X hagi Y ja C vastu kaasomandi lõpetamiseks ja tahteavalduse andmiseks kohustamiseks Y ja C vastuhagi X vastu kaasomandi lõpetamiseks ja tahteavalduse andmiseks kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 3. veebruari 2022. a otsus
Kaebuse esitaja ja liik
X apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
7000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja X (isikukood XXXXXXXXXX), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Anet Jaks ja Chirag Mody Kostja Y (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostja C (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostjate lepinguline esindaja Katrin Kiisk
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Pärnu Maakohtu 3. veebruari 2022. a otsus muutmata.
2.Jätta X apellatsioonkaebus rahuldamata.
3.Tühistada Harju Maakohtu 28.01.2019. a kohtumäärusega rakendatud hagi tagamine.
Jätta menetluskulud maakohtus menetluskulud jätta X kanda.
poolte
enda
kanda.
Ringkonnakohtu
2-19-752
5.Rahuldada hageja Y ja C taotlus ringkonnakohtu menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks. Määrata kostjate põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruseks apellatsioonimenetluses 885,98 eurot (sisaldab käibemaksu) ja mõista see summa X-lt Y ja C kasuks välja. Hagejal tuleb väljamõistetud menetluskulu summalt tasuda kostjatele alates otsuse jõustumisest kuni kulude hüvitamiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X (hageja) esitas Y (kostja I) ja C (kostja II) vastu hagi, milles palus lõpetada hageja ja kostjate kaasomand kinnistule asukohaga XXX (registriosa nr XXXXXXXX, edaspidi ka kinnistu) selliselt, et kinnistu jääb hageja ainuomandisse ning hageja maksab kummalegi kostjale 50 000 eurot hüvitist. Hageja palus kohustada kostjaid andma nõusolekud kinnistusraamatust kostjate omandiõiguse kannete kustutamiseks ja hageja ainuomanikuna sisse kandmiseks. Hageja taotles teise alternatiivina kinnistu avalikul enampakkumisel müümist ning saadud raha jagamist kaasomanike vahel vastavalt nende kaasomandi osade suurusele. Kolmanda alternatiivina taotles hageja müüa kinnistu müümist kohtutäituri korraldatava kaasomanike omavahelise enampakkumise teel.
1.1.Hageja ja kostjad on kinnistu kaasomanikud. Hagejale kuulub kinnistust 1⁄2 kaasomandi osa, kostjale I 1⁄4 kaasomandiosa ja kostjale II 1⁄4 kaasomandiosa. Hageja kasutab kinnistul asuvat elamut ehitisealuse pindalaga 181 m2 (ehitisregistri kood XXXXXXXX) ja kuuri ehitisealuse pindalaga 21 m2 (ehitisregistri kood XXXXXXXX). Kostjad kasutavad ühiselt elamut pindalaga 90 m2 (ehitisregistri kood XXXXXXXX). Hageja kasutuses oleva elamu esimene korrus ja kelder on antud arhiivina H AS-i kasutusse.
1.2.Arvestades kinnistu faktilist kasutuskorda, sh asjaolu, et kinnistut ja sellel asuvat elamut kasutab osaliselt arhiivina H AS, samuti hagejale kuuluva osa suurust ning asjaolu, et teised kaasomanikud ei ole näidanud üles valmisolekut hagejale kuuluva kaasomandi osa eest hüvitise tasumiseks, on hageja poolt välja pakutud kaasomandi lõpetamise viis kõigi kaasomanike seisukohast kõige õiglasem ja optimaalsem.
1.3.Hageja ei nõustu kostjate taotletud kaasomandi lõpetamise viisiga, sest see ei lahendaks olemasolevaid probleeme. Kõik, mis jääb väljapoole reaalosadeks olevaid eluruume, oleks ka korteriomandite moodustamisel jätkuvalt kaasomandis (korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 1 lg 1), sh jääks kaasomandisse kinnistu koos hoovi, piirdeaia, sissesõidutee, trasside ja muude rajatistega, samuti eluruumist väljapoole jääv osa hoonetest ning hoone
2-19-752 konstruktsioonid (KrtS § 4 lg-d 1 ja 3). Korteriomandite moodustamine eeldaks kaasomandisse jääva osa suhtes väga detailse ja selge kasutuskorra ning vastutusalade määramist, mida saaks teoreetiliselt teha kehtiva kaasomandi vormi puhul. Kaasomanikud ei ole seda probleemide lahendusena näinud ning vastavaid kokkuleppeid saavutanud.
