Harju Maakohus
Kohtukoosseis
kohtunik Peeter Pällin
Otsuse avalikult teatavaks
06. veebruar 2009.a, Tallinn, Tartu mnt kohtumaja
tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
2-08-14408
Tsiviilasi
KN hagi IÕ vastu kaasomandi lõpetamiseks.
Tsiviilasja hind
2 148 750 krooni Hageja KN (isikukood xxx; elukoht xxx) Hageja esindaja I Kukk (Õigusabi OÜ, aadress Mustamäe tee 4-109, 10621 Tallinn; tel 52 844 22, 683 9304; elektronpost [email protected] ); Kostja IÕ(isikukood xxx; elukoht xxx ) 20.01.2009
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata kaebuse esitamise tähtaega. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale 3⁄4 mõttelist osa kaasomandist kinnistule pindalaga 1297 m2 asukohaga xxx Tallinn ja selle osaks olevatele ehitistele ning kostjale 1⁄4 mõttelist osa. Kaasomandi
kasutamise kohta on kehtestatud kasutuskord Harju Maakohtu 17.11.2006 määrusega. Hageja hindab kinnistu väärtuseks 2 miljonit krooni. Hageja palub kaasomand lõpetada jättes kinnistu hageja ainuomandisse ja mõistes hagejalt välja hüvitise kostja kasuks 500 000 krooni. Kostja oma vastuses 16.07.2008 hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata. Kostja leiab, et elamu kasutamist on võimalik jätkata kasutuskorra alusel ning et kaasomanike vahel ei ole selliseid konflikte, mis välistaks omandi ühise kasutamise. Kinnistu ei ole olnud hageja lapsepõlvekodu ning hageja ei ole kinnistul praktiliselt elanud. Hageja elab ja töötab Soomes, oma osa on hageja välja üürinud.. Kostja on kinnistuga seotud alates 1983 aastast. Kostja viitab Põhiseaduse §§ 32 ja 33. Kostja on ise nõus hagejalt tema kaasomandi osa välja ostma 1 500 000 krooni eest. Hageja oma seisukohas 26.09.2008 selgitab, et kui kostja soovib kinnistut enda ainuomandisse või muud jagamisviisi, siis on see võimalik üksnes vastuhagi esitamise korral, kuid vastuhagi kostja esitanud ei ole. Samuti selgitas hageja, et kohtule ei ole alust jätta kaasomandit lõpetamata. Kostja oma seisukohas 23.10.2008 selgitab, et ta vajab kinnistut oma elukohana. Kohus oma 21.11.2008 kirjaga palus kostjal esitada hinnang kinnistu väärtuse kohta. TsMS § 392 lg 1 p 1 alusel. Kostja oma vastuses 04.12.2008 selgitab, et ta ei ole nõus omandist loobuma ning hinnangut kinnistu väärtusele ei nimeta. Kohus andis 05.12.2008 pooltele võimaluse esitada eksperdile küsimusi või ettepanekuid kohtule eksperdi isiku osas. Hageja esitas 09.12.2008 oma seisukoha, mille kohaselt hagejal ettepanekuid eksperdi isiku osas ei ole, kuid leiab, et Partner1 kinnisvarabüroo teenused on soodsamate hindadega. Kostja oma ettepanekuid ei esitanud. Kohus määras 16.12.2008 asjas kinnisvaraekspertiisi ning esitas eksperdile küsimuse milline on kinnistu asukohaga Voolu tn 4, Tallinn kinnistu turuväärtus? Kohus esitas ekspertiisiakti pooltele 19.01.2009 elektrooniliselt ning samal päeval sai kostja akti kätte. Kohtuistungil 20.01.2009 vaatas kohus asja läbi ilma hageja osavõtuta.
Kohus, kuulanud ära pooled ja hinnanud kõik asjas kogutud tõendeid, leidis, et hagi kuulub rahuldamisele. Kohus tuvastas, et hagejale kuulub 3⁄4 mõttelist osa kaasomandist kinnistule pindalaga 1297 m2 asukohaga xxx Tallinn, reg osa nr xxx ja selle osaks olevatele ehitistele ning kostjale 1⁄4 mõttelist osa. Hageja palub kaasomand lõpetada jättes kinnistu hageja ainuomandisse ja mõistes hagejalt välja hüvitise kostja kasuks 500 000 krooni. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 sätestab, et kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on oma otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06 selgitanud, et tulenevalt AÕS § 76 lg-test 1 ja 2 ei pea kohus üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud. Vastavalt AÕS § 77 lg 2 kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Riigikohus on oma otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06 selgitanud, et kohus saab valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis.
