Kohtuotsuse tegemise aeg ja 29. detsember 2023.a, Tallinn koht Tsiviilasja number
2-22-12225
Tsiviilasi
OÜ Kraft Wood hagi Revensen OÜ vastu tunnistada lubamatuks täiteasja nr xxxx sundtäitmine
Hagihind
6000 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
Menetluse liik
nende Hageja: OÜ Kraft Wood (registrikood 11998639, asukoht Männiku tee 108b, Tallinn) Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Indrek Naur (Advokaadibüroo Naur & Pärn, Juhkentali tn 52, Tallinn; e-post [email protected]) Kostja: Revensen OÜ (registrikood 16625699, asukoht Tartu mnt 13, 10145 Tallinn) Kostja lepinguline esindaja Aivira Kollamaa (AGVision OÜ; epost [email protected]) Kirjalik menetlus
Resolutsioon
1.Hagi rahuldada.
2.Tunnistada sundtäitmine täiteasjas nr xxxx lubamatuks.
3.Jätta menetluskulud Revensen OÜ kanda.
4.Välja mõista Revensen OÜ-lt OÜ Kraft Wood kasuks menetluskulu summas 1685 eurot.
5.Välja mõista Revensen OÜ-lt OÜ Kraft Wood kasuks viivis protsendina hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (1685 eurot) menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras.
6.Tühistada Harju Maakohtu 24.08.2022 kohtumäärusega kohaldatud tagamise abinõu. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.
Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõuded ja põhjendused
1.OÜ Kraft Wood esitas Harju Maakohtule hagi Revensen OÜ vastu tunnistada lubamatuks täiteasja nr xxxx sundtäitmine.
Hagiavalduse kohaselt sõlmis hageja 29.09.2021 osaühinguga T OÜ kinnistu müügilepingu, millega ostis kinnistu aadressil Xxxx, hinnaga 203 000 eurot. Kinnistu ostu finantseeris AB KREDITEX AS, kes andis hagejale laenu 29.09.2021.sõlmitud laenulepingu nr xxxx alusel 215 000 eurot. 22.03.2022 loovutas AB KREDITEX AS 29.09.2021 sõlmitud laenulepingust nr xxxx tulenevad nõuded ja tagatise osaühingule Renovum. Osaühing Renovum, kes omandas AB KREDITEX AS nõude ja tagatise (summas 370 000 eurot) jagas 04.05.2022 hüpoteegi kaheks: hüpoteegiks summas 335 000 eurot ja hüpoteegiks summas 35 000 eurot. 28.07.2022 teavitas harju tööpiirkonna kohtutäitur E. V., et hageja on alustanud Renovum OÜ avalduse alusel 29.09.2021 täitedokumendi alusel täitemenetlust ja nõuab täitemenetluses 35 000 euro sissenõudmist. Samal päeval, kui täitur oli teavitanud täitemenetlusest, s.t. 28.07.2022, pandi kinnisasi teise järjekoha hüpoteegi realiseerimiseks avalikule enampakkumisele alghinnaga 35 000 eurot ja avaldati teade avaliku enampakkumise toimumise kohta. Esimese järjekoha hüpoteek summas 325 000 eurot jääks pärast täitemenetlust kehtima. Laenuleping p 9.1 sätestab, millisel juhul on laenuandjal õigus laenuleping erakorraliselt üles öelda. Kostja ei ole hagejale saatnud laenulepingu erakorralise ülesütlemise teadet, seega ei ole laenulepingut kehtivalt üles öeldud VÕS § 196 alusel ja nõue ei ole sundtäidetav. 29.09.2021 sõlmis hageja laenulepingu, mille alusel võttis laenu summas 215 000 eurot. Kümme kuud hiljem 26.07.2022 on nõude suurus 339 746,34 eurot ehk 124 746 eurot suurem. Laenu intressi suurus oli 11,50% ehk maksimaalselt võiks intressi suuruseks 10 kuu eest olla 19 708 eurot. Viivise suuruseks on 0,15% päevas ehk 54,75% aastas. Kui kostja ei ole kehtivalt laenulepingut üles öelnud, ei saa ta viivist nõuda. Lepptrahv 5% lepingu ennetähtaegse lõpetamise eest on ebamõistlikult kõrge ja kohaldub ainult kehtiva ülesütlemise korral, mistõttu ei see leppetrahvi nõuda. Seega ei saa kostja nõude suurus olla 339 746,34 eurot. Kui leping võimaldab nõuda kümne kuu eest täiendavalt 124 746 eurot, siis on tegemist heade kommetega vastuolus oleva tehinguga, kuna tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel. Hageja leiab, et viivisemäär 54,75% on ebamõistlikult kõrge võrreldes seaduses sätestatud määraga ja palub seda VÕS § 162 alusel vähendada mõistliku suuruseni. Hageja leiab, et õiguste teostamise kuritarvitamiseks ja seega hea usu põhimõtte vastaseks teostamiseks võib olla krediidiandja poolt sissenõude pööramine võlgniku kinnisasjale üksnes teisel järjekohal oleva hüpoteegiga tagatud õiguste realiseerimiseks olukorras, kus sissenõudja kasuks on samast lepingust tuleneva nõude tagamiseks seatud hüpoteek ka esimesele järjekohale ning täitemenetluse aluseks olev õigus ei taga kogu sissenõudja sissenõutavaks muutunud nõude (laenulepingust tulenev põhivõlg ja kõrvalnõuded) rahuldamist. Hageja ei võta omaks kostja täitmisavalduses märgitud kõrvalnõudeid.