1.4.Hageja ja kostjate isiklikus kasutuses on täiesti erinevad hooned, mistõttu kaasomandi ulatumine kinnisasjale (sh hoonetele) tervikuna segab normaalset elukorraldust – kostjad ei huvitu isiklikus kasutuses olevatest hoonetest väljapoole jäävate ühiskasutatavate alade parendamisest ja korrashoiust ning kulude kandmisest. Probleeme tekitab hoovialaga seotud küsimuste lahendamine – kostjad ei tunne huvi ühiselt kasutatava aiapiirde ja värava korrastamise vastu (ehkki tegemist on tänavapoolse küljega ning ühiskasutuses oleva alaga), samuti ühiskasutuses oleva juurdepääsutee ja hooviala heakorrastamise vastu (lumekoristus, muru niitmine, haljastuse korrastamine, mida kostjad ei tee). Probleeme on tekitanud ka juurdepääsutee kasutamine – hageja kulul rajatud paekivist laotud sõidutee lasi kostja I hagejaga kooskõlastamata enda eluruume teenindava kanalisatsioonitrassi rajamiseks üles kaevata ega taastanud seda. Selle tagajärjel valgus vesi hageja kasutuses oleva hoone keldrisse. Kaasomanikud ei ole sõlminud suulist kasutuskorra kokkulepet. Sissesõidutee, haljastuse hooldamine, piirdeaia ja värava rajamine, parandamine ja hooldamine on olnud läbi aegade lahendamata.
1.5.Aastaid tegeles ühise hoovi, aia, sissesõidututee jms korrastamisega üksnes hageja, kuni hageja kostjate huvi puudumise tõttu samuti loobus panustamisest. Hageja on nimetatud sissesõidutee enda kulul rajanud ning elamus püsivalt elamise perioodil (s.o üle 25 aasta, kuni aastani 2015) sissesõidutee eest ainuisikuliselt hoolitsenud. Hageja on rajanud enda kulul aia ja värava, neid aastate jooksul korduvalt ise parandanud, hoolitsenud ainuisikuliselt haljastuse, sh muru niitmise, lumekoristuse ja muu vajaliku eest.
1.6.Õiglane ei ole olukord, kus kostjad küll väidavad, et soovivad kinnisasja omandiõiguse säilitada, kuid ei ole esitanud nõuet kinnistu tervikuna enda ainuomandisse jätmiseks.
1.7.Hageja omandas kinnistul asuva lagunenud hoone ning rajas tema n-ö ainukasutuses oleva eluhoone 1980-ndate aastate lõpus. Kuni 2015. aastani oli XXX hageja püsiv elukoht ning tema pere kodu, kus on üles kasvanud hageja lapsed. Hageja kolis välja ajendatuna aina süvenevatest kaasomandi kasutamisega seotud probleemidest. Väljakolimisele andis tõuke arusaamatus seoses kostja I poolt tema eluruumidesse kanalisatsiooni rajamisega, mille käigus kostja I lasi hagejaga kooskõlastamata üles kaevata kogu hageja rajatud paekivist sissesõidutee. Tee üleskaevamise käigus veeti minema tee rajamiseks kasutatud väärtuslik ja kvaliteetne paekivi ning tee jäigi taastamata.
1.8.Kinnisasjal asuv kuur on tuleohtlik ja ohustab teisi ehitisi. Kuuri lammutamine/ümberehitamine/nõuetele vastavuse tagamine eeldaks kaasomanikelt ühiseid jõupingutusi, mida kaasomanikud ei ole võimelised tegema.
1.9.Kostja II ei kasuta kinnistut oma elukohana. Kostjale II kuulub Pärnu linnas lisaks kinnistu kaasomandile veel kaks korterit. Kuna kostja II korteris ei toimunud 2021. a suvel mingit liikumist ning kinnistu on kinni kasvanud ja hooldamata, ei ole kostja II emotsionaalne side kinnistuga tugevam kui hagejal.
1.10.Kõrvalkinnistule asukohaga YYY on tehtud detailplaneering, mille kohaselt kõrvalkinnistul asuv amortiseerunud hoonestus lammutatakse ja kõrghaljastus likvideeritakse. Nimetatud asjaolu nähtub LLL // YYY // YYa kinnistu detailplaneeringust. Kõrvalkinnistule ehitatakse kõrge hoone, mille tulemusena vaidlusaluse kinnistu väärtusja elanike heaolu väheneb. Seega eriomandi müümisel saavad pooled tulevikus vähem kasu. Kinnisvarabuumi
2-19-752 tõttu on kinnisvara hinnad hetkel erakordselt kõrged ning majanduslikus mõttes oleks kostjatele kasulikum kinnistu avalikul enampakkumisel müüa. Kostja vastuväited
2.Kostjad on nõus kaasomandi lõpetamisega, kuid mitte hageja taotletud viisil. Hageja pakutud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane.
2.1.Nii kostja I kui ka kostja II perekonna omandisse on kaasomand kuulunud juba enam kui 47 aastat. Kostja I on 66-aastane pensionär. Kostjad on siin üles kasvanud ning kinnistut pärandatud perekonniti põlvest põlve. Kinnistul on sentimentaalse väärtusega esemeid (nagu kümneid aastaid hooldatud peenrad, põõsad, viljapuud, aiad). Elamus on aastate vältel remontja parendustöid teinud kostjate jaoks olulised inimesed, mistõttu on elamu kostjate jaoks isikliku tähendusega (valatud erilised trepimademed, paigaldatud laudised). Mõlemal kostjal on kinnistuga väga tihedad emotsionaalsed sidemed ning selle erilise tähenduse väärtust pole võimalik korvata pelga turuhinnaga samaväärse hoone eest.
2.2.Kostjatele kuuluva kaasomandi mõtteline osa on liidetud vee- ja reovee ärajuhtimise (kanalisatsioon) süsteemiga ning elektrisüsteemi võrguga, hoone on igapäevases ekspluatatsioonis. Kinnistul asuvad eluhooned on täna juba teineteisest eraldatud ning kaasomanike vahel on suuline kasutuskorra kokkulepe ühise sissesõidutee, hoovi ja kõrvalhoonete kasutamiseks.
2.3.Kumbki kostjatest kaasomanikest vajab kaasomandi mõttelist osa igapäevaseks elamiseks ning tegemist on nende aastatepikkuse koduga, mh perekondlikke miljööväärtusi kandva omandiga. Kumbki kostja ei soovi oma omandist hüvitise vastu loobuda, sest see oleks nende suhtes ebaõiglane ning sunniks neid põhjendamatult uut eluaset otsima, mis on iseäranis kostja I kõrge ea tõttu eriliselt raskendatud ning teda üleliigselt koormav. Ka kostja II ei soovi kaasomandisse kuuluvast omandiõigusest hüvitise vastu loobuda ega pea seda õiglaseks, sest mälestusi ja emotsionaalset väärtust ei saa asendada.
2.4.Hageja perekonna omandis on kaasomandi osa olnud vähemalt poole võrra lühemat aega kui kostjatel ning hagiavaldusest nähtuvalt on hageja kaasomandi mõttelise osa keldrikorrus ja esimene korrus antud H AS-i kasutusse. Kostjatel on aimdus, et kaasomandi terviklik kasutamine ei ole hagejale isiklikult vajalik. Hageja ei ela alaliselt kinnistul. Hageja külastab kinnistut korra või kaks kahe kuu jooksul, tema aed on hooldamata. Maad, sh ühist sissesõiduteed, mida kasutab ka hageja, hooldavad kostjad. Hageja pole sellest kunagi osa võtnud. Hagejale kuulub lisaks XXX kaasomandile hulganisti muid kinnisasju (kokku 13), mh ka tema rahvastikuregistris elukohaks märgitud Männiku tee 89 elamu (I kd tl 82).
2.5.Hageja pakutud kompensatsioon ei ole kohane või piisav. Tegemist on Pärnu kesklinnas asuva suure krundiga, millel asuvad kaks eluhoonet, mh kostjate ühiskasutuses olev XXX/1 ja NN/2, mis on sisuliselt nn paarismaja (kummalgi kostjal on oma sissekäik, köök, tualettruumid jmt). Kostjad on seisukohal, et 50 000 euro suuruse hüvitise eest ole neil võimalik osta Pärnu kesklinnas asemele isegi mitte krunti, rääkimata elumajast. Kostjate vastuhagi
2.6.Kostjad esitasid vastuhagi, milles palusid kaasomandi lõpetada selliselt, et kinnisasi jagatakse vastavalt kaasomanike mõtteliste osade suurustele reaalosadeks, mille alusel moodustatakse kolm eraldiseisvat korteriomandit. Kostjad paluvad kohustada hagejat andma nõusolek kinnistusraamatus vastavate kannete kustutamiseks, muutmiseks ja uute kannete
2-19-752 kinnistusraamatusse kandmiseks XXX kaasomandi reaalosadeks jagamiseks kinnistusraamatu seaduse (KRS) § 341 lg 8 tähenduses ning tahteavalduste asendamiseks kohtuotsusega.
2.7.Kinnistu kaasomandit on võimalik kostjate poolt taotletud viisil jagada. Jagamise võimalikkust on kinnitanud Pärnu Linnavalitsuse esindaja.
2.8.09.03.2016 Pärnu Linnavalitsuse planeerimisosakonna ametnike teostatud paikse ülevaatuse akti kohaselt on kinnistul paiknevat kuuri nr 3 omavoliliselt laiendatud ja XXX poolse aia äärde püstitatud omavoliliselt garaaž, mille kohta ehitisregistri andmed puuduvad. Kõnealused hooned on hageja ainukasutuses ning tema poolt ehitatud ning need ei ole jagatavate eluhoonetega otseselt seotud.
2.9.Tegelikkuses on kogu kinnistu mõtteline osa ka hoovi kasutamise näol juba aastaid jagatud, mh eraldab hageja osa kostjate omast traataed. Seega kasutavad juba täna kõik osapooled oma mõttelisi osi kokkuleppeliselt seatud piiride alusel ning teineteise maad ei kasutata, v.a ühine sissesõidutee. Seetõttu ongi hageja ehitanud oma mõttelisele osale, mida eraldab kostjatest selgepiiriline traataed, ise kõrvalhooneid, mille seadusele mittevastavusest said kostjad teadlikuks alles praeguse menetluse kestel. Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Pärnu Maakohus jättis oma 03.02.2022. a otsusega hagi rahuldamata ja rahuldas kostja vastuhagi. Maakohus kohustas X andma nõusoleku kaasomandi lõpetamiseks XXX linn korteriomandite loomisega 27.05.1993 koostatud inventariseerimise plaani alusel. Maakohus kohustas hagejat andma kinnistusraamatus muudatuste tegemiseks nõusoleku KRS § 341 lg 1 tähenduses. Menetluskulud jättis maakohus poolte enda kanda.
3.1.Maakohus tuvastas järgmised asjas tähtsust omavad asjaolud, milles poolte seisukohtadest ja kooskõlas TsMS § 231 lg-ga 2 vaidlus puudub: - pooltele kuulub kinnistu asukohaga XXX linn, kaasomand selliselt, et hageja omandis on 1⁄2 kaasomandi mõttelisest osast, kostja I omandis 1⁄4 kaasomandi mõttelisest osast ja kostja II omandis 1⁄4 kaasomandi mõttelisest; - hageja ainukasutuses on kinnistul asuv elamu pindalaga 181 m2 (ehitisregistri kood XXXXXX) ja XXX poolse aia ääres olevat, kostjate ühiskasutuses on elamu pindlaga 90 m2 (ehitisregistri kood XXXXXXX,) ja kostja II ainukasutuses kuur (ehitisregistri kood
XXXXXXX);
- poolte kasutuses ei ole ühiselt kasutatavaid ning läbikäidavaid ruume; - hageja ei ela püsivalt kinnistul; - kinnistul elab püsivalt kostja I ning kuni koroona pandeemia alguseni elas kinnistul püsivalt kostja II ema.
3.2.Esmalt analüüsis maakohus, kas kostjate taotletud viisil on võimalik kaasomandit lõpetada. Hageja hoone on kostjate omast täiesti eraldiseisev ning kostjate hoone näol on tegemist sisuliselt paarismajaga, st et neil on kummalgi oma sissekäik, veevarustus, köök, tualetid jmt. Seega ei takista ehitiste kasutusotstarve kinnistu reaalosadeks jagamist. Pärnu Linnavalitsus on kostjatele kinnitanud, et kinnistu asukohaga XXX kaasomandi lõpetamise saab lahendada kinnistu jaotamisega korteriomanditeks ja väljastas reaalosadeks jagamiseks krundil paiknevate elamu nr 1 (hageja ainukasutuses) ja elamu nr 2 (kostjate ühiskasutuses) kohta 27.05.1993 koostatud inventariseerimise plaanid. Maakohus tuvastas, et kostjate taotletud viisil kaasomandi lõpetamine on võimalik.
3.3.Järgmiseks kaalus maakohus võimalikult suures ulatuses kõigi kaasomanike huve. Vaidlust ei ole, et hageja ja kostja II ei kasuta kinnistut ja selle asuvaid hooneid oma elukohana.
2-19-752 Kuni koroona pandeemia alguseni kasutas kostja II omandis olevat kaasomandiosa kostja II ema, kes oli varem selle kaasomandiosa omanik.
3.4.Hageja põhiline vastuväide kostjate kaasomandi jagamise viisile on see, et taotletud viis ei erineks olemasolevast olukorrast ega lahendaks kaasomandi osade ühise majandamise probleeme. Maakohtu hinnangul ei kaalu hageja vastuväide üle kostjate huvi säilitada vaidlusaluse kinnistu omandit. Kaasomanike kokkuleppe alusel on võimalik otsustada, et hooned (sh konstruktsioonid), mille piiridesse eriomandi ese jääb, on selle kaasomaniku või kaasomanike hooldada ja remontida, samuti võib kokku leppida ka trasside korrashoiu ainult nende kaasomanike kohustusena, kelle eriomandiosa kommunikatsioon teenindab. Maakohtu hinnangul ei välista ka praegune kohtuotsus nimetatud kokkulepete sõlmimist.
3.5.Hageja on läbivalt rõhutanud, et elukeskkonna huvides on panustanud üksnes hageja. Kostjad vaidlesid hageja väitele vastu ning ka maakohtu hinnangul ei vasta hageja väited tegelikule olukorrale. Maakohus tuvastas vaatlusega, et poolte ainukasutuses olevatest maaaladest oli korrastatud ainult kostja I osa. Hageja on ehitanud enda ainukasutuses olevale maaalale omavoliliselt garaaži ja selle ala traataiaga kostjate ainukasutuses olevast maa-alast eraldanud Märgitust tulenevalt ei ole hageja väide poolte vahel igasugune kasutuskorra kokkulepe puudumise kohta usutav.
3.6.Kinnistul paiknev juurdepääsutee võiks poolte kokkuleppel paikneda YYY ja XXX kinnistute piiri vahetus läheduses. Selliselt tekiks hageja ainukasutuses oleva hoone juurde ala, mida hageja saaks kasutada vastavalt oma vajadustele kas muruplatsina või parkimisalana jne. Sellega lahendaks väidetav ebaõiglus juurdepääsuteega eraldatud hoovinurga suhtes. Juurdepääsutee viib hageja ainukasutuses oleva garaažini, seega on see hageja enda huvides.
3.7.Hageja väide, et õiglane oleks jätta ainuomand temale kui kaasomandi suurema osa omanikule ning kostjaid tuleb käsitleda iseseisvalt ning nende omandiosade liitmine ei ole asjakohane, ei ole maakohtu hinnangul asja tervikuna lahendamiseks kohane väide. Asjaolu, et hagejale kuulub suurem osa kinnistust, ei taga hageja suuremat huvi omandi säilimise vastu. Kinnistul on kolm kaasomanikku ning kohus peab huvide kaalumisel arvestama kõigi kaasomanike huvidega, olenemata nende kaasomandi suurusest.
