Eesti Vabariigi (Keskkonnaministeeriumi kaudu) hagi Ilusäde OÜ vastu kinnisasja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest ning kahju hüvitamiseks
Tsiviilasja hind
88 771,69
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Eesti Vabariigi (Keskkonnaministeeriumi kaudu) (registrikood 70001231, e-post [email protected]), esindaja Maa-amet (registrikood 70003098, e-post [email protected]), volitatud esindaja Kadri Vainomäe (e-post: [email protected]) Kostja: Ilusäde OÜ (registrikood: 11998728, e-post xxx, xxx); seaduslikud esindajad Y ja X
Kohtuistung
06. detsember 2022, osalesid Kadri Vinomäe ja Y
RESOLUTSIOON
1.Määrata tsiviilasja hinnaks 88 771,69 eurot.
2.Rahuldada Eesti Vabariigi (Keskkonnaministeeriumi kaudu) hagi Ilusäde OÜ vastu kinnisasja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest, kasutuseelise ja viivise väljamõistmiseks ning ebaseadusliku valdusega saadud kasu väljamõistmiseks osaliselt.
3.Ilusäde OÜ on kohustatud vabastama ning Eesti Vabariigile üle andma Pärnu Maakonnas Saarde vallas Kanakülas asuva Vesiratta kinnisasja (registriosa nr 8868050) valduse.
4.Ilusäde OÜ poolt Saarde vallas Kanaküla külas asuva Vesiratta kinnisasja (registriosa nr 8868050) valduse vabatahtlikult vabastamata ja üle andmata jätmisel võtta Ilusäde OÜ-lt valdus ära sundkorras täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras kohtutäituri poolt.
5.Mõista Ilusäde OÜ-lt Eesti Vabariigi (Keskkonnaministeeriumi kaudu) kasuks rikkumise teel saadud kasutuseeliste hüvitis kohtuotsuse 30. jaanuaril 2023 (kaasa arvatud) tegemise seisuga sissenõutavaks muutunud summas 30,13 ja alates 31. jaanuarist 2023 kasutuseelise hüvitis 0,36 eurot kuus kuni kostja poolt Vesiratta valduse vabastamiseni.
6.Jätta rahuldamata Eesti Vabariigi (Keskkonnaministeeriumi kaudu) hagi Ilusäde OÜ vastu osas, milles hageja taotles kasutuseelise väljamõistmist perioodi eest alates 17. augustist 2022 suuremas summas kui 0,36 eurot kuus.
2-22-619
7.Välja mõista Ilusäde OÜ-lt Eesti Vabariigi (Keskkonnaministeeriumi kaudu) kasuks kasutuseelise hüvitise maksmisega viivitamise eest alates hagi esitamisest VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras arvestatud ja kohtuotsuse 30. jaanuaril 2023 (kaasa arvatud) tegemise seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 2,33 eurot.
8.Mõista Ilusäde OÜ-lt Eesti Vabariigi (Keskkonnaministeeriumi kaudu) kasuks välja viivis kasutuseelise hüvitise maksmisega viivitamise eest alates 31. jaanuarist 2023 kuni kohustuse täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
9.Mõista Ilusäde OÜ-lt Eesti Vabariigi (Keskkonnaministeeriumi kaudu) kasuks välja Pärnu maakonnas Saarde vallas Kanaküla külas asuva Vesiratta kinnisasja (registriosa nr 8868050) pahauskse valdamise teel perioodil septembrist 2019 kuni detsembrini 2021 teenitud tulu katteks kasutuseelist ületavas osas kokku 66260,67 eurot.
10.Mõista Ilusäde OÜ-lt Eesti Vabariigi (Keskkonnaministeeriumi kaudu) kasuks välja Pärnu maakonnas Saarde vallas Kanaküla külas asuva Vesiratta kinnisasja (registriosa nr 8868050) pahauskse valdamise teel teenitud tulu katteks kasutuseelist ületavas osas alates 1. jaanuarist 2022 kuni Vesiratta kinnisasja valduse vabastamiseni 2366,45 eurot kuus. Kohtuotsuse 30. jaanuaril 2023 tegemise seisuga on otsuse punktides 9 ja 10 sätestatud kasutuseelist ületava tulu väljaandmise kohustus muutunud sissenõutavaks kokku summas 97 024,52 eurot.
11.Menetluskulud jätta kostja kanda. Hüvitatavate kulude puudumise tõttu jätta menetluskulude suurus kindlaks määramata. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel maakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil. Menetlusosalisel on õigus seaduses ettenähtud tingimustel ja korras taotleda apellatsioonkaebuse esitamisel nõutava riigilõivu tasumiseks menetlusabi. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.Eesti Vabariik (Keskkonnaministeeriumi kaudu) esitas 14. jaanuaril 2022 Pärnu Maakohtule hagi Ilusäde OÜ vastu kinnisasja valduse vabastamiseks ning kahju hüvitamiseks.
6.detsembril 2022 kohtuistungil täpsustamise järel on hageja nõuded järgmised: 1) Kohustada Ilusäde OÜ vabastama ning Eesti Vabariigile üle andma Pärnu maakonnas Saarde vallas Kanaküla külas asuva Vesiratta kinnisasja (registriosa nr 8868050) valdus; 2) Pärnu maakonnas Saarde vallas Kanaküla külas asuva Vesiratta kinnisasja (registriosa nr 8868050) valduse vabatahtlikul vabastamata ja üle andmata jätmisel määrata otsuse täitmise viisiks Ilusäde OÜ-lt valduse sundkorras ära võtmine täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras kohtutäituri poolt; 3) Mõista Ilusäde OÜ-lt Eesti Vabariigi kasuks välja omandi rikkumise teel saadud Pärnu maakonnas Saarde vallas Kanaküla külas asuva Vesiratta kinnisasja (registriosa nr 8868050) kinnisasja kasutuseeliste hüvitis perioodi 05.09.2019 kuni 18.10.2021 eest summas 20 eurot;
2-22-619 4) Mõista Ilusäde OÜ-lt Eesti Vabariigi kasuks välja kasutuseeliste hüvitis perioodi 19.10.2021 kuni asjas otsuse tegemiseni arvestusega 0.833 eurot kuus ning alates kohtuotsuse tegemisest kuni hageja poolt Pärnu maakonnas Saarde vallas Kanaküla külas asuva Vesiratta kinnisasja (registriosa nr 8868050) valduse vabastamiseni 0.833 eurot kuus; 5) Mõista Ilusäde OÜ-lt kasutuseeliste hüvitise maksmisega viivitamise eest Eesti Vabariigi kasuks välja viivis VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni; 6) Mõista Ilusäde OÜ-lt Eesti Vabariigi kasuks välja Pärnu maakonnas Saarde vallas Kanaküla külas asuva Vesiratta kinnisasja (registriosa nr 8868050) pahauskse valdamise teel teenitud tulu perioodil september 2019 kuni detsember 2021 summas 66 308 eurot ning pahauskse valdamise teel teenitud tulu kasutuseelist ületavas osas alates jaanuarist 2022 summas 2367 eurot kuus kuni valduse vabastamiseni. Hageja taotles hagi tagamiseks seada kohtulik hüpoteek summas 31 876,59 eurot ühele kostjale kuuluvale kinnisasjale.
2.Hagiavalduse põhjenduste kohaselt kuulub riigile Pärnu maakonnas Saarde vallas Kanaküla külas asuv Vesiratta kinnisasi, katastritunnus 71001:001:0210, pindala 10 435 m2, sihtotstarve maatulundusmaa. Kinnisasi registreeriti riigi kinnisvararegistris 06.06.2017 (objekti kood KV74117), riigivara valitseja on Keskkonnaministeerium ja volitatud asutus Maa-amet. 18.08.2017 kanti kinnisasi kinnistusraamatusse (registriosa nr 8868050).
3.13.03.2019 pöördus Xxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxx OÜ esindajana juhatuse liige X Maa-ameti poole Vesiratta kinnisaja ostmise sooviga. Maa-amet 22.03.2019 vastuses selgitas riigivara võõrandamise või kasutamiseks andmise korda riigivaraseaduse alusel ning üldjuhul enampakkumise teel. 13.05.2019 Xxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxx OÜ uues kirjas küsiti, kas oleks võimalik riigilt Vesiratta kinnisaja rentida ja kasutada seda puhkeala loomiseks. Maa-amet 22.05.2019 vastuses selgitas, et tõenäoliselt toimub kinnisaja enampakkumine 2019. aasta lõpus või 2020. aasta alguses ning kuna kinnisasi on plaanis võõrandada, siis ei saa anda kooskõlastust puhkeala loomiseks kinnisasjale. 01.06.2019 teatas Xxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxx OÜ kavatsusest enampakkumisel osaleda.
4.Keskkonnaministri 09.06.2020 ja 13.11.2020 käskkirjade alusel on Vesiratta kinnisasja enampakkumisel võõrandamiseks alghinnaga 2400 eurot korraldatud kaks enampakkumist, mis lõppesid vastavalt 26.06.2020 ja 04.01.2021. Esimesel enampakkumisel osales kuus pakkujat, teisel seitse pakkujat. Mõlemal enampakkumisel tegi kõrgeima pakkumise Ilusäde OÜ, vastavalt 29 010 eurot ja 16 786 eurot, mõlemal korral taotles Ilusäde OÜ lepingu sõlmimise tähtaja pikendamist, kuid lepingut ikkagi ei sõlminud. Kuna ka teise pakkumise teinud isikud lepingut sõlmida ei soovinud, tunnistati Maa-ameti peadirektori korraldustega mõlemal korral enampakkumise tulemused kehtetuks ning otsustati Vesiratta kinnisasja võõrandamiseks korraldada uus enampakkumine.
5.Enne teise enampakkumise väljakuulutamist teatas Keskkonnainspektsioon 29.10.2020 Maaametile, et Vesiratta kinnisasjale, Halliste jõe veekaitse- ja ehituskeeluvööndisse, on püstitatud terrassiga ümbritsetud klaasseintega hoone ja terrassiga ümbritsetud ringikujuline iglusaun, mis on ühendatud raudpostidele toetuva laudteega. Maa-amet 02.11.2020vastas Keskkonnainspektsiooni päringule, et Maa-amet ei ole sõlminud lepingut ega andnud kellelegi luba Vesiratta kinnisasjale ehitiste püstitamiseks ega selle kasutamiseks.
6.13.11.2020 väljakuulutatud Vesiratta kinnisasja korduva avaliku enampakkumise teade sisaldas infot, et kinnisasjale on püstitatud hoone ja saun, mille rajamiseks müüja ei ole luba andnud. Samal kuupäeval, 13.11.2020 e-kirjas Maa-ametile palus Ilusäde OÜ juhatuse liige X enampakkumise teadet täpsustada ja selgelt anda edasi, et kinnisasjal asuvad kostja vallasasjad ei kuulu oksjoni raamesse. Telefonivestluses selgus, et Ilusäde OÜ on Vesiratta kinnisasjale
2-22-619 püstitatud ebaseaduslike ehitiste omanik. Ilusäde OÜ saatis 19.11.2020 vastavasisuline kinnituse ka kirjalikult, lubades, et Vesiratta kinnistu piirides olevad ehitised ja vallasajad eemaldatakse Vesiratta kinnistu piiridest Ilusäde OÜ poolt oksjoni järgselt koheselt. Ilusäde OÜ korduvate pöördumiste peale Maa-amet täiendas enampakkumise teadet asjaoluga, et „kinnisasjal paiknevate objektide omanik on müüjat teavitanud, et eemaldab talle kuuluvad esemed kinnisasjalt pärast enampakkumise lõppemist.“
7.Teise enampakkumise järel Ilusäde OÜ 24.05.2021 kirjaga teatas, et loobub Vesiratta kinnisasja ostust, kuna kinnistu hindamisel tekkisid lahkhelid. Kuivõrd kinnisajal olid omavoliliselt püstitatud ehitised ning Ilusäde OÜ ei olnud neid hoolimata oma 19.11.2020 saadetud kinnitusest enampakkumise järgselt eemaldanud, saatis Maa-amet 08.06.2021 Ilusäde OÜ-le nõude Vesiratta kinnisasja valduse vabastamiseks ja ehitiste likvideerimiseks hiljemalt 20.06.2021. Ilusäde OÜ omavoliliselt püstitatud ehitisi Vesiratta kinnisasjalt ei likvideerinud ning valdust ei vabastanud.
8.Ilusäde OÜ osutab kinnisajale paigutatud ehitistes majutusteenust, reklaamides teenust Xxxxxxxx xx nimetuse all nii erineval veebilehtedel kui ka sotsiaalmeedia kanalites. Ilusäde OÜ on pahatahtlikult püstitanud võõrale kinnisasjale ehitised ning teenib kinnisasja omavolilise kasutamisega tulu. Kohtuväline nõue kinnisasja ebaseadusliku kasutamise lõpetamiseks ei ole andnud tulemust.
9.Hageja taotleb valduse vabastamist AÕS § 80 lg 1 ja § 68 lg 1 teise lause alusel. Hageja ja kostja vahel ei ole sõlmitud kokkuleppeid, millest tuleneks kostjale õigus Vesiratta kinnisasja kasutada, sellist õigust ei tulene kostjale ka seadusest. Kostjal puudub kinnisasja omaniku suhtes igasugune õiguslik alus kinnisasja vallata.
