Tsiviilasja number
2-06-39606
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Tiit Kollom (eesistuja), Ülle Jänes ja Kaupo Paal
Otsuse tegemise aeg ja koht
28.04.2009 Tallinnas
Tsiviilasi
Kiili valla hagi Andres Kingi vastu omandiõiguse tunnustamiseks ja tahteavalduse tegemiseks kinnistusraamatu kande muutmiseks
Tsiviilasja hind
10 000 kr.
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 27.06.2008 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Andres Kingi apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
24.03.2009, avalik kohtuistung
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Kiili Vallavalitsus (asukoht Nabala tee 2a, Kiili, Harjumaa), esindaja Tarko Tuisk Kostja Andres Kink (IK xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxxx xx, xxxx, xxxxxxxx), esindaja adv Raul Ainla
Harju Maakohtu 27.06.2008 otsus tsiviilasjas nr. 2-06-39606 tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale kohtule. Apellatsioonkaebus rahuldada. Edasikaebamise kord Otsusele võivad menetlusosalised vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.
Asjaolud Kiili Vallavalitsus esitas 27.12.2006 Harju Maakohtule hagi Andres Kingi vastu kinnistusraamatusse kande tegemiseks ja omandiõiguse tunnustamiseks Xxxxxxxx nimelise kinnistu osas asukohaga Kiili vald, Xxxxxx xxxx.
Jaan Vesiloik ja Andres Kink sõlmisid 26.07.2000 notar Sirje Rõõmu büroos kinnistu ostumüügileping, mille objektiks oli Xxxxxxxx nimeline kinnistu asukohaga Kiili vallas Xxxxxx xxxxs. Kinnistu müügihinnaks ostu-müügilepingu järgi oli 10 000 kr. Notar edastas 26.07.2000 nimetatud kinnistu ostu-müügilepingu tulenevalt AÕSRS § 21 Kiili Vallavalitsusele. 19.09.2000 esitas Kiili vald notar Mare Millerile avalduse, millega avaldati soovi teostada ostueesõigust Xxxxxxxx kinnistu suhtes vastavalt AÕSRS § 20 lg-le 1. Hageja on tasunud notari deposiiti ostu-müügilepingus märgitud müügihinna 10 000 kr. ja 888 kr. vajalike kulutuste hüvitusena. Kostja on keeldunud hageja kandmisest kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse ja on esitanud hagejale nõude 123 250 kr. vajalike kulutuste hüvitamiseks. Hageja vaidles nimetatud nõudele vastu, kuna kostja väiteid kulutuste tekkimise osas ei saa lugeda tõendatuteks ega põhjendatuteks. Legaalset lammutamist kui ehitustegevust on võimalik tõendada vaid selliselt, et kronoloogiliselt peaks eelnema faktilisele lammutamisele kohaliku omavalitsuse poolt väljastatud soodustav haldusakt (ehitusluba ehitise lammutamiseks) või kirjalik nõusolek lihtsa ja väikese ehitise lammutamiseks, selliseid dokumentaalseid tõendeid aga esitatud ei ole. Seega ei ole tõendatud ehitise lammutamine kui legaliseeritud toiming, mistõttu ei ole tõendatud ega tõendatav ehitise lammutamine sellisel kujul, mis võimaldaks seda toimingut käsitleda kui alust kostja poolt tehtud vajalike kulutuste hüvitamise nõudele. Kostja ei olnud vastu Kiili valla poolt Xxxxxxxx kinnistu ostueesõigusega omandamisele, kuid soovis, et talle tasutuks seaduses ettenähtud kasulikud ja vajalikud kulutused. Alates ostumüügi kuupäevast läks kinnistu omand automaatselt kostjale üle ja ta sai xxxxxxxx omanikuks vastavalt ostumüügi lepingule. Ehitist oli raske hooneks pidada, kuna tal puudusid uksed, aknad, katus ja seinad olid enamuses kas mädanenud või puruks tulistatud. Vastavalt firmast Amhold saadud