Tulundusühistu Madara hagi OÜ LASREF ja LHaldus OÜ vastu nõusolekute andmise kohustuse tuvastamiseks L-Haldus OÜ vastuhagi Tulundusühistu Madara vastu valduse vabastamiseks ja kinnistusraamatus kannete muutmiseks nõusoleku andmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 10.05.2022 otsus
Kaebuse esitaja, liik ja hind
Tulundusühistu 12 703,63 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (vastuhagis kostja) Tulundusühistu Madara (registrikood 10011252), esindaja vandeadvokaat Marko Paabumets
Madara
apellatsioonkaebus,
hind
Kostjad I OÜ Lasref (registrikood 10231893) Kostja II (vastuhagis hageja) L-Haldus OÜ (registrikood 10523064) Kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Maksim Greinoman Kohtuistung
08.12.2022
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 10.05.2022 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Parandada otsuse resolutsiooni p-s 4 olev trükiviga ja lugeda „vastuhagi lisaks 1“ asemel õigeks „lahendi lisaks 1“.
3.Jätta apellatsioonimenetluse kulud hageja Tulundusühistu Madara kanda. Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Tulundusühistu Madara (hageja) esitas 04.05.2020 Harju Maakohtule hagi OÜ Lasref (kostja I) ja OÜ L-Haldus (kostja II) vastu, milles palus tuvastada kostja I asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks olev tahteavaldus ja nõusolek selleks, et kanda hageja kinnisasja asukohaga Majaka põik 17 ja Tuha tn 3g, Tallinn (registriosa nr 3032101, edaspidi kinnistu) 5990/14762 suuruse mõttelise osa omanikuks. Hageja palus tuvastada kostja II kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu teise jakku kantud kande nr 4.3 kustutamiseks, millest nähtus kostja II omandiõigus kinnisasjale ja asendada kostja II nõusolek kinnistusraamatu kande tegemiseks kohtuotsusega ning tuvastada kostja I kohustus seoses hageja poolt täissumma tasumisega (300 000 eurot) anda nõusolek kustutada kinnistusraamatu kolmandasse jakku 23.12.2019 kantud kanne nr 6 (eelmärge kostja II kaasomandiosale omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks kostja II kasuks) ja asendada kostja I nõusolek kinnistusraamatu kande tegemiseks kohtuotsusega. Menetluskulud tuli jätta kostjate kanda. Hageja täiendas hagi 16.11.2020 ja esitas täiendava nõude kostja I vastu. Hageja palus tuvastada kostja I kohustus kanda kinnistusraamatusse märge kinnisasja ostueesõiguse kohta hageja kasuks ja asendada kostja I nõusolek kinnistusraamatu kande tegemiseks kohtuotsusega.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid 17.12.2019 kostja I (müüja) ja kostja II (ostja) kinnisasja notariaalse müügilepingu, kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe ja asjaõiguslepingu. Kostja I võõrandas kinnisasja 5990/14762 suuruse mõttelise osa kostjale II. Hageja üüris vaidlusalust kinnistut kostjalt I. Vastavalt 04.10.1996 sõlmitud üürilepingule nr 10 (pealkirjastatud rendilepinguna) oli hagejal müügilepingu eseme suhtes ostueesõigus. Hageja sai müügilepingu sõlmimisest teada 24.01.2020 kostjate teate alusel. Kostja II (uus üürileandja) ja kostja I (endine üürileandja) andsid teada