Leonid Bolmati hagi Hooneühistu (HÜ) Sadam (likvideerimisel) ja OÜ Russeliana vastu tehingute tühisuse tuvastamiseks, kinnistusraamatu kannete kustutamiseks ja kostjate kohustamiseks anda selleks nõusolek Harju Maakohtu 11. juuni 2010 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Leonid Bolmati apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
30. november 2010, avalik kohtuistung Hageja Leonid Bolmat (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXX XX-XXX XXXXXXX), nõustaja Natalia Bolmat, esindaja v.adv Natalia Lausmaa
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kostja I HÜ Sadam (likvideerimisel, registrikood 80067981, asukoht Kärberi 18, Tallinn), seaduslik esindaja Ljudmila Bariševski Kostja II OÜ Russeliana (registrikood 10231634, asukoht K.Kärberi 18, Tallinn), esindaja Natalia Terehhova Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
30 000 krooni
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 11.juuni 2010 otsus muutmata.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
Kõik menetluskulud jäävad hageja, Leonid Bolmati kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.
Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja selle põhjendused
1.Leonid Bolmat esitas 23.02.2010 kohtule hagi HÜ Sadam (likvideerimisel) ja OÜ Russeliana vastu 07.05.2003 sõlmitud kinnistu valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe p 2 ja 04.05.2009 notariaalse asjaõiguslepingu p-s 2 sisalduva HÜ Sadam ja OÜ Russeliana vahel sõlmitud kasutuskorra kokkuleppe tühisuse tuvastamiseks. Ka palus hageja kustutada Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriosast nr 4343501 jagamisel tekkinud 885 korteriomandi registriosade kolmandast jaost märkus kaasomandi valdamise ja kasutamise kohta, mis on kantud kinnistusraamatusse vastavalt 07.05.2003 sõlmitud lepingu p-le 2 ja 04.05.2009 sõlmitud lepingu p-le 2 ning kohustada kostjaid andma nõusolek kaasomandi valdamise ja kasutamise kohta tehtud märkuse kustutamiseks Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 4343501 jagamisel tekkinud 885 korteriomandi registriosade kolmandast jaost.
2.Hagiavalduse põhjenduste kohaselt oli hageja GÜ Sadam liige selle asutamisest peale. Osaku alusel on tema kasutuses Kärberi 18 asuvad 2 ruumi: mitteeluruum nr 33 (garaaž) ja mitteeluruum nr 878 (esimesel korrusel asuv autode remonditöökoda). Garaažiühistust moodustati hooneühistu. 02.09.2009 sõlmis hageja HÜ-ga Sadam korteriomandi tasuta võõrandamise ja asjaõiguslepingu mitteeluruumi nr 33 omandamiseks ja siis selgus, et kostjad on sõlminud kinnistu kasutamise kokkuleppe. Hageja sellest teadlik ei olnud. Mitteeluruum nr 878 kuulub hageja omandisse üleandmisele. Kostja OÜ Russeliana on mitteeluruumi nr 879 omanik, mis asub mitteeluruumi nr 878 kõrval. Kostjate kokkuleppega andis HÜ Sadam OÜ Russeliana ainukasutusse mitteeluruumide nr-d 878 ja 879 ees asuva maa, mille kaudu on ruumist 878 väljapääs avalikult kasutatavale teele. Hagejalt ja teistelt hooneühistu liikmetelt selleks nõusolekut ei küsitud. Hageja leiab, et kinnistu mõttelist osa ei saa koormata piiratud asjaõigusega. Igal kaasomanikul on õigus kaasomandit kasutada. Kostjate kokkulepe on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 87 alusel tühine, sest rikutud on asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg-t 5 ja § 74. Kostjate vastuväited.
3.Kostjad vaidlesid hagile vastu. Kostjate hinnangul ei ole hagejal võimalik hagiga eesmärki saavutada. Hageja õigusi ei ole rikutud. Kinnistu kasutuskorra kokkuleppega jäi OÜ Russeliana ainuvaldusse ja kasutusse tema mitteeluruumi esine maa suurusega 735m2. Korteriomandite seadmisega tuli varasem kasutuskord lõpetada. Tegemist ei ole piiratud asjaõigusega, vaid kasutuskorra kokkuleppega. Seetõttu on kinnistusraamatusse kantud mitte piiratud asjaõigus, vaid märkus, millega tehakse nähtavaks muu asjaolu. Varasem kasutuskorra kokkulepe jäi sisult muutmata. Hagejale ei tehta takistusi ruumi kasutamiseks. Hagiavaldus on esitatud valedel eeldustel, s.t suunatud asjaõiguse kustutamisele, mida kohus ei saa rahuldada. Kostjad palusid ka kohaldada hagile aegumist, kuna hageja nõuded aegusid TsMS § 146 lg 1 kohaselt 07.05.2006.