eksperthinnangule kuulus likvideerimisele mitte terve ehitis, vaid lagunenud palkstruktuur kuni vundamendini. Vundament ei olnud avariiohtlik ja seda ei likvideeritud. Kostjal ei jäänud muud üle, kui tellida ehitise lagunenud puitkonstruktsioonide kõrvaldamine. Vastavad puitkonstruktsioonid said ka likvideeritud. Alles jäid vundament koos muude struktuuridega, segipaisatud eterniit ehitise kõrval ladustati. Kuna kostjale ei ole hüvitatud tema poolt tehtud seaduslikke kulutusi seoses avariiohtliku ehitise puitkonstruktsioonide likvideerimisega, siis ta peab vajalikuks esitada vastuhagi tema poolt tehtud kulutuste ja muu korvamiseks. Maakohtu otsus Harju Maakohus rahuldas hagi ning jättis menetluskulud kostja kanda. 19.09.2000 esitas Kiili vald notar Mare Millerile avalduse, millega avaldati soovi teostada ostueesõigust Xxxxxxxx kinnistu suhtes vastavalt AÕSRS § 20 lg-le 1. Seega sooritati toiming, millega avaldati soovi ostueesõigust teostada seaduses antud tähtaega arvestades. Hageja on ostueesõiguse teostamise soovist teavitanud ka kostjat septembris 2003. AÕS § 269 lg 1 kohaselt on ostueesõigust teostav isik kohustatud hüvitama ostjale ostuhinna, mille ostja on ostu-müügilepingu järgi müüjale maksnud. Kiili vald on Tallinna notar Mare Milleri deposiitkontole kandnud 10 888 kr. 19.09.2000 avalduse p-s 4 on märgitud, et muud tehinguga vajalikud kulutused hüvitab Kiili vald Andres Kingile tema poolt esitatud arvete alusel. 2(5)
Kostjal ei ole vastuväiteid kinnistu ostueesõigusega omandamisele Kiili valla poolt. Seega kostja tunnistab hagi ja hagile vastuväited puuduvad. Riigikohus on 20.06.2006 lahendis 3-2-1-13-06 leidnud, et müüdud kinnisasja omandi üleandmine esialgsele ostjale on AÕS § 257 lg-le 3 ja § 63 lg-le 3 tuginedes tühine, kui see kahjustab ostueesõiguse teostamist. Selle tagajärjeks on, et kinnisasja omanikuks on ikkagi müüja ning ostueesõiguslane võib nõuda temalt omandi üleandmist müügilepingu alusel. Riigikohus rõhutab samas otsuses, et kui esialgne ostja on kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse, on AÕS § 257 lg 3 järgse ostueesõiguse teostajal seega ostuhinna tasumise vastu siiski võimalik saada kinnisasja omanikuks. Selleks on tal vaja aga nõusolekut nii ostjalt, kes on ebaõigesti (kuna omandi üleandmine temale ei kehti) kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse, kui ka kinnisasja tegelikuks omanikuks olevalt müüjalt, kelle suhtes tal on lepingu täitmise nõue VÕS § 108 lg 2 järgi omandi üleandmiseks. Nõue esialgse ostja vastu on AÕS § 63 lg 5 ja § 65 järgne nõue kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks ja selle sisuks on ostjalt nõusoleku saamine paranduskande tegemiseks. Kostja taotletud kasulike ja vajalike kulutuste hüvitamise nõude osas tuleb jätta seisukoht võtmata, kuna kostja poolt on taotletud kulutuste väärtus kindlaks määramata kulutuste tegemise aja seisuga. Kostjal on täpsustamata milliste kulutuste hüvitamist ta taotleb ja mille alusel, ning esitamata tõendid, mis kinnitaksid kostja poolt põhjendatud kulutuste tegemist. TsMS § 373 kohaselt kostjal on õigus esitada kuni kohtuvaidluseni oma protsessuaalne nõue ühiseks läbivaatamiseks põhihagiga (vastuhagi), kuid vastuhagi kostja kohtule esitanud ei ole. Apellatsioonkaebus Kostja palub tühistada maakohtu otsuse ning saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud jätta hageja kanda. Maakohus on otsuse tegemisel ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse norme ja rikkunud menetlusõiguse norme. Maakohus on rikkunud TsMS § 438 lg-s 1 sätestatut ning jätnud kostja nõude kohta otsuse tegemata. Kohtu arutlusest tuleneb, et kostja on küll esitanud kulutuste hüvitamise nõude, kuid kohus ei saa seda läbi vaadata, kuna kulutuste hüvitamise nõue ei ole vormistatud vastuhagina. Juhul, kui kohus leidis, et kui kostja oleks pidanud oma kulutuste hüvitamise nõude vormistama vastuhagina, siis oleks pidanud ta ka TsMS § 347 lg 5 tulenevalt kostjale, keda ei esindanud advokaat, seletama, et kostja peab oma nõude esitama vastuhagina ning selgitama kostjale vastuhagi esitamata jätmise tagajärgi. Sõltumata eelmärgitust, on kostja poolt AÕS § 269 lg 2 alusel esitatud kulutuste hüvitamise nõue jäetud alusetult läbi vaatamata, sest selleliigilist nõuet ei peagi esitama vastuhagina. Selline nõue kuulub läbivaatamisele koos ostueesõiguse teostamisest tulenevate nõuetega, sest ostjale peab olema tagatud tema poolt tehtud kasulike ja vajalike kulutuste hüvitamine ostueesõiguslase poolt. Maakohus ei jõudnudki kostja poolt tehtud kulutuste kasulikkuse ja vajalikkuse hindamise juurde ning jättis kostja nõuet tõendavad tõendid üldse uurimata ja ka hindamata. Kohus on jätnud uurimata kostja poolt esitatud eksperthinnangu ning hageja enda poolt esitatud dokumendid: kostjale esitatud arve ja selle tasumist tõendav dokument. Samuti jäetud arvestamata kostja väited tema poolt kulutuste tegemise kohta. 3(5)
Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et kaebus tuleb rahuldada. Maakohus on ekslikult viidanud võlaõigusseaduse sätetele. VÕS, TsÜS ja RES RakS § 16 lg.1 kohaselt kohaldatakse võlaõigusseaduses ostueesõigus kohta sätestatut juhul, kui ostueesõiguse teostamise avaldus esitatakse pärast 1. juulit 2002. Asjas puudub vaidlus, et hageja kasutas vaidlusaluse kinnistu suhtes tähtaegselt oma AÕS RakS §-s 20 lg.1 sätestatud ostueesõigust, esitades 19.09.2000 notariaalse ostueesõiguse teostamise avalduse. Kuni 1. juulini 2002 kehtinud AÕS § 264 lg.3 kohaselt astus ta ostumüügilepingu järgi ostja asemele ja omandas õiguse nõuda kinnistusraamatusse kande tegemist ning ostja keeldumisel õiguse esitada hagi kinnistusraamatusse kande tegemiseks ja kinnisasjale omandiõigus tunnustamiseks. AÕS § 269 lg.2 sätestas, et kui kinnisasi on juba läinud ostja omandisse või valdusesse, on ostueesõigust teostav isik kohustatud hüvitama (lisaks ostuhinnale ja lepingu sõlmimisega ning kinnistusraamatusse kandmisega seotud vajalikele kulutustele) ostja poolt tehtud vajalikud ja kasuliku kulutused ning tasutud maksud. AÕS § 271 kohaselt kui ostueesõigust teostanud isik ei tasu ostuhinda ega hüvita kulutusi, mida ta on kohustatud tasuma, võib ostja keelduda avalduse esitamisest ostueesõigust teostanud isiku kandmiseks kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna, samuti talle valduse üleandmisest. Nimetatud paragrahvide koosmõjust tuleneb, et kui esialgne ostja keeldub nõusoleku andmisest ostueesõigust teostanud isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks põhjendusel, et ostueesõigust teostanud isik ei ole hüvitanud tema poolt kinnistule tehtud vajalikke kulutusi, siis on hagi esemeks ka asjaolu tuvastamine, kas ja kui suures osas tegi esialgne ostja kinnisasjale vajalikke kulutusi, s.o. selleks ei pea esialgne ostja esitama vastuhagi. Vastavalt kehtiva TMS §-le 19 lg.1 ja Riigikohtu selgitusele tsiviilasjas nr. 3-21-13-06, p.27 võib sellises vaidluses olla kohtuotsus ka tingimuslik, s.o. kohus võib kohustada andma nõusoleku kinnistusraamatu kande muutmiseks tingimusel, et ostueesõiguslane hüvitab esialgsele ostjale tema poolt tehtud vajalikud kulutused. Lähtudes TsMS §-st 445 lg.1 võib kohus esialgse ostja nõudel määrata kindlaks ka otsuse täitmise tähtaja, s.t. aja, mille kestel ostueesõiguslane võib nõuda sellise otsuse sundtäitmist TMS § 19 järgi. Seega on eksitav ja ebaõige maakohtu seisukoht, mille kohaselt hagile vastuväited puuduvad ja kostja hagi tunnistab. Maakohtu otsus on vastuoluline: kohus viitab Riigikohtu lahendile, mille kohaselt kulutuste väärtus tuleb kindlaks määrata kulutuste tegemise aja seisuga, kuid kohus „jätab kostja taotletud kulutuste osas seisukoha võtmata, kuna kostja poolt on taotletud kulutuste väärtus kindlaks määrata kulutuste aja tegemise seisuga“. Otsuse vastuolu on ka selles, et ühelt poolt kohus leiab, et kostja oleks pidanud esitama vastuhagi, asudes samas seisukohale, et kostja ei ole tehtud kulutusi tõendanud. 4(5)
Asja materjalidele ei vasta ka kohtu seisukoht, et kostja ei ole täpsustanud, milliste kulutuste hüvitamist ta taotleb ja mille alusel, ning et on esitamata tõendid, mis kinnitaksid kostja poolt põhjendatud kulutuste tegemist. Kostja väidete kohaselt kandis ta 2000.a. septembris 123 250 kr ulatuses kulutusi kinnistul paikneva avarii- ja tuleohtliku ehitise lammutamiseks ja äraveoks; toimikusse on esitatud kostjale töö teostaja poolt esitatud arve ja order-kviitung tähendatud summa maksmise kohta. Asjas on esitatud ka OÜ AMHOLD ehituse maksumuse ja inseneriala eksperdi 03.02.2000 hinnang, selle kohta, et kinnistul asuv ehitis on varisemis- ja tuleohtlik ning vajab kohest lammutamist. Kuivõrd maakohus vaidlust sisuliselt ei lahendanud, siis on hindamata ka hageja vastuväidete põhjendatus ja tõendatus. Siinkohal kolleegium märgib, et ehitise lammutamine ilma ehitusloata (lammutusloata) ei anna veel alust järeldada, et kulutused ei olnud vajalikud või et neid ei saa seetõttu tõendatuks pidada. Samas nõustub kolleegium hageja lähenemisega, mille kohaselt vajalike kulutustena ei saa käsitada ülemääraseid kulutusi; samas kulutuste ülemäärasuse tõendamise koormus lasub hagejal, samuti kui oma vastuväidete tõendamise koormus selle kohta, et tegelikult kostja kulutusi ei kandnud (hagiavalduses avaldas hageja kahtlust, et ehitis oli lammutatud juba enne ostumüügilepingu sõlmimist, ja et kostja esitatud kviitung ehituse lammutamise ja äraveo eest tasumise kohta on fiktiivne). Seega ei vasta maakohtu otsus TsMS § 442 lg.8 nõuetele ja tuleb tühistada. Kuivõrd esimese astme kohus ei ole vaidlust sisuliselt lahendanud, esitatud tõendeid hinnanud ega asjas tähtsus omavaid asjaolusid tuvastanud, ja tulenevalt vajadusest kindlustada pooltele edasikaebeõigus kohtu poolt tõendite hindamise peale, siis ei saa apellatsioonikohus ise uut otsust teha, vaid asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks maakohtule. Menetluskulude jaotuse otsustab esimese astme kohus asja läbivaatamisel.
Tiit Kollom
Ülle Jänes
Kaupo Paal
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.