Täitmine › Sundtäitmise lubamatuks tunnistamine

apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. HAGEJATE NÕUE JA PÕHJENDUSED (tl 4-6, 24-26, 92-94) Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad ja kostja 1. augustil 2006. a notariaalse kinnistu (asukohaga X 5 X küla X vald Tartumaa) müügilepingu. Lepingus kohustus müüja (kostja) tagama omavahendite arvel objektiks olevale kinnistule elektrienergia ja tsentraalsete kommunikatsioonidega varustatuse ning kruusakattega kruntide vaheliste teede ja tänavavalgustuse rajamise lepingu objektiks oleva maaüksuse piirini hiljemalt 31. detsembriks 2006. a. Pooled leppisid kokku, et viidatud kommunikatsioonide maksumus on 170 746 krooni, millest hagejad tasusid koheselt 85 373 krooni ning teise poole pidid tasuma kolme pangapäeva jooksul tööde lõpetamisest arvates. Seda kohustust tagas hagejate kinnistule seatud hüpoteek kostja kasuks.

nende vaidlustamine, vaid kehtetuse toob kaasa vastuolu seadusega, sõltumata sellest, kas neile on vastu vaieldud või mitte. Kostja on seisukohal, et puuduvad takistused täitemenetluse läbiviimiseks. Hagejad on müügilepinguga võtnud endale kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele kostja poolt tehtud tööde kohta arve esitamisel. Arve esitati 21. septembril 2007. a, seega on nõue muutunud sissenõudele pööratavaks ning sundtäitmine on lubatav. Täitemenetluse lõpetamine TMS § 48 punkti 2 alusel (sissenõudja nõue on rahuldatud) ei ole võimalik, kuna hagejad ei ole võlgnetavat summat kostjale tasunud. Teise täitemenetluse lõpetamise alusena on hagejad viidanud TMS § 48 punktile 7, leides, et kohtutäitur ei ole kontrollinud ega hagejatele esitanud TMS §-s 19 nõutud tõendeid. Kostja on täitedokumendis sisalduva nõude, mis sõltub tähtaja möödumisest või tähtpäeva või tingimuse saabumisest, sissenõutavaks muutumist kohtutäiturile tõendanud, esitades kinnistu müügilepingu ja selle alusel väljastatud arve. Kostja ei pidanudki esitama kohtutäiturile mingeid täiendavaid tõendeid tööde lõpetamise kohta. Täitemenetluse formaliseerituse printsiibist lähtudes ei saanudki kohtutäitur kontrollida nõude olemasolu, vaid ainult täitedokumentide olemasolu ning vastavust neile esitatavatele nõuetele. Kuivõrd antud juhul ei ole TMS § 221 lõike 1 eeldused täidetud, on kostja seisukohal, et ühtki täitemenetlust välistavat asjaolu ei esine. Kostja palub esitatud hagiavaldus sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks jätta rahuldamata ja menetluskulud mõista välja hagejatelt. HAGEJATE VASTUS KOSTJA VASTUVÄIDETELE (tl 67-68) Hagejad leiavad, et kostja väited trasside ja teede valmimise tähtaegade kohta ei vasta tõele. Kostja ei ole ühegi tõendiga viidatud valmimise kuupäevi tõendanud. Hoolimata kostja väidetud heastamisest, esinevad ostetud kinnistul siiski puudused (trasse pole siiani üle antud). Ainuüksi mittetähtaegne kommunikatsioonide ja teede osaline valmimine on oluline puudus ja piisav alus ostuhinna alandamiseks. Kohustuste mittekohase täitmise heastamiseks ei saa nimetada olematut kruntidevahelist teed, olematu kvaliteediga vett ning puuduvat kindlust trasse haldava ettevõtte suhtes. Kuivõrd trasse ei eksisteerinud kinnistu müügilepingu sõlmimise ajal ja neid pidi kostja alles ehitama hakkama, on kommunikatsioonide ja teede osas igal juhul tegemist edasilükkava tingimusega, mille saabumist pidi kohtutäitur TMS § 19 kohaselt kontrollima. Ainuüksi arve, millel puudus poolte vahelisest lepingust ja VÕS-st tulenev alus, saatmine hagejatele ei tõenda edasilükkava tingimuse saabumist. Hagejad paluvad hagi täielikult rahuldada. KOHTUISTUNG (tl 89-116) Hagejate lepingulise esindaja, Mehis Adamson’i, selgituse kohaselt paluvad hagejad tuvastada, et kostja ei ole lepinguga võetud lubadusi täitnud. Kostja peab tõendama, et kõik on valmis, kuid kostja ei ole seda tõendanud. Vee- ja kanalisatsioonisüsteem ei ole korras. Vesi haiseb, ei ole toiduks kõlbulik. Tsentraalsed kommunikatsioonid tulid märtsis 2007. a. Alguses oli ajutine elekter. Lubatud lepingujärgset elektrit said hagejad tarbida 2007. a mai kuus toimunud liitumisest alates. Tänavavalgustus tuli hilinemisega, kasutusluba on 18. oktoobrist 2007. a. Tee on läbitav vaid kuival ajal. Hinnaalandus mittevastavuse tõttu oli põhjendatud ja tasaarvestus tekkis sellest, et hinda on alandatud. 12. mail 2008. a selgus, et kruntidevahelise tee ehitamiseks ei ole vallavalitsusele taotlust esitatud. Hageja vaidleb vastu tänavate üleandmise aktile. Põllule laiali aetud kruusahunnik ei ole tee. Kui ei ole ehitusluba, on tegemist ebaseadusliku ehitusega. Tee peab olema ehitatud ehitusloa ja projekti järgi. Müügilepingu punkt 3.2 ei ole täidetud. Lepingu punktis 3.4 toodud summa 85 373 krooni ei ole muutunud sissenõutavaks, sest kruntide vaheline tee ei ole valmis tehtud. Seega vähemalt ühes osas ei ole tingimus saabunud. Kuna puudub alus täita kostja nõuet, tuleb sundtäitmine tunnistada lubamatuks. Kostja lepingulise esindaja, vandeadvokaat Margo Lemetti, selgituse kohaselt vee kasutamiskõlbmatus sõltu kostjast. Asjas on olemas tõend, et vesi vastab nõuetele, trass on ehitatud

nõuetekohaselt ja on vastu võetud. Kostja pidi ehitama välja liitumispunkti ja tegema võimalikuks veega varustatuse. See nõue täideti sisuliselt märtsis-aprillis ja kasutusluba väljastati oktoobris. Tänavavalgustus valmis mais, kuid Eesti Energiale anti üle oktoobris 2007. a. Ostuhinna alandamise avaldusse ei ole märgitud puudusi, mis tekitasid hagejatele tõsist probleemi. Hagejad alandasid ostuhinda motiivil, et trassid ei olnud õigeaegselt valmis. Nõuded täideti viivitusega, aga viivised on makstud ja kostja on oma rikkumised kõrvaldanud. Tänasel hetkel on hagejate jaoks probleemiks teadmine sellest, et tee ehitamiseks ja kasutamiseks ei ole kohaliku omavalitsuse poolt luba välja antud. Hagejad on sellega toonud sisse uue momendi, et täitmise tähtaeg ei ole veel saabunud. Tee küsimus ei ole kindlasti ostuhinna alandamise aluseks sellisel moel nagu hagejad on püüdnud sel välja paista lasta. Tee rajati 2006. a septembris vastavalt planeeringule. Teeseadus reguleerib tee valmisolekut. Vald on kinnitanud, et tee on kasutatav, olles sõlminud kostjaga lepingu tee avalikku kasutusse võtmiseks. Tee seisundi vastavust nõuetele on kontrollitud. Seega tee on valmis ja hagejad kasutavad seda. Hagejad ise on kinnitanud, et pääsevad oma kinnistule. Ehitusloa olemasolu või puudumine ei mõjuta tee kasutamist. Tee on valmis siis, kui teed saab kasutada. Ka teostusmõõdistus näitab, et mõõdetud on valmisolevat teed. Pooled leppisid kokku nende tingimuste tarbimise võimalikkuses, mitte selles, kuna kohalik omavalitsus annab mõnele tehnosüsteemile kasutusloa. Hageja peab suutma tõendada, et teed ei ole rajatud. Kostja leiab, et hagejad on kohustatud kostjale tasuma 85 373 krooni. Hagejad ei vaidlusta vee ja kanalisatsiooni, elektri ja tänavavalgustuse olemasolu, vaidlus on tee olemasolus. Kui muus osas on leping täidetud, ei ole võimalik alandada ostuhinda. Hagejad ei saa esitada ostuhinna alandamise nõuet, küll aga täitmise nõude või kahjunõude. Kohase ja mittekohase täitmise vahe kohta kohtule dokumenti esitatud ei ole. Hagi rahuldamiseks puuduvad tõendid. Hagejatel lasub kohustus oma lepingujärgsed kohustused täita. Hagi tuleb jätta rahuldamata. Kostja seadusliku esindaja, Andrus Bork’i, selgituse kohaselt tuleb hagejatel põhisumma tasuda. Kostja on alati hagejatele vastanud, kui on helistatud, kuid et vesi ei ole kasutuskõlbulik, sellest kuuleb kostja alles nüüd. Kostja on trassi omanik.