Lepingu ülesütlemise teade on tahteavaldus, mille kättesaamise kohta peab olema teise poole allkiri või postiasutuse kinnitus, et saaja keeldus saadetist vastu võtmast. Käesoleval juhul ei ole tahteavaldus toimetatud hageja äriregistri aadressile ja puudub allkirjastatud kinnitus, et tahteavaldus on kätte saadud. Kuna lepingu ülesütlemise avaldust ei ole hageja kätte saanud, leiab hageja et lepingu ülesütlemise avaldus ei ole kehtiv.
1.10.Hageja palub menetluskulud jätta kostja kanda. Samuti palub hageja välja mõista menetluskuludelt viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
Kostja vastuväited ja põhjendused
2.Kostja hagi ei tunnista ning vaidleb sellele vastu.
Võimaluse hüpoteeki omaniku nõusolekuta osahüpoteekideks jagada on ette nähtud AÕS § 355. Seega on kostja tegevus olnud õiguspärane. Osahüpoteekide loomise ainus mõte saab olla algse hüpoteegi osade kaupa realiseerimises. Kostjal on hageja vastu võlanõue, sh täitmisele antud ulatuses. Hagejal on kohustus võlg kostjale tasuda. Hageja kohustust ja võimalust reaalselt võlg tasuda ei mõjuta see, kui suure osa võla tasumist kostja täitemenetluses nõuab. Hagejal on võla tasumiseks olemas kõik võimalused, sealhulgas ka tagatiseks oleva kinnistu vabatahtlik müük täitemenetluses täituri kontrolli all, kui hageja seda peaks soovima. Hageja pole pärast lepingu ülesütlemist midagi tasunud, pole näidanud üles vähimatki huvi võlga tasuda ega avaldanud ka soovi tagatisvara müüa, ei enne täitemenetlust ega selle ajal. Kostja hinnangul on hageja ise käitunud pahatahtlikult, seda esmalt kostjale tasumise kohta täitmata jäänud lubaduste andmisega ja oma kohustuste ignoreerimisega aga ka kohtumenetluses ülesütlemise küsimuses kohtule valetades ja kohut eksitades. Laenuleping hagejaga on üles öeldud ja hageja on sellest teadlik. Kostja esitab tõendid ülesütlemisteate kättetoimetamise kohta hageja esindajale. Ka kevadel toimunud vestluste käigus ei viidanud hageja esindaja kordagi sellele, et lepingut pole üles öeldud, vaid tunnistas võlga ja lubas selle tasuda. Käesoleva hagi on hageja esitanud pahatahtliku eesmärgiga täitemenetlust ja võla tasumist venitada. Hageja tasus ainult esimese intressimakse 1237 eurot 1-päevase hilinemisega 18.10.2021, rohkem makseid ei ole hageja teinud. 23.12.2021 saatis laenuandja hagejale laenulepingu ülesütlemishoiatuse, milles andis täiendava tähtaja tol hetkel tasumata summade tasumiseks kuni 06.01.2022 ja teatas, et kavatseb tasumata jätmisel laenulepingu üles öelda. Hageja vastas ülesütlemishoiatusele, kinnitas, et on oma eksimusest teadlik ja palus täiendavat tähtaega pikendada kuni 16.01.2022, millega võlausaldaja ka nõustus. Eeltoodust hoolimata hageja midagi täiendavalt ei tasunud. Laenuandja ütles laenulepingu üles 15.02.2022. Ülesütlemisteade saadeti nii kahe lihtkirjaga kui kahe tähitud kirjaga, nii hagejale kui hageja esindajale – juhatuse liikmele V. R., kokku nelja erineva kirjaga. Lisaks saadeti nii hagejale kui tema juhatuse liikmele ülesütlemisteade e-kirjaga. E-kirjad saadeti hageja laenulepingus näidatud e-postiaadressil [email protected] kui hageja esindaja hüpoteegilepingus näidatud e-postiaadressil xxxx. Lisaks, hageja esindajale saadetud tähitud kirja ülesütlemisteatega on V. R. ka kätte saanud. Omniva on selle talle kätte toimetanud 18.02.2022. Eeltoodu põhjal on hageja 15.02.2022 ülesütlemisteate kahtlusteta kätte saanud ja võlg on muutunud sissenõutavaks. Seega on alusetu hagis esitatud väited, et nõue ei ole sissenõutav ja kostja ei või viivist nõuda. Ülesütlemisele järgnevast päevast alates on võlausaldajal õigus nõuda laenulepingu punktis 1.11. kokkulepitud viivist 0,15% päevas laenusummalt. Kostja nõue ega hagejaga tehtud tehingud ei ole ka kuidagi vastuolus heade kommetega. Viivis on õiguskaitsevahend. Hageja ja laenuandja suhtes on tegemist ettevõtete vahelise lepinguga ning lepingu pooled on põhimõtteliselt vabad otsustama viivisemäära suuruse üle.
Hagejal oli täitmisavalduse esitamise seisuga 07.06.2022 kostja ees võlg vähemalt 276 994,45 eurot järgmiste summade ulatuses: põhivõlg 215 000 eurot, intress 8175,30 eurot, kahjuhüvitis 309,15 eurot, viivis 36 210 eurot, sissenõudmisega seotud kulud 100 eurot, leppetrahv kindlustuskohustuse mittetäitmise eest 6450 eurot, leppetrahv lepingu ülesütlemise eest 10 750 eurot. Hageja poolt hagiavalduses väidetud täidetava nõude suurus 339 746,34 eurot ei ole täitemenetluse lubatavuse küsimuses õige ega asjakohane, kuivõrd sellist nõuet ei ole täitmisele antud ega hagejalt täitemenetluses nõutud.
2.7.Kohtutäiturile esitatud täitmisavalduse kohaselt on nõude suuruseks 34 491,95 eurot, millest: tasumata intress - 8175,3 eurot; kahjuhüvitis intresside tasumisega viivitamise eest - 309,15 eurot; sissenõudekulud lepingu kehtivuse ajal - 100 eurot; viivis pärast ülesütlemist (16.02.2022–15.03.2022) 8707,50 eurot; kahjuhüvitis kindlustuskohustuse mittetäitmise eest - 6450 eurot; kahjuhüvitis lepingu ülesütlemise eest - 10 750 eurot.
2.8.Täitetoimingust teatamise 28.07.2022 dokumendis on märgitud täitemenetluses sissenõutav sissenõudja nõue: 32 390,60 eurot, millele lisanduvad täitekulud, mis koosnevad: täitemenetluse alustamise tasust summas 36 eurot (sh. käibemaks 20%: 6 eurot), kohtutäituri tasust summas 2520 eurot (sh käibemaks 20%: 420 eurot) (alus: kohtutäituri seaduse § 28) ning täitekulud 53,40 eurot (sh käibemaks 20%: 8,90 eurot). Täitemenetluses sissenõutava summa suurus kokku: 35 000 eurot (täidetava hüpoteegi suurus).
2.9.Vaidlusaluse kinnistu asukohaga Xxxx kiirmüügi turuväärtus ilma hüpoteekideta on kostja hinnangul 296 126 eurot.
2.10.Kostja palub menetluskulud jätta hageja kanda. Samuti palub kostja välja mõista menetluskuludelt viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
Kohtu seisukoht ja põhjendused
3.Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostja vastuse, asjas esitatud tõenditega, leiab, et hagi kuulub rahuldamisele.
4.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
5.Kohus tuvastab asjas tähtsust omavate peamiste asjaolude järgmise, mille üle pooled ei vaidle:
29.09.2021 sõlmis hageja AB KREDITEX AS-ga laenulepingu nr xxxx, kes andis hagejale laenu 215 000 eurot (dtl 23-32).
29.09.2021 sõlmis hageja OÜ-ga T OÜ kinnistu müügi- ja hüpoteegi seadmise lepingu (dtl 15-22).
Lepinguga ostis hageja kinnistu aadressil Xxxx, hinnaga 203 000 eurot (dtl 17, p 2.1).
Samuti seadis hageja AB KREDITEX AS-i kasuks lepingu esemele (ostetavale kinnistule) esimesele järjekohale hüpoteegi hüpoteegisummaga 370 000 eurot igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks (dtl 17, p 3.1). Hüpoteegiga olid muu hulgas tagatud
29.09.2021 sõlmitud laenulepingust nr xxxx ja selle võimalikest lisadest ja muudatustest tulenevad nõuded hageja vastu.
22.03.2022 loovutas AB KREDITEX AS 29.09.2021 sõlmitud laenulepingust nr xxxx tulenevad nõuded ja tagatiseks oleva hüpoteegi OÜ-le Renovum (dtl 33-40).
Uus võlausaldaja, OÜ Renovum, jagas 04.05.2022 hüpoteegi summas 370 000 eurot kaheks osahüpoteegiks (1) kanne nr 4 summas 335 000 eurot ja (2) kanne nr 3 summas 35 000 eurot (dtl 41-42), mis asuvad samal järjekohal.
OÜ Renovum esitas 07.06.2022 kohtutäiturile E. V. täitmisavalduse hüpoteegiga tagatud võlanõude täitmiseks ja kande nr 4 all kinnistusraamatusse kantud hüpoteegi 35 000 eurot realiseerimiseks. Täitmisele esitatava nõude suurus täitmisavalduse kohaselt oli 34 491,95 eurot (dtl 155-156).
