Asjaõigus › Piiratud asjaõiguse asjad

Menetluskulude kindlaksmääramine Menetlusosaline võib nõuda Tartu Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates lahendi

Edasikaebamise kord

jõustumisest. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid. Posti- ja sidekulude tõendamiseks piisab avaldaja kinnitusest, et need kulud on kantud, kuid kohus võib nõuda nende tõendamist ka muul viisil. Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Faktilised asjaolud Hageja V.A. ale kuulus Tartumaal, X vallas asuv P kinnistu. 14.04.2003.a. esitas V. A X Vallavalitsusele avalduse milles palus P kinnistu jagada kaheks eraldi maaüksuseks ja moodustada uus katastriüksus. Hageja ja kostja T.K. sõlmisid 19. veebruaril 2004.a. notariaalse Kinnistu jagamise tulemusel tekkinud kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu. Nimetatud lepinguga ostis kostja hagejalt viimase omandisse kuuluva ja P kinnistu jagamise tulemusena moodustunud X kinnistu. Hageja teatas 19.09.2007.a. kirjaga kostjale soovist teeservituudi seadmiseks. Hageja tegi kostjale ettepaneku kostjale müüdud X kinnistut koormava teeservituudi seadmiseks P 3 kinnistu kasuks, põhjendades seda asjaoluga, et tegemist on ajaloolise ja ainsa juurdepääsuteega P 3 kinnistule, ilma milleta puudub P 3 kinnistul juurdepääs avalikule teele. 03.10.2007.a. saatis hageja kostjale samasisulise korduvteate. Kostja saatis 10.10.2007.a. vastuse, milles teatas, et on nõus seadma hageja kasuks ainult tähtajalise ja tasulