Osaühing FELDBERG hagi PROVIDEKS OÜ, X, Y vastu kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks PROVIDEKS OÜ vastuhagi osaühing FELDBERG vastu kinnisasja kaasomandi osaliseks lõpetamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 27.09.2022.a otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
3500 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
PROVIDEKS OÜ 31.10.2022.a apellatsioonkaebus (täpsustatud 21.11.2022.a)
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (vastuhagis kostja/apellatsioonimenetluses vastustaja): osaühing FELDBERG (registrikood 10785893, aadress Kiikri tn 2/1-14, 10159 Tallinn), lepinguline esindaja Hannes Kink (e-post:XXX) Kostja I (vastuhagis hageja/apellatsioonimenetluses apellant): PROVIDEKS OÜ (registrikood 10613034, aadress Nurga tn 41, 74113 Maardu), seaduslik esindaja LP, lepinguline esindaja Irina Bušujeva (e-post:XXX) Kostja II (apellatsioonimenetluses kaasvastustaja): X (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kostja III (apellatsioonimenetluses kaasvastustaja): Y (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kostja II ja kostja III lepinguline esindaja vandeadvokaat Andres Past (e-post:XXX)
PROVIDEKS OÜ apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Poolte menetluskulud ringkonnakohtus jätta poolte endi kanda. Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.
HAGI ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA NÕUE
1.Osaühing FELDBERG esitas 07.12.2021 Harju Maakohtule hagi PROVIDEKS OÜ, X, Y vastu kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks. Hageja taotles algselt kaasomandi lõpetamist eelistatult selliselt, et kostjad annavad neile kuuluvad mõttelised osad üle hagejale, nii et kõnealune kinnisasi tervikuna jääb hageja ainuomandisse ning hageja tasub kostjatele omandi ilmajäämise eest õiglase hüvitise, alternatiivselt lõpetada kaasomand kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Seejärel esitas hageja alternatiivselt nõude lõpetada kaasomand avalikul enampakkumisel.
2.18.03.2022 menetlusdokumendis esitas hageja hagi täienduse, milles märkis, et kaasomandi võimalikult kiire lõpetamise huvides loobub hageja esialgse hagiavalduse p.-s 20.1. esitatud nõudest jäta ainuomand hagejale hüvitise vastu. Samuti loobub hageja esialgse hagiavalduse p.-s 20.2. esitatud alternatiivsest kinnisasja jagamise viisist (kaasomandi jagamine kohtutäituri poolt korraldataval kaasomanike vahelisel enampakkumisel).
3.Ehkki kõnealuse kinnistu registriosa IV jakku on kantud kolm hüpoteeki1, on hageja seisukohal, et tulenevalt AÕS § 76 lõikest 1 ei sõltu kaasomandi lõpetamise nõudeõigus kaasomandi eset koormavatest õigustest, mistõttu ei saa hüpoteekide olemasolu takistada kaasomandi lõpetamist ja asja müüki avalikul enampakkumisel. Hageja leiab, et on põhjendatud määrata enampakkumise korraldajaks pooltest sõltumatu kohtutäitur, kellel ühtlasi on professionaalne kogemus enampakkumiste läbiviimisel. Hageja peab vajalikuks, et kohus määraks ka enampakkumise tingimused alghinna ja tagatisraha osas vältimaks kaasomandi lõpetamise takerdumist hilisematesse vaidlustesse.
4.Kuna hageja esmalt laiendas ja seejärel kitsendas hagi, esitas ta selguse huvides haginõude resolutsiooni tervikuna, paludes kohtul: 1. lõpetada kinnistu registriosa numbriga 11634902, katastritunnusega 44603:003:0196, asukohaga Avar 8, Maardu kaasomand, müües kinnistu (tervikuna) avalikul enampakkumisel, ning seejuures: 1.1. kohustada Y (isikukood XXXXXXXXXXX) ja X (isikukood XXXXXXXXXXX) tasuma avalikul enampakkumisel müügist saadud raha arvelt viivitamatult kinnistu registriosa numbriga 11634902 IV jakku AS Citadele banka kasuks kantud hüpoteegiga (13 000 eurot) tagatud laenu (registrikood 40103303559); 1.2. kohustada OÜ-d FELDBERG (registrikood 10785893) tasuma avalikul enampakkumisel müügist saadud raha arvelt viivitamatult kinnistu registriosa numbriga 11634902 IV jakku Estateguru tagatisagent OÜ kasuks kantud hüpoteekidega (60 000 eurot ja 590 000 eurot) tagatud laenud; 1.3. määrata avaliku enampakkumise läbiviimise korraks täitemenetluse seadustikus, eeskätt selle 2. ja 3. jaos toodud regulatsioon, arvestades käesolevas tsiviilasjas tehtava kohtuotsuse eripära, sealhulgas: 1.3.1. määrata avaliku enampakkumise alghinnaks 303 000 eurot; 1.3.2. määrata avaliku enampakkumise 2(10)