10.Hageja taotleb kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra TsMS § 445 lg 1 alusel. Võttes arvesse, et kostja ei ole hageja kohtuvälistele nõuetele reageerinud ja vabatahtlikult kinnisasja valdust vabastanud, ei pruugi kostja täita vabatahtlikult ka kohtuotsust. Hageja palub, et juhul, kui kostja kinnisasja valdust hagejale vabatahtlikult üle ei anna, määrata otsuse täitmise viisiks kostjalt kinnisasja valduse ära võtmine täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras kohtutäituri vahendusel.
11.Hageja nõuab kostjalt saadud kasutuseelise hüvitamist AÕS § 85 lg 1 ja VÕS § 1037 lg 1 alusel. Hageja viitab Riigikohtu asjakohasele praktikale, mille kohaselt võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse ise kokku sellega seotud kulusid. Kasutuseeliste suuruse määramisel on lähtekohaks kasu, mida nõude esitaja võinuks saada, kui tema õigusi ei oleks rikutud. Riigivaraseaduse (RVS) § 18 lõige 1 sätestab, et kui riigivara antakse kasutamiseks teisele isikule, tuleb seda teha vähemalt turupõhise kasutustasu eest. Turupõhine kasutustasu on tasu, mille suurus vastab sarnastel tingimustel sarnaste asjade kasutamiseks sõlmitud kasutuslepingutes kokku lepitud kasutustasudele turul. Maa-ameti geoportaali maainfo kaardirakendusest nähtub, et Vesiratta kinnisasi asub Tartu - Viljandi - Kilingi-Nõmme tee ääres, Veski kinnisasja kõrval ning kinnisasja läbib jõgi. Kaardil on märgistatud ka Ilusäde OÜ poolt jõe äärde püstitatud ehitiste asukoht. Kaardirakenduses olevatelt aerofotodelt ilmneb, et kostja on Vesiratta kinnisasja hõivanud ning asunud ebaseaduslikult seda kasutama vähemalt alates 05.09.2019. Selle kuupäeva fotodelt on näha, et jõe äärsel alal on pinnaselt taimestik eemaldatud ning püstitatud on juba ka kaks ehitist. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt kinnisasja kasutamise hüvitist alates 05.09.2019. Maa-ameti 18.10.2021 paikvaatlusel tuvastati, et Ilusäde OÜ on hõivanud Vesiratta kinnisasjast ligikaudu 912,33 m2 suuruse osa. Arvestades kostja senist käitumist, on hagejal põhjendatud alus arvata, et kostja kavatseb kinnisasja kasutamist jätkata ka kohtumenetluse ajal. Vastavalt 04.11.2021 koostatud hindamisaruandele, arvestades ebaseaduslikult kasutava ala suurust, on perioodi 05.09.2019 kuni 18.10.2021 kasutuseeliste nõude suurus 20 eurot ning alates 19.10.2021 kuni kostja poolt Vesiratta kinnisasja valduse vabastamiseni 0,833 eurot kuus.
2-22-619
12.Hageja taotleb saadud kasutuseeliselt viivise väljamõistmist VÕS § 113 lg 1 ja lg 2 alusel alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
13.Hageja taotleb kasutuseeliseid ületava rikkumise teel saadud muu tulu ehk tegelikult saadu väljaandmist VÕS § 1039 alusel. Kostja valdus on AÕS § 35 lõike 2 kohaselt pahauskne, kostja teadis või pidi teadma, et tal ei ole õigust Vesiratta kinnisasja kasutada. 13.03.2019 Maa-ametile Xxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxx OÜ poolt Vesiratta kinnisasja ostusoovi sisaldava päringu ja teate enampakkumisel osalemise soovi kohta esitas Xxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxx OÜ tegevjuht X. Kinnisasja ebaseaduslikult hõivanud Ilusäde OÜ juhatuse liige ning esindaja suhtluses Maa-ametiga on samuti X. Äriregistri andmetest nähtub, et kuni 2020. aasta veebruarikuuni oli X Xxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxx OÜ (uue ärinimega Xxxxxxxxx OÜ) ainsaks juhatuse liikmeks. Samuti X oli Ilusäde OÜ ainsaks juhatuse liikmeks alates 2017. aasta juunikuust kuni hagi esitamiseni. Lisaks oli X mõlema äriühingu ainsaks osanikuks ning mõlema äriühingu sidevahendina oli märgitud elektronposti aadress xxx. Seega X kaudu on Ilusäde OÜ olnud teadlik Vesiratta kinnisasja kuulumisest riigile ning selle valdamise ebaseaduslikkusest. See asjaolu pidi Ilusäde OÜ-le teatavaks saama hiljemalt Maa-ameti poolt Xxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxx OÜ-le 22.03.2019 saadetud kirjast, mis sisaldas informatsiooni kinnisasja juriidilise kuuluvuse ja kasutusvõimaluste kohta. Ilusäde OÜ pidi hiljemalt 22.03.2019 olema teadlik, et Vesiratta kinnisasja valdamiseks puuduks tal igasugune õiguslik alus. Vaatamata sellele on kostja kinnisasja ebaseaduslikult hõivanud, rajanud sinna ehitised ilma kinnisasja omaniku nõusolekuta, rikkudes sellega ka looduskaitseseaduses sätestatud veekaitse- ja ehituskeeluvööndisse ehitiste püstitamise keeldu, ning kasutanud ebaseaduslikku valdust kasu teenimise eesmärgil.
14.05.09.2019 aerofotodelt nähtuvalt on Ilusäde OÜ vähemalt alates 2019. aasta septembrist Vesiratta kinnisasja pahauskselt vallanud, püstitanud sinna peegelmaja ja iglusauna ning neid välja rentinud. Majutusteenuse pakkumist alates 2019. aasta sügisest tõendab Ilusäde OÜ kodulehel viide nende poolt pakutavale Xxxxxxxx xx teenusele, Xxxxxxxx xx Facebook’i lehel ja Booking.com veebilehel avaldatud teenuse reklaamid. Hagejal on õigus nõuda kostjalt perioodi eest september 2019 kuni valduse vabastamiseni lisaks kasutuseelistele ka kasutuseeliseid ületavas osas rikkumisega saadud tulu ehk Vesiratta kinnisasja kasutamisest saadud tulu väljaandmist. Juhuks, kui kostja VÕS § 1039 teise lause kohaselt ei anna andmeid tulu suuruse kohta, esitas hageja avalikult kättesaadavatest andmete alusel oma arvestuse kostja võimaliku tulu suuruse kohta. Kostja 2020. aasta majandusaasta aruande kasumiaruande järgi oli 2019. aasta müügitulu 2404 eurot ning 2020. aasta müügitulu 77 174 eurot. Ilusäde OÜ tegevusala on „puhkemaja“ (EMTAK kood 55202) ning 100% müügitulust on tulnud sellest tegevusalast. Inforegister.ee lehelt nähtub, et Ilusäde OÜ 2021. aasta käive kokku oli 45 349 eurot. Avalikult nähtuv käive ei pruugi kajastada õigesti ettevõtte müügitulu ning see võib tegelikult olla oluliselt suurem: inforegister.ee lehe andmetel oli kostja 2020. aasta käive kokku 23 880 eurot, kuid majandusaasta aruandes oli see 77 174 eurot. Kasumiaruande järgi kostja tegevuskulud 2020. aastal olid kokku 5340 eurot ning 2019. aastal need puudusid. Arvestades müügitulust maha tulu saamiseks kantud tegevuskulud, siis on 2019. aasta n.ö puhastulu 2404 eurot ning 2020. aastal 71 834 eurot. Kostja tulu mõlemal aastal on ületanud oluliselt kostja tegevuskulusid ning perioodil september 2019 kuni 2021. aasta lõpuni võib rikkumise teel teenitud tulu suurus olla kokku 126 324,72 eurot (2404+71 834+52 086,72). Äriühingu kasum ei kajasta kogu tulu, mida Ilusäde OÜ on kohustatud VÕS § 1039 mõttes hüvitama. Kasumi numbrit saab lugeda minimaalselt selliseks rikkumisega saadud tuluks, mille Ilusäde OÜ kohustub VÕS § 1039 alusel hüvitama. Majandusaasta aruande kasumiaruande järgi oli Ilusäde OÜ 2020. aasta kasum 31 825 eurot. Seega on Ilusäde OÜ teeninud Vesiratta kinnisasja kasutamisest tulu minimaalselt 31 825 eurot. Tulu suuruse tõendamise koormus lasub kostjal ning kogu rikkumise teel teenitud tulu suurus selgub kohtumenetluse käigus kostja esitatud tõendite
2-22-619 alusel. Hageja palub kasutuseeliseid ületavas osas Ilusäde OÜ-lt mõista välja kogu Vesiratta kinnisasja pahauskse valdamise teel teenitud tulu alates september 2019 kuni valduse vabastamiseni.
15.Vastuseks kostja vastuväidetele hageja selgitab, et Keskkonnaameti ametniku poolt käsi-GPSseadme abil koostatud asukohaskeemil märgitud piirimärkidel puudub igasugune õiguslik tähendus, kuid isegi viidatud asukohaskeemile märgitud piiripunktide järgi asub peegelmaja riigi maal. Hageja taotlusel tegi Maa-ameti katastrimõõdistamise ja -kontrolli osakond Vesiratta (71001:001:0210) ja Veski (71101:003:0081) katastriüksuste vahelise piiri kontrollmõõdistamise. Vesiratta ja Veski katastriüksuste välikontroll teostati 11.05.2022. Kontrollimise kohta 13.05.2022 koostatud akt nr 9112/22 kohaselt on Vesiratta ja Veski katastriüksuste vahelised piirimärgid mõõdistatud nõutava täpsusega. Piirimärkide asukoht maastikul vastab katastriüksuse plaanil esitatud andmetele. Piirimärgid on esialgses asukohas. Veskiratta ja Veski katastriüksuste piiriandmetes omavahelisi vastuolusid ei ole. Kontrollmõõdistamise akti lisadeks on ka kontrollmõõdistamise joonis ning nii 2017. aasta kontrollmõõdistamisel tehtud fotod vaidlusalutest piirimärkidest, kui ka värsked, 11.05.2022 tehtud fotod. Kostja väidab, et 2019. aastal lähtus ta ehitisi rajades piirimärkidest, kuid vastavalt kontrollaktile ei ole piirimärkide asukoht muutunud. Kostja ei saa ühelgi juhul väita, et ta on ehitanud peegelmaja enda teada Veski kinnisasjale.
16.Lisaks on kontrollmõõdistamise käigus tuvastatud, et Vesiratta ja Veski katastriüksuse piiril on 21,0 m2 ehitisealuse pinnaga peegelmaja, millest 19,1 m2 ehk ca 91% asub hagejale kuuluval Vesiratta katastriüksusel ja vaid 1,9 m2 ehk umbes 0,9% jääb Veski katastriüksusele. Hageja hinnangul tegelikkuses teadis kostja täpselt, et ehitab riigi maale. Seda tõendab kostja enda omaksvõtt, et peegelmajaga ühendatud terrass ning iglusaun asuvad Vesiratta kinnisasjal. Peegelmaja, terrass ning saun moodustavad ühtse terviku ning ei ole loogiline kostja väide, et ca 2/3 ehitistest ehitasid nad teadlikult riigi maale, aga 1/3 ehk peegelmaja puhul nad ei teadnud ega pidanudki teadma, et ehitavad riigi maale. Kostja väide heausksuse kohta sellises olukorras ei ole eluliselt usutav. Kostja on ise kinnitanud, et peegelmaja asub riigi maal - 13.11.20 e-kirjas palus kostja Maa-ametil täiendada kinnisasja enampakkumise teadet järgnevalt: „Müüjale teadolevalt on kinnisasjale püstitatud terrassiga ümbritsetud klaasseintega hoone ja terassiga ümbritsetud ringikujuline saun, mis on ühendatud raudpostidele toetuva laudteega.“ Tegemist ei saa olla heauskse üle piiri ehitamisega ning AÕS § 148 lg 3 siin ei kohaldu. Hageja Vesiratta kinnisasja valduse vabastamise nõue kuulub rahuldamisele, kostja kohustub vabastama kinnisasja täies ulatuse ning eemaldama Vesiratta kinnisasjalt kõik ehitised ja rajatised.
17.Pooltel sisuliselt puudub vaidlus kasutuseeliste nõude summa arvestamise aluseks oleva kinnisasja hariliku väärtuse ja nõude summa osas. Kostja kirjalikus vastuses hindas kinnisasja ruutmeetri vääruseks 0,29 kuni 0,44 eurot ning hageja esitatud hindamisaruandes on hinnatud kinnisasja harilikus väärtuseks 0,34 eurot ruutmeetri kohta.
18.Vesiratta kinnisasjal paiknevate ehitiste alust pindala on kostja sisuliselt õigesti hinnanud. Kostja leiab, et peegelmaja ja saun on paigaldatud Vesiratta kinnistule vaid ~93 m2 ulatuses. 13.05.2022 kontrollmõõdistamise aktis on leitud, et Veski katastriüksuse hooned ja rajatised asuvad piirneval Vesiratta katastriüksusel 81 m2 ulatuses. Hageja hinnangul tuleks kasutuseeliste hüvitise nõude osas, lähtudes AÕS-i § 85 lõike 1 ja võlaõigusseaduse § 1037 lõike 1 koosmõjust, hinnata ebaseaduslikus valduses oleva ala suurust tervikuna, mitte kitsalt ehitistealuse pindala suurust või ka kitsalt kostja poolt kasutatava ala suurust. AÕS-i § 32 kohaselt on valdus tegelik võim asja üle. Ei ole oluline, kui suurt maa-ala rikkuja reaalselt kasutab, vaid millist maa-ala on tal võimalik kasutada, lähtuvalt tema võimust asja üle. Aerofotodelt nähtub, et kostja on Vesiratta kinnisasja jõe äärsel alal eemaldanud pinnaselt taimestiku ning ilmselt on ka pinnast tõstetud. Viidatud maa-ala on suurem kui üksnes kostja
2-22-619 väidetud peegelmaja ja sauna alune maa. Samuti saab ebaseaduslikult vallatava ala suurust hinnata ehitiste ümber niidetud ala suurusest. Uuematelt aerofotodelt ning 13.05.2022 kontrollmõõdistamise akti lisaks olevalt jooniselt nähtub, et üle jõest väljuva kraavi on ehitatud sild ning saunast viib alla jõe äärde trepp. Need asjaolud viitavad, et kostja valdab laiemat maaala kui üksnes ehitiste alune pind. Kostja ebaseaduslikus valduses ning tõenäoliselt ka kasutuses oleva ala suurus on hageja hinnatud 918,33 m2 ning selle alusel arvestatud kasutuseeliste nõue põhjendatud.
KOSTJA VASTUS
19.Kostja 11.03.2022 kirjalikus vastuses vaidleb hagile täies ulatuses vastu. Kostja kinnitab, et Pärnu maakonnas Saarde vallas, Kanaküla külas, Vesiratta kinnistul (katastritunnus 71001:001:0210) paiknevad kostja omandisse kuuluvad saun ja peegelmaja, mida kostja on osutanud Xxxxxxxx xx nimelise majutusteenuse osutamisel. Kostja vaidleb vastu hageja kahjunõudele, sest kostja hinnangul ei saanud hagejale kahju üldse tekkida või vähemalt on hageja nimetatud kahjuhüvitise summa selgelt ülepaisutatud. Vesiratta kinnistu abil tulu teenimine ei ole isegi teoreetiliselt võimalik, sest seda saab Vesiratta asukoha tõttu kasutada ainult kostja. Seega ei saanud hagejale tekkida ka kahju kinnistu kasutusvõimaluse puudumisest.
20.Kostja kinnitab, et paigaldas peegelmaja Vesiratta osaliselt kinnistule heauskselt, arvates ekslikult, et tegemist on kostja kinnistuga. AÕS § 35 lg 3 sätestab, et valdus loetakse heauskseks, kuni ei ole tõendatud vastupidist. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oli pahauskne. Vesiratta kinnistu kõrval asuv Veski kinnistu (katastriüksus 71101:003:0081) kuulub kostja omandisse. Veski ja Vesiratta piiripunktid on maapinnale seatud ca 1-1,5 m võrra erinevalt, võrreldes kinnistute tegelike piiridega. Piiripunktide ebaõige märgistuse on tuvastanud Keskkonnaameti esindajad Vesiratta kinnistu vaatlusega, mille põhjal koostatud skeemilt nähtub, et piiripunktid (A) ja (B) ei vasta Vesiratta kinnistu katastriüksuse piiridele. Peegelmaja paigutamisel lähtus kostja just nendest piiripunktidest, mistõttu asub peegelmaja osaliselt Vesiratta kinnistul. Tegemist ei olnud kostja pahatahtliku tegevusega. Veski kinnistul on peegelmajale piisavalt ruumi. Peegelmaja paiknemine tervikuna Veski kinnistul ei mõjutaks Xxxxxxxx xx majutusteenuse kvaliteeti ega majutusteenuse väärtust külastajate suhtes, sest peegelmaja ümbritsev keskkond jääb samaks. Kostja ei paigutanud peegelmaja Vesirattale pahauskselt ning AÕS § 148 lg 3 tähenduses tuleb hagejal peegelmaja taluda.
21.Kostja on plaaninud Vesiratta kinnistu osta ning soovib seda jätkuvalt teha. Kostja ostusoov kinnitab sauna ja peegelmaja Vesiratta kinnistule paigutamise heausksust. Kostja juhatuse liige, X, pöördus Maa-ameti poole Vesiratta kinnistu ostuhuviga juba 20.10.2016. Eeldatavasti see ajendas Vesiratta kinnistu kinnistamist 06.06.2017. Seejärel avaldas kostja veel korduvalt huvi Vesiratta kinnistu ostmiseks, mh 19.06.2020 e-kirjaga.
22.Vesiratta kinnistu esimesel enampakkumisel 26.06.2020 kujunes kinnistu hinnaks kujunenud 29 010 eurot on ebamõistlik hind. Arvestades riigivaraseaduse (RVS) § 60 lg-s 1 ning §-des 181 ja 46 sätestatud enampakkumise alghinna määramise korda, vastab alghind 2400 eurot Vesiratta kinnistu harilikule väärtusele. 29 010 eurot ületab Vesiratta kinnistu väärtust 12-kordselt, mistõttu ei olnud enampakkumise tulemusel Vesiratta kinnistu ost majanduslikult põhjendatud. Teisel enampakkumisel, alghinnaga samuti 2400 eurot, kujunes Vesiratta kinnistu hinnaks järjekordselt ebamõistlikult suur summa, 16 786 eurot. Ka 16 786 euroga ei soovinud kostja ega teiseks jäänud pakkuja lepingut sõlmida. Kostjale teadaolevalt tegi teiseks jäänud pakkuja pakkumisi pahauskselt ning kergitas Vesiratta kinnistu hinda, tegelikku ostuhuvi omamata. See tingis olukorra, kus kostjal ei õnnestunud Vesiratta kinnistu tehingut sõlmida, sest ka 16 786 eurot on Vesiratta kinnistu puhul ülepaisutatud hind. LVM Kinnisvara OÜ kinnisvarahindaja M.S. hindas Vesiratta kinnistu väärtuseks maksimaalselt 3000 eurot. Kostjal ei olnud majanduslikult otstarbekas ega võimalik soetada
2-22-619 Vesiratta kinnistu enampakkumistel kujunenud hinnaga, kuid kostja kinnitab, et tema ostusoov on jätkuvalt olemas.
23.Hageja kahjuhüvitis 31 876,59 eurot on ülepaisutatud. Kostja ei ole kasutanud Vesiratta kinnistut 900 m2 ulatuses. Aerofotolt nähtub, et peegelmaja ja saun on paigaldatud Vesiratta kinnistule vaid ~93 m2 ulatuses. Kostja ei kasuta peegelmaja, sauna ning silda ümbritsevat ala, alusetu ja tõendamata on hageja väide justkui kasutaks kostja Vesiratta kinnistut 900 m2 ulatuses.
24.Hageja on ebaõigesti pidanud kostja kogukäivet VÕS § 1039 tähenduses tuluks. Käibelt ei ole maha arvestatud kulusid ning käive ei kajasta Xxxxxxxx xx teenuse osutamisega teenitud tulu. Äärmisel juhul võib VÕS § 1039 tähenduses tuluks pidada kostja kasumit. Kostja kogu müügitulu väljamõistmine on vastuolus Riigikohtu seisukohaga, mille kohaselt VÕS § 1039 nõude puhul tuleb lähtuda kasust, mida rikkuja sai eseme kasutamisest. TsÜS § 62 lg 1 järgi on esemest saadav kasu eseme viljad ja eseme kasutamisest saadavad eelised (kasutuseelised). Õigusrikkumise tõttu kaotatud kasutuseeliste eest nõutava kahjuhüvitise arvutamisel on lähtekoht kasu, mida kahjuhüvitise nõudja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema. VÕS § 1039 kohase tulu arvutamiseks võtta aluseks kasum, mida kostja on teeninud Xxxxxxxx xx majutusteenuse osutamisega. Hageja on ka ebaõigesti võtnud arvesse kostja käibe 100% ulatuses, sest Xxxxxxxx xx ei ole kostja ainus tuluallikas. Kostja tegevusaladeks on nii puhkemaja kui muu mujal liigitamata teenindus. Alates 2020. aasta detsembrist peab kostja Pärnus, xxx kohvikut ja kodusisustuskauplust XXXXX. Lisaks annab kostja üürile nii haagissuvilat kui korterit aadressil xxx. 2021. aasta vältel on kostja arendanud ja müünud kolm kinnisasja – Lagle tee 3 (registriosa nr 10976950), Lagle tee 5 (registriosa nr 10976850) ja Lagle tee 7 (registriosa nr 10976750). 2019. ja 2020. aastatel müüs kostja Veski kinnistute ostuga saadud vara (sh vanavara, tehnika, mööbel). Kostjal on vaidlusalusel perioodil olnud hulganisti erinevaid tuluallikaid, mistõttu ei ole õige arvestada kostja tulu tervikuna Xxxxxxxx xx majutusteenusega teenitud tuluks.
25.Maa-ameti 16.05.2022 kontrollmõõdistamise protokolliga on tuvastatud, et Vesiratta kinnistul asub 81 m2 ulatuses peegelmaja ning saun ja selle juurde kuuluv rajatis. Kokku moodustavad peegelmaja ja sauna kompleks kokku ~142 m2 suuruse ala. Vesirattale paigutatud osa Xxxxxxxx xx kompleksist moodustab seega vaid ~57% suuruse osa kogukompleksist, mitte 100% nagu eeldab hageja. Kuivõrd kogu Xxxxxxxx xx kompleks ei asu Vesiratta kinnistul, siis ei ole alust arvestada VÕS § 1039 tähenduses Xxxxxxxx xx kasumit 100% ulatuses.
26.Kostja ei ole Xxxxxxxx xx majutusteenusega kasumit teeninud, ka hagi täieliku rahuldamise korral ei ole hagejal võimalik hüvitist saada. Kostja 2019. aasta majandusaasta aruandest nähtub, et 2019. aastal oli kostja kahjumis, 2020. aastal oli Xxxxxxxx xx majutusteenuse kahjum -20 391 eurot. Seega ei ole 2019. ja 2020. aasta eest kostjalt VÕS § 1039 tähenduses tulu võimalik välja mõista ja hageja hüvitise nõuet rahuldada. 2021. aasta andmed on kostjal võimalik esitada, kui kostja saab valmis 2021. aasta majandusaasta aruande.
27.Nõutava hüvitise summa ületab kinnistu enda väärtust enam kui 10-kordselt. Maa-ameti andmetest nähtuvalt oli vaidlusalusel perioodil Saarde vallas Vesiratta kinnistu lähiümbruses maatulundusmaaga kinnisasjadega tehtud tehingute kogupindala 2723 ha ning koguväärtus 12 054 074 eurot, millest tulenevalt on Saarde vallas maatulundusmaa ruutmeetri keskmine hind 0,44 eurot (12 054 074 : 2723 : 10 000). Kinnisvarahindaja M.S. on Vesiratta kinnistu väärtuseks pidanud maksimaalselt 3000 eurot, seega Vesiratta kinnistu ruutmeetri hind on kuni ~0,29 eurot (3000 : 10 435). Arvestades Saarde valla maatulundusmaa tehingute keskmist hinda ning Vesiratta kinnistu ruutmeetri väärtust, on kostja poolt Vesiratta kinnistu kasutatud pindala harilik väärtus 26,7 kuni 40,92 eurot.
28.Kostja nõustub, et on paigaldanud sauna ja peegelmaja osaliselt Vesiratta kinnistule, kuid palub asja lahendamisel arvestada, et keegi peale kostja ei ole Vesiratta kasutamise suhtes huvi avaldanud ega saagi Vesiratast kasutada. Seetõttu ei ole hagejale reaalset kahju tekkinud ega isegi
2-22-619 saaks tekkida. Alates 05.09.2019 kuni hagi esitamiseni ei ole hageja ega muud isikud Vesiratta kinnistut kasutanud ega vastavat kavatsust väljendanud. Kahju hüvitamise eesmärk ei ole hageja rikastumine. Hagi rahuldamise korral rikastuks hageja alusetult, sest ükski isik peale kostja ei ole avaldanud huvi Vesiratta kasutamiseks. Järelikult ei ole keegi soovinud Vesiratta kasutamisega tulu teenida. Maa-amet on korraldanud Vesiratta kinnistu enampakkumise kahel korral, kuid kummalgi korral ei soovinud ka enampakkumisel teiseks jäänud pakkuja sõlmida müügilepingut. Kolmandatel isikutel puudub kinnistu suhtes igasugune huvi. Hagejal endal ei olnud Vesiratta kinnistu suhtes huvi, hageja ei ole viinud läbi ühtegi toimingut Vesiratta kinnistu kasutamiseks. Maa-ameti esindaja e-kirjas viitab, et Vesiratta kinnistu haldamisega tegeleb riigimaade haldamise osakond, kes muuhulgas tegeleb ka riigile mittevajalike maade müügiga. Nii on hageja möönnud, et tal ei ole Vesiratta kinnistut vaja. Puudub igasugune alus arvata, et hageja oleks teeninud vaidlusalusel perioodil Vesiratta kinnistuga tulu, mistõttu ei ole täidetud kahju hüvitamise eesmärk.