KOHTU PÕHJENDUSED

Hagejad ostsid kostjalt 1. augustil 2006. a sõlmitud notariaalse kinnistu müügilepingu, ühishüpoteegi seadmise lepingu, ühishüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise lepingu ning asjaõiguslepingute (tl 27-32) alusel ühisomandisse Tartu maakonnas X vallas X külas X tn 5 asuva kinnistu. Poolte vahel on vaidlus nimetatud lepingu punktide 3.2, 3.3 ja 3.4, mis puudutavad täiendavaid kokkuleppeid, üle. Lepingu punkti 3.2 kohaselt kohustus kostja tagama kinnistu elektrienergiaga (3 x 16 A) varustatuse, tsentraalsete kommunikatsioonidega (vesi ja kanalisatsioon) varustatuse, kruusakattega kruntide vaheliste teede ja tänavavalgustuse rajamise hagejate kinnistu maaüksuse piirini hiljemalt

krooni kinnistu igakordsete omanike kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks (lepingu punktid 4.5 ja 4.6). Hagejad leiavad, et kostja on lepingu punktis 3.2 võetud kohustust täitnud elektrienergia ja tsentraalsete kommunikatsioonidega varustatuse ning tänavavalgustuse rajamise osas olulise viivitusega, kuid kruusakattega kruntide vaheliste teede rajamise osas ei ole kokkulepet üldse täitnud, mistõttu ei ole saabunud hagejaid kohustuse täitmisele kohustav tingimus ja kostja ei ole õigustatud nõudma 85 373 krooni tasumist. Kostja leiab, et kõik lepingu punktis 3.2 võetud kohustused on täidetud, küll viivitusega, aga viivised on makstud ning hagejatel lasub kohustus oma lepingujärgsed kohustused täita. Seega tuleb kohtul anda hinnang selle kohta, kas kostja on taganud kruusakattega kruntide vaheliste teede rajamise hagejate kinnistu piirini. Kohus leiab, et lepingu punktis 3.2 sätestatu on iseloomulik töövõtule. VÕS § 635 lõike 1 kohaselt töövõtulepinguga kohustub üks isik (töövõtja) valmistama või muutma asja või saavutama teenuse osutamisega muu kokkulepitud tulemuse (töö), teine isik (tellija) aga maksma selle eest tasu. Töövõtuleping on täidetud juhul, kui on saavutatud lepinguga silmas peetud tulemus (kui töö on valminud), antud vaidluses kruusakattega tee hagejate kinnistuni. Töö valmimist peab tõendama kostja. Kostja on esitanud kohtule akti teostatud tööde üleandmise-vastuvõtmise kohta (tl 97), millest nähtub, et X tänaval on teostatud teetööd vastavalt projekteerija Tiit Korn’i poolt koostatud joonistele täies mahus, mistõttu võib objekti võtta kasutusse. Kostja ja X Vallavalitsuse vahel on

