Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Margo Klaar ja Peeter Pällin
Otsuse tegemise aeg ja koht
21.12.2023, Tallinn
Kohtuasja number
2-22-2078
Kohtuasi
X hagi Y vastu valduse rikkumise lõpetamiseks ja rikkumisest hoidumiseks Y vastuhagi X vastu nõusoleku andmiseks reaalservituudi kustutamiseks või muutmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 19.12.2022 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Y apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (vastuhagis kostja) X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepingulised esindajad Liivi Tuus ja Erge Vendel Kostja (vastuhagis hageja) Y (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Kristo Kallas
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Keelduda täiendavate tõenditena vastu võtmast menetlusosaliste 30.11.2023 ja 08.12.2023 menetlusdokumentide lisadena esitatud fotosid ja avaldust notarile.
2.Pärnu Maakohtu 19.12.2022 otsus tühistada osas, milles maakohus kohustas kostjat ühe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest kõrvaldama enda kulul Luha 3, Kuressaares kinnistul teeservituudi alal asuva varikatuse, samuti menetluskulude jaotuse ja kindlaks määramise osas ning osas, milles maakohus jättis lahendamata
2-20-2078 kostja vastuhagi alternatiivse nõude. Muus osas jätta maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid muuta osaliselt lahendi põhjendusi.
3.Kohtuotsuse tervikresolutsioon kehtib järgmises sõnastuses: 1) Hagi rahuldada osaliselt. 2) Kohustada Saare maakonnas Saaremaa vallas Kuressaare linnas asuva Luha 3 kinnistu (kinnistusregistri registriosa nr 2321734, katastriüksus nr 34901:010:0574) omanikku Y lõpetama kinnisasja Luha 3a (registriosa nr 3840534, katastriüksus nr 34901:010:0575) igakordse omaniku kasuks seatud teeservituudi kasutamise piiramine ja kohustada Y vähemalt ühe kuu jooksul alates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest kõrvaldama tema enda kulul Luha 3 kinnistu teeservituudi alale paigutatud vallasasjad, mis takistavad teeservituudi teostamist. 3) Kohustada Y hoiduma Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistriosa nr 3840534 igakordse omaniku kasuks sisse kantud reaalservituudi edasisest rikkumisest. 4) Jätta rahuldamata vastuhagi esmane nõue nõsoleku saamiseks reaalservituudi kustutamiseks. 5) Saata tsiviilasi tagasi maakohtu vastuhagi alternatiivse nõude reaalservituudi muutmiseks lahendamiseks. 6) Jätta kohtuotsust tagava abinõuna jõusse Pärnu Maakohtu 07.06.2022 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu. 7) Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. 8) Menetluskulud mõlemas kohtuastmes jaotab maakohus asja uuel arutamisel.
Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Hageja esitas 08.02.2022 maakohtule hagi nõudega kohustada kostjat täitma 22.12.2010 notariaalse lepingu (parandatud 07.04.2022; edaspidi leping või 22.12.2010 leping) punktides 3.1–3.8 teeservituudi seadmise tingimusi võimaldamaks juurdepääsu Luha 3a Kuressaares asuvale kinnistule kõigi transpordivahenditega ja kõrvaldama teeservituudi 3 m laiuselt alalt kõik takistused ühe kuu jooksul arvates kohtulahendi jõustumisest. Samuti palus hageja
2-20-2078 kohustada kostjat tulevikus hoiduma teeservituudi edasisest rikkumisest. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
2.Kostjale kuulus Kuressaare linnas kinnistu, mille koosseisus oli kaks katastriüksust: Luha 3 ja Luha 3a. 22.12.2010 kinkis kostja katastriüksuse Luha 3a hagejale. Käesoleval ajal on kostja Luha 3 kinnistu ja hageja Luha 3a kinnistu omanikuks.
3.22.12.2010 lepingu punktis 3 leppisid pooled kokku teeservituudi seadmises ja selle tingimustes. Mh lepiti kokku, et Luha 3 kinnistu koormatakse tähtajatu tasuta sõiduteeservituudiga Luha 3a kinnistu igakordse omaniku kasuks, tee kasutamiseks on õigustatud ka Luha 3 kinnistu omanik, samuti mõlema kinnistu kasutajad ja külalised. Servituudi sisuks on valitseva kinnistu igakordse omaniku õigus kasutada teenivat kinnistut läbivat u 3 m laiust tee ala jalgsi ja igat liiki sõidukiga ööpäevaringselt piiramatu arv kordi juurde- ja läbipääsuks valitsevale kinnistule. Lepiti ka kokku, et tee lepingu lisaks oleval plaanil viidatud kohta rajab vajadusel valitseva kinnistu omanik, kes kannab ehitamisega seotud kulud.
4.Luha 3a kinnistul asuv hoone on hageja lapsepõlvekodu. Ta on alates 1997. a pidevalt elanud elamus, mis asub Luha 3a. Luha 3a hooneteni pääsemiseks on kasutatud juurdepääsuteed, mis asub kohas, kuhu poolte kokkuleppel seati servituut. Luha 3a kinnistul ei ole ühendust avalikult kasutatava teega.
5.Kostja ei täida lepingut ja on asunud tee kasutamist takistama ja piirama. Ta ei ole kõrvaldanud ega ehitanud ümber juurdepääsu asukohas olevat katusealust, mis on liiga madal, et veokid pääseksid hageja kinnistule. Ka on ta asunud paigaldama tee asukohta tõkkeid, millega teeb võimatuks juurdepääsu sõiduautoga (küttepuude riidad, praht, põõsad). Kostja tegevuse tulemusena on tekkinud olukord, kus tee on nii kitsas, et kinnistule ei ole võimalik sõita ühegi transpordivahendiga.
6.Hageja on püüdnud olukorda lahendada kohtuväliselt ja teinud suulisi ettepanekuid varjualuse lammutamiseks või kõrgemaks ehitamiseks tema enda rahaliste vahendite arvelt.
7.Hageja vajab juurdepääsu nii jalgsi kui igat liiki sõidukitega. Juurdepääs üle Luha 3 kinnistu on ainuvõimalik viis pääsuks hageja kinnistule.
8.Kuni 2008. a elas Luha 3a asuvas elamus oma perega kostja poeg (hageja isa), kes elamu ehitas. Pärast isa mujale elama asumist jäi elamusse hageja oma perega. Servituudiala on juurdepääsuks kasutatud (hageja isa parkis oma tööautot, hageja on sõitnud sõiduauto ja järelkäruga maja juurde). Teed on olnud võimalik sõiduautoga kasutada kevaditi, kui kostja puuriit on talve jooksul kahanenud.
9.Pooled leppisid 2010. a lepingus kokku tee ehitamises. Hageja alustas ehitamisega 2014. a märtsis, kuid kostja keelas selle ära. Pooltel oli enne lepingu sõlmimist suuline kokkulepe, et varikatus eemaldatakse. Varikatus ei ole püsivalt maaga ega kõrvalasuva garaažiga ühendatud ja see ehitati ajutise ehitisena. Kostjal ei ole alates 2011. a sõiduautot ja ta hoiab küttepuid garaažis. Kostjal ei ole vajadust küttepuude hoidmiseks varikatuse all. Garaažist tõstis kostja puud servituudi alale 2021. a ja blokeeris sõiduautoga juurdepääsu Luha 3a kinnistule. Kostja vastuväited ja vastuhagi
10.Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja ei ole servituudi kokkulepet rikkunud. Sõltumata lepingu sõnastusest ei ole hageja lepingus kokkulepitud tingimustel ja ulatuses juurdepääsu
2-20-2078 kasutanud ning kokkuleppe tegelik sisu on aastatega muutunud. Kostja ei takista hagejal servituudiala kasutamist oma kinnistule liikumiseks. Hagejal ei ole vältimatult vaja servituudiala sõidukitega liikumiseks kasutada. Jalgsi ligipääs ei ole olnud kunagi takistatud. Ka sõidukitega läbipääsu ei ole varjualune takistanud.
11.Hageja kinnistu asub 20 m kaugusel avalikust teest ja sellelt jalgsi oma kinnistule liikumine ei põhjusta talle suuri ebamugavusi. Sõidukite liikumine üle kostja kinnistu koormab kostjat ülemääraselt, sellega võetakse kostjalt ära ainus võimalik ja mõistlik ruum küttepuude kuivatamiseks ja hoiustamiseks. Kostja eluhoone on puiduküttel. Muud mõistlikku asukohta küttepuude kuivatamiseks ja hoiustamiseks kostjal ei ole. Hageja ei ole teed rajanud 10 a jooksul.
12.Hagejal ei ole õigust nõuda, et kostja eemaldaks katusealuse ja asjad. Lepingu punktis 1.8.3 hageja kinnitas, et servituudialal puuduvad ehitised ja rajatised, mis võiksid servituudi teostamist takistada. Varikatus oli siis juba olemas. Kuna hageja ala sõidutee rajamiseks tegelikult ei vajanud ja selleks ei kasutanud, ei teinud kostja taimede istutamisega servituudi teostamisele takistusi. Hagejal ei ole õigust varjualust eemaldada ega ümber ehitada. Ka kohustus hageja lepingus tagama, et servituudi teostamisest ei teki kostja kinnistule kahju ega kahjulikke mõjutusi keskkonnale.
13.Luha 3a kinnistule juurdepääsuks ei ole ainus viis üle Luha 3 kinnistu. Kostja on teinud hagejale ettepaneku lahendada sõidukitega juurdepääs muul viisil, nt Aia 15a kinnistu kaudu.
14.Kostja esitas 07.03.2022 vastuhagi nõudega kohustada hagejat andma nõusolek servituudi kustutamiseks ja alternatiivselt muutmiseks selliselt, et 22.12.2010 lepingus kokkulepitud sõiduteeservituut asendatakse juurdepääsuservituudiga, mille kohaselt tee kasutamiseks on õigustatud hageja kui valitseva kinnistu omanik, kellel on õigus 3 m laiust ala kasutada jalgsi ööpäevaringselt piiramatu arv kordi juurde- ja läbipääsuks valitsevale kinnistule ja selline õigus on ka teeniva kinnistu omanikul, samuti teeniva kinnistu ja ka valitseva kinnistu kasutajatel ja külalistel.
15.Hageja sai Luha 3a kinnistu kostjalt kingitusena. Kingisaaja kohustus on käituda kinkija suhtes lugupidavalt, mida ta teinud ei ole. Hageja nõuab lepingu tekstist rangelt kinni hoides õigust kasutada servituudiala sõidukitega, samas ei ole täitnud endale võetud kohustusi ega järginud hea usu põhimõtet. Nt on hageja takistanud kostjal kasutamast Luha 3a kinnistul asuvat peenramaad vaimse vägivallaga. Sõltumata sellest, et servituudiala laius on u 3 m, ulatub tee kostja hoone küljes oleva garaaži esisele alale ja on kinnistu piirist ca 6 m laiune. Selline lai ala hageja kinnistule pääsemiseks ei ole vältimatult vajalik. Lisaks pargib hageja garaaži esisel alal oma sõidukit, kuigi servituudi tingimused talle selleks õigust ei anna.
16.Kostjale teadaolevalt on Aia 15a omanik valmis lubama Luha 3a kinnistule ligipääsuks kasutada enda kinnistut. Servituut tuleb lõpetada, kuna see on kostjat ülemäära koormav ning juurdepääs on võimalik lahendada teisiti, mõistlikumal viisil. Äärmisel juhul tuleb senise servituudilepingu tingimusi muuta. Maakohtu otsus ja põhjendused
17.Pärnu Maakohus rahuldas hagi, kohustas kostjat lõpetama Luha 3a kinnistu igakordse omaniku kasuks seatud teeservituudi kasutamise piiramine ja vähemalt ühe kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest kõrvaldama tema enda kulul teeservituudi alale paigutatud vallasasjad ning varikatuse, mis takistavad servituudi teostamist ja tee kasutamist. Samuti kohustas hoiduma reaalservituudi edasisest rikkumisest. Vastuhagi jättis maakohus rahuldamata. Samuti
2-20-2078 jättis maakohus jõusse 07.06.2022 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda ja määras kindlaks hagejale hüvitamisele kuuluvate kulude rahalise suuruse.
18.Vaidluse all ei ole: hageja on kostja pojapoeg; hageja on Luha 3a kinnistu omanik, kostja on Luha 3 kinnistu omanik; Luha 3a kinnistul asuv elamu on hageja lapsepõlvekodu; Luha 3a kinnistule ei ole juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt; Luha 3a kinnistu on tekkinud kostjale kuulunud Luha 3 kinnistu jagamisel kaheks; 22.12.2010 kinkis kostja Luha 3a kinnistu hagejale; Luha 3a kinnistule ehitasid 1980-ndatel maja hageja vanemad; 22.12.2010 lepingus leppisid pooled kokku teeservituudi seadmises ja selle tingimustes; lepingu punkti 3.1 kohaselt koormati Luha 3 kinnistu reaalservituudiga (sõiduteeservituudiga) Luha 3a asuva kinnistu igakordse omaniku kasuks, kusjuures tee kasutamiseks on õigustatud ka teeniva kinnistu omanik, samuti teeniva kinnistu ja valitseva kinnistu kasutajad ja külalised; lepingu punkti 3.2 kohaselt on sõiduteeservituudi sisuks valitseva kinnistu igakordse omaniku õigus kasutada teenivat kinnistut läbivat, lepingu lisaks oleval plaanil viirutatud u 3 m laiust ala jalgsi ja igat liiki sõidukitega ööpäevaringselt piiramatu arv kordi juurde- ja läbipääsuks valitsevale kinnistule; lepingu punktide 3.3 ja 3.4 kohaselt seati servituut tähtajatult ja tasuta; lepingu punktide 3.5 ja 3.6 kohaselt lepiti kokku, et tee rajab vajadusel valitseva kinnistu omanik, kes kannab ehitamisega seotud kulud.
19.Hageja pöördus kohtusse nõudega kohustada kostjat lõpetama teeservituudi kasutamise piiramine ja kõrvaldama servituudi alal olevad takistused (sh varikatus). Hageja väitel ei täida kostja lepingust tuleneva kitsenduse tingimusi ning on asunud teeservituudi kasutamist takistama ja piirama; kostja ei ole kõrvaldanud juurdepääsu asukohas olevat varikatust, mis on liiga madal selleks, et veokiga naaberkinnistule pääseda ning on paigaldanud juurdepääsuteele puuriidad, istutanud põõsaid; kostja tegevuse tulemusena on tekkinud olukord, et juurdepääsutee on nii kitsas, et kinnistule ei ole võimalik sõita ühegi transpordivahendiga.
21.Vaidlus puudub, et kostja on paigaldanud vaidlusalusele juurdepääsualale küttepuude riidad ja et seal asub varikatus ning on rajatud lillepeenar ja kasvab sirel. Seda kinnitavad hageja esitatud fotod (I kd tl 20–26, 131jj). Seetõttu ei ole võimalik juurdepääsu kasutada sõidukitega (I kd tl 137 foto). Hageja on saanud enda sõnul kinnistule ehitusmaterjali viia sõiduauto käruga ajal, kui kostja puuriidad on kütmise tõttu vähenenud (foto I kd tl 176). Hageja seletuse kohaselt on ehitustegevus kinnistul takistatud, kuna suuremat ehitusmaterjali ei saa sinna viia. Seetõttu on tagumine aiamaja pooleli, põranda valamine jäi ära, sest segumikser ei saa kinnistule. Hageja vajab juurdepääsuteed, sest soovib elamut renoveerida, ehitada teise korruse ja vahetada katus, kõrvalhoonesse rajada sauna, samuti on küttepuid vaja tuua, haljastus vajab hooldust ja praht koristamist. Praegu ei pääse kinnistule kraana, segumikser, päästeauto ega kiirabi. Hageja seletas vande all, et Luha 3a hoone ehitati tema teada 1981. a isa ja ema poolt ning sel ajal oli juurdepääs suurte veokitega ja et katusealune tuli hiljem, pärast selle hoone ehitamist. Seega pääseb suuremate sõidukitega, sh ehitustehnikaga, Luha 3a kinnistule vaid sel juhul, kui juurdepääsuteel küttepuid ja varikatust ei ole.
22.Tunnistaja Z (hageja õde ja kostja pojatütar, elas enda sõnul mõlemal kinnistul kuni 2008. a) ütluste kohaselt hoiab hageja puid Luha 3a maja kõrval kuuris, et seal hoidsid puid nii Luha 3 kui Luha 3a elanikud ja et tema on toonud Luha 3a maja kõrvalt kuurist vanaemale puid ja vanaema on hoidnud ka garaažis puid. Seega ei pea paika kostja esitatud Luha 3 naabrite kinnitus (I kd tl 171), et varikatuse all kuivatavad puid kaks peret, kuna õuepealsel perel puudus
2-20-2078 kuur, et õuealal ei ole olnud sõiduteed ning et läbikäik on jalgsi läbimiseks. Ilmselgelt teavad pereliikmed oma elu ja tegemisi paremini kui naabrid.
23.Kohus asub eeltoodu alusel seisukohale, et kostja takistab hagejal servituudiala kasutamist temale kuuluvale kinnistule liikumiseks. Asjaolu, et servituudialal asub kostja elamu garaažiga kokku ehitatud varikatus ning et kostja hoiustab selle all küttepuid ja muid asju, on kohtu hinnangul käsitatav servituudikokkuleppe rikkumisena. Kohtu arvates on hagejal vastavalt lepingule õigus igal ajal ööpäevaringselt pääseda oma kinnistule igat liiki sõidukitega, mh ehitusmaterjali vedamiseks maja remondiks, ehitussodi äravedamiseks (I kd tl 141 foto), küttepuude vedamiseks jms. Samuti on hagejal õigus vastavalt lepingus kokkulepitule nõuda, et kostja eemaldaks garaaži kõrval asuvalt servituudialalt seal oleva varikatuse ja vallasasjad (sh küttepuud). Kostjal on võimalik küttepuid hoiustada edaspidi garaažis, kuhu need esialgse õiguskaitse abinõu täitmise käigus ka paigutati.
24.Täiendavalt märgib kohus, et varjualuse tehnilise seisukorra hinnangust (I kd tl 86jj) nähtub, et see on amortiseerunud ja selle olulised sõlmed on ohtlikud. Tehnilise seisukorra osaks olevatel fotodel nr 1, 2, 5, 7 ja 8 on näha, et varikatus ja Heina 5 puudekuur on praktiliselt kokku ehitatud ning et tegemist on tuleohtliku olukorraga.
25.Kostja vastuhaginõue tugineb peamiselt väitele, et hageja on kaotanud huvi reaalservituudist tulenevate õiguste teostamise vastu, sest ei ole valitseva kinnisasja omanikuna servituudiala 10 a jooksul kasutanud ning et kinnistule sõidukiga pääsemiseks on hagejal võimalik kasutada Aia 15a kinnistut.
26.Maakohus viitas AÕS § 177 lõikele 2. Hageja vande all antud seletusega on tõendatud, et ta alustas 2014. a kevadel servituudialasse vastavalt kokkulepitule tänavakividest tee rajamist (I kd tl 75, 76), kuid kostja keelas ehituse ära; varikatus ehitati Luha 3a jaoks, sest isa hoidis seal kaitseliidu autosid, puid seal ei olnud; servituudi alalt on läbi sõitnud lisaks temale D, kes viis ära mööbli ja prahi ja et igal aastal on aidanud vajalikku vedada isa; servituudialalt on autoga sõitnud läbi Q, kes viis ära kivisodi. Kostja vande all antud ütluste kohaselt on varjualuse alt aetud autosid läbi, aga sõiduteed seal ei ole, on mullatee; ei ole välistatud, et katusealusest sõideti autoga läbi, kui ta Tallinnas käis. Tunnistaja D (hageja abikaasa poeg) ütluste kohaselt sai ta täisealiseks 2016. a ja on juurdepääsualal autoga sõitnud ning et tavaliselt sai sõita pigem kevadel, kui oli puid vähem; oli piisavalt ruumi, et sai käruga sõita kuni näiteks sirelini; sai oksi või ehitusprügi, vanu asju ära viia ja et ta sõitis sõiduautoga koos käruga üle aasta tagasi kindlasti ning üle-eelmisel aastal said nad ligi nii palju, kui oli võimalik; kevadeti on käidud, kui on saanud. Tunnistaja Z ütluste kohaselt on kahe maja vahel sisehoovis käinud kõik oma autodega; viimati nägi ta seda 2018. a, kui isa hakkas ehitama, siis ta vedas ehitusmaterjali, käis käruga ja viis oma asju; seda on vastavalt vajadusele alati kasutatud; samamoodi on ka olnud mööblivedu seoses kolimisega; sisehoovi on kasutatud aastaid auto pesemiseks nii tema ise kui G. Ka tunnistaja G, kes Luha 3 kinnistul käib enda sõnul küll harva, ütluste kohaselt on tema mõnedel üksikutel kordadel näinud, kui autoga on varjualuse alt läbi sõidetud, sõitnud on onu ja ka vanaema.
27.Eeltoodud tõenditega on ümber lükatud kostja väide, et hageja on kasutanud servituudiala ligipääsuks üksnes jalgsi (s.o mitte viisil ja ulatuses, milleks servituut talle õiguse andis). Tegelikkuses on hageja sõidutee servituudi ala saanud kasutada juurdepääsuna aeg-ajalt ka sõiduautoga. 22.12.2010 lepingu punktis 1.8.3 lepinguosalised kinnitasid, et on servituudi ala üle vaadanud, on teadlikud selle seisundist, suurusest ja piiridest ega oma selles osas üksteise
2-20-2078 suhtes mingeid pretensioone; servituudi ala on vabastatud, servituudi alal ei paikne ehitisi ega rajatisi.
28.Hageja seletas kohtuistungil, et enne lepingu sõlmimist käisid nad koos mitmetes asutustes ametnike juures, nt linnavalitsuses, ja neile tehti selgeks, et kuna toimub kinnistu jagamine, siis Luha 3a kinnistule peab jääma ligipääs kõiki liiki sõidukitega; seda takistas katusealune; linnavalitsuses tehti selgeks, et katusealune tuleb likvideerida; kostja ütles notari juures, et kohe-kohe on katusealune likvideeritud; arutasid asjad läbi, kostja lubas auto garaažist ära viia ja kolast puhtaks teha, et kõik puud saaks sinna ilusti ära ladustada; selline oli kokkulepe. 22.12.2010 lepingust nähtub, et selle tingimused on pooltele notari poolt ette loetud, antud enne heakskiitmist pooltele läbivaatamiseks ja leping on alla kirjutatud. Samuti on lepingule lisatud plaani pooltele tutvustatud, nende poolt heakskiidetud ning allkirjastatud.
29.Kohus leiab, et käesoleval ajal ei tundu eluliselt usutav kostja väide, et teda ei kaasatud omal ajal piirilepingu koostamise juurde ning et allkirjastamisel ei näinud ta seda kohe lugeda, et mistahes autoga võib hageja kinnistule sisse sõita. Luha 3a piiriprotokollist (I kd tl 130) nähtub, et katastriüksuse piiride kättenäitamisel osalesid õigustatud isik Y ja maamõõtja ning piiriprotokolli allkirjastamise juurde olid kutsutud Kuressaare linna maanõunik, piirinaaber Aia 15 omanik ja piirinaaber Heina 3 omanik. Kõik märgitud isikud, k.a kostja, on piiriprotokolli allkirjastanud. Hageja piiriprotokolli koostamisel ei osalenud. Kohtul puudub alus kahelda, et poolte tahe lepingu sõlmimisel oli seada Luha 3a kinnistu omaniku kasuks 3 m laiune sõiduteeservituut liikumiseks jalgsi ja igat liiki sõidukitega. Igat liiki sõidukitega kinnistule pääsemine on võimalik vaid juhul, kui varikatus on eemaldatud. Asjaolu, et suuline kokkulepe servituudi ala vabastamise kohta rajatistest või ehitistest oli poolte vahel sõlmitud, tõendab 22.10.2010 lepingu sisu. Lepingu osa 3 „Teeservituudi seadmine“ punktist 3.2 nähtub, et sõiduteeservituudi sisuks on valitseva kinnistu igakordse omaniku õigus kasutada teenivat kinnistut läbivat u 3 m laiust teeala jalgsi ja igat liiki sõidukiga ööpäevaringselt piiramatu arv kordi juurde- ja läbipääsuks valitsevale kinnistule. Kostja väide, nagu oleks juurdepääs avalikult kasutatavale teele võimalik üle Aia 15a kinnistu selle omanike nõusolekul, on ümber lükatud Aia 15a ühisomanike kinnitusega, et nad ei nõustu teeservituudi seadmisega nende omandis olevale kinnistule (I kd tl 71–72).
