Täitmine › Sundtäitmise lubamatuks tunnistamine

Menetluskulude jaotus

Menetluskulud esimese astme kohtus ja apellatsiooniastme kohtus jätta Janar Stokermani ning Anne-Mai Stokermani kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest alates. Kui kassatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil, võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED Janar Stokerman ja Anne-Mai Stokerman esitasid Tartu Maakohtule hagi OÜ Robyland vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad ja kostja 01.08.2006 notariaalse kinnistu (asukohaga Maarjatähe 5 Räni küla Ülenurme vald Tartumaa) müügilepingu. Lepinguga kohustus müüja (kostja) tagama omavahendite arvel objektiks olevale kinnistule elektrienergia ja tsentraalsete kommunikatsioonidega varustatuse ning kruusakattega kruntide vaheliste teede ja tänavavalgustuse rajamise lepingu objektiks oleva maaüksuse piirini hiljemalt 31.12.2006. Pooled leppisid kokku, et viidatud kommunikatsioonide maksumus on 170 746 krooni, millest hagejad tasusid koheselt 85 373 krooni ning teise poole pidid tasuma kolme pangapäeva jooksul tööde lõpetamisest arvates. Seda kohustust tagas hagejate kinnistule seatud hüpoteek kostja kasuks. 31.12.2006 ei olnud ükski lubatud kommunikatsioonidest valmis. Hagejad pöördusid korduvalt pretensioonidega kostja poole, kes jättis algselt pretensioonid tähelepanuta. Kuivõrd 2007 aasta suve lõpuks ei olnud olukord muutunud, tegid hagejad 12.09.2007 kostjale ostuhinna alandamise avalduse ning 24.09.2007 tasaarvestuse avalduse. Kostja esitas 03.10.2007 tasaarvestuse avaldusele lihtkirjalikud vastuväited, jätkates selles 21.09.2007 hagejatele esitatud arve nr 141 tasumise nõudmist. Hagejad olid seisukohal, et kostja ei täitnud kinnistu müügilepingu p 3.2, muuhulgas tähtaegselt, millest tulenevalt oli hagejatel õigus alandada ostuhinda võlaõigusseaduse (VÕS) § 112 lg 1 ja § 221 lg 1 p 1 alusel. Kostja esitas hagejate suhtes avalduse oma nõude sissenõudmiseks Tartumaa kohtutäiturile Reet Rosenthalile, kes algatas 15.10.2007 täiteasjad nr 186/2007/2299 ja nr 186/2007/2300, mille täitedokumendiks on esitatud 01.08.2006 notariaalne kinnistu müügileping. Hagejad olid seisukohal, et kostjal puudub nõue hagejate vastu. Alles pärast lepingu p-s 3.2 lubatud tööde valmimist ja üleandmist VÕS § 636 lg 1 alusel sai kostjal tekkida õigus nõuda tasu lepingu p 3.4 järgi. Hagejad leidsid, et täiteasi on algatatud täitedokumendi alusel, mis pole sissenõutav ja täitur ei ole kontrollinud sissenõutavuse aluseks olevate tingimuste saabumist. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 19 lg 1 sätestab imperatiivselt, et täiteasja võib algatada pärast tingimusliku nõude sissenõutavaks muutumist. Ainuüksi hagejatele kuuluvale kinnistule seatud hüpoteek ja alusetult esitatud arve ei ole iseseisev täitedokument ilma TMS §-s 19 sätestatud tingimuste saabumist tõendavate dokumentaalsete tõenditeta. Täitemenetlus tuleks lõpetada TMS § 48 p 2 alusel, kuivõrd kostja nõue on rahuldatud, sest hagejad alandasid 12.09.2007 müügilepingu p-de 3.2 ja 3.3 järgse tarne ostuhinda kostja poolsete kohustuste täitmata jätmise ja osaliselt ebakohase täitmise tõttu. Kostja ei ole hageja poolset ostuhinna alandamist kohtus vaidlustanud. OÜ Robyland vaidles hagiavaldusele vastu. Vastuväidete kohaselt on kostja oma lepingulised kohustused täitnud, mistõttu hagejatel ei olnud õigust hinda alandada. Kuivõrd puudusid vastastikused nõuded, ei saanud hagejad ka nõudeid tasaarvestada. Hinna alandamise eelduseks on, et lepingupool on võtnud vastu kohustuse mittekohase täitmise ning teine lepingupool ei ole mittekohast täitmist heastanud. Üks lepingupool ei või alandada hinda ulatuses, milles teine lepingupool oma kohustuse rikkumise heastas. VÕS § 107 lg 1 kohaselt võib lepingulist kohustust rikkunud lepingupool rikkumise omal kulul heastada, muu hulgas mittekohase täitmise parandada või asendada. Kostja on kanalisatsiooni, veetrassid ja elektrienergiaga liitumise võimaluse krundi piirini valmis ehitanud juba septembris 2006. a. Veetrass survestati 13.02.2007, elektrienergiaga varustatus oli olemas alates 31.08.2006, kruusakattega kruntide vahelised teed olid olemas septembrist 2006. a, tänavavalgustus septembrist 2007. a. 19.09.2007 sõlmiti Ülenurme Vallavalitsusega tee avaliku kasutamise leping. Seega on kõik lepingust tulenevad kohustused kommunikatsioonide osas täidetud. Täitmine leidis aset hilinemisega, mis oli tingitud kostjast sõltumatutest asjaoludest, kuid kostja on tasunud hagejatele hilinemise eest lepingus ette nähtud viivised. Seega puudus hinna

