nende Määruskaebuse esitaja (avaldaja): Dagmar Mattiisen (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Kristina Sööt Vastustaja (puudutatud isik): Kati Võrk (isikukood XXX), lepinguline esindaja Evelin Jõgar
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 27. juuni 2024 määrus ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Rahuldada määruskaebus.
3.Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus asja uuel läbivaatamisel. Edasikaebamise kord Käesolev määrus ei ole Riigikohtule edasikaevatav (TsMS § 427).
Dagmar Mattiisen (avaldaja) esitas 3. detsembril 2021 Tartu Maakohtule avalduse Kati Võrgu (puudutatud isik) vastu, paludes tuvastada puudutatud isiku kohustus anda tahteavaldus 30. augustil 2021 sõlmitud korteriomandite koosseisude muutmise kokkuleppe ja asjaõiguslepingu heakskiitmiseks ning lugeda tahteavaldus asendatuks kohtulahendiga.
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu.
3.Maakohus rahuldas avalduse osaliselt, kohustas puudutatud isikut andma nõusoleku XXXXXX korteriomandite omanike 30. augustil 2021 sõlmitud korteriomandite koosseisude muutmise kokkuleppe ja asjaõiguslepingu p-s 3 nimetatud kannete tegemiseks, muutes seejuures 30. augustil 2021 sõlmitud ülejäänud korteriomanike kokkuleppe p 3.2.2 sõnastust.
4.Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ning teha asjas uus määrus, millega jätta avaldus rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.
5.Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
6.Ringkonnakohus rahuldas määruskaebuse ning tühistas maakohtu määruse menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohus tegi tühistatud osas uue määruse, millega jättis avalduse rahuldamata.
7.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palus ringkonnakohtu määruse tühistada ning teha asjas uus määrus, millega jätta jõusse maakohtu määrus. Alternatiivselt palus avaldaja saata asi tagasi ringkonnakohtule uueks arutamiseks. Menetluskulud palus avaldaja jätta puudutatud isiku kanda.
8.Riigikohus leidis, et kohtute määrused tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 701 lg 3 alusel menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada (TsMS § 695 ja § 692 lg 1 p 2) ning saatis asja uueks läbivaatamiseks samale maakohtule.
8.1.Riigikohus leidis, et kohus saab avaldust korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 9 lg 2 kohases nõudes menetleda juhul, kui see on esitatud kõigi korteriomanike vastu, kes ei ole avaldaja soovitud kokkuleppe sõlmimisega nõus. Selleks peab avaldaja kohtule tõendama, et kõik ülejäänud korteriomanikud, kelle vastu ei ole nõuet esitatud, on kokkuleppe sõlmimisega nõus. Kui kokkuleppe sisu kohtumenetluse kestel muutub, on sisuliselt tegemist uue kokkuleppega, millele korteriomanike varasemad nõusolekud ei laiene. Ka sellisel juhul peab kohus saama veenduda, et teised korteriomanikud on uue (muudetud) kokkuleppe sõlmimisega nõus. Vastasel juhul ei pruugi avaldus olla eesmärgipärane ning kohus võib selle menetlusse võtmisest keelduda (TsMS § 371 lg 2 p 2) või jätta juba menetlusse võetud avalduse läbi vaatamata (TsMS § 423 lg 2 p 2).
8.2.Üldjuhul ei ole korteriomandite loomisel ega muutmisel kaasomandi mõtteliste osade suuruse seisukohalt tähtsust, milline on eriomandi osade täpne pindala ruutmeetrites. Samuti ei nõua iga muudatus eriomandite ulatuses ka kaasomandi mõtteliste osade suuruse muutmist. Küll aga ei tohiks korteriomanikule kuuluva kaasomandi mõttelise osa suurus siiski oluliselt erineda vastava korteriomandi eriomandi pindala proportsioonist eriomandite kogupindalasse. Sellisel juhul võib ühtlasi olla tegemist muudatusega, millega kahjustataks ülemäära korteriomaniku õigustatud huve (KrtS § 9 lg 2 p 2), mille tõttu ei saa korteriomanikult nõuda nõusolekut eriomandite ulatuse muutmiseks.
8.3.Juhul kui eriomandi kokkuleppe muutmiseks on olemas nende korteriomanike nõusolek, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest, siis saab sarnaselt KrtS § 9 lg-le 3
eeldada, et tegemist on KrtS § 9 lg 2 p-s 1 nimetatud olukorraga, kus olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega. Eriomandite ulatuse muutmine selliselt, et ühe korteriomandi eriomandi ulatust suurendatakse kõigi korteriomandite kaasomandis oleva korterelamu osa arvel, tähendab teiste korteriomanike jaoks sisuliselt kaasomandisse kuuluva pinna omandiõigusest osaliselt ilmajäämist. Selline muudatus on üldjuhul alati teiste korteriomanike huve ülemäära kahjustav (KrtS § 9 lg 2 p 2). Ka see, kui kõik teised korteriomanikud on nõus kokkuleppe sõlmima ilma vastutasu saamata, ei välista vastutasu andmise kohustust kokkuleppe sõlmimisest keeldunud korteriomanikule, kelle vastava tahteavalduse andmist kohtu kaudu nõutakse. Sellise kokkuleppe puhul on sobiv vastutasu kaasomandis oleva korterelamu osa omandiõigusest ilmajäävatele korteriomanikele üldjuhul rahaline hüvitis. Hüvitise suurus tuleb välja selgitada analoogselt uue loodava korteriomandi võõrandamise nõude eelduseks oleva loodava korteriomandi võõrandamisest saadava tulu määramise ja jaotamise korrale (vt KrtS § 10 lg 2 p-d 2 ja 3)
9.Lähtudes Riigikohtu juhistest selgitas maakohus avaldajale avalduse täiendamise vajadust ning andis korduvalt tähtaja avalduse täpsustamiseks (sh selge nõude esitamiseks) ning kompromisspakkumise täpsustamiseks. Avaldaja täiendas avaldust 3. märtsil ja 30. aprillil 2024. Avaldaja esitas maakohtule taotluse kõikide XXXXXX korteriomanike puudutatud isikuna kaasamiseks.
