Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja
Kohtunik
Meelis Eerik
Otsuse tegemise aeg ja koht
11 juuni 2010.a Tallinn
Tsiviilasja number
2-10-8877
Tsiviilasi
LB(B , isikukood XXX, elukoht XXX) hagi Hooneühistu S (registrikood XXX, asukoht XXX) ja OÜ R (registrikood XXX, asukoht XXX) vastu tehingu tühisuse tuvastamiseks ja kinnistusraamatu kande kustutamiseks 30 000 krooni
Hagihind Kohtuistungi toimumise aeg 25. mai 2010.a. Kohtuistungil osalenud Hageja LB isikud
Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Natalia Lausmaa Kostja Hooneühistu S seaduslik esindaja LB Kostja Hooneühistu S nõustaja Karmo L Kostja OÜ R seaduslik esindaja MT Tõlk Nadežda Timofejeva
Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriosast nr 4343501 jagamisel tekkinud 885 korteriomandi registriosade kolmandast jaost märkus kaasomandi valdamise ja kasutamise kohta, mis on kantud vastavalt 07.05.2003 sõlmitud lepingu p 2 ja 04.05.2009 sõlmitud lepingu punktile 2. Hageja palub kohustada Hooneühistut S ja OÜ R andma nõusolek kaasomandi valdamise ja kasutamise kohta tehtud märkuse kustutamiseks Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 4343501 jagamisel tekkinud 885 korteriomandi registriosade kolmandast jaost. Menetluskulud palub hageja jätta kostjate kanda. Hagiavalduse kohaselt oli hageja Garaažiühistu S liige. Osaku alusel on tema kasutuses XXX asuvad 2 ruumi: mitteeluruum nr 33 (garaaž) ja mitteeluruum nr 878 (esimesel korrusel asuv autode remonditöökoda). Garaažiühistust moodustati hooneühistu. 2009.a-1 alustas hooneühistu hoone jagamist korteriomanditeks. 02.09.2009 sõlmis hageja Hooneühistuga S tasuta võõrandamise ja asjaõiguslepingu mitteeluruumi nr 33 suhtes. Mitteeluruum nr 878 on samuti korteriomand ning kuulub hageja omandisse üleandmisele. Asjaõiguslepingut sõlmitud ei ole. 02.09.2009 selgus, et kostjad sõlmisid kinnistu kasutamiskokkuleppe, mis tuginevat 07.05.2003 kinnistu valdamise ja kasutamise korra kokkuleppele, millest hageja ei olnud teadlik. Kostja OÜ R on nimelt mitteeluruumi nr 879 omanik, mis asub mitteeluruumi 878 kõrval. Kostjate kokkuleppega andis Hooneühistu S OÜ R ainukasutusse mitteeluruumide nr 879 ja 878 ees asuva maa, mille kaudu on ruumist nr 878 väljapääs avalikult kasutatavale teele. Hagejalt ega teistelt hooneühistu liikmetelt nõusolekut selleks ei küsitud. Hageja leiab, et kinnistu mõttelist osa ei saa koormata piiratud asjaõigusega. Igal kaasomanikul on õigus kaasomandit kasutada. Hageja leiab, et kostjate kokkulepe on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 87 alusel tühine rikkudes asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 5 ja 74. Kostjate vastuväited Kostjad vaidlevad hagile vastu. Kostjad leiavad, et hageja õigusi rikutud ei ole. Kostjad ei vaidlusta kinnistu kasutuskorra sõlmimist, millega jäi kostja OÜ R ainuvaldusse ja -kasutusse tema mitteeluruumi esine maa 735m2. Korteriomandite seadmisega tuli varasem kasutuskord lõpetada, kuid tegemist ei ole piiratud asjaõigusega, vaid kasutuskorra kokkuleppega. Seetõttu on kinnistusraamatusse kantud ka mitte piiratud asjaõigus, vaid märkus, millega tehakse nähtavaks muu asjaolu. Varasem kasutuskorra kokkulepe jäi sisult muutmata. Hageja ruumi kasutamiseks takistusi ei tehta ning nagu hageja ise märkis, sai ta kasutuskorra kokkuleppest teada üksnes notari vahendusel. Kaasomandi lõpetamiseks on volitused andnud hooneühistu üldkoosolek. Kostjad leiavad, et hageja nõue on ka aegunud. Kostjad paluvad jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kohtu põhjendused Esmalt tuvastab kohus asjaolud. Puudub vaidlus, et hageja oli Garaažiühistu S liige, garaažiühistu on ümber kujundatud hooneühistuks (t lk 28-31, 165-221). Osaku alusel on hageja kasutuses XXX asuvad 2 ruumi: mitteeluruum nr 33 ja mitteeluruum nr 878. 