28.07.2023 teatas kohtutäitur hagejat täitetoimingust (dtl 43). Teate kohaselt on täitemenetluses sissenõutav sissenõudja nõue 32 390,60 eurot, millele lisanduvad täitekulud, mis koosnevad: -
Täitemenetluses sissenõutava summa suurus kokku on 35 000 eurot (täidetava hüpoteegi suurus).
Kohtutäituri teatele oli lisatud hüpoteegiga koormatud kinnistu täitemenetluses enampakkumise teade (dtl 44-45), mille kohaselt pidi enampakkumine algama 23.08.2022 kell 14:00 ja lõppema 30.08.2022 kell 14:00. Enampakkumine pidi toimuma keelumärke ja IV. jao jooksva kande nr 3. all oleva hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Tingimuste kohaselt kinnisasja koormavad keelumärge ja hüpoteek summas 35 000 eurot kustutatakse pärast edukat enampakkumist. Kinnisasja koormav hüpoteek summas 335 000 eurot jääb pärast edukat enampakkumist kehtima. Teates oli avaldatud, et hüpoteegipidaja hüpoteekidega tagatud nõue oli seisuga 26.07.2022 kokku 339 746,34 eurot, mis ei ole lõplik ning muutub ajas. Kinnistu alghinnaks enampakkumisel oli 35 000 euro(t), sellele oli lisatud märkus: „HÜPOTEEGIGA SUMMAS 335 000 eurot!!!“ (kirjapilt muutmata – allakirjutanu märkus). 15.12.2022.a loovutas Renovum OÜ talle kuuluvad nõuded hageja vastu Revensen OÜle koos nõudeid tagavate vastavate hüpoteekidega (dtl 111) ning kohtutäitur informeeris täitemenetluse osalisi 16.02.2023 teatega, et täitemenetluses nr. xxxx sissenõudjaks on Revensen OÜ (dtl 122).
6.Tulenevalt hageja vastu nõude loovutamisest ja seda tagavate hüpoteekide üleandmisest Renovum OÜ-lt Revensen OÜ-le asendas kohus 03.04.2023 kostja Renovum OÜ kostjaga Revensen OÜ (dtl 131).
7.Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 221 lg 1 esimese lause kohaselt võib võlgnik esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. Muu kui kohtulahendi sundtäitmise puhul saab võlgnik sama paragrahvi lg 11 kohaselt esitada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagis ka kõik vastuväited täitedokumendist tuleneva nõude
olemasolule ja kehtivusele. Praeguses asjas on täitedokumendiks TMS § 2 lg 1 p-s 19 nimetatud notariaalselt tõestatud kokkulepe (dtl 15-23), mis näeb ette kinnisasja omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks (dtl 19, p 4.2). Nõuete ja hüpoteekide loovutamise tulemusel on sissenõudjaks kostja.
8.Hageja on käesolevas asjas esitanud erinevaid põhjendusi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks: 1) heade kommete vastasus (eriline pahatahtlik skeem, mis seisneb hüpoteegi jagamises osahüpoteekideks ning väiksema hüpoteegi realiseerimises avalikul enampakkumisel, hagi p 3.1, dtl 4); 2) nõue ei ole sissenõutav, kuna kostja ei ole hagejale saatnud laenulepingu erakorralise ülesütlemise teadet (hagi p 3.2, dtl 5); 3) Nõue ei ole selge ja on heade kommetega vastuolus, sest laenuleping võimaldab nõuda kümne kuu eest täiendavalt 124 746 eurot, seega on tegemist heade kommetega vastuolus oleva tehinguga, kuna tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel (hagi p 3.3, dtl 4).
Hageja esitatud hagi põhjenduste järjestusest ja loogikast tulenevalt tuleb kohtul esmalt analüüsida väidet, et hüpoteegi jagamine võlausaldaja poolt osahüpoteekideks ning väiksema hüpoteegi realiseerimine nõude osaliseks sissenõudmiseks on heade kommetega vastuolus, mis muudaks selliselt sundtäitmise lubamatuks.
9.TsÜS § 138 lg 1 kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. Sama paragrahvi teise lõike järgi ei ole õiguste teostamine lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. VÕS § 6 lg 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. VÕS § 6 lg 2 järgi ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu.
Riigikohtu tsiviilkolleegium on selgitanud, et hea usu põhimõtte funktsiooniks on ka lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamise kuritarvitamise piiramine (vt Riigikohtu 7. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-07, p 16; vt ka 30. novembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-04, p 25). Lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamist loetakse alati õiguse kuritarvitamiseks siis, kui õigusi teostatakse vastuolus hea usu põhimõttega. Õiguste teostamise piiramine tähendab, et kohus ei kohalda konkreetsel halvas usus käitumise juhul seadusest või lepingust tulenevat (vt Riigikohtu 7. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-07, p 16).