30.Kohus leiab eeltoodu alusel, et servituuti ei ole põhjendatud lõpetada ning see ei ole kostjat ülemäära koormav. Ka servituudilepingu tingimuste muutmiseks puudub alus. Kostja huvi hoida servituudialal küttepuid ei kaalu üles hageja huvi pääseda enda kinnistule igal ajal igat liiki sõidukitega, vaatamata sellele, et tema kinnistu asub avalikust teest ligi 20 m kaugusel. Seega rahuldab kohus eeltoodud põhjendustel hagi ja jätab vastuhagi rahuldamata.
31.TsMS § 162 lõike 1 alusel peab kostja kandma hageja menetluskulud. Nimekirja kohaselt (II kd tl 20jj) osutas hagejale õigusabi Tuus & Tuus Õigusabi jurist Liivi Tuus. Hageja menetluskulu koosneb riigilõivust 490 eurot ja õigusabikuludest kokku 26,1 töötunni eest summas 3132 eurot (sh käibemaks), tunnihind 100 eurot (lisandab käibemaksu). Hageja kinnitab, et kulud on kantud seoses menetlusega ja et ta ei ole käibemaksukohuslane. Hageja esitas TsMS § 177 lõike 4 kohase taotluse.
32.Kostja hageja menetluskulude osas seisukohta ei esitanud.
33.Kohus, pidades mh silmas esitatud dokumentide mahtu ja sisu, leiab, et esindaja poolt tehtud toimingud on hageja õiguste efektiivseks kaitseks TsMS § 175 lõike 1 järgi põhjendatud ja vajalikud. Samuti on mõistlik ja põhjendatud esindaja tunnitasu, mis ei ületa keskmist sarnase
2-20-2078 õigusteenuse eest makstavat tasu. Eeltoodut arvestades on põhjendatud hageja õigusabikulude suurus kokku 3622 eurot (sh käibemaks) ning see tuleb kostjalt hagejale välja mõista.
34.Jõusse jääb maakohtu 07.06.2022 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu. Apellatsioonkaebus
35.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada, jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi ning jätta menetluskulud hageja kanda. Alternatiivselt palub kostja hagejale väljamõistetavaid menetluskulusid oluliselt vähendada.
36.Maakohus eksis, et kõiki liiki sõidukitega juurdepääsu vajadus Luha 3a kinnistule vältimatult vajalik ja et hagejal on seda peale aastatepikkust teistsugust servituudiala kasutamist õigus nõuda. Maakohus eksis ka, et servituudiala on lepingus kokkulepitud viisil kasutatud.
37.Kostja jääb seisukoha juurde, et sõltumata 22.12.2010 kokkuleppest oli poolte tegelik tahe ja kokkulepe kostja kinnistu servas oleva ala juurdepääsuna kasutamiseks teistsugune kui lepingus kirjapandud. Servituudiala ei ole lepingus märgitud eesmärgil ja viisil kasutatud mitte kostja rikkumise tõttu, vaid poolte ühisel tahtel.
38.Kostja selgitas vande all, et servituudiala ei ole kasutatud sõidukitega ligipääsuks ning et sellise nõude esitas hageja ootamatult alles aastatel 2019–2020. Hageja selgitas, et talle anti linnavalitsusest soovitus servituudi seadmiseks seoses asjaoluga, et toimus kinnistu jagamine. Kui koos kinkelepinguga servituut seati, ent seda tegelikkuses realiseerima ei asutud, on selge, et servituudi seadmine ei olnud poolte tegelik tahe, vaid tulenes üksnes linnavalitsuse soovist. Sealjuures ei olnud varjualuse eemaldamise nõuet, sest vastasel korral oleks kohe asutud servituuti realiseerima, lammutama varikatust ja rajama sõidukitega liikumiseks tee. Seda aga enam kui 10 a vältel ei tehtud. Seega tuleb servituudilepingut tõlgendada võlaõigusseaduse (VÕS) § 29 lõike 5 punkte 2, 3 ja 6 arvestades selliselt, et ala ei olnud mõeldud kasutamiseks igat liiki sõidukitega ning varikatuse lammutamise kohustust ei olnud.
39.Nii hageja selgitused kui tunnistajate ütlused viitavad, et servituudiala ei kasutatud aktiivselt juurepääsuks Luha 3a kinnistule, vaid kasutati muul otstarbel. See, et kevadeti, kui varjualuse all olevad küttepuud olid otsa saanud, varjualuse alal ka autoga sõideti, seal autot pesti vms, ei viita servituudiala eesmärgipärasele kasutamisele. Poolte käitumisest ilmneb, et tegelik kokkulepe servituudiala kasutamiseks oli muu kui lepingusse kirjutati. Ennekõike oli varjualune mõeldud asjade hoiustamiseks ja hiljem kostja küttepuude hoiustamiseks ning sõidukiga läbipääsemine oli tava kohaselt võimalik, kui küttepuud olid lõppenud. Maakohus andis otsuse punktis 16 poolte vande all antud seletustele ja tunnistajate ütlustele väära hinnangu, pidades servituudi teostamise fakti tuvastatuks üksnes seetõttu, et aeg-ajalt on servituudiala saanud kasutada ka sõiduautoga.
40.Hageja selgitused selle kohta, et igat liiki sõidukitega kinnistule pääsemine on vajalik hoone renoveerimiseks ja juurdeehituseks ei ole veenvad. Ehitustegevuseks luba ei ole taotletud. Ehitustööde tegemiseks ei ole vältimatult vajalik kraana kasutamine. Ka on ehitustöid võimalik teostada veokite ja kraanadega kinnistule sõitmata ja seda on seni ka tehtud (nt enam kui 10 a tagasi akende vahetus ja katuse osaline vahetus, kahe kinnistu vahele aia ehitamine jms).
41.Hageja väited igat liiki sõidukitega kasutamise vajaduse kohta on muutuvad. Kord väidab hageja, et seda on vaja Päästeameti sõidukite ligipääsuks. Siis, et varjualune on vaja lammutada,
2-20-2078 kuna seal all küttepuude hoidmine on tuleohtlik. Päästeamet selliseid nõudeid ei ole esitanud. Siis, et vaja on ligipääsu ehitusveokitele ja kiirabile.
42.Maakohus eksis tõendite hindamisel, pidades kostjat servituudialale tee ehitamise takistajaks. Hageja väited, sh vande all antud seletused, on kallutatud ega ole usaldusväärsed. Ühtki teist tõendit selle kohta, et kostja oleks takistanud või keelanud hagejal tänavakivide paigaldamist, ei ole. Kostjal puudub teave, miks hageja tänavakivide paigaldamisest loobus. Ebaõiged on hageja väited selle kohta, et kostja hoiab küttepuid varjualuse all alles alates 2021. a, varem hoidis garaažis. Muud tõendid, samuti hageja enda foto aastast 2014, tõendavad, et küttepuud olid varjualuse all ka 2011–2021.
43.Maakohus eksis, et kostja kohustuseks on servituudialal oleva varikatuse lammutamine. Isegi kui kostja oleks kohustatud lubama hagejal servituudiala sõiduautoga kasutada, puudub tal kohustus alal oleva varikatuse eemaldamiseks, vt lepingu punkte 3.5, 3.6 ja 1.8.3. Kui varjualune peaks servituudi teostamist takistama, tuleb lepingu konteksti arvestades pidada eemaldamist hageja kohustuseks. Kui muud servituudi teostamisega seotud kulud (tee rajamine ja hooldamine), on hageja kanda ja kostjale talumise eest tasu ei maksta, on ääretult ebaõiglane panna kostjale kohustus varjualune eemaldada. Eemaldamine eeldab kulude tegemist.
44.Ebaloogiline on maakohtu järeldus, et poolte vahel oli suuline kokkulepe ala vabastamiseks rajatistest ja ehitistest kostja poolt. Lepingust ei ole võimalik sellist järeldust teha. Maakohus tuvastas hageja seletuse alusel, et varikatus ehitati Luha 3a jaoks, sest hageja isa hoidis seal kaitseliidu autosid, puid seal ei olnud. Ka seetõttu on ebaõiglane, et Luha 3 kinnistu omanik peab omal kulul varjualuse lammutama.
