Eesistuja Urmas Volens, liikmed Kaupo Paal ja Kalev Saare
Kohtuasi
Marina Lagno hagi Elana Saar-Laamaneni vastu kaasomandi lõpetamiseks ja tahteavalduse asendamiseks ning Elana Saar-Laamaneni vastuhagi Marina Lagno vastu kaasomandi teisel viisil lõpetamiseks ja tahteavalduse asendamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 4. aprilli 2023. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Elana Saar-Laamaneni kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja Marina Lagno Kostja Elana Saar-Laamanen, esindaja vandeadvokaat Indrek Kukk
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 4. aprilli 2023. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-6161 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
1.Marina Lagno (hageja) esitas 27. aprillil 2020 Harju Maakohtule hagi Elana Saar-Laamaneni (kostja) vastu. Hageja palus lõpetada poolte korteriomandi kaasomandi, jagades selle kaheks korteriomandiks, millest kumbki jätta kummagi poole omandisse, ning asendada kostja tahteavaldus kohtuotsusega. Hagiavalduse kohaselt on pooled Mahtra 44 asuva korteriomandi nr 610/612 kaasomanikud võrdsetes mõttelistes osades. Hageja kasutab korteriomandist 46,8 m2 suurust eluruumi nr 612 ja kostja kasutab
2-20-6161 47,1 m2 suurust eluruumi nr 610 ning poolte ühises kasutuses on nende eluruumide vahel asuv 12,9 m2 suurune köök. Mõlemal korteril on eraldi sissepääs, samuti on mõlemal korteril iseseisev juurdepääs köögile. Pooled kasutavad kaasomandit suulise kokkuleppe alusel, sh hageja kasutab köögist 1⁄2 osa, millele on juurdepääs korterist nr 612, ning kostja 1⁄2 osa, kuhu on juurdepääs korterist nr 610. Köögiruumis on kaks erinevat tualettruumi ja elektripliiti ning eraldi kanalisatsioonitorud, vee- ja elektriarvestid. Ühine on üksnes küttesüsteem, mis on paigaldatud kostja kasutuses oleva köögiruumi osale, ning rõdu, mille uks on hageja kasutuses olevas köögiruumi osas. Kuna kostja oli nõus jagama kaasomandis oleva korteriomandi reaalosadena kaheks korteriomandiks, tellis hageja korteri ümberehitamise projekti, milles kavandati ehitada kööki vahesein selliselt, et hagejale jääks köögist 6,3 m2 ja kostjale 6,6 m2, kummagi kaasomaniku omandisse jääks see osa köögist, mis on olnud siiani tema kasutuses, sh hagejale jääks rõduga köögiosa ja sinna paigaldataks uus aken ning kostjale jääks küttesüsteemi ja teise rõduaknaga köögiosa, kuid kostja kaotaks võimaluse kasutada rõdu. Ehitustehnilistel põhjustel ei olnud võimalik jagada köögiruumi selliselt, et kummalegi poolele jääks nii aken kui ka osa rõdust. Ehitusprojekti alusel on väljastatud ehitusteatis ja see on kantud ehitisregistrisse. Vaidlusaluses majas on mitu kaasomandis olevat korteriomandit jagatud hageja taotletud viisil.
2.Kostja esitas hageja vastu vastuhagi, paludes samuti kaasomandi lõpetada korteriomandi kaheks korteriomandiks jagamisega, kuid tehes seda teisiti, ning kohustada hagejat andma tahteavaldus sõlmimaks kaasomandi lõpetamise kokkulepe kostja taotletud viisil ja asendada hageja tahteavaldus kohtuotsusega. Vastuhagi kohaselt tuleb poolte kaasomandis ja ühises kasutuses olev köök jagada põiki ehitatava vaheseinaga selliselt, et kaasomandis oleva korteriomandi rõdu jääks kostjale. Kostja on nõus maksma hagejale rõdu kasutamise õiguse kaotuse eest hüvitist. Hagejale jääval köögil ei pea olema akent ega rõdu, paljudel korteritel ei ole neid. Vaidlusaluses majas on mitu kaasomandis olevat korteriomandit jagatud samal viisil. Poolte korteriomandi tehnosüsteemid ja arvestid on olnud eraldi ja selline olukord jätkuks ka jagamise tulemusel, muuta tuleks üksnes veetorude ja pliidi asukohta. Kütteradiaatorit ei saa jagada, kuid hageja võib oma köögiruumi kütta alternatiivse seadmega. Asjatundja arvamused ja kostja tellitud projekt tõendab, et kööki on võimalik jagada kostja taotletud viisil. Kostja ehitusteatis on registreerimisel ja kohalik omavalitsus ei ole esitanud sellele vastuväiteid.
3.Pooled vaidlesid teineteise hagile vastu, soovides kaasomandi lõpetada ja korteriomandi jagada enda taotletud viisil.
4.Harju Maakohus rahuldas 11. novembri 2022. a otsusega hagi ning jättis vastuhagi rahuldamata. Maakohus lõpetas poolte kaasomandi ja kohustas kostjat andma kaasomanike kokkuleppe sõlmimiseks kaasomandi lõpetamiseks tahteavalduse, millega jätta hageja ainuomandisse kohtuotsuse lisaks oleval plaanil nr 1 roosaga märgitud korteriomand nr 612 ligikaudse pindalaga 53,1 m2 (moodustatav korteriomand Mahtra 44–612) ning kostja ainuomandisse kohtuotsuse lisaks oleval plaanil nr 2 sinisega märgitud korteriomand nr 610 ligikaudse pindalaga 53,7 m2 (moodustatav korteriomand Mahtra 44–610). Menetluskulud jäid poolte endi kanda. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt tuleb olemasolev korteriomand jagada reaalosadeks senise kasutuskorra järgi. Hageja esitatud rekonstrueerimisprojekti ja ehitusteatisega on tõendatud, et kaasomandis olev korteriomand on võimalik jagada kaheks eraldi korteriomandiks hageja taotletud viisil. Põhjendatud ja tõendatud ei ole kostja esitatud asjatundja arvamuses väidetu, et hageja taotletud viisi ei peaks ehituslikult teostatama. Kostja esitatud eksperdihinnangus viidatud probleemid on võimalik kõrvaldada uute akende paigaldamisega, subjektiivsed hinnangud hageja taotletud viisi 2(6)
2-20-6161 välimuse kohta ei ole asjakohased ja olulised. Kaasaomandi jagamine hageja taotletud viisil koormab kaasomanikke vähem, kuna säilib korterite senine kasutus ja sisseseade ning vee-, kanalisatsiooni- ja elektripaigaldis ning puudub vajadus teha mahukaid ja kalleid ümberehitusi. Kostja taotletud viisi eelistades tuleks muuta korterite senist konfiguratsiooni, tehnovõrkude paiknemist, sulgeda koridori uks ja ehitada läbi kandva betoonseina uus köögiuks, mis on kulukas ja liiga koormav. Samuti kaotaks hageja sellisel juhul ebaõiglaselt köögis päevavalguse ning akna avamise ja rõdu kasutamise võimaluse. Hageja taotletud viisi korral kaotab kostja rõdu kasutamise võimaluse, kuid mõlemal poolel säilib võimalus kööki tuulutada. Rõdu on kõigi korteriomandite omanike kaasomandis olev hoone osa (korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 4 lg 3), mistõttu ei ole võimalik seda eriomandi raames jagada. Ka kinnistusraamatusse on jagatava korteriomandi suurus märgitud ilma rõduta. Pooled ei vaidle, et hageja kasutab korterit oma alalise elukohana, kostja veedab seal oluliselt vähem aega. Ka see õigustab lahendust, mille kohaselt jääb juurdepääs rõdule hageja kasutatava korteriosa koosseisu. Kostja kööki jääb kütteradiaator, mis jääb kostjale. Eeltooduga on tagatud võimalikult võrdne mõlema poole huvidega arvestamine. Kaasomandit lõpetav kohtulahend asendab kaasomanike kokkulepet (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5). Pooled ei esitanud kohtule kinnistusraamatu kannete tegemisega seotud nõudeid. Kohtulahendi jõustumisel tuleb pooltel läbida haldusmenetlus, mille raames tehakse vajalikud toimingud kaasomandi lõpetamise tulemusel tekkinud muudatuste seadustamiseks. Samuti tuleb sellised muudatused kinnistada.