TsÜS § 138 lg-d 1 ja 2 ning VÕS § 6 kohalduvad ka hüpoteegipidaja ja pantija vahelisele võlasuhtele ning sellest tulenevate hüpoteegipidaja õiguste teostamisele. Asjaolu, et hüpoteegi realiseerimiseks sundtäitmise algatamine oli vastuolus hea usu põhimõttega, saab olla aluseks sundtäitmise lubamatuks tunnistamisele TMS § 221 järgi (vt. Riigikohtu 12.detsember 2018 otsus tsiviilasjas nr 2-17-9391 p 16).
10.Käesolevas asjas puudub vaidlus selles, et algselt seadis hageja laenuandja kasuks ühe hüpoteegi summas 370 000 eurot, mis tagas võetud laenu 215 000 eurot koos kõrvalnõuetega. Laenunõue ja hüpoteek loovutati, misjärel uus hüpoteegipidaja jagas hüpoteegi osahüpoteekideks: samal järjekohal asuvateks hüpoteegiks summas 335 000 eurot ja hüpoteegiks summas 35 000 eurot (dtl 41-42). Vaidlusalune täitemenetlus on alustatud laenulepingust tulenevate kõrvalnõuete 32 390,60 eurot, millele lisanduvad täitekulud, kokku summas 35 000 eurot sissenõudmiseks väiksema hüpoteegi realiseerimiseks tingimusega, et hüpoteek summas 335 000 eurot jääb kehtima.
10.1.Kostja vaidleb hagejale vastu (dtl 73), kuna võimaluse hüpoteeki omaniku nõusolekuta osahüpoteekideks jagada on ette nähtud AÕS § 355. Seega on kostja tegevus olnud õiguspärane. Osahüpoteekide loomise ainus mõte on algse hüpoteegi osade kaupa
realiseerimises. Seega on seadusandja sellise võimaluse ette näinud ja kostjale ei ole põhjust osahüpoteekide moodustamist ja neist ühe realiseerimist ette heita. Hagejale see mingit kahju ei kujuta. Kostjal pole huvi hageja kinnistut omandada. Hageja kohustust ja võimalust reaalselt võlg tasuda ei mõjuta see, kui suure osa võla tasumist kostja täitemenetluses nõuab.
11.Täitemenetluses tuleb kohtutäituril ja menetlusosalistel lähtuda põhimõtetest, et sissenõudja nõue saaks rahuldatud kõige kiiremal viisil ning et võlgniku õigustatud huve ei või kahjustada, (vt TMS § 8, § 53 lg-d 1 ja 3, § 137 ; RK nr 3-2-1-38-17, p 17).
12.Kostja väitel, ütles laenuandja hagejaga sõlmitud laenulepingu üles 15.02.2022 ning hagejal oli täitmisavalduse esitamise seisuga 07.06.2022 kostja ees võlg vähemalt 276 994,45 eurot, millest põhivõlg 215 000 eurot (dtl 76, p 24). Vastavalt laenulepingu punktile 1.5 oli laenusumma 215 000 eurot tagastamise lõpptähtpäev 17.09.2023 (dtl 24), mis on tänaseks möödunud. Vaidlus puudub asjas selle üle, et hageja pole põhivõlast võlausaldajale midagi tagastanud.
12.1.Seega realiseerib kostja täitemenetluses samal järjekohal asuvast hüpoteegist väiksemat ehk 35 000-eurost hüpoteeki olukorras, kus kostja väitel on tema nõue vähemalt 276 994,45 eurot ning täitemenetluse tulemusel jääks müüdavale kinnistule kehtima sama nõuet tagav hüpoteek summas 335 000 eurot. Seejuures on kostja jaganud algselt nõuet taganud ühe hüpoteegi summas 370 000 eurot kaheks, seda hagejaga kooskõlastamata või hagejalt nõusolekut küsimata ja seda saamata.
13.Proportsionaalsuse põhimõttest tulenevalt peavad võlgniku ja sissenõudja huvid olema täitemenetluse käigus tasakaalus, läbiviidavad menetlustoimingud ei tohi kumbagi poolt ebamõistlikult kahjustada ega eelistada. Sissenõudja nõue tuleb rahuldada võlgnikku kõige vähem kahjustaval viisil, st ideaalis realiseeritakse täpselt niipalju võlgniku vara, kui nõude rahuldamiseks on hädavajalik (vt ka Tartu Ringkonnakohtu otsus tsiviilasjas nr. 2-2015709, p 12). Teisalt, kui varast ei pruugi kõikide võlausaldaja nõuete rahuldamiseks piisata, tuleb vara realiseerimisel potentsiaalselt maksimaalselt kõige suuremat hinda tooval viisil, et võlausaldaja nõuet maksimaalses ulatuses rahuldada ja võlgniku kohustust maksimaalselt vähendada. Kohtul tuleb arvestada üheltpoolt sissenõudja (kostja) huviga viia täitemenetlus läbi üksnes teisel järjekohal asuva hüpoteegi realiseerimiseks ja üksnes kõrvalnõuete sissenõudmiseks, säilitades võimaluse algatada tulevikus kinnistu omaniku vastu uus täitemenetlus esimesel järjekohal asuva hüpoteegi realiseerimiseks ja võrrelda seda huvi hageja huviga lahendada kõik kostja võimalikud nõuded tema kui kolmandast isikust pantija vastu ühes täitemenetluses.