pakkumiste sammuks 1000 eurot; 1.3.3. määrata avalikul enampakkumisel osalejatele tagatisrahaks 5 % enampakkumise alghinnast, kuid mitte vähem kui 10 000 eurot; 1.4. määrata olukorra, kus parima pakkumise teinud enampakkumisest osavõtja ei tasu ostuhinda enampakkumise tingimustes ettenähtud ajaks, lahendamiseks järgmine kord: panna asi kordusenampakkumisele hinda alandamata; jätta enampakkumise ostuhinna tasumise kohustuse täitmata jätnud enampakkumisel osalejale tagatisraha tagastamata, arvata sellest maha enampakkumise korraldamise kulud ning jagada jääk proportsionaalselt kaasomanike vahel vastavalt kaasomanike osa suurusele; keelata ostuhinna tasumise kohustuse täitmata jätnud enampakkumisel osalejal osaleda kordusenampakkumisel; 1.5. määrata avalikul enampakkumisel müügist saadud raha väljamaksmine kaasomanikele selliselt, et esmalt peab kohtutäitur müügist saadud rahast igale kaasomanikule proportsionaalselt väljamaksmisele kuuluva summa arvelt kinni proportsionaalse osa avaliku enampakkumisega seotud täitekuludest, seejärel tasub kohtutäitur igale kaasomanikule proportsionaalselt väljamaksmisele kuuluva summa arvelt võlausaldajatele vastava kaasomaniku kaasomandi osa koormava (te) hüpoteegiga (hüpoteekidega) tagatud kohustused ning seejärel jagab kohtutäitur järelejäänud summa kaasomanike vahel proportsionaalselt. Hageja palus jätta kõik menetluskulud kostjate kanda ning määrata kostjatelt väljamõistetud menetluskuludele viivis VÕS § 113 lõikest 1 tulenevas määras.
KOSTJATE SEISUKOHAD HAGI OSAS
5.Kostja I 24.03.2022 menetlusdokumendis märgitakse, et kostja I ei sea kahtluse alla hageja õigust nõuda kaasomandi lõpetamist, kuid see ei tähenda veel, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma hageja nõutud viisil, mis pealegi nii muutunud, laienenud kui ka kitsenenud on.
6.Kostja I leiab siiski, et kaasomandi eseme müük enampakkumisel on kasulik vaid hagejale ja kahjulik vähemusosanikele. Isegi eseme müügi korral alghinnaga, saaks hageja tagasi aastataguse ostuhinna, kuid kostja vaid tühise osa investeeringutest. Seega poleks kaasomandi eseme müük enampakkumisel õiglane kaasomandi lõpetamise viis. Õiglane oleks lõpetada kaasomand hageja osa üleandmisega kostjale I õiglase hüvitise vastu, hageja hüpoteekide kustutamise ning kostjate II ja III kaasomandi ja hüpoteegi säilimisega.
7.Kaasomandi lõpetamise eesmärk peaks olema eelkõige praeguste kaasomanike, mitte ainult enamusomaniku, seda enam potentsiaalsete ostjate varaliste huvide rahuldamine. Neil kaasomanikel, kes kaasomandit jätkata soovivad, tuleks võimaldada nende omand säilitada. Oma omandiosast peaks loobuma see kaasomanik, kes kaasomandiga ei nõustu, seda loomulikult õiglase hüvitise vastu. Hagejale I jääb sügavalt arusaamatuks, miks tuleks eelistada kaasomandi lõpetamise viisina enampakkumist ja sellega paratamatult kaasnevaid täitekulusid suurendada.
8.Vaidlust pole selles, et kõnealuse kinnistu registriosa IV jakku on kantud kolm hüpoteeki ja tulenevalt AÕS § 76 lõikest 1 ei sõltu kaasomandi lõpetamise nõudeõigus kaasomandi eset koormavatest õigustest. Hüpoteekide olemasolu iseenesest ei takistaks tõepoolest kaasomandi lõpetamist ja asja müüki avalikul enampakkumisel. Oluline on aga teadvustada, et antud juhul mõjutavad hageja seatud suured hüpoteegid kaasomandi lõpetamise viisi valikut, koguni niivõrd, et hüpoteekide olemasolu võimaldaks kaasomandi lõpetamise nõude hoopis rahuldamata jätta.
9.Antud juhul hageja kaasomandi lõpetamisel kaasomandiosale seatud hüpoteekidega ei arvesta, enda kohustustest hüpoteegipidaja ees kaasomanikele teavet ei anna ja kaasomanikele õiglast hüvitist maksta ei taha. Sellises olukorras pole müük enampakkumisel õiglane ega kõikide kaasomanike võrdset kohtlemist ning hea usu põhimõtet arvestav kaasomandi lõpetamise viis. Kostja I nõustub hageja loobumisega kaasomandi lõpetamise nõudest jätta
3(10)
ainuomand hagejale hüvitise vastu ja alternatiivsest kinnisasja jagamise viisist kaasomanike enampakkumisel, kuid vaidleb vastu hageja uuele nõudele lõpetada kaasomand eseme müügiga avalikul enampakkumisel, kuna see pole õiglane vähemusosalusega kaasomanikest kostjate suhtes, kes sooviksid kaasosanikena jätkata.
