Kohus Kohtunik Otsuse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistungi aeg
Harju Maakohus Andres Suik 27.09.2022, Tallinn 2-21-19196 Osaühing FELDBERG hagi PROVIDEKS OÜ, S. M.B., I. B. vastu kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks PROVIDEKS OÜ vastuhagi osaühing FELDBERG vastu kinnisasja kaasomandi osaliseks lõpetamiseks hagihind 3 500 eurot vastuhagi hind 3500 eurot Hageja (vastuhagis kostja): osaühing FELDBERG (registrikood 10785893; asukoht Kiikri tn 2/1-14, 10159 Tallinn); Hageja (vastuhagis kostja) lepinguline esindaja: Hannes Kink (Lexar Õigusbüroo; e-post: [email protected]); Kostja I (vastuhagis hageja): PROVIDEKS OÜ (registrikood 10613034; asukoht Nurga tn 4-1, 74113 Maardu); Kostja I (vastuhagis hageja) lepingulised esindajad: Ilmar Kikkas ([email protected]), Irina Buśujeva ([email protected]) Kostja II: S. M.-B. (isikukood xxxx; elukoht xxxx); Kostja III: I. B. (isikukood xxxx; elukoht xxxx); Kostja II ja kostja III lepinguline esindaja: vandeadvokaat Andres Past ([email protected]); 20.09.2022, kohtuistungil osalesid hageja (vastuhagis kostja) lepinguline esindaja Hannes Kink ja seaduslik esindaja V. K., kostja I lepinguline esindaja Irina Bušujeva ja seaduslik esindaja L. P., kostjate II ja III lepinguline esindaja vandeadvokaat Andres Past ning kostjad S. M.-B. ja I. B.
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada osaühing FELDBERG hagi PROVIDEKS OÜ, S. M.-B., I. B. vastu kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks.
2-21-19196 enampakkumisel, ning seejuures: 2.1. kohustada I. B.t (isikukood xxxx) ja S. M. (isikukood xxxx) tasuma avalikul enampakkumisel müügist saadud raha arvelt viivitamatult kinnistu registriosa numbriga 11634902 IV jakku AS Citadele banka kasuks kantud hüpoteegiga (13 000 eurot) tagatud laenu; 2.2. kohustada osaühingut FELDBERG (registrikood 10785893) tasuma avalikul enampakkumisel müügist saadud raha arvelt viivitamatult kinnistu registriosa numbriga 11634902 IV jakku Estateguru tagatisagent OÜ kasuks kantud hüpoteekidega (60 000 eurot ja 590 000 eurot) tagatud laenud summas 172 000 eurot; 2.3. määrata avaliku enampakkumise läbiviimise korraks täitemenetluse seadustikus toodud regulatsioon, arvestades käesolevas tsiviilasjas tehtava kohtuotsuse eripära, sealhulgas: 2.3.1. määrata avaliku enampakkumise alghinnaks 240 000 eurot; 2.3.2. määrata avaliku enampakkumise pakkumiste sammuks 1000 eurot; 2.3.3. määrata avalikul enampakkumisel osalejatele tagatisrahaks 5 % enampakkumise alghinnast, kuid mitte vähem kui 10 000 eurot; 2.4. määrata olukorra, kus parima pakkumise teinud enampakkumisest osavõtja ei tasu ostuhinda enampakkumise tingimustes ettenähtud ajaks, lahendamiseks järgmine kord: panna asi kordusenampakkumisele hinda alandamata; jätta enampakkumise ostuhinna tasumise kohustuse täitmata jätnud enampakkumisel osalejale tagatisraha tagastamata, arvata sellest maha enampakkumise korraldamise kulud ning jagada jääk proportsionaalselt kaasomanike vahel vastavalt kaasomanike osa suurusele; keelata ostuhinna tasumise kohustuse täitmata jätnud enampakkumisel osalejal osaleda kordusenampakkumisel;
2.5.määrata avalikul enampakkumisel müügist saadud raha väljamaksmine kaasomanikele selliselt, et esmalt peab kohtutäitur müügist saadud rahast igale kaasomanikule proportsionaalselt väljamaksmisele kuuluva summa arvelt kinni proportsionaalse osa avaliku enampakkumisega seotud täitekuludest, seejärel tasub kohtutäitur igale kaasomanikule proportsionaalselt väljamaksmisele kuuluva summa arvelt võlausaldajatele vastava kaasomaniku kaasomandi osa koormava(te) hüpoteegiga (hüpoteekidega) tagatud kohustused ning seejärel jagab kohtutäitur järelejäänud summa kaasomanike vahel proportsionaalselt.
3.Jätta rahuldamata PROVIDEKS OÜ vastuhagi osaühing FELDBERG vastu kinnisasja kaasomandi osaliseks lõpetamiseks.
4.Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine: 4.1 Jätta poolte menetluskulud poolte endi kanda, välja arvatud hagi tagamise vaidlustamisega seotud määruskaebemenetluse kulud. 4.2 Jätta Harju Maakohtu 30.12.2021 hagi tagamise määruse vaidlustamisega seotud hageja ning kostjate II ja III menetluskulud kostja I kanda. 4.3 Mõista kostjalt PROVIDEKS OÜ välja hageja osaühing FELDBERG kasuks hagi tagamise määruse vaidlustamisega seotud menetluskulud summas 501,5 eurot. 4.4 Mõista kostjalt PROVIDEKS OÜ välja S. M.-B. kasuks hagi tagamise määruse vaidlustamisega seotud menetluskulud summas 157,5 eurot. 4.5 Mõista kostjalt PROVIDEKS OÜ välja I. B. kasuks hagi tagamise määruse vaidlustamisega seotud menetluskulud summas 157,5 eurot. 4.6 Kostja PROVIDEKS OÜ poolt hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb kostjal PROVIDEKS OÜ tasuda viivist käesoleva kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
5.Jätta kuni kohtuotsuse täitmiseni jõusse käesolevas asjas Harju Maakohtu 30.12.2021 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõud. Edasikaebamise kord Käesolevale kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva
2-21-19196 jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.Osaühing FELDBERG esitas 07.12.2021 Harju Maakohtule hagi PROVIDEKS OÜ, S. M.-B., I. B. vastu kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks. Harju Maakohus võttis 10.12.2021 määrusega hagi menetlusse. Harju Maakohus jättis 06.04.2022 määrusega läbi vaatamata osaühingu FELDBERG hagi S. P. vastu kaasomandi lõpetamise nõudes.
2.Hageja taotles algselt kaasomandi lõpetamist eelistatult selliselt, et kostjad annavad neile kuuluvad mõttelised osad üle hagejale, nii et kõnealune kinnisasi tervikuna jääb hageja ainuomandisse ning hageja tasub kostjatele omandi ilmajäämise eest õiglase hüvitise.
3.18.03.2022 menetlusdokumendis esitas hageja hagi täienduse, milles märkis, et hageja soovib kaasomandi võimalikult kiiret lõpetamist, kuid kostjate menetlustaktika annab alust arvata, et nii menetluslikult kui ka menetlusväliselt tehakse kõik, et käesolevat menetlust takistada ja kaasomandi lõpetamist ajas edasi lükata, mistõttu soovib hageja laiendada ja kitsendada hagi TsMS § 376 lg 4 punkti 2 tähenduses selliselt, et hagis taotletud kaasomandi lõpetamine oleks kõiki kinnistu ja pooltega seotud asjaolusid arvestades eelduslikult kõige kiiremal moel saavutatav. Kaasomandi võimalikult kiire lõpetamise huvides loobus hageja esialgse hagiavalduse p.-s 20.1. esitatud nõudest jäta ainuomand hagejale hüvitise vastu. Samuti loobus hageja esialgse hagiavalduse p.-s 20.2. esitatud alternatiivsest kinnisasja jagamise viisist (kaasomandi jagamine kohtutäituri poolt korraldataval kaasomanike vahelisel enampakkumisel).
4.Hageja laiendas kaasomandi lõpetamise hagi täiendava kinnisasja jagamise viisiga selliselt, et kõnealune kinnisasi müüakse avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele, taotledes ühtlasi TsMS § 445 lõike 1 alusel kohtuotsuse täitmise viisi ja korra, sh avaliku enampakkumise tingimuste (enampakkumise alghind, müügi kord, tulemi jaotamine ja kulude kandmine) kindlaks määramist. Hageja leiab, et kinnisasja müük avalikul enampakkumisel tagab kaasomandi lõpetamise nõude realiseerimise kõige efektiivsemalt, samuti on selline viis ka õiglane, kuna sellest saavad soovi korral osa võtta ka kõik kinnisasja tervikuna omandada soovivad kaasomanikud, mis omakorda tähendab, et see viis sisuliselt hõlmaks kaasomanike vahelise enampakkumise kui kinnisasja jagamise viisi kaasomandi lõpetamisel. Samas on enampakkumisel osalevate isikute ring märksa laiem, mis tagab õiglase hinna kujunemise ja eelduslikult ka suurema enampakkumise tulemi. Olukorras, kus mõni kaasomanik eset endale tervikuna ei soovi, on avalikul enampakkumisel müümine ja saadud tulemi poolte vahel jagamine kõige õiglasem viis. See väldib vajadust kohtul poolte huve omandamise vastu kaaluda ning läbida keerulist ja spekulatiivset eseme väärtuse hindamist.
5.Ehkki kõnealuse kinnistu registriosa IV jakku on kantud kolm hüpoteeki1, on hageja seisukohal, et tulenevalt AÕS § 76 lõikest 1 ei sõltu kaasomandi lõpetamise nõudeõigus kaasomandi eset koormavatest õigustest, mistõttu ei saa hüpoteekide olemasolu takistada kaasomandi lõpetamist ja asja müüki avalikul enampakkumisel. Riigikohus on 10.05.2017 otsuses tsiviilasjas 3-2-1-39-17
2-21-19196 muuhulgas selgitanud, et kaasomandi lõpetamine on võimalik otsustada asja müügiga avalikul enampakkumisel nii, et kaasomanikele pannakse kohustus kasutada saadud raha hüpoteegiga tagatud laenu tasumiseks, millisel juhul on kinnisasi võimalik müüa parema hinnaga, kuna enampakkumisel kinnisasja omandav isik saab arvestada sellega, et hüpoteegid kustutatakse ja ta saab endale koormamata kinnisasja. Riigikohtu 26.04.2017 otsuses tsiviilasjas 3-2-1-14-17 on selgitatud kaasomandi jagamiseks korraldatava avaliku enampakkumise õiguslikku olemust ja korda, muuhulgas on Riigikohus p.-s 36.1 korranud oma varasemas praktikas kujundatud seisukohta, et kohus saab TsMS § 445 lõike 1 järgi määrata poole taotlusel kindlaks otsuse täitmise korra ja viisi, ning p.-s 36.2 märkinud, et TMS-i II osa sätteid tuleb kaasomandi lõpetamiseks avaliku enampakkumise korraldamisel kohaldada kaasomandi lõpetamise kohtulahendi eripära arvestades. Hageja leiab, et on põhjendatud määrata enampakkumise korraldajaks pooltest sõltumatu kohtutäitur, kellel ühtlasi on professionaalne kogemus enampakkumiste läbiviimisel. Hageja peab vajalikuks, et kohus määraks ka enampakkumise tingimused alghinna ja tagatisraha osas vältimaks kaasomandi lõpetamise takerdumist hilisematesse vaidlustesse.