3.8.Hageja põhjendas kaasomandi lõpetamist hageja taotletud viisil ka sellega, et pooled ei ole olnud võimelised kinnistu hooldamise ja korrashoiu osas kokkuleppeid saavutama. Aia hooldamise küsimuses ei saavutanud kaasomanikud kokkulepet seetõttu, et hageja soovis korrastustöödeks kasutada haldusfirmat.
3.9.Maakohtu hinnangul on kinnistuga kõige tugevamalt seotud kostja I ning kostja II ema, kes on kaasomandi varasem omanik. Erinevalt hagejast, ei ole kostja I kinnistult mujale elama asunud ning ka kostja II ema elab oma tütre juures tervislikust seisundist tulenevalt, seega olude sunnil.
3.10.Maakohus ei tuvastanud, et kinnistu hooldamine ja haldamine peaks olema väga kulukas, nagu väidab hageja. Maakohtu hinnangul on võimalik hoovi ja ehitiste majandamine korraldada nii, et ühiselt hooldatavaks alaks jääks ainult sissesõidutee ja kinnistuga piirnev aed. Viimati nimetatute korrashoiu näol ei ole tegemist ülemäärase kuluga.
3.11.Kokkuvõtvalt leidis maakohus, et kostjate pakutud viis kaasomandi lõpetamiseks on õiglasem kui hageja pakutud viisid, mille kõigi tagajärjel jääksid kostjad oma kaasomandi osast ilma.
3.12.Maakohus jättis menetluskulud poolte enda kanda. Kaasomandi lõpetamine toimub eelduslikult kõigi poolte huvides ja menetluskulude jagamisel ei saa lähtuda sellest, et kaasomand lõpetati kostjate taotletud viisil. Seetõttu on põhjendatud ja õiglane jätta
2-19-752 menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. Menetluskulude jaotusest tulenevalt puudub vajadus poolte menetluskulusid rahaliselt kindlaks määrata. Apellatsioonkaebus
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega rahuldada hageja nõue.
4.1.Hageja leiab, et maakohus tuvastas poolte elukohad valesti. Maakohus tuvastas ekslikult, et kinnisasi ei ole hageja elukohaks. Kuni 2015. aastani oli kinnisasi üle 25 aasta järjest hageja püsivaks elukohaks ning tema pere koduks, kus on üles kasvanud hageja lapsed. Tegemist on hagejale väga olulise enda rajatud elukohaga, millest püsiv väljakolimine toimus ajendatuna aina süvenevatest kaasomandi kasutamisega seotud probleemidest. Kuigi hageja ei ela praegu igapäevaselt kinnistul, ei arvestanud maakohus asjaoluga, et hageja viibib kinnistul sageli, sh kõik suved ning väga tihti nädalavahetuseti ka külmemal ajal. Maakohus ei ole asjaolude tuvastamisel arvestanud seaduse regulatsiooniga, mille kohaselt võib elukoht üheaegselt olla mitmes kohas tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 14 lg 2). Isik võib elada vaheldumisi kord ühes ja kord teises elukohas.
4.2.Maakohus põhjendas oma otsust tuginedes menetlusosaliseks mitteolevale isiku huvile, kes kinnisasjal ei ela. Maakohus märkis, et kuni koroona pandeemia alguseni kasutas kostja II omandis olevat kaasomandiosa kostja II ema, kes oli varem kaasomandiosa omanik ning kostja II emal on lisaks kostjale I kinnisasjaga kõige tugevam side. Maakohus on arvestanud otsuse tegemisel ebaõigesti isiku huvidega, kes ei ole menetlusosaline ega kinnisasja kaasomanik ning kes enam ei elagi kinnisasjal.
4.3.Maakohus tuvastas ekslikult, et kuna ajalooliselt on iga pool teinud oma valduses oleval maa-alal toiminguid (hageja ehitatud garaaž ja traataed), siis ei ole kohtule usutav, et pooltel puudub kasutuskorra kokkulepe.
4.4.Maakohus ei võtnud kaalumisotsuse tegemisel arvesse kõigi kaasomanike seniseid panuseid, koostöövõimet, huve ja kaasomandiga kaasnevaid probleeme. Maakohus jättis ebaõigesti arvesse võtma, et kaasomanike läbisaamine on halb ja seetõttu ei jõua nad kaasomandi haldamises üksmeelele. Maakohus ei võtnud arvesse, et läbi aegade on hageja panustanud kaasomandi hooldamisse palju rohkem kui kostjad. Kaasomanikel puudub kaasomandi majandamises üksmeel ja ühine arusaam. Maakohus tuvastas ebaõigesti, et üksmeele saavutamine hoovi hooldamisel jäi selle taha, et hageja soovis kasutada haldusfirma teenuseid.
4.5.Kostjatel puudub arusaam kaasomandi olemusest ja sellega kaasnevast vastutusest. Kuigi kostja I eemaldas kanalisatsioonitrassi rajamise käigus hageja kuludega rajatud tänavapoolse aia, ei tundnud kostja I kohustust seda tagasi panna või utiliseerida – värav visati hageja mõttelisele maaribale, kus see seisab tänaseni. Kostjad keeldusid uue aia ehituse rahastamisest ning piiride ebatäpsuse küsimuse lahendamisest. Kostjad esitasid vastuhagi, millest nähtub, et nad ei soovi kasutuskorra kindlaksmääramist.