29.Ilma kostjale kuuluva Veski kinnistuta ei ole võimalik Vesiratta kinnistut kasutada. Vesiratta kinnistule puudub ligipääs avalikult teelt. Vesiratta kinnistule on juurdepääs ainult läbi kostjale kuuluva Veski kinnistu. Ka kinnisvarahindaja M.S. on kinnitanud, et [Vesiratta] kinnistul puudub täielikult statsionaarsete hoonete ehitamise võimalus, seega ka vara kasulikkus kellelegi teisele, üksnes naaberkinnistu [Kanaküla] omanikule. Kostjal on kinnistu suhtes olnud ostuhuvi tulenevalt X isiklikust seosest Kanakülaga, kus ta on üles kasvanud ning kus vaidlusalune kinnistu asub. Tänu majutusteenuse pakkumisele on Kanaküla külastanud nii sise- kui välisturistid, kes külastavad kohalikke kauplusi ja tarbivad kohalikke teenuseid.
30.Kostja palub jätta hagi rahuldamata, menetluskulud hageja kanda ja mõista hagejalt välja kostja menetluskulud ning viivis menetluskuludelt.
KOHTU PÕHJENDUSED
31.Kohus, põhjalikult tutvunud kohtule esitatud kirjalike seisukohtadega, arutanud asja pooltega kohtuistungitel, igakülgselt ja objektiivselt uurinud tõendeid ning hinnanud kõiki tõendeid kogumis, leiab, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada osaliselt. Kasutuseelise tasu suurust mõjutab osaliselt ehitiste eemaldamine kinnistult 2022. a augustis.
32.Asjas ei ole vaidlust järgmiste faktiliste asjaolude üle: -
Hagejale kuulub Pärnu maakonnas Saarde vallas Kanaküla külas asuv Vesiratta kinnisasi (registriosa nr 8868050, maatulundusmaa sihtotstarbega)(registriosa väljavõte I kd, lk 15);
-
Kostjale kuulub Pärnu maakonnas, Saarde vallas Kanaküla külas asuv Veski kinnistu (registriosa nr 2102906; sihtotstarve elamumaa 50%, ühiskondlike ehitiste maa 50%), mis asub hageja Vesiratta kinnistu kõrval (I kd, lk 142-145). Kostja on Veski kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kantud 03.08.2020.
-
29.10.2020 teata Keskkonnainspektsioon
-
Kostjale kuuluvad ehitised – terrassiga ümbritsetud peegelmaja, terrassiga ümbritsetud ringikujuline iglusaun ning neid ühendav raudpostidele toetuv laudtee – paiknesid 81 m2 ulatuses hagejale kuuluval Vesiratta kinnistul (13.05.2022 akt nr 9112/22 Vesiratta ja Veski katastriüksuste kontrollimise kohta, II kd, lk 23-36).
-
Kostjal ei ole õiguslikku alust hageja kinnisasja kasutada ega paigaldada sinna ehitisi;
-
2022.a suvel kostja eemaldas terrassiga ümbritsetud iglusauna ja selleni viiva raudpostidele toetuva laudtee Vesiratta kinnistult, peegelmaja terrassiga on jätkuvalt suuremas osas Vesiratta kinnistul;
-
Vesiratta ja Veski katastriüksuste piiril olev peegelmaja on 17.08.2022 kontrollmõõdistamise tulemuste põhjal 19,1 m2 ja terrass 14,1 m2 ulatuses Vesiratta
2-22-619 katastriüksuse piirides (18.08.2022 akt nr 9112-2/22 Vesiratta ja Veski katastriüksuste kontrollimise kohta II kd, lk 58-59).
33.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja paigaldas ehitised võõrale kinnisasjale heauskselt ning kas sellest tulenevalt on hagejal õigus nõuda kostjalt ebaseadusliku valduse vabastamist, kinnisasja ebaseadusliku valdusega saadud kasutuseelise hüvitamist ja kasutuseelist ületavas osas saadud tulu väljaandmist.
34.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 järgi omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Asjas ei ole vaidlust, et Vesiratta kinnistu kuulub hagejale ning et Vesiratta kinnistul paiknesid 5. septembrist 2019 kuni 2022.a augustini kostjale kuuluv peegelmaja, saun ja saunani viiv laudtee. Samuti ei ole vaidlust, et kostjal ei olnud ehitiste hageja kinnisasjale paigaldamiseks mingit lepingut, luba ega muud õiguslikku alust. Seega kostjal ei ole kinnisasja omaniku suhtes õiguslikku alust kinnisasja vallata, mis annaks AÕS § 83 lg 1 alusel kostjale õiguse asja väljaandmisest keelduda. 2022.a suvel eemaldas kostja hageja kinnistult iglusauna, selleni viiva laudtee ja silla, kuid peegelmaja terrassiga on jätkuvalt Vesiratta kinnisasjal. Kostja seaduslik esindaja 06.12.2022 istungil kinnitas, et peegelmaja terrassi all kulgevad hageja kinnistul ka peegelmaja tarbeks rajatud kanalisatsiooni- ja veetrassid. Seega kostja jätkuvalt valdab hageja kinnisasja, õiguslikku alust kostjal selleks ei ole ning hageja on õigustatud nõudma kinnisasja valduse vabastamist. Hageja nõue Vesiratta kinnistu kostja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks on põhjendatud ja tuleb rahuldada.
35.Kohus ei nõustu kostjaga, et hageja on kohustatud kostja ehitisi taluma, kuna kostja ehitiste rajamisel heauskselt arvas, et rajab need endale kuuluvale Veski kinnistule. AÕS § 148 lg 1 sätestab, et ehitis, mis ulatub üle kinnisasja piiri, on selle kinnisasja osa, mille piirest ta väljub, kui kinnistusraamatusse on kantud kinnisasja piiriülest ehitamist lubav asjaõigus või kui naaberkinnisasja omanik peab piiriülest ehitamist vastavalt käesoleva paragrahvi 2. lõikele lubama. Viidatud teise lõike kohaselt juhul, kui käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud ehitis on püstitatud asjaõiguseta, kuid heauskselt, peab naaberkinnisasja omanik seda lubama. Sel juhul on tal õigus nõuda ehitajalt tema kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa alla jääva maatüki omandamist või perioodilist hüvitist. Kostja seaduslik esindaja Y kinnitas 06. detsembril 2022 kohtuistungil (protokolli 4. lk, helisalvestus alates 00:38:43), et tema isiklikult ja teadlikult otsustas iglusauna paigaldada hageja kinnisasjale. Seega ei saanud kostjal olla teadmist, et ka peegelmaja ja iglusauna ühendav teraspostidele toetuv laudtee rajati kostja enda kinnistule. Kostja esindaja väidab ekslikku üle kinnistu piiri ehitamist üksnes peegelmaja püstitamise puhul. Keskkonnainspektsiooni 29.10.2020 päringus Maa-ametile (I kd, lk 33) märgitakse, et Vesiratta kinnistule püstitatud ehitised moodustavad tervikliku ehitise. Seda, et peegelmaja terrassiga, laudtee ja terrassiga ümbritsetud saun on rajatud ühtse kompleksina, tõendavad ka kohtule esitatud fotod (II kd, lk 28 – 29). Olukorras, kus kostja suure osa ühtsena kavandatud ja rajatavast kompleksist paigaldab teadlikult võõrale kinnisasjale, omamata selleks mistahes õiguslikku alust, saab kostjat lugeda pahauskseks ehitajaks kogu kompleksi osas.
36.Kohus leiab, et kostja ei ole ka olnud enne ehitama asumist piiri kontrollimisel piisavalt hoolas, mis on piiriülese ehituse heausksuse esmaseks eelduseks. Kostja pidi teadma, et ehitab üle piiri. Riigikohtu tsiviilkolleegium on 01. aprilli 2016 kohtuotsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-136-15 (punktis 16) selgitanud, et „AÕS § 148 lg 2 mõttes tähendab heausksus seda, et ehitaja (kinnisasja omanik) ei teadnud ega pidanudki teadma, et ta ehitab võõrale kinnisasjale. Samamoodi tähendab AÕS § 148 lg 3 mõttes pahausksus (mis vastandub heausksusele) seda, et ehitaja (kinnisasja omanik) teadis või pidi teadma, et ta ehitab võõrale kinnisasjale. Ehitajal (kinnisasja omanikul) tuleb järgida käibes vajalikku hoolsust ja kontrollida, kuhu ta ehitab. Nii on kolleegium selgitanud,
2-22-619 et heauskselt ei tegutse isik, kes ei kontrolli piirialale ehitades, kas ehitusealune maa kuulub täielikult tema omandisse, samuti seda, et ehitis ei ulatuks naaberkinnisasjale (vt Riigikohtu
17.oktoobri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-89-11, p 14).“ Y kirjeldas, et Veski kinnisasjal oli esialgu paks võsa, ta ei leidnud piirikivi üles. Y lähtus piiripostist, piiri teine ots, piirikivi, ei olnud leitav. Y kasutas xGis-i rakendust, mille järgi teine inimene läks üle oja ja selle järgi pandi peegelmaja vundament maha. Kohtu hinnangul ei ole väidetav asjaolu, et kostja otsis, aga ei leidnud piirikivi, piisav, et lugeda kostjat peegelmaja paigaldamisel heauskseks. Kostjal oli võimalik piiripunkti ülesleidmiseks kasutada vastava eriala asjatundja abi. Kontrollmõõdistamisel 11.05.2022 (13.05.2022 akt nr 9112/22; II kd, lk 24-26) on kindlaks tehtud, et Vesiratta katastriüksuse piirimärgid 12, 13 ja 14, kui ka nendele vastavad Veski katastriüksuse piirimärgid nr 2, 3 ja 4 on mõõdistatud nõutava täpsusega, piirimärgid on oma esialgses asukohas, Veski ja Vesiratta katastriüksuste piiriandmetes omavahelisi vastuolusid ei ole. Piirimärkide nr 12, 13 ja 14 asukoht katastriüksuse plaanil vastab piirimärkide asukohale maastikul. Piirimärkide 2, 3 ja 4 erinevus asukohast katastrikaardil on vastavalt 0,08 m, 0,09 m ja 0,05 m, mis jääb nõutava mõõtmistäpsuses ulatusse. Piiripunktide leidmist ja piiri asukoha kindlakstegemist ei saanud see mõjutada.
37.Kostja seaduslik esindaja ei saanud peegelmaja paigaldamisel ekslikult arvata, et paigaldab oma kinnistule, sest Veski kinnistu ei kuulunud sel ajal kostjale. Kostja seaduslik esindaja Y väidab, et on peegelmaja oma kinnistule paigaldamisel ekslikult piiri valesti arvestanud. Hagiavaldusele lisatud Maa-ameti kaardirakenduse fotolao andmetest pärinevad aerofotod 05. septembrist 2019 (hagi lisa nr 19, I kd, lk 50 – 53) tõendavad, et peegelmaja ja iglusaun olid Vesiratta kinnistul juba 2019.a septembris olemas, Vesiratta kinnistul on suurel maa-alal tehtud pinnasetöid. Veski kinnistu kuulub aga Ilusäde OÜ-le alles 03. augustist 2020 (kinnistusraamatu kanne on tehtud 27. juuli 2020 kinnistamisavalduse alusel) (I kd, lk 103 – 104). Enne seda oli Veski kinnistu omanikuks Xxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxx OÜ (kustutatud) (registrikood 12254326; alates 11.02.2020 – 18.08.2021 kustutamiseni ärinimega Xxxxxxxxx OÜ). Kuna kostja sai naaberkinnisasja omanikuks pea aasta pärast peegelmaja 2019.a paigaldamist, ei saanud Ilusäde OÜ ega tema seaduslik esindaja Y ühelgi juhul arvata, et ehitatakse enda kinnisajajale. Veski kinnistut ei muutnud kostjale kuuluvaks ka asjaolu, et Xxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxx OÜ ja Ilusäde OÜ osanikuks ja juhatuse liikmeks oli sama isik, X (registriandmed I kd, lk 59 – 68). Kohus möönab, et tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-st 24, § 26 lg-st 1 ja § 31 lg-st 7 tulenevalt on juriidiline isik õiguslik abstraktsioon, mis reaalselt saab tegutseda ja toiminguid teha teovõimelise füüsilisest isikust esindajate kaudu. Erinevaid äriühinguid omavad isikud võivad käsitada osaühingute vara enda isikliku varana ning mitte pidada oluliseks, millise äriühingu nimel mingit toimingut tehakse, kuid formaal-juriidiliselt loetakse juriidilise isiku juhtorgani tegevus juriidilise isiku tegevuseks. Y, kes oma sõnul isiklikult enne peegelmaja vundamendi mahamärkimist kontrollis piiri, sai Xxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxx OÜ juhatuse liikmeks alles
11.veebruaril 2020, s.o pärast peegelmaja paigaldamist. Seega ei saanud Y peegelmaja paigaldamisel esindada Veski kinnistu omanikku. Y ei ole kunagi ka väitnud, et tegutses piiri kontrollimisel ja/või peegelmaja paigaldamisel Xxxxxxxxx OÜ (Xxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxx OÜ) esindajana. Yi tegevus peegelmaja paigaldamisel tuleb lugeda Ilusäde OÜ tegevuseks. Kostja ei ole kohtueelselt ega ka kohtumenetluses kordagi väitnud, et ehitised kuuluvad kellelegi teisele või et neid ei paigaldanud Ilusäde OÜ. X kinnitab Ilusäde OÜ nimel Maa-ametile seoses Vesiratta kinnistu enampakkumisega 13. novembril 2020 saadetud e-kirjas (I kd, lk 36) selgesõnaliselt, et tegemist on kostjale kuuluva vallasvaraga, mis osaliselt asub Vesiratta kinnistul. Kogu varasemat kirjavahetust Vesiratta kinnisasja ostmise või rendile võtmise teemal on X pidanud Xxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxx OÜ nimel (I kd, lk 16 – 23). Xxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxx
2-22-619 OÜ 13. mai 2019 e-kirjas (I kd, lk 19) maa-ametile selgitatakse Xxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxx OÜ plaane heakorrastada Veski kinnistu, luua inimestele võimalused Halliste jõe äärses puhkamiseks, soovi rentida riigilt Vesiratta kinnistu ja kasutada seda puhkeala loomiseks koos Veski kinnistuga seni, kuni kinnistu müügi osas ei ole veel teada võimalusi ja huvi. Kuna Xxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxx OÜ-le teatati, et Vesirattta kinnistut rendile ei anta, ei ole välistatud, et puhkekompleks rajati võõrale maale teadlikult teise äriühingu, Ilusäde OÜ nime all. Samuti ei saa õige olla kostja väide, et kostja heauskset eksimust peegelmaja ehitamisel tõendab see, et Ilusäde OÜ on juba 2016.aastast soovinud Vesiratta kinnistut osta. Ka 2016.a päringu (I kd, lk 16) Vesiratta kinnistu müümise kohta on X teinud Xxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxx OÜ nimel. Ilusäde OÜ osa osanikuks ja juhatuse liikmeks sai X alles 08. juunil 2017.