45.Maakohus eksib, pidades varjualust ohtlikuks. Vastavat hinnangut ei andnud ehitusekspert ega -insener. Ka ei ole Päästeamet, linna- / vallavalitsus ega muu pädev asutus teinud ettekirjutust varjualuse (tule)ohtlikkuse kohta.
46.Maakohus andis põhjendamatu kaalu hageja tõenditele, pidades kostja omi tähtsusetuteks. Nt eelistas kohus tunnistaja X ütlusi kostja naabrite kirjalikule kinnitusele ja G ütlustele.
47.Maakohus eksis, et servituut sellisel viisil, nagu see seati, ei ole kostjat koormav. Maakohus kaalus poolte huve üksnes kostja varjualuse all küttepuude hoidmise huvist lähtuvalt, kuid jättis täielikult tähelepanuta kostja alternatiivse nõude servituudiala ulatuse muutmiseks, vabastamaks servituudi alt garaažiesise ala. Garaaži esine ala ei ole hageja kinnistule pääsemiseks vältimatult vajalik, kuid takistab kostja või tema külaliste sõidukite parkimist, kuna ta peab võimaldama sealt hagejal läbi liikuda. Sama eesmärki ehk sõidukiga liikumist on võimalik korraldada tänavalt Luha 3a kinnistule otse, mööda max 3 meetri laiust servituudiala. Garaaži esine hõlmati servituudialasse eelduslikult vaid põhjusel, et värav kinnistule pääsemiseks asub kohakuti garaažiga, mitte varjualusega.
48.Kostja maja on ahiküttel ja tal ei ole kütmiseks muud võimalust kui küttepuudega, mida on vaja hoiustada vahetult maja kõrval. Garaaži, kuhu kohus pidas põhjendatuks neid paigutada, ei ole võimalik kogu vajalikus mahus küttepuude kuivatamiseks ja hoiustamiseks kasutada. Niisked puud peavad kuivamiseks tuulduma ja niiskete puude garaaži paigutamine tekitab seal niiskust ja hallitust.
49.Isegi kui maakohus pidas vältimatuks seda, et hagejale peab säilima sõidukitega juurdepääs oma kinnistule ning seetõttu ei olnud võimalik rahuldada kostja vastuhagi nõuet servituudiala
2-20-2078 muutmiseks, tulnuks kohtul täita oma selgituskohustust ja võimaldada kostjal oma nõuet vastavalt täpsustada.
50.Kohus jättis ebaõiglaselt menetluskulud kostja kanda. Kohaldada tuleb TsMS § 162 lõiget
4.Kostja on eakas pensionär, hageja töövõimeline noor inimene. Hageja sai kinnistu vanaemalt (kostjalt). Aastaid ei ole servituudiala kasutamine vaidlusi tekitanud. Hageja ei otsinud kohtuväliselt mõistlikke lahendusi, kuidas oma kinnistule sõidukitega ligipääsu tagada, kui selleks peaks tõesti hädavajadus olema. Kostja on pakkunud välja alternatiive, kuidas saaks hageja oma kinnistule sõiduautodega juurdepääsu, kuid et säiliks osaliselt ka varjualuse all küttepuude kuivatamise ja hoiustamise võimalus. Ka on kostja pakkunud lahendust, et loobub hageja kinnistul tema kasuks seatud isiklikust kasutusõigusest, kuid kõik püüdlused on hageja ülemääraste ja koormavate nõuete tõttu osutunud asjatuks. Vastustaja seisukoht
51.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
52.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lõike 1 punktide 2 ja 21 alusel osaliselt tühistada ja osaliselt tuleb muuta selle põhjendusi, kuna maakohus rikkus osaliselt oluliselt menetlusõiguse norme ja kohaldas ebaõigesti materiaalõigust. Ringkonnakohus saab hagi lahendamise tühistatud osas ise teha uue otsuse, mille tulemusena rahuldab hagi osaliselt, aga vastuhagi osas tuleb tsiviilasi saata tagasi maakohtule uueks arutamiseks. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
53.Esmalt lahendab kolleegium apellatsiooniastmes täiendavalt esitatud tõendite vastuvõtmise küsimuse (TsMS § 442 lõige 5). Pooled esitasid 30.11.2023 ja 08.12.2023 täiendavaid fotosid novembris / detsembris 2023 servituudi ala kohta, samuti avalduse koopia notarile 22.12.2010 lepingus vea parandamiseks. Ringkonnakohus on seisukohal, et tegemist ei ole TsMS § 238 lõike 1 esimese lause kohaste tõendiga ja keeldub nende vastuvõtmisest. Kuna tõendid on esitatud elektrooniliselt, siis nende tagastamist ei toimu.
54.13.11.2023 korraldavas määruses pööras ringkonnakohus poolte tähelepanu mh sellele, et 22.12.2010 asjaõiguslepingu punkti 4.4 ja selle alusel tehtud kinnistusraamatu kandes reaalservituudi sisu kohta sisaldub viide 19.11.2007 lepingu punktidele 4.1–4.6 ja lepingule lisatud plaanile, kuid tsiviilasja materjalidest ei nähtu 2007. a mistahes asjaõiguslepingu sõlmimine poolte vahe reaalservituudi seadmiseks. Pooled kinnitasid vastuseks kohtule, et tegemist on eksimusega notariaalses lepingus, hageja on kinnitanud, et esitas notarile avalduse lepingudokumendi parandamiseks. Seega on kolleegium seisukohal, et ilmne ebatäpsus kinnistusraamatukandes ei takista tsiviilasja lahendamist.
55.Puudub vaidlus, et 22.12.2010 sõlmisid pooled mh asjaõiguslepingu, mille alusel koormati kostjale kuuluv Luha 3, Kuressaares kinnistu tähtajatult reaalservituudiga (sõidutee servituudiga) naaberkinnistu Luha 3a igakordse omaniku kasuks; et Luha 3a kinnistu omanikuks on hageja; et servituudiala oli kokku lepitud vastavalt lepingudokumendi lisaks olevalt Luha 3 kinnistu plaanilt nähtuvale viirutatud alale (I kd tl 13); et reaalservituut on kantud kinnistusraamatusse ja hageja kinnistu ei piirne avalikult kasutatava teega. Hageja on seisukohal, et kostja takistab servituudiala sõidukitega kasutamist (ei kõrvalda varikatust ega
2-20-2078 selle all olevaid puuriitu, istutas põõsad) ja hageb rikkumise lõpetamist sel teel, et kostja kõrvaldaks kasutamist takistava varikatuse ja vallasasjad oma kulul, samuti hoiduks takistuste tegemisest tulevikus. Kostja on seisukohal, et ei ole teinud hagejale takistusi, vaid hageja ise oli kaotanud huvi servituudist tulenevate õiguste teostamise vastu, ja vastuhageb nõusolekut reaalservituudi lõpetamiseks, alternatiivselt muutmiseks. Apellatsioonimenetluses on pooled jäänud maakohtus esitatud väidete ja vastuväidete juurde. Maakohus rahuldas hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata.
56.Kolleegium on seisukohal, et maakohus kvalifitseeris õigesti hageja kui valitseva kinnisasja omaniku nõuded reaalservituudi teostaja valduse kaitse nõueteks ning kohaldas AÕS § 1841 alusel sama seaduse valduse kaitse sätteid. AÕS § 1841 sätestab, et kui valitseva kinnisasja valdajat takistatakse mõne valitseva kinnisasja igakordse omaniku kasuks kinnistusraamatusse kantud servituudi teostamisel, kohaldatakse vastavalt valduse kaitse kohta kehtivaid sätteid, kui servituuti on ühe aasta jooksul enne rikkumist vähemalt üks kord teostatud. Valduse kaitse reeglistik on toodud AÕS 1. peatüki 3. jaos (§-d 40jj). AÕS § 40 lõike 3 kohaselt on valduse rikkumine mh valdaja takistamine asja üle tegeliku võimu teostamisel. AÕS § 44 lõike 1 kohaselt on valduse rikkumise korral valdajal õigus nõuda rikkumise kõrvaldamist ja edasise rikkumise ärahoidmist.