alandamiseks alus, kuivõrd hinna alandamise avalduse esitamise ajaks olid kohustused täidetud. Tasaarvestuse avalduse esitamise ajaks olid kõik müügilepingu p-s 3.2 ette nähtud tööd lõpetatud ning üle antud, samuti oli nende alusel 21.09.2007 väljastatud arve. Tasaarvestuse eelduseks on vastastikuste samaliigiliste sissenõutavate nõuete olemasolu. Antud juhul selliseid vastastikuseid nõudeid olemas ei olnud. Eksisteeris vaid müügilepingust ning arvest tulenev kostja nõue hageja vastu summas 85 373 krooni. Hagejad on müügilepinguga võtnud endale kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele kostja poolt tehtud tööde kohta arve esitamisel. Arve esitati 21.09.2007, seega on nõue muutunud sissenõudele pööratavaks ning sundtäitmine on lubatav. Täitemenetluse lõpetamine TMS § 48 p 2 alusel ei ole võimalik, kuna hagejad ei ole võlgnetavat summat kostjale tasunud. Hagejad leidsid, et kostja väited trasside ja teede valmimise tähtaegade kohta ei vasta tõele. Kostja ei ole valmimise kuupäevi tõendanud. Ostetud kinnistul esinevad puudused - trasse pole siiani üle antud. Ainuüksi mittetähtaegne kommunikatsioonide ja teede osaline valmimine on oluline puudus, mis on aluseks ostuhinna alandamisele. Kohustuste mittekohase täitmise heastamiseks ei saa nimetada olematut kruntidevahelist teed, olematu kvaliteediga vett ning puuduvat kindlust trasse haldava ettevõtte suhtes. Kuivõrd trasse ei eksisteerinud kinnistu müügilepingu sõlmimise ajal ja neid pidi kostja alles ehitama hakkama, on kommunikatsioonide ja teede osas tegemist edasilükkava tingimusega, mille saabumist pidi kohtutäitur TMS § 19 kohaselt kontrollima.

MAAKOHTU LAHEND

Tartu Maakohus jättis 3. juuni 2008 otsusega rahuldamata Janar Stokerman’i ja Anne-Mai Stokerman’i hagi OÜ Robyland vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks ning tühistas Tartu Maakohtu 13.11.2007 määruse, millega peatati hagi tagamiseks täitemenetlus kohtutäitur Reet Rosenthali poolt algatatud täiteasjades nr 186/2007/2300 ja nr 186/2007/2299 tsiviilasjas nr 2-07-47052 kohtulahendi jõustumisel. Otsuse põhjenduste kohaselt kohustus kostja lepingu p-st 3.2 tulenevalt tagama kinnistu elektrienergiaga (3x16 A) varustatuse, tsentraalsete kommunikatsioonidega (vesi ja kanalisatsioon) varustatuse, kruusakattega kruntide vaheliste teede ja tänavavalgustuse rajamise hagejate kinnistu maaüksuse piirini hiljemalt 31.12.2006. Nimetatud kohustuste täitmisega viivitamisel oli hagejatel õigus nõuda kostjalt viivist 0,025 % käesoleva lepingu p-s 3.3 nimetatud summa tasumata osalt (85 373 kroonilt) iga viivitatud päeva eest. Seega on lepingu p-s 3.2 sätestatu iseloomulik töövõtule. VÕS § 635 lg 1 kohaselt töövõtulepinguga kohustub üks isik (töövõtja) valmistama või muutma asja või saavutama teenuse osutamisega muu kokkulepitud tulemuse (töö), teine isik (tellija) aga maksma selle eest tasu. Töövõtuleping on täidetud juhul, kui on saavutatud lepinguga silmas peetud tulemus. Töö valmimist peab tõendama kostja. Teostatud tööde üleandmise-vastuvõtmise aktist nähtub, et Maarjatähe tänaval on teostatud teetööd vastavalt projekteerija Tiit Korni poolt koostatud joonistele täies mahus, mistõttu võib objekti võtta kasutusse. Kostja ja Ülenurme Vallavalitsuse vahel on 19.09.2007 sõlmitud tee avalikuks kasutamiseks andmise leping nr 40. Teeseaduse (TeeS) § 10 lg 1 ja 2 kohaselt teel peab olema võimalik ohutult liigelda ning tee peab vastama majandus- ja kommunikatsiooniministri poolt tee seisundi kohta esitatavatele nõuetele. Majandus- ja kommunikatsiooniministri 17.12.2002 määrusega nr 45 vastu võetud „Tee seisundinõuded“ ja selle lisade kohaselt on kruusakattega kõrvaltänava nõutav seisunditase 2, mille järgi peab põikprofiili kalle olema üle 2%; kruusa või pinnase valli kõrgus tee servast, mis ei takista vee äravoolu, alla 10 cm ning roopad ja ebatasasused sügavusega alla 8 cm.