6.Kuna hageja esmalt laiendas ja seejärel kitsendas hagi, esitas ta selguse huvides haginõude resolutsiooni tervikuna, paludes kohtul: 1. lõpetada kinnistu registriosa numbriga 11634902, katastritunnusega 44603:003:0196, asukohaga Avar 8, Maardu kaasomand, müües kinnistu (tervikuna) avalikul enampakkumisel, ning seejuures: 1.1. kohustada I. B.t (isikukood xxxx) ja S. M. (isikukood xxxx) tasuma avalikul enampakkumisel müügist saadud raha arvelt viivitamatult kinnistu registriosa numbriga 11634902 IV jakku AS Citadele banka kasuks kantud hüpoteegiga (13 000 eurot) tagatud laenu (registrikood 40103303559); 1.2. kohustada OÜ-d FELDBERG (registrikood 10785893) tasuma avalikul enampakkumisel müügist saadud raha arvelt viivitamatult kinnistu registriosa numbriga 11634902 IV jakku Estateguru tagatisagent OÜ kasuks kantud hüpoteekidega (60 000 eurot ja 590 000 eurot) tagatud laenud; 1.3. määrata avaliku enampakkumise läbiviimise korraks täitemenetluse seadustikus, eeskätt selle 2. ja 3. jaos toodud regulatsioon, arvestades käesolevas tsiviilasjas tehtava kohtuotsuse eripära, sealhulgas: 1.3.1. määrata avaliku enampakkumise alghinnaks 303 000 eurot; 1.3.2. määrata avaliku enampakkumise pakkumiste sammuks 1000 eurot; 1.3.3. määrata avalikul enampakkumisel osalejatele tagatisrahaks 5 % enampakkumise alghinnast, kuid mitte vähem kui 10 000 eurot; 1.4. määrata olukorra, kus parima pakkumise teinud enampakkumisest osavõtja ei tasu ostuhinda enampakkumise tingimustes ettenähtud ajaks, lahendamiseks järgmine kord: panna asi kordusenampakkumisele hinda alandamata; jätta enampakkumise ostuhinna tasumise kohustuse täitmata jätnud enampakkumisel osalejale tagatisraha tagastamata, arvata sellest maha enampakkumise korraldamise kulud ning jagada jääk proportsionaalselt kaasomanike vahel vastavalt kaasomanike osa suurusele; keelata ostuhinna tasumise kohustuse täitmata jätnud enampakkumisel osalejal osaleda kordusenampakkumisel; 1.5. määrata avalikul enampakkumisel müügist saadud raha väljamaksmine kaasomanikele selliselt, et esmalt peab kohtutäitur müügist saadud rahast igale kaasomanikule proportsionaalselt väljamaksmisele kuuluva summa arvelt kinni proportsionaalse osa avaliku enampakkumisega seotud täitekuludest, seejärel tasub kohtutäitur igale kaasomanikule proportsionaalselt väljamaksmisele kuuluva summa arvelt võlausaldajatele vastava kaasomaniku kaasomandi osa koormava (te) hüpoteegiga (hüpoteekidega) tagatud kohustused ning seejärel jagab kohtutäitur järelejäänud summa kaasomanike vahel proportsionaalselt. Hageja palus jätta kõik menetluskulud kostjate kanda ning määrata kostjatelt väljamõistetud menetluskuludele viivis VÕS § 113 lõikest 1 tulenevas määras.
7.28.03.2022 menetlusdokumendis märkis hageja, et hageja ei mõista, mille põhjal leiab kostja I et kostjate kaasomand ei ole hagejale puutumatu ega võrdselt kaitstud, rääkimata kohese ja õiglase hüvitise maksmisest. Hageja on pakkunud kaasomandi lõpetamiseks välja seaduses ettenähtud kinnisasja jagamise viisid. Hageja selgitab, et esialgses hagis pakutud hüvitiste summad ja kinnisasja enampakkumise alghind ei ole tuletatud meelevaldselt, vaid need väärtused on saadud tuginedes hageja poolt kohtumenetluses esitatud hindamisaktis määratud hinnale ja kohtupraktikas tunnustatud kinnisasja kui terviku väärtuse põhimõttele tuginedes.
2-21-19196
8.Asjaolu, et Kostja I on oma kaasomandi osal ettevõtlust arendanud ja sellesse investeerinud (kostja I 24.03.2022 seisukoha p. 5), ei ole aga asjakohane, kuna kaasomandi lõpetamise õiguslik risk on kostjale I kogu aeg teada olnud ning sellega arvestamine, sh riski realiseerumise järelmitega tegelemine, on kostja I enda vastutus. Nii nagu hageja on kasutanud õiguspäraseid menetluslikke võimalusi, on seda võimalik teha ka kostjal I.
9.Kostja I pakkus veahepealse kompromisslahendusena, et hageja annab oma kaasomandiosa üle kostjale I ning kostja I tasub hagejale hüvitise summas 261 087,30 eurot, sh tasub hageja hüvitise arvelt oma kohustused hüpoteegipidaja ees ja kustutab seatud hüpoteegid. Kuna hageja on hagi laiendanud, soovides kinnisasja kaasomandi lõpetamist läbi müügi avalikul enampakkumisel, siis ei ole hageja kostja I pakkumisega nõus. Hageja on seisukohal, et antud juhul kinnisasja kaasomandi lõpetamine läbi müügi avalikul enampakkumisel kõige õiglasem ja ratsionaalsem viis. Kui taotletav alghind on hindamisaktis määratud arvestuslik turuhind, siis müük avalikul enampakkumisel annab paratamatult tulemuseks reaalse turuhinna, mistõttu on see kõige õiglasem kaasomandi lõpetamise viis kõigile kaasomanikele.
10.Hageja juhib tähelepanu ka asjaolule, et avalikust enampakkumisest saavad osa võtta kõik kaasomanikud, sh. ka kostja I, mis tähendab, et kostjal I on võimalik soovi korral ja kõrgemat hinda makstes omandiõigus säilitada. Ka ei ole õige, kostja I väide, et hageja ei arvesta kaasomandi lõpetamisel kaasomandiosale seatud hüpoteekidega. Nimelt on hageja 22.03.2022 menetlusdokumendis selgitanud, et Riigikohtu praktika kohaselt ei ole hüpoteekide olemasolu takistuseks kinnisasja jagamisel müügiga avaliku enampakkumisel, samuti on hageja resolutiivosas kohtuotsuse täitmise viisina soovinud, et kohtutäitur tasuks kaasomanike kohustused võlausaldajatele enne enampakkumise tulemi jagamist kaasomanike vahel.
11.Kostja I vastuväite kohaselt hageja kaasomandi lõpetamisel kaasomandiosale seatud hüpoteekidega ei arvesta, enda kohustustest hüpoteegipidaja ees kaasomanikele teavet ei anna ja seetõttu pole müük enampakkumisel õiglane ega kõikide kaasomanike võrdset kohtlemist ning hea usu põhimõtet arvestav kaasomandi lõpetamise viis. Hageja esitas tõendi - 28.03.2022.a. Estateguru Tagatisagent OÜ poolt antud kinnituskirja, mille kohaselt hagejale kuuluvat kinnisasja osa Estateguru Tagatisagent OÜ kasuks koormavate hüpoteekidega tagatud võlajäägi kohta summas 172 000 eurot. Arvestades kinnisasja kui terviku väärtust summas vähemalt 303 000 eurot, ei ole kahtlust, et avaliku enampakkumise tulemist hagejale proportsionaalselt kuuluv osa (mis on 86,17%) katab selle kohustuse täielikult. Arvestades, et kostjate II ja III kuuluvatele mõttelistele osadele AS Citadele banka kasuks seatud hüpoteegi suurus on 13 000 eurot, ei mõjuta see olulisel määral kinnisasja kui terviku enampakkumisel kujunevat hinda.
12.Kostja I on esitanud 28.03.2022.a. teate 25.03.2022.a. toimunud läbirääkimiste kohta. Hageja ja kostja I on nimetatud kuupäeval kohtunud ning kostja I on teinud ettepaneku hageja kaasomandi osa omandamiseks, kuid arutelu ei lõppenud pooltevahelise sisulise kokkuleppega. Selgus, et kostjal I ei ole rahalisi vahendeid koheselt hageja kaasomandi osa väljaostmiseks ning kostja I soovib enda poolt hagejale pakutud rahalise hüvitise maksmise sooritust mitme kuu võrra edasi lükata. Selline olukord tooks hagejale täiendavaid riske ning tõstataks kompromissi hilisema täidetavusega seonduvaid küsimusi.
KOSTJATE SEISUKOHAD HAGI OSAS
13.Kostja I 24.03.2022 menetlusdokumendis märgitakse, et kostja I ei sea kahtluse alla hageja õigust nõuda kaasomandi lõpetamist, kuid see ei tähenda veel, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma hageja nõutud viisil, mis pealegi nii muutunud, laienenud kui ka kitsenenud on. Miks peaks ka eelistama kõigest aasta enamusosanikuks olnud hagejat, kes omandiesemesse heaperemeheliku suhtumise asemel selle kogu kinnistu turuväärtust kahekordselt ületavas mahus koormanud on, teiste kaasomanike huvidele. Kostja I on oma kaasomandi osal aastaid ettevõtlust arendanud ja sellesse investeerinud ning on nõus kaasomanikuna jätkama, nagu ka kostjad II ja
2-21-19196 III. Miks peaks kaasomandi jätkamisega nõus olevad kostjad alluma hagejast enamusomaniku, kes ise kaasomandit ei soovi ja seda ise heaperemehelikult ei majanda ega seda ka kostjal I teha ei lase, diktaadile.
14.Kostja I ei nõustu, et eesmärk on kaasomandi võimalikult kiire lõpetamine. Seaduse ja kohtupraktika kohaselt peab kaasomandi lõpetamine olema eelkõige õiglane, kõikide kaasomanike huve arvestav ja headest kommetest lähtuv. Kaasomandi lõpetamise õiglase viisi leidmist tuleb eesmärgina igal juhul eelistada menetluse kiirusele.
15.Kostja I menetlustaktika pole suunatud menetluse takistamisele ega kaasomandi lõpetamise edasilükkamisele. Kostja I, nagu ka kostjad II ja III soovivad vaid õiglast, nende seaduslike huvidega arvestavat, põhistatud kohtulahendit, nende kaasomandi säilimist, selle võimatuse korral aga kaotatava omandiosa vastu õiglast hüvitist. Kostja I arvates on kummaline hageja nõuete hektilisus – kord hagi laiendada siis jälle kitsendada ja muuta. Igal juhul on kostjale I menetluse kiirus eesmärgina vastuvõetamatu. Kiirus ei tohiks tulla kaasomandi lõpetamise õiglase viisi leidmise ja kaasomanike varaliste huvide arvestamise arvelt.
16.Kostja I ei võta hagejalt õigust laiendada hagi kaasomandi lõpetamise uue viisiga – eseme müügiga avalikul enampakkumisel. Kostja I leiab siiski, et kaasomandi eseme müük enampakkumisel on kasulik vaid hagejale ja kahjulik vähemusosanikele. Isegi eseme müügi korral alghinnaga, saaks hageja tagasi aastataguse ostuhinna, kuid kostja vaid tühise osa investeeringutest. Seega poleks kaasomandi eseme müük enampakkumisel õiglane kaasomandi lõpetamise viis. Õiglane oleks lõpetada kaasomand hageja osa üleandmisega kostjale I õiglase hüvitise vastu, hageja hüpoteekide kustutamise ning kostjate II ja III kaasomandi ja hüpoteegi säilimisega.
17.Kaasomandi lõpetamise eesmärk peaks olema eelkõige praeguste kaasomanike, mitte ainult enamusomaniku, seda enam potentsiaalsete ostjate varaliste huvide rahuldamine. Neil kaasomanikel, kes kaasomandit jätkata soovivad, tuleks võimaldada nende omand säilitada. Oma omandiosast peaks loobuma see kaasomanik, kes kaasomandiga ei nõustu, seda loomulikult õiglase hüvitise vastu. Hagejale I jääb sügavalt arusaamatuks, miks tuleks eelistada kaasomandi lõpetamise viisina enampakkumist ja sellega paratamatult kaasnevaid täitekulusid suurendada.
18.Vaidlust pole selles, et kõnealuse kinnistu registriosa IV jakku on kantud kolm hüpoteeki ja tulenevalt AÕS § 76 lõikest 1 ei sõltu kaasomandi lõpetamise nõudeõigus kaasomandi eset koormavatest õigustest. Hüpoteekide olemasolu iseenesest ei takistaks tõepoolest kaasomandi lõpetamist ja asja müüki avalikul enampakkumisel. Oluline on aga teadvustada, et antud juhul mõjutavad hageja seatud suured hüpoteegid kaasomandi lõpetamise viisi valikut, koguni niivõrd, et hüpoteekide olemasolu võimaldaks kaasomandi lõpetamise nõude hoopis rahuldamata jätta.
19.Riigikohtu tsiviilkolleegium on 18.12.2019 otsuses 2-18-13306/25 selgitanud, et üks erandlikest olukordadest, mil kaasomandi lõpetamise nõude võib rahuldamata jätta on see, kui ühe kaasomaniku kaasomandiosa koormab täiendav teise järjekoha hüpoteek (p 19). Hageja teiste kaasomanike osa üleandmist endale enam ei nõua ja kaasomanikele õiglast hüvitist ei paku. Riigikohtu tsiviilkolleegium on 09.06.2017 kohtuotsuses 3-2-1-61-17 selgitanud, et teabe saamine hüpoteegiga tagatud nõuete kohta on kaasomanike vahelise enampakkumise korraldamisel vajalik eelkõige kaasomanike võrdse kohtlemise eesmärgil. Enampakkumisega lõpeb üldjuhul üksnes kaasomand, mitte aga kolmandate isikute õigused müüdud esemele, kuna täitemenetlust ei korraldata ühegi varasemal järjekohal oleva õiguse realiseerimiseks (TMS § d 104, 105 ja 137) (erandite kohta vt RKTKm nr 3-2-1-14-17, p 36.4). Seega jääb ka kinnisasja igakordset omanikku koormav hüpoteek (kaasomandi osale) kaasomandi lõpetamiseks korraldataval enampakkumisel üldjuhul püsima. Samas ei määra kinnisasja väärtust ainuüksi hüpoteegisumma suurus. Olukorras, kus hüpoteegiga tagatud nõuete suurust teab ainult see kaasomanik, kelle kaasomandiosa hüpoteek koormab, on tal enampakkumisel pakkumiste tegemisel põhjendamatu eelis kinnisasja teiste kaasomanike ees. Juhul kui hüpoteegiga tagatud nõuded või suurem osa nendest on tegelikult rahuldatud, võib hüpoteegiga koormatud kaasomandi osa omanik omandada kinnisasja
2-21-19196 enampakkumisel alusetult madala hinnaga (kuna teised kaasomanikud saavad pakkumiste tegemisel lähtuda üksnes hüpoteegisummast) (vt RKTKm nr 3-2-1-14-17, p 16.4.) (p 14.3.)
20.Antud juhul hageja kaasomandi lõpetamisel kaasomandiosale seatud hüpoteekidega ei arvesta, enda kohustustest hüpoteegipidaja ees kaasomanikele teavet ei anna ja kaasomanikele õiglast hüvitist maksta ei taha. Sellises olukorras pole müük enampakkumisel õiglane ega kõikide kaasomanike võrdset kohtlemist ning hea usu põhimõtet arvestav kaasomandi lõpetamise viis. Kostja I nõustub hageja loobumisega kaasomandi lõpetamise nõudest jätta ainuomand hagejale hüvitise vastu ja alternatiivsest kinnisasja jagamise viisist kaasomanike enampakkumisel, kuid vaidleb vastu hageja uuele nõudele lõpetada kaasomand eseme müügiga avalikul enampakkumisel, kuna see pole õiglane vähemusosalusega kaasomanikest kostjate suhtes, kes sooviksid kaasosanikena jätkata.
21.Kostjad II ja III esitasid 28.03.2022 menetlusdokumendi, milles märkisid, et kui menetlusosalised ei lõpeta kaasomandit omavahelisel kokkuleppel, on edasise menetluse aluseks käesolevas tsiviilasjas hageja 18.03.2022.a. esitatud hagiavaldus, so vaidlusaluse kaasomandi lõpetamine kinnistu müümisel kohtutäituri poolt läbiviidava avaliku enampakkumise teel. Kostjad II ja III on sellisel juhul, kui osapooled ei lõpeta kaasomandit omavahelisel kokkuleppel, nõus kaasomandi lõpetamisega avalikul enampakkumisel. Kostjad II ja III ei nõustu aga hageja poolt näidatud kinnistu alghinnaga 303 000 EUR avaliku enampakkumise käigus.
22.Kostjate II ja III hinnangul tagab kohtumenetluses kaasomandi lõpetamisel kinnistule kaasomandi kaotavatele kaasomanikele turuväärtuses hüvitise saamise ainult selline olukord, kui kaasomand võõrandatakse avalikul enampakkumisel turuväärtusele väga lähedase alghinnana. Turuväärtusest oluliselt väiksema alghinnaga avalikul enampakkumisel võidaksegi vaidlusalune kinnistu võõrandada/omandada turuväärtusest oluliselt väiksema alghinnaga. Viimati nimetatud olukord ei ole aga müügi tulemusel omandi kaotavate kaasomanike huvides vaid on kinnistu võimalikult odavalt omandava isiku huvides.
23.Kostjad II ja III ei nõustu hagiavalduse 18.03.2022 resolutsioonis esitatud nõudega jätta menetluskulud kostjate, sh kostjate II ja III kanda. Kostjad II ja III ei ole andnud hagejale põhjust hagiga kaasomandi lõpetamiseks kohtusse pöörduda. Tuleb ka tähele panna, et kostjate II ja III esialgses 29.12.2021 hagivastuses ei nõustunud kostjad II ja III hageja pakutud esialgse nõudega kaasomandi lõpetamiseks kaasomanike vahelisel enampakkumisel või alternatiivselt selliselt, et hageja omandab kinnistu ning tasub kostjatele nende omandi kaotuse eest hüvitist vastavalt nende osale ja lähtudes asjaolust, et kinnistu hind on 303 000 EUR. Kostjad II ja III esialgses hagivastuses viitasid, et kaasomandi lõpetamiseks on parim viis kinnistu müümine avalikul enampakkumisel. Peale kostjate II ja III esialgse hagivastuse saamist ning peale hageja ning kostjate II ja III läbirääkimisi muutiski hageja hagiavalduse eset.
VASTUHAGI ASJAOLUD JA NÕUE
24.Kostja I PROVIDEKS OÜ esitas 31.03.2022 Harju Maakohtule vastuhagi OÜ Feldberg vastu ja kõrvaldas 04.05.2022 vastuhagi puudused. Kostja palub 1. lõpetada Feldberg OÜ (reg nr. 10785893) kaasomand kinnistule registriosa numbriga 11634902, katastritunnus 44603:003:0196, asukohaga Avar 8, Maardu talle kuuluva (17766/20618) mõttelise kaasomandi osa üleandmisega Provideks OÜ-le (reg. nr. 10613034). 2. Välja mõista Provideks OÜ-lt Feldberg OÜ kasuks hüvitisena kaasomandi osa võõrandamise eest 261 087,30 eurot. 3. Kohtuotsuse täitmise viisina kohustada Provideks OÜ-d välja mõistetud hüvitise arvelt tasuma kinnistu registriosa numbriga 11634902 IV jakku Estateguru tagatisagent OÜ kasuks kantud hüpoteekidega (60 000 eurot ja 590 000 eurot) tagatud laenu jäägi – kuni 172 000.- eurot ja Feldberg OÜ-d kustutama hüpoteegid, misjärel Provideks OÜ tasub Feldberg OÜ-le ülejäänud osa hüvitisest. 4. Tuvastada, et Feldberg OÜ-l on kohustus anda nõusolek kinnistu, asukohaga Avar 8, Maardu (17766/20618) mõttelise
2-21-19196 osa omaniku kande ja registriosa numbriga 11634902 IV jaos Estateguru tagatisagent OÜ kasuks kantud hüpoteekide (60 000 eurot ja 590 000 eurot) kustutamiseks. Asendada vastavad tahteavaldused kohtuotsusega. 5. Kohustada Feldberg OÜ-d kinnistu vabastama ja üle andma Provideks OÜ-le kohtuotsuse jõustumise päevale järgneval päeval, kinnisasja mittevabastamisel tõsta ta kinnistult välja. 6. Jätta menetluskulud Feldberg OÜ kanda ning määrata väljamõistetud menetluskuludele viivis VÕS § 113 lõikest 1 tulenevas määras.
25.Vastuhageja leiab, et antud juhul ei ole vastukostja nõutav kaasomandi lõpetamise viis vähemusomanike suhtes õiglane ega hea usu põhimõtet järgiv. Nii vastuhageja, kui kostjad II ja III on kaasomandi esemesse märkimisväärselt investeerinud, nende kasutuses olevad ruumid renoveerinud ja tegelevad seal aastaid ettevõtlusega. Vastukostja on oma kaasomandi osa omandanud alles aasta tagasi ega ole sellesse investeerinud. Vähemusomanikele pakutud ja ka enampakkumise järel mõistlikult eeldatavad hüvitised on võrreldes tehtud investeeringutega tühised. Provideks OÜ omandas 2485/20618 kaasomandiosa omandireformi käigus 01.08.2006 ja on sellest ajast seda aktiivselt kasutanud EAS’i toetustel toidutööstuse valdkonnas: remontinud ruumid ja renoveerinud elektrisüsteemi, hankinud inventari ja eriseadmed, liitunud elektrileviga, paigaldanud uued elektrikilbid, aknad, veetrassid ja põrandad. Tulemas on uued investeeringud EL struktuuridest. 30.12.2021 hinnati vastuhageja omandiosa turuväärtuseks 159 000 eurot (kostja I hagivastuse lisa 6), mis moodustab üle poole kogu kaasomandi eseme hinnatud turuväärtusest. Seega on vastuhageja kinnisasja väärtust märkimisväärselt tõstnud ja oleks äärmiselt ebaõiglane ning hea usu põhimõtet eirav ta sellest tühise hüvitise eest ilma jätta. Vastukostja arvestuslik hüvitis – 36 519,30 eurot on üle nelja korra väiksem vastuhageja omandiosa hinnatud väärtusest.
26.Feldberg OÜ omandas talle kuuluva 17766/20618 kaasomandiosa alles 09.03.2021 osaühingult Binom Trade (reg kood 10726028), kuid ei ole ruume kasutusse võtnud, nendesse investeerinud ega neid isegi remontinud. Küll on vastukostja koormanud kaasomandi osa kahe hüpoteegiga: summas 60 000,00 ja 590 000,00 eurot Estateguru tagatisagent OÜ (reg. kood 12766368) (käesoleval ajal Estateguru Capital OÜ, reg kood. 16125910) kasuks. Estateguru Tagatisagent OÜ kinnituskirja kohaselt on Estateguru Tagatisagent OÜ kasuks koormavate hüpoteekidega tagatud võlajääk 172 000 eurot.
27.18.03.2022 loobus vastukostja kaasomandi lõpetamise viisina teistele kaasomanikele hüvitise maksmisest, taotledes omandieseme müüki avalikul enampakkumisel, mis on vähemusosanike suhtes samuti ebaõiglane. Isegi kinnistu müügi korral alghinnaga saaks vastukostja tagasi kunagise ostuhinna, kuid kostjad vaid tühise osa tehtud investeeringutest. Müük enampakkumisel on soodne kaasomandisse mitteinvesteerinud vastukostjale, kuid kahjulik aastaid sinna investeerinud ja kaasomandiosa kasutavatele vähemusosanikele. Õiglane oleks lõpetada vastukostja kaasomand tema osa üleandmisega vastuhagejale õiglase hüvitise vastu, seatud hüpoteekide samaaegse kustutamisega. Vastuhageja ja vastukostja pidasid kuni 29.04.2022 intensiivseid läbirääkimisi kompromissi saavutamiseks. Vastukostja nõustus küll oma omandiosast vastuhageja kasuks hüvitise vastu loobuma, kuid kuna lõpliku hüvitise summa on vastuhageja võimeline hankima alles
1.septembriks 2022 (koheselt saaks tasuda 100 000 eurot), tekkis vajadus kokku leppida ka vastava asjaõigusliku tahteavalduse ja võlaõiguslike garantiide osas. Selles aga pooled üksmeelele ei jõudnud ja läbirääkimised nurjusid.
28.Antud juhul saab kaasomandit hea usu põhimõtet järgides, kõiki kaasomanikke võrdselt ja õiglaselt koheldes ning nende huve arvestades ja kaaludes lõpetada kaasomandi eseme jätmisega kolmele senisele kaasomanikule (kostjad I, II, III), kus vastukostja annab oma kaasomandi osa hüvitise vastu üle vastuhagejale ning kostjate II ja III kaasomandi osad jääksid muutumatuks. Feldberg OÜ omanduses oleva 17766/20618 omandiosa üleandmisega Provideks OÜ-le oleks hüvitise suurus, arvestades kaasomandi turuväärtust (303 000€) ja Feldberg OÜ omandiosa proportsiooni (17766/20618) 261 087, 30 eurot (303000x17766/20618). Et vastukostja oma kaasomandiosasse investeerinud pole, ongi selline summa tema osa väärtus rahas AÕS § 77 lg 2 mõttes.
2-21-19196
29.Vastukostja omandiosa üleandmisel vastuhagejale hüvitaks viimane hüvitise - 261 087, 30 euro arvelt esmalt hüpoteegipidaja Estateguru Capital OÜ-le vastukostja kohustuste jäägi – kuni 172 000 eurot, vastukostja kustutaks hüpoteegid ja ülejäänu jääks vastukostjale. Vastuhagis esitatud kaasomandi lõpetamise viisi mõte seisneb selles, et Feldberg OÜ, kes kaasomandit ei soovi, kaasomand lõpeks, ja ülejäänud kaasomanikel, kes sellega nõus on, säiliks. Kostjad II ja III vastukostja omandiosale ei pretendeeri, nendele kuuluvatele mõttelistele osadele AS Citadele banka Eesti filiaali (reg. kood11971924) kasuks seatud hüpoteek summas 13 000,00 eurot jääks muutmata. Kirjeldatud kaasomandi lõpetamise viis rahuldaks kõigi kaasomanike huve: Feldberg OÜ vabaneks talle soovimatust kaasomandist; Lõppeksid Feldberg OÜ erimeelsused Provideks OÜ-ga vajalike kinnisasja remonditööde, sihtotstarbelise kasutamise ning selle sihtotstarbe muutmise üle; Feldberg OÜ ei peaks enam taluma teiste kaasomanike rahulolematust hüvitise suuruse üle, mõistliku hüvitise saaks hoopis Feldberg OÜ ise; Kostjate II ja III kaasomandi osa, nende käsutuses olevate ruumide kasutuskord, tehtud investeeringud ja seatud hüpoteek säiliks muutumatuna, nad ei peaks tasuma hüvitist Feldberg OÜ-le ega kohtukulusid; Provideks OÜ ja kostjad II ja III säilitaksid nende kaasomandi osasse tehtud investeeringud, nende ettevõtlustegevus ja investeeringud saaksid jätkuda.
30.28.06.2022 menetlusdokumendis taotles Provideks OÜ võtta tsiviilasja materjalide juurde enda eksperthinnangu nr 0816-22, koostatuna 18.06.2022.a. Lahe Kinnisvara poolt ja milline eksperthinnang hindab käimasoleva vaidluse esemeks oleva kinnisasja turuväärtuseks 291 000 eurot. Provideks OÜ märgib seega esmalt, et kirjeldatud eksperthinnangu põhjal on kinnisvara väärtus väiksem Feldberg OÜ poolt osundatust. Järgnevalt seda, et üldteada (ja tõendamist mittevajavaks) asjaoluks on tõsiasi, mille kohaselt on majanduslik situatsioon pidevas muutustes ja kitsamalt võttes on seda ka kinnisvaraturg ning mida arvestavalt on Provideks OÜ seisukohal, et käimasolevas menetluses tuleks võtta aluseks nimelt eelnimetatud eksperthinnang. Selle üle, et majanduslik olukord on muutunud ja aluseks tuleb võtta hinnang, mis põhineb nö hilisemalt tehinguhindade võrdlustel, ei saa ka vaidlust olla.
31.Vajab märkimist, et paratamatult mõjutab (majanduslik) olukord maailmas nö lõppastmes ka Eestis asuva ärikinnisvara väärtust. Nii tuleb esile tuua, et varasem eksperthinnang on koostatud pea aasta enne sõja algust ning olulisimana, enne seda, kui on olulisel määral kerkinud energiakandjate hind (mäletatavasti tõusid need kordades 2021.a. oktoobris, seevastu kui varasem eksperthinnang on koostatud 12.04.2021) ning milline olukord mõjutab ilmselgelt soovi ärikinnisvara omada või seal midagi toota. Kokkuvõtvalt palub Provideks OÜ antud eksperthinnangu võtta asja materjalide juurde ning millega kaasnevalt muudab Provideks OÜ ka enda nõuet osas, millega on palunud kohtul määrata Feldberg OÜ kasuks hüvitist. Lähtuvalt kinnistu kui terviku maksumusest summas 291 000 eurot, kujuneb seega nimetatud hüvitise suuruseks 250 747.21 eurot.
32.Provideks OÜ rõhutab, et eksperthinnangu summast 291 000 eurot on 150 000 eurot Provideks OÜ-le kuuluva hoone osa turuväärtus. Kuna vastuhageja tellis ekspertiisi kohtu poolt tunnustatud eksperdilt hiljuti, eksperthinnang 0816-22 oli tehtud seisuga 08.06.2022, siis pole vastuhageja arvamusel alust määrata ekspertiisi uuesti. Vastuhageja lähtus sellest, et vastukostja esitas omalt poolt eksperthinnangu ise, koos hagiga, ei taotlenud ekspertiisi teostamist kohtu kaudu. Vastuhageja tellis siis omalt poolt. Provideks OÜ palub lugeda õigeks seega enda vastuhagi resolutsiooni punkt 2 järgnevas sõnastuses: Välja mõista Provideks OÜ-lt Feldberg OÜ kasuks hüvitisena kaasomandi osa võõrandamise eest 250 747.21 eurot.
33.Provideks OÜ teatab ühtlasi, et jääb muus osas kõikide enda seniesitatud väidete ja seisukohtade juurde. Väär on hageja arvamus, et kostjal pole rahalisi vahendeid. Hüpoteekidega tagatud kohustused on hagejal, mitte vastuhagejal, mis tõendab, et just nimelt hagejal pole hüvitise tasumise võimalust. Hageja tegelikult seda kunagi ei soovinud ning seetõttu ei esitanud esialgset hagi väljaostu nõudes. Vastuhageja aga vastupidi, tasuks hüvitise vastukostjale kasvõi kohe, kuid temale peab olema tagatud võimalust saada kinnistu ilma olemasolevate koormatisteta. See
2-21-19196 tähendab, et vastukostja peab neid kustutama kas varem või paralleelselt vastuhagejalt hüvitise saamisega. Seega kogusumma korraga ettemaksuna tasumata põhjuseks on võimatus saada endale kinnistut koormatiseta, mitte mingi muu põhjus. Vastuhageja pakkus kanda raha kohtu deposiiti, et kohus peale hüpoteekide vastukostja poolt kustutamist kannaks kogu summa vastukostjale. Selle juurde vastuhageja jääb ja taotleb, et kohus määraks sellise täitmise viisi ja korra. TsMS 445 lg 1 kohaselt kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga.
34.Vastukostja ise kirjutab, et esitas tõendid selle kohta, et hoone vajab kapitaalset kompleksremonti. Seega vastukostja tunnistab, et hoone turuväärtus ei ole suur. Vahe on ainult sellest, et vastuhageja hoone osa on täielikult remonditud ja sinna raha panustatud, vastukostja osa mitte. Vastuhageja on valmis remontima samuti hoone ülejäänud osa.
HAGEJA VASTUVÄITED VASTUHAGILE
35.Hageja esitas 06.06.2022 vastuse vastuhagile. Hageja (vastukostja) ei võta vastuhagi õigeks ega tunnista vastuhagis esitatud nõuet. Vastuhageja soovib, et vastukostjale kuuluv kinnisasja kaasomandi mõtteline osa antakse üle vastuhagejale ning vastuhagejale pannakse kohustus maksta vastukostjale kaasomandi osa kaotuse eest 261 087,30 eurot. Hageja on seisukohal, et printsiibis on selline kaasomandi jagamise viis kaasomandi lõpetamisel vastavuses AÕS § 72 lõikega 2, samuti on nõuetekohane selle nõude esitamine käesolevas tsiviilasjas vastuhagina. Vastukostja sellega ei nõustu.
36.Antud juhul ei ole vastuhageja nõutav kaasomandi lõpetamise viis ei õiglane ega ka hea usu põhimõtet järgiv. Just sellel põhjusel loobus vastukostja 18.03.2022 esialgses hagiavalduses esitatud nõudest kaasomandi lõpetamise viisina teistele kaasomanikele hüvitise maksmisest, taotledes terve kinnisasja müüki avalikul enampakkumisel, mis on vastukostja arvates kõigi kaasomanike suhtes kõige õiglasem viis. Kui vastuhageja või mõni teine kaasomanik soovib ise omandada siis ta saab ta selleks enampakkumisel osaleda ning nende kaasomanike suhtes kes mingil põhjusel ise omandada ei soovi, tagab avalik enampakkumine kõrgeima enampakkumise tulemi ja seeläbi omandi kaotuse eest õiglase suurusega hüvitise.
37.Seega, vastuhagi nõudeks on üksnes vastukostja omandiosa üleandmine vastuhagejale hüvitise summas 261 087, 30 eurot maksmise eest. Vastuhagis esitatud kaasomandi lõpetamise viisi mõte seisneb selles, et Feldberg OÜ temale kuuluvat kaasomandit säilitada ei soovi, mis aga ei vasta tõele. Samas on kõigile menetlusosalistele teadaolevad ja vaidluse all mitteolevad faktid: a) Vastukostja - Feldberg OÜ omandas talle kuuluva 17766/20618 kaasomandiosa 09.03.2021 so. enam kui aasta tagasi osaühingult Binom Trade (reg kood 10726028) hinnaga 290 000.- eurot ning ei saa kahelda selles, et ka Maardu kinnisvara turuhinnad on aastaga märkimisväärselt tõusnud. b) Vastuhageja – Provideks OÜ on ise varasemalt avaldanud valmisolekut omandada Feldberg OÜle kuuluva 17766/20618 kaasomandiosa hinnaga 330 000.- eurot (vt. 28.03.2022 kostja I esindaja Ilmar Kikkas ́e esitatud „Kompromissi teade“ p. 5) kuid pooled ei jõudnud kokkuleppepele tasumise tingimustes. c) Vastukostja Feldberg OÜ on korduvalt avaldanud soovi vaidlusalune kinnisasi tervikuna omandada; d) Vastuhageja – Provideks OÜ on avaldanud soovi vaidlusalune kinnisasi tervikuna omandada (vt. 03.01.2022.a. kostja I menetlusdokumendis avaldatu);
38.Seega arvestades eeltoodud asjaolusid ei saa olla õiglane Feldberg OÜ-e kuuluva 17766/20618 kaasomandiosa vastuhagejale võõrandamine hinnaga 261 087,30 eurot, mis on olulisel määral väiksem kui omandamisel selle eest makstud hind, vastuhageja poolt kompromissina pakutud hind või selle siis reaalne turuhind. Kuigi vastuhageja ja vastukostja pidasid läbirääkimisi Feldberg OÜle kuuluva 17766/20618 kaasomandiosa võõrandamiseks vastuhagejale hinnaga 330 000.- eurot ning selleks oli olemas ka vastukostja põhimõtteline valmisolek, ei õnnestunud pooltel siiski
2-21-19196 kokkulepet saavutada. Läbirääkimiste ebaõnnestumise peamiseks põhjuseks oli läbirääkimiste kestel ilmnenud asjaolu, et kuivõrd vastuhagejal oli võimalik tasuda vaid 100 000.- eurot ning kaasomandi mõttelise osa väljaostmiseks tema enda poolt pakutud hinnaga 330 000.- eurot puudusid tal reaalselt rahalised vahendid, mistõttu soovis 230 000.- euro tasumist vastukostja jaoks tagamata kujul edasi lükata kuid ka kohe omandit saada. Oluline on märkida, et vastuhagi p.-s 8 kinnitab kostja I, et need rahalised vahendid puuduvad ka praegu ning on vähetõenäoline, et need tulevikus tekivad.
39.Vastuhagis ei pööra vastuhageja nimetatud asjaolule tähelepanu, küll aga toob ta vastuhagi põhjendavas osas peamise argumendina esile hagivastuses juba nimetatud asjaolu, et ta on teinud tema otseses valduses oleva kaasomandi osaga seonduvalt palju kulutusi, mistõttu „enampakkumise järel mõistlikult eeldatavad hüvitised on võrreldes tehtud investeeringutega tühised“. Vastukostja vastuhageja esitatud põhjendusega ei nõustu eelkõige seetõttu, et kaasomandi lõpetamise võimalusega kui riskiga arvestamine on äriühingu juhatuse liikme hoolsuskohustus, mistõttu on mis tahes investeeringute tegemine seda riski eirates vastukostja ettenägematus ning seetõttu ei saa ka kostja I sellele „ebaõigluse“ argumendile tugineda. Vastukostja väide selle kohta, et kinnistu müügi korral alghinnaga (?) saaks vastukostja tagasi kunagise ostuhinna, kuid vastuhageja vaid tühise osa tehtud investeeringutest, ei ole asjakohane, kuna esiteks, nagu eelpool öeldud, on kaasomandi lõpetamise riskiga arvestamata jätmine vastukostja enda hooletus, ning, teiseks, nagu näeme kohe järgnevalt, ei ole väidetavad investeeringud tõendatud vaid vastupidiselt on tõendatud, et neil ei ole ei füüsilist ega väärtuselist seost kõnealuse kinnisasjaga ega selle väärtusega.
40.Ka ei ole vastuhageja vastuhagis nimetatud investeeringute tegemist tõendanud ning isegi kui võtta aluseks vastuhageja poolt hagivastuse lisadena 2 – 5 esitatud tõendid, siis on nende tõendamisväärtus pigem väga kasin: lisana 2 esitatud starditoetuse projekt (?) võib tõendada ettevõtluse plaane kuid ei tõenda vastuhageja poolset kaasomandi osa ega kinnisasja terviku parendamist; lisana 3 esitatud liitumisleping puudutab eelkõige kostja I enda äritegevust ja selle spetsiifilisi energiatarbimise ja võimsuse vajadusi ning selles sisalduvad parameetrid ei lisa kõnealusele kinnisasjale kui tervikule mingit olulist väärtust; lisas 4 esitatud külmikud on samuti ärispetsifilised ning ei ole kinnisasja olulised osad ega ole kinnisasjaga muul moel kvalitatiivses puutumuses, mistõttu ei oma need tõendid asjas tähtsust; lisana 5 esitatud varakindlustusleping katab aga kostja I vallasvara ning ei oma samuti asjas tähtsust.
41.Kokkuvõtteks on nimetatud asjaolud vastuhageja enda äritegevuse spetsiifilised investeeringud mida ei saa arvesse võtta vastukostja huvide kaalumisel kinnisasja kaasomandi lõpetamisel. Vastukostja on varasemalt esitatud hagi juurde tõendina esitanud 03.11.2021.a. koostatud „HOONE TEHNILISE SEISUNDI EKSPERTHINNANG“ (Töö nr. OJA 059/21) millega soovis hageja tõendada asjaolu, et kõik vaidlusaluse kinnisasja oluliseks osaks oleva hoone konstruktsioonid ja tehnosüsteemid on täielikult amortiseerinud ning see vajab kapitaalset kompleksremonti või lammutamist. Hoone kasutamise jätkamiseks möödapääsmatute rekonstrueerimise-, kapitaalremondi- või renoveerimistööde tegemiseks aga on vajalik mahukate investeeringute tegemine. Nimetatud asjaolu mõjutab kahtlemata kogu kinnisasja turuhinda ning üksnes vastuhageja poolt temale endale kuuluva kaasomandi osas tehtud parendused ei oma kinnisasja kui terviku kontekstis mingisugust tähendust.
42.Vastuhageja esitas argumendi, mille kohaselt tema kaasomandi osa eest saadav arvestuslik hüvitis 36 519,30 eurot on üle nelja korra väiksem tema kaasomandi mõttelise osa hinnatud väärtusest. Selline argument ei ole enam aktuaalne ega asjakohane, menetluses olevat hagi eset arvestades. Samuti lähtub see argument ebaõigest eeldusest, et kaasomandi lõpetamisel saab kaasomandi kui terviku väärtuse arvutada kaasomandi kõigi mõtteliste osade summana, kuid nii see ei ole, sest kaasomandis oleva asja väärtust tuleb hinnata tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel (vt nt Riigikohtu 17.10.2005 otsus tsiviilasjas 3-2-1-102-05). Ka ei saa mööda vaadata asjaolust, et ka vastuhagejale kuuluva
2-21-19196 kaasomandi mõttelise osa hind on arvestuslik ja seega ka hüpoteetiline täpselt samamoodi nagu tema kaasomandi osa eest saadav arvestuslik hüvitis. Reaalse turuhinna annab ikkagi vaid hageja taotletud avalik enampakkumine, sest just see annab konkreetsel ajahetkel kõiki turuga seonduvaid asjaolusid arvestava tulemi, mis vastab ka kõige täpsemalt kohtupraktikas käibel oleva õiglase hüvitise mõistele (vt nt Riigikohtu 27.09.2010 otsus tsiviilasjas 3-2-1-70-10 ). Ka kostja I ise vastuhagi p.-s 6 möönab, et: „õiglane oleks lõpetada kaasomand õiglase hüvitise vastu“.
43.Vastuhagi p.-s 10 asub vastuhageja seisukohale, et kaasomandi lõpetamine kaasomandi eseme jätmisega kolmele senisele kaasomanikule (vastuhageja ja kostjad II, III) tuleneb hea usu põhimõttest, kõigi kaasomanike võrdsest ja õiglasest kohtlemisest ning nende huvide arvestamisest ja kaalumisest, kuid seejuures on vastuhageja jätnud tegelikult selgitamata, kuidas on tema soovitud kinnisasja jagamise viis rohkem heauskne ja võrdne/õiglane kui vastukostja poolt hagis soovitud avalik enampakkumine ning samuti ei ole vastukostja kuidagi kaalunud poolte huve, justkui eeldades, et kaalul on vaid tema enese ettevõtja huvid.
44.Vastukostja kordab, et asudes eelviidatud kompromissi üle läbi rääkima, oli ta nõus vastuhagejale vastu tulema ning tema huvidega arvestama, kuid selline vastutulek eeldanuks kindlat tagatist selle kohta, et vastuhageja tasub hüvitise kokkulepitud suuruses kokkulepitud tähtajal, kuid vastukostja jäik positsioon mis tahes tasumist garanteerivaid kokkuleppeid sõlmida saigi kompromissile saatuslikuks. Kuivõrd vastuhageja ei olnud ning tõenäoliselt ei ole raha õiglase hüvitise tasumiseks ka praegu, siis ei saa kinnisasja jagamine tema soovitud viisil olla kuidagi heauskne ega õiglane, sest tema huvi asja omandamise vastu ei saa kuidagi kaaluda üles omandit kaotava kaasomaniku huvi saada hüvitis kätte reaalselt ja koheselt, mitte piirduda vastukostja varjamatult mitte jõukohase kohustusega.
45.Riigikohus on 25.10.2017 otsuses tsiviilasjas 2-14-18828 selgitanud järgmist: „Kolleegium juhib tähelepanu sellele, et põhimõtteliselt ei ole õige jätta ühis- või kaasomandis olevat kinnisasja ühe ühis- või kaasomaniku ainuomandisse suurema hüvitise maksmise vastu, kui viimane on valmis ja võimeline maksma (vt Riigikohtu 26. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, pd 23, 25).“ Kuivõrd vastuhageja on avaldanud, et ta on kohe suuteline tasuma vaid 100 000 eurot, siis vastavalt kohtupraktikale ei oleks kinnisasja jagamine vastuhageja soovitud viisil põhimõtteliselt õige ega ka võimalik. Vastuhagi p.-s 8 annab vastukostja ambivalentse lubaduse, et ta jätkab jõupingutusi hüvitise summa hankimiseks enne 01.09.2022, kuid selline paljasõnaline lubadus ei ole asja jagamise viisi otsustamisel asjakohane, seejuures tuleb arvestada ka asjaoluga, et vastuhageja ei suutnud rahalisi vahendeid leida läbirääkimiste ajal ega ole esitanud ühtegi tõendit, mis kinnitaks rahaliste vahendite olemasolu tulevikus.
46.Kuivõrd õiglase hüvitise maksmise tagab see, kui kaotatud omandi väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga (vt nt Riigikohtu 27.09.2010 otsus tsiviilasjas 3-2-1-70-10), siis on 03.11.2021 koostatud hindamisakt arvestades kinnisvarahindande tõusu praeguseks vananenud ning hind tuleks määrata uuesti. Seda kinnitab ka asjaolu, et viimastel kuudel on kinnisvara hinnakasv olnud väga kiire: perioodil 01.11.2021 kuni 01.04.2022 on see olnud ca 13 % (vt lisa 1 või https://www.kv.ee/kinnisvara/hinnad).
47.28.06.2022 menetlusdokumendis leidis hageja, et kostja I soovitud kinnisasja kaasomandi lõpetamise viis on vähem õiglane ja vähem hea usu põhimõtetega kooskõlas olev viis kui hageja soovitud kinnisasja kaasomandi lõpetamine enampakkumisel, sest hageja taotletud müük avalikul enampakkumisel võimaldab kinnisasja omandada kõigil kaasomanikel, tagades samal ajal omandist ilma jäävatele kaasomanikele kõige õiglasema, st kinnisasja turuhinna tasemel hüvitise. Kinnisasi tervikuna on eelduslikult ka oluliselt väärtuslikum kui kaasomandi osade aritmeetiline summa. Kostja I vastuhagis taotletud kinnisasja kaasomandi lõpetamise viis hõlmab, nagu öeldud, vaid hagejat ja kostjat I, ning tugineb praeguseks aegunud statistiliste andmete põhjal määratud, mitte tegelikul, st. turutasemel hinnal. Lisaks eeltoodule kuid mis ei ole mitte vähem tähtis, jätaks vastuhagis taotletav kaasomandi lõpetamise viis kostjad II ja III täielikult kõrvale, sh. ilma nende tegelikust võimalustest oma õigusi teostada. Hagejale on kostja II ning kostja III hiljuti avaldanud,
2-21-19196 et nad ei pea eelistatuks kostjaga I kaasomandit edaspidi tulevikus jagada ja sooviksid ka ise osaleda võimalikul kaasomandi lõpetamise enampakkumisel.
48.Kostja I taotletud kinnisasja jagamise viisi rakendamise ja täidetavuse välistab hageja arvates ka asjaolu, et kostjal I ei ole omapoolse kohustuse täitmiseks piisavalt raha, millist asjaolu kinnitavad üheselt selgelt mh. kostja I avalikest allikatest kontrollitavad majandustulemused, samuti 30.04.2022 kompromissiläbirääkimiste nurjumise teates, samuti sõnaselgelt vastuhagi p.-s 8 avaldatu ning milline asjaolu oli ka hageja ja kostja I vaheliste kompromissiläbirääkimiste ebaõnnestumise peamiseks põhjuseks (vt ka Riigikohtu 25.10.2017 otsus tsiviilasjas nr. 2-1418828; Riigikohtu 26.04.2017 otsus tsiviilasjas nr. 3-2-1-14-17).
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
49.Vaidlus puudub, et hageja ja kostjad I, II ja III on kinnistu registriosa numbriga 11634902, katastritunnusega 44603:003:0196, asukohaga Avar 8, Maardu, kaasomanikud järgmistes mõttelistes osades: osaühing FELDBERG 17766/20618 kaasomandist (ca 86,17%); PROVIDEKS OÜ 2485/20618 kaasomandist (ca 12,05%), S. M.-B. 220/20618 kaasomandist (ca 1,07%) ja I. B. 147/20618 kaasomandist (ca 0,71%).
50.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõike 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Seega kaasomandi lõpetamata jätmine ei ole üldjuhul lubatud. Riigikohus on 09.05.2006 otsuses nr 3-2-1-45-06 p-s 19 selgitanud, et kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks ning kohus peab hagi alusel kaasomandi lõpetama ühel seaduses sätestatud viisil. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja üksnes siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud (AÕS § 76 lg 2). Käesolevas asjas pooled sellise kokkuleppe olemasolule viidanud ei ole, samuti ei ole kohus tuvastanud muid piiranguid, mis takistaks kaasomandi lõpetamist. Seega on kaasomandi jagamise nõude materiaalõiguslikud eeldused täidetud ja kohus peab kaasomandi jagama.
51.AÕS § 77 lg 2 on sätestatud, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kohus võib AÕS § 77 lg 2 järgi valida üksnes selliste kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis (vt nt Riigikohtu 04.05.2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-40-05). Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (vt nt Riigikohtu 26.04.2017 otsus nr 3-2-1-14-17, p 22).
52.Käesolevas asjas on hageja esitanud kostja vastu hagiavalduses nõude kinnistu kaasomandi lõpetamiseks viisil, et kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel ja saadud raha jagatakse kaasomanike vahel võrdeliselt nende kaasomandiosa suurusega. Kostja I taotles vastuhagis lõpetada hageja kaasomand vaidlusalusele kinnistule hageja kaasomandi mõttelise kaasomandi osa üleandmisega kostjale I ning 28.06.2022 vastuhagi täpsustuse kohaselt välja mõista kostjalt I hageja kasuks hüvitisena kaasomandi osa võõrandamise eest 250 747,21 eurot.
53.Riigikohtu 10.05.2017 otsuse nr 3-2-1-39-17 p-s 10 on Riigikohus selgitanud, et kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Muu hulgas tuleb arvestada sellega, et ka kaasomanikud on omavahelistes suhetes kohustatud järgima tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-s 138 sätestatud hea usu põhimõtet. Kohus peab kaasomandi lõpetamiseks valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele.
54.Kohus kontrollib esmalt kaasomandi lõpetamise eeldusi kostja poolt I pakutud viisil ehk nii, et hageja kaasomand vaidlusalusele kinnistule lõpeks hageja kaasomandi mõttelise kaasomandi
2-21-19196 osa üleandmisega kostjale I ning kostjalt I mõistetaks hageja kasuks hüvitisena kaasomandi osa võõrandamise eest 250 747,21 eurot. Riigikohtu seisukohtade järgi saab kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teistele kaasomanikele nende osa rahas välja maksma (Riigikohtu 10.05.2017 otsuse nr 3-2-1-39-17 p 13). Riigikohtu hinnangul tähendab selline kaasomandi lõpetamise viis, et kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest. Riigikohus selgitas, et kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teistele kaasomanikele nende osa rahas välja maksma. Kui kostja tahab kaasomandit endale, kuid ta ei suuda hagejale tema osa rahas välja maksta, ei ole kaasomandi lõpetamine kaasomandi kostjale jätmisega võimalik.
55.Kohus jagab käesoleva kohtuotsuse p-s 54 viidatud Riigikohtu seisukohti ja leiab, et need on kohaldatavad ka käesolevas asjas. Kuigi kostja I on väljendanud huvi hagejale kuuluva kaasomandiosa endale jätmiseks, ei ole kohtu ette toodud asjaolusid, millest saaks järeldada kostja I suutlikkust tagada hagejale täielikku rahalist hüvitist omandiõiguse kaotamise eest. Kohus märgib, et käesolevas asjas on tegemist hagimenetlusega ja hagimenetluses on poole kohustus tagada, et ta esitab piisavad tõendid oma nõude rahuldamiseks. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 4 lg 2 järgi määravad pooled hagimenetluses vaidluse eseme ja menetluse käigu ning otsustavad taotluste ja kaebuste esitamise. TsMS § 5 lg 1 järgi menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Seega peavad kõik asja lahendamiseks olulised asjaolud esile tooma pooled. Riigikohtu 20.06.2011. a otsuse nr 3-2-1-57-11 p-s 40 nõustus Riigikohus, et hagimenetlus on põhiolemuselt võistlev menetlus, kus lähtutakse poolte esitatust (vt nt TsMS § 5 lg-d 1 ja 2, § 7, § 230 lg 1). TsMS § 230 lg 1 on sätestatud, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Seega kostja I, väites enda soovi vaidlusaluse korteriomandi omandamiseks, pidi tõendama mh enda suutlikkust maksta hagejale välja täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest.
56.Kostja I ei ole tõendanud enda suutlikkust maksta hagejale välja täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest. Vastupidi, 04.05.2022 vastuhagis kinnitas kostja I esindaja, et „Vastukostja nõustus küll oma omandiosast vastuhageja kasuks hüvitise vastu loobuma, kuid kuna lõpliku hüvitise summa on vastuhageja võimeline hankima alles 1. septembriks 2022 (koheselt saaks tasuda 100 000 eurot), tekkis vajadus kokku leppida ka vastava asjaõigusliku tahteavalduse ja võlaõiguslike garantiide osas. Selles aga pooled üksmeelele ei jõudnud ja läbirääkimised nurjusid“ (II kd, tl 92 pöördel). Kostja I uue esindaja väited, justkui oleks kostjal I siiski raha olemas olnud, on täielikult paljasõnalised ja vastuolus kostja I poolt vastuhagis esitatud selgesõnalise kinnitusega, et vähemalt kuni 1. septembrini 2022 kostjal I rahalised vahendid hageja kaasomandi omandamiseks puudusid. Kostja I uue esindaja 28.06.2022 menetlusdokumendi paljasõnalised väited kostjal I raha olemasolu kohta („vastuhageja tasuks hüvitise vastukostjale kasvõi kohe“, vt tl 131) ei ole usaldusväärsed ega eluliselt usutavad olukorras, kus kostja I oli alles 04.05.2022 kinnitanud, et lõpliku hüvitise summat ei ole võimalik hankida enne 1. septembrit 2022. Kostja I ei ole põhistanud ega tõendanud ka seda, et alates 1. septembrist 2022 võimaldaks tema majandusseis tasuda hagejale kaasomandi osa eest vähemalt vastuhagis märgitud summat 250 747,21 eurot, rääkimata võimalikust kõrgemast turuhinnast.
57.Seda, et kostja I ei ole võimeline hagejale tasuma täielikku rahalist hüvitist omandiõiguse kaotamise eest, kinnitas kohtuistungil ka kostjate II ja II esindaja: „Ilmar Kikasega olen (perioodil 13.05.-14.06) 7 korda telefoni teel rääkinud kompromissi teemal. Kompromissi ei sõlmitud selle tõttu, et kostjal I ei olnud rahalisi vahendeid. Kostja I esitas soovi, et kostja II ja III finantseeriks väljaostmist“ (II kd, tl 176 pöördel).
2-21-19196
58.Arvestades eeltoodut loeb kohus tuvastatuks, et kostja I taotletud viisil kaasomandi osaline lõpetamine ei ole sobiv, sest kui kostja I tahab hageja kaasomandiosa endale, kuid ei suuda hagejale tema osa rahas välja maksta, ei ole kaasomandi lõpetamine hageja kaasomandiosa kostjale I jätmisega võimalik (RKTKo 3-2-1-39-17 p 13). Asjas esitatud tõenditest ei nähtu kostja I suutlikkust maksta hagejale välja täielik rahaline hüvitis hageja omandiõiguse kaotamise eest. Ainuüksi seetõttu ei ole võimalik kaasomandit kostja taotletud viisil osaliselt lõpetada ega vastuhagi rahuldada. Kohtu hinnangul poleks kehtiva kohtupraktika valguses ega hageja õiguslike huvidega kooskõlas selline kaasomandi lõpetamise viis, kus kostja I saaks kohtuotsuse jõustumisel hageja kaasomandi omanikuks, kuid hagejale kaasomandi osa kaotamise tõttu hüvitise saamine sõltuks kostja I finantsseisundi paranemisest, kostjale laenu andmisest või muudest hageja mõjusfääri-välistest teguritest. Kaasomandi osast ilmajäävale kaasomanikule tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest. See tähendab ühtlasi seda, et makstav hüvitis peab omandi kaotuse hüvitamiseks olema mitte üksnes õiglases suuruses vaid ka koheselt omandi kaotajale kättesaadav (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 9. veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05, p 9; Tallinna Ringkonnakohtu 17.04.2017 kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-15-17868, p
III/17).
59.Kohus ei pea õigeks lubada sellise olukorra teket, kus hageja peaks tema kasuks väljamõistetud rahalise hüvitise saamiseks algatama kostja I vastu uue menetluse. Riigikohtu 26.04.2017 otsuse nr 3-2-1-14-17 p-des 25.2.-25.3. selgitatakse, et kui hüvitis mõistetakse teise kaasomaniku kasuks välja, võib hüvitist saama õigustatud kaasomanik alustada teise vastu raha saamiseks täitemenetlust, mille käigus võõrandatakse lõpuks hüvitist maksma kohustatule jäetud ese ja halvemal juhul (kui ese hinnati kohtumenetluses tegelikust väärtusest kallimaks või kui selle väärtus vahepeal langeb) ka muu vara ning lõppkokkuvõttes võib kaasomandi jagamine viia eseme omandamiseks mittejõukohastel tingimustel kohustatud isiku maksejõuetuseni. Selline kaasomandi lõpetamise viis võib seega koormata üht kaasomanikku ebaproportsionaalselt. Riigikogus märkis, et eelkirjeldatud olukordade vältimiseks peaks kohus, kui ta leiab, et eseme omandamise eest tuleks maksta selle suurema väärtuse tõttu rohkem, kui omandamiseks soovi avaldajal on soov ja võimalus maksta, mitte jätma eset sellele kaasomanikule, vaid panema ese avalikule enampakkumisele, kui see võimalus on ka alternatiivselt esitatud.
60.Lisaks eeltoodule leiab kohus poolte huve kaaludes, et kostja I vastuhagis pakutud kaasomandi osaline lõpetamine ei ole sobiv ega õiglane ka seetõttu, et sellise lahenduse vastu on kõik teised kaasomanikud. Kostjate II ja III esindaja selgitas kohtuistungil, et kuigi vastuhagi kostjaid II ja III otseselt ei puuduta, ei pea kostjad II ja III vastuhagi rahuldamist õiglaseks ja leiavad, et see ei ole kostjate II ja III huvides (II kd, tl 177). Muuhulgas leidsid kostjad II ja III, et „Avalik enampakkumine on kõige ausam moodus kaasaomandi lõpetamiseks“ ja väljendasid ka enda huvi sellel osalemiseks (tl 177). Kohus märgib, et kohatu on kostja I esindaja poolt teiste kaasomanike „huvide“ hindamine väitega, justkui oleks kõikide kostjate huvides omandi säilitamine. Kostjate I esindajal puudub igasugune alus ja pädevus meelevaldselt teiste kaasomanike huvide sisustamiseks. Iga kaasomanik saab oma huve hinnata ja väljendada üksnes ise. Kokkuvõtlikult ei pea kohus õiglaseks kaasomandi (osalist) lõpetamist vastuhagi alusel olukorras, kus sellisel viisil kaasomandi lõpetamise poolt on üksnes hageja ja selle vastu on vastu 75% kaasomanikest, kellele kuulub kokku ligi 88% kaasomandist. Kohus jätab vastuhagi rahuldamata.
61.Arvestades tuvastatud asjaolusid ning kaaludes poolte huve vastavalt kehtivatele seadustele ja kohtupraktikale, on kohus seisukohal, et kaasomand on võimalik lõpetada üksnes hageja poolt taotletud viisil, mille kohaselt kaasomandisse kuuluv kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel. Kuna kohus ei pea võimalikuks rahuldada vastuhagi, on kaasomandi lõpetamine kinnistu müügiga ainus võimalik kaasomandi lõpetamise viis ja kohtul ei ole alust kaasomandi lõpetamisest keelduda (vt käesoleva otsuse p-d 50-51). Kõik kaasomanikud peale kostja I on sellisel viisil kaasomandi lõpetamise poolt ning kohtu hinnangul õiglane ja mõistlik lõpetada kaasomand selle müügiga avalikul enampakkumisel.
2-21-19196
62.Põhjendatud pole kostja I vastuväited avaliku enampakkumise osas motiivi, et kostja I ei soovi enda omandist loobuda ja on valmis kinnisasja jätkuvalt panustama. Esiteks on kostja I on olnud põhimõtteliselt valmis enda kaasomandist sobiva raha eest ka loobuma (II kd, tl 62). Teiseks, soovi korral on kõigil kaasomanikul võimalik avalikul enampakkumisel osaleda, et saada kinnisasja kui terviku omanikuks (vt Tallinna Ringkonnakohtu 03.12.2021 kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-16-315, p 22.5). Kaasomandi lõpetamisega avalikul enampakkumisel on tagatud nii hageja õigus hüvitise saamisele kui kostjate võimalus avalikul enampakkumises osalemise kaudu omandada vaidlusalune kinnistu juhul, kui kostjatel õnnestub leida selleks vajalikud rahalised vahendid. Kinnistu avalikul enampakkumisel müümise teel jääb kostjale I võimalus valida, kas ta loobub oma omandist turuhinnale vastava hüvitise eest või omandab ise kaasomandi eseme tervikuna. Kui täitemenetlust on alustatud kostja avalduse alusel või ta on hageja algatatud täitemenetlusega ühinenud, on kostja täitemenetluses sissenõudja rollis (vt Riigikohtu 26.04.2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 36.3), kellel on täitemenetluse seadustiku (TMS) § 93 lg 4 alusel võimalik tasaarvestada ostuhinnaga see osa ostetava vara müügi tulemist, mida tal oleks õigus saada vara müügist saadud tulemi jaotamisel (vt Tallinna Ringkonnakohtu 03.12.2021 kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-16-315, p 22.6).
63.Vaidlus puudub, et tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõikest 1 ei sõltu kaasomandi lõpetamise nõudeõigus kaasomandi eset koormavatest õigustest. Tõele ei vasta kostja I väide, nagu poleks hageja andnud teistele kaasomanikele teavet enda kohustustest hüpoteegi pidaja ees. Hageja on esitanud kohtule tõendid oma hüpoteekidega tagatud kohustuste suuruse kohta. 28.03.2022 ja 20.09.2022 Estateguru Tagatisagent OÜ poolt antud kinnituskirjade kohaselt on hagejale kuuluvat kinnisasja osa Estateguru Tagatisagent OÜ kasuks koormavate hüpoteekidega tagatud võlajäägi suuruseks 172 000 eurot (II kd, tl 49-50, tl 160-161). Kohus loeb nimetatud kinnistuskirjadega tuvastatuks, et kohustuste suurus, mille tagatiseks on hageja kaasomandiosale seatud hüpoteegid, on 172 000 eurot. Arvestades kinnisasja kui terviku väärtust summas 303 000 eurot (I kd, tl 1024) või isegi lähtudes kostja I poolt esitatud kinnisvara hindamisaktist väärtusega 291 000 eurot (II kd, tl 133-148), ei ole kahtlust, et avaliku enampakkumise tulemist hagejale proportsionaalselt kuuluv osa (mis on 86,17%) katab täielikult hageja hüpoteekidega tagatud kohustused summas 172 000 eurot. Eeltoodut arvestades ei nõustu kohus kostja I väitega, nagu poleks antud juhul kinnisasja müük enampakkumisel õiglane ning hea usu põhimõtet arvestav kaasomandi lõpetamise viis. Kuigi kostja I hüpoteekidega seotud etteheited olid suunatud hagejale, mitte kostjatele II ja III, nõustub kohus hagejaga ka selles, et arvestades kostjate II ja III kuuluvatele mõttelistele osadele AS Citadele banka kasuks seatud hüpoteegi suurust 13 000 eurot, ei mõjuta see olulisel määral kinnisasja kui terviku enampakkumisel kujunevat hinda.
64.Lähtudes eeltoodust rahuldab kohus Osaühing FELDBERG hagi PROVIDEKS OÜ, S. M.-B., I. B. vastu kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 445 lg 1 on sätestatud, et kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Hageja märgib õigesti, et Riigikohtu 26.04.2017 otsuses tsiviilasjas 3-2-1-14-17 on selgitatud kaasomandi jagamiseks korraldatava avaliku enampakkumise õiguslikku olemust ja korda, muuhulgas on Riigikohus nimetatud otsuse p-s 36.1 korranud oma varasemas praktikas kujundatud seisukohta, et kohus saab TsMS § 445 lõike 1 järgi määrata poole taotlusel kindlaks otsuse täitmise korra ja viisi, ning p.-s 36.2 märkinud, et TMS-i II osa sätteid tuleb kaasomandi lõpetamiseks avaliku enampakkumise korraldamisel kohaldada kaasomandi lõpetamise kohtulahendi eripära arvestades.
65.Kohus peab hageja poolt taotletud tingimusi kohtuotsuse täitmisse ja viisi suhtes üldiselt põhjendatuks, kuid peab vajalikuks teha neisse väiksed täpsustused. Kohus märgib, et hageja poolt taotletud kohtuotsuse täitmise viisi ja korraga nõustusid üldjoontes ka kostjad II ja III (vt II kd, tl 176). Kostjad II ja III ei nõustunud aga hageja poolt näidatud kinnistu alghinnaga 303 000 eurot avaliku enampakkumise käigus (II kd, tl 52). Kohtuistungil jäi hageja selle juurde, et
2-21-19196 enampakkumise alghind tuleks määrata, kuid hageja oli valmis muutma selle suurust (II kd, tl 176 pöördel). Kohus leiab, et alghinna määramine on iseenesest põhjendatud, kuid vältimaks võimalust, et muutuvate kinnisvarahindade tingimustes hakkaks (liialt kõrge) alghind takistama enampakkumise läbiviimist, peab kohus vajalikuks määrata enampakkumise alghinna piisava varuga ehk ligikaudu 20% praegusest eeldatavast turuhinnast madalamana. Seega määrab kohus kinnistu enampakkumise alghinnaks 240 000 eurot. Samuti peab kohus vajalikuks kohtuotsuse resolutsioonis kindlaks määrata hageja poolt tasumisele kuuluvate hüpoteekidega tagatud laenu suuruse summas 172 000 eurot. Kohus ei pea vajalikuks kohtuotsuse resolutsioonis viidata spetsiifiliselt täitemenetluse seadustiku 2. ja 3. jaole, nagu hageja oli taotlenud. Muus osas ei pea kohus vajalikuks hageja poolt taotletud kohtuotsuse täitmise viisi ja korda muuta. Nagu mainitud, toetasid ka hageja poolt taotletud kohtuotsuse täitmise tingimisi ka kostjad II ja III. Kostja I ei pidanud neid tingimusi küll vajalikuks, aga ei esitanud ka selgelt motiveeritud vastuväiteid hageja taotletud kohtuotsuse täitmise tingimustele, mistõttu kohus leiab, et need tingimused ka hageja huve ei kahjusta.
66.Õige on hageja märkus, et kaasomandi jagamisel ei ole põhjendatud aluseks võtta hinnangut hageja kaasomandi mõttelise osa väärtust (vt eksperthinnang I kd, tl 107-123), sest kaasomandis oleva asja väärtust tuleb hinnata tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel (vt nt Riigikohtu 17.10.2005 otsus tsiviilasjas 3-2-1-102-05). Samas poolte vaidlused kinnistu täpse turuhinna üle ei oma tähtsust olukorras, kus kaasomandisse kuuluv kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel. Kinnistu müümisel avalikul enampakkumisel saavad mõlemad kaasomanikud enda omandiosa suurusele vastava õiglase hinna. TsÜS § 65 kohaselt on eseme harilik väärtus selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Seega selgub poolte kaasomandis oleva kinnistu turuhind avaliku enampakkumise käigus. Selline lahendus väldib mh vajadust poolte huve omandamise vastu kaaluda ning keerulist, kulukat ja spekulatiivset eseme hindamist kohtumenetluses vastaspoolele makstava hüvitise määramiseks (vt ka Riigikohtu 26.04.2017 otsuse nr 3-2-1-14-17 p 24). Seda eriti olukorras, kus eseme väärtus võib menetluse käigus või pärast seda muutuda (mis on kinnisvara puhul väga tõenäoline).
67.Kohus ei hinda muid eelnevalt käsitlemata poolte väiteid ja tõendeid, sest need ei ole asja õigeks lahendamiseks olulised ega muudaks kohtu lõppjäreldusi hagi rahuldamise kohta. Kohtu hinnangul ei oma käesoleval juhul tähtsust, millises seisukorras on kinnisasjal asuv hoone (vt nt II kd, tl 16-22) ega ka see, kas ja mil määral on kostja I kaasomandi esemel ettevõtlust arendanud ja sellesse investeerinud (I kd, tl 80-123). Hageja märgib õigesti, et kaasomandi lõpetamise õiguslik risk on kostjale I kogu aeg teada olnud ning sellega arvestamine, sh riski realiseerumise järelmitega tegelemine, on kostja I enda vastutus. Kui kostja I on teinud kaasomandisse investeeringuid, siis tuleb arvestada, et AÕS 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel ning AÕS § 71 lg 2 kohaselt kaasomanikule kuulub tema osale vastav osa ühisest asjast saadavast kasust, kui kaasomanike kokkuleppega ei nähta ette teisiti. AÕS § 72 lg 4 on sätestatud, et kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. AÕS § 75 lg 1 on sätestatud, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Eeltoodud asjaõigusseaduse normidest nähtub, et kaasomanik ei saa kaasomandiga teha n-ö isetegevust, vaid üldjuhul tuleb kõik kaasomandisse puutuvad otsused teha kaasomanike kokkuleppel, sh ka kulutused. Kui aga kaasomanik leiab, et ta on kaasomandisse panustanud rohkem kui teised kaasomanikud ja tal on vastavalt seadusele õigus nõuda enda tehtud kulutuste (osalist) hüvitamist, siis tuleb kaasomanikul esitada vastav nõue. Võimalikud vaidlused/nõuded kaasomandisse tehtud investeeringute üle ei saa aga takistada kaasomandi jagamist ega ole käesoleva kaasomandi lõpetamise hagi lahendamisel asjakohased.
2-21-19196
68.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Riigikohus on kaasomandi lõpetamise asjades leidnud, et ühe kaasomaniku hagi alusel kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamise korral tuleb üldjuhul jätta menetluskulud kummagi poole enda kanda, sest kaasomandi lõpetamine on mõlema poole huvides (27.09.2010 lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10, p 14). Kaasomandi lõpetamise vaidluses kulude jagamisel ei oma (erinevalt hagimenetlusest üldiselt) tähtsust, kumma poole taotletud viisil kaasomandi lõpetamine toimub. Kuna ka lõpptulemuse poolest on kaasomandi lõpetamine sisuliselt kõigi kaasomanike huvides (vabanetakse ühisest omandist ega ole vaja edaspidi taluda ühisomandi kasutamisega ja valdamisega seonduvaid spetsiifilisi piiranguid), siis õigustab ka nimetatud asjaolu kohtu hinnangul jätta käesolevas asjas poolte menetluskulud nende endi kanda (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 16.12.2021 kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-18-19590, p 35). Kohus ei nõustu hageja seisukohaga, nagu oleks kostja I enda menetlusõigusi süstemaatiliselt ja sihikindlalt kuritarvitanud. Kohtul puuduvad andmed, et kostja I oleks pidanud kompromissiläbirääkimisi üksnes menetluse venitamiseks ja teiste poolte eksitamiseks.
69.Kohus on eelnevat arvestades seisukohal, et sõltumata hagi rahuldamisest ja vastuhagi rahuldamata jätmisest on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud TsMS § 162 lõike 4 järgi poolte endi kanda, välja arvatud hagi tagamise vaidlustamisega seotud määruskaebemenetluse kulud. Nimelt kehtib määruskaebemenetlusele erandlik menetluskulude jaotus, mis ei sõltu ülejäänud menetluse menetluskulude jaotusest. TsMS § 171 lg 1 on sätestatud, et määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud kannab kaebuse esitaja, kui kaebus jääb rahuldamata. Käesolevas asjas esitas kostja I Harju Maakohtu 30.12.2021 hagi tagamise määrusele määruskaebuse, mis jäi Tallinna Ringkonnakohtu 02.03.2022 määrusega rahuldamata (I kd, tl 206). Seetõttu jätab kohus Harju Maakohtu 30.12.2021 hagi tagamise määruse vaidlustamisega seotud hageja ning kostjate II ja III menetluskulud kostja I kanda. Nimetatud määruskaebemenetlusega seotud ajakuluna on hageja näidanud 4,25 h, mis hageja lepingulise esindaja tunnihinda 118 eurot/h arvestades vastab summale 501,5 eurot. Kohus leiab, et hageja lepingulise esindaja tunnihind on mõistlik ja ajakulu määruskaebemenetluses tervikuna põhjendatud. Seega mõistab kohus kostjalt PROVIDEKS OÜ välja hageja osaühing FELDBERG kasuks hagi tagamise määruse vaidlustamisega seotud menetluskulud summas 501,5 eurot. Kostjate II ja III esindaja on määruskaebemenetlusega seotud ajakuluna näidanud 1,75 h, mis kostjate II ja III lepingulise esindaja tunnihinda 180 eurot/h (koos käibemaksuga) arvestades vastav summale 315 eurot. Kohus leiab, et kostjate II ja III lepingulise esindaja tunnihind on aktsepteeritav ja ajakulu määruskaebemenetluses tervikuna põhjendatud. Kohus leiab, et kuna kostjatel II ja III oli ühine esindaja, siis tuleb väljamõistetav summa 315 eurot jagada kostjate 2 ja 3 kasuks võrdsetes osades. Seega mõistab kohus kostjalt PROVIDEKS OÜ välja nii S. M.-B. kui ka I. B. kasuks hagi tagamise määruse vaidlustamisega seotud menetluskulud summas 157,5 eurot. Kohus ei pea põhjendatuks lisada nimetatud kulule proportsionaalset osa menetluskulude nimekirja koostamise kulust, kuna määruskaebusega seotud osa menetluskulude nimekirjast kui tervikust on väike ega mõjuta arvestataval määral menetluskulude nimekirja koostamise ajakulu. Võttes arvesse, et peale määruskabemenetluse jätab kohus muus osas menetluskulud poolte endi kanda, ei määra kohus täiendavalt kindlaks ka poolte menetluskulude rahalist suurust.
70.Vastavalt hageja ja kostjate II ning III taotlusele märgib kohus TsMS § 177 lõike 4 alusel, et kostja PROVIDEKS OÜ poolt hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb kostjal PROVIDEKS OÜ tasuda viivist käesoleva kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
71.Kohus selgitab, et TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud
2-21-19196 või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. TsMS § 178 lg 4 on sätestatud, et menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata.
72.TsMS § 442 lg 5 kohaselt otsuse resolutsiooniga lahendab kohus muuhulgas rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Kohus rahuldas käesolevas asjas hagi tagamise taotluse oma 30.12.2021 määrusega, millega kohus otsustas hagi tagamiseks kanda kinnistu registriosa numbriga 11634902 3. jao esimesele vabale järjekohale hageja OÜ FELDBERG kasuks eelmärge kinnisasja omandamise õiguse tagamiseks kolmandate isikute õigustega koormamata kujul. Sama määrusega otsustas kohus hagi tagamiseks kanda kinnistusraamatu registriossa nr 11634902 3. jao esimesele vabale järjekohale järgmise sisuga märkus selle kohta, et Harju Maakohtus on pooleli kinnistut registriosa numbriga 11634902, katastritunnusega 44603:003:0196, asukohaga Avar 8, Maardu, puudutav tsiviilasi nr. 2-21-19196. Sama hagi tagamise määrusega otsustas kohus ka keelata kostjatel mistahes kasutuslepingute sõlmimine kinnisasja registriosa numbriga 11634902, katastritunnusega 44603:003:0196, asukohaga Avar 8, Maardu, suhtes. Arvestades hagi rahuldamist, leiab kohus, et kooskõlas TsMS § 445 lg 2 tuleb viidatud hagi tagamise abinõu jätta jõusse põhjusel, et see on ilmselt vajalik kohtuotsuse täitmise tagamiseks. / allkirjastatud digitaalselt/ Andres Suik, kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.