18.12.2008 otsustas kostja Hooneühistu S üldkoosolek kaasomandi lõpetamise ja korteriomandi seadmise kasuks (t lk 233-237). 02.09.2009 sõlmis hageja Hooneühistuga S tasuta võõrandamise ja asjaõiguslepingu mitteeluruumi nr 33 suhtes (t lk 10-20, 21-27). Mitteeluruum nr 878 on samuti korteriomand ning kuulub kostja Hooneühistule S (t lk 3238). Kostja OÜ-le R kuulub XXX asuv mitteeluruum nr 879 (t lk 147-153). 07.05.2003 on kostjad ja MT sõlminud kinnistu valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe ja asjaõiguslepingu, millega anti kostja OÜ R ainukasutusse kinnistu osa pinnaga 735,8 m2 (t lk 154-161). 04.05.2009 on kostjad ja MT sõlminud kasutuskorra kokkuleppe osalise lõpetamise kokkuleppe, kaasomandi lõpetamise kokkuleppe ja asjaõiguslepingu ning teinud kinnistu korteriomanditeks jagamise
kinnistamisavalduse (t lk 39-146). Sellega lõpetasid kokkuleppe pooled kõik kokkulepped, mis puudutasid kinnistu oluliseks osaks olevas ehitises paiknevate ruumide valdamist ja kasutamist. Kasutuskorra kokkulepe jääb kehtima osas, mis puudutab kostja OÜ R õigust vallata ja kasutada kinnistu osa üldpinnaga 735,8m . Eeltoodust tulenevalt muutsid kaasomanikud maaga seotud punkte ja sõnastasid need ümber, mille kohaselt jäi kostja OÜ R ainukasutusse kinnistu osa üldpinnaga 735,8m2 (p 2.4). Kohus loeb need asjaolud tuvastatuks. Kostjad on vaidlustanud hagi menetlusse võtmise kuna küsitav on hageja õiguste rikkumine. Esmalt lahendab kohus küsimuse, kas hagejal on hagemisõigus. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 3 lg 1 „kohus menetleb tsiviilasja, kui isik pöördub seaduses sätestatud korras kohtusse oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks." Käesoleva vaidluse probleemiks on XXX hoone juures asuva maa kasutamine. Puudub vaidlus selles, et vaidlusalune maa on korteriomandite mõtteline osa. Hageja on praegu ühe korteriomandi (nr 33) omanik. Kostjad ei vaidlusta ka seda, et hageja omandisse kuulub üleandmisele mitteeluruum nr 878, mis asub esimesel korrusel ja kus hagejal on autoremonditöökoda. Kohus leiab, et igal omanikul on õigus pöörduda kohtusse oma omandi kaitseks sõltumata sellest, kas vaidluse all on omandi reaalosa või mõtteline osa. Omandiõiguse elemendid on omandi käsutamine, kasutamine ja valdamine. Seetõttu on hagejal õigus vaidlustada omandi kasutamiskorda ka olukorras, kus ta ei ole korteriomandi nr 878 omanik, sest vaidlusalune mõtteline osa kuulub ka korteriomandi nr 33 juurde. Kohus leiab, et hagejal on enda õiguste kaitseks hagemisõigus TsMS § 3 lg 1 järgi. Samas märgib kohus, et hageja saab kaitsta enda õigusi, mitte kõigi teiste korteriomanike õigusi. Nii ei saa hageja taotleda kinnistusraamatust märkuse kustutamist kõigi korteriomandite registriosast, vaid ainult enda osast, sest hagejal ei ole seadusest tulenevat õigust esitada hagi teiste isikute õiguste ja huvide kaitseks (TsMS § 3 lg 2). Hagejale kuulub 1 korteriomand, hageja nõuab kinnistusraamatu kande parandust 885 korteriomandi suhtes. Kohus leiab, et hagejal ei ole 884 korteriomandi suhtes hagemisõigust TsMS § 3 lg 2 alusel, sest seadusega ei ole antud hagejale teiste korteriomanike eest hagi esitada. Kuivõrd kohus on asja sisuliselt arutanud, ei jäta kohus hagi selles osas mitte läbi vaatamata, vaid rahuldamata. Kostjad on esitanud aegumise vastuväite. TsÜS § 142 lg 1 kohaselt „õigus nõuda teiselt isikult teo