T Ti hagi M Ki vastu kaasomandi lõpetamiseks ning T Ti avaldus I Ki vastu kaasomandi lõpetamise nõudes
Menetlustoiming
Avalduse läbivaatamata jätmine
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja: T T (isikukood xxx, elukoht xxx) Puudutatud isik I: M K (isikukood xxx, elukoht xxx), lepinguline esindaja T P Puudutatud isik II: I K (isikukood xxx, elukoht xxx, lepinguline esindaja V T
RESOLUTSIOON
Jätta avaldus läbi vaatamata. Jätta T Ti menetluskulud tema enda kanda. Jätta I Ki menetluskulud tema enda kanda. Mõista T Tilt M Ki kasuks välja menetluskulud summas 1190 eurot.
Edasikaebamise kord Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.
ASJAOLUD
1.Harju Maakohtu menetluses on tsiviilasi nr 2-20-17201, T Ti avaldused I Ki ja M Ki vastu kaasomandi lõpetamise nõudes. Mõlema suhtes on avaldaja esitanud nõude lõpetada kaasomand selliselt, et avaldaja ostab puudutatud isikutelt nende kaasomandi osa välja. I Kilt soovib avaldaja avalduse kohaselt välja osta XXX asuva vallasasja, garaažiboksi nr XX hinnaga 349 eurot (dtl 497). M Kilt soovib avaldaja avalduse kohaselt välja osta samas asuva garaažiboksi nr XX hinnaga 349 eurot (dtl 487).
2.M Ki vastu esitatud kaasomandi lõpetamise hagis otsustas Tallinna Ringkonnakohus
13.detsembril 2021 tühistada Harju Maakohtu 30. septembri 2021 otsuse ning saatis asja Harju Maakohtule uueks läbivaatamiseks. Harju Maakohus ühendas T Ti avaldused I Ki ja M Ki vastu ühte menetlusse.
3.M Ki vastu esitatud asjas leidis ringkonnakohus, et:
3.1.kaasomandi lõpetamise vaidlusse tuleb kaasata kõik kaasomanikud (ringkonnakohus viitas seejuures Riigikohtu 21. detsembri 2004. a otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-143-04 ̧ p 17);
3.2.nõue tuleb lahendada hagita menetluses;
3.3.vallasasjadest ehitiste puhul saab nõuda kaasomandi lõpetamist kohtus ainult AÕSRS § 12 lõikest 5 tulenevate eelduste täidetuse korral. TsMS § 658 lõike 2 kohaselt on ringkonnakohtu seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel asja uuesti läbi vaatavale maakohtule kohustuslikud.
4.Avaldaja tugineb kaasomandi lõpetamise nõude esitamisel väitele, et M K ja I K ei tee erastamiseks vajalikke toiminguid ning takistavad erastamist. Avaldaja väitel on ta alates 2008. aastast käesoleva ajani ajanud kõiki erastamiseks vajalikke toiminguid ja ka haldamisküsimusi ainuisikuliselt või enda õigusbüroo OÜ Timtam Õigusabi kaudu (dtl 18). Avaldaja on enda sõnul teostanud kõik erastamiseks vajalikud toimingud 13 aasta jooksul ning kandnud ka kulusid. Avaldaja sõnul pole M K kulude kandmises osalenud. Avalduse kohaselt on ka I Kil võlgnevus erastamiseks vajalike toimingute eest. Avalduse kohaselt esitati I Kile arve summas 230 eurot vastavalt kaasomanike üldkoosoleku otsusele. Avaldaja väitel oli I K üldkoosolekust teadlik ning sellest võttis osa ka I Ki poeg. Avaldaja väitel sai I Ki esindaja jooksvalt e-postile üldkoosoleku teate, üldkoosoleku otsuse ja protokolli. Koos viivistega on avaldaja väitel I Kil kokku võlgnevus avalduse esitamise seisuga 283.18 eurot.
5.Puudutatud isik M K vaidleb avaldusele vastu. M Ki sõnul on avaldaja Timtam Õigusabi OÜ nimel esitanud alates 2016. aasta novembrist erinevaid arveid. M K on palunud esitada arve väljastamise aluseks olevad kokkulepped, lepingud ja muud arve aluseks olevad dokumendid (näiteks avaldajale esitatud arved, mida ta teistele edasi esitab) ning teatanud avaldajale, et keeldub aluseta ja põhjendamata arvete tasumisest (dtl 56). M K oli I astme menetluses valmis kompromissiks, millega avaldaja ostab garaažiboksi ekspertiisi käigus kindlaks määratava turuhinnaga. M Ki vastu esitatud avalduse menetluses I astmes kohtu poolt määratud ekspertiisi tulemusel hinnati Värsi 37 asuva garaažiboksi nr 23 väärtus 5400 eurole (dtl 197).
6.Ka puudutatud isik I K vaidleb avaldusele vastu. I K märgib, et saab aru, et avaldaja eesmärgiks on kõikide vaidlusalusel aadressil asuvate garaažibokside enda omandisse saamine, ent on seisukohal, et AÕSRS § 12 lg 5, mille alusel kohus asja menetlusse võttis (ning vaatab kaasomandi lõpetamise nõude läbi hagita menetluses), siinkohal ei kohaldu, sest AÕSRS § 12 lg-s 5 sätestatud eeldused ei ole täidetud. I Ki väitel ei vasta tõele, et puudutatud isikul on võlgnevus erastamiseks vajalike toimingute eest. Vaatamata mitmetele pöördumistele ei edastanud avaldaja puudutatud isikule ühtegi üldkoosoleku protokolli ega arvet, mille alusel nõuab avaldaja 230 euro tasumist (dtl 660).
7.Kohus kuulas 30.03.2023 ära avaldaja. Ärakuulamisel selgitas avaldaja, et M K ei ole talle tasunud üldkoosoleku otsuse kohast aastamaksu 12 aasta eest Eesti krooni aegses summas 300 krooni aastas, ümberarvutatuna eurodesse summas 230 eurot ega viiviseid. I Kile on avaldaja täiendavalt ette heitnud, et I K pole andnud piiriprotokollile allkirja.
8.Kuivõrd avaldaja väitel oli xxx maaüksuse katastrisse kandmine I Ki allkirja puudumise tõttu takistatud, juhtis kohus 30.03.2023 toimunud ärakuulamisel avaldaja tähelepanu, et xxx Tallinn asuv maaüksus on Maa-katastris registreeritud 26.05.2022 katastriüksuse numbri xxx all. Kohus küsis avaldajalt ärakuulamisel, mis on järgmine toiming, mida on vaja teha maa kinnistamiseks. Kuivõrd avaldaja ei osanud vastata, andis kohus avaldajale tähtaja 24.04.2023
tuua selgelt ja ühemõtteliselt välja, mis toimingut M K ja I K praegu ei tee, mis maa kinnistamist takistab ning esitada sellekohased tõendid. Kohus selgitas, et kui avaldaja ei tõenda, et M K ja I K takistavad praegu maa kinnistamist, jätab kohus avalduse läbi vaatamata TsMS § 423 lõike 2 alusel avalduse perspektiivituse tõttu. Ärakuulamisel selgitas kohus avaldajale veelkord, et asja uuel lahendamisel on ringkonnakohtu seisukohad asja uuesti läbi vaatavale kohtule siduvad ning et ringkonnakohtu otsuse kohaselt tuleb antud asjas kaasata kõik ehitise kaasomanikud. Ärakuulamisel vaatles kohus koos avaldajaga ehitisregistri andmeid xxx ehitise kohta.
