Asjaõigus › Omandiasjad

TsiviilasiJõustunudHarju Maakohus Tartu mnt kohtumaja · 30.11.2009

Lahendi andmed

Riigi Teataja

Kohus: Harju Maakohus Tartu mnt kohtumaja
Kohtuasja number: 2-06-39606/20
Asja liik: Tsiviilasi
Kategooria: Asjaõigus › Omandiasjad
Menetlusliik: Hagimenetlus
Kuulutamise aeg: 30.11.2009
Staatus: Jõustunud
Sõnade arv: 2363

Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Harju Maakohus

Kohtukoosseis

Kohtunik Peeter Pällin

Otsuse avalikult teatavaks

30. november 2009.a, Tallinn, Tartu mnt kohtumaja

tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number

2-06-39606

Tsiviilasi

Kiili valla hagi AK vastu omandiõiguse tunnustamiseks ja tahteavalduse tegemiseks kinnistusraamatu kande muutmiseks

Tsiviilasja hind

25 000 krooni Hageja Kiili vald (Kiili Vallavalitsuse kaudu) , esindaja T Tuisk Kostja AK(IK XXX, elukoht XXX), esindaja adv Raul Ainla 27.10.2009

Menetlusosalised ja nende esindajad

Kohtuistungi toimumise aeg või menetluse liik

RESOLUTSIOON

1.Hagi rahuldada tingimuslikult.

2.Tunnustada Kiili valla omandiõigust Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXX kantud J nimelisele kinnistule katastritunnusega - XXX, asukohaga XXX.

3.Kohustada AKandma nõusolek Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosas nr XXX (J nimeline kinnistu katastritunnusega - XXX, asukohaga XXX) omaniku AK kande kustutamiseks ja Kiili valla omanikuna sisse kandmiseks.

4.AK on otsuse punktis 3 nimetatud nõusoleku kohustatud andma üksnes juhul, kui Kiili vald on tasunud AK hüvitise 123 250 (ükssada kakskümmend kolm tuhat kakssada viiskümmend) krooni.

Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud Kiili valla kanda. 1 (6)

Sarnased lahendid

Asjaõigus

Kiili Vallavalitsus esitas 27.12.2006 Harju Maakohtule hagi AK vastu kinnistusraamatusse kande tegemiseks ja omandiõiguse tunnustamiseks J nimelise kinnistu osas asukohaga XXX. Hagiavalduse kohaselt JV ja AK sõlmisid 26.07.2000 notar Sirje Rõõmu büroos kinnistu ostumüügileping, mille objektiks oli J nimeline kinnistu asukohaga Kiili vallas XXX. Kinnistu müügihinnaks ostu-müügilepingu järgi oli 10 000 kr. Notar edastas 26.07.2000 nimetatud kinnistu ostu-müügilepingu tulenevalt AÕSRS § 21 Kiili Vallavalitsusele. 19.09.2000 esitas Kiili vald notar Mare Millerile avalduse, millega avaldati soovi teostada ostueesõigust J kinnistu suhtes vastavalt AÕSRS § 20 lg-le 1. Hageja on tasunud notari deposiiti ostumüügilepingus märgitud müügihinna 10 000 kr. ja 888 kr. vajalike kulutuste hüvitusena. Kostja on keeldunud hageja kandmisest kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse ja on esitanud hagejale nõude 123 250 kr. vajalike kulutuste hüvitamiseks. Hageja vaidles nimetatud nõudele vastu, kuna kostja väiteid kulutuste tekkimise osas ei saa lugeda tõendatuteks ega põhjendatuteks. Legaalset lammutamist kui ehitustegevust on võimalik tõendada vaid selliselt, et kronoloogiliselt peaks eelnema faktilisele lammutamisele kohaliku omavalitsuse poolt väljastatud soodustav haldusakt (ehitusluba ehitise lammutamiseks) või kirjalik nõusolek lihtsa ja väikese ehitise lammutamiseks, selliseid dokumentaalseid tõendeid aga esitatud ei ole. Seega ei ole tõendatud ehitise lammutamine kui legaliseeritud toiming, mistõttu ei ole tõendatud ega tõendatav ehitise lammutamine sellisel kujul, mis võimaldaks seda toimingut käsitleda kui alust kostja poolt tehtud vajalike kulutuste hüvitamise nõudele. Kostja ei olnud vastu Kiili valla poolt J kinnistu ostueesõigusega omandamisele, kuid soovis, et talle tasutuks seaduses ettenähtud kasulikud ja vajalikud kulutused. Alates ostumüügi kuupäevast läks kinnistu omand automaatselt kostjale üle ja ta sai J omanikuks vastavalt ostumüügi lepingule. Ehitist oli raske hooneks pidada, kuna tal puudusid uksed, aknad, katus ja seinad olid enamuses kas mädanenud või puruks tulistatud. Vastavalt firmast A saadud eksperthinnangule kuulus likvideerimisele mitte terve ehitis, vaid lagunenud palkstruktuur kuni vundamendini. Vundament ei olnud avariiohtlik ja seda ei likvideeritud. Kostjal ei jäänud muud üle, kui tellida ehitise lagunenud puitkonstruktsioonide kõrvaldamine. Vastavad puitkonstruktsioonid said ka likvideeritud. Alles jäid vundament koos muude struktuuridega, segipaisatud eterniit ehitise kõrval ladustati. Kuna kostjale ei ole hüvitatud tema poolt tehtud seaduslikke kulutusi seoses avariiohtliku ehitise puitkonstruktsioonide likvideerimisega, siis ta peab vajalikuks esitada vastuhagi tema poolt tehtud kulutuste ja muu korvamiseks. Maakohtu otsus Harju Maakohus rahuldas hagi 27. 06 2008 otsusega ning jättis menetluskulud kostja kanda. Kohus leidis, et kostjal ei ole vastuväiteid kinnistu ostueesõigusega omandamisele Kiili valla poolt. Seega kostja tunnistab hagi ja hagile vastuväited puuduvad. 2 (6)