4.6.Kostja II huvi kinnisasja vastu on väga leige. Kostja II ei ela kinnisasjal, ei hoolda oma omandit ega panusta hoovi korrashoidu. On väga tõenäoline, et kostja II ei soovi panustada raha uue aia ehitamisse.
4.7.Maakohus ei võtnud kaalumisotsuse tegemisel arvesse, et omanike finantsilised võimalused on väga erinevad.
4.8.Maakohus ei võtnud arvesse, et kostjal II puuduvad kommunikatsioonid. Nende rajamisel tulevikus on vaja järjekordset kaasomanike kokkulepet, et terve kinnistu krunt üles kaevata.
2-19-752
4.9.Maakohus ei ole arvestanud asjaoluga, et eriomandite moodustamisel jätkuksid kõik senised probleemid. Maakohus leidis ekslikult, et sellega on kaasomandi seonduvad probleemid lahendatud. Sisuliselt tähendaks korteriomandite moodustamine vajadust kaasomandisse jääva osa kohta väga detailse ja selge kasutuskorra ning vastusalade määramist. Olukorras, kus kaasomanike vahelised suhted on halvad, ei pruugi kinnistu kaasomandi lõpetamine korteriomanditeks jagamise teel lahendada pooltevahelisi probleeme ning kinnistu kasutamine võib ka erinevates korterites elades keeruliseks osutuda.
4.10.Maakohtu ja kostjate etteheide, et kaasomandi lõpetamine hageja nõutud viisidel on kostjate suhtes äärmiselt ebaõiglane, kuna see põhjustab kostjatele eluaseme kaotuse, ei ole põhjendatud. Hageja on korduvalt rõhutanud, et tema esimene nõue on kinnistu määramine tema ainuomandisse kostjatele õiglase hüvitise tasumise eest. Erinevalt kostjast II on tegemist hageja teise koduga ning hageja soovib kodu säilitada.
4.11.Hageja (kellele kuulub kaasomandist 1⁄2) leidis, et omandiosa suurus on kohtu poolt kaasomandi õiglase viisi üle otsustamisel kaalukas tegur, mida tuleb arvesse võtta. Kuna hagejale kuulub kostjatega võrreldes kaks korda suurem omandiosa, on hageja huvi omandi säilimise vastu kaalukam.
4.12.Maakohtu otsus ei ole täidetav. Eriomanditeks jagamise viisi kasuks valimisel peab kohtul olema võimalik esitatud dokumentide alusel veenduda, et kinnisasja reaalosadeks jagamine kaasomaniku pakutud tingimustel pärast kohtuotsuse tegemist on reaalselt võimalik. KrtS § 7 lg 1 p-dest 1 ja 2 tulenevalt tuleb kohtuotsusele lisada hoonejaotusplaani ja projekteerimiseks või ehitusprojektide ekspertiisi tegemiseks pädeva isiku kinnitus, et eriomandite loomine hoonejaotusplaanil kujutatud viisil vastab KrtS §-s 4 sätestatud nõuetele. Kui kaasomanik taotleb kohtus kinnistu jagamist korteriomanditeks, tuleb tal eelduslikult esitada kohtule kõik need dokumendid, mis on vajalikud korteriomandite kinnistamiseks. Seega on korteriomanditeks jagamise eelduseks õiged ehitusregistri andmed ja korrektne hoonejaotusplaan.
4.13.Eriomandite moodustamine ei ole põhjendatud, sest koostöö selleks vajalike etappide edukaks läbiviimiseks on ebatõenäoline. Arvestades poolte omavahelisi suhteid, aastate jooksul ebaõnnestunud koostööd kaasomandi jagamisel ja raskusi kaasomandi eseme valitsemisel, ei ole tõenäoline, et pooled suudaksid teha korteriomandite seadmiseks vajalike tingimuste täitmisel edukat koostööd. Väga kaua kestnud ebaedukad läbirääkimised kinnitavad, et ühise meele leidmine on kaasomanike vahelise keeruliste suhete tõttu võimatu. Vastustaja seisukoht
5.Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
7.TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte väidete põhjal lähtub ringkonnakohus maakohtu tuvastatud asjaoludest (käesoleva otsuse p 3.1). Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid.
8.Vastuseks kaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
9.Ringkonnakohtu võimalused maakohtust erineva otsuse tegemiseks kaasomandi jagamise viisi osas on piiratud. Riigikohus on selgitanud, et maakohtu valik kaasomandis oleva asja jagamiseks ühise omandi lõpetamisel on diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus ei
2-19-752 peaks üldjuhul sekkuma. Diskretsiooniõiguse kasutamine ei või aga viia ebamõistlike tagajärgede ja ebaõigluseni, st diskretsiooniõigus ei ole siin piiramatu ning kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (vt RKTKo 10.04.2019, 2-17-11516, p 29). Seega tuleb ringkonnakohtul kostja apellatsioonkaebuse lahendamisel kontrollida, kas maakohus on ületanud kaasomandi jagamise viisi valikul diskretsiooniõiguse piire, otsustades sellise viisi kasuks, mis on kostjale või mõlemale kaasomanikule ebamõistlikult koormav või muudel põhjustel ebaõiglane.
10.Kolleegium ei nõustu hageja etteheitega, et kohtuotsus ei ole sellisel kujul täidetav. Hageja väitel ei pruugi kohtuotsus olla täidetav seetõttu, et hageja on kinnisasjale püstitanud ehitisregistrisse kandmata abihoone ja seetõttu, et kaasomanike suhted on nii halvad, et see võib takistada eriomandite moodustamise haldusmenetlust.
10.1.KrtS §-de 2 ja 3 kohaselt peavad kaasomanikud kinnisasja jagamiseks korteriomanditeks sõlmima eriomandi loomise kokkuleppe. Korteriomandite kinnistamiseks esitatavale avaldusele tuleb KrtS § 7 lg 1 p 1 kohaselt lisada muu hulgas hoonejaotusplaan ehk ehitusloa andmiseks pädeva ametiasutuse ametlikult kinnitatud ärakiri korteriomanditeks jagatava hoone ehitisregistrisse kantud plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja numbriga või muul viisil tähistatud iga eriomandi esemeks (vt KrtS § 4) olevad ruumid. Vajalikud andmed on sätestatud KrtS § 7 lg 3 alusel kehtestatud ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 16.01.2018 määruse nr 3 „Nõuded hoonejaotusplaani aluseks olevale plaanile ja selle ehitisregistrisse kandmise kord“ (määrus nr 3) § 1 lg-tes 1 ja 2. Määruse nr 3 § 1 järgi korteriomanditeks jagatava hoone plaan võimaldab tuvastada iga eriomandi esemeks oleva ruumi asukoha seda ruumi täielikult või osaliselt piiravate tarindite, tarindites olevate avade ning korteriomanike ühises kasutuses olevate või hoone tehniliseks teenindamiseks mõeldud ruumide suhtes.
10.2.KrtS-i eelnõu (Riigikogu XII koosseisu 462 SE) seletuskirjas (lk 25–26) on viidatud, et hoonejaotusplaan ei pea tingimata olema nii täpne kui ehitusprojekt, vaid peab üksnes võimaldama selgelt ja arusaadavalt piiritleda, millised hoone osad on millise korteriomandi eriomandi esemeks. Seletuskirjas märgitakse ühtlasi, et plaan koostatakse hoone omaniku või muu huvitatud isiku initsiatiivil ja kulul. Määruse nr 3 seletuskirja kohaselt ongi hoonejaotusplaani aluseks olevale plaanile nõuete kehtestamisel järgitud üksnes printsiipi, et eriomandite vastavust KrtS §-st 4 tulevatele nõuetele peab olema võimalik kontrollida.
10.3.Määrusest nr 3 ei tulene, et hoonejaotusplaani ametliku ärakirja koostamisel kontrollib ehitusloa andmiseks pädev ametiasutus, kas praegune olukord vastab hoonejaotusplaanil märgitule. Kui hoonele on tehtud muudatusi, mis ehitusregistris ei kajastu, on hoone omanikul võimalik kas endine olukord taastada või muudatused registris vormistada, kuid see ei takista eriomandite loomise kokkuleppe sõlmimist ja selle alusel uute korteriomandite esmakinnistamist.
10.4.Kolleegium leiab, et hageja ei ole esile toonud, millised haldusmenetluse toimingud võivad kaasomanike halbade suhete tõttu jääda tegemata.
10.4.1.Kinnisasja jagamiseks vajalik haldusmenetlus toimub eelkõige siis, kui moodustatakse uued katastriüksused. Nii on õiguskirjanduses märgitud, et alati ei saa kohtuotsuse tegemisel selge olla, kas kinnisasja tegelik jagamine on võimalik või mitte. Juhul kui on vajalik kinnisasja jagamise käigus uute katastriüksuste moodustamiseks kehtestada detailplaneering, ei saa kohtuotsus tähendada kohalikule omavalitsusele kohustust detailplaneeringu kinnitamiseks, detailplaneeringu kinnitamata jätmisel võib aga ka kinnisasja jagamine läbi viimata jääda (Asjaõigusseadus. Kommenteeritud väljaanne. Juura, veebis. § 77 kommentaar 3.3.2.1.c). Samas märgitakse, et kaasomandis oleva kinnisasja baasil korteriomandite moodustamisel tegelikult üksnes sisustatakse kaasomandit mõnevõrra erinevalt seadusjärgsest üldregulatsioonist, tegemist ei ole maakorraldustoiminguga (Asjaõigusseadus.
2-19-752 Kommenteeritud väljaanne. Juura, veebis. § 54 kommentaar 3.3.1.1). Seega kaasomandis oleva kinnisasja baasil korteriomandite moodustamisel sellist haldusmenetlust, nagu maatükkide eraldamisel, ei toimu.
11.Maakohus kohustas õigesti andma hagejat nõusolek KRS § 341 mõttes uute korteriomandite kandmiseks kinnistusraamatusse. TsMS § 442 lg 5 teise lause järgi peab kohtuotsuse resolutsioonist selguma, milliseid hageja tahteavaldusi kohtuotsus asendab. AÕS § 641 kohaselt on kinnisasja käsutuseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kande tegemiseks on KRS § 341 järgi nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti (RKTKo 29.05.2013, 3-2-1-42-13, p 12).
12.Maakohus tuvastas õigesti, et hageja kinnisasjal püsivalt ei ela. AÕS § 77 lg 2 järgne kaasomandi lõpetamise nõue ei seo õiguslikke tagajärgi sellega, kas isiku elukoht TsÜS § 14 lg 2 mõttes on kinnisasjal. Kaasomandi lõpetamisel on oluline kaaluda kaasomaniku huvidele ja elukorraldusele tekkivaid tagajärgi. Selleks piisas maakohtul tuvastada, et hageja peamine elukoht on mujal ning ta kasutab vaidlusalust kinnisasja harva. Maakohus ei eksinud selles, et võttis kaalumisel arvesse kostja II huvi majutada eluruumides oma ema. Tsiviilasja materjalidest nähtub, et kuigi menetluse ajal ei elanud ema enam kinnisasjal, võis see olla ajutine lahendus.
13.Kolleegium ei nõustu hageja etteheitega, et maakohus ei hinnanud piisavalt kaalukaks asjaolu, et kaasomanikevahelised suhted on halvad. Kohtupraktikas peetakse kinnisasja reaalosadeks jagamist ebamõistlikuks kaasomanikevaheliste äärmiselt halbade suhte tõttu. Erinevate kohtulike ja kohtuväliste vaidluste esinemine kaasomanike vahel ei ole kohtupraktikas välistanud reaalosadeks jagamist (Tallinna RKKo 30.11.2022, 2-17-10089, p 43). Praegusel juhul on hageja esile toonud, et kaasomanikel on väga pikad edutud läbirääkimised kaasomandi majandamiseks ja jagamiseks. Maakohus leidis põhjendatult, et need ei ole nii erandlikud asjaolud, mis välistaks reaalosadeks jagamise.
14.Hageja on ette heitnud, et reaalosadeks jagamine ei lahendaks hoovi ühise majandamise küsimust. Praegusel juhul on kinnisasjal asuvad hooned sellise asetuse ja otstarbega, et kinnisasja kasutamisest saadakse kõige suuremat kasu siis, kui seda valdab kolm eraldi peret või leibkonda. Hageja kasutuses on eraldiasetsev elamu ning kostjate kasutuses on eraldi sissepääsudega paarismaja osad. Seega kui ei tehta suuremaid ümberehitusi, on mõistlik ja ootuspärane, et kinnisasja kasutavad kolm eraldi peret. Seda isegi siis, kui kinnisasi müüdaks avalikul enampakkumisel või kui üks kaasomanikest ostaks kinnisasja tervikuna.
15.Kokkuvõttes leiab kolleegium, et maakohus ei ole teinud kaalumisvigu. Maakohus on õigesti võtnud arvesse kaasomanike isiklikku seotust kinnisasjaga, kaasomandi lõpetamise tagajärgi, kaasomandi osade suurust ja kaasomanike senist suhtlust ning maakohtu diskretsiooniotsusesse sekkumiseks põhjust ei ole.
16.Harju Maakohus tagas hageja nõuded 28.01.2019. a kohtumäärusega. Maakohus määras kanda kinnistusregistrisse kostjatele kuuluvatele mõttelistele osadele hageja kasuks eelmärked kaasomandi lõpetamise nõude ja kinnisasja X ainuomandisse jätmise nõude tagamiseks ning märkus käesoleva tsiviilasjas kohtuvaidluse kohta. TsMS § 386 lg 4 ja § 442 lg 5 alusel määrab kohus, et otsuse jõustumisel tühistatakse maakohtu määratud hagi tagamise abinõud. Et maakohtu rakendatud abinõudest vähemalt märkus kaitses ka kostjate võimalikke huve, siis märgib kolleegium, et kostjatel on võimalik enne kohtuotsuse jõustumist taotleda märkuse ja vajadusel muude asjakohaste abinõude rakendamist.
2-19-752 Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
17.Maakohtu otsustatud menetluskulude jaotust pole põhjust muuta. Kaasomandi lõpetamise nõuete osas kohaldas maakohus õigesti TsMS § 162 lg 4, sest vastav lahend tehakse kõigi kaasomanike huvides (vt RKTKo 27.09.2010, 3-2-1-70,10, p 14).
18.Ringkonnakohtu menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 järgi hageja kanda. Tulenevalt apellatsioonimenetluse kulude jaotusest saab ringkonnakohus need TsMS § de 174 ja 175 sätete järgi rahaliselt kindlaks määrata kostjate kulunimekirja alusel. Kostjad taotlesid 885,98 euro hüvitamist, mis on tasu 7 t 23 min õigusteenuse eest tasumääraga 120 eurot/t (sisaldab käibemaksu). Kolleegiumi hinnangul on kostjate esindaja ajakulu vajalik ja põhjendatud.
19.Juhindudes TsMS § 173 lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kõigi seniste menetluskulude jaotuse. (allkirjastatud digitaalselt) Peeter Pällin, Ele Liiv, Neve Uudelt
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.