5.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ning jätta uue otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohtu otsuse resolutsioon on vastuoluline ega ole täidetav, kuna jääb ebaselgeks, kas kaasomand on lahendiga lõpetatud või tuleb anda eraldi tahteavaldus kaasomandi lõpetamiseks. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et köögiruumi suurus ei võimalda seda hageja taotletud viisil mõistlikult jagada.
6.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
7.Tallinna Ringkonnakohus jättis 4. aprilli 2023. a otsusega maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata, kuid täpsustas otsuse põhjendusi. Ringkonnakohus võttis asja materjalide juurde kostja apellatsioonimenetluses esitatud tõendid, kuid jättis rahuldamata tema taotluse kuulata tunnistajana üle arvamuse andnud asjatundja. Apellatsiooniastme menetluskulud jäid poolte endi kanda. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt soovivad mõlemad pooled jagada korteriomandi reaalosadeks, kuid vaidlevad köögiruumi jagamise viisi üle. Kuna kaasomanikud ei jõudnud kaasomandis oleva asja jagamise viisis kokkuleppele, tuli kohtul asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 2 järgi poolte nõuete alusel otsustada, millisel viisil kaasomand lõpetada. Asjas on tõendatud, et kaasomandis olevat korterit on võimalik jagada kaheks eraldi korteriomandiks. Nii hageja kui ka kostja taotletud viisil on korteri ümberehitus võimalik, sest asja materjalidele on lisatud eriteadmistega isikute koostatud projektid, projektide alusel on esitatud ehitusteatised ja linnaplaneerimise amet on need kinnitanud. Seega pidi maakohus tegema kindlaks, millisel viisil kaasomandi lõpetamine koormab kaasomanikke vähem.
3(6)
2-20-6161 Kaasomandi lõpetamine hageja taotletud viisil koormab kaasomanikke vähem eelkõige seetõttu, et siis säilib senine kasutus ja poolte tehtud kulutused köögisisustusele ning senised vee-, kanalisatsiooni- ja elektripaigaldised. Kuna köögiruumi jagamisega hageja soovitud viisil jätkuks senine kasutus, v.a köögipooli eraldaks riiuli asemel vahesein, ei ole põhjendatud kostja väited, et ruumi suuruse tõttu ei oleks võimalik kööki kasutada. Hageja taotletud viisil ei ole vaja teha olulisi ümberehitustöid, samas kui kostja soovitud viisi korral tuleks muuta ruumide konfiguratsiooni, tehnovõrkude paiknemist, sulgeda koridoriuks ja ehitada läbi kandva betoonseina uus köögiuks. Eeltoodud ümberehitused on rahaliselt kulukad, kuid hageja avaldatu järgi ei ole tal selleks raha ning kostja ei ole avaldanud nõusolekut ümberehituste eest tasuda. Kostja taotletud viisiga kaotaks hageja köögina kasutatavast ruumist päevavalguse, akna avamise võimaluse ja selle kaudu ka ruumi ventileerimise võimaluse, samuti võimaluse kasutada rõdu, samas kui hageja taotletud viisi korral oleks kostjal võimalik kasutada rõdu akna kaudu. Kuigi akna kaudu on rõdule sisenemine piiratud, st kostjal ei ole võimalik erinevalt hagejast seal viibida, ei välista see rõdu kasutamist näiteks pesu kuivatamiseks või asjade hoiustamiseks. Kostja esitatud asjatundja arvamus ei välista hageja taotletud viisil kaasomandi lõpetamist. Kostja taotletud viisil kaasomandi lõpetamisel jääks hageja köögiruumist ilma, sest eluruumidele esitatavate nõuete kohaselt peab igal elu-, töö- ja magamistoal ning köögil olema vähemalt üks lahtikäiv aken, mis annab võimaluse ruumi tuulutamiseks ning tagab ruumis piisava loomuliku valguse. Kuna rõdu ei ole poolte eriomand, ei ole võimalik seda kaasomandit lõpetades jagada. Maakohtu otsuse resolutsioon ei lõpeta kaasomandit, sest sellega on kohustatud kostjat andma tahteavaldus kaasomandi lõpetamise võlaõigusliku kokkuleppe sõlmimiseks. Muid tahteavaldusi kumbki pool ei taotlenud. Ringkonnakohtus avaldas hageja, et selliselt asja lahendamine oli tema teadlik valik, sest ta soovis lahendust kaasomanike põhimõttelisele vaidlusele köögi jagamise üle. Kuigi kohtuotsus ei lõpeta kaasomandit, sest lisaks kostja kinnistusraamatu kannete tegemise tahteavaldusele peab KrtS § 9 lg 1 järgi olema korteriomandi reaalosadeks jagamise korral (eriomandi muutmiseks) kõigi selle elamu korteriomandite omanike notariaalselt tõestatud võlaõiguslik kokkulepe ja tahteavaldus kinnistusraamatu kannete tegemiseks, ei anna see alust maakohtu otsust tühistada. Kaasomandi lõpetamisel kinnistusraamatu kannete muutmiseks vajalike tahteavalduste kohta selgituste andmata jätmine ei tähenda kohtu selgitamiskohustuse olulist rikkumist ega ole ka muus osas selliseks menetlusõiguse normi rikkumiseks, mis annaks aluse kohtuotsus tühistada. Vajaduse korral on võimalik nõuda tahteavalduste asendamist teises menetluses.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
8.Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada nii maa- kui ka ringkonnakohtu otsuse ja saata asja uueks läbivaatamiseks maakohtule. Kostja palub jätta menetluskulud hageja kanda. Kaebuse kohaselt on kohtuotsus vastuoluline, sest sellega ei ole kaasomandit lõpetatud ja see ei vasta poolte taotletule. Olukorras, kus kaasomanikud on palunud kaasomandi lõpetada, ei olnud võimalik jätta seda tegemata. Ringkonnakohus oleks pidanud sekkuma maakohtu diskretsiooniotsustusse, sest hageja taotletud viisil köögi jagamine on ruumi suurust arvestades ebamõistlik ega vasta tõenditele. Kohtud lähtusid üksnes AÕS-ist, jättes tähelepanuta KrtS-i sätted. Kuna kumbki pool palus rõdu enda ainuomandisse, oleksid kohtud pidanud lahendama ka erikasutusõiguse küsimuse. Ringkonnakohus keeldus põhjendamatult tunnistaja ülekuulamisest.
9.Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
4(6)
2-20-6161
10.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi kohaldamata jätmise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
11.Nii hageja kui ka kostja on esitanud kaasomandi lõpetamise nõude, paludes asja jagada nende vahel reaalosades (AÕS § 76 ja § 77 lg 2). Poolte eesmärk on jagada korteriomand selliselt, et selle asemele saaks luua uued korteriomandid. Pooled vaidlevad selle üle, kas korteriomand tuleb jagada hageja või kostja taotletud viisil. Maakohus lõpetas poolte kaasomandi ja kohustas kostjat andma kaasomandi lõpetamise kokkuleppe sõlmimiseks hageja taotletud tahteavalduse. Ringkonnakohus selgitas maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata jättes, et otsus ei lõpeta kaasomandit, kuna sellega on kohustatud kostjat andma üksnes kaasomandi lõpetamise võlaõigusliku kokkuleppe sõlmimise tahteavaldus. Ringkonnakohus leidis, et kuigi korteriomandi reaalosadeks jagamine eeldab KrtS § 9 lg 1 järgi kõigi selle elamu korteriomandite omanike kokkulepet ja kinnistusraamatu kannete tegemise tahteavaldusi, ei anna nende puudumine alust maakohtu otsust tühistada. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtuga.
12.Ringkonnakohus on iseenesest õigesti lähtunud sellest, et ka olukorras, kus korteriomandi kaasomanikud on palunud kaasomandi lõpetada selle reaalosades jagamisega AÕS § 76 ja § 77 lg 2 järgi, reguleerib uute korteriomandite loomist mh KrtS § 9. Samas ei ole ringkonnakohus hinnanud, kas hagi ja vastuhagi on KrtS §-s 9 sätestatut arvestades perspektiivikad. Enne 1. veebruari 2023. a kehtinud KrtS § 9 lg 1 võimaldas muuta olemasolevate eriomandite ulatust ja luua uue korteriomandi asjassepuutuvate korteriomanike omavahelise kokkuleppega. Alates
1.veebruarist 2023 kehtiva KrtS § 9 lg 1 järgi võib olemasolevate eriomandite ulatust muuta samuti ainult asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel, kuid uue korteriomandi loomiseks on vaja kõigi korteriomanike kokkulepet. KrtS § 9 lg 2 järgi võib iga korteriomanik nõuda teiselt korteriomanikult eriomandite ulatuse muutmiseks ja uue korteriomandi loomiseks vajalike tahteavalduste andmist. Kohus saab menetleda KrtS § 9 lg-s 2 sätestatud avaldust üksnes juhul, kui see on esitatud kõigi korteriomanike vastu, kes ei ole korteriomaniku soovitud kokkuleppe sõlmimisega nõus. Selleks peab teiselt korteriomanikult tahteavalduste andmist taotlev korteriomanik tõendama, et kõik ülejäänud korteriomanikud, kelle vastu ei ole nõuet esitatud, on kokkuleppe sõlmimisega nõus. Vastasel juhul ei pruugi tema avaldus olla eesmärgipärane ning kohus võib selle menetlusse võtmisest keelduda (TsMS § 371 lg 2 p 2) või jätta juba menetlusse võetud avalduse läbi vaatamata (TsMS § 423 lg 2 p 2) (RKTKm 22.11.2023, 2-21-18998/42, p 15.2). Paludes kaasomandi lõpetada enda taotletud viisil, palusid nii hageja kui ka kostja kohustada vastaspoolt andma kaasomandi lõpetamise võlaõigusliku kokkuleppe sõlmimise tahteavalduse. Muid tahteavaldusi pooled ei taotlenud. Maa- ega ringkonnakohtu otsusest ei nähtu, et hageja ja kostja esitasid menetluses teiste korteriomanike nõusolekud või tõendasid nende olemasolu muul viisil. Kuna KrtS § 9 lg 1 oli kohtumenetluse ajal muutunud, pidanuks ringkonnakohus selgitama pooltele õiguslikku olukorda ning andma neile võimaluse tõendada, et teised selle elamu korteriomanikud on nende taotletud kokkuleppe sõlmimisega nõus.
13.Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus kooskõlas eeltooduga hindama hagi ja vastuhagi perspektiivikust. Alles seejärel, kui ringkonnakohus leiab, et KrtS § 9 lg-s 2 esitatud avaldust on 5(6)
2-20-6161 võimalik menetleda, saab hinnata, kas kaasomandis olevat korterit on võimalik jagada kaheks eraldi korteriomandiks ja kumma poole taotletud viis koormab pooli kõige vähem. Kolleegium peab vajalikuks märkida, et kuigi korteri jagamise võimalikkust on võimalik hinnata plaani alusel, millest nähtuvad üksnes jagatava eriomandi ruumid, tuleb uute korteriomandite kinnistamiseks esitada mh KrtS §-s 7 sätestatud hoonejaotusplaan.
14.Ringkonnakohus nõustus õigesti maakohtuga, et kuna rõdu on kõigi korteriomanike kaasomandis olev hooneosa (KrtS § 4 lg 3), ei ole võimalik seda jagada. Kohtutel ei olnud alust lahendada selles tsiviilasjas ka rõdu kui kaasomandi osa erikasutusõiguse andmist hagejale või kostjale. Erikasutusõiguse võib korteriomanikule anda korteriomanike kokkuleppega (vt KrtS §-d 13 ja 14, vajaduse korral ka § 641, samuti nt RKTKm 17.12.2021, 2-19-5506/43, p 14 jj ning RKTKm 20.06.2022, 2-19-43/43, p 11 jj).
15.Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel ringkonnakohtu otsustada. (allkirjastatud digitaalselt)
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.