9.Viimane ehitise omanike teatis on ehitisregistrisse esitatud 07.06.2019 seisuga. Ehitisregistri andmetel on hoonete kaasomanikke kokku 53: A I, A S, A A, D G, E T, E S, E T, E P, E S, E S, E K, H T, H U, I A, I K, I R, I B, J P, J K, J P, J T, J P, K K, K P, K P, K T, K K, L S, L S, M M, M K, M S, M L, M U, M S, M T, M T, N A, O S, R T, R L, T T, T T, T P, T P, T T, T S, V N, V K,V S, V P, V S ja V L. Kohus selgitas, et kõik eelpoolnimetatud isikud on ehitisregistrisse kantud kõigi xxx asuva nelja hoone kaasomanikena. St ehitisregistris ei ole omanikud hoonete kaupa erinevad. Sellest tulenevalt selgitas kohus, et menetlusse tuleks puudutatud isikutena kaasata kõik need kaasomanikud ning avaldaja peaks sel juhul esitama kõigi nende kontaktandmed menetlusdokumentide kättetoimetamiseks.
10.Avaldaja esitas 9.04.2023 (dtl 767) seisukoha, milles esitas kuue puudutatud isiku andmed: M K, I K, M S, K P, R T, H T, E T, D G, I A. Avaldaja selgitas seejuures, et jääb oma seisukoha juurde, et Garaažiühistu xxx likvideerimisel jagati garaažiboksid omanike vahel ära ja seetõttu ei ole vaja kaasata neid omanikke, kellele kuuluvad garaažiboksid teistes hoonetes. Avaldaja selgitas, et xxx asub neli ehitist. Esimest ehitist kasutab avaldaja enda sõnul üksi, boksi nr xxx omandamine on tal parajasti pooleli, hinnaks on kokku lepitud 800 eurot. Teisest ehitisest on avaldaja enda sõnul hagenud kaasomandi lõpetamise nõudega teised ehitise kaasomanikud, keda on üheksa (bokse kuus). Kolmandal ehitisel on avaldaja väitel 12 kaasomanikku, kellest viiel on avaldajaga kas võõrandamise või vahetuse kokkulepe. Neljandat ehitist kasutavad avaldaja sõnul kuus kaasomanikku, kellest neljaga on avaldajal võõrandamise või vahetuse kokkulepe. Kokku jääb avaldaja sõnul xxx maaüksusele tulevikus alles seitse kuni üheksa kaasomanikku. D G osas teatas 01.05.2023 avaldaja avalduse tagasivõtmisest, põhjendades, et ta sai D G kokkuleppele garaaži boksi vahetuses, mille tulemusel ta sai xxx asuva ehitise 2 enda ainukasutusse.
11.Katastriüksuse moodustamise kohta selgitas avaldaja, et katastriüksuse olemasolu tuli talle üllatusena. Ent katastriüksus on moodustatud vastavalt naaberkinnisasjade omandipiiridele, mistõttu osa xxx ehitisest jääb tegelikkuses katastriüksusest väljapoole. Selleks, et kogu xxx ehitised jääksid tervikuna ehitistealuse maa kinnistamisel kinnisasja piiresse, oleks olnud vaja katastriüksus moodustada vastavalt piiriprotokollile, millel ainukesena xxx ehitiste omanikest puudus I Ki allkiri. Avaldaja väitel konsulteeris ta Maa-ametiga, kelle väitel on siiski veel võimalik katastriüksuse piire muuta piiriprotokollile vastavalt, kuid puudu on I Ki allkiri. Sellest tulenevalt esitas avaldaja 09.04.2023 esitatud seisukohas ka esialgse õiguskaitse taotluse, et avaldaja saaks I Ki eest anda piiriprotokollile allkirja ning saaks jätkuda katastriüksuse moodustamine vastavalt piiriprotokollile.
12.Vastuseks kohtu nõudele tuua selgelt ja ühemõtteliselt välja, mis toimingut M K ja I K praegu ei tee, mis maa kinnistamist takistab, vastas 09.04.2023 avaldaja, et avaldajale erastamistoimingute kulude ära tasumine ei lõpeta erastamise takistamist puudutatud isikute poolt, sest edasine erastamine on ju ikkagi löögi all ning nende käitumine edaspidi etteaimamatu.
