi üüripinna ostmiseks, siis üürilepingu tingimusi arvestades on reaalse ostu-müügi tehinguni jõudmine ebatõenäoline.
KOSTJATE VASTUVÄITED HAGILE
2.25.01.2010. a. esitas kostja II NSOÜ kirjaliku hagivastuse, mille kohaselt ei ole õige, et hagejat ei teavitatud üürilepingu sõlmimise kavatsusest. Kostja II soovis saada laenu korteriomandi ostmiseks. Kuna kostjale ei olnud võimalik nõutud ulatuses laenu väljastada, pakuti vormistada laen NSAS nimele. Pooled nõustusid sellega teadmises, et korteri kasutajaks jääb kostja II. Hagiavaldusest ei selgu, kuidas üürilepingu sõlmimine hagejat kahjustab. Tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 323 lg-st 1 võib korteri uus omanik üürilepingu üles öelda. Seetõttu on väär hageja seisukoht, et üürileping vähendab korteri väärtust põhjusel, et uuel omanikul puudub õigus nõuda üürnikult üüri. Üürilepingu olemasolu ei mõjuta korteri väärtust. Hageja, teades seda, et korteri kasutajaks saab olema kostja II, pidi teadvustama seda, et NSAS ja kostja loovad omavahel mingi õigusliku suhte. Seega möönis hageja ise vaikimisi seda, et NSAS ja NSOÜ sõlmivad omavahel üürilepingu, mis võimaldab kostjal korterit kasutada. Hageja huvide kahjustamise ei ole tõendatud. See, et tänases majanduslikus olukorras ja
kinnisvara turusituatsioonis ei ole kerge kinnisvara realiseerida, on faktiline paratamatus mitte aga tehingu kahjulikkuse näitaja.
3.Kostja NSAS seaduslikule esindajale, MO`ale toimetas kohus hagimaterjalid ja kõik kohtukutsed saksa keelde tõlgituna kätte rakendades Euroopa Parlamendi ja nõukogu määust (EÜ) nr 1393/2007. Pärast hagimaterjalide kättesaamist on NSAS juhataja MOsaatnud kohtule saksakeelseid e-kirju. Kohus on NSAS juhataja MO`ale selgitanud inglise keelses e-kirjas, et Eesti Vabariigis on kohtumenetluse keel eesti keel ning et poolte nõusolekul saaks kohus asja lahendada kirjalikus menetluses (tl 53, II kd).
MENETLUSE KÄIK
4.18.01.2011. a. kohtuistungil jäi hageja oma nõude juurde ja kostja NSOÜ vaidles hagile vastu. Kostja NSAS seaduslikule esindajale, MO`ale on kohus kohtukutse kätte toimetanud saksa keelde tõlgituna rakendades Euroopa Parlamendi ja nõukogu määrust (EÜ) nr 1393/2007.
KOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED
5.Kohus leiab, et hagi tuleb rahuldada, sest asjas on leidnud tuvastamist, et kostjate vahel sõlmitud üürileping on sissenõudja huve kahjustav. Kohtu poolt on tuvastatud järgmised asjaolud: • 13.04.2009. a. dateeringuga Danske Bank AS avalduse (tl 66-67) ja SK, EK, NSAS ja AS-i Sampo Pank (Danske Bank AS õiguseellane) vahel 12.11.2007. a sõlmitud notariaalselt tõestatud korteriomandi müügilepingu, ühishüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise lepingu ja asjaõiguslepingute (tl 35-43, I kd) alusel on NSAS suhtes algatatud täitemenetlus 1 652 313.80 krooni (täiteasi nr 024/2009/338) sissenõudmiseks (tl 68, I kd). Asjaolu üle vaidlust ei ole. • Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXX kantud korteriomandi nr 25 aadressil XXX, Tallinn omanikuna NSAS ja IV jakku ühishüpoteek summas 1 980 000 krooni AS-i Sampo Pank (alates 01.06.2008. a. Danske Bank AS) kasuks igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele. Asjaolu on tõendatud registriosa väljavõttega elektrooniliselt kinnistusraamatust (tl 45-58, I kd). • 12.11.2007. a. sõlmisid NSAS üürileandjana ja NSOÜ üürnikuna üürilepingu nr 1 tähtajaga 12.11.2017. a. korteri nr 25 aadressil XXX, Tallinn üürimiseks. Asjaolu on tõendatud NSAS ja NSOÜ 12.11.2007. a. üürilepinguga nr 1 (tl 59-60, I kd). • 