Kuivõrd vaidlus puudub selles, et käesoleval juhul kasutuskorras kaasomandi lõpetamist piiratud ei ole, siis ei ole kohtul alust jätta kaasomandit lõpetamata. Kuivõrd hageja on palunud jätta kinnistu hageja ainuomandisse pannes hagejale kohustuse maksta kostjale tema osa välja rahas ning vastuhagi asjas esitatud ei ole, saab kohus lõpetada kaasomandit vaid hageja pakutud viisil. Poolte esitatud asjaolud ei anna kohtule alust arvata, et, kaasomandi lõpetamine mõnel muul viisil oleks kaasomanikke vähem koormavam. Seega on vaidlus vaid kostjale õiglase hüvitise määramise üle. Hüvitise määramisel lähtub kohus Riigikohtu otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05, kus on selgitatud, et kuivõrd kaasomandi lõpetamine riivab intensiivselt PS § 32 lg-s 1 sätestatud omandi puutumatuse põhimõtet, tuleb tagada õiglane ja kohene hüvitis omandi kaotamise eest. /---/ Kolleegium leiab, et õiglase ja kohese hüvitise maksmise tagamiseks tuleb võimalikult täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja seisuga ja kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega. Muidugi tuleb arvestada tsiviilkohtumenetluse seadustiku sätteid tõendamiskoormise kohta. Kaasomandi väärtuse kindlaks tegemiseks määras kohus kinnisvaraekspertiisi. 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ hindajate K Pajusi ja K –K Kulli 19.01.2009 eksperthinnangu kohaselt on kinnistu turuväärtuseks 2 865 000 krooni. Kohtul puudub alus kahelda nimetatud eksperthinnangu usaldusväärsuses, seega loeb kohus tõendatuks, et kinnistu väärtuseks on 2 865 000 krooni. Eksperthinnangu usaldusväärtust ei kahanda asjaolu, et kohus lähtunud kinnisvarabüroo valikul hageja soovitusest. Viimane kujutab endast kohtu ja menetlusosaliste koostööd, mitte aga ebaausat mõjutamist menetlusosaliste poolt. Kuivõrd kinnistu jätmisel hageja ainuomandisse kaotab kostja 1⁄4 mõttelist osa kinnistust, tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista hüvitis 716 250 krooni. Vastuseks kostjale märgib kohus, et kuivõrd kohus ei pea tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks, ei ole asjassepuutuvad poolte väited ja tõendid selle kohta, kas olemasolev kastutuskord funktsioneerib ning millised on poolte omavahelised suhted. Kohus jätab nimetatud asjaolu tõendamiseks esitatud tõendid tähelepanuta. Kohus märgib ka, et tulenevalt Riigikohtu otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06 võib kohus jätta kaasomandit lõpetamata põhjusel, et menetlusosalise pakutud viis ei ole õiglane võrreldes mõne teise viisiga. Samas ei leiab kohus, et kostja esitatud argumentidest ja tõenditest ei saa teha järeldust, et vaidlusalune jagamise viis on mõne teise võimaliku jagamise viisiga võrreldes ebaõiglane. Kinnisasja jagamist pakutud viisil ei muuda ebaõiglaseks asjaolu, et hageja on Soome kodanik ja elab käesoleval ajal Soomes ega see, kui vastaks tõele kostja väide, et hageja perekondlik seotus kinnistuga on nõrgem kui kostjal. Kaasomandi lõpetamist ei saa kindlasti välistada üksnes põhjusel, et kostja soovib säilitada oma elukohta ega soovi mujale elama asuda. Kinnistu hageja ainuomandisse jätmise kasuks räägib asjaolu, et hageja osa kaasomandis on 3 korda suurem kui kostja osa. Kuigi vastuses hagile nõustus kostja omandama 3⁄4 kinnistust 1,5 miljoni krooni eest, siis on kostja on kohtuistungil avaldanud, et ta ei pea võimalikuks kinnistu jätmist enda ainuomandisse kui hüvitis määratakse kindlaks lähtudes turuväärtusest. Kuivõrd sellega on välistatud ka teoreetiline võimalus, et oleks võimalik jätta kinnistu kostja ainuomandisse, ei saa põhimõtteliselt hageja pakutud viisi ebaõiglus ilmneda võrdluses kostja ainuomandisse jätmisega. Kostja ei ole tõendanud, et kinnisomandit oleks võimalik jagada korteriomanditeks viisil, mis oluliselt vähem koormaks kaasomanikke. Täiendavalt märgib kohus, et kohtu arvates oli kostjal küllaldaselt võimalusi esitada argumente ja tõendeid asjaolude kohta, mis teoreetiliselt võiksid välistada kinnistu jagamise hageja pakutud viisil, muuhulgas võimaluse kohta jagada kinnistu korteriomanditeks. Tõendite ja argumentide esitamise vajadusele on viidatud kostjale saadetud hagi menetlusse võtmise määruses, samuti on sellele tähelepanu juhtinud hageja, samuti kohus kohtuistungil. Kostja tõendeid ega argumente esitanud ei
ole, vaid on pahauskselt püüdnud takistada asja menetlust kas lootuses, et kinnisvara hinnad ja sellega temale makstav hüvitis suurenevad või mõnel muul põhjusel. Kohus oma 21.11.2008 kirjaga palus kostjal esitada hinnang kinnistu väärtuse kohta, kuid kostja keeldus oma hinnangut nimetamast. Kohtuistungil on kostja esitanud ilmselt pahausklikke taotlusi asja läbi vaatamise edasi lükkamiseks. Vastavalt TsMS § 200 lg 2 kohus ei luba menetlusosalisel ega tema esindajal või nõustajal õigusi kuritarvitada, menetlust venitada ega kohut eksitusse viia. Menetluskulud Vastavalt TsMS § 162 lg 1 hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus tegi otsuse kostja kahjuks, seega jäävad menetluskulud kostja kanda.
Peeter Pällin Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.