57.Ringkonnakohus selgitab, et kuna hageja näol on tegemist valitseva kinnisasja omanikuga, oleksid tema nõuded lahendatavad ka AÕS § 184 alusel. Nimetatud sätte kohaselt on reaalservituudi teostamise takistamise korral õigustatud isikul sama seaduse §-s 89 nimetatud õigused. AÕS § 89 on omanikul õigus nõuda omandiõiguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui see ei ole seotud valduse kaotusega. Sama sätte teise lause kohaselt, kui on alust eeldada niisuguse rikkumise kordumist, võib omanik nõuda rikkumisest hoidumist. Sama sätte kolmanda lause kohaselt on nõue välistatud, kui omanik on kohustatud rikkumist taluma. Praeguses asjas siiski hageja nõuete ümberkvalifitseerimine vajalik ei ole, kuna vaidluse lahenduse tulemus oleks sama (hagi kuuluks ikkagi osaliselt rahuldamisele).
58.AÕS § 172 lõike 1 kohaselt koormab reaalservituut teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks mh selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud viisil kasutama. Konkreetse kasutusviisi (sisu, mahu) lepivad kokku teeniva ja valitseva kinnisasja omanikud. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on poolte vahel servituudi sisu osas vaidlus selles, kas 2010. a lepingu punktis 3.2 kirja pandud „igat liiki sõidukitega“ vastas poolte tegelikule tahtele. Muude tingimuste osas (juurde- ja läbipääs jalgsi; tee kasutamiseks on õigustatud ka teeniva kinnistu omanik, samuti teeniva kinnistu ja valitseva kinnistu kasutajad ja külalised; servituudi ala asukoht; tähtajatu; tasuta ning valitseva kinnistu omanik ei kohustu lepingu sõlmimisel ega edaspidi maksma servituudi eest teeniva kinnistu omanikule tasu; tee servituudi alale rajab vajadusel valitseva kinnistu omanik, kes kannab ka tee ehitamisega seotud kulud) vaidlust ei ole (lepingu punktid 3.1–3.7). Kostja tõi maakohtus esile, et kokkuleppe sisu on aastatega muutunud selliselt, et hagejal puudub tegelik vajadus sõidukitega läbipääsuks, kuna ta ei ole 10 a jooksul asunud teed rajama ega nõudnud sõidukitega läbipääsu ning kostja on saanud varjualust kasutada küttepuude kuivatamiseks ja ladustamiseks. Hageja vaidles kostjale vastu.
59.Servituudi sisu (ulatuse) tõlgendamisel tuleb lähtuda servituudi kokkuleppes (eelkõige asjaõiguslepingu vastavates punktides) kokkulepitust, kohalduvad võlaõigusseaduse (VÕS) §-s 29 sätestatud lepingu tõlgendamise reeglid. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et poolte väidete ja tõendite alusel tuleb asuda seisukohale, et tõendatud on hageja väide, et pooled leppisid 2010. a lepingus kokku mh selles, et hagejal on õigus kasutada u 3 m laiust teed üle kostja kinnistu ööpäevaringselt piiramatu arv kordi juurde- ja läbipääsuks oma kinnistule mh
2-20-2078 igat liiki sõidukiga. Kuigi maakohus ei ole selgesõnaliselt väljendanud, saab otsusest järeldada, et maakohus asus ka seisukohale, et pooled ei ole lepingus kokkulepitud tingimusi hiljem muutnud. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ja täiendab vaidlustatud otsuse põhjendusi järgmiselt.
60.Kostja seisukohtadest võib aru saada, et lepingut muudeti konkludentselt (kaudsete tahteavaldustega, käitumisega), st tema sai hageja käitumisest aastate jooksul peale lepingu sõlmimist aru, et hageja ei nõua läbipääsu sõidukitega. Ringkonnakohus kostjaga ei nõustu. AÕS § 173 lõikest 1 tulenevalt peab reaalservituudi seadmiseks vajalik asjaõigusleping olema notariaalselt tõestatud. VÕS § 11 lõikest 2 tulenevalt, kui lepingut võib sõlmida vastavalt seadusele teatud vormis, ei loeta lepingut sõlmituks enne, kui lepingule on antud ettenähtud vorm. Puudub vaidlus, et seaduses ettenähtud vormis pooled 22.12.2010 lepingus kokkulepitud servituudi sisu muutnud ei ole.
61.Ringkonnakohus on seisukohal, et tõendatud ei ole ka kostja väited selle kohta, et hageja oleks loobunud sõidukitega tee kasutamise õigusest suuliselt või käitumisega, mis võiks anda aluse tuvastada tema nõuete esitamise vastuolu hea usu põhimõttega (VÕS § 6 lõige 1, tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lõige 1) ja / või tuvastada kostjal AÕS § 177 lõikest 2 tulenev alus vastunõude esitamiseks nõusoleku saamiseks servituudi kustutamiseks. TsMS § 230 lõikest 1 tulenevalt oli kostja kohustus oma väiteid tõendada. Maakohus ei eksinud kogutud tõendeid kogumis hinnates TsMS § 232 lõikes 1 sätestatud igakülgse, täieliku ja objektiivse hindamise kohustuse vastu. Kaebaja vastupidised väited ei ole põhjendatud. TsMS § 232 lõike 2 järgi ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu. TsMS § 229 lõike 2 kohaselt on lubatud tõendi liigiks tsiviilkohtumenetluses menetlusosalise vande all antud seletus. Seega kui pool on vande all üle kuulatud, tuleb seletust käsitada võrdväärse tõendina muude kogutud tõenditega ja kui vastaspool ei ole vastupidist tõendanud, saab asjas tähtsust omava elulise asjaolu tuvastada ka ainult selle tõendi alusel. Praegusel juhul nähtub maakohtumenetluse materjalidest, et pooled (lepinguliste esindajate kaudu) olid teadlikud TsMS § 230 lõikest 1 tulenevast tõendamiskoormisest ja mõlemal oli võimalik esitada oma väidete / vastuväidete tõendamiseks tõendeid (TsMS § 5 lõige 2, § 230 lõike 2 esimene lause). Maakohus lähtus asja lahendades poolte asjaoludest ja tõenditest.