üürilepingu lõppemisest alates 01.04.2020. Kuigi tegemist polnud asjaõiguslepingu sõlmimise teatega, luges hageja müüja poolt teatamiskohustuse täidetuks, kuna teatele oli lisatud asjaõiguslepingu täistekst. Üürilepingu ülesütlemisavaldus oli tühine, sest kinnistusraamatusse oli kantud märkus üürilepingu kohta. Märke olemasolu võttis kinnisasja uuelt omanikult õiguse üürileping üles öelda. Üürilepingu p 6.3 järgi pidi leping lõppema „rendi objekti ostu-müügilepingu sõlmimisel“. Kostja tõlgendas lepingupunkti valesti, leides, et ostu-müügilepingu sõlmimine lõpetab üürilepingu automaatselt. Hageja koostas 16.03.2020 notaribüroos ostueesõiguse teostamise avalduse ning 17.03.2020 edastas selle müüjale. Kuna hageja sai müügilepingu sõlmimisest teada 24.01.2020, siis järgiti kahekuulist ostueesõiguse teostamise tähtaega. Avaldus sisaldas ettepanekut kostjale I kinnisasja suhtes asjaõiguslepingu sõlmimiseks hiljemalt 16.04.2020. Hageja oli nõus kinnisasja ostuhinna hoiustama notarikontole või kohtukontole hiljemalt asjaõiguslepingu
sõlmimise hetkeks või muul kohtu poolt nõutud ajal. Kostjad ei tunnistanud hageja ostueesõigust. Hageja hinnangul oli kinnisasja müügileping tühine, sest see oli vastuolus heade kommetega ja võis olla hea usu põhimõtte vastane. Tehingu eesmärk oli välistada hageja poolt õiguste teostamine kinnisasja suhtes. Kostjate vastuväited hagile
3.Kostjad vaidlesid hagile vastu, paludes jätta hagi läbi vaatamata õigusliku perspektiivituse tõttu, sisulisel läbivaatamisel jätta rahuldamata. Menetluskulud tuli jätta hageja kanda. Hagi oli perspektiivitu, kuna võlaõiguslik ostueesõigus ei andnud hagejale nõudeõigust. Seejuures ei saanud hagejal olla asjaõiguslikku ostueesõigusnõuet kinnisasja mõttelise osa suhtes, sest hageja polnud selle kaasomanik. Lisaks ei olnud üürilepingu objektiks mitte kinnisasi, vaid territoorium ja kaks kaarhalli. Juhul kui hagejal oli ostueesõigus, siis lõppes see kinnisasja esmakinnistamisel 22.11.2000. Müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimine kostjate vahel tõi kaasa üürilepingu automaatse lõppemise. Lisaks oli väidetav ostueesõigus tühine vorminõude täitmata jätmise tõttu, üürilepingu sõlmimine notariaalselt tõestatud vormis oli tõendamata. Kinnistusraamatus puudus märge ostueesõiguse olemasolu kohta. Ka kehtiva ostueesõiguse jaatamise korral ei olnud hageja avaldus ostueesõiguse teostamiseks tähtaegne. Hageja ei tõendanud, et kinnisasja müüja sai avalduse tähtaegselt kätte. Kostja II vastuhagi
4.Kostja II esitas 24.08.2020 vastuhagi hageja vastu, milles palus kohustada hagejat kohtuotsuse jõustumisel andma kinnisasja osa (tähistatud vastuhagi lisas nr 1 punasega) välja kostjale II, võtta hagejalt vaidlusaluse kinnisasja osa valdus ning anda see kostjale II, tõsta hageja ja tema loal kinnisasjal viibivad isikud välja ning tuvastada hageja kohustus anda nõusolek üürilepingu kohta kantud märkuse kustutamiseks kinnistusraamatust ja asendada hageja nõusolek kohtuotsusega. Alternatiivselt esitati vastuhagis kõik eelnimetatud nõuded tähtajaga 02.10.2021. Menetluskulud tuli jätta hageja kanda.