tuvastas, et kostja on lepingu punktis 3.2 võetud kohustused täitnud, oli kostja õigustatud nõudma, et hagejad täidaksid omapoolse kohustuse lepingu puntki 3.4 järgi. Hagejad on 12. septembril 2007. a alandanud lepingulist ostuhinda kommunikatsioonide osas 85 373 krooni võrra vastava avalduse tegemisega kostjale (tl 36). Avalduse kohaselt kasutavad hagejad seadusest tulenevat õigust kohustuse rikkumise, milleks on kommunikatsiooni hanke hilinemine ja kommunikatsioonide mittevastav ehitamine, korral kasutada õiguskaitsevahendeid. VÕS § 100 kohaselt kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Kostja on ise tunnistanud, et kohustus on täidetud alles pärast selleks ettenähtud tähtpäeva möödumist (tl 55, 105). Samas täitmisega hilinemine ei saa VÕS § 112 lõikest 1 tulenevalt olla hinna alandamise põhjuseks. VÕS § 112 lõike 1 kohaselt kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Seega jääb üle vaid juhtum, kui kohustust ei ole täidetud ettenähtud viisil, st täitmine on ebakvaliteetne. Et kohustus ei ole kohaselt täidetud, seda peab vaidluse korral tõendama hinda alandada sooviv pool. Hagejad ei ole kostjale ette heitnud mittekohast täitmist lepingujärgse lubatud elektrienergiaga (3 x 16 A) varustamise ja tänavavalgustuse rajamise osas. Hagejate etteheited puudutavad tsentraalsete kommunikatsioonidega (vesi ja kanalisatsioon) varustatust ja kruusakattega kruntide vaheliste teede rajamist. VÕS § 648 lõike 1 punkti 1 kohaselt tellija ei või vähendada töövõtjale maksmisele kuuluvat tasu, kui töövõtja viis töö vastavusse lepingutingimustega või tegi uue töö. Kostja esitatud OÜ Tartu Keskkonnauuringud poolt 14. aprillil 2008. a tehtud X tänava veevärgivee analüüsi (tl 98-100) kohaselt ei ole vees baktereid ja uuritud näitajad jäävad lubatud piirnormi piiresse (va mangaan). X Vallavalitsus on 18. oktoobril 2007. a andnud kasutusloa nr 1143 (tl 78) X tänava veevarustuse, puurkaevu, pumbamaja ja kanalisatsiooni kasutamiseks. 22. aprillil 2008. a on kontrollitud X tänava vastavust tee seisundinõuetele ja leitud, et üksikud ebatasasused ja roopad ei ületa seisundinõuete piire, kruusa- ja pinnasevalle tänavate servas ei esine ja põikprofiili kalle on normis (tl 96). 12. mail 2008. a on Ain Uibopuu Maamõõdubüroo teinud X tänava teostusmõõdistamise (tl 107-114), tuues välja X tänava ristprofiili (tl 114), millest nähtub, et tänava põikprofiili kalle on 3 % (seisunditase 2 järgi peab põikprofiili kalle olema üle 2 %). Seega on kostja lepingus võetud kohustused täitnud kohaselt ja hagejate poolt hinna alandamine tulenevalt mittekohasest täitmisest alusetu. Kui hagejatel on pretensioone tee sõidetavusega, siis tee avalikuks kasutamiseks andmise lepingu nr 40 punkti 3.2.1 järgi peab vald tagama tee sõidetavuse ja liiklusohutuse alates 19. septembrist 2007. a (tl 79-81). Õige on kostja märkus selle kohta, et isegi kui eeldada, et hagejatel oli õigus hinda alandada, võisid hagejad hinda alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse, mitte kogu tasumata summa ulatuses.

tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Kostja on 3. oktoobril 2007. a kasutanud seadusest tulenevat õigust ja esitanud hagejatele lepingust tuleneva kohustuse summas 85 373 krooni täitmise nõude koos vastuväidetega ostuhinna alandamise ja tasaarvestuse avaldusele (tl 38-39). TMS § 221 lõike 1 kohaselt võlgnik võib esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. Hagi rahuldamine ei mõjuta täitedokumendi kehtivust ega õigusjõudu. Kuivõrd kohus on tuvastanud, et kostja on lepingu punktis 3.2 võetud kohustused täitnud, olles seetõttu õigustatud nõudma, et hagejad täidaksid omapoolse kohustuse lepingu puntki 3.4 järgi ja hagejate tasaarvestuse avaldusel ei ole õiguslikke tagajärgi ning kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et nõue oleks ajatatud või rahuldatud, tuleb hagejate hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks jätta rahuldamata. Kohus leiab, et täitemenetlust ei ole alustatud põhjendamatult täitemenetluse tingimuste täitmata jätmise tõttu. TMS § 2 lõike 1 punkti 19 kohaselt täidetakse täitemenetluses nõuded, mis tulenevad notariaalselt tõestatud kokkuleppest, mis näeb ette kinnisasja omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Lepingu punktist 4.6 nähtub, et hüpoteegiga on tagatud kostja nõuded hagejate vastu lepingu punktis 3.4 nimetatud kohustuse täitmise tagamiseks. Lepingu punktis 3.2 ettenähtud tähtaeg täiendavate kokkulepete täitmiseks oli möödunud, samuti oli möödunud lepingu punkti 3.4 alusel 21. septembril 2007. a väljastatud arve nr 141 tasumise tähtaeg. Seega oli kohtutäitur õigustatud alustama täitetoimingutega sissenõudja avalduse ja täitedokumendi alusel. Tulenevalt TsMS § 386 lõikest 4 kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata. Kuivõrd kohus jätab hagi rahuldamata, tühistab kohus Tartu Maakohtu 13. novembri 2007. a kohtumääruse hagi tagamiseks, millega peatati täitemenetlus kohtutäitur Reet Rosenthal’i poolt algatatud täiteasjades nr 186/2007/2300 ja nr 186/2007/2299 tsiviilasjas nr 2-07-47052 kohtulahendi jõustumisel.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

TsMS § 173 lõike 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lõige 3 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Tulenevalt TsMS § 162 lõikest 1 kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lõike 1 alusel kannavad antud asjas menetluskulud hagejad.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.