10.Kostjad II ja III esitasid 28.03.2022 menetlusdokumendi, milles märkisid, et kui menetlusosalised ei lõpeta kaasomandit omavahelisel kokkuleppel, on edasise menetluse aluseks käesolevas tsiviilasjas hageja 18.03.2022.a. esitatud hagiavaldus, so vaidlusaluse kaasomandi lõpetamine kinnistu müümisel kohtutäituri poolt läbiviidava avaliku enampakkumise teel. Kostjad II ja III on sellisel juhul, kui osapooled ei lõpeta kaasomandit omavahelisel kokkuleppel, nõus kaasomandi lõpetamisega avalikul enampakkumisel. Kostjad II ja III ei nõustu aga hageja poolt näidatud kinnistu alghinnaga 303 000 EUR avaliku enampakkumise käigus.
11.Kostjate II ja III hinnangul tagab kohtumenetluses kaasomandi lõpetamisel kinnistule kaasomandi kaotavatele kaasomanikele turuväärtuses hüvitise saamise ainult selline olukord, kui kaasomand võõrandatakse avalikul enampakkumisel turuväärtusele väga lähedase alghinnana. Turuväärtusest oluliselt väiksema alghinnaga avalikul enampakkumisel võidaksegi vaidlusalune kinnistu võõrandada/omandada turuväärtusest oluliselt väiksema alghinnaga. Viimati nimetatud olukord ei ole aga müügi tulemusel omandi kaotavate kaasomanike huvides vaid on kinnistu võimalikult odavalt omandava isiku huvides.
12.Kostjad II ja III ei nõustu hagiavalduse 18.03.2022 resolutsioonis esitatud nõudega jätta menetluskulud kostjate, sh kostjate II ja III kanda. Kostjad II ja III ei ole andnud hagejale põhjust hagiga kaasomandi lõpetamiseks kohtusse pöörduda. Tuleb ka tähele panna, et kostjate II ja III esialgses 29.12.2021 hagivastuses ei nõustunud kostjad II ja III hageja pakutud esialgse nõudega kaasomandi lõpetamiseks kaasomanike vahelisel enampakkumisel või alternatiivselt selliselt, et hageja omandab kinnistu ning tasub kostjatele nende omandi kaotuse eest hüvitist vastavalt nende osale ja lähtudes asjaolust, et kinnistu hind on 303 000 EUR. Kostjad II ja III esialgses hagivastuses viitasid, et kaasomandi lõpetamiseks on parim viis kinnistu müümine avalikul enampakkumisel. Peale kostjate II ja III esialgse hagivastuse saamist ning peale hageja ning kostjate II ja III läbirääkimisi muutiski hageja hagiavalduse eset.
VASTUHAGI ASJAOLUD JA NÕUE
13.Kostja I PROVIDEKS OÜ esitas 31.03.2022 Harju Maakohtule vastuhagi OÜ Feldberg vastu ja kõrvaldas 04.05.2022 vastuhagi puudused. Kostja palub 1. lõpetada Feldberg OÜ (reg nr. 10785893) kaasomand kinnistule registriosa numbriga 11634902, katastritunnus 44603:003:0196, asukohaga Avar 8, Maardu talle kuuluva (17766/20618) mõttelise kaasomandi osa üleandmisega Provideks OÜ-le (reg. nr. 10613034). 2. Välja mõista Provideks OÜ-lt Feldberg OÜ kasuks hüvitisena kaasomandi osa võõrandamise eest 261 087,30 eurot. 3. Kohtuotsuse täitmise viisina kohustada Provideks OÜ-d välja mõistetud hüvitise arvelt tasuma kinnistu registriosa numbriga 11634902 IV jakku Estateguru tagatisagent OÜ kasuks kantud hüpoteekidega (60 000 eurot ja 590 000 eurot) tagatud laenu jäägi – kuni 172 000.- eurot ja Feldberg OÜ-d kustutama hüpoteegid, misjärel Provideks OÜ tasub Feldberg OÜ-le ülejäänud osa hüvitisest. 4. Tuvastada, et Feldberg OÜ-l on kohustus anda nõusolek kinnistu, asukohaga Avar 8, Maardu (17766/20618) mõttelise osa omaniku kande ja registriosa numbriga 11634902 IV jaos Estateguru tagatisagent OÜ kasuks kantud hüpoteekide (60 000 eurot ja 590 000 eurot) kustutamiseks. Asendada vastavad tahteavaldused kohtuotsusega. 5. Kohustada Feldberg OÜ-d kinnistu vabastama ja üle andma Provideks OÜ-le kohtuotsuse jõustumise päevale järgneval päeval, kinnisasja
4(10)
mittevabastamisel tõsta ta kinnistult välja. 6. Jätta menetluskulud Feldberg OÜ kanda ning määrata väljamõistetud menetluskuludele viivis VÕS § 113 lõikest 1 tulenevas määras.