12.11.2007. a. sõlmitud üürilepingu nr 1 on NSAS nimel allkirjastanud JOS ja NSOÜ nimel JL. Asjaolu on tõendatud NSAS ja NSOÜ 12.11.2007. a. üürilepinguga nr 1 (tl 59-60, I kd). • 12.11.2007. a. NSAS ja NSOÜ vahel sõlmitud üürilepingu nr 1 lisa nr 1 p-is 2.6.1.6 sisaldub kokkulepe, mille kohaselt ei ole üürileandjal õigust lepingut üles öelda VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud juhul. Asjaolu on tõendatud NSAS ja NSOÜ 12.11.2007. a. üürilepinguga nr 1 (tl 60, I kd). • 12.11.2007. a. NSAS ja NSOÜ vahel sõlmitud üürilepingu nr 1 lisa nr 1 p-is 2 sisaldub kokkulepe, mille kohaselt üürileandja üürilepingust tulenev ja käesoleva lisa sõlmimise päevaks sissenõutavaks muutunud üüritasu nõue summas 90 000 krooni tasaarvestatakse 90 000 krooni ulatuses üürniku nõudega üürileandja vastu summas 1 445 742.50 krooni (üürniku laenu- ja intressinõue üürileandja vastu), mis tuleneb üürniku ja üürileandja vahel 05.11.2007. a. sõlmitud laenulepingust ning p-is 4 sisaldub kokkulepe, mille kohaselt 05.11.2007. a. sõlmitud laenulepingu alusel üürileandjale 05.11.2007. a võlakirja vastu tasutud summa tasaarvestamata jääk (käesoleva lisa
sõlmimise kuupäevaks moodustab see 1 355 742.50 krooni) loetakse see osaliselt summas 648 000 krooni üürilepingu järgseks üüritasu ettemaksuks ning üürileandja loeb seega üürniku poolt üüritasu maksmise kohustuse kohaselt ja täies ulatuses täidetuks kuni lepingu tähtajani. Asjaolu on tõendatud NSAS ja NSOÜ 12.11.2008. a. üürilepingu nr 1 lisaga nr 1 (tl 61, I kd). • 07.09.2009. a Ametlikes Teadaannetes avaldatud teatega teatab NSOÜ, et omab kehtivat üürilepingut kehtivusajaga kuni 12.11.2017. a. korteri asukohaga XXX, Tallinnas kasutamiseks kuni üüriperioodi lõpuni. Üürilepingu ja selle lisadega tutvumiseks palutakse pöörduda vandeadvokaat Aleksander Varese poole (tl 74, I kd). • Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXX kantud korteriomandi nr 25 aadressil XXX, Tallinn müümiseks täitemenetluses on välja kuulutatud enampakkumised vähemalt 10-l korral. Asjaolu üle ei ole vaidlust (tl 55 pöördel, II kd). • 10.08.2010. a. on kohtutäituri Arvi Pink ametialasele arvelduskontole makstud RLpoolt enampakkumise tagatisraha 119 000 krooni selgitusega “ XXX tagatisraha“. Asjaolu on tõendatud kohtutäituri Arvi Pink ametialases arvelduskonto väljavõttega (tl 82, II kd) • 01.11.2010. a. on kohtutäituri Arvi Pink ametialasele arvelduskontole makstud PJ poolt enampakkumise tagatisraha 119 000 krooni selgitusega “ XXX, Tallinn ja XXX enampakkumine“. Asjaolu on tõendatud kohtutäituri Arvi Pink ametialases arvelduskonto väljavõttega (tl 83, II kd). • Kohtutäitur on teavitanud enne enampakkumiste algust enampakkumisel osalejaid sellest, et enampakkumise esemeks olevat korteriomandit koormab 12.11.2007. a. sõlmitud üürileping ning on teavitanud osalejaid ka üürilepingu tingimustest, misjärel ei ole enampakkumisel osalejad pakkumisi teinud. Asjaolu on tõendatud kohtutäituri Arvi Pink ütlustega: “Enampakkumise toimumise ajal, kui selgitan tegelikku olukorda, siis pärast seda osalejad ei ole tahtnud pakkumist teha. Enne enampakkumiste algust ütlesin osalejatele seda, et korteriomandit koormab 12.11.2007. a. sõlmitud üürileping, samuti teavitasin selle tingimustest. Näitasin ka üürilepingut ja olen seda saatnud huvilistele meili teel“ (tl 99, II kd) • Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXX kantud korteriomandi nr 25 aadressil XXX, Tallinn müümiseks täitemenetluses (täiteasi nr 024/2009/338) on 10.08.2009. a enampakkumine ning 16.09.2009. a, 