22.04.2008 tänavate ülevaatuse akti kohaselt vastab Maarjatähe tänav tee seisundinõuetele. Üksikud ebatasasused ja roopad ei ületa seisundinõuete piire, kruusa- ja pinnasevalle tänavate servas ei esine ja põikprofiili kalle on normis. Kruusa ja pinnase valle tänavate servas ei esinenud. Samuti oli normis põikprofiili kalle. Seega vastab kostja ehitatud tee teeseaduses ettenähtud nõuetele ja on sobilik võimaldama hagejatele juurdepääsu kinnistule. Antud asjaolu kinnitab ka 12.05.2008 Ain Uibopuu Maamõõdubüroo poolt tehtud Maarjatähe tänava teostusmõõdistamine, millest nähtub, et tänava põikprofiili kalle on 3 %. OÜ Tartu Keskkonnauuringud poolt 14.04.2008 tehtud Maarjatähe tänava veevärgivee analüüsi kohaselt ei ole vees baktereid ja uuritud näitajad jäävad lubatud piirnormi piiresse. Ülenurme Vallavalitsus on 18.10.2007 andnud kasutusloa nr 1143 Maarjatähe tänava veevarustuse, puurkaevu, pumbamaja ja kanalisatsiooni kasutamiseks. Kui hagejatel on pretensioone tee sõidetavusega, siis tee avalikuks kasutamiseks andmise lepingu nr 40 p 3.2.1 järgi, peab vald tagama tee sõidetavuse ja liiklusohutuse alates 19.09.2007. Seega on kostja lepingus võetud kohustused täitnud kohaselt. Tee ehitus ega kasutuslubade puudumine ei vähenda tee kasutusväärtust ega tähenda mittekohast täitmist lepingu p 3.2 mõttes, sest kohustuse sisust tulenev ja tegelik olukord ei erine teineteisest. Eeltoodust tulenevalt on kostja kõik lepingu p-s 3.2 võetud kohustused täitnud – on taganud kinnistu elektrienergiaga (3 x 16 A) ning tsentraalsete kommunikatsioonidega (vesi ja kanalisatsioon) varustatuse ja kruusakattega kruntide vaheliste teede ning tänavavalgustuse rajamise hagejate kinnistu piirini, mistõttu on hagejad kohustatud tasuma kostjale lepingu p-s 3.4 kokkulepitud summa 85 373 krooni. Hagejad on 12.09.2007 alandanud lepingulist ostuhinda kommunikatsiooni hanke hilinemise ja kommunikatsioonide mittevastava ehitamise osas 85 373 krooni võrra vastava avalduse tegemisega kostjale. Hagejate etteheited puudutavad tsentraalsete kommunikatsioonidega (vesi ja kanalisatsioon) varustatust ja kruusakattega kruntide vaheliste teede rajamist. VÕS § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. VÕS § 648 lg 1 p 1 kohaselt tellija ei või vähendada töövõtjale maksmisele kuuluvat tasu, kui töövõtja viis töö vastavusse lepingutingimustega või tegi uue töö. 24.09.2007 tasaarvestasid hagejad oma ostuhinna alandamise nõudest tuleneva 85 373 kroonise nõude kostja vastu kostja arvest nr 141 tuleneva 85 373 kroonise nõudega hagejate vastu, esitades tasaarvestuse avalduse ja lugedes nõuded lõppenuks. VÕS § 197 lg 1 sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Seega on tasaarvestuse õiguse tekkimise üheks eelduseks, et kahe isiku vahel on vastastikused rahalised või muud samaliigilised nõuded. Antud juhul ei ole tegemist tasaarvestuse olukorraga, sest hagejatel puudub vastastikune rahaline nõue kostja vastu. Eeltoodust tulenevalt ei ole hagejate tasaarvestuse avaldusel õiguslikke tagajärgi. VÕS § 200 lg-st 4 tuleneb, et tasaarvestav pool ei saa tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Kostja on 03.10.2007 esitanud hagejatele vastuväited ostuhinna alandamise ja tasaarvestuse avaldusele. TMS § 221 lg 1 kohaselt võlgnik võib esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. TMS § 2 lg 1 p 19 kohaselt täidetakse täitemenetluses nõuded, mis tulenevad notariaalselt tõestatud kokkuleppest, mis näeb ette kinnisasja omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Lepingu p-st 4.6 nähtub, et hüpoteegiga on tagatud kostja nõuded hagejate vastu lepingu p-s 3.4 nimetatud kohustuse täitmise tagamiseks. Lepingu p-s 3.2 ettenähtud tähtaeg täiendavate kokkulepete

täitmiseks oli möödunud, samuti oli möödunud lepingu p 3.4 alusel 21.09.2007 väljastatud arve nr 141 tasumise tähtaeg. Seega oli kohtutäitur õigustatud alustama täitetoimingutega sissenõudja avalduse ja täitedokumendi alusel. Tulenevalt TsMS § 386 lg-st 4 kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata. Kuivõrd hagi tuleb jätta rahuldamata, tühistab kohus Tartu Maakohtu 13.11.2007 määruse hagi tagamiseks, millega peatati täitemenetlus kohtutäitur Reet Rosenthal’i poolt algatatud täiteasjades nr 186/2007/2300 ja nr 186/2007/2299 tsiviilasjas nr 2-07-47052 kohtulahendi jõustumisel. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED APELLATSIOONIKOHTUS J. Stokerman ja A-M. Stokerman esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad tühistada Tartu Maakohtu 3. juuni 2008 otsuse ning teha uue otsuse, millega tuvastada hagejatel OÜ-le Robyland 01.08.2006 notariaalses ostu-müügilepingu p-s 3.4 kokkulepitud 85.373 krooni maksmise kohustuse puudumine ja tunnistada hagejate vastu esitatud OÜ Robyland nõude (summas 85.373 krooni) sundtäitmine Tartumaa kohtutäituri menetluses olevates täiteasjades nr 186/2007/2299 ja nr 186/2007/2300 lubamatuks. Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus jätnud sundtäidetava kohustuse puudumise tuvastusnõude lahendamata. Hagejad esitasid 12.05.2008 menetluses hagiavalduse täienduse, millega sooviti täiendada hagi ning lisada tuvastusnõude täitemenetluses esitatud vaidlusaluse kohustuse puudumise tuvastamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 31.01.2008 juhistest tsiviilasjas nr 3-2-1-134-07 TMS § 221 lg 1 tuleneb soovitus, et sarnaselt käesolevas hagis esitatud juhtumile (täitedokumendiks on notariaalselt tõestatud leping) oleks otstarbekam esitada hagi, mis sisaldab kahte taotlust. Esmalt tuvastuslik taotlus (vaidlusaluse kohustuse puudumise tuvastamiseks) ja selle rahuldamise juhuks taotlus sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Riigikohus on seda põhjendanud seisukohaga, et sundtäitmist lubamatuks tunnistada ja seeläbi kujundada protsessuaalset seisukohta sundtäitmise jätkamise võimaluse kohta, on enne vaja tuvastada sellise asjaolu olemasolu, mis õigustaks sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi rahuldamist. Tähendust ei oma kostja tegevus pärast hagejate poolt tehingulise hinna alandamist VÕS § 112 lg 1 järgi, sest materiaalsed õigused hinna alandamiseks olid olemas - suure hilinemisega saadud kasutusload alates oktoobrist 2007. a ja 2008. a. Seega pidanuks kohus tuvastama hinna alandamiseks eelduse olemasolu seisuga 31.12.2006 ning jätkuvuse hinna alandamise avalduse kostjale esitamise ajal. Kohtupoolne tuvastus välistanuks kostja poolse täitemenetluse algatamise 15.10.2007, kuna selleks hetkeks ei olnud saabunud lepingu p-des 3.2 ja 3.3 toodud tingimus ning hinna alandamise tõttu ei eksisteerinud enam kostja rahalist nõuet hagejate vastu tulenevalt VÕS §-st 112 lg 1. Hilisem tehnovõrkude valmimine (31.12.2006 puudustega asja vastuvõtmine) või puudulik ehituslik kvaliteet on VÕS § 101 lg 1 p 5 ja § 112 lg 1 järgi aluseks hagejate poolseks õiguskaitsevahendi rakendamiseks. VÕS § 208 lg 1 järgi pidi kostja 31.12.2006 andma kinnistu üle seisundis milles lepingu p-s 3.2 kokku lepiti. Kohtuotsus on ebaselge ja põhjendamata. Kohus on tuvastanud, et kostja ei täitnud lepingu p-s 3.2 kokkulepitud kohustusi tähtaegselt ega ka pärast täiendava tähtaja andmist. Samas on kohus vastupidiselt eelnevale seisukohale leidnud, et hagejate poolt 12.09.2007 tehtud hinna alandamise avaldus on alusetu ning, et kostja on lepingus võetud kohustused täitnud kohaselt. VÕS § 76 lg 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Kohustus loetakse kohaselt täidetuks, kui see on täidetud õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. Täitmise tähtaja pikendamine eeldanuks lepingupoolte vastavat kokkulepet ja hagejate poolset nõusolekut. Kostja ei pidanud vajalikuks hagejatega kokku leppida. Kohtuistungil esitas kostja alles tee ehituse teostus jooniseid ning kinnitas ehitusloa puudumist, seega ei saanud olla tee ehituse osas kostja