10.Puudutatud isik leidis, et avaldus tuleb jätta läbi vaatamata, kuna avalduse täienduses esitatud taotlused on jätkuvalt ebaselged. Avaldaja ei ole esitanud kohtule tõendeid selle kohta, et kõik teised korteriomanikud on kokkuleppega nõus. Avaldusest ei nähtu, kellelt, millele ja milliseid tahteavaldusi kohtult taotletakse. Samuti ei selgu avaldusest, millest lähtudes on avaldaja leidnud korteriomandite eriomandi osade suurenemise ulatuse ja kuidas mõjutab eriomandite osade suurendamine avaldaja arvates kaasomandis olevate pindade arvelt korteriomandite kaasomandi osade suuruseid. Avalduses ei räägita enam korter nr 8 eriomandi eseme suuruse muutumisest, kuigi eriomandi pinna suurendamine kaasomandisse kuuluva koridori osa arvelt puudutab ka korterit nr 8. Vastava korteri eriosa eseme suurenemine oli ette nähtud ka avalduse aluseks olnud 30. augusti 2021 notariaalses kokkuleppes.
11.Maakohus jättis 27. juuni 2024 määrusega avalduse läbi vaatamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Maakohus leidis, et vaatamata kohtu korduvatele selgitustele ei ole avaldaja oma avaldust sellisel määral täpsustanud, et seda oleks võimalik lahendada ning hiljem teha selle alusel kandeid kinnistusraamatusse. Kuigi tegemist on hagita menetlusega, ei saa kohus ise asjaolude pinnalt ilma selge taotluseta asja lahendada ega nõuet koostada, vaid avaldajal tuleb esitada avalduses asjaolud ja selge taotlus. Ka teiste korteriomanike kaasamisel peab olema selge, milline on avaldaja taotlus, st kellelt, millele ja milliseid tahteavaldusi kohtu kaudu taotletakse. Täiendatud avalduses on avaldaja selgitanud, et eriomand suureneb kokku neljal korteril. Samas arvestades, et avaldaja soovib puudutatud isikutena kaasata ka teised korteriomanikud, jääb ebaselgeks teiste korteriomanike kaasamise põhjus. Viimasest esitatud avalduse täpsustusest nähtuvalt palub avaldaja tuvastada puudutatud isiku kohustus anda tahteavaldused kaas- ja eriomandite koosseisude ja suuruste muutmiseks. Avaldaja on esitanud taotluse teiste korteriomanike kaasamiseks, kuid täpsustatud avaldusest nähtub, et tahteavaldust nõutakse ainult ühelt korteriomanikult, st
puudutatud isikult. Avaldusest ei nähtu, kas tegemist on uue korteriomandi suuruse muutmise avaldusega või kokkuleppega, millele kõik korteriomanikud peaksid andma tahteavalduse. Arvestades viimast avalduse täpsustust ja puudutatud isikute ringi, ei nähtu avaldusest, kes tegelikult tuleks menetlusse kaasata, st kes omab antud asjas puutumust ning kes on milleks kohustatud. Maakohus selgitas, et asja oleks mõistlik lahendada kokkuleppel, lähtudes kohtute antud juhistest ja leppides kokku omandi kaotusest tuleneva hüvitise suuruse. Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 168 lg 2 alusel avaldaja kanda ja otsustas, et menetluskulude rahalise suuruse määrab kohus kindlaks pärast lahendi jõustumist puudutatud isiku taotlusel (TsMS § 174 lg 4).
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
12.Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu 27. juuni 2024 määruse ja võtta avaldaja avaldus puudutatud isiku vastu menetlusse.
12.1.Avaldaja selgitas, et esitas maakohtule taotluse kaasata menetlusse teised korteriomanikud, aga see oli puhtalt menetluslik taotlus, mille rahuldamata jätmine kohtu poolt ei peaks mõjutama puudutatud isiku vastu esitatud avalduse lahendamist. Kuna teised korteriomanikud peale puudutatud isiku on juba kokkuleppe sõlminud ning on nõus seda vajadusel ka muutma, siis ei saa kaebaja nendelt midagi nõuda ning kaebajal puudub selleks ka vajadus. Teised korteriomanikud on valmis aktsepteerima sisuliselt kõiki ruutmeetreid, kuna nende jaoks on oluline just eriomandite tegeliku koosseisu vastavusse viimine. Ebamõistlik on nõuda, et teised korteriomanikud sõlmiksid uue notariaalselt tõestatud kokkuleppe, kui pole selge, mis tingimustel kohus asendab puudutatud isiku tahteavalduse. Kui kohus on puudutatud isiku tahteavalduse asendanud, saavad teised korteriomanikud sõlmida kohtulahendi tingimustele vastava kokkuleppe. Määruskaebuse esitaja ei ole nõus maakohtu hinnanguga, et tema avaldus ei olnud piisavalt selge. Avaldaja esitas 30. aprillil 2024 avalduse täienduse, milles tõi välja, et ta soovib, et kohus tuvastaks, et puudutatud isikul on kohustus anda nõusolek avalduses nimetatud tingimustel kokkuleppe sõlmimiseks ning et kohus asendaks selle nõusoleku kohtuotsusega. Alternatiivselt taotles avaldaja juhul, kui kohus leiab, et puudutatud isikult ei saa nõuda kaasomandist loobumist tasuta, et kohus määraks kaasomandi ühe ruutmeetri eest tasuks 1000 eurot. Kuna kaasomandi mõtteliste osade proportsioon ei lähe avaldaja hinnangul olulisel määral paigast ära (sisuliselt kõigi korteriomanike, sh puudutatud isiku eriomandi osa suureneb kaasomandi osa arvelt), siis lähtudes maakohtu enda selgitustest ei ole avaldaja pidanud vajalikuks nõuda puudutatud isikult lisaks kaasomandi osa arvel eriomandi ulatuse muutmisele ka kaasomandi mõtteliste osade suuruse muutmiseks vajalikku tahteavaldust. Arusaamatu on kohtu lähtumine asja menetlusse võtmise otsustamisel 30. aprilli 2024 menetlusdokumendist. Tulenevalt Riigikohtu juhistest (eelkõige sellest, et Riigikohus leidis, et kaasomandist loobumine hüvitist saamata ei pruugi olla õiguspärane) aga ka sellest, et on selgunud, et esialgselt sõlmitud lepingus on märgitud valed ruutmeetrid (ning see on üks vaidlusi põhikohti), on kaebaja ka oma nõuet täiendanud – kaebaja on välja arvutanud, kui suur osa kaasomandist igale korterile juurde liidetakse ning pakkunud juhuks, kui kohus leiab, et kaasomandi osast loobumise eest tuleb tasuda hüvitist, välja oma nägemuse hüvitise suurusest ja hüvitise jagunemisest korteriomanike vahel. Kaebaja on palunud arvestada ka
varasemates menetlusdokumentides välja toodut. Seetõttu jääb arusaamatuks, kuidas on kohus asja kogumis hinnates leidnud, et kaebaja nõue ei ole piisavalt selge. Kui kohus soovis, et kaebaja esitaks ühe ühtse menetlusdokumendi, st sisuliselt uue avalduse ning jätta kõrvale kõik varasemalt välja toodu, oleks kohus oma määruses seda pidanud ka konkreetselt ja arusaadavalt ütlema. See, et kohus lähtus vaid 30. aprilli 2024 menetlusdokumendist, oli kaebaja jaoks äärmiselt üllatuslik. Ükski kohtu lahend ei tohi aga olla poole jaoks üllatuslik ning see kehtib ka asja menetlusse võtmata jätmise määruse puhul. Maakohtu viide, et kaebaja nõude lahendamisel ei ole võimalik teha kandeid kinnistusraamatusse, jääb kaebajale samuti arusaamatuks. Kaebaja ei ole palunud kohtul kinnistusraamatusse ühtegi kannet teha, mistõttu jääb arusaamatuks, kuidas see käesolevalt üldse oluline on. Kaebaja palub asendada puudutatud isiku tahteavalduse kokkuleppe sõlmimiseks. Kui kohus avalduse rahuldab ja nõusoleku asendab, siis saavad teised korteriomanikud minna notarisse ja teha uue lepingu ning selle lepingu sõlmimise järgselt tehakse ka kanded kinnistusraamatusse, kohus ühtegi kannet tegema ei pea. Maakohus rikkus oluliselt menetlusnormi sellega, et ei selgitanud avaldajale, mis osas kaebaja kaebus kohtu hinnangul puudulik või arusaamatu on. Tegemist on hagita menetlusega, milles kohtu roll võrreldes hagimenetlusega on tunduvalt suurem ning kohus peaks ka ise aitama asja õigele lahendusele kaasa. Maakohtul oleks olnud võimalik TsMS § 372 lg 3 esimese lause kohaselt korraldada ka istung, milles pooled ära kuulata ning istungil oma täpsustavad küsimused küsida ning siis oleks kaebaja saanud oma positsiooni ja nõuet täpsemalt selgitada. Kohtu selline avalduse läbivaatamata jätmine tähendab sisuliselt seda, et pooled peavad igal juhul alustama uut kohtuvaidlust, sest ühel hetkel tuleb siiski XXXXXX kortermajas asjad korda saada. Avaldaja nõustub puudutatud isiku välja tooduga, mille kohaselt on kaebaja avaldusest tõepoolest välja jäänud korteriga nr 8 seonduv, tegemist ei ole aga sellise puudusega, mis takistaks asja menetlemist. Kui kohus oleks võimaldanud kaebajale esitada täiendava seisukoha peale seda, kui puudutatud isik oma arvamuse kohtule saatis või korraldanud poolte ärakuulamise ja seal sellele veale tähelepanu juhtinud, oleks saanud selle puuduse väga lihtsasti kõrvaldada. Kaebaja rõhutab aga, et iseenesest on võimalik asendada ka puudutatud isiku tahteavaldus avaldaja poolt välja toodud korterite osas ning vajadusel kas või uue menetluse käigus ka korter 8 puhul, mistõttu asjaolu, et korter 8 jäi nõudest ekslikult välja, ei takista kuidagi kaebaja nõuet lahendamast. Avaldaja leiab ka, et maakohus ei ole piisavalt teinud selleks, et asi saaks lahendatud kompromissiga. Pelgalt viide, et mõistlik on sõlmida kompromiss, ei ole kohtu poolt kompromissi sõlmimisele kaasa aitamine. Maakohtul oleks olnud võimalus pooled istungile kutsuda, et kompromissi arutada või edastada pooltele oma nägemuse kompromissist. Kohus on aga leidnud, et enne asja menetlusse võtmist ei ole kohtul võimalik kaebaja poolt pakutud kompromissettepanekut puudutatud isikule isegi mitte edastada. Eeltoodud seisukoht on avaldaja hinnangul vastuolus TsMS § 4 lg-ga 4 ning ka § 372 lg 3 esimese lausega.
12.2.Avaldaja esitas 22. augustil 2024 seisukoha puudutatud isiku vastusele, milles viitas, et kohtul on võimalik lahendada tahteavalduse asendamise nõuet (asendada puudutatud isiku nõusolek eriomandite muutmise kokkuleppe sõlmimiseks) ka ilma kinnistusraamatusse kande tegemise nõudeta – kui kohus tuvastab, et puudutatud isikul on kohustus anda vastavasisuline tahteavaldus, siis saavad korteriomanikud (sh puudutatud isik) minna notarisse ja sõlmida vastava asjaõiguslepingu. Kui puudutatud isik notarisse ei tule, siis saab avaldaja vajadusel pöörduda ka uuesti kohtusse ja paluda asendada tahteavaldus
asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Juhul, kui eelnevalt on tuvastatud puudutatud isiku kohustus vastav tahteavaldus anda ning sellesisuline tahteavaldus ka kohtu poolt asendatud, siis on väga vähetõenäoline, et puudutatud isik ei tule notarisse – see oleks äärmiselt ebamõistlik. Käesoleval juhul on avaldaja nõue algusest peale olnud sama ning äärmiselt lihtne – avaldaja soovib, et kohus tuvastaks, et puudutatud isikul on kohustus anda tahteavaldus, millega liidetakse teatud korterite juurde osa kaasomandist (sh puudutatud isiku enda korteri juurde). Avaldaja hinnangul on kogu menetluse vältel olnud probleemiks kaks asjaolu: (i) poolte vahel on lahkarvamus selles osas, kui suure osa kaasomandist keegi enda eriomandile juurde saab (eelkõige kui suure osa saab endale juurde just puudutatud isik ning kui suur on puudutatud isiku korter peale eriomandite muutmise kokkuleppe sõlmimist) ning (ii) kas kaasomandi liitmine eriomandite juurde peaks toimuma tasuta või tuleks selle eest tasuda ka hüvitist. Eeltoodud asjaolusid avaldaja ka vastavalt Riigikohtu juhistele täpsustas. Maakohtu selgitused, mis lähtusid Riigikohtu juhisest, ei olnud piisavalt selged ja arusaadavad, mistõttu oleks menetlusökonoomiliselt olnud igal juhul mõistlik korraldada asjas istung, kus arutada läbi avaldaja nõue. Arvestada tuleb, et pooltevaheline konflikt ning probleem ei lahene kohtumääruse, millega kohus jättis avalduse läbi vaatamata, jõustumisega ning tekitab suure tõenäosusega uue kohtuvaidluse.
13.Puudutatud isik leiab, et avaldaja määruskaebus on alusetu ning tuleb jätta rahuldamata. Puudutatud isik jääb 21. mai 2024 vastuses esitatud seisukohtade juurde ning leiab, et maakohus on jätnud avalduse põhjendatult läbi vaatamata. Maakohus ei ole seejuures rikkunud menetlusnorme. Menetlus käesolevas asjas ei ole eriliselt keerukas, nagu viitab avaldaja, vaid menetluse pikkuse ja menetlusdokumentide paljususe on põhjustanud just avaldaja ebaselged nõuded ja puudulik arusaamine vaidluse asjaoludest. Määruskaebus tekitab seejuures avaldaja nõude osas küsimusi hoopis juurde. Kui varasemalt on avaldaja taotlus hõlmanud ka puudutatud isiku tahteavalduse asendamist asjaõiguslepingu osas, mis on vajalik korteriomandite koosseisude muutmiseks kinnistusraamatus, siis määruskaebuse punktis 2.5 väidab avaldaja, et ta ei olegi palunud kinnistusraamatusse ühtegi kannet teha ning väljendab arvamust, et kinnistusraamatusse saab kandeid teha kõigi teiste korteriomanike poolt sõlmitava notariaalse lepingu alusel ilma puudutatud isiku vastava tahteavalduseta. Selline arvamus on väär. Ilma puudutatud isiku tahteavalduseta asjaõiguslepingu sõlmimiseks (kinnistusraamatusse kannete tegemiseks) ei ole võimalik korteriomandite koosseisusid muuta ehk avaldaja taotletavat eesmärki saavutada. Seega tuleks avaldus ka juba seetõttu jätta TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata. Avaldaja ei ole määruskaebuses välja toonud, millised tema seisukohad maakohus väidetavalt arvestamata jättis ning kus avaldaja poolt varem esitatud menetlusdokumentides on kirjas selline info ja tõendid, mida kohus 11. jaanuari 2024 ja 15. aprilli 2024 kirjades avaldajalt nõudis. Põhjendamatu on ka etteheide, nagu oleks maakohus pidanud enne avalduse läbivaatamata jätmist korraldama istungi.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
14.Ringkonnakohus leiab, et Tartu Maakohtu 27. juuni 2024 määrus tuleb tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks (TsMS § 667 lg 2). Määruskaebus tuleb rahuldada.
15.Ringkonnakohus käsitleb avaldaja määruskaebuses esitatud taotlust hoolimata selle vastuolulisest sõnastusest taotlusena saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks, mitte menetlusse võtmiseks. Avaldaja on määruskaebuses korduvalt viidanud, et maakohus lahendas asja teistkordsel läbivaatamisel tema avalduse menetlusse võtmist ja jättis avalduse menetlusse võtmata (määruskaebuse p 2.4, dtl 501, p 2.4.1, dtl 502, p 2.6, dtl 502, p 2.8.1, dtl 503). Määruskaebuses taotleb avaldaja võtta avaldus menetlusse (määruskaebuse p 1.9, dtl 499, taotluse p 4, dtl 504). Kohati on avaldaja siiski ka õigesti viidanud, et maakohus jättis tema avalduse läbi vaatamata (määruskaebuse p 1.8, dtl 499, p 2.6, dtl 502, p 2.8, dtl 503). Ringkonnakohus selgitab, et avalduse menetlusse võtmisest keeldumine (TsMS § 371) ja avalduse läbi vaatamata jätmine (TsMS § 423) on tsiviilkohtumenetluses erinevad menetlustoimingud. Kohus on avaldaja avalduse menetlusse võtnud 9. detsembril 2021 (dtl 38), kui maakohus asja esimest korda läbi vaatas. Kuigi Riigikohus tühistas 22. novembril 2023 maakohtu 29. septembri 2022 menetlust lõpetava määruse ning saatis asja samale maakohtule uueks läbivaatamiseks, ei tähenda see, et tühistatud on ka kõik selles asjas tehtud menetlustoimingud, sh menetlusse võtmise määrus. TsMS § 693 lg 1 kohaselt jätkub ringkonnakohtu otsuse tühistamise ja asja uueks lahendamiseks saatmise korral menetlus ringkonnakohtus seisundis, milles see oli enne asja läbivaatamise lõpetamist. Ringkonnakohus teeb uuesti menetlustoimingud, mis Riigikohtu otsuse kohaselt on ebaseaduslikud. Kuigi TsMS § 693 räägib ainult ringkonnakohtu otsuse tühistamise tagajärgedest, kehtivad need samal viisil vastavalt ka maakohtu otsuse tühistamise tagajärgedena ja asja saatmisel uueks läbivaatamiseks maakohtusse, juhul kui Riigikohus rakendab TsMS § 691 p-s 4 ja § 692 lg-s 5 sätestatut asja saatmisel maakohtusse (vt Tsiviilkohtumenetluse seadustik III. Kommenteeritud väljaanne, § 693 komm 3.1.a). Praeguses asjas on Riigikohus tühistanud nii ringkonnakohtu kui ka maakohtu määrused ja saatnud asja uueks läbivaatamiseks maakohtusse. Riigikohus on küll viidanud, et kui avaldus ei ole esitatud kõigi korteriomanike vastu, kes ei ole avaldaja soovitud kokkuleppe sõlmimisega nõus, ei pruugi avaldus olla eesmärgipärane ning kohus võib selle menetlusse võtmisest keelduda (TsMS § 371 lg 2 p 2) või jätta juba menetlusse võetud avalduse läbi vaatamata (TsMS § 423 lg 2 p 2). Riigikohus viitas võimalusele, et kui juba avalduse menetlusse võtmisel on selge, et sellega ei ole võimalik taotletavat eesmärki saavutada, siis saab kohus jätta avalduse menetlusse võtmata. Kui aga kohus on juba avalduse menetlusse võtnud, siis saab ta jätta juba menetlusse võetud avalduse läbi vaatamata, mida maakohus asja teistkordsel läbivaatamisel ka tegi. Eelnevast tulenevalt käsitleb ringkonnakohus avaldaja määruskaebuse taotluse p-i 4 taotlusena saata asi tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks ja rahuldab taotluse.
16.Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus ebaõigesti jõudnud järeldusele, et avaldaja avaldus tuleb jätta läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel, sest seda ei ole võimalik lahendada nii, et hiljem oleks võimalik vajalike kannete tegemine kinnistusraamatusse. TsMS § 423 lg 2 p 2 kohaselt jätab kohus hagi läbi vaatamata, kui hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. TsMS § 477 lg 1 kohaselt kohaldub see säte ka hagita menetluses. Praeguses asjas on avaldaja esitanud avalduse eriomandi kokkuleppe muutmiseks vajalike tahteavalduste saamiseks KrtS § 9 lg 2 alusel. Selline avaldus vaadatakse kohtus TsMS § 613 lg 1 p 1 kohaselt läbi hagita menetluses. TsMS § 198 lg 3 esimese lause kohaselt kaasab hagita menetluse osalised kohus omal algatusel. TsMS § 613 lg 3 kohaselt lähtub kohtunik
seaduse, korteriomanike kokkuleppe või otsusega reguleerimata küsimustes kaalutlusõigusest. TsMS § 615 lg 1 kohaselt arutab kohus korteriomandi asja üldjuhul menetlusosalistega suuliselt ja püüab neid suunata kokkulepet sõlmima. Seega näeb seadus kohtule ette ulatusliku selgitamis- ja uurimiskohustuse korteriomandi asjade lahendamisel.
17.Riigikohus on praeguses asjas tehtud määruses selgitanud, et kohus saab avaldust KrtS § 9 lg 2 kohases nõudes menetleda juhul, kui see on esitatud kõigi korteriomanike vastu, kes ei ole avaldaja soovitud kokkuleppe sõlmimisega nõus. Selleks peab avaldaja kohtule tõendama, et kõik ülejäänud korteriomanikud, kelle vastu ei ole nõuet esitatud, on kokkuleppe sõlmimisega nõus. Vastasel juhul ei pruugi avaldus olla eesmärgipärane ning kohus võib selle menetlusse võtmisest keelduda (TsMS § 371 lg 2 p 2) või jätta juba menetlusse võetud avalduse läbi vaatamata (TsMS § 423 lg 2 p 2) (Riigikohtu määruse p 15.2). Kui kokkuleppe sisu kohtumenetluse kestel muutub, peab kohus saama veenduda, et teised korteriomanikud on ka uue (muudetud) kokkuleppe sõlmimisega nõus. Selleks ei pea kohus tingimata teisi korteriomanikke menetlusse kaasama (vt ka RKTKm 20.06.2022, 2-1943/43, p 18), vaid piisab ka sellest, kui kohus määrab avaldajale täiendava tähtaja teiste korteriomanike nõusoleku tõendamiseks. Asjaolusid arvestades on otstarbekaim, kui avaldaja esitab selleks kohtule uue notariaalse kokkuleppe, mille on sõlminud ülejäänud korteriomanikud (Riigikohtu määruse p 15.3).
18.Maakohtu menetluses ei esitanud avaldaja kohtule uut nõusoleku andnud korteriomanike notariaalselt tõestatud kokkulepet, pidades seda ebamõistlikult koormavaks, sest pole võimalik ette teada, mis sisuga lahendi kohus teeb (dtl 467). Avaldaja taotles kõigi ülejäänud korteriomanike menetlusse kaasamist, et kohus saaks teha lahendi, mis on kõigi korteriomanike jaoks siduv (dtl 457 ja 467). Maakohus aga leidis, et jääb ebaselgeks ülejäänud korteriomanike kaasamise põhjus, kui eriomandi ulatus suureneb kokku ainult neljal korteril (maakohtu määruse p 12). Samas ei ole maakohus ka selgitanud, milliste korteriomanike kaasamine oleks sellise nõude puhul vajalik. Selline maakohtu seisukoht on ringkonnakohtu hinnangul vastuolus Riigikohtu juhistega (vt Riigikohtu määruse p-d 15–15.3 ja seal viidatud kohtupraktika). Ringkonnakohtu hinnangul ei saa Riigikohtu juhistest järeldada, et uue notariaalse kokkuleppe esitamine oli avaldajale ainus võimalus asja uueks läbivaatamiseks maakohtus. Riigikohus selgitas, et sellise kokkuleppe sõlmimine ja esitamine kohtule oleks otstarbekas, sest sellisel juhul on pärast puudutatud isiku tahteavalduse kohtulahendiga asendamist olemas avaldaja lõpliku eesmärgi ehk eriomandi kokkuleppe muudatuste kinnistusraamatusse kandmiseks vajalikud tahteavaldused nõutavas vormis. Riigikohtu sellest selgitusest ei saa aga järeldada, et notariaalse kokkuleppe esitamine on avaldaja jaoks ainus võimalus tõendada, et ülejäänud korteriomanikud on kokkuleppe sõlmimisega nõus. Ülejäänud korteriomanikud on ühe korra juba sõlminud notariaalselt tõestatud eriomandi muutmise kokkuleppe. Kohtumenetluses selgus, et selles kokkuleppes esines tehnilisi puudusi ja kohtul ei ole võimalik asendada puudutatud isiku tahteavaldust, mis oleks täpselt sama sisuga, nagu ülejäänud korteriomanike kokkulepe. Seetõttu on mõistetav nende soovimatus sõlmida uus kokkulepe, mille puhul ei ole jälle teada, kas see kohtule sobib. Sellest asjaolust ei saa aga järeldada, et ülejäänud korteriomanikud oleksid nüüd kokkuleppe sõlmimisele vastu.
19.Maakohus oleks ringkonnakohtu hinnangul saanud avalduse TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel jätta läbi vaatamata juhul, kui avaldaja oleks väitnud, et ülejäänud korteriomanikud on kokkuleppega nõus, kuid hoolimata kohtu selgitustest keeldunud tõendamast nende nõusolekut. Praegusel juhul see aga nii ei olnud.
20.Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus kõigepealt arvestama, millised nõuded üldiselt kehtivad eriomandi kokkuleppe muudatuste kinnistusraamatusse kandmisele. Seejärel tuleb lahendada menetluslikud küsimused, sh vajalike puudutatud isikute kaasamine (vt täpsemalt käesoleva määruse p 22).
20.1.KrtS § 2 kohaselt luuakse korteriomandid ja korteriühistu kaasomanike vahel sõlmitud eriomandi loomise kokkuleppega või kinnisasja omaniku jagamisavaldusega. KrtS § 3 lg 2 kohaselt on eriomandi loomiseks nõutav kaasomanike kokkulepe ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Eriomandi loomise kokkuleppele kohaldatakse KrtS § 3 lg 3 kohaselt AÕS § 120 lõigetes 1 ja 2 sätestatut, st eriomandi loomise kokkulepe peab olema notariaalselt tõestatud ega saa olla tehtud tingimuslikult või tähtpäeva määrates. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 641 kohaselt kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Eriomandi loomise kokkulepe on seega asjaõigusleping, millega loodav asjaõigus (korteriomand) tekib kinnistusraamatu kandega, nagu muudki asjaõigused. Ka eriomandi kokkuleppe muutmine on asjaõiguslepingu muutmine nii tehingu vormi kui sisu tähenduses. Asjaõiguslepingut tuleb eristada üldjuhul selle aluseks olevast võlaõiguslikust kausaaltehingust (kohustustehingust) ning menetluslikust kinnistamisavaldusest ja nõusolekust kande tegemiseks (Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, § 64 1 komm 3.1). Asjaõigusleping on käsutustehinguna iseseisev (asjaõiguslik) leping, mis on suunatud vahetule asjaõiguslikule õigusmuudatusele, s.o kinnisomandi üleandmisele või koormamisele või kinnisasja koormava õiguse üleandmisele, koormamisele või selle õiguse sisu muutmisele (Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, § 641 komm 3.3.1.1). Eriomandi kokkuleppe sõlmimiseks või muutmiseks kohustava tehinguna võivad pooled sõlmida ka võlaõigusliku kohustustehingu (KrtS § 3 lg 4). Kui eriomandi kokkuleppe muutmisel tasutakse korteriomanikule rahalist hüvitist, siis on see kokkuleppe osa ringkonnakohtu hinnangul võlaõigusliku iseloomuga, st kehtib ainult kokkuleppe poolte vahel. Sama iseloomuga on ka kohtulahend, millega hüvitis välja mõistetakse, st ka see kehtib ainult selle isiku (ja tema üldõigusjärglase) suhtes, kellelt hüvitis välja mõisteti.
20.2.KrtS § 9 lg 1 kohaselt on eriomandi kokkuleppe muutmiseks vajalik asjassepuutuvate korteriomanike omavaheline kokkulepe, kõigi korteriomanike kokkulepe on vajalik uue korteriomandi loomiseks. Seega, kui tegemist ei ole uue korteriomandi loomisega, tuleb iga muu muudatuse puhul hinnata, millised korteriomanikud on kokkuleppe muutmisel asjassepuutuvad. Näiteks kui kahe korteriomaniku kokkuleppel antakse ruum ühe korteriomandi eriomandi eseme hulgast teise korteriomandi eriomandi eseme hulka, ilma et see ülejäänud korteriomanikke mõjutaks, siis ongi asjassepuutuvad ainult need kaks korteriomanikku, kes omavahel selle kokkuleppe teevad. Kui aga mõne korteriomandi eriomandi ese suureneb kaasomandi eseme arvel (nagu see on praeguses asjas), siis on asjassepuutuvad kõik korteriomanikud, sest väheneb nende kaasomandi eseme ulatus. Teistsugune tõlgendus tähendaks, et kaks korteriomanikku saaksid omavahel kokku leppida, et mõlema korteriomandi eriomandi ulatus suureneb kaasomandi eseme arvel ja teisi korteriomanikke see ei puudutaks, sest nende eriomandi ese jääb samaks. Selline tõlgendus oleks ilmselgelt vastuolus seaduse mõttega.
20.3.Korteriomanike asjassepuutuvus KrtS § 9 lg 1 tähenduses ei ole seotud sellega, kas muutub ka nende kaasomandi mõttelise osa suurus (harilik murd), mis on kantud kinnistusraamatusse (KrtS § 6 lg 3). Nagu ka Riigikohus praeguses asjas tehtud määruses selgitas, ei nõua iga muudatus eriomandite ulatuses kaasomandi mõtteliste osade suuruse muutmist, kui korteriomanikule kuuluva kaasomandi mõttelise osa suurus ei muutu oluliselt erinevaks vastava korteriomandi eriomandi pindala proportsioonist eriomandite kogupindalasse (Riigikohtu määruse p 13). Seega võib korteriomanik olla eriomandi kokkuleppe muutmisel asjassepuutuv ka siis, kui tema korteriomandi kaasomandi mõttelise osa suurus ei muutu.
20.4.Erinevalt varasemast seadusest ei kanta korteriomandi eriomandi eseme (varem reaalosa) pindala suurust ruutmeetrites enam kinnistusraamatusse (vt KrtS § 6 lg 3). Ka varem kinnistusraamatu registriosa esimesse jakku kantud pindalaandmetel ei ole õigustloovat või seadusega kaitstud tähendust (vt Riigikohtu määruse p 13 ja selles viidatud kohtupraktika). Seega võivad korteriomanikud eriomandi kokkulepet sõlmides või seda muutes küll märkida, millistest pindala andmetest nad lähtuvad, kuid kinnistusraamatusse neid andmeid ei kanta. See tähendab muu hulgas, et kuigi praegu on vaidlusaluste korteriomandite reaalosade pindalad kinnistusraamatusse kantud varem kehtinud seaduse (kuni 31. detsembrini 2017 kehtinud korteriomandiseaduse § 5 lg 2) alusel, ei ole neid kandeid võimalik kehtiva seaduse alusel muuta, st kanda sinna senisest erinev pindala, sest kehtiv seadus enam selliste andmete kinnistusraamatusse kandmist ette ei näe. Võimalik on ainult pindala andmete kustutamine kinnistusraamatust.
20.5.Eriomandi kokkuleppe muudatuste kinnistusraamatusse kandmiseks tuleb esitada kinnistamisavaldus, mille sisule ja lisatavatele dokumentidele kehtivaid nõudeid reguleerivad lisaks kinnistusraamatuseadusele (KRS) KrtS §-d 6 ja 7. See tähendab muu hulgas, et kinnistamisavaldusele tuleb lisada KrtS § 7 lg 1 p 1 ja lg 2 nõuetele vastav hoonejaotusplaan (vt Riigikohtu 29. novembri 2023 otsus tsiviilasjas nr 2-20-6161, p 13) ning KrtS § 7 lg 1 p-s 2 sätestatud pädeva isiku kinnitus, et eriomandite loomine hoonejaotusplaanil kujutatud viisil vastab KrtS §-s 4 sätestatud nõuetele.
20.6.Eriomandi kokkuleppe muudatuste kinnistusraamatusse kandmiseks on vaja lisaks materiaalõiguslikule tehingule (eriomandi kokkuleppe muutmisele) või seda asendavale kohtulahendile ka kõigi kandest puudutatud isikute nõusolekuid KRS § 34 1 lg 1 tähenduses (vt ka Riigikohtu 7. aprilli 2021 määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391, p 13–15). Seejuures tuleb arvestada, et eriomandi kokkuleppe muudatuste kinnistusraamatusse kandmisel on puudutatud isikuteks lisaks korteriomanikele ka kõik asjassepuutuvate piiratud asjaõiguste omajad (KrtS § 9 lg 5).
20.7.Eriomandi kokkuleppe muudatuste kinnistusraamatusse kandmine erineb kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe (või seda asendava kohtulahendi) kinnistusraamatusse kandmisest. Kaasomandi kasutuskorra kohta kantakse kinnistusraamatusse ainult märkus (AÕS § 79 lg 2), mis tähendab, et kinnistusraamatu pidaja ei kontrolli kokkuleppe või kohtulahendi sisu. Eriomandi kokkuleppe muudatuste kinnistusraamatusse kandmisel muudetakse korteriomandi kui asjaõiguse sisu. Seega hindab kinnistusraamatu pidaja eriomandi kokkuleppe muutmisele suunatud kinnistamisavaldust läbi vaadates, kas täidetud on kõik seaduses sätestatud nõuded ja seda ka siis, kui mõni tahteavaldus on asendatud kohtulahendiga.
21.Eeltoodu tõttu ei ole põhjendatud ka maakohtu etteheide avaldajale, et viimane ei ole esitanud piisavalt selget taotlust.
Riigikohus on praeguses asjas tehtud määruses rõhutanud, et uurimispõhimõtte kohaselt tuleb kohtul kõrvaldada ka menetlusosaliste taotluste ja asjaoludega seotud ebaselgused. Seadusest ei tulene avaldajale nõuet esitada kohtule niisuguse kokkuleppe tekst, mida sõlmima ta soovib puudutatud isikut kohustada. Kui avaldusest jääb ebaselgeks, missugust kokkulepet avaldaja soovib, peab kohus selle välja selgitama, määrates vajaduse korral avaldajale tähtaja avalduse täpsustamiseks. Kui kohtule esitatud avalduses on väljendatud selge tahe soovitava kokkuleppe sisu kohta, saab kohus tulenevalt TsMS § 477 lg-st 5 vajaduse korral avaldaja soovitud kokkuleppe teksti ümber sõnastada, muutmata sealjuures kokkuleppe sisu, küsides avaldajalt üle, kas kohtu pakutu vastab avaldaja tahtele (Riigikohtu määruse p 12). Ringkonnakohtu hinnangul on avaldaja taotlusest võimalik piisavalt aru saada, mis on tema eesmärk – eriomandi kokkuleppe muutmine selliselt, et see vastaks korteriomandite esemeks olevate hoonete tegelikule kasutusele. Avaldus tugines algselt korteriomanike enamuse kokkuleppele eriomandi kokkuleppe muutmise kohta. Seega ei ole vaidlust ka selles, et enne avalduse esitamist kohtule puudutatud isiku tahteavalduse asendamiseks olid kõik ülejäänud korteriomanikud, samuti piiratud asjaõiguste omajad muudatustega nõus.
22.Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus Riigikohtu ja ringkonnakohtu juhistest lähtudes kõigepealt avaldajaga arutama, millised tingimused on vaja täita tema soovitud eesmärgi saavutamiseks (vt käesoleva määruse p-d 20.1–20.7). Maakohus peab selgitama avaldajale, millistele nõuetele peab tema soovitava kokkuleppe tekst vastama ja andma avaldajale võimalus see esitada. Vajadusel saab maakohus avaldaja soovitud kokkuleppe teksti ümber sõnastada, muutmata sealjuures kokkuleppe sisu, küsides avaldajalt üle, kas kohtu pakutu vastab avaldaja tahtele. Seejärel peab maakohus andma avaldajale võimaluse tõendada, millised korteriomanikud ja muud puudutatud isikud ning mis tingimustel (sh arvestades Riigikohtu juhiseid hüvitise kohta, vt Riigikohtu määruse p-d 16.1–16.3) on nõus eriomandi kokkuleppe muutmisega ja muudatuste kinnistusraamatusse kandmisega. Nõusoleku tõendamine on võimalik kõigi tsiviilkohtumenetluses lubatud tõenditega, st nõusolek ei pea olema antud notariaalselt tõestatud vormis. Seejärel saab kohus kaasata menetlusse need puudutatud isikud, kelle tahteavaldused tuleb kohtul asendada. Menetlusse tuleb puudutatud isikutena kaasata ainult need korteriomanikud ja muud isikud, kelle puhul kohus ei ole veendunud, et nad on muudatustega esitatud tingimustel nõus ja kelle nõusolek on seetõttu vaja kohtulahendiga asendada.
23.Menetluskulude jaotuse määrab kindlaks maakohus asja uuel läbivaatamisel.
24.TsMS § 427 esimese lause kohaselt võib esitada määruskaebuse maakohtu või ringkonnakohtu määruse peale, millega hagi jäetakse läbi vaatamata. Kuna käesoleva määrusega ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse, millega avaldus jäeti läbi vaatamata, ei ole käesolev määrus selline määrus, millega avaldus jäetakse läbi vaatamata ja seega ei saa selle peale esitada määruskaebust Riigikohtule (vt ka Riigikohtu 21. veebruari 2018 määrus tsiviilasjas nr 2-14-7385, p 13). (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.