38.Asjas ei ole tuvastatud ühtegi õiguslikku tähendust omavat asjaolu, mille tõttu saaks jätta hageja valduse vabastamise nõude rahuldamata. Selleks ei anna alust Vesiratta kinnistult sauna, laudtee ja trepi eemaldamine menetluse ajal. Peegelmaja on jätkuvalt suuremas osas (91%) Vesiratta kinnistul. Kostja väide, et peegelmaja ulatub väga vähesel määral üle piiri, on ümber lükatud 13.05.2022 ja 18.08.2022 kontrollmõõtmise aktidega nr 9112/22 ja nr 9112-2/22 (II kd, lk . Vaidlust ei ole aktides märgitud asjaolu üle, et peegelmaja alune pind on kokku 21 m2. Aktides ja 18.08.2022 aktile lisatud joonisel (II kd, lk 59) on fikseeritud, et peegelmaja ulatub 19,1 m2 ulatuses üle Vesiratta katastriüksuse piiri ja 1,9 m2 asub Veski katastriüksusel, samuti asub peegelmaja juures olevast terrassist 14,1 m2 hagejale kuuluval Vesiratta katastriüksusel.
06.detsembri 2022 kohtuistungil kostja esindaja Y avaldas, et peegelmaja nihutamine nii, et see asuks täies ulatuses Veski kinnistul, ei ole majanduslikult otstarbekas. Samuti Y selgitas, et Veski kinnistu on sundmüügis, kuid neil on olemas lahendused, kuidas see maa sundmüügist enda valdusesse uuesti saada, asi seadustada ja tegevusega jätkata. Seega kostja esindaja sisuliselt kinnitas, et ei kavatse peegelmaja Vesiratta kinnisasjalt eemaldada ega kinnisasja valdust hagejale tagastada.
39.Eeltoodu alusel kohus rahuldab hageja nõude ja kohustab kostjat vabastama ning Eesti Vabariigile üle andma Pärnu Maakonnas Saarde vallas Kanakülas asuva Vesiratta kinnisasja (registriosa nr 8868050) valduse. Valduse vabastamiseks on kostja kohustatud eemaldama Vesiratta kinnistult peegelmaja, selle juurde kuuluvad tehnokomminikatsioonid ja terrassi. TsMS § 445 lg 1 ja hageja taotluse alusel kohus määrab kindlaks ka kohtuotsuse täitmise korra. Juhul, kui kostja vabatahtlikult valdust ei vabasta ja üle ei anna, võetakse valdus ära sundkorras täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras kohtutäituri poolt. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 180 lg-tes 1 ja 3 sätestatakse, et kui võlgnik peab välja andma, üle andma või vabastama kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või osa sellest, eluruumi või muu ruumi, annab kohtutäitur võlgnikule kuni kolmekuulise tähtaja täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks. Kui võlgnik ei täida täitedokumenti ettenähtud aja jooksul vabatahtlikult, võtab kohtutäitur kinnisasja võlgniku valdusest ära ja annab sissenõudja valdusse. Väljatõstmisele kuuluvad nii asjad kui ka isikud. Vajaduse korral kaasab kohtutäitur kinnisasja väljaandmiseks politsei.
40.AÕS § 85 lg 1 näeb ette, et valdaja vastutab asjast saadud kasu väljaandmise või hüvitamise eest vastavalt võlaõigusseaduse §-dele 1037–1040. Viidatud VÕS § 1037 lg 1 kohaselt peab õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust käsutamise, kasutamise, äratarvitamise, ühendamise, segamise või ümbertöötamisega või muul viisil rikkunud isik (rikkuja) õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Hageja nõude näol ei ole tegemist deliktilise kahju hüvitamise nõudega, vaid alusetu rikastumise nõudega – kostja on hageja õiguste rikkumise teel saanud alusetult kasu. Kostja kasutas hageja kinnisasja ettevõtluses tulu teenimiseks ilma hageja nõusolekuta. Õiguspäraselt teisele isikule kuuluva maa kasutamisel tulnuks kostjal selle eest maksta üüri- või renditasu. Kostja maa kasutamise eest maksnud ei ole, seega on kostja saanud TsÜS § 62 lg 1 tähenduses kasutuseelist.
2-22-619
41.Hageja kasutuseelise hüvitamise nõue on põhjendatud ja selle rahuldamist ei takista kostja vastuväide, et keegi teine ei ole maa kasutamisest huvitatud olnud. Maa kasutamisest oli huvitatud kostja. Kostja esindaja kohtuistungil kinnitas, et ei pöördunud enne maa kasutama hakkamist hageja poole. Samas on hageja kinnisasja naaberkinnisasja, Veski kinnistu, eelmine omanik Xxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxx OÜ juhatuse liikme X kaudu soovinud nii Vesiratta kinnisasja osta kui rendile võtta. Ostusoovile vastates Maa-amet 22. märtsi 2019 kirjas (I kd, lk 18) selgitas, et riigivara võõrandamine ja kasutamiseks andmine toimub ainult riigivaraseaduse alusel ning üldjuhul avaliku enampakkumise teel. Selle peale Xle 13. mai 2019 e-kirjaga (I kd, lk 19) avaldas soovi Vesiratta kinnistu kuni selle müümiseni rendile võtta ja rajada sinna puhkeala. Maa-ameti 22. mai 2019 vastuses (I kd, lk 22) on Xle selgitatud, et kuna plaanis on kinnisasi võõrandada, siis kinnisasjale puhkeala loomiseks kooskõlastust ei anta (ehk selle kinnisasja kasutamiseks lepingut ei sõlmita). X oli sel ajal ka Ilusäde OÜ osanik ja juhatuse liige, mistõttu pidi Ilusäde OÜ-le samuti olema teada, et riigimaa kasutamiseks lepingut saab sõlmida üldjuhul enampakkumise teel.
42.Riigivaraseaduse (RVS) § 1 lg 1 kohaselt riigivara valitsetakse riigivaraseaduse alusel. Riigivara valitsemine on vara Eesti Vabariigi nimel omandamine, kasutamiseks võtmine, valdamine, kasutamine ja käsutamine (RVS § 1 lg 2). RVS § 8 lg 5 paneb riigivara valitsejale kohustuse teha riigivaraga tehinguid kooskõlas õigusaktidega ning läbipaistvalt ja kontrollitavalt. Riigivara kasutamiseks andmise alused sätestab RVS § 15. RVS § 18 lg 1 näeb ette, et kui riigivara antakse kasutamiseks teisele isikule, tuleb seda teha vähemalt turupõhise kasutustasu eest. Sama sätte teise lause kohaselt on turupõhine kasutustasu tasu, mille suurus vastab sarnastel tingimustel sarnaste asjade kasutamiseks sõlmitud kasutuslepingutes kokku lepitud kasutustasudele turul. Ilusäde OÜ ei saanud eeldada, et enampakkumisel antakse maa kasutada tasuta. Ilusäde OÜ on kinnisasja õigusliku aluseta kasutamisega säästnud kulusid, mida oleks pidanud kandma, kui maa kasutamiseks oleks sõlmitud leping. Hagejal on õigus õigusliku aluseta valdusega saadud kasutuseelis kostjalt välja nõuda.
43.Hageja arvestuste kohaselt oli perioodil 05. septembrist 2019 kuni 18. oktoobrini 2021 sissenõutavaks muutunud kasutuseelise tasu suurus 20 eurot, mille hageja palub kostjalt välja mõista. Samuti palub hageja kostjalt välja mõista kasutuseelise tasu 0,833 eurot kuus alates
19.oktoobrist 2021 kuni Vesiratta kinnisasja valduse tagastamiseni. 06. detsembril 2022 hageja esindaja täpsustas, et 18. novembri 2022 seisuga oli 918 m2 kasutusala järgi arvestatud kasutuseelise tasu sissenõutavaks muutunud summas 30,83 eurot. Kasutuseelise tasu arvestamise hindamisaruandest nähtuvalt sarnaste maade kasutada andmiseks pakkumiste kohta info puudub. Kasutustasu hindamisel on lähtutud Vabariigi Valitsuse 14.07.2016 kehtestatud määruse nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ §-st 7, mis käsitleb turuanalüüsi teel kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamist. Hariliku väärtuse väljaselgitamisel on hinnatava objektina käsitletud Vesiratta kinnisasja tervikuna. Riigivaraseaduse § 18 lg 1 järgi kui riigivara antakse kasutamiseks teisele isikule, tuleb seda teha vähemalt turupõhise kasutustasu eest. Sama seaduse § 181 lg 2 p 6 alusel on Maa-ametile antud õigus välja selgitada turupõhine kasutustasu turuanalüüsi ja riigi kinnisvararegistris registreeritud kasutuslepingute andmete alusel. Maa-amet peab tehingute andmebaasi, kuhu laekuvad notaritelt kõik kinnisvara võõrandamistehingud üle Eesti ja turupõhine kasutustasu põhineb vara harilikul väärtusel, mis on välja selgitatud sarnaseid hoonestamata maa ostu-müügitehinguid analüüsides. Maa-amet on turuanalüüsi käigus analüüsinud Pärnu maakonnas, Saarde vallas toimunud hoonestamata osalise ehituspotentsiaaliga maatulundusmaa tehinguid alates 2019. aastast. Tulenevalt asukohast ja üldplaneeringujärgsest kasutusest on tulevikus tõenäoline osaline kasutus elamumaana vaatamata sellele, et maatükk asub lammimuldadel ja suures ulatuses ehituskeeluvööndis. Hindamisel on arvestatud olemasolevate piirangutega ja tulevikus potentsiaalse ehitusõigusega. Vesiratta kinnisasja harilik väärtus on turuanalüüsi tulemusena 0,34 eurot/m2. Turupõhine kasutustasu on leitud 3% harilikust väärtusest, millele on lisatud kasutusalale 918 m2 vastavas ulatuses maamaks 0,18 eurot (kogu Vesiratta kinnistu pindala on 10 435 eurot ja selle järgi määratav maamaks 2,06 eurot).
2-22-619 Kasutuseelise tasu määramise aluseks oleva ruutmeetri hinna suuruse osas pooltel vaidlust ei olnud. Samuti kostja ei vaidlustanud tasu arvestamist alates 05. septembrist 2019. Puuduvad täpsed andmed, millal tegelikult kostja Vesiratta kinnisasja kasutama hakkas. Hageja arvestab kasutuseelise tasu alates 05. septembrist 2019, mil maa-ameti geoportaali maainfo kaardirakenduse olevate aerofotodega on esimest korda fikseeritud, et hagejale kuuluval Vesiratta kinnisasjal jõeäärsel alal on tehtud pinnasetöid ning on püstitatud kaks ehitist. Asjas ei ole vaidlust, et neid töid tegi Ilusäde OÜ.
44.Kostja vaidles vastu tema kasutuses olnud ja oleva maa-ala suurusele. Hageja kasutuseelise tasu nõue lähtub kontrollmõõdistamisel tuvastatust, et kostja on hõivanud kinnisasjast ligikaudu 912,33 m2. Kohus nõustub hagejaga, et lisaks ehitiste alusele pinnale (84 m2) on põhjendatud lugeda kostja valduses olevaks kogu ala, kus kostja reaalselt tegutses ja kinnistut sellega mõjutas (taimestiku eemaldamine pinnaselt, pinnase tõstmine, ehitiste ümber niidetud ala). Vesiratta kasutusala asendiplaanil (I kd, lk 54) on selle ala suuruseks fikseeritud 918,33 m2. Hageja oma arvestustes lähtub täisruutmeetrite arvust 918. Plaani järgi kulgeb kostja valduses oleva ala mõtteline piir Vesiratta kinnistu Tartu – Viljandi - Kilingi-Nõmme tee poolses osas peegelmajast otse kuni Halliste jõeni, seejärel mööda jõekallast kuni Vesiratta ja Ringmäe kinnistu piirini ja mööda seda piiri kuni Veski kinnistu piirini. Hagejale kuuluval maa-alal vähemalt sellistes piirides tegutsemine nähtub 05. septembri 2019 aerofotolt (I kd, lk 51). Inimese poolt kujundatud ala suurust peegelmajast kuni Halliste jõe ääres asuva iglusaunani võib järeldada ka Xxxxxxxx xx veebilehel majutusteenuse pakkumises avaldatud fotodelt (I kd, lk 69). Hageja kasutuseelise tasu seisuga 18.10.2021 sissenõutavaks muutunud summas 20 eurot on põhjendatud ja tuleb rahuldada.
45.Samuti on hageja õigustatud nõudma kasutuseelise tasu alates 19. oktoobrist 2021 kuni valduse rikkumise täielikult lõpetamiseni. Kohus nõustub aga kostjaga, et kasutuseelise tasu väljamõistmisel tuleb arvestada, et kostja on eemaldanud hageja kinnisasjalt iglusauna terrassiga koos sellelt alla viiva trepiga ning terastorudele toetuva laudtee. Kostja loobus ehitiste faktilise eemaldamise aja kohta täiendavate tõendite esitamisest ning nõustus, et ehitiste eemaldamise ajaks võib lugeda 17. augusti 2022, mil kontrollmõõdistamisel fikseeriti, et kostja ehitistest on hageja kinnisasjal veel paneelmaja 19,1 m2 ulatuses ja terrass 14,1 m2, kokku 33,2 m2. Kohus leiab, et pärast ehitiste osaliselt eemaldamist ei saa kasutuseelise tasu arvestamisel enam lähtuda kogu alast, mida kostja oma tegevusega hageja kinnistul mõjutanud või muutnud on. Hageja nõuab kostjalt valduse vabastamist ning vaatamata kostja tegevuse jälgedele hageja kinnisasjal, ei oleks hagejal enam õigust kostjalt kasutuseelise tasu nõuda juhul, kui kostja oleks kõik ehitised teisaldanud. Seetõttu saab alates 17. augustist 2022 lugeda kostja ebaseaduslikus valduses olevaks alaks ehitiste aluse pinna 33,2 m2. Asjaolu, et kostja peegelmaja kasutavatel klientidel on jätkuvalt võimalik üle hageja maa minna Halliste jõeni, ei ole käsitatav kostja ebaseadusliku valdusena, millega kostja saab kasutuseelist. Hageja esindaja kinnitas kohtuistungil, et riigile kuuluval Vesiratta kinnistul viibimine ei ole keelatud ning kõigil isikutel on õigus vabalt üle hageja maa minna jõe äärde.
46.Seega tuleb kostjal hüvitada hagejale õigusliku aluseta valdamisega saadud kasutuseeliseid
05.septembrist kuni 16. augustini 2022 kasutatud ala 918 m2 eest ja 17. augustist kuni valduse vabastamiseni 33,2 m2 eest. Hageja kasutuseelise hüvitise nõude arvestuste järgi oli 918 m2 suuruse ala kasutustasu 10 eurot aastas (0,833 eurot kuus). Seega 33,2 m2 kasutamisega saadud kasutuseelise hüvitis on 0,36 eurot kuus (0,833 : 918 x 33,2). Eelnevast tulenevalt kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja kohtuotsuse tegemise seisuga sissenõutavaks muutunud kasutuseelise hüvitise kokku 30,13 eurot, sh: 1) 918 m2 kasutamise eest perioodi eest 05. september 2019 – 18. oktoober 2021 hagiavalduses nõutud kahe aasta kasutuseelise hüvitis 20 eurot; 2) 19. oktoober 2021 – 16. august 2022 kasutusala 918 m2 kasutamise 10 kuu eest kokku 8,33 eurot, (arvestusega 0,833 eurot kuus);
2-22-619 3) 17. august 2022 kuni 30. jaanuar 2023 kasutusala 33,2 m2 kasutamise 5 kuu eest 1,8 eurot (arvestusega 0,36 eurot kuus). Samuti kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja kasutuseelise 0,36 eurot kuus alates 31. jaanuarist 2023 kuni kostja poolt Vesiratta kinnisasja valduse täielikult vabastamiseni ja hagejale tagastamiseni. Kuna kohus mõistab alates 17. augustist 2022 kasutuseelise tasu välja hageja taotletust väiksemas summas, rahuldatakse hagi osaliselt.
47.Hageja nõue mõista kostjalt kasutuseelise hüvitamisega viivitamise eest viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates hagiavalduse esitamisest kuni kohustuse täitmiseni on põhjendatud ja tuleb rahuldada. VÕS § 101 lg 1 p 6 ja § 113 lg 1 kohaselt on hagejal õigus nõuda kostjalt viivist rahalise kohustuse täitmisega viivitamise eest. TsMS § 367 võimaldab kohtule esitatud hagis nõuda viivise, mis ei ole hagiavalduse esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist mitte kindla summana, vaid osaliselt või täielikult protsendina põhivõlast. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Alates hagi 14. jaanuaril 2022 esitamisest kuni kohtuotsuse tegemiseni 30. jaanuaril 2023 on kasutuseelise hüvitiselt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras arvestatud viivis muutunud sissenõutavaks kokku summas 2,33 eurot. 14. jaanuarist 2022 on viivise arvestamist alustatud summalt 22,50 eurot (s.o hagiavalduse esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud hüvitis = hagiavalduses seisuga 19.10.2021 märgitud 20 eurot + kolme kuu (sh 2022 jaanuari eest tasuda tulnud) hüvitis 0,833 eurot kuus), arvestusega, et iga kuu esimesel päeval kasutuseelise hüvitise summa, millelt viivist arvestatakse, kuni 16. augustini 2022 suurenes 0,833 euro võrra ning alates
17.augustist 2022 kuni kohtuotsuse tegemiseni lisandus kasutuseelise hüvitisele igakuiselt 0,36 eurot. Eeltoodu alusel, lähtudes VÕS § 113 lg-st 2 ja TsMS § 367, kohus mõistab kostjalt kasutuseelise hüvitise tasumisega viivitamise eest välja kohtuotsuse tegemise seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 2,33 eurot ja alates kohtuotsuse tegemisele järgnevast päevast viivise iga viivitatud päeva eest, arvestatuna protsendina kasutuseelise hüvitise võlgnevusest VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras, s.o poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta esimest jaanuari ja esimest juulit, millele lisandub 8% aastas. Kohtuotsuse tegemise ajal kehtiv viivisemäär on 10,5% aastas (0,287% päevas).
48.Hageja nõuab kostjalt VÕS § 1037 ja § 1039 alusel ka pahauskse valdusega teenitud kasu väljaandmist. Kohus leiab, et selles osas on hageja nõue põhjendatud ja tuleb täielikult rahuldada. Esitatud tõendid ja faktilised asjaolud kinnitavad, et kostja oli pahauskne valdaja, s.t ta teadis, et tal puudub õigus Vesiratta kinnistut kasutada ja sellele ehitisi rajada. Kostja ka peegelmaja paigaldades ei olnud heauskne, sest ei teinud kindlaks piiri tegelikku asukohta ja seega pidi ta teadma ehitise võõrale kinnisasjale ulatumisest. VÕS § 1039 näeb ette, et rikkujalt, kes teadis oma õigustuse puudumisest või pidi sellest teadma, võib õigustatud isik lisaks saadu harilikule väärtusele nõuda ka rikkumisega saadud tulu väljaandmist. Rikkuja peab õigustatud isikule teatama, millist tulu ta rikkumisega saadust sai.
49.Pahauskse valdaja kohustus anda välja teise omaniku valduse rikkumisega teenitud tulu ei sõltu valduse rikkumise ulatusest, samuti mitte sellest, kas kinnisasja omanikule tekib valduse rikkumisega reaalselt kahju. Tegemist ei ole kahju hüvitamise nõudega, vaid alusetu rikastumise nõudega. Hagiavalduse pealkirjas viide kahju hüvitamise nõuetele on ekslik, hagiavalduses ei ole hageja kahju hüvitamist nõudnud ega ka hagiavalduse põhjendustes kahju tekkimist käsitlenud. Kostja käsitab hageja tulu väljaandmise nõuet kahjuhüvitisena ning leiab, et nõude rahuldamine tooks kaasa hageja rikastumise kostja arvelt. Hageja ise ega keegi teine ei ole olnud Vesiratta kinnisasja kasutamisest huvitatud, teised isikud ei saakski seda kasutada. Avalikult teelt pääseb Vesiratta kinnisasjale üksnes üle kostja kinnisasja, Vesiratta kinnisasjale ei saa paigaldada statsionaarseid ehitisi, seetõttu puudub Vesiratta kinnisasja kasulikkus kellelegi teisele, peale
2-22-619 naaberkinnistu omaniku. Sellega kostja sisuliselt kinnitab, et kostjal oli võimalik saada kinnisasja valduse rikkumisega kasutuseelist – naaberkinnisasja omanikule oli kinnisasja kasutamine kasulik. Kostja arvates saaks hageja valduse rikkumise hüvitisena (seejuures proportsionaalselt kinnisasja kasutamise ulatuse, peegelmaja kompleksiga tegelikult teenitud kasumi suuruse ning Vesiratta kinnisasja väärtusega) nõuda kasumi, mitte kogu tulu väljaandmist. Kostja palub arvestada, et ei ole Xxxxxxxx xx majutusteenusega kasumit teeninud kogu Xxxxxxxx xx kompleksist oli hageja kinnistul üksnes 57%; Vesiratta kinnisasja kasutatud pindala harilik väärtus on 26,7 – 40,92 eurot/ruutmeeter.
50.Kostja kui pahauskse valdaja vastu esitatud rikkumisega saadud tulu väljaandmise nõude rahuldamise eelduseks olevad asjaolud on tõendatud: 1) kostja rikkus hageja omandiõigust, s.o absoluutse iseloomuga õigushüve. Omandi rikkumine võib eelkõige väljenduda omanikule kuuluva asja kasutamises (vt P. Varul jt, Võlaõigusseadus IV. Kommenteeritud väljaanne -Juura, 2020, lk 699). Asjas ei ole vaidlust, et kostja kasutas hagejale kuuluvat Vesiratta kinnisasja, osaliselt on kinnisasi jätkuvalt kostja kasutuses. 2) rikkumine on toimunud ilma hageja nõusolekuta – poolte vahel ei olnud mingit kokkulepet, hageja ei olnud andnud kostjale luba hageja kinnisasja vallata ning kostjal ei olnud selleks ka ühestki õigusaktist tulenevat mistahes õigust. Vastupidi – kostja seaduslikule esindajale (kes küll esitas Vesiratta kinnistu kasutamise/ostmise kohta päringuid ja taotlusi teise äriühingu nimel) oli korduvalt selgitatud, et riigivara antakse kasutada või võõrandatakse üldjuhul enampakkumise korras, samuti teatati Xle selgelt, et luba Vesiratta kinnistu kasutamiseks enne kinnisasja võõrandamist ei anta. Lisaks kostja teine seaduslik esindaja Y kohtus kinnitas, et Ilusäde OÜ ei ole kunagi pöördunud hageja poole Vesiratta kinnisasja kasutamiseks loa saamiseks. Seega kostja teadis algusest peale, et tegutseb Vesiratta kinnisasjal ilma selle omaniku loata. 3) Kostja on hageja omandiõiguse rikkumise läbi rikastunud. Kostja on hageja maatükile ebaseaduslikult paigaldatud ehitiste väljaüürimisega teeninud tulu. Kostja väide, et samasugust tulu oleks ta teeninud ka siis, kui ehitised oleksid Veski kinnisasjal, ei anna alust jätta hagi rahuldamata. Kui pärast 2022.a augustis laudtee ja iglusauna Veski kinnistule ümbertõstmist ei ole broneeringute arv vähenenud, siis järelikult on külastajate jaoks olulisim peegelmaja asukoht – peegelmaja asub aga jätkuvalt suuremas osas hageja kinnisasjal. Booking.com portaalis on Xxxxxxxx xxx xxx jätkuvalt võimalik broneerida ehk kostja jätkuvalt teenib tulu hageja õiguste rikkumisega. Kostja ei ole Reiverbed Inn majutusteenusega saadud tulu kohta usaldusväärseid andmeid esitanud.
50.Kostja on pahatahtlik valdaja ja peab VÕS § 1039 alusel andma välja teenitud tulu. Kohus on eelnevalt põhjendanud, et kostja seaduslik esindaja ehitiste paigaldamisel ei teinud kindlaks kinnisasja piiri, kuid oli sellest kohustusest teadlik. Kostja pahatahtlust valduse rikkumisel tõendab ka see, et isegi kui saaks eeldada, et kostja seaduslik esindaja peegelmaja paigaldamisel oli heauskne ega pidanudki teadma, et ehitas üle piiri, siis kostja seaduslik esindaja kohtus kinnitas, et sauna ja peegelmajast selleni viiva laudtee paigaldas ta teadlikult võõrale maa-alale, kuigi ei osanud oodata, et väike saun nii suurt probleemi tekitab. Ehitiste ebaseaduslikkusest ja kõrvaldamise kohustusest teatati kostjale 2020.a sügisel koheselt pärast seda, kui keskkonnaamet hagejat nendest ehitistest teavitas. Kostja seaduslik esindaja andis lubadusi ehitised kõrvaldada koheselt pärast Vesiratta kinnisasja enampakkumise lõppemist. Teine enampakkumine lõppes 2020.aasta sügisel, kostja ehitisi ei kõrvaldanud. Ka pärast hagejalt ehitiste kõrvaldamiseks 2021.aasta kevadel nõude saamist kostja õigusliku aluseta ehitisi hageja kinnistult ei kõrvaldanud. Kostja likvideeris ehitised osaliselt alles menetluse ajal 2022. a suvel, peegelmaja teisaldamisest kostja sisuliselt keeldus, põhjendusega, et see ei ole majanduslikult otstarbekas.
51.Kostja reklaamis (I kd, lk 69 – 71) ja üüris kogu hoonetekompleksi välja terviklikuna – looduskaunis kohas Halliste jõe kaldal asuv peegelmaja, terrass ja sild viivad maja juurest otse iglusaunani, mis on külastaja privaatses kasutuses, võimalus kalastada jne. hageja osundab õigesti,
2-22-619 et jõe järgi on pandud kompleksile ka nimi – Xxxxxxxx xx. 30. oktoobril 2019 on kostja postitanud Xxxxxxxx xx veebilehel info suurveest, mis muutvat ööbimise veel põnevamaks (I kd, lk 71). Veski kinnisasja Halliste jõgi ei läbi. Osaliselt lookleb Veski kinnisasja piiridesse üksnes osa Halliste jõega ühendatud kitsast ojast või kraavist, mida ilmselgelt ei ole Halliste jõega võrreldav veekogu. Suurvee kuulutusele lisatud fotodelt nähtub, et üleujutusala, millega kostja oma majutusettevõtet reklaamis, asub samuti hageja kinnisasjal (sauna ümbritseva terrassi all ja kuni peegelmajani). Sellise reklaamiga kliente meelitada võimaldas kostjal üksnes võõral kinnisasjal tegutsemine. Suurem osa Xxxxxxxx xx kompleksist asus hagejale kuuluval kinnisasjal, Veski kinnistule jääb ainult peegelmajast 1,9 m2 ja osa terrassist. Kostja kinnistul oleval terrassiosal ei oleks iseseisvat kasutusväärtust ilma peegelmajata. Peegelmaja paigaldamisel väidetavalt Veski kinnisasja piiri asukoha valesti hindamine ei ole eluliselt usutav. Lisaks ei kuulunud ka Veski kinnistu ehitiste paigaldamise ajal kostjale, kostja omandas kinnistu alles 2020.a juulis.
52.Asjas kogutud tõendid ja kohtu ette toodud asjaolud annavad piisava aluse arvate, et kostja on saanud kasu just tänu hageja omandiõiguse rikkumisele, Vesiratta kinnisasja looduslikele eeldustele ja eripäradele. Ilusäde OÜ Xxxxxxxx xx peegelmaja reklaamidest järeldub, et selle kompleksi eesmärk oli luua looduse nautimise võimalus kaasaegse tsivilisatsiooni mugavusi hindavale kliendile. Nii reklaamitakse, et maja sisustuses on kasutatud parimat hotellimugavust, põrandaküte, õhksoojuspump, voodi, mille peatsit ja jalutsit saab tõsta mootori abil jms. Kohus möönab, et sauna ja laudtee kostja kinnistule ümbertõstmise järel ei ole saunast mitukümmend meetrit jalgsi mööda jõelammi pinnast minek Halliste jõeni samaväärne hageja omandiõigust rikkunud olukorraga, kus ümbritsevast maapinnast kõrgemale tõstetud laudteed mööda sai minna puhta jalaga vahetult jõe ääres asuvasse iglusauna ja seda ümbritsevale terrassile ning saunaterrassilt treppi mööda otse alla jõe äärde, kuid kostja ise väidab, et sauna ja laudtee ümbertõstmine broneeringute arvu (ja seega ka saadavat tulu) ei vähendanud. Sellest järeldub, et kompleksist saadav tulu sõltub peamiselt ja eelkõige peegelmaja asukohast. Peegelmajast üle 90% on jätkuvalt hageja kinnisasjal.
53.Pahausksele rikkujale näeb VÕS § 1039 ette kõrgendatud vastutuse – lisaks kasutuseelisele (rikkumise teel saadu harilikule väärtusele) on hagejal õigus nõuda ka rikkumisega saadud tulu väljaandmist. VÕS § 1039 kohaselt oli kostjal kohustus esitada andmed rikkumisega saadud tulu kohta. Kostja esitas allkirjastamata ja teadmata isiku poolt koostatud Ilusäde OÜ detailse kasumiaruande 2020 projektide lõikes (II kd, lk 43) ning 02.12.2021 kuupäeva kandva, Maaelu Arendamise Sihtasutusele adresseeritud tabeli pealkirjaga „Ilusäde OÜ finantsprognoosid 20202024 (Xxxxxxxx xx)“ (II kd, lk 2), mille on kinnitanud käsikirjaliselt raamatupidaja A.R. ja juhatuse liige X. Kohus nõustub hagejaga, et need tabelid ei ole usaldusväärsed tõendid. Hageja on põhistanud, et tabelites kajastatud andmed ei ole kooskõlas kostja poolt registripidajale esitatud majandusaasta aruannetega ning muudest avalikest allikatest kostja majandustulemuste kohta kättesaadavate andmetega.
54.Riigikohtu tsiviilkolleegium on rikkumise teel saadud tulu arvutamist käsitlenud 7. detsembri 2011 kohtuotsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-123-11 (punktis 15), kus muu hulgas leitakse, et VÕS §-s 1039 märgitud rikkumise teel saadud tulu kindlaksmääramisel peab kostja tegema arvestuse ja esitama andmed, kui suurt tulu ta rikkumisega on saanud, milliseid kulusid selle tulu tegemiseks pidi tegema ja kui suured need kulud on. Riigikohus on seisukohal, et ei ole põhjendatud VÕS § 1039 järgse tulu arvutamisel arvestada ka üldkulusid, sest see võimaldaks rikkujal katta üldkulusid rikkumisest saadu arvel. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 28. septembri 2020 kohtuotsuses tsiviilasjas nr 2-16-8751 (punktis 29.4) märgitakse samuti, et „Riigikohus on varem kaubamärgi rikkumisest tulenevas vaidluses leidnud, et rikkumisega saadud tuluks VÕS § 1039 tähenduses on õigusvastaselt kaubamärgiga tähistatud kaupade müügihind, millest on maha arvatud otseselt kaupade müümisega seotud kulutused, nt hind, mida rikkuja ise kaupade eest tasus, ja transpordikulud, kuid mitte üldkulud. Kuna VÕS § 1039 teisest lausest tulenevalt peab tulu suuruse teatama rikkuja (kostja), siis peab kostja väljamõistetava summa vähendamiseks välja
2-22-619 tooma, kui suurt tulu sai ta just hageja õiguste rikkumise tõttu (Riigikohtu 7. detsembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-11, p 15). Kolleegiumi arvates saab ka praeguses asjas hageja põhjendatud nõude suuruse kindlaksmääramisel aluseks võtta kostja saadud müügitulu, kuid kostjal on võimalik tõendada, et tema tegelik tulu hageja õiguste rikkumise tõttu on otseselt kaupade müümisega seotud kulutuste (nt kaupade eest tasutud hind ja transpordikulud) tõttu väiksem.“ Kohus leiab, et need põhimõtted on kohaldatavad ka siin tsiviilasjas – rikkumisega teenitud tulust saab maha arvata selle tulu teenimiseks vajalikud konkreetsed kulud.
55.Kostja esitas kinnistusraamatu väljavõtted, enda koostatud tabelid, väljatrükke veebiportaalidest ja sotsiaalmeediast, et tõendada, et ta ei ole hageja kinnisasja kasutamisest mingit tulu saanud, et kostjal olid tulusid ületavad tegevuskulud ning et kostjal oli muid ettevõtmisi, millest ta tulu teenis. Kostja väidab, et on võõrandanud enda kinnisvara, lisaks peegelmajale andis üürile korterit Tallinnas ning sai tulu kohvikupidamisest. Kostja ei ole oma väiteid tõendanud ega esitanud kontrollitavaid andmeid konkreetselt igast nimetatud tuluallikast saadud tulu ja selleks tehtud kulude suuruse kohta. Kohus on menetluses korduvalt andnud kostjale aega peegelmaja kompleksist teenitud tulu ja selleks tehtud kulude suuruse kohta andmete esitamiseks, peale enda koostatud tabelite kostja midagi ei esitanud. Kostja tõi esile, et 2019.a ja 2020.a majandusaastad lõppesid kostjal kahjumiga, 2021.a majandusaasta andmed pidid selguma majandusaasta aruande koostamisega hiljem, aga kostja neid andmeid ei esitanudki. Kostja esindaja Y viimasel istungil lisaks loobus täiendavate tõendite esitamisest ja tõendamast, kui suur osa üüritulust pärineb peegelmaja klientidelt ja kui suur osa Tallinna korteri väljaüürimisest, sest see olevat keeruline. Kostja väidetel laekub raha kontole inimestelt, kes on broneeringu teinud, kostjal on küll ülevaade, kes on kasutanud, aga on väga raske välja tuua, millises osas on tasutud Tallinna korteri ja millises vahemikus peegelmaja eest, mõlemad käivad sama süsteemi kaudu. Kostja jäi selle juurde, et arvesse tuleb võtta Vesiratta kinnisasja väärtust ning ei ole õiglane mõista välja kogu Ilusäde OÜ tulu ega maa väärtust kümneid kordi ületavat summat.
56.Kohus leiab, et põhjendatud on hageja nõue mõista kostjalt hageja kasuks kasutuseelist ületavas osas välja valduse rikkumisega teenitud tulu katteks alates 5. septembrist 2019 kuni 2021.a detsembrini kokku 66 260,67 eurot ja alates 1. jaanuarist 2022 iga kuu 2366,45 eurot kuni valduse täielikult vabastamiseni. Kuna kostja saadud tulu kohta andmeid ei esitanud, on hageja õigustatud nõudma hüvitist, lähtudes kostja majandusaasta aruandes näidatud kasumist, sest aruande kohaselt saadi kogu müügitulu 100% puhkemaja teenusest. Kasum tähendab, et saadud tulust on maha arvestatud kulud. Hageja on arvestuste tegemisel võrrelnud kostja poolt kohtule esitatud tabeleid, kostja enda poolt majandusaasta aruannetest ning Maksu- ja Tolliametis deklareeritud andmeid. Seejuures hageja on juba arvestanud ka majandusaasta aruandest nähtuvate tegevuskuludega ning taotleb kostjalt aruandes märgitud kasumi, mitte müügitulu väljaandmist. 2020.a majandusaasta aruande järgi oli Ilusäde OÜ 2019. aasta kasum 8046 eurot ja 2020. aastal teenis osaühing kasumit 31 825 eurot. Kostja 2019.a kasumi põhjal hageja arvutas välja ühe kuu summa 670,5 eurot, ning arvestades, et kostja kasutas hageja kinnisasja hiljemalt 5. septembrist 2019.a, kujuneb 2019.a tulu suuruseks 2682 eurot. 2020.a tuluks hageja arvestab kasumi 31 825 eurot. 2021. ja 2022.aasta majandusnäitajate kohta ei ole kostja üldse mingeid andmeid esitanud, tõendamisest rääkimata. 2021.aasta majandusaasta aruande esitamise tähtaeg lõppes 30.juunil 2022, kuid e-äriregistri andmetel on majandusaasta aruanne siiani esitamata. Muude andmete puudumise tõttu tuleb kostja 2021. a tulu määrata hageja esitatud inforegister.ee (I kd, lk 81) andmetes märgitud käibesummade järgi – kostja käive oli kokku 45 349 eurot, millest hageja arvestab maha samas märgitud riiklikud maksud, mille järel jääb tuluks kostja 2020.a
2-22-619 kasumiga võrreldav 31 800 eurot. Võttes arvesse kasutuseelise tasu, on 2019.a septembrist kuni 2021.aasta lõpuni kostja tulu, mille ta on kohustatud hagejale välja andma, 66 260,67 eurot. Kuna 2022.aasta kohta ei ole kostja mingeid andmeid esitanud ning neid ei ole ka muudest allikatest saadud, on hageja põhjendatult lähtunud eelmiste aastate tulu põhjal arvutatud keskmisest tulust. Kostja väidetel peegelmaja broneeringud ei ole lõppenud, samal ajal kostja ilma õigusliku aluseta jätkab hageja kinnisasja kasutamist, seega on hagejal õigus nõuda kostjalt rikkumisega saadud tulu väljaandmist alates 1. jaanuarist 2022 eelmiste aastate keskmise alusel määratud hinnangulise kuutasuna 2366,45 eurot kuni valduse vabastamiseni. Hageja viimasel istungil esitatud täpsustuse järgi oli 2022.a jaanuarist novembrini täiendavalt sissenõutavaks muutunud 26 030,95 eurot. Kohtuotsuse 30. jaanuaril 2023 tegemise seisuga on sellele lisaks sissenõutavaks muutunud veel 4732,9 eurot ning kogu sissenõutavaks muutunud rikkumisega saadud tulu hüvitis on kokku 97 024,52 eurot. Edasi tuleb kostjal alates veebruarist 2023 tasuda hagejale 2366,45 eurot kuus kuni valduse vabastamiseni.
57.Tõendamata on kostja väited, et 2019.a ja 2020.a lõppesid osaühingu jaoks kahjumiga. Kohus nõustub, et Maaelu arendamise sihtasutusele adresseeritud Ilusäde OÜ finantsprognooside tabel (II kd, lk 2) ega projektide kaupa koostatud kasumiaruande tabel (II kd, lk 43) ei tõenda usaldusväärselt Ilusäde OÜ poolt Xxxxxxxx xx nime all osutatava majutusteenuse 2020.aasta kahjumit -20 391 eurot. Kostja finantsprognooside tabelis ja detailse kasumiaruande tabelis on arvestatud Xxxxxxxx xx 2020.aastal teenitud ärituluks 21 116 eurot, mis moodustab vähem kui 1/3 sama aasta majandusaasta aruandes näidatud kogu müügitulust. Samas on Xxxxxxxx xx majutusteenusega seotud ärikuludeks on tabelite järgi kokku 41 507 eurot, mis on rohkem kui pool projektide kaupa koostatud kasumiaruande tabelis ja 2020.a majandusaasta aruandes märgitud Ilusäde OÜ 2020. aasta ärikulude kogu summast 69 927 eurot. Kostja tabelites sisalduvad Xxxxxxxx xx majutusteenusega seotud ärikuludes ka palgakulu 4100 eurot ja sotsiaalmaks 1820 eurot, kuid hageja esitatud Maksu- ja Tolliameti andmed kostja tasutud maksude kohta (II kd, lk 60 – 61) tõendavad, et kostja ei ole 2020. aastal palgakulu deklareerinud ega tööjõumaksusid maksnud. Majandusaasta aruandes on küll tabelitega võrreldes sama ärikulude summa, kuid tööjõukulusid ei ole eraldi välja toodud. Majandusaasta aruandele lisatud tööjõukulude tabelis on välja toodud üksnes täistööajale taandatud öötajate keskmine arv – selle järgi oli Ilusäde OÜ-l nii 2019, kui 2020.a üks töötaja. Tabelite kohaselt oli Tallinna korteri üürimisest saadud müügitulu väidetavalt 43 308 eurot, muu tulu 24 578 eurot ja korteriga seotud ärikulud 24 100 eurot, sh intressikulud 10 700 eurot. Kostja 2020.a majandusaasta aruande järgi oli kostja intressikulu aga kokku 3500 eurot. Seega tabeli andmed ilmselgelt tõele ei vasta. Võib vaid eeldada, et tabeli veerus „Tallinn“ on kostja väidetud Tallinnas xxx tn asuva korteri väljaüürimisega seotud andmed. Tabelitest ega majandusaasta aruannetest ei selgu, millise teenusega seoses on teenitud kasumiaruande tabeli veerus „Tallinn“ märgitud muu tulu või veerus „Muu“ märgitud müügitulu 12 750 eurot (milleks tabeli andmetel tehti kulusid 1320 eurot). Tabelites on kogu müügituluks märgitud 77 174 eurot, millest veerus „Xxxxxxxx xx“ 2020.a müügitulu 21 116 eurot, „Tallinn“ müügitulu 43 308 eurot ja lisaks veerus „Muu“ müügitulu 12 750 eurot. Kostja ei ole esitanud mingeid muid tõendeid, mis kinnitaksid Ilusäde OÜ müügitulu sellisel kujul jaotumist. Kogu müügitulu summa 77 174 eurot kattub majandusaasta aruandes näidatud müügitulu summaga, kuid õige on hageja osundus, et majandusaasta aruande tabelist „Müügitulu jaotus tegevuskulude lõikes“ nähtuvalt pärineb kogu Ilusäde OÜ müügitulu 100% puhkemajast. Majandusaasta aruandes näidatud muude äritulude summa 24 578 eurot kattub kostja detailses kasumiaruande tabelis veerus „Tallinn“ märgitud muu tulu summaga. Selgusetuks jääb, millise
2-22-619 tegevusega saadi kasumiaruande tabeli viimases veerus „Muu“ märgitud müügitulu 12 750 eurot, kui majandusaasta aruande kohaselt oli kogu müügitulu pärit puhkemaja teenusest. Isegi kui oleks tõendatud kostja seos XXXXX kohviku tegevusega ja Tallinna korteri väljaüürimisega, ei saanud kostjal 2020.a tekkida müügitulu 2021.a suvel asutatud XXXXX kohvikust (I kd, lk 156 – 157), ega oma kinnistute müügist, sest kohtule esitatud kinnistusraamatu väljavõtetest (I kd, lk 161 – 178) nähtub, et kõik kinnistud on kostja omandanud ja edasi müünud 2021.aastal. Lisaks kohus märgib, et Maksu- ja Tolliameti andmetel (II kd, lk 60 – 61) on kostja 2020.aastal deklareeritud käive kokku 23 879,98 eurot, millest I ja II kvartalis tegevuskohaga Tallinn kokku 11 175 eurot ning II ja III kvartalis tegevuskohas Saarde vald Pärnumaal 14 912,5 eurot. See omakorda kinnitab, et kostja manipuleerib andmetega talle sobival viisil, esitades erinevatele ametiasutustele erinevaid andmeid. Maksu- ja tolliametisse on käibeandmed esitanud kostja ise, need erinevad majandusaasta aruande näitajatest, mistõttu ei ole võimalik lähtuda maksuametis deklareeritust. On enam kui tõenäoline, et maksuametile andmete esitamisel on kostja otsinud võimalusi optimeerida oma maksukoormust. Siiski saab majandusaasta aruandes märgitust, et 100% müügitulu tuli puhkemajast, ning tegelikult deklareeritud käibe andmetest järeldada erinevatest teenustest saadud tulude omavahelisi proportsioone: kostja saab Saarde vallas asuvast puhkemajast Tallinna korteri väljaüürimisega võrreldes suuremat müügitulu.
58.Kohus nõustub hagejaga, et VÕS § 1039 sätestatu eesmärk on välistada teiste isikute õiguste rikkumise kasumlikkust. Kasu saamiseks kvalifitseerub ka olukord, kus kostja saab hageja kinnisasjal asuva puhkemaja kompleksiga teenitud tulu arvelt katta oma ettevõtte muid kulusid. Põhjendatud on tulust maha arvestada üksnes sellised kulud, mida on kostjal tulnud teha selleks, et peegelmaja kompleksist tulu saada. Kostja majandusaasta aruanne ja esitatud tabelid sisaldavad selliseid kulusid, mille mahaarvamine müügitulust ei ole valduse rikkumisega saadud tulu suuruse määramisel põhjendatud. „Muude kuludena“ esitatud kulude tegelikku sisu ei ole võimalik hinnata. Maaelu edendamise sihtasutusele adresseeritud tabelis on „kaubad, toore, materjal ja teenused“ all märgitud „muud kulud“ 25 587 eurot. Xxxxxxxx xx väidetava müügitulu 21 116 eurot juures on selline kulu märkimisväärne. On tõenäoline, et „muud kulud“ ei ole Xxxxxxxx xx majutusteenuselt tulu saamiseks otseselt vajalikud kulud, vastasel juhul tekib küsimus, miks kostja osutab teenust, millest saadav tulu ei kata isegi otseseid kulusid. Lisaks sisaldab see tabeliosa reklaamikulusid, kontoritarbeid, pangateenuseid ja internetikulu, mis on käsitatavad üldkuludena ning mille tekkimine tegutseval ettevõttel ei sõltu konkreetse teenuse liigist.
59.Kostja on märkinud kogu palgakulu üksnes Xxxxxxxx xx majutuse alla. Ei ole usutav, et Tallinna korteri välja üürimisega (eeldades, et sellega tegeleb kostja) palgakulu ei kaasne. Kostja esitatud Xxxxxx veebilehe väljatrükist (II kd, lk 44-49) nähtub, et korterit antakse välja lühiajalisteks perioodideks. Sellele viitavad ka erinevate isikute poolt lühikeste ajavahemike järel jäetud kommentaarid (2022.a mais 2 isikut, jaanuaris, veebruaris ja aprillis üks). See tähendab, et vähemalt kord-paar kuus tuleb tegeleda korteri valduse üleandmise-vastuvõtmisega, pärast iga külastaja lahkumist tuleb korter koristada ja järgmiste külastajate jaoks valmis seada jms. Ettevõtte tegevusega kaasnevaid üldkulusid ega kulusid, mida ei ole võimalik seostada konkreetselt peegelmaja kompleksiga, ei ole õige teenitud tulust maha arvata.
60.Hageja põhjendatult viitab sellele, et kui kostja arvates Tallinna korteri puhul tõendab veebilehele jäetud kommentaaride hulk kasutussagedust ja seega tulu saamist, siis tõendavad seda ka peegelmaja kohta jäetud kommentaarid. Lisaks tuleb nõustuda hagejaga, et XXXXX kohviku ja Tallinna korteri kohta esitatud tõenditest ei nähtu mingit seost kostjaga, mis võimaldaks järeldada, et kostja ka sealt tegelikult mingit tulu saab.
61.Eeltoodu alusel kohus rahuldab hagi osaliselt, kohustab kostja vabastama kinnisasja valduse, vabatahtlikult valduse vabastamata jätmise korral võetakse valdus kostjalt ära sundkorras. Samuti kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja kasutuseelise tasu kohtuotsuse tegemise seisuga sissenõutavaks muutunud summas 30,13 eurot ning edasi 0,36 eurot kuus kuni Vesiratta valduse
2-22-619 vabastamiseni; alates hagi esitamisest kasutuseelise tasu maksmisega viivitamise eest sissenõutavaks muutunud viivise 2,33 eurot ja edasi VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras, samuti hageja õiguste rikkumisega teenitud tulu kasutuseelist ületavas osas 97 024,52 eurot ja alates veebruarist 2023 kuni valduse vabastamiseni 2366,45 eurot kuus. Hagi osaliselt rahuldamine seisneb selles, et edasiulatuvalt perioodi eest alates hagi esitamisest nõutavat kasutuseelise tasu arvestas kohus alates 18. augustist 2022 hageja taotletud 0,833 euro asemel 0,36 eurot kuus.
62.Tsiviilasja hind TsMS § 136 lg 4 alusel kohus kohtuotsusega muudab tsiviilasja hinda. Hagi esitamisel hageja õigesti TsMS § 134 lg 1 alusel liitis erinevate nõuete hinnad. määras tsiviilasja hinna kasutuseelist ületava tulu väljaandmise nõude osas hinnanguliselt, sest tegelik suurus pidanuks selguma kostja esitatavatest andmetest. Hageja hagihinna arvutamisel arvestas selle nõude hinnaks kostja 2020.aasta majandusaasta aruandes näidatud kasumi 31 825 eurot. Hageja taotles saadud kasu kostjalt väljamõistmist kasutuseelist ületavas osas alates septembrist 2019 kuni valduse vabastamiseni. Kohtuotsuse tegemise seisuga on hageja täpsustanud, et soovib kostjalt 2021.a detsembrini saadud kasu väljaandmist ühekordses summas 66 260,67 eurot ja edasi alates
01.jaanuarist 2022 kuumaksetena 2366,45 eurot. Seega tsiviilasja hinna määramisel tuleb ka selle nõude puhul lähtuda TsMS § 129 lg-st 1, mis näeb ette, et korduvate kohustuste puhul on hagihind kohustuste koguväärtus, kuid mitte suurem kui kohustuste aastase koguväärtuse kolmekordne summa. Riigikohus on mitmetes lahendites selgitanud, et korduvate kohustuste puhul hagi hinna määramisel juba sissenõutavaks muutunud kohustuste summat ja kolme aasta kohustuste summat ei liideta. Kostjalt kuutasuna väljamõistetav kasutuseelist ületava tulu nõude hinnaks on seega 85 192,2 eurot (=3(12 x 2366,45)). TsMS § 134 lg 1 kohaselt tuleb hagihinda arvutades liita ühes haagis sisalduvad nõuded. Kasutuseelist ületava tulu korduvate kohustuste nõude hinnale lisandub asja valduse väljanõudmise hind - Vesiratta kinnisasja harilik väärtus 3547,9 eurot (TsMS § 126 lg 1), kasutuseelise tasu nõude hind 29,99 eurot (TsMS § 124 lg 1 ja § 129 lg 1) ning sellelt nõutava viivise nõude hind 1,6 eurot (TsMS § 133 lg 2). Seega tegelik tsiviilasja hind on 88 771,69 eurot (85 192,2 + 3547,9 + 29,99 + 1,6). Menetluskulude jaotus
63.TsMS § 173 lg 1 kohaselt kohus märgib menetlust lõpetavas lahendis menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 järgi hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus selles asjas küll rahuldab hageja nõude osaliselt, kuid arvestades rahuldamata jäänud nõude suurust - alates 18. augustist 2022 on kostjalt välja mõistetud kasutuseelist hageja taotletust vähem 0,47 eurot kuus, mis on sedavõrd marginaalne, et hagi osaliselt rahuldamata jätmise ulatus moodustab murdosa ühest protsendist, ei pea kohus õigeks jaotada menetluskulusid proportsionaalselt hagi rahuldamise ulatusega, vaid jätab kulud täies ulatuses kostja kanda. TsMS § 138 lg 1 kohaselt menetluskulud on menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohtukulud on riigilõiv ning asja läbivaatamise kulud (TsMS § 138 lg 2). Kohtuvälised kulud on muu hulgas menetlusosaliste lepinguliste esindajate ja nõustajate kulud (TsMS § 144 p 1). TsMS § 145 lg 1 alusel oli Eesti Vabariik hagejana hagi esitamisel riigilõivu tasumisest vabastatud. Muid kulusid hagejal samuti ei olnud ja hageja menetluskulude nimekirja ei esitanud. Seega kostja kanda jäävateks menetluskuludeks on tema enda menetluskulud. Hüvitatavate kulude puudumise tõttu ei ole vajadust menetluskulude rahalist TsMS § 174 lg 1 kohaselt otsuses kindlaks määrata.
2-22-619 (Allkirjastatud digitaalselt) Heli Käpp Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.