kohustused täidetud. Täitemenetlus algatati olukorras, kus täitedokument ei olnud sissenõutav. TsÜS § 103 sätestab, et kui tehinguga on kindlaks määratud mitu omavahel seotud tingimust, on tehinguga seotud õiguslike tagajärgede tekkimiseks või lõppemiseks vajalik kõigi tingimuste saabumine. Kohus tuvastas, et kostja poolt olid täitemenetluse algatamise hetkeks kohustused olulises osas täitmata. Hagejad võisid peale hinna alandamise avaldust keelduda kostja nõude täitmisest. Kohus oleks pidanud tuvastusnõude menetluse käigus tuvastama kostja kohustuste täitmise 31.12.2006 ja täitedokumendi sissenõutavuse 15.10.2007. VÕS § 112 võimaldab tasulise lepingu puhul ebakvaliteetse soorituse saanud ostjal, tellijal vms lepingupoolel muuta ühepoolselt lepingut kohustuste tasakaalu taastamise eesmärgil, alandades selleks hinda. Hinna alandamine eeldab, et rikutud on kohustust, mille eest on hind kokku lepitud. Hinna alandamine on kujundusõigus, mille läbi saab võlausaldaja ühepoolselt võlasuhet muuta ning teine pool ei saa seda takistada, kui kujundusõiguse eeldused ja kasutamise tingimused on täidetud. Hinna alandamise tahe tuleb teisele poolele teatavaks teha, st edastada teisele poolele vastav avaldus. Kohus on tuvastanud, et lepingu p-s 3.2 kokkulepitud kuupäeval (31.12.2006) said hagejad kostjalt ebakvaliteetse soorituse. Sellel kuupäeval võtsid hagejad vastu kostjapoolse mittekohase täitmise. Õiguskaitsevahendi kasutamise materiaalne eeldus on olukorra tekkimine, mis võimaldab seaduse või lepingu järgi kehtivast võlasuhtest tulenevalt õiguskaitsevahendit kasutada. VÕS § 101 lg 2 sättest tuleneb võlausaldajale õiguskaitsevahendi valiku õigus, st kohustuse rikkumise korral saab võlausaldaja üldjuhul ise valida, millist seadusest või lepingust tulenevat õiguskaitsevahendit ta kasutab. Võlgnik ega kohus ei saa valikut mõjutada ega muuta. Seega on kohtuotsus vastuolu materiaalõigusega ning hinna alandamise tõttu kohustus puudub. Kohus on leidnud, et kostja on tehnovõrkude rajamise kohustuse täitnud lepingule kohaselt. Samas nähtub kohtutoimikust, et nii trassidele, tänavavalgustusele kui veevärgile on antud kasutusload alles oktoobris 2007 ja 2008 aastal. Samuti puuduvad tõendid selle kohta, et kruntide vaheline tee oleks saanud ehitusloa või kasutusloa. Vallaga sõlmitud tee avalikuks kasutuseks andmise leping ei asenda teeseaduses ja ehitusseaduses sätestatud kasutusluba. Seega ei ole kostja lepingu p-i 3.2 nõuetekohaselt täitnud. VÕS § 76 lg 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. 01.08.2006 notariaalse ostu-müügilepingu p-de 3.2, 3.3 ja 3.4 kohaselt kohustub OÜ Robyland tagama omavahendite arvel objektiks olevale kinnistule elektrienergiaga varustatuse (3 x l6A), tsentraalsete kommunikatsioonidega (vesi ja kanalisatsioon) varustatuse ja kruusakattega kruntide vaheliste teede ja tänavavalgustuse rajamise lepingu objektiks oleva maaüksuse piirini hiljemalt 31.12.2006. TsÜS § 103 märgib, et kui tehinguga on kindlaks määratud mitu omavahel seotud tingimust, on tehinguga seotud õiguslike tagajärgede tekkimiseks või lõppemiseks vajalik kõigi tingimuste saabumine. Vastastikused kohustused tuleb täita vaid juhul, kui täidetakse ka temaga seotud vastastikune kohustus. Robyland OÜ vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt on kohus põhjendatult asunud seisukohale, et kohustuse täitmisega hilinemine ei saa VÕS § 112 lg 1 järgi olla hinna alandamise põhjuseks. VÕS § 648 lg 1 p 1 kohaselt ei või tellija vähendada töövõtjale maksmisele kuuluvat tasu, kui töövõtja viis töö vastavusse lepingutingimustega või tegi uue töö. Vastustaja on kõik lepingu p-s 3.2 võetud kohustused täitnud – on taganud kinnistu elektrienergiaga (3x16A) ning tsentraalsete kommunikatsioonidega (vee- ja kanalisatsiooniga varustatuse) ja kruusakattega kruntide vaheliste teede ning tänavavalgustuse rajamise apellantide kinnistu piirini. Lepingulised kohustused olid täidetud enne ostuhinna alandamise avalduse esitamist. Asjaolu, et kohalik omavalitsus ei olnud väljastanud tee ehitusluba ning kasutusluba, ei vähenda tee kasutusväärtust ega tähenda mittekohast täitmist lepingu p 3.2 mõttes, sest kohustuse sisust