14.Vastuhageja leiab, et antud juhul ei ole vastukostja nõutav kaasomandi lõpetamise viis vähemusomanike suhtes õiglane ega hea usu põhimõtet järgiv. Nii vastuhageja, kui kostjad II ja III on kaasomandi esemesse märkimisväärselt investeerinud, nende kasutuses olevad ruumid renoveerinud ja tegelevad seal aastaid ettevõtlusega. Vastukostja on oma kaasomandi osa omandanud alles aasta tagasi ega ole sellesse investeerinud. Vähemusomanikele pakutud ja ka enampakkumise järel mõistlikult eeldatavad hüvitised on võrreldes tehtud investeeringutega tühised. Provideks OÜ omandas 2485/20618 kaasomandiosa omandireformi käigus 01.08.2006 ja on sellest ajast seda aktiivselt kasutanud EAS’i toetustel toidutööstuse valdkonnas: remontinud ruumid ja renoveerinud elektrisüsteemi, hankinud inventari ja eriseadmed, liitunud elektrileviga, paigaldanud uued elektrikilbid, aknad, veetrassid ja põrandad. Tulemas on uued investeeringud EL struktuuridest. 30.12.2021 hinnati vastuhageja omandiosa turuväärtuseks 159 000 eurot, mis moodustab üle poole kogu kaasomandi eseme hinnatud turuväärtusest. Seega on vastuhageja kinnisasja väärtust märkimisväärselt tõstnud ja oleks äärmiselt ebaõiglane ning hea usu põhimõtet eirav ta sellest tühise hüvitise eest ilma jätta. Vastukostja arvestuslik hüvitis – 36 519,30 eurot on üle nelja korra väiksem vastuhageja omandiosa hinnatud väärtusest.
15.Feldberg OÜ omandas talle kuuluva 17766/20618 kaasomandiosa alles 09.03.2021 osaühingult Binom Trade (reg kood 10726028), kuid ei ole ruume kasutusse võtnud, nendesse investeerinud ega neid isegi remontinud. Küll on vastukostja koormanud kaasomandi osa kahe hüpoteegiga: summas 60 000,00 ja 590 000,00 eurot Estateguru tagatisagent OÜ (reg. kood 12766368) (käesoleval ajal Estateguru Capital OÜ, reg kood. 16125910) kasuks. Estateguru Tagatisagent OÜ kinnituskirja kohaselt on Estateguru Tagatisagent OÜ kasuks koormavate hüpoteekidega tagatud võlajääk 172 000 eurot.
HAGEJA VASTUVÄITED VASTUHAGILE
16.Hageja esitas 06.06.2022 vastuse vastuhagile. Hageja (vastukostja) ei võta vastuhagi õigeks ega tunnista vastuhagis esitatud nõuet. Antud juhul ei ole vastuhageja nõutav kaasomandi lõpetamise viis ei õiglane ega ka hea usu põhimõtet järgiv. Just sellel põhjusel loobus vastukostja 18.03.2022 esialgses hagiavalduses esitatud nõudest kaasomandi lõpetamise viisina teistele kaasomanikele hüvitise maksmisest, taotledes terve kinnisasja müüki avalikul enampakkumisel, mis on vastukostja arvates kõigi kaasomanike suhtes kõige õiglasem viis.
17.Õiglane ei saa olla Feldberg OÜ-e kuuluva 17766/20618 kaasomandiosa vastuhagejale võõrandamine hinnaga 261 087,30 eurot, mis on olulisel määral väiksem kui omandamisel selle eest makstud hind, vastuhageja poolt kompromissina pakutud hind või selle siis reaalne turuhind. Kuigi vastuhageja ja vastukostja pidasid läbirääkimisi Feldberg OÜ-le kuuluva 17766/20618 kaasomandiosa võõrandamiseks vastuhagejale hinnaga 330 000.- eurot ning selleks oli olemas ka vastukostja põhimõtteline valmisolek, ei õnnestunud pooltel siiski kokkulepet saavutada. Läbirääkimiste ebaõnnestumise peamiseks põhjuseks oli läbirääkimiste kestel ilmnenud asjaolu, et kuivõrd vastuhagejal oli võimalik tasuda vaid 100 000.- eurot ning kaasomandi mõttelise osa väljaostmiseks tema enda poolt pakutud hinnaga 330 000.- eurot puudusid tal reaalselt rahalised vahendid, mistõttu soovis 230 000.- euro tasumist vastukostja jaoks tagamata kujul edasi lükata, kuid ka kohe omandit saada. Oluline on märkida, et vastuhagi p.-s 8 kinnitab kostja I, et need rahalised vahendid puuduvad ka praegu ning on vähetõenäoline, et need tulevikus tekivad.
5(10)
18.28.06.2022 menetlusdokumendis leidis hageja, et kostja I soovitud kinnisasja kaasomandi lõpetamise viis on vähem õiglane ja vähem hea usu põhimõtetega kooskõlas olev viis, kui hageja soovitud kinnisasja kaasomandi lõpetamine enampakkumisel, sest hageja taotletud müük avalikul enampakkumisel võimaldab kinnisasja omandada kõigil kaasomanikel, tagades samal ajal omandist ilma jäävatele kaasomanikele kõige õiglasema, st kinnisasja turuhinna tasemel hüvitise. Kinnisasi tervikuna on eelduslikult ka oluliselt väärtuslikum kui kaasomandi osade aritmeetiline summa. Kostja I vastuhagis taotletud kinnisasja kaasomandi lõpetamise viis hõlmab, nagu öeldud, vaid hagejat ja kostjat I, ning tugineb praeguseks aegunud statistiliste andmete põhjal määratud, mitte tegelikul, st. turutasemel hinnal. Lisaks eeltoodule kuid mis ei ole mitte vähem tähtis, jätaks vastuhagis taotletav kaasomandi lõpetamise viis kostjad II ja III täielikult kõrvale, sh. ilma nende tegelikust võimalustest oma õigusi teostada. Hagejale on kostja II ning kostja III hiljuti avaldanud, et nad ei pea eelistatuks kostjaga I kaasomandit edaspidi tulevikus jagada ja sooviksid ka ise osaleda võimalikul kaasomandi lõpetamise enampakkumisel.
MAAKOHTU OTSUS
19.Maakohus rahuldas hagi, jättis vastuhagi rahuldamata, menetluskulud poolte kanda.
20.Asjas esitatud tõenditest ei nähtu kostja I suutlikkust maksta hagejale välja täielik rahaline hüvitis hageja omandiõiguse kaotamise eest. Ainuüksi seetõttu ei ole võimalik kaasomandit kostja taotletud viisil osaliselt lõpetada ega vastuhagi rahuldada. Kohus ei pea õigeks lubada sellise olukorra teket, kus hageja peaks tema kasuks väljamõistetud rahalise hüvitise saamiseks algatama kostja I vastu uue menetluse.
21.Lisaks eeltoodule leiab kohus poolte huve kaaludes, et kostja I vastuhagis pakutud kaasomandi osaline lõpetamine ei ole sobiv ega õiglane ka seetõttu, et sellise lahenduse vastu on kõik teised kaasomanikud. Kostjate II ja III esindaja selgitas kohtuistungil, et kuigi vastuhagi kostjaid II ja III otseselt ei puuduta, ei pea kostjad II ja III vastuhagi rahuldamist õiglaseks ja leiavad, et see ei ole kostjate II ja III huvides. Muuhulgas leidsid kostjad II ja III, et „Avalik enampakkumine on kõige ausam moodus kaasaomandi lõpetamiseks“ ja väljendasid ka enda huvi sellel osalemiseks. Arvestades tuvastatud asjaolusid ning kaaludes poolte huve vastavalt kehtivatele seadustele ja kohtupraktikale, on kohus seisukohal, et kaasomand on võimalik lõpetada üksnes hageja poolt taotletud viisil, mille kohaselt kaasomandisse kuuluv kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel. Kuna kohus ei pea võimalikuks rahuldada vastuhagi, on kaasomandi lõpetamine kinnistu müügiga ainus võimalik kaasomandi lõpetamise viis ja kohtul ei ole alust kaasomandi lõpetamisest keelduda. Kõik kaasomanikud peale kostja I on sellisel viisil kaasomandi lõpetamise poolt ning kohtu hinnangul õiglane ja mõistlik lõpetada kaasomand selle müügiga avalikul enampakkumisel.
22.Tõele ei vasta kostja I väide, nagu poleks hageja andnud teistele kaasomanikele teavet enda kohustustest hüpoteegi pidaja ees. Hageja on esitanud kohtule tõendid oma hüpoteekidega tagatud kohustuste suuruse kohta. 28.03.2022 ja 20.09.2022 Estateguru Tagatisagent OÜ poolt antud kinnituskirjade kohaselt on hagejale kuuluvat kinnisasja osa Estateguru Tagatisagent OÜ kasuks koormavate hüpoteekidega tagatud võlajäägi suuruseks 172 000 eurot. Kohus loeb nimetatud kinnistuskirjadega tuvastatuks, et kohustuste suurus, mille tagatiseks on hageja kaasomandiosale seatud hüpoteegid, on 172 000 eurot. Arvestades kinnisasja kui terviku väärtust summas 303 000 eurot või isegi lähtudes kostja I poolt esitatud kinnisvara hindamisaktist väärtusega 291 000 eurot, ei ole kahtlust, et avaliku enampakkumise tulemist hagejale proportsionaalselt kuuluv osa (mis on 86,17%) katab täielikult hageja hüpoteekidega tagatud kohustused summas 172 000 eurot. Eeltoodut arvestades ei nõustu kohus kostja I väitega, nagu poleks antud juhul kinnisasja müük enampakkumisel õiglane ning hea usu põhimõtet arvestav kaasomandi lõpetamise viis. Kuigi
6(10)
kostja I hüpoteekidega seotud etteheited olid suunatud hagejale, mitte kostjatele II ja III, nõustub kohus hagejaga ka selles, et arvestades kostjate II ja III kuuluvatele mõttelistele osadele AS Citadele banka kasuks seatud hüpoteegi suurust 13 000 eurot, ei mõjuta see olulisel määral kinnisasja kui terviku enampakkumisel kujunevat hinda.
23.Kohus peab hageja poolt taotletud tingimusi kohtuotsuse täitmisse ja viisi suhtes üldiselt põhjendatuks, kuid peab vajalikuks teha neisse väiksed täpsustused. Kohus märgib, et hageja poolt taotletud kohtuotsuse täitmise viisi ja korraga nõustusid üldjoontes ka kostjad II ja III. Kostjad II ja III ei nõustunud aga hageja poolt näidatud kinnistu alghinnaga 303 000 eurot avaliku enampakkumise käigus. Kohtuistungil jäi hageja selle juurde, et enampakkumise alghind tuleks määrata, kuid hageja oli valmis muutma selle suurust. Kohus leiab, et alghinna määramine on iseenesest põhjendatud, kuid vältimaks võimalust, et muutuvate kinnisvarahindade tingimustes hakkaks (liialt kõrge) alghind takistama enampakkumise läbiviimist, peab kohus vajalikuks määrata enampakkumise alghinna piisava varuga ehk ligikaudu 20% praegusest eeldatavast turuhinnast madalamana. Seega määrab kohus kinnistu enampakkumise alghinnaks 240 000 eurot. Samuti peab kohus vajalikuks kohtuotsuse resolutsioonis kindlaks määrata hageja poolt tasumisele kuuluvate hüpoteekidega tagatud laenu suuruse summas 172 000 eurot. Kohus ei pea vajalikuks kohtuotsuse resolutsioonis viidata spetsiifiliselt täitemenetluse seadustiku 2. ja 3. jaole, nagu hageja oli taotlenud. Muus osas ei pea kohus vajalikuks hageja poolt taotletud kohtuotsuse täitmise viisi ja korda muuta. Nagu mainitud, toetasid ka hageja poolt taotletud kohtuotsuse täitmise tingimisi ka kostjad II ja III. Kostja I ei pidanud neid tingimusi küll vajalikuks, aga ei esitanud ka selgelt motiveeritud vastuväiteid hageja taotletud kohtuotsuse täitmise tingimustele, mistõttu kohus leiab, et need tingimused ka hageja huve ei kahjusta.
KOSTJA I APELLATSIOONKAEBUS
24.Kostja palub tühistada maakohtu otsuse ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt kokkuvõtvalt on maakohus jätnud rahuldamata vastuhagi üksnes põhjusel, mille kohaselt ei ole apellant tõendanud piisavate rahaliste vahendite olemasolu, et tasuda vastustajale 1 hüvitise.
25.Apellant rõhutab, et esiteks, selline kohtu seisukoht oli üllatuslik. Apellant esimese astme kohtusse esitatud taotluses soovis ja palus võimaldada kanda kogu hüvitise summa kohtudeposiiti. Oma 28.06.2022 menetlusdokumendi punktis 11 apellant selgitas, et tasub hüvitise kohe ja soovis saada kinnistu ilma koormatisteta. Nimelt, apellant pakkus juba 28.06.2022 kanda raha kohtudeposiiti ning see kogusummas 250 747.21 eurot. Apellant samuti taotles, et kohus määraks sellise täitmise viisi ja korra, et vastustaja 1 saaks hüvitise kohtudeposiidist kas peale või paralleelselt hüpoteekide kustutamisega. Jääb arusaamatuks kohtu järeldus apellandil rahasumma puudumise kohta.
26.Apellant märgibki järgnevalt, et kohtu arusaam, mille kohaselt tuleb (seejuures kohtule sobival/teadaoleval viisil) tõendada kohtumenetluses kaasomandi osa eest (õiglase) hüvitise maksmiseks piisavate rahaliste vahendite olemasolu, ei põhine ühelgi apellandile teadaolevale materiaalõiguslikul aktil (sh AÕS kaasomandi jagamise regulatsioonil).
27.Veelgi enam, maakohus on rahuldanud hagiavalduse viisil, millega on määranud enampakkumise alghinna olulises määras alla selle turuväärtuse. Apellant rõhutas samuti, et ei pea usaldusväärseks Estateguru tagatisagent OÜ tõendit vastustaja 1 tagatud laenujäägi kohta. Estateguru tagatisagent OÜ näol pole tegemist litsentseeritud krediidiasutusega ning puudub alus lugeda tõendatuks hüpoteegiga tagatud vastustaja 1 laenu jäägi summaks viidatud tõendis sisalduvat numbrit.
7(10)
28.Kohus ei arvestanud apellandi omandi endale jätmise erihuvidega. Apellant selgitas ja esitas tõendid, et on kaasomandi esemesse märkimisväärselt investeerinud, apellandi kasutuses olevad ruumid renoveerinud ja tema tegeleb seal aastaid (u al 1990) ettevõtlusega. Vastustaja 1 aga on oma kaasomandi osa omandanud alles aasta tagasi ega ole sellesse investeerinud. Enampakkumise järel mõistlikult eeldatavad hüvitised on võrreldes apellandi poolt tehtud investeeringutega tühised.
29.Õiglane oleks lõpetada vastustaja 1 kaasomand tema osa üleandmisega apellandile õiglase hüvitise vastu, seatud hüpoteekide samaaegse kustutamisega. Kirjeldatud kaasomandi lõpetamise viis rahuldaks kõigi kaasomanike huve: Feldberg OÜ vabaneks talle soovimatust kaasomandist; Feldberg OÜ ei peaks enam taluma teiste kaasomanike rahulolematust hüvitise suuruse üle, mõistliku hüvitise saaks hoopis Feldberg OÜ ise; Vastustajate 2 ja 3 kaasomandi osa, nende käsutuses olevate ruumide kasutuskord, tehtud investeeringud ja seatud hüpoteek säiliks muutumatuna; Provideks OÜ säilitaks ettevõtlustegevuse.
VASTUS APELLATSIOONKAEBUSELE
30.Hageja ja kostjad I ja II vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta see rahuldamata ning menetluskulud jätta kostja I kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
31.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja asja materjaliga, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. Otsus tuleb jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg- st 6 tulenevalt neid ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebusele toob ringkonnakohus esile järgmise.
32.Apellatsioonimenetluses on jätkuvalt vaidlus kaasomandi lõpetamise viisi suhtes. Hageja soovis kinnistu kaasomandi lõpetamist viisil, et kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel ja saadud raha jagatakse kaasomanike vahel võrdeliselt nende kaasomandiosa suurusega. Kostja I soovis lõpetada hageja kaasomand vaidlusalusele kinnistule hageja kaasomandi mõttelise kaasomandi osa üleandmisega kostjale I ning 28.06.2022 vastuhagi täpsustuse kohaselt välja mõista kostjalt I hageja kasuks hüvitisena kaasomandi osa võõrandamise eest 250 747,21 eurot. Kuna kaasomanikud ei saavutanud kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, tuli kohtul AÕS § 77 lg 2 järgi hageja ja kostja I nõuete alusel otsustada, millisel viisil kaasomand lõpetada.
33.Riigikohus on avaldanud seisukoha, et põhimõtteliselt on maakohtu valik kaasomandis oleva asja jagamiseks ühise omandi lõpetamisel diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus ei peaks üldjuhul sekkuma. Diskretsiooniõiguse kasutamine ei või aga viia ebamõistlike tagajärgede ja ebaõigluseni, st diskretsiooniõigus ei ole siin piiramatu ning kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (vt ka Riigikohtu
26.aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 22). Seega tuli maakohtul vaidlust lahendades tuvastada, millisel viisil kaasomandi lõpetamine koormab kaasomanikke kõige vähem. Käesolevas asjas avaldas hageja, et soovib kinnisasja endale, kostja I avaldas, et soovib hageja kaasomandiosa kinnistust endale.
34.Riigikohus on leidnud, et olukorras, kus mitu kaasomanikku soovivad jagatavat asja endale hüvitise maksmise vastu, on vähemasti üldjuhul mõistlik panna asi kaasomanike vahelisele enampakkumisele. Kaasomanike vaheline enampakkumine võimaldab eseme omandamisest huvitatud kaasomanikel endil otsustada, kes neist on valmis eseme
8(10)
omandamisse enam rahaliselt panustama, ja toob paremini välja ka eseme väärtuse (vt Riigikohtu 26. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 24).
35.Käesoleval juhul ei esitanud mitte ükski kaasomanikest nõuet kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et toimuks kaasomanike vaheline enampakkumine. Seega leidis maakohus ringkonnakohtu arvates põhjendatult, et mõistlikuks kaasomandi lõpetamise viisiks on panna kinnistu avalikule enampakkumisele. Eriti arvestades seda, et kostja I nõude järgi ei oleks kaasomand lõppenud, kaasomand oleks lõppenud kostja taotletud viisi järgi vaid hageja ja kostja I vahel. Samas nähtub asjast, et kõik menetlusosalised on huvitatud kinnistust, sest ka kostja II ja III avaldasid, et nad soovivad osaleda kinnistu müügi enampakkumisel.