07.10.2009. a, 05.11.2009. a, 03.12.2009. a, 30.12.2009. a, 09.02.2010. a, 19.03.2010. a, 28.04.2010. a, 07.06.2010. a, 07.07.2010. a, 12.08.2010. a ja 23.09.2010. a. välja kuulutatud kordusenampakkumised nurjunud. Asjaolud on tõendatud täiteasjas nr 024/2009/338 enampakkumise nurjunuks kuulutamise aktiga (tl 81) ja kordusenampakkumise nurjunuks kuulutamise aktidega (tl 69-80, II kd). • 12.11.2007. a. oli NSAS NSHOÜ-u ainuosanikuks. Asjaolu on tõendatud väljavõttega elektroonilisest äriregistri teabesüsteemist (tl 75-76, I kd). • 12.11.2007. a. oli NSHOÜ NSOÜ-u ainuosanikuks. Asjaolu on tõendatud väljavõttega elektroonilisest äriregistri teabesüsteemist (tl 78-79, I kd).
6.Pooltel on õiguslik vaidlus küsimuses, kas käesoleval juhul esinevad TMS § 187 lg-s 2 nimetatud tehingu tagasivõitmise eeldused. Vastavalt täitemenetluse seadustiku (TMS) § 187 lgle 1 võib sissenõudja esitada vara tagasivõitmiseks hagi võlgniku ja tehingu teise poole vastu ning nõuda, et kohus tunnistaks käesolevas osas sätestatud alusel ja korras kehtetuks tehingu, mis kahjustab sissenõudjate huvisid (edaspidi tagasivõitmine). Tehinguks loetakse käesoleva osa tähenduses ka eseme käsutamist täitemenetluses. Sama paragrahvi 2. lõike järgi võib sissenõudja tagasivõitmist nõuda, kui tal on täitedokument ja tema nõue on muutunud sissenõutavaks ning sissenõude pööramisega võlgniku varale ei ole kaasnenud tema nõude täielikku rahuldamist või on alust eeldada, et sissenõude pööramine ei vii nõude rahuldamiseni.
Osundatud sätete kohaselt on täitemenetluses võlgniku vara tagasivõitmise üldisteks eeldusteks, et võlgniku ja tehingu teise poole vaheline tehing kahjustaks sissenõudjate huvisid, sissenõudja täitedokumendist tulenev nõue on sissenõutav ning ta ei ole vaatamata sissenõude pööramisele võlgniku varale saanud oma nõuet täielikult rahuldada või eelduslikult ei vii selline sissenõude pööramine nõude rahuldamiseni. Kohus on käesoleva kohtuotsuse p-is 5 tuvastanud, et hageja avalduse ja SK, EK, NSAS ja AS-i Sampo Pank (Danske Bank AS õiguseellane) vahel 12.11.2007. a sõlmitud notariaalselt tõestatud korteriomandi müügilepingu, ühishüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise lepingu ja asjaõiguslepingute (tl 35-43, I kd) alusel on NSAS suhtes algatatud täitemenetlus 1 652 313.80 krooni (täiteasi nr 024/2009/338) sissenõudmiseks. Kohus on ka tuvastanud, et Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXX kantud korteriomand nr 25 aadressil XXX, Tallinn on koormatud ühishüpoteegiga summas 1 980 000 krooni AS-i Sampo Pank (alates 01.06.2008. a. Danske Bank AS) kasuks igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele. Seega on vaidlusalune täitemenetlus alustatud TMS § 2 lg 1 p 19 kohase täitedokumendi alusel ning sundtäitmisele esitatud nõude rahuldamine saab toimuda vaid ühishüpoteegiga koormatud korteriomandi arvel. Kostjad ei ole väitnud ega esitanud tõendeid selle kohta, et vaidlusaluses täiteasjas sundtäitmisele esitatud nõue oleks võlgniku korteriomandi arvelt rahuldatud. Kohus on ka tuvastanud, et osundatud ühishüpoteegiga koormatud korteriomandi aadressil XXX, Tallinn müümiseks täitemenetluses on 10.08.2009. a enampakkumine ning 16.09.2009. a, 07.10.2009. a, 05.11.2009. a, 03.12.2009. a, 30.12.2009. a, 09.02.2010. a, 19.03.2010. a, 28.04.2010. a, 07.06.2010. a, 07.07.2010. a, 12.08.2010. a ja 23.09.2010. a. välja kuulutatud kordusenampakkumised on nurjunud. Antud asjaolu annab aluse eeldada, et võlgniku korteriomandile sissenõude pööramine antud olukorras ei vii nõude rahuldamiseni.
7.TMS § 188 lg 1 kohaselt tunnistab kohus kehtetuks tehingu, mille võlgnik on teinud kolme aasta jooksul enne sissenõudja tehingu kehtetuks tunnistamise hagi esitamist teadlikult sissenõudja huvide kahjustamiseks, kui teine pool teadis või pidi sellest teadma tehingu tegemise ajal. Sama paragrahvi lõike 2 järgi eeldatakse, et teine pool teadis või pidi teadma, et tehinguga kahjustatakse teise võlausaldaja huvisid, kui teine pool on võlgniku lähikondne või kui tehing tehti kuus kuud enne täitemenetluse alustamist või võlgniku vara arestimist. Võlgniku lähikondsed määratakse PankrS § 117 kohaselt. Poolte vahel ei ole vaidlust, et TMS § 188 lg-s 1 tehingu kehtetuks tunnistamise eeldusena sätestatud ajaline kriteerium on täidetud. Tulenevalt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 18.11.2009. a. otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-113-09 väljendatud seisukohast, tuleb TMS § 188 lg 1 kohaldamiseks esmalt tõendada võlausaldajate huvide kahjustamine (vt TMS § 187 lg 1). Kohtu hinnangul võiks hageja huvide kahjustamisega tegemist olla siis, kui võlgniku ja NSOÜ vahel sõlmitud üürileping on sõlmitud tingimustel, mis ei võimalda sissenõudjal täitemenetluse kaudu realiseerida oma täitedokumendist tulenevat õigust saada sissenõutavaks muutnud nõude rahuldamist hüpoteegiga koormatud korteriomandi arvel selle sundenampakkumise teel. Hageja väitel on vaidlusaluse üürilepingu näol tegemist sissenõudjat kahjustava tehinguga, sest üürilepingu tähtaeg on liiga pikk; et juba sissenõutavaks muutnud üüritasu nõue summas 90 000 krooni on tasaarvestatud Kostja II nõudega Kostja I vastu summas 1 445 742,50 krooni, mis tuleneb Kostja I ja Kostja II vahel sõlmitud laenulepingust, et kostjate vahel sõlmitud laenulepingu alusel Kostjale I võlakirja vastu tasutud summa tasaarvestamata jääk on osaliselt üürilepingu järgseks üüritasu ettemaksuks summas 648 000 krooni, millega Kostja I loeb Kostja II poolt üüritasu maksmise kohustuse täies ulatuses täidetuks kuni üürilepingu tähtajani ning et kostjate kokkuleppega (tl 5, I kd) on välistatud üürilepingu VÕS § 323 alusel ülesütlemine (tl 34 pöördel, II kd). Kohus peab võimalikuks arvestada ka viimati nimetatud hageja väidet, sest tagasivõitmise korral vaidlusaluse tehingu kehtetuks tunnistamisel tuleb hinnata lepingut tervikuna ning kuna väide esitati korraldaval istungil, oli kostjatel võimalik ka selles osas oma seisukohti avaldada. VÕS § 291 lg 1 kohaselt kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja
võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Seega jääb sundenampakkumise esemeks oleva kinnisasja suhtes sõlmitud üürileping reeglina kehtima. Vastavalt TMS § 161 esimesele lausele võib sundenampakkumise esemeks olnud kinnisasja ostja kinnisasja suhtes sõlmitud üürivõi rendilepingu üles öelda võlaõigusseaduse §-s 323 ettenähtud tingimustel ja tähtaja jooksul. Viidatud sättest tulenevalt ei saaks kohtu hinnangul kokkulepe üürilepingu tähtaja osas olla iseenesest sissenõudjat kahjustav, sest TMS § 161 sätestab aluse uuel omanikul leping lihtsustatud korras VÕS § 323 alusel üles öelda. Kohtuotsuse p-is 5 on kohus aga tuvastanud, et 12.11.2007. a. on vaidlusaluses täiteasjas võlgnikuks olev NSAS üürileandjana ja NSOÜ üürnikuna sõlminud üürilepingu nr 1 tähtajaga 12.11.2017. a. sundenampakkumise esemeks oleva korteriomandi aadressil XXX, Tallinn üürimiseks. Samuti on kohus tuvastanud, et 12.11.2007. a. NSAS ja NSOÜ vahel sõlmitud üürilepingu nr 1 lisa nr 1 p-is 2.6.1.6 sisaldub kokkulepe, mille kohaselt ei ole üürileandjal õigust lepingut üles öelda VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud juhul. Kuivõrd osundatud kokkulepet ei saa lugeda üürniku kahjuks kõrvalekalduvaks ning 12.11.2007. a. NSAS ja NSOÜ vahel sõlmitud üürilepingu eritingimuste p-is 3 märgitu kohaselt on tegemist äri- ja büroopinnaga, siis ei ole sellise kokkuleppe sõlmimine arvestades VÕS § 323 dispositiivsust iseenesest välistatud. Poolte vahel ei ole ka vaidlust, et kostjate vahel sõlmitud üürileping on kehtiv (tl 55, II). Seega on vaidlusaluse üürilepinguga sundenampakkumise esemeks oleva korteriomandi ostjal üürilepingu VÕS § 323 alusel nn lihtsustatud korras ülesütlemine välistatud. Kohus on käesoleva kohtuotsuse p-is 5 tuvastanud, et 10.08.2010. a. on kohtutäituri Arvi Pink ametialasele arvelduskontole makstud RL poolt enampakkumise tagatisraha 119 000 krooni ja 01.11.2010. a. on kohtutäituri Arvi Pink ametialasele arvelduskontole makstud PJ poolt enampakkumise tagatisraha 119 000 krooni. Samuti on kohus tuvastanud, et kohtutäitur on teavitanud enne enampakkumiste algust enampakkumisel osalejaid sellest, et enampakkumise esemeks olevat korteriomandit koormab 12.11.2007. a. sõlmitud üürileping ning on teavitanud osalejaid ka üürilepingu tingimustest, misjärel ei ole enampakkumisel osalejad pakkumisi teinud. Kuna hagejal on täitedokument, mille alusel saab sundtäitmisele esitatud nõude täitmine toimuda vaid ühishüpoteegiga koormatud korteriomandi arvel ning asjas on leidnud tuvastamist, et vaidlusaluse üürilepingu tõttu ei ole korteriomandile sissenõude pööramine selle enampakkumistel müümise teel osutunud võimalikuks, on alust eeldada, et sissenõudja nõude rahuldamine on muutnud võimatuks, st on alust eeldada, et sissenõude pööramine korteriomandile ei vii nõude rahuldamiseni. Kostja NSOÜ on küll väitnud, et korteriomandi enampakkumisel müümine on ebaõnnestunud üldise majanduslangusest mõjutatud kinnisvaraturu olukorra tõttu, kuid asjas ei ole leidnud tõendamist, et müük oleks nurjunud korteriomandi ebamõistlikult kõrge enampakkumise alghinna tõttu. Lähtudes eeltoodust on vaidlusaluse üürilepinguga muudetud sissenõudja nõude rahuldamine korteriomandi arvel võimatuks (kahjustati sissenõudja huve), mistõttu on antud lepingu puhul tegemist TMS § 187 lg 1 mõttes sissenõudja huve kahjustava tehinguga.