14.Kostja enda hinnangul on praeguse seisuga vaidlusaluse kinnistu asukohaga Xxxx kiirmüügi turuväärtus ilma hüpoteekideta on 296 126 eurot (dtl 227-228). Seega suure tõenäosusega ületab kostja kõigi nõuete ja hüpoteekide suurus kinnistu väärtust selle müümisel täitemenetluses. Kohtu hinnangul pole tõsiseltvõetavat vaidlust asjaolu üle, et enampakkumisel püsima jääv hüpoteek mõjutab negatiivselt kinnisasja müügihinda. Kohus loeb sellise asjaolu üldteada olevaks. Kinnistul hüpoteegi püsimajäämisel tuleb täitemenetluse ostjal arvestada, et tulevikus võib hüpoteegipidaja nõuda selle summale vastavat täiendavat laenusaaja kohustuse täitmist. Seega, hüpoteetiliselt, oletades, et käesoleval juhul oleks kinnistu müügihind isegi 1 euro, tähendaks, et ostja peab kehtima jääva hüpoteegi alusel arvestama ikkagi 335 000-eurose kohustuse täiendavalt tagamisega (sisuliselt selle täitmisega). See tähendab, et kostja avaldatud väärtuse juures oleks kinnistu väärtus isegi 1 euro eest müümisel endiselt väiksem, kui püsima jääv hüpoteek. See omakorda tähendab, et ühest küljest oleks kinnistu ostmiseks huvi ilmselt olematu, ja teisest küljest, et hageja (võlgniku) võlg isegi kinnistu edukal müümisel selles täitemenetluses
väheneks minimaalselt, kui üldse (arvestades ka täitekulude katmise vajadusega, vt TMS § 174 lg 2).
15.Olukorras, kus kostja ei eita, et ta soovib kogu laenulepingust tuleneva võla hüpoteekide arvelt sisse nõuda, ei ole kostja selline käitumine hageja kui kolmandast isikust pantija huvidega proportsionaalne.
15.1.Seejuures ei ole asjakohased kostja põhjendused selle kohta, miks ta selliselt osaliselt oma nõude rahuldamist nõuab. Nimelt väidab kostja, et „osahüpoteegi ja nõude osalise täitmisele andmisega pani kostja hageja võimalikult väikeste lisanduvata täitekuludega fakti ette, et võlg tuleb tasuda, muidu kinnistu müüakse. Kostja eeldas, et täitemenetluses asi kinnistu enampakkumisel müügini ei jõuagi, vaid hageja tasub võla kogu ulatuses vabatahtlikult. [---] Juhul kui kinnistu peaks enampakkumisel siiski müüdama, on ostja arvestanud vajadusega püsima jääva osahüpoteegiga tagatud võlg tasuda ja tasub selle kostjale. Seega ka see täidaks kostja eesmärgi kogu võlg hagejalt võimalikult väikeste lisakuludega kätte saada.“ (dtl 73-74, p 12).
15.2.Selline kostja kaalutlus ei ole kohtu hinnangul legitiimne. Hüpoteegi ilma kinnistu omaniku nõusolekute osahüpoteekideks jagamise võimalus ning täitemenetluse seadustiku sundtäitmise regulatsiooni ei ole ette nähtud selleks, et avaldada võlgnikule võimalikult väikeste lisanduvate kuludega survet võla vabatahtlikuks tasumiseks. Nagu kohus eelnevalt viitas, siis toob selline võlausaldaja tegutsemine teisalt suure tõenäosusega kaasa huvi müüdava kinnistu vastu ja selle võimaliku müügihinna olulise vähenemise. See aga on ebaproportsionaalne võlgniku õiguste kahjustamine. Kuivõrd hagejale kuuluvat kinnistut koormavad mõlemad hüpoteegid tagavad samast laenulepingust tulenevaid ja juba sissenõutavaks muutunud nõudeid, siis kahjustab sissenõudja soov realiseerida hüpoteegid kahes erinevas täitemenetluses eelduslikult hageja kui võlgniku huvi realiseerida hüpoteekidega koormatud kinnisasi võimalikult kõrge hinna ja võimalikult väikeste kuludega. Siinjuures tuleb eraldi esile tuua, et võlausaldaja on ise algselt ühe hüpoteegi ilma hagejaga kooskõlastamata kaheks jaganud, seega ei näinud hagejaga algselt sõlmitud tagatiskokkulepe sellist võimalust tagatise realiseerimiseks ette. Kostja selgitused, kuidas ta soovib üksnes teise järjekoha hüpoteegi realiseerimisega alustades täitemenetlust üldse mitte läbi viia ja kulusid kokku hoida, ei ole usutavad. Mitme täitemenetluse läbiviimine hüpoteekide realiseerimiseks pigem hoopis suurendab täitemenetluse kulusid ja kahjustab seeläbi täiendavalt hageja kui täitemenetluse võlgniku huve (kuna täitemenetluse kulude võrra väheneb võlausaldajale makstav summa).