13.Kohus käsitles avaldaja esialgse õiguskaitse taotluses esitatut kui I Ki tahteavalduse (piiriprotokolliga nõustumise) asendamise nõuet, veendus, et avaldaja poolt menetluses esitatud piiriprotokollil pole I Ki allkirja (dtl 785) ning küsis I Kilt, kas viimane on andnud allkirja Värsi 37 katastriüksuse moodustamiseks vajalikule piiriprotokollile, paludes esitada ka sellekohase tõendi. Allkirja andmata jätmise korral palus kohus selgitada, mis põhjusel I K keeldub allkirja andmisest. Lisaks uuris kohus, millisel viisil saaks avaldaja edaspidi I Kiga tulemuslikult suhelda või kas I K on huvitatud kompromissina talle sobiva hinna eest kaasomandi võõrandamisest avaldajale.
14.I Ki esindaja edastas 13.04.2023 kohtule piiriprotokolli, millele I K oli samal päeval lisanud oma digitaalallkirja (dtl 805). I Ki esindaja teatas ka kontaktisiku andmed, kellega saab tulevikus I Kile kuuluva kaasomandi valitsemise teemal suhelda (esitades N Z, I Ki tütre, kontaktandmed, dtl 853). Kaasomandiosa võõrandamise osas selgitas I Ki esindaja, et I K ei soovi oma osa müüa alla 7500 euro (dtl 869).
15.Kohus jättis avaldaja esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata, kuivõrd nõude ese langes I Ki poolt piiriprotokollile allkirja andmise kaudu ära.
KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED
16.Kohus leiab, et avaldus tuleb jätta läbi vaatamata tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lg 2 alusel avalduse perspektiivituse tõttu.
17.Käesoleva menetluse esemeks on avaldaja nõue lõpetada M Ki ja I Ki suhtes Tallinnas xxx asuvate ehitiste kui vallasasjade kaasomand selliselt, et avaldaja omandab puudutatud isikutele kuuluvad kaasomandiosad, tasudes kummalegi hüvitist 349 eurot. Nõude alusena toob avaldaja välja, et puudutatud isikud takistavad maa erastamist ja kinnistamist. Kohus lahendab asja asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 12 lg 5 kohaselt hagita menetluses, kuivõrd kohtule esitatud asjaoludest nähtuvalt on ehitise alune maa erastamata. Ringkonnakohus selgitas 13. detsembril 2021 tehtud lahendis, et vallasasjast ehitise kaasomandi lõpetamise osas on AÕSRS § 12 lg 5 erinorm asjaõigusseaduse (AÕS) §-de 76 ja 77 suhtes. See tähendab, et vallasasjast ehitise puhul saab kaasomandi lõpetamist nõuda üksnes AÕSRS § 12 lõikes 5 sätestatud eeldustel. AÕSRS § 12 lg 5 kohaselt võib ehitise kaasomanik nõuda kaasomandi lõpetamist vaid juhul, kui ehitise kaasomanik ei tee maa tagastamiseks või maa erastamiseks vajalikke toiminguid ja kui maa tagastamine või maa erastamine on seetõttu oluliselt raskendatud või kui kinnistamine eeldab ehitise omandiosade muutmist.