Maakohtu otsus
4.Maakohus jättis hagi rahuldamata. Kohus tuvastas, et hageja oli GÜ Sadam liige, GÜ on ümber kujundatud hooneühistuks. Osaku alusel oli hageja kasutuses Kärberi 18 asuvad 2 ruumi: mitteeluruum nr 33 ja mitteeluruum nr 878. 18.12.2008 otsustas HÜ Sadam üldkoosolek kaasomandi lõpetada ja moodustada korteriomandid. 02.09.2009 sõlmis hageja HÜ-ga Sadam tasuta võõrandamise ja asjaõiguslepingu mitteeluruumi nr 33 suhtes. Mitteeluruum nr 878 on samuti korteriomand, see kuulub kostjale HÜ Sadam. Kostjale OÜ Russeliana kuulub Kärberi 18 asuv mitteeluruum nr 879. 07.05.2003 sõlmisid kostjad ja Mihhail Terehhov kinnistu valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe ja asjaõiguslepingu, millega anti OÜ Russeliana ainukasutusse kinnistu osa pinnaga 735,8 m2. 04.05.2009 sõlmisid kostjad ja Mihhail Terehhov kasutuskorra kokkuleppe osalise lõpetamise kokkuleppe, kaasomandi lõpetamise kokkuleppe ja asjaõiguslepingu ning tegid kinnistu korteriomanditeks jagamise kinnistamisavalduse. Sellega lõpetasid kokkuleppe pooled kõik kokkulepped, mis puudutasid kinnistu oluliseks osaks olevas ehitises paiknevate ruumide valdamist ja kasutamist. Kasutuskorra kokkulepe jäi kehtima osas, mis puudutab OÜ Russeliana õigust vallata ja kasutada kinnistu osa üldpinnaga 735,8m2.
5.Kohus leidis, et hagejal on õigus vaidlustada omandi kasutamisekorda ka olukorras, kus ta ei ole korteriomandi nr 878 omanik, sest vaidlusalune mõtteline osa kuulub ka korteriomandi nr 33 juurde. Hagejal on enda õiguste kaitseks hagemisõigus TsMS § 3 lg 1 järgi. Hageja saab siiski kaitsta enda õigusi, mitte kõigi teiste korteriomanike õigusi. Seega ei saa hageja taotleda kinnistusraamatust märkuse kustutamist kõigi korteriomandite registriosast, vaid ainult enda osast, sest tal ei ole seadusest tulenevat õigust esitada hagi teiste isikute õiguste ja huvide kaitseks (TsMS § 3 lg 2). Hagejal ei ole 884 korteriomandi suhtes hagemisõigust ja hagi tuleb selles osas jätta rahuldamata.
6.Hageja on esitanud tuvastusnõude, mis ei aegu.
7.Kinnisasja kaasomandi mõttelist osa ei saa koormata isikliku kasutusõigusega, kuid antud juhul ei ole tegemist piiratud asjaõigusega. Piiratud asjaõigused on loetletud AÕS § 5 lg-s 1 ja need on servituudid, reaalkoormatised, hoonestusõigus, ostueesõigus ja pandiõigus. Kokkuleppe sõlmimise ajal oli omandil kolm omanikku. Antud juhul on kolm kaasomanikku kokku leppinud, kelle ainukasutusse jääb kaasomandi objektiks olev vara. Piiratud asjaõigusega ei ole tegemist seetõttu, et piiratud asjaõigus tähendab õigust võõrale asjale. Antud juhul ei ole antud kaasomandi kasutust mitteomanikule ning tegemist ei saa olla piiratud asjaõigusega. Hagejalt kui korteriomandi omanikult ei pidanud kasutuskokkuleppe sõlmimiseks nõusolekut küsima, sest kokkulepe oli sõlmitud enne seda, kui hageja korteriomandi omanikuks sai. Märge kasutuskorra kokkuleppe kohta on märgitud lepingus, millega hageja omandas korteriomandi. Hooneühistu liikmelisusest tulenev suhe ei puuduta kasutuskorra kokkuleppe kehtivust. Mil moel hooneühistu juhatus ühistut esindab ja kuidas liikmetele aru annab, on ühistu siseküsimus. Juriidilise isiku juhatusel on ühistu seaduslik esindusõigus ja antud juhul ei näe seadus ette piiranguid. Kuivõrd tegemist on kasutuskorra kokkuleppega ning omanikud võivad oma omandi suhtes vabalt kokku leppida, ei ole siin seaduserikkumist, mis tooks kaasa kasutuskorra kokkuleppe tühisuse. Seega nõue 07.05.2003 ja 04.05.2009 (otsuses märgitud ekslikult 05.05.2009) tehingute tühisuse tuvastamiseks tuleb jätta rahuldamata.