tegemist või sellest hoidumist (nõue) aegub seaduses sätestatud tähtaja (aegumistähtaeg) jooksul. Pärast nõude aegumist võib kohustatud isik keelduda oma kohustuse täitmisest." Antud juhul ei nõua hageja kostjatelt teo tegemist, vaid on esitanud tuvastusnõude. Tuvastusnõue aga ei aegu. Hageja väidab, et tegemist on piiratud asjaõigusega, kostjad väidavad, et tegemist on kasutuskorra kokkuleppega. Kohus nõustub hagejaga, et kinnisasja kaasomandi mõttelist osa ei saa koormata isikliku kasutusõigusega. Kohus nõustub aga ka kostjatega, et antud juhul ei ole tegemist piiratud asjaõigusega. Piiratud asjaõigused on loetletud asjaõigusseadus § 5 lg 1 ja need on servituudid, reaalkoormatised, hoonestusõigus, ostueesõigus ja pandiõigus. Kokkuleppe sõlmimise ajal oli omandil kolm omanikku. Antud juhul on kolm kaasomanikku kokku leppinud, kelle ainukasutusse jääb kaasomandi objektiks olev vara. Piiratud asjaõigusega ei ole tegemist seetõttu, et piiratud asjaõigus tähendab õigust võõrale asjale. Antud juhul ei ole antud kaasomandi kasutust mitteomanikule ning tegemist ei saa olla piiratud asjaõigusega. Hageja heidab ette, et temalt ega teistelt hooneühistu liikmetelt ei küsitud nõusolekut kasutuskokkuleppe sõlmimiseks. Siin tuleb esile tuua kaks aspekti. Esiteks leiab kohus, et hagejalt kui korteriomandi omanikult ei pidanudki nõusolekut küsima, sest kokkulepe oli sõlmitud enne seda, kui hageja korteriomandi omanikuks sai. Märge
kasutuskorra kokkuleppe kohta on märgitud lepingus, millega hageja omandas korteriomandi. Teine küsimus on hooneühistu liikmelisusest tulenev suhe, kuid see ei puuduta kasutuskorra kokkuleppe kehtivust. Mil moel hooneühistu juhatus ühistut esindab ning kuidas liikmetele aru annab on ühistu siseküsimus. Juriidilise isiku juhatusel on ühistu seaduslik esindusõigus ning antud juhul piiranguid seadus ei näe ette. Seega ei mõjuta see hageja väide kasutuskorra kokkuleppe kehtivust. Kuivõrd tegemist on kasutuskorra kokkuleppega ning omanikud võivad oma omandi suhtes vabalt kokku leppida, ei näe kohus siin seaduserikkumist, mis tooks kaasa kasutuskorra kokkuleppe tühisuse. Kohus leiab, et nõue 07.05.2003 ja 05.05.2009 tehingute tühisuse tuvastamiseks tuleb jätta rahuldamata. Kinnistusraamatusse on kantud kasutuskorra kokkuleppe kohta märkus. Kinnistusraamatu kanne kuuluks muutmisele, kui see on ebaõige. Kuivõrd aga kande aluseks olevad tehingud on vaadeldavas osas kehtivad, ei ole kanne ebaõige ning muutmisele ei kuulu. Kohus jätab nõude kande kustutamiseks märkuse osas ja vastava nõusoleku andmise kohustamiseks kostjate poolt rahuldamata. Seega jätab kohus hagi tervikuna rahuldamata. Obiter dictum korras märgib kohus, et uued kaasomanikud saavad uuesti kokku leppida omandi kasutuskorras. Samuti on kohtul menetluslik märkus. Kostjaid valib hageja küll ise, kuid kohtu hinnangul eeldaks hagi rahuldamine MT kaasamist kostjana, sest ka tema oli vaidlusaluse kokkuleppe pooleks. Kohus ei saa teha lahendit isiku suhtes, keda ei ole menetlusse kaasatud. Antud juhul jäi hagi rahuldamata ning õiguslik olukord jääb samaks. Seetõttu ei näinud kohus vajadust täiendava kostja kaasamist, sest täiendava kostja kaasamine oleks kaasa toonud menetluse viivituse ega oleks kooskõlas menetluse ökonoomsuse ja kulude kokkuhoiu põhimõttega (TsMS § 2). Menetluskulud jätab kohus TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Menetlusosaline võib taotleda Harju Maakohtult tulenevalt TsMS § 174 kohtukulude rahalist kindlaksmääramist 30 päeva jooksul pärast kohtulahendi jõustumist.
Meelis Eerik Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.