18.Avaldaja tugineb menetluses väitele, et M K ja I K ei tee erastamiseks vajalikke toiminguid ning takistavad erastamist. 30.03.2023 toimunud avaldaja ärakuulamisel selgitas avaldaja, et M K ei ole talle tasunud üldkoosoleku otsuse kohast aastamaksu 12 aasta eest Eesti krooni aegses summas 300 krooni aastas, ümberarvutatuna eurodesse summas 230 eurot ega viiviseid. Kohus selgitab, et AÕSRS on selleks puhuks norm, § 12 lõige 4, mis sätestab, et kui ehitise kaasomanik ei tasu maa tagastamisega või erastamisega seotud kulutusi või ei tasu maa ostuhinda, siis võib nimetatud kulutused kanda või maa ostuhinna tasuda teine ehitise kaasomanik. Sellisel juhul kohaldatakse võlaõigusseaduse (VÕS) §-i 1041. Seega kui avaldaja on teiste kaasomanike eest tasunud erastamisega seotud kulutusi, on tal VÕS § 1041 alusel õigus nõuda neilt tehtud kulutuste hüvitamist. Rahalise nõude olemasolu kaasomanike vastu ei tähenda, et maa kinnistamine kaasomanike nimele peaks olema takistatud. Kohtu hinnangul ei hõlma AÕSRS § 12 lõikes 5 sätestatud erastamiseks vajaliku toimingu mõiste erastamisega seotud rahalisi
kohustusi, sest rahaliste kohustustega seotud nõuded on reguleeritud sama paragrahvi neljandas lõikes. AÕSRS § 12 lõikes 5 sätestatu on äärmuslik meede inimese omandiõigusest ilma jätmiseks olukorras, kus üks kaasomanik ei tee erastamiseks vajalikku toimingut, mis ei seisne raha tasumises. Üksikute tahteavalduste tegemata jätmise puhuks on kaasomanikel võimalik nõuda ka konkreetse tahteavalduse asendamist kohtulahendiga, ilma kaasomandit lõpetamata.
19.Avaldaja on I Kile täiendavalt ette heitnud, et I K pole andnud piiriprotokollile allkirja. Käesoleva kohtumenetluse ajal andis I K piiriprotokollile allkirja. Avaldaja leidis, et sellegipoolest on M Ki ja I Ki käitumine edaspidi ettearvamatu. Kohus möönab, et I Ki allkirja puudumine piiriprotokollilt oli takistuseks katastriüksuse moodustamisele piiriprotokollis kirjeldatud piirides. Ent menetluse ajal on see takistus ära langenud ning lisaks on katastriüksus juba, küll teistes piirides, maakatastrisse kantud. Seega pole avaldaja välja toonud, et hetkel esineks maa erastamiseks vajalik toiming, mida I K ei tee, ja mille tõttu maa erastamine oleks oluliselt raskendatud. Kaasomandi lõpetamist ei saa rakendada karistusena tagantjärele. Küll aga võtab kohus seda arvesse menetluskulude jaotamisel.
20.TsMS § 477 lg1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. TsMS § 423 lõike 2 kohaselt võib kohus jätta hagi läbi vaatamata ka juhul, kui ilmneb, et hageja õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik, eeldades hageja esitatud faktiliste väidete õigsust; või kui hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Sellega on kohtule antud õigus lõpetada menetlus, kui selgub, et avaldus on õiguslikult perspektiivitu. Nagu eespool selgitatud, ei saa kohtu hinnangul rahasummade tasumata jätmist, isegi kui eeldada, et nende nõue eksisteerib ja on tõendatud, käsitleda AÕSRS § 12 lõike 5 mõttes toiminguna, mille tegemata jätmine annaks kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse. Teine väidetav nõude alus, piiriprotokolli allkirjastamata jätmine, langes menetluse vältel ära. Seetõttu ei ole avaldaja nõudel alust ning nõue on perspektiivitu. Sellest tulenevalt jätab kohus I Ki ja M Ki vastu esitatud avalduse läbi vaatamata. Kohus selgitab täiendavalt, et kui avaldaja eesmärgiks on täiendavate kaasomandiosade omandamine kinnistule elamu ehitamise eesmärgil, nagu avaldaja välja on toonud, siis maa kinnistusraamatusse kandmise järgselt on kaasomanikel võimalik teha igasuguseid võõrandamise tehinguid, samuti lõpetada kaasomandit AÕS §-des 76 ja 77 sätestatud korras.
21.Muuhulgas märgib kohus, nagu ringkonnakohus juba 13.12.2021 otsuses välja tõi, et kaasomandi lõpetamise vaidlusse tuleb kaasata kõik kaasomanikud. Kuigi avaldaja ei ole vaatamata kohtu korduvatele nõudmistele esitanud kõigi xxx kaasomanike kontaktandmeid, ei ole see antud juhul määrav, kuivõrd hagi perspektiivikus ei sõltu antud juhul sellest, kas nõue on esitatud ainult M Ki ja I K või kõigi xxx kaasomanike vastu. Menetluskulud
22.TsMS § 168 lõike 2 kohaselt kannab hageja menetluskulud, kui hagi jäetakse läbi vaatamata. Seda sätet kohaldatakse ka hagita menetluses. Lisaks sätestab TsMS § 172 lõige 1, et hagita menetluses kannab menetluskulud see, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. TsMS kommenteeritud väljaandes on TsMS § 172 kohta selgitatud, et mitme menetlusosalisega hagita menetluses on üldjuhul õiglane jätta menetluskulud lg 1 teise lause alusel selle isiku kanda, kelle kahjuks
lahend tehti. Kui kohus leiab, et õiglane on jaotada kulud muul viisil, tuleb seda põhjendada, kusjuures peamiseks lähtekohaks kõnealusel juhul kulude jaotamisel peaks olema just õigluse põhimõte. Samuti võimaldab lg 1 arvestada hagita menetluse osaliste menetluses osalemise ulatust, aga ka kohtusse pöördumise põhjendatust ja avalduse rahuldamise ulatust.
23.M K on esitanud menetluskulude nimekirja (dtl 834), mille kohaselt M K on kandnud lepingulise esindaja Pihelgas Konsultatsioonid OÜ juristi T P poolt osutatud esindamise ja õigusabi kulud summas 950 eurot ja ekspertiisitasu 240 eurot, vastavalt 22.04.2021 kohtumäärusele ekspert LVM Kinnisvara OÜ ekspertiisi eest tasumiseks, xxx asuva garaaži kui vallasvara hindamisel. Puudutatud isik M K kandis menetluskuludena kokku seega 1190 eurot ja palub kohtul nimetatud kulud jätta avaldaja kanda. Õigusabikulud on arvestatud 9,5 tunni eest hinnaga 100 eurot tund kõigi kohtuastmete peale kokku. Taotlusele on lisatud arve ning maksekorraldused õigusabi ja ekspertiisitasu tasumise kohta. Kohtu hinnangul on õigusabi tasu põhjendatud. M Ki esindaja on esitanud menetluses põhjalikud seisukohad koos paljude tõenditega. Tasu on õigusabi osutamise eest kogu menetluse jooksul, st asja läbivaatamise eest kahel korral esimeses kohtuastmes ja ringkonnakohtus. Kuivõrd kohus jätab avalduse läbi vaatamata, tuleb M Ki menetluskulud jätta avaldaja kanda. Seda nii lähtudes TsMS § 168 lõikest 2 kui ka TsMS § 172 lõikes 1 sätestatud õigluse põhimõttele tuginedes.
24.I K on esitanud kohtule menetluskulude nimekirja (dtl 853), mille kohaselt on I K kasutanud õigusabi tunnitasuga 110 eurot + 20% km, so 132 eurot/tund ning õigusabi osutati 5,5 tunni ulatuses. Seega on I Ki menetluskulud kokku 726 eurot. Kohtu hinnangul on käesoleval juhul õiglane jätta I Ki menetluskulud tema enda kanda. Kaasomanike huvides oleva katastriüksuse moodustamis eelduseks oleva piiriprotokolli allkirjastamata jätmist saab kohtu hinnangul vaadelda AÕSRS § 12 lg 5 mõttes erastamiseks vajaliku toiminguna. Kohtu hinnangul kõrvaldas I K alles käesoleva menetluse kestel selle asjaolu, mis oleks saanud olla avaldaja nõude aluseks.
25.Avaldaja kulud jäävad avaldaja enda kanda.
26.Kohus selgitab, et avaldajal on õigus taotleda riigilõivu tagastamist. TsMS kommenteeritud väljaandes on selgitatud, et TsMS § 150 lg 1 p 3 kohaselt hagita asjades riigilõiv alati tagastatakse, kui kohus jätab avalduse läbi vaatamata. (allkirjastatud digitaalselt) Priit Kama kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.