8.Kinnistusraamatu on kantud kasutuskorra kokkuleppe kohta märkus. Kinnistusraamatu kanne kuuluks muutmisele, kui see on ebaõige. Kuivõrd aga kande aluseks olevad tehingud on vaadeldavas osas kehtivad, ei ole kanne ebaõige ning muutmisele ei
kuulu. Seega ei kuulu rahuldamisele ka nõuded kande kustutamiseks märkuse osas ja kostjate vastava nõusoleku andmise kohustamiseks.
9.Kohus tegi ka menetlusliku märkuse selle kohta, et hagi rahuldamine eeldaks Mihhail Terehhov kaasamist kostjana, sest ka tema oli vaidlusaluse kokkuleppe pooleks. Kohus ei saa teha lahendit isiku suhtes, keda ei ole menetlusse kaasatud. Antud juhul jäi hagi rahuldamata ning õiguslik olukord samaks. Seetõttu ei näinud kohus vajadust M.Terehhovi kostjana kaasamiseks, sest täiendava kostja kaasamine oleks kaasa toonud menetluse viivituse ega oleks kooskõlas menetluse ökonoomsuse ja kulude kokkuhoiu põhimõttega (TsMS § 2). Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
10.Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Maakohtu otsus on ebaõige menetlusõiguse rikkumise ja materiaalõiguse ebaõige kohaldamise tõttu. Kohus rikkus TsMS § 436 lg 4 sätteid. Hagi oli esitatud õigete kostjate vastu, kuna M.Terehhov oli küll üks lepingu osalistest, kuid tema kasuks kasutuskorda ei seatud. M.Terehhov ei olnud isikuks, kes rikuks hageja õigusi. Kui kohus siiski leidis, et asja õigeks lahendamiseks oleks vajalik olnud kaasata M.Terehhov menetlusse, tulnuks kohtul osutada sellele hageja tähelepanu.
11.Kohus tõlgendas kitsendavalt AÕS § 5 lg 1 sätteid, leides, et kostjate kokkuleppes määratu ei kuulu piiratud asjaõiguse hulka. AÕS § 5 lg 1 kohaselt on piiratud asjaõigusteks servituudid ja üheks servituudi liigiks on AÕS § 225 kohaselt isiklik kasutusõigus. Väljendiga „ainukasutus“ seati kinnistule OÜ Russeliana kasuks isiklik kasutusõigus, mis kanti kinnistusraamatusse ja mis seega on üks servituudi liike. Piiratud asjaõigus on suunatud kinnistu omaniku õiguste piiramisele kellegi teise kasuks ja pole tähtsust, kas seda piiratakse mõne kolmanda isiku või sama kinnistu kaasomaniku kasuks.
12.Kohtu põhjendus, et hageja ei olnud kokkulepete sõlmimise momendil veel kinnistu omanik, ei ole seadusekohane. Sellel ajal oli hageja kinnistu kaasomanik liikmelisuse kaudu hooneühistus. Kinnistusregistris oli kinnistu omanikuna registrisse kantud küll HÜ Sadam, kuid mittetulundusühinguna moodustus ühistu vara selle liikmete osamaksudest ning maareformi käigus mittetulundusühingule erastatud kinnistu kuulus kõigile ühistu liikmetele kaasomandina.