5.Kostja II oli seisukohal, et üürileping lõppes, mistõttu hagejal (ja muudel isikutel) puudus õigus kinnisasjal viibida. Juhul kui kohus leiab, et üürileping ei lõppenud, siis tuleb kostja II kinnistul hageja ja tema loal viibivad isikud välja tõsta üürilepingu tähtaja lõppemisel (02.10.2021). Üürileping ei läinud kostjale II üle ning hagejal puudus kostja II suhtes õigus maatüki valdamiseks. Üürileping sõlmiti 1996. aastal 25 aastaks üüriga 10 000 Eesti krooni (639,12 eurot) kuus, ilma üüri perioodilise suurendamise kokkuleppeta. Kuivõrd turu keskmine hind oli vastuhagi esitamise seisuga 4,73 korda suurem, siis oli leping muutunud tasuta kasutamise lepinguks. Sellist tüüpi lepinguna ei läinud see uuele omanikule üle ning lõppes omaniku vahetumisel. Lepingu võis automaatselt lõppenuks lugeda ka kinnisasja müügilepingu sõlmimisel (üürilepingu p. 6.3.). Kinnistusraamatu märge üürilepingu kohta võis välistada üürileandja õiguse lepingu ülesütlemiseks. Märge ei välistanud üürilepingu automaatset lõppemist. Alternatiivselt võis lepingu lõppenuks lugeda ka hageja korduvalt kirjalikult taasesitatavas vormis väljendatud seisukohaga, et ta ei pidanud ennast üürilepinguga seotuks. Hageja ei tunnistanud üüriarveid, ka faktiliselt olid arved tasumata. Sellega ütles hageja üürilepingu kehtivalt üles. Kui kohus peaks tuvastama, et üürileping veel kehtib, ütles kostja II selle erakorraliselt üles üürimaksete tasumata jätmise tõttu vastuhagis sisaldunud avalduse alusel. Juhul kui leida, et leping ei lõppenud ühelgi eelnimetatud alusel, siis lõppes see tähtaja möödumisel 02.10.2021. Lepingu lõppemine võttis hagejalt maatüki valdamise õiguse ning andis kostjale II õiguse nõuda hageja väljatõstmist. Üürilepingu lõppemisega muutus selle kohta tehtud kinnistusraamatu märge ebaõigeks. Kuna puudus hageja nõusolek märke kustutamiseks, siis tuli see asendada kohtulahendiga.
Hageja vastuväited vastuhagile
6.Hageja vaidles vastuhagile vastu. Valduse äravõtmise nõuded tuli jätta läbi vaatamata ja ülejäänud osas vastuhagi rahuldamata ning menetluskulud kostja II kanda. Kostja II nõuetel hagejalt kinnisasja otsese valduse ära võtmiseks ning hageja ja temaga seotud isikute kinnisasjalt välja tõstmiseks puudus seaduses sätestatud alus. Nõudel tuvastada hageja kohustus kinnistusraamatu kande kustutamiseks nõusolek anda puudus õiguslik alus. Üürilepingu lõppemisel ning õigusliku aluse tekkimisel oli hageja valmis nõusoleku andma. Kostja II seisukohaga, mille kohaselt oli vaidlusaluse üürilepingu näol tegemist sisuliselt tasuta kasutamise lepinguga, ei saanud nõustuda. Tegemist oli lepinguga, mida ei olnud võimalik lugeda tasuta kasutamise lepinguks. Asjaolu, et lepingu sõlmimisel kokku lepitud tasu ei vastanud vastuhagi esitamise seisuga turutingimustele, ei muutnud lepingu olemust. Tähtsust ei omanud ka indekseerimise kokkuleppe puudumine. Pooled teostasid üürilepingu tingimuste koostamisel lepinguvabadust. Maakohtu otsus
7.Maakohus jättis hagi rahuldamata ning rahuldas vastuhagi. Menetluskulud tuli jätta hageja kanda, kuid kohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määranud. Maakohus juhindus asja lahendamisel võlaõigusseaduse (VÕS) § 244 lg 1-4, § 339, § 250, § 324 lg 2, § 323, § 343, § 309, § 316 lg 1 p-d 1 ja 2, § 196 lg 1 ja 2, § 271, § 334 lg 1, tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86, 69 lg 1 ja 2, asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 lg 1, § 68 lg 1, § 80 lg 1, § 83 lg 1, asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lg 6. Hageja nõuded olid suunatud kinnisasja suhtes üürilepingust tuleneva ostueesõiguse teostamisele. Lepingut tuli lugeda üüri-, mitte rendilepinguks, millena see oli pealkirjastatud. Rendilepingu esemeks sai olla üksnes viljakandev asi, territoorium ning kaarhallid seda ei olnud. Hageja seisukoht, mille kohaselt lepingus nähti ette ostueesõigus kinnisasja suhtes, oli ebaõige. Lepingu esemeks olid selle sõlmimisel vallasasjad ning ostueesõigus sai kehtida üksnes nende suhtes. Ostueesõigus ei laienenud vallasasjadelt kinnisasja osale. Lepingu staatuse muutumisel lepingu kestel oleksid pooled pidanud ostueesõiguse laiendamises kokku leppima. Isegi kui eeldada, et sellises õiguses oli kehtivalt kokku lepitud, ei mõjutanud võlaõiguslik ostueesõigus kinnisasjaga tehtud käsutusi. Asjaõigusliku toime puudumise tõttu ei saanud nõuda esialgselt ostjalt omandi üleandmist. Hageja väited kostjate vahel sõlmitud müügilepingu heade kommete vastasuse kohta ei olnud põhistatud. Väidetest ei olnud võimalik tuletada, kas tugineti võlaõigusliku lepingu, asjaõigusliku lepingu või mõlema tühisusele. Samuti jäi ebaselgeks, mil viisil müügilepingu sõlmimine rikkus hageja õigusi. Hageja ei saanud tugineda müügilepingu kui võlaõigusliku tehingu tühisusele, kuivõrd ta ei olnud selle pooleks. Tühise lepingu korral ei oleks saanud tekkida ka ostueesõigust ning selle teostamiseks tehtud avaldus oleks olnud tühine. Hageja ei põhistanud väidet, et tehing ei vastanud turutingimustele. Lisaks ei olnud samade juhatuse liikmetega äriühingute omavahelistes tehingutes midagi taunitavat. Müüja ja ostja vahel ostueesõigust rikkudes sõlmitud käsutustehing ei muutunud kehtetuks vastuolu tõttu heade kommetega. Käsutustehinguna oli asjaõigusleping omandi üleandmise kohta õiguslikult neutraalne. Seetõttu ei saanud esineda vastuolu heade kommetega ning lepingu tühisust. Lepingu kehtivust ei mõjutanud ka asjaolu, et nii ostja kui ka müüja ostueesõiguse olemasolust või selle teostamise soovist teadsid. Võlaõiguslik ostueesõigus ei piiranud müüja käsutusõigust, seega ei saanud ka vastav käsutustehing olla heade kommete vastane. Kostjate tahteavalduste ja nõusolekute andmiseks kohustamiseks puudus õiguslik alus. Iseenesest oli avaldus ostueesõiguse teostamiseks esitatud tähtaegselt, sest müügileping saadi kätte 24.01.2020 ning avaldus esitati enne kahekuulise tähtaja möödumist 24.03.2020. Ka hagitäienduses esitatud nõue, milles hageja palus kohustada kostjat I andma nõusolekut ostueesõiguse kohta
kinnistusraamatu märke tegemiseks, tuli jätta rahuldamata. Kui hagejal ei olnud enne hagi esitamist õigust tugineda kinnisasja võõrandamistehingu tühisusele ja nõuda omandajalt omandi üleandmist, siis ei olnud ka kohtul võimalik hagi raames seda õigust hagejale anda. Kostja II seisukohaga, et üürileping lõppes müügilepingu sõlmimisel tulenevalt üürilepingu p-st 6.3, kohus ei nõustunud. Hageja kasuks oli kinnistusraamatusse kantud märkus üürilepingu kohta, mille eesmärgiks oli kaitsta üürnikku üürileandja vahetuse korral. Pelgalt üürilepingu eseme võõrandamine ei lõpetanud lepingut. Ka kostja II alternatiivse väitega ei saanud nõustuda. Kostja II väitel lõppes leping kinnisasja omaniku vahetumisel, sest