tulenev ja tegelik olukord ei erine teineteisest. Kuivõrd kohus on tuvastanud, et vastustaja on lepingu p-s 3.2 nimetatud kohustuse täitnud, on vastustaja õigustatud nõudma, et apellandid täidaksid omapoolse kohustuse, milleks on lepingu p-s 3.4 nimetatud 85 373 krooni tasumine. Kuna apellantide tasaarvestuse avaldusel puuduvad õiguslikud alused, eksisteerib sundtäidetav apellantide kohustus ning täitemenetlus on alustatud põhjendatult. Vastustaja on kõik lepingu p-s 3.2 võetud kohustused täitnud. Vastustaja on omapoolsed kohustused küll täitnud osaliselt viivitusega, kuid samas on see viivitus heastatud täitmisega ning viivituse aja eest on vastustaja tasunud kokkulepitud ulatuses viiviseid. VÕS § 112 lg-st 1 tulenevalt ei saa täitmisega hilinemine olla hinna alandamise põhjuseks. Samuti ei või VÕS § 648 lg 1 p 1 kohaselt vähendada töövõtjale maksmisele kuuluvat tasu, kui töövõtja viis töö vastavusse lepingutingimustega. Apellantidel ei olnud hinna alandamise õigust. Lepingu punktis ettenähtud tähtaeg täiendavate kokkulepete täitmiseks oli möödunud, samuti oli möödunud lepingu p 3.4 alusel 21.09.2007 väljastatud arve nr 141 tasumise tähtaeg. Seega oli kohtutäitur õigustatud alustama täitetoimingutega sissenõudja avalduse ja täitedokumendi alusel. Antud juhul ei ole tegemist tasaarvestuse läbiviimist võimaldava olukorraga, kuna apellantidel puudub vastastikune samaliigiline rahaline nõue vastustaja vastu. Samuti tuleneb VÕS § 200 lg-st 4, et tasaarvestav pool ei saa tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Vastustaja vaidles apellantide hinna alandamise avaldusele ja tasaarvestamise avaldusele vastu. Kohtutäituri poolsete täitetoimingutega alustamise ajaks oli möödunud lepingu p 3.4 alusel 21.09.2007 väljastatud arve nr 141 tasumise tähtaeg ning täitemenetluse eeldused olid olemas.

RINGKONNAKOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED

nimetatud järelduses kohase täitmise all silmas pidanud seda, et kostja tehtud töö on vähemalt keskmise kvaliteediga (VÕS § 77 lg 1). Asjaolu, et kostja hilines lepingu p-s 3.2 kokkulepitud osade tööde teostamisega, ei saa tulenevalt VÕS § 112 lg-st 5, 208 lg 2 2. lausest ja 648 p-st 1 olla töövõtja tasu vähendamise aluseks. Nimetatud lepingurikkumise osas on hagejad saanud kasutada kohast õiguskaitsevahendit, esitades kostjale viivise tasumise nõude lepingu p 3.2 kohaselt.

Üllar Roostoja

Viivi Tomson

Egon Konsand

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.