8.Kohus on kohtuotsuse p-is 5 tuvastanud, et 12.11.2007. a. NSAS ja NSOÜ vahel sõlmitud üürilepingu nr 1 lisa nr 1 p-is 2 sisaldub kokkulepe, mille kohaselt üürileandja üürilepingust tulenev ja käesoleva lisa sõlmimise päevaks sissenõutavaks muutunud üüritasu nõue summas 90 000 krooni tasaarvestatakse 90 000 krooni ulatuses üürniku nõudega üürileandja vastus summas 1 445 742.50 krooni (üürniku laenu- ja intressinõue üürileandja vastu), mis tuleneb üürniku ja üürileandja vahel 05.11.2007. a. sõlmitud laenulepingust ning p-is 4 sisaldub kokkulepe, mille kohaselt 05.11.2007. a. sõlmitud laenulepingu alusel üürileandjale 05.11.2007. a võlakirja vastu tasutud summa tasaarvestamata jääk (käesoleva lisa sõlmimise kuupäevaks moodustab see 1 355 742.50 krooni) loetakse see osaliselt summas 648 000 krooni üürilepingu järgseks üüritasu ettemaksuks ning üürileandja loeb seega üürniku poolt üüritasu maksmise kohustuse kohaselt ja täies ulatuses täidetuks kuni lepingu tähtajani. Seega ei võimaldaks osundatud kokkulepe sundenampakkumise esemeks oleva korteri ostjal esitada üürniku vastu üüritasu nõuet, sest viimane saab sellele esitada täitmise vastuväite. Ka osundatud kokkulepe
võib kahjustada hageja õigust realiseerida hüpoteegiga koormatud korteriomand sundenampakkumisel, riivates sellega võlausaldajate huve.
9.Kohus kontrollib järgnevalt TMS § 188 lg-s 2 sätestatud eelduse täitmist. Vastavalt pankrotiseaduse (PankrS) § 117 lg 2 p-ile 4 on juriidilisest isikust võlgniku lähikondseks äriühingu tütarettevõtja ja selle juhtorgani liige. Äriseadustiku (ÄS) § 6 lg 1 kohaselt, kui üks äriühing on teises äriühingus osanik või aktsionär ning omab seal häälteenamust, nimetatakse osalevat ühingut emaettevõtjaks ja ühingut, kus ta osaleb, tütarettevõtjaks. Emaettevõtja tütarettevõtjaks on ka ühing, kus häälteenamus on teisel tütarettevõtjal või tütarettevõtjatel üksinda või koos emaettevõtjaga. Kohus on kohtuotsuse p-is 5 tuvastanud, et 12.11.2007. a. s.o. vaidlusaluse üürilepingu sõlmimise ajal oli võlgnik, NSAS, NSHOÜ-u ainuosanikuks ning viimane oli üürilepingu teise poole, NSOÜ-u, ainuosanikuks. Eeltoodu alusel on NSOÜ tütarettevõtja ÄS § 6 lg 1 teise lause tähenduses, sest NSHOÜ on NSAS-i tütarettevõtja ja NSHOÜ omab NSOÜ-s ainuosanikuna häälteenamust. Seega on võlgniku ja üürilepingu teiseks pooleks oleva NSOÜ puhul tegemist PankrS § 117 lg 2 p 4 mõttes lähikondsetega ning kehtib TMS § 188 lg 2 sätestatud eeldus, et NSOÜ pidi teadma, vaidlusaluse üürilepinguga kahjustatakse teise võlausaldaja huvisid.
10.Lähtudes eeltoodust ning juhindudes TMS § 187 lg-test 1 ja 2 ning § 188 lg-st 1, rahuldab kohus hagi, tunnistades kehtetuks 12. novembril 2007. a. NSAS ja NSOÜ vahel korteri nr 25 aadressil XXX, Tallinn üürimiseks sõlmitud üürilepingu. Tehtava lahendiga seonduvalt juhib kohus menetlusosaliste tähelepanu TMS § 195 lg-s 1 sätestatule, mille järgi kohaldatakse tagasivõitmise õiguslikele tagajärgedele pankrotiseaduse § 119 lõigetes 2–4 sätestatut.
11.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi rahuldati, jätab kohus menetluskulud TsMS § 162 lg 1 ja § 165 lg 1 alusel võrdsetes osades kostjate kanda. Hageja võib nõuda menetluskulude rahalist kindlaksmääramist asja lahendanud esimese astme kohtult 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimeses astme kohtule, avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ja kulusid tõendavad dokumendid.
Kaija Kaijanen Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.