Kohus leidis, et kostja taotletud kasulike ja vajalike kulutuste hüvitamise nõude osas tuleb jätta seisukoht võtmata, kuna kostja poolt on taotletud kulutuste väärtus kindlaks määramata kulutuste tegemise aja seisuga. Kostjal on täpsustamata milliste kulutuste hüvitamist ta taotleb ja mille alusel, ning esitamata tõendid, mis kinnitaksid kostja poolt põhjendatud kulutuste tegemist. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus oma 28.04.2009 otsusega tühistas Harju Maakohtu 27.06.2008 otsuse tsiviilasjas nr. 2-06-39606 ja saatis asja uueks läbivaatamiseks samale kohtule. Ringkonnakohus selgitas, et asjas puudub vaidlus, et hageja kasutas vaidlusaluse kinnistu suhtes tähtaegselt oma AÕS RakS §-s 20 lg.1 sätestatud ostueesõigust, esitades 19.09.2000 notariaalse ostueesõiguse teostamise avalduse. Kuni 1. juulini 2002 kehtinud AÕS § 264 lg.3 kohaselt astus ta ostu-müügilepingu järgi ostja asemele ja omandas õiguse nõuda kinnistusraamatusse kande tegemist ning ostja keeldumisel õiguse esitada hagi kinnistusraamatusse kande tegemiseks ja kinnisasjale omandiõigus tunnustamiseks. AÕS § 269 lg.2 sätestas, et kui kinnisasi on juba läinud ostja omandisse või valdusesse, on ostueesõigust teostav isik kohustatud hüvitama (lisaks ostuhinnale ja lepingu sõlmimisega ning kinnistusraamatusse kandmisega seotud vajalikele kulutustele) ostja poolt tehtud vajalikud ja kasuliku kulutused ning tasutud maksud. AÕS § 271 kohaselt kui ostueesõigust teostanud isik ei tasu ostuhinda ega hüvita kulutusi, mida ta on kohustatud tasuma, võib ostja keelduda avalduse esitamisest ostueesõigust teostanud isiku kandmiseks kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna, samuti talle valduse üleandmisest. Nimetatud paragrahvide koosmõjust tuleneb, et kui esialgne ostja keeldub nõusoleku andmisest ostueesõigust teostanud isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks põhjendusel, et ostueesõigust teostanud isik ei ole hüvitanud tema poolt kinnistule tehtud vajalikke kulutusi, siis on hagi esemeks ka asjaolu tuvastamine, kas ja kui suures osas tegi esialgne ostja kinnisasjale vajalikke kulutusi, s.o. selleks ei pea esialgne ostja esitama vastuhagi. Vastavalt kehtiva TMS §-le 19 lg.1 ja Riigikohtu selgitusele tsiviilasjas nr. 3-2-1-13-06, p.27 võib sellises vaidluses olla kohtuotsus ka tingimuslik, s.o. kohus võib kohustada andma nõusoleku kinnistusraamatu kande muutmiseks tingimusel, et ostueesõiguslane hüvitab esialgsele ostjale tema poolt tehtud vajalikud kulutused. Lähtudes TsMS §-st 445 lg.1 võib kohus esialgse ostja nõudel määrata kindlaks ka otsuse täitmise tähtaja, s.t. aja, mille kestel ostueesõiguslane võib nõuda sellise otsuse sundtäitmist TMS § 19 järgi. Ringkonnakohus märkis, et ehitise lammutamine ilma ehitusloata (lammutusloata) ei anna veel alust järeldada, et kulutused ei olnud vajalikud või et neid ei saa seetõttu tõendatuks pidada. Samas nõustus kolleegium hageja lähenemisega, mille kohaselt vajalike kulutustena ei saa käsitada ülemääraseid kulutusi; samas kulutuste ülemäärasuse tõendamise koormus lasub hagejal, samuti kui oma vastuväidete tõendamise koormus selle kohta, et tegelikult kostja kulutusi ei kandnud (hagiavalduses avaldas hageja kahtlust, et ehitis oli lammutatud juba enne ostu-müügilepingu sõlmimist, ja et kostja esitatud kviitung ehituse lammutamise ja äraveo eest tasumise kohta on fiktiivne). Menetlus maakohtus Kohus andis hagejale tähtaja Ringkonnakohtu otsusest tulenevalt täiendatud hagiavalduse esitamiseks kuni 01.09.2009. Hageja täiendusi oma hagiavaldusele ei esitanud. Kostja esitas 20.10.2009 kirjaliku seletusena nõudeavalduse. Nõudeavalduse kohaselt toimiku materjalide hulgas on kostja poolt esitatud OÜ A poolt 02.08.2000.a antud eksperthinnang J 3 (6)

Asjas puudub vaidlus, et hageja kasutas vaidlusaluse kinnistu suhtes tähtaegselt oma AÕS RakS §-s 20 lg.1 sätestatud ostueesõigust, esitades 19.09.2000 notariaalse ostueesõiguse teostamise avalduse. Kuni 1. juulini 2002 kehtinud AÕS § 264 lg.3 kohaselt astus ta ostu-müügilepingu järgi ostja asemele ja omandas õiguse nõuda kinnistusraamatusse kande tegemist ning ostja keeldumisel õiguse esitada hagi kinnistusraamatusse kande tegemiseks ja kinnisasjale omandiõigus tunnustamiseks. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on pärast kinnistu omandamist, kuid enne omandiõiguse üle minekut hagejale teinud kinnistule kulutusi ja kas hageja on kohustatud sellised kulutused hüvitama. AÕS § 269 lg 2 sätestas, et kui kinnisasi on juba läinud ostja omandisse või valdusesse, on ostueesõigust teostav isik kohustatud hüvitama (lisaks ostuhinnale ja lepingu sõlmimisega ning kinnistusraamatusse kandmisega seotud vajalikele kulutustele) ostja poolt tehtud vajalikud ja kasuliku kulutused ning tasutud maksud. AÕS § 271 kohaselt kui ostueesõigust teostanud isik ei tasu ostuhinda ega hüvita kulutusi, mida ta on kohustatud tasuma, võib ostja keelduda avalduse esitamisest ostueesõigust teostanud isiku kandmiseks kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna, samuti talle valduse üleandmisest. Ringkonnakohus selgitas, et nimetatud paragrahvide koosmõjust tuleneb, et kui esialgne ostja keeldub nõusoleku andmisest ostueesõigust teostanud isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks põhjendusel, et ostueesõigust teostanud isik ei ole hüvitanud tema poolt kinnistule tehtud vajalikke kulutusi, siis on hagi esemeks ka asjaolu tuvastamine, kas ja kui suures osas tegi esialgne ostja kinnisasjale vajalikke kulutusi, s.o. selleks ei pea esialgne ostja esitama vastuhagi. Vastavalt kehtiva TMS §-le 19 lg.1 ja Riigikohtu selgitusele tsiviilasjas nr. 3-2-1-13-06, p.27 võib sellises vaidluses olla kohtuotsus ka tingimuslik, s.o. kohus võib kohustada andma nõusoleku kinnistusraamatu kande muutmiseks tingimusel, et ostueesõiguslane hüvitab esialgsele ostjale tema poolt tehtud vajalikud kulutused. Vajaliku ja kasuliku kulutuse mõiste sätestab TsÜS § 63. Vastavalt TsÜS § 63 § esemele tehtud kulutused on: 1) vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest; 2) kasulikud, kui nendega eset oluliselt parendatakse; 3) toreduslikud, kui nendega taotletakse peamiselt eseme mugavust, meeldivust või ilu. Üldjuhul tuleb kinnisasjade puhul kasulikuks kulutuseks pidada kulutust, mille tulemusena suureneb võimalus kinnisasja kõige sobilikuma otstarbe kohaselt kasutada. Otstarbekohasest kasutusest lähtuvalt, kui kinnisasjal asub ebafunktsionaalne ehitis, mis ei sobi selle kinnistu parima kasutusviisiga, võib kasulik kulutus olla suunatud sellele, et ehitis lammutada ja võimaldada seeläbi sobilikuma ehitise püstitamine. Kui ehitis on varisemisohtlik, on võimalik, et varing võib kaasa tuua ehitise omaniku vastutuse VÕS § 1058 alusel. Sellisel juhul võib vajalikuks ja kasulikuks kulutuseks pidada kulutust, mis on suunatud kahjunõude riski vältimisele, sealhulgas ehitise konserveerimisele või lammutamisele. Järgnevalt hindab kohus, kas kostja on pärast kinnistu omandamist, kuid enne omandiõiguse üle minekut hagejale teinud kinnistule kulutusi ja kas sellised kulutused olid vajalikud või kasulikud vastates ülal loetletud tingimustele. Kostja on esitanud tõendina OÜ A poolt 02.08.2000.a antud eksperthinnangu J asukohaga XXX ehituskonstruktsioonide ehitustehnilise seisukorra hindamiseks. Eksperthinnangu kohaselt oli ehitise seisukord varisemis- ning tuleohtlik. Ekspert peab vajalikuks veel märkida, et arvestades hoone ohtlikkust, tuleb see lammutada. OÜ A hinnang on lubatav tõend TsMS § 272 lg 2 mõttes kui dokumentaalne tõend. Kostja on oma kirjalikus vastuses 27.03.2007 märkinud, et ehitise halva seisukorra on tinginud vandaalide poolt katuse lõhkumine, tule tegemine ja ulatuslik tulirelvadest laskmine ehitise pihta.