13.Juhatusel ei olnud õigust teha vaidlustatavat tehingut, kuivõrd see on vastuolus mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 27 lg-ga 4, mille kohaselt mittetulundusühingu kinnisasju võib juhatus koormata asjaõigustega üksnes üldkoosoleku otsusega ja otsuses ettenähtud tingimustel. Sellist üldkoosolekut, millel oleks juhatusele antud volitus kinnistu osa andmiseks ühe ühistu liikme ja kaasomaniku ainukasutusse, ei ole kunagi peetud. Kuivõrd vaidlustatav tehing oli vastuolus seadusega, on see tühine.
14.Kuivõrd kinnistu kuulus kõigile kaasomanikele (ühistu liikmetele) ühiselt, siis ei oma tähtsust, kas tehingu vaidlustab üks kaasomanik või kõik koos. Selleks ei vaja kaasomanik teiste kaasomanike volitust või nõusolekut. Vastus apellatsioonkaebusele
15.Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu otsus
16.Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosalised ja tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse rahuldamata ja
kohtuotsuse muutmata. TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuna puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.
17.Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus otsuse tegemisel materiaalõiguse norme õigesti ja menetlusnorme ei rikkunud. Kohtuotsuse põhjendav osa vastab TsMS § 442 lg-s 8 sätestatud nõuetele. Kohus märkis otsuses, millistele asjaoludele ja tõenditele ta oma järeldused rajas. Samuti märkis kohus, miks ta ei nõustunud hageja faktiliste väidetega. Apellatsioonkaebuses kordab hageja põhiliselt esimese astme kohtus esitatud seisukohti, millele maakohus on otsuses juba hinnangu andnud. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda.
18.Maakohus leidis õigesti, et kaasomanike vahel sõlmitud kasutuskorra kokkulepe ei ole piiratud asjaõigus AÕS § 5 lg 1 järgi. Tegemist ei ole servituudiga ega isikliku kasutusõigusega AÕS § 225 tähenduses, nagu hageja ekslikult leiab. Ebaõige on ka hageja käsitlus temast kui kinnistu kaasomanikust hooneühistu liikmelisuse kaudu. MTÜS § 2 lg 1 järgi on hooneühistu mittetulundusühinguna eraõiguslik juriidiline isik. Seadus ei sätesta, et hooneühistu kui juriidilise isiku omand kuuluks samaaegselt kaasomandina ühistu liikmetele. Eeltoodust tulenevalt ei ole õige ka hageja seisukoht, et tal on kaasomanikuna õigus esitada kohtule hagi kõikide korteriomandi omanike huvides.
19.Maakohtus ei tuginenud hageja asjaolule, et kinnistu kaasomanike vahel kokku lepitud kasutuskord rikuks tema õigusi. Ringkonnakohtu istungil kinnitas hageja, et talle ei ole vaidlusaluse kinnistu osa kasutamiseks ja tema kasutuses olevasse ruumi nr 878 pääsemiseks takistusi tehtud. Kui tulevikus peaks selleks takistusi tehtama, ei ole välistatud vastava nõude esitamine hageja õiguste rikkuja vastu.
20.Iseenesest on õige, et MTÜS § 27 lg 4 kohaselt võib juhatus mittetulundusühingu kinnisasju või registrisse kantud vallasasju võõrandada või asjaõigusega koormata üldkoosoleku otsusega. Maakohus leidis aga õigesti, et juriidilise isiku juhatusel on ühistu seaduslik esindusõigus ning kui juhatus oma õigusi ületab, on tegemist ühistu sisesuhte küsimusega. Kuna vaidlustatud tehingud ei ole seadusega vastuolus ega sellest tulenevalt tühised, ei kuulu hagi rahuldamisele.
21.Hagi rahuldamata jätmise aluseks ei olnud asjaolu, et hageja ei esitanud hagi M.Terehhovi vastu, kes oli samuti vaidlusaluse kokkuleppe pooleks. Tegemist oli kohtu menetlusliku märkusega, mis asja lahendamist lõppjärelduses ei muutnud.
22.Maakohtus kantud menetluskulud jäävad hageja kanda, nagu on määratud maakohtu otsuses. Kuna ringkonnakohus jätab vaidlustatud kohtuotsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata, kannab TsMS § 171 lg 1 järgi ka apellatsioonimenetluse kulud hageja.
G. Kivinurm
K. Paal
A. Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.