62.Asjas esitatud fotodega (I kd tl 20–26, 59–60, 74–76, 94, 131–141, 170, 176) on tsiviilkohtumenetluse jaoks piisava elulise veenvusega tõendatud, et servituudi alal asuvad kostja kinnistul varikatuse all puuriidad, samuti kasvab alal puu ja on rajatud lillepeenrad, osaliselt on ala alates väravast kaetud tänavakividega. Tehnilise seisukorra hinnangu kohaselt on varjualune 9 m pikk, 3,4 m lai ja madalamas küljes kõrge 1,8 m (I kd tl 86 pöördel). Seega ei saa olla vaidlust, et oluliselt kõrgemate kui tavaline sõiduauto sõidukitega selle alt läbi ei pääse. Hageja vande all antud seletuse (II kd tl 7 pöördel–9) kohaselt on ta saanud oma kinnistule sõiduautoga vaid kevadeti, kui kostja puid on riitades varikatuse all vähem; ühegi suurema transpordivahendiga varikatuse alt läbi ei pääse; kindlustusandja nõuab Päästeameti tehnika juurdepääsuvõimalust elamuni; ehitustranspordi juurdepääs on vajalik, kuna elamule kasutusloa saamiseks on vajalik teha ehitustöid; hoonetele kasutusloa saamiseks on vajalik juurdepääs kinnistule, samuti küttepuude toomiseks; enne lepingu sõlmimist öeldi linnavalitsuses, et Luha 3a kinnistule peab jääma juurdepääs kõiki liiki sõidukitega; notaris arutasid pooled varikatusega seotud asjad läbi, kostja ütles, et kohe-kohe on see likvideeritud; kostja lubas viia garaažist ära asjad, et küttepuud sinna panna; kuna tegemist on vanaemaga, siis andis hageja aega asju sättida; nad arutasid tee ehitust ja leppisid kokku, et tee tuleb tänavakividest, hageja ostis neli alust; hageja alustas 11.03.2014 tee ehitamist etappidena, aga kui umbes meeter oli ehitatud, keelas kostja tegemise ära; miks keelas, hageja aru ei saanud;
2-20-2078 2014. a hakkas olukord muutuma ja kostja hakkas paigutama alale puuklotsi (puidust takistuse sõiduautole ette), kuigi puid hoidis garaažis; probleem eskaleerus 2018. a ja 2019. a suhted katkesid; suurema autoga ei ole ta koduni saanud, ehitusmaterjali jmt on tassitud käsitsi; ehituskraana tema kinnistule ei pääse, ka kiirabi ega päästeauto; varikatus on ehitatud 1980ndate keskpaigas; enne notariaalse lepingu sõlmimist varikatuse all puid ei olnud, autod seisid seal; ehitusluba oma kinnistul ehitustööde tegemiseks veel ei ole. Kostja vande all antud seletuse (II kd tl 9–10) kohaselt on varikatuse all pesu kuivatanud ja puid hoidnud ka hageja pere; hageja ajab kiusu, ta saaks oma krundile ka Aia tänava küljest; ütles notarile, et piirilepingusse on sisse pandud mistahes autodega sissesõit, aga seda ei saa olema, sest siis peab ta garaaži lõhkuma, aga see on puude kuivatamise koht; varem ei olnud kellelgi vajadust suurte autodega sisse sõita; varjualuse all ei ole sõiduteed ja haruharva on sealt alt autodega läbi sõidetud; 2019. või 2020. a, täpsemalt ei osaks öelda, teatas hageja, et varikatus segab tema juurdepääsu; enne mingit nõuet ei olnud. Tunnistaja D (hageja abikaasa poja) ütluste (II kd tl 10–10 pöördel) kohaselt teab ema jutu järgi, et kostja ei ole nõus servituudi ala nii palju vabastama, et pääseks autodega mööda; on sõitnud juurdepääsu alal autoga Luha 3a kinnistule kevadeti, kui puid vähem ja piisavalt ruumi varikatuse alt läbi sõita; probleem poolte vahel tekkis, kui hageja hakkas teed ehitama; mis aastal see oli, ei mäleta; tänavakivid olid ostetud; on vedanud kinnistule väiksemaid ehitusmaterjale käru peal või autoga. Tunnistaja Z (hageja õe, kostja lapselapse) ütluste (II kd tl 11–11 pöördel) kohaselt sõideti kahe maja vahet kuni 2008. aastani, kuni tema kinnistutel elas, kogu aeg; 2018. a viis isa ehitusmaterjale käruga; alal on hoitud autosid; alates 2008. aastast käib külas igakuiselt; teab, et nii vend kui vanaema on hoidnud puid Luha 3a kinnistul asuvas kuuris; vanaema on hoidnud puid ka garaažis; vend ja vennanaine on viimasel ajal sõitnud oma maja juurde siis, kui selleks võimalus on; takistuseks on puud; kelle puud, ei ole uurinud. Tunnistaja G (hageja on talle onupoeg, kostja on vanaema) ütluste (II kd tl 11 pöördel–12) kohaselt sai vanaema vaidluse kohta hagejalt kirja 2019. või 2020. a; varem analoogset kirja ei ole vanaema saanud; hageja andis teda, et Päästeamet ja kiirabi nõuvad juurdepääsu tema majani; siis sai tunnistaja teada servituudist; vanaema arvab, et see on jalgtee, mis ei ole kunagi planeeritud igat liiki sõidukitega läbimiseks, isegi mitte sõiduautoga; üksikutel kordadel on näinud, et varikatuse alt on autoga läbi sõidetud; varjualuse all on alati midagi olnud – kahe maja küttepuud, kuivatatud pesu; vanaema on öelnud, et see ehitati ehitusmaterjali hoidmiseks; hageja viis oma asjad ära, nüüd on seal vanaema küttepuud. Poolte kohtueelse kirjavahetusega (I kd tl 16–18) on tõendatud, et hageja pöördus kostja poole kirjalikult enne 19.01.2021, sest selle kuupäevaga on dateeritud kostja lepingulise esindaja vastus. Hageja kinnistu naaberkinnistu Aia 15a omanikud ei ole nõustunud nende kinnistu servituudiga koormamisega, et sealtkaudu võimaldada hagejale juurdepääs oma kinnistule (I kd tl 72–73). 18.10.2022 kirjaga on Luha 3-5, 6a, 9 ja 10 elanikud kinnitanud, et varikatuse alust on aastatid kasutatud kahe pere küttepuude kuivatamiseks ja kunagi ei ole õuealal olnud sõiduteed, läbikäik on jalgsi läbimiseks (I kd tl 171).
63.Ringkonnakohus on seisukohal, et eelnevalt esiletoodud tõendite kogumiga on tsiviilkohtumenetluse jaoks piisava elulise veenvusega leidnud tõendamist järgmised asja lahendamiseks vajalikud elulised asjaolud: pooled ei ole saavutanud kokkulepet notariaalses lepingus kokkulepitud servituudi sisu muutmiseks (sõidukitega liikumise välistamiseks); aastal 2014 alustas hageja kostja kinnistul servituudi alale tänavakividest tee ehitamist; ala on kasutatud jalgsi ja aeg-ajalt (kui kostja puuriidad võimaldavad varikatuse alt läbi sõita) sõiduautoga hageja kinnistule juurdepääsuks; 2020. a esitas hageja nõude servituudi ala kasutamise takistuste kõrvaldamiseks; varikatus ei võimalda hageja kinnistule sõita suuremate liiklusvahenditega kui sõiduauto; küttepuude riidad ei võimalda ka sõiduautoga ala läbida muul ajal kui kevadeti; hageja kasutab oma kinnistut alaliselt elamiseks ja sellelt puudub juurdepääs
2-20-2078 avalikult kasutatavale teele mujalt kui üle kostja kinnistu; kostjal on võimalik hoida küttepuid garaažis.
64.Tuvastatud asjaolude alusel ei saa nõustuda kostjaga, et hagejal oleks võimalik saada juurdepääsu mujalt, kui mööda praegust servituudi ala; et hageja ei ole 10 a jooksul servituudist tulenevate õiguste teostamise vastu huvi tundnud või ei ole servituuti selle aja jooksul kasutanud. Tõendatud on, et hageja on kasutanud servituudi ala jalgsi liikumiseks ja sõiduautoga ajal, kui kostja puuriidad seda võimaldavad. Ringkonnakohus selgitab, et kuna tegemist on hageja elukohaga, kus ta igapäevaselt elab, ei pidanud hageja servituudi rikkumise kõrvaldamiseks hagi esitades tõendama, milliste konkreetsete sõidukitega ja millisel konkreetsel põhjusel on tal vaja juurdepääsu igat liiki sõidukitega igal ajal. Sellise juurdepääsu saamises on pooled juba aastal 2010 kokku leppinud. Asjaolu, et hageja ei nõudnud koheselt peale 2010. a lepingu sõlmimist igat liiki sõidukitega juurdepääsu võimaldamist, ei ole praeguse hagi rahuldamisel määrav. Arvestades poolte lähedasi sugulussuhteid on eluliselt usutav, et hageja ei kiirustanud vanaema vastu nõude esitamisega. Küll aga ei tähenda see, et ta oleks nõudeõiguse kaotanud või et hagi esitamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et igat liiki sõidukitega juurdepääs kinnistule, kus asub elamu, mida kasutatakse igapäevaselt alaliselt elukohana, on tänapäeva ühiskonnas vältimatult vajalik nii kinnistu kui sel asuvate hoonete tavapäraseks majandamiseks (sh ehitustööde teostamiseks, hooldamiseks jmt) kui päästeameti ja kiirabi vajadusel juurdepääsuks. Mh on tõendatud, et servituudi alal asuvad kostja puuriidad, lillepeenrad jm vallasasjad, mis takistavad sõidukitega (ka sõiduautoga) ala läbimist, millega on omakorda tõendatud, et kostja teeb hagejale takistusi ala eesmärgipäraselt kasutamisel. Kuna kostja ka kohtumenetluse ajal ei ole nõustunud oma asju (küttepuid) varikatuse alt mujale paigutama (tegi seda vaid hagi tagamise määruse täitmiseks), on põhjendatud ka nõue takistuste tegemisest tulevikus hoidumiseks.