Toimiku materjalide hulgas on ka kostja poolt esitatud OÜ LP arve nr 5 (30.08.2000.a) summas 123 250,00 krooni kõnelause hoone lammutamise ja äraveo eest ja kviitung selle arve maksmise kohta. Kostja ja OÜ LP vahel on sõlmitud 28.07.2000 tööettevõtuleping kõnealuse hoone lammutamiseks (tl 124) Kriminaalasja nr 01237300187 lõpetamise määrusest nähtub, et Kiili Vallavalistus on esitanud 11.01.2001.a avalduse kriminaalasja algatamiseks, kuna kostja on püüdnud neilt fiktiivse arvega välja petta 123 250,00 krooni. Määrusest nähtub, et kriminaalasjas on üle kuulatud ka OÜ LP esindaja UK, kes on kinnitanud, et tema juhitud äriühingu poolt teenust osutati ning selle eest ka maksti. Tulenevalt Riigikohtu seisukohast tsiviilasjas nr 3-2-1-17-06, võib kohus AK ütlusi kajastavat määrust hinnata dokumentaalse tõendina. Kohus leiab, et tööettevõtulepinguga, OÜ LP arvega nr 5 ja kriminaalasja lõpetamise määrusega on piisavalt tõendatud, et kostja on teinud kulutusi ehitise lammutamisele kokku 123 250 krooni. OÜ A hinnangust, mille tõepärasust kinnitas ka kostja üksikasjaline seletus, nähtub, et hoone taastamine on kulukam, kui lammutamine ning et hoone oli varisemisohtlik. Kohus leiab, et kostja kulutused olid suunatud otstarbekohasele kasutamisele ja olid vajalikud omanikuvastutuse ära hoidmiseks. Kostja kulutused olid seega kasulikud ja vajalikud AÕS § 269 mõttes ning kostjal on õigus nõuda kulutuste hüvitamist. Kuivõrd kostja on oma tõendamiskoormuse TsMS § 230 lg 1 kohaselt täitnud, pidi hageja tõendama oma väiteid, et kulutused olid fiktiivsed, ülepaisutatud või põhjendamatud. Kohus asub seisukohale, et hageja sellekohased väited on tõendamata. Eelnevalt on kohus tuvastanud, et vaidlust ei ole selles, et hageja astus ostu-müügilepingu järgi kostja asemele ja omandas õiguse nõuda kinnistusraamatusse kande tegemist ning kostja keeldumisel õiguse esitada hagi kinnistusraamatusse kande tegemiseks ja kinnisasjale omandiõigus tunnustamiseks. Samuti on kohus tuvastanud, et hageja on kohustatud hüvitama AÕS § 269 alusel kostjale kulutused 123 250 krooni. Kohus rahuldab hagi tingimuslikult kooskõlas Ringkonnakohtu selgitusega. Menetluskulud Vastavalt TsMS § 163 lg 1 hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Hagi osaliseks rahuldamiseks võib pidada ka hagi tingimuslikku rahuldamist. Kuivõrd hagi põhiosa üle vaidlust ei olnud ning vaidluse tingimuslikus osas tegi kohus otsuse hageja kahjuks, jätab kohus menetluskulud hageja kanda.