tegemist oli tasuta kasutamise lepinguga. Kuigi üürilepingu sõlmimisel 1996. aastal kokku lepitud tasu ei vastanud vastuhagi esitamise hetke turutingimustele, ei muutnud see üürilepingut tasuta kasutamise lepinguks. Üürileping läks kostjale II üle. Hageja 27.03.2020 e-kirja, milles ta teatas kostjale II, et ei tunnista üüriarvet, koosmõjus faktilise maksete tasumatajätmisega, ei saanud lugeda üürilepingu ülesütlemiseks. Tähtajalise üürilepingu erakorraliseks lõpetamiseks oli vajalik kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis tehtud avaldust, mida kohtule esitatud materjalide hulgas ei leidunud. Kostjaga II kui uue üürileandjaga ning müügilepingu sõlmimisega mittenõustumist ei saanud lugeda üürilepingu ülesütlemiseks. Samuti ei öelnud kostja II üürilepingut erakorraliselt üles üürimaksetega viivitamise tõttu. Kostja II ei määranud hagejale täiendavat tähtaega maksete tegemiseks, mis oli erakorraliselt tähtajalise üürilepingu ülesütlemise üks eeldustest. Kostja II alternatiivse seisukohaga, mille kohaselt lõppes üürileping tähtaja möödumisel 02.10.2021, tuli nõustuda. Üürilepingu lõppemise tõttu oli hagejal kohustus anda nõusolek lepingu kohta kinnistusraamatusse kantud märke kustutamiseks. Kostja II sai kinnisasja omanikuks. Hagejal puudus õigus kostjate tahteavalduste ja nõusolekute andmiseks kohustamiseks. Kostjal II tekkis seega asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 alusel õigus kinnisasja valduse väljanõudmiseks hageja käest, kes kaotas üürilepingu lõppemisel kinnisasja valdamise õiguse. Hageja apellatsioonkaebus
8.Hageja palus maakohtu otsuse tühistada ning saata asi tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Alternatiivselt tuli otsus tühistada ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada ning vastuhagi jätta rahuldamata. Menetluskulud tuli jätta kostjate kanda. Maakohtu seisukoht, mille kohaselt ei saanud ostueesõiguse kokkulepet laiendada lepingu sõlmimisel selle esemeks olnud vallasasjadelt kinnisasja osale, ei olnud põhjendatud. Kohus ei viidanud ühelegi õigusnormile. Üürilepingu tekstis oli olenemata lepingu sõlmimise ajal kehtinud õigusnormide sisust selgelt defineeritud lepinguese. Kohtuotsuse punkt 47., milles selgitati, et võlaõigusliku ostueesõiguse omaja ei saa tugineda kinnisasja omandi üleandmise ja muude käsutuste tühisusele ega nõuda omandi üleandmist, oli hageja jaoks üllatuslik ning menetluses pooltega läbi arutamata. Kohus ei põhjendanud seda järeldust ning ei viidanud asjakohasele kohtupraktikale ega ühelegi õigusnormile. Kui kohtule jäid hageja seisukohad heade kommete vastasuse alusel lepingute tühisuse kohta arusaamatuks, siis oleks kohus pidanud esitama täiendavaid küsimusi või paluma hagejal oma seisukohti täpsustada. Tühiseks tuli lugeda nii võlaõiguslik kui ka asjaõigusliik leping. Seejuures ei selgitanud kohus kordagi, et hageja pidi tõendama kinnisasja turuhinda. Lisaks ei olnud vaidluse all fakt, et kostjate näol oli tegemist seotud isikutega. Kohus tuvastas õigesti ostueesõiguse teostamise avalduse tähtaegsuse, aga leidis põhjendamatult, et antud asjaolu ei oma asja lahendamisel tähtsust. Otsuse punktis 66. esitatud käsitlus on vastuoluline, kuivõrd kohus väitis, et hageja ei vaielnud üürilepingu ülesütlemisele vastu, kuid ühtlasi järeldas samas punktis, et üürilepingut ei ole võlgnevuse tõttu kehtivalt üles öeldud.
Kohtuotsuse resolutsioon oli ebaselge. Resolutsiooni p-des 3. ja 4. viidati vastavalt lahendi lisaks olnud plaanile ja vastuhagi lisana esitatud plaanile. Kohus ei arutanud sellise erisuse kasutamise soovi pooltega menetluse käigus. Kohus jättis põhjendamatult rahuldamata hageja nõude, milles ta palus võlaõigusliku ostueesõiguse kinnistusraamatuse kandmiseks vajaliku nõusoleku asendamist. Riigikohus jaatas otsuses 3-2-1-13-06 sellise õiguse olemasolu. Selline nõue tulenes kostja I ja hageja vahelisest üürilepingust, sest selles oli kajastatud hageja ostueesõigus. Üürilepingu kohta oli kinnistusraamatus märge. Kuna vastuhageja nõue muutus sissenõutavaks kohtumenetluse ajal ning suur hulk kostjate vastuväidetest jäid edutuks, tulnuks neid asjaolusid menetluskulude jaotamisel arvesse võtta. Vastustajate seisukohad
9.Kostjad vaidlesid hageja apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. Maakohtu otsus tuli jätta muutmata, kuid vajadusel tuli täpsustada resolutsiooni p. 4 sõnastust. Ringkonnakohtu seisukoht
10.Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosaliste seisukohad kohtuistungil, tutvunud apellatsioonkaebuse ja asja materjaliga, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg- st 6 tulenevalt neid ei korda. Ringkonnakohus parandab maakohtu otsuse resolutsioonis p-s 4 oleva trükivea ja loeb õigeks vastuhagi lisaks 1 asemel „lahendi lisaks 1“, nagu on märgitud ka otsuse resolutsiooni p-s 3. TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.
11.Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus esmalt, et hageja on kaebuses suures osas korranud oma varasemas menetluses antud selgitusi ja arusaamu nii faktilistest asjaoludest kui õiguslikust olukorrast. Kuivõrd maakohtu otsuses on piisava põhjalikkusega käsitletud ka enamust apellatsioonkaebuses esitatud väidetest, ei pea ringkonnakohus vajalikuks neile väidetele veelkord vastata. Enamus kohtuasja lahendamise seisukohalt olulisi asjaolusid on maakohus arvestanud ja esitatud tõendeid hinnanud.
12.Ringkonnakohtu hinnangul tuvastas maakohus õigesti, et hagejal puudub ostueesõigus. Ostueesõiguse aluseks võib VÕS § 244 lg 2 järgi olla seadus või tehing. Võlaõigusliku toimega ostueesõiguse kõrval tuleb eristada AÕS § 257 lg-st 3 tulenevat asjaõiguslikku ostueesõigust, millised on kinnistusraamatusse kantud kokkuleppel põhinev ostueesõigus, kinnisasja kaasomanike ostueesõigus ja seaduse alusel tekkinud kinnisasja ostueesõigus, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus. Seega peab ostueesõigus kinnisasjale asjaõigusliku toime omamiseks nähtuma kinnistusraamatust või tulenema seadusest. Muul juhul on tegemist võlaõigusliku ostueesõigusega, mis võimaldab ostueesõiguslasel müügilepingu rikkumisel kasutada kõiki lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid müüja vastu, kuid ta ei saa tugineda kinnisasja omandi üleandmise ja muude käsutuste tühisusele. Vaidlust puudub, et hageja ostueesõigust tuleneks seadusest. Ostueesõigust omaval üürnikul on õigus nõuda kinnistusraamatusse märke kandmist tema ostueesõiguse kohta, millega ostueesõigus omandaks AÕS § 257 lg 3 tähenduse (Riigikohtu 20.06.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06, p-d 26, 29 ja 31). Praegu ei nähtunud kinnitusraamatust ja ka hageja ei väitnud maakohtu menetluses, et ta kasuks oleks tehtud kanne või märkus, millest nähtuks ostueesõigus, st hagejal puudus tema väidetud asjaõiguslik ostueesõigus. Hageja kasuks ja kaitseks kinnistusraamatusse
sisse kantud märkus üürilepingu kohta omab VÕS § 324 lg 2 kohast tähendust, st ta kaitseb üürnikku üürileandja vahetuse korral, st tagab, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürlepingule kasutada. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et praeguses menetluses tuvastatud asjaoludel ei ole hagejal võlaõiguslikku ega asjaõiguslikku ostueesõigust.
13.Ekslik on hageja väide, et tal on üürnikuna üürileandja poolt kinnistu võõrandamisel 04.10.1996 sõlmitud lihtkirjalikust rendilepingust tulenev ostueesõigus. Maakohus selgitas, et kui lepingu eseme staatus lepingu kestel muutus ja pooltel oli tahe laiendada ostueesõigust kinnisasja või selle osa suhtes, oli võimalus selles kokku leppida, kuid sellise kokkuleppe olemasolu hageja maakohtu menetluses ei väitnud. Apellatsioonkaebuses esitatud uue väite, mille kohaselt olevad pooled leppinud kokku selles, et kinnistamisel kandub ostueesõigus kinnisasjale, jätab ringkonnakohus TsMS § 652 lg 4 kohaselt tähelepanuta. Hagejal oli võimalik esitada kõik hagi toetavad väited maakohtu menetluses ja kaebuses ei ole põhjendanud ega põhistanud uue asjaolu esitamise lubatavust.
14.Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega, mille kohaselt oli kostjatevaheline leping tervikuna tühine vastuolu tõttu heade kommetega. Maakohus on hageja vastavaid väiteid analüüsinud otsuse p-des 48-52 ja ringkonnakohus nõustub kohtu põhjendustega ja ei korda neid tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6. Nõustuda ei saa hageja väitega, et tal puudus võimalus maakohtu menetluses oma vastavaid seisukohti täpsustada ja selgitada. Asja materjalidest nähtuvalt toimus menetlus maakohtus kooskõlas TsMS normidega ja kohus täitis piisavalt selgitamiskohustust. Arvestada tuleb, et selgitamiskohustuse ulatus sõltus mh nii konkreetse vaidluse asjaoludest kui ka sellest, et kas pooli esindavad menetluses advokaadid (vt nt 29.04.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-15, p 19 ja seal viidatud lahenditest). Käesolevas asjas puudus vaidlus nõude kvalifikatsioonis ja pooli esindasid vandeadvokaadid. TsMS § 363 lg 1 p 2 ja 3 kohaselt tuli hagejal tuua maakohtu ette kõik asjaolud ja tõendid, milliseid ta pidas vajalikuks tsiviilasja menetluses esitada. TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel ja hagimenetlus on põhiolemuselt võistlev menetlus, kus lähtutakse poolte esitatust (TsMS § 5 lg-d 1 ja 2, § 7, § 230 lg 1). Lisaks oli hagejal võimalus menetlusnormide väidetava rikkumise korral oma seisukohti täiendada ja tõendada apellatsioonkaebuses, millist võimalust ta ei kasutanud.
15.Pooltel puudus vaidlus, et 04.10.1996 sõlmitud üürilepingu tähtaeg möödus 02.10.2021 ja uut üürilepingut ei sõlmitud. Kuivõrd maakohus tuvastas hagejal ostueesõiguse puudumise, puudus alus hagi rahuldamiseks. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuses tuvastatuga, et hagejal puudub alates üürilepingu lõppemisest õigus üürilepingu eseme valdamiseks. Vastuhagi kuulus rahuldamisele, sh hageja kohustamine nõusoleku andmiseks märkuse kustutamiseks kinnistusraamatust. AÕS § 63 lg 8 sätestab, et isikul, kelle omandit või piiratud asjaõigust eelmärge või vastuväide puudutab, on õigus nõuda isikult, kelle kasuks märge on tehtud, märke kustutamist, kui märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud, eelkõige juhul, kui nõue, mille tagamiseks märge tehti, on lõppenud.
16.Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selles osas kohtuotsust muuta, kuivõrd asjas kantud menetluskulud tuleb kanda vaidluse kaotajal. Erandlikud asjaolud jaotada menetluskulud maakohtust erinevalt puuduvad.
17.Nõustuda tuleb pooltega, et kohtotsuse resolutsiooni sõnastusse on sattunud trükiviga, mille ringkonnakohus parandab, sest kohus lisas võimalikuks täitemenetluse läbiviimiseks otsusele plaani. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
18.TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud samuti hageja kanda. Maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust, mistõttu seda ei tee ka ringkonnakohus. Kulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus pärast otsuse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2). (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.