65.Küll on aga ringkonnakohus seisukohal, et hagi rahuldamise osas tuleb maakohtu otsus tühistada osas, milles kohus kohustas kostjat kõrvaldama servituudialale jääva (vari)katuse oma kulul. Ringkonnakohus on seisukohal, et kostja ei tohi teha lammutamiseks takistusi, kuid lammutada tuleb see hagejal endal ja tema enda kulul. Kolleegium põhjendab seisukohta järgmiselt. AÕS § 172 lõike 2 kohaselt ei või reaalservituut kohustada teeniva kinnistu omanikku mingiteks tegudeks, v.a teod, mis on servituudi teostamisel abistava tähendusega. AÕS § 178 lõike 2 järgi tuleb reaalservituuti teostada viisil, mis on teenivale kinnisasjale kõige vähem koormav. Praeguses asjas leppisid pooled 2010. a mh kokku, et tee rajab vajadusel hageja, kes kannab tee ehitamisega ja selle tulevikus hooldamise ning korrashoiuga seotud kulud (lepingupunktid 3.5, 3.6). Selline kohustuste vahekord on kooskõlas esiletoodud seaduse sätetega. Eelnevalt esiletoodud tõendamist leidnud eluliste asjaoludega ei saa lugeda tõendatuks, et poolte vahel oli asjaõiguslepingu sõlmimise ajal suuline kokkulepe selle kohta, et varikatuse lammutab kostja oma kuludega. Sellise selgesõnalise kokkuleppe olemasolule notaris viibimise ajal ei viidanud ka hageja vande all antud seletuses. Hageja tõi vaid esile, et pooled arutasid ja kostja ütles, et kohe-kohe on katusealune likvideeritud. Kuna muud tõendid ei anna alust poolte kokkuleppe sisu täpsemalt tuvastada, tuleb lugeda tõendatuks, et pooled leppisid küll notaris kokku, et varikatus lammutatakse, kuid kes ja kelle kulul, kokku ei lepitud. Selline järeldus on eluliselt usutav ka seetõttu, et tol ajal olid poolte vahel sõbralikud suhted ja pooled võisid olla arvamusel, et saavad lammutamisega sõbralikult koos hakkama. Sellega seonduvalt on mõistetav ka lepingupunkti 1.8.3 sõnastus, milles pooled kinnitasid mh, et servituudialal ei asu ehitisi ega rajatisi, mis takistaksid servituudi teostamist, kuigi tegelikkuses asus seal vaidlusalune varikatus. Vaidluse tekkimisel tuleb aga lähtuda tõendatud kokkulepetest ja seadusest, mis ei pane teeniva kinnistu omanikule mistahes kohustust aktiivseteks tegudeks, v.a abistav tegevus, milleks praegusel juhul saab lugeda servituudi alal asuvate väikeste esemete
2-20-2078 (küttepuud, lilled jmt) sellelt eemaldamise. Seonduvalt tee ehitusega, mh sel eesmärgil varikatuse eemaldamisega, on kostjal vaid kohustus mitte takistada vastavat hageja tegevust. AÕS § 179 lõike 4 alusel on hagejal õigus servituudi kasutamiseks vajalike ehitus- ja korrastustööde tegemiseks kasutada kostja kinnistut.
66.Ringkonnakohus on seisukohal, et praeguse vaidluse lahendamisel ei oma tähtsust servituudi alal asuva varikatuse ehitustehniline seisukord ega asjaolu, kas Päästeteenistus ja / või muu avalik-õiguslik pädev asutus on teinud pool(t)ele ettekirjutusi varikatuse eemaldamiseks. Tulenevalt sõidutee servituudi sisus kokkulepitust on hagejal õigus omal kulul varikatus eemaldada, et oleks täidetud servituudi eesmärk – hageja juurdepääs oma kinnistule mh igat liiki sõidukitega. Samuti ei oma tähtsust 11.11.2020 piiriprotokolliga seonduvad asjaolud. Ringkonnakohus jätab vastavasisulised poolte väited ja tõendid (I kd tl 86–90, 105– 110, 130) tähelepanuta.
67.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et vastuhagi esmase nõude (reaalservituudi kustutamiseks nõusoleku asendamiseks) rahuldamata jätmine on õige. Samuti on õige jätta rahuldamata vastuhagi osas, milles taotletakse reaalservituudi sisu muutmist selliselt, et see hõlmaks vaid jalgsi liikumise õigust. Samas rikkus maakohus vastuhagi alternatiivse nõude (reaalservituudi sisu muutmiseks nõusoleku asendamine) rahuldamata jätmise osas oluliselt eelmenetluse ülesandeid ning selles osas tuleb otsus tühistada ning saata tsiviilasi tagasi maakohtule uueks lahendamiseks. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt ei käsitanud maakohus eelmenetluses ega otsuses kostja alternatiivset vastunõuet muuta servituudiala selliselt, et sellest jääks välja kostja garaažiesine maatükk. Alternatiivne vastunõue on seega selles osas maakohtu poolt täielikult menetlemata. Vastuhagiavalduse (I kd tl 44–51) resolutsioonist (punktist 3.2.2) nähtub, et alternatiivselt taotles kostja servituudi sisu muutmist selliselt, et hagejal oleks õigus ala kasutada vaid jalgsi. Samas vastunõuete põhjendustest nähtub, et lisaks käsitas kostja oma nõude alusena asjaolu, et tema garaaži esine ala tuleks servituudialast välja jätta, kuna hagejal on võimalik liikuda sõidukitega otse oma kinnistule garaažiesist ala kasutamata ning et selle ala kasutamine naabri poolt kahjustab kostjat. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et maakohus ei teinud eelmenetluses selgeks vastunõude tegelikku sisu, mis on TsMS § 392 lõike 1 punkti 1 oluline rikkumine. Kuna maakohus alternatiivsele vastunõudele tähelepanu ei pööranud, jäid pooltele selgitamata ka selle lahendamiseks kohaldatav õigus (TsMS § 392 lõike 1 punkt 41), poolte faktilised ja õiguslikud väited ning nende tõendamiseks esitatavad tõendid selle nõude kohta (samas punktid 3, 4).
68.Ringkonnakohus selgitab, et nõudeõiguse reaalservituudi teostamise koha muutmiseks annab teeniva kinnisasja omanikule AÕS § 181, mille kohaselt on tal nimetatud nõudeõigus, kui servituudi teostamine piirdub teeniva kinnisasja ühe osa kasutamisega ja mõni teine osa on selleks niisama sobiv ning teostamine senisel osal on teeniva kinnisasja omanikule mõne teise osaga võrreldes tunduvalt kahjulikum; ümberpaigutamisega seotud kulud peab teeniva kinnisasja omanik tasuma ette. Seega tuli pooltel kohtu ette tuua ja tõendada (maakohtul vastavalt selgitada), et garaažiesise maatüki kasutamine juurdepääsuks naaberkinnistule ei ole vajalik (piisab u 3 m laiusest n-ö otseteest) ja selle osa kasutamine hageja poolt on kostjale kahjulik, samuti, et kostja on nõus ja majanduslikult võimeline kandma uue värava paigaldamise kulud ning nende kulude suuruse. Kuigi esmalt on kostja olnud seisukohal, et uue värava rajamise kulu peaks kandma hageja, siis vastuseks ringkonnakohtu korraldavale määrusele tõi kostja esile, et on nõus siiski ise kulud kandma (koos sugulastega). Samas ei ole praegu selge, kui suured nimetatud kulud on, seda enam, et viimases menetlusdokumendis tõi hageja värava asukoha muutmisega esile uusi väiteid, mis tõendatuse korral võivad oluliselt mõjutada servituudi ala muutmise kulu (aia vundament katab ja toestab selle all olevat endist solgikaevuga, kuhu on paigaldatud pooltele kuuluvate kinnistute vee- ja
2-20-2078 kanalisatsioonitorustike liitumispunktid ning elektrikaablid, mistõttu ei pruugi kaevu kattev vundament kanda veokeid). Eeltoodust tulenevalt tuleb seega maakohtul anda esmalt kostjale võimalus vastuhagi alternatiivset nõuet täpsustada ja seejärel selgitada pooltele ning anda neile võimalus esile tuua ja tõendada nõude lahendamiseks vajalikud asjaolud, sh värava ehitamise ehitustehnilised võimalused ja maksumus.
69.Eelpool käsitamata väited asja õigel lahendamisel tähtsust ei oma ja ringkonnakohus jätab need tähelepanuta. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
70.Arvestades, et vastuhagi lahendamine jätkub maakohtus, ei ole ringkonnakohtul võimalik menetluskulusid jaotada. Menetluskulud jaotab ja määrab rahaliselt kindlaks maakohus asja uuel läbivaatamisel (TsMS § 173 lõike 3 teine lause, § 174 lõige 6).
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.