16.Kohus nõustub kostjaga selles, et AÕS § 355 võimaldab hüpoteegi ilma kinnistu omaniku nõusolekuta jagada. Samas ei olegi antud juhul kostjale nö. etteheidetav tegu mitte hüpoteegi jagamine, vaid täitemenetluses nõude esitamine selliselt, et selle tulemusel müüdava vara realiseerimisel saadav tulem suure tõenäosusega väheneb oluliselt.
16.1.Kohus leiab, et antud juhul on sissenõudja õiguste teostamise kuritarvitamiseks ja seega nende hea usu põhimõtte vastaseks teostamiseks sissenõudja poolt nõuet tagava hüpoteegi jagamine osahüpoteekideks ning seejärel sissenõude pööramine hüpoteegiga koormatud kinnisasjale üksnes teisel järjekohal oleva hüpoteegiga tagatud õiguste realiseerimiseks olukorras, kus sissenõudja kasuks on samast lepingust tuleneva nõude tagamiseks seatud hüpoteek ka esimesele järjekohale ning täitemenetluse aluseks olev õigus ei taga kogu sissenõudja sissenõutavaks muutunud nõude (laenulepingust tulenev põhivõlg ja kõrvalnõuded) rahuldamist. Sellisel juhul jäävad vastavalt TMS § 158 lgle 1 kehtima täitemenetluse aluseks olevast õigusest kinnistusraamatus samal või eespool olevad õigused ning sissenõudjale säilib õigus algatada käesolevas täitemenetluses enampakkumisel kinnisasja omandanud isiku vastu uus täitemenetlus
esimesel järjekohal oleva hüpoteegi realiseerimiseks, va kui sissenõudja omandab täitemenetluses tagatiseks oleva kinnisasja ise.
16.2.Kostja ei ole esile toonud mingeid ratsionaalseid argumente selle kohta, kuidas antud viisil täitemenetluse läbiviimine ei kahjustaks kostja õiguseid ebaproportsionaalselt. Samuti ei tuvastanud kohus, et sellised põhjendused eksisteeriksid.
17.Kokkuvõtvalt leiab kohus, et hageja kinnistu realiseerimiseks läbi viidav täitemenetlus on hageja suhtes äärmiselt ebaõiglane ja kahjustab hageja huve ebaproportsionaalselt ning on seetõttu hea usu põhimõttega vastuolus. Olemasolevas olukorras on kostjal võimalik igal ajal täiendada oma avaldust ning taotleda täitemenetluse läbiviimist mõlema hüpoteegi realiseerimiseks laenulepingust tuleneva kogu nõude alusel, misjärel täitemenetluse läbiviimine oleks lubatav. Kuna kostja ei ole sellist avaldust kohtutäiturile esitanud, tuleb täitemenetlus täiteasjas nr xxxx tunnistada lubamatuks hea usu põhimõttega vastuolu tõttu.
18.Kuivõrd kohus rahuldab hagi täielikult hageja esmase põhjenduse alusel, ei analüüsi kohus hageja alternatiivseid positsioone seoses nõude sissenõutavaks mitte muutumise osas ega kõrvalnõuete suuruse või nende tühisuse osas. Kui kostja oma sundtäidetavat nõuet täiendab, on edaspidi hagejal võimalik esitada uue sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagiga viivise ja/või leppetrahvi ja/või muude kõrvalkulude vähendamise taotlus või väide, et nõue pole mingis osas sissenõutavaks üldse muutunud.
19.Kohus tühistab Harju Maakohtu 24.08.2022 kohtumäärusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega peatati täitemenetlus täiteasjas nr xxxx kuni kohtulahendi jõustumiseni käesolevas tsiviilasjas nr 2-22-12225. Käesoleva otsuse jõustumisel kuulub täitemenetlus lõpetamisele vastavalt TMS § 48 lg 1 p 4 ning kuni jõustumiseni kehtib hagi tagamise määrus.
20.Kooskõlas TsMS § 386 lg 4 ei tühista kohus 24.08.2022 kohaldatud hagi tagamise abinõud. Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine
21.TsMS § 442 lg 2 p 51 kohaselt märgitakse kohtuotsuse sissejuhatuses tsiviilasja hind. Tulenevalt TsMS § 122 lg 1 ja § 132 lg 1 ja 5 on käesoleva tsiviilasja hinnaks 6000 eurot. Menetluskulude jaotamine ja kindlaksmääramine
22.TsMS § 162 lg 1 tulenevalt jäävad menetluskulud kostja kanda.
23.Kooskõlas TsMS § 174 lg 1 ja § 177 lg 1 p 1 määrab kohus kindlaks menetluskulude rahalise suuruse.
24.Hageja palub kostjalt välja mõista riigilõivu summas 665 eurot ja esindajakulu summas 2730 eurot. Kostja palub jätta hageja menetluskulude hüvitamise avalduses märgitud kulud märgitud ulatuses kindlaksmääramata ja kostjalt välja mõistmata.
25.1.Kohus leiab, et kooskõlas TsMS § 138 lg 2 kuulub hagejale hüvitamisele riigilõiv summas 665 eurot.
26.Hageja esindaja tunnitasu määr on 150 eurot, millele lisandub käibemaks. Kostja antud tunnitasu määrale vastu ei ole vaielnud ning kohus leiab, et tunnitasu määr 150 eurot, millele lisandub ei ületa sarnase õigusteenuse turu hinda ja on kooskõlas Riigikohtu praktikaga (vt. Riigikohtu 11.02.2015.a kohtumäärus kohtuasjas nr. 3-2-1-115-14 p. 14 ja Riigikohtu
03.03.2015.a kohtuotsus kohtuasjas nr. 3-3-1-82-14). Hageja palub esindajakulu välja mõista koos käibemaksuga, kuivõrd viimane ei saa käibemaksu tagasi. Äriregistri teabesüsteemist nähtub, et hageja ei ole käibemaksukohustuslane ning seega tuleb esindajakulu välja mõista koos käibemaksuga.
26.1.Hageja esindaja on ajakulu antud vaidluse lahendamisel on kokku 15 tundi 10 minutit.
26.2.Kostja vaidleb hageja esindaja ajakulule vastu ning leiab, et hagi ja hagi tagamise avaldus on allkirjastatud hageja seadusliku esindaja, mitte lepingulise esindaja poolt. Seega on ajakulu 6 tundi hagi ja hagi tagamise avalduse koostamise eest täiesti põhjendamatu. Menetlusaegseid nõustamisi ei saa samuti pidada vajalikuks ja põhjendatud kuluks. Ajakulu 4 tundi istungiks ettevalmistamise, menetluskulude nimekirja ettevalmistamise eest on ilmselgelt ülepaisutatud. Kostja seisukohaga tutvumine ja 02.05.2023 vastuse ettevalmistamine ei ole 3 tunni ulatuses põhjendatud. Arvestades hageja esindaja poolt koostatud 02.05.2023 vastust, selle sisu, mahtu ja asja keerukust ja toimunud istungit, ei ole hageja menetluskulud esitatud ulatuses põhjendatud.
26.2.1.Kohus nõustub kostja seisukohaga, et hageja esindajakulu ei ole täies ulatuses põhjendatud.
26.2.2.TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt.
26.2.3.Tulenevalt TsMS § 175 lg 1 sätestatust kuuluvad menetluskulud hüvitamisele vaid juhul, kui lepinguline esindaja on menetluses osalenud. Käesolevas tsiviilasjas esitatud materjalidest ei nähtu, et hagejat on hagiavalduse ja hagi tagamise taotluse esitamisel esindanud lepinguline esindaja. Kohus selgitab, et hüvitamisele ei kuulu menetlusväliselt kantud õigusabikulud, mh eelkõige kohtueelsete läbirääkimiste või õigusliku analüüsi läbiviimisel kantud kulud (vt Villu Kõve, Inga Järvekülg, Jaanus Ots, Maarja Torga. Tsiviilkohtumenetluse seadustik I. Kommenteeritud väljaanne. § 175 komm 3.3.1.1).
26.2.4.Seega ei kuulu hageja taotlus välja mõista kostjalt ajakulu 7 tunni ulatuses rahuldamisele.
26.2.5.Samuti on ülepaisutatud hageja esindaja ajakulu, mis on tekkinud seoses kohtuistungiks ettevalmistamiseks. Kohus leiab, et põhjendatud ajakulu on 2 tundi, arvestades antud vaidluses esitatud menetlusdokumentide mahtu ning keerukust. Kohtuistungi ajakulu 40 minutit on põhjendatud ning selle olemasolu ei ole ka kostja esindaja vaidlustanud. Põhjendatud on ja kostja seisukoha tutvumisega ja sellele vastuse koostamise ajakulu 3 tunni ulatuses.
26.2.6.Samas ei ole põhjendatud menetlusaegse nõustamise ajakulu 30 minutit, kuivõrd nimetatud toimingu teostamist ei ole kohtul võimalik kontrollida ning samuti ei ole toodud välja, et milles seisnes nõustamine ja selle reaalne vajalikkus.
26.2.7.Seega on põhjendatud hageja esindaja ajakulu kokku 5 tundi 40 minutit ning kostja poolt kuulub hagejale hüvitamisele esindajakulu summas 1020 eurot (5 tundi 40 minutit x 150€ = 850€ + 20%).
27.Kõige eelpool toodu alusel kuulub kostja poolt hagejale hüvitamisele menetluskulu summas 1685 eurot, millest riigilõiv summas 665 eurot ja esindajakulu summas 1020 eurot.
28.Kooskõlas TsMS § 177 lg 4 tuleb rahuldada hageja taotlus menetluskuludelt viivise väljamõistmiseks VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Janek Väli Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.