36.Õige on küll kostja I väide, et kuna ta on tema kasutuses olnud hooneosa renoveerinud, siis võib tal olla võrreldes hagejaga kaalukam huvi kinnistu omandi säilimise vastu, kuid käesolevas asjas tuvastas maakohus, et kostja I ei tõendanud selliste rahaliste vahendite olemasolu, mis võimaldaks tal hagejale mõistlikus suuruses hüvitist kaasomandiosa kaotuse eest tasuda. Apellatsioonkaebuses on kostja I leidnud, et maakohtu poolt tuvastatu ei põhine faktilistel asjaoludel, kuid ka ringkonnakohtus ei esitanud kostja I tõendeid, et tal on reaalne võimalus vastavalt hageja kaasomandiosa suurusele hüvitist tasuda. Kostja I pangakonto väljavõte seda ei tõenda, sest hageja ja kostja I vahel on vaidlus hüvitise suuruse osas. Asja materjalidest nähtuvalt pidasid pooled kompromissläbirääkimisi, mille kohaselt tasub kostja I hagejale kaasomandi osa kaotuse eest 330 000 eurot (II kd, tlk 68), kompromissleping jäi sõlmimata, kuna kostja I ei suutnud tagada nimetatud summa tasumist hagejale. Kostja I oli hagejale lõpliku seisukoha järgi nõus tasuma hagejale hüvitise 250 747,21 eurot (II kd, tlk 130 pöördel) arvestusega, et kinnistu koguväärtus on 291 000 eurot (II kd, tlk 133jj). Kinnistu sellise turuväärtusega hageja maakohtus ei nõustunud. Ringkonnakohtus esitasid hageja ja kostja I uued vaidlusaluse kinnistu hindamisaktid, millest nähtub, et hageja esitatud hindamisakti järgi on kinnistu turuväärtus 370 000 eurot ja kostja I esitatud hindamisakti järgi 248 000 eurot. Seega on esitatud hindamisaktide järgi kinnistu turuväärtus märkimisväärse erinevusega. Hageja tõi esile, et kostja I esitatud hindamisaktis pole arvestatud kinnistu arendamise potensiaaliga. Kuna kinnistu müük enampakkumisega selgitab välja kinnistu tegeliku väärtuse, ei ole alust maakohtu lahendit kaasomandi lõpetamise viisi valiku osas tühistada.
37.Asjaolu, et kostja I võib olla tema kasutuses olnud kaasomandiosa renoveerimise tõttu panustanud kaasomandisse rohkem kui teised kaasomanikud, võib anda aluse esitada nõue tehtud kulutuste hüvitamiseks, kuid kaasomandi osaliseks lõpetamiseks kostja I taotletud viisil, see eeltoodu tõttu alust ei anna.
38.Apellatsioonkaebuse väide, et kaasomandi lõpetamisel puudub kohustus tõendada kaasomandi osa eest hüvitise maksmiseks piisavate rahaliste olemasolu ei ole ringkonnakohtu arvates põhjendatud. Riigikohus on avaldanud seisukoha, et kaasomandi osast ilmajäävale kaasomanikule tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest. See tähendab ühtlasi seda, et makstav hüvitis peab omandi kaotuse hüvitamiseks olema mitte üksnes õiglases suuruses vaid ka koheselt omandi kaotajale kättesaadav (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 9. veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05, p 9). Seisukohast, et makstav hüvitis peab olema omandi kaotajale koheselt kättesaadav tulenebki vaidluse korral kohustus tõendada hüvitise maksmise suutlikkus. Maakohtus ega ka ringkonnakohtus ei ole kostja I tõendanud, et tal on suutlikkus tasuda hagejale õiglases suuruses hüvitis kaasomandi kaotuse eest.
39.Põhjendatud ei ole apellatsioonkaebuse väide, et hageja taotletud viisil kaasomandi lõpetamine ei ole õiglane, kuna hageja esitatud tõend laenujäägi kohta, mida tagavad hageja kaasomandiosale seatud hüpoteegid, ei ole usaldusväärne. Ringkonnakohus leiab, et kostja I
9(10)
väide on esitatud hilinenult, kuna asja materjalidest nähtuvalt ei vaidlustanud kostja I maakohtus lõpptulemusena hageja esitatud laenuandja/hüpoteegipidaja esitatud tõendit.
40.Apellatsioonkaebuses heidab kostja I maakohtule ette enampakkumise alghinna määramist oluliselt madalama kinnistu turuväärtusest. Ringkonnakohus leiab, et nimetatud etteheide on põhjendamatu. Kostja I esitas ringkonnakohtule kinnistu hindamisakti millest nähtub selle turuväärtus 248 000 eurot. Maakohus määras enampakkumise alghinnaks 240 000 eurot. Kuna hageja ja kostja I vahel on vaidlus kinnistu turuväärtuse osas on põhjendatud määrata enampakkumise alghinnaks asjas esitatud hindamisaktidest nähtuva madalaima turuväärtuse lähedane hind. Menetluskulude jaotus
41.Kuigi apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata, tuleb arvestada sellega, et kaasomand lõpetatakse eelduslikult kõigi menetlusosaliste huvides ja menetluskulude jagamisel ei saa lähtuda sellest, et kohus lõpetas kaasomandi hageja soovitud viisil. Seega on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda (vt ka Riigikohtu lahend 3-2-1-70-10, p 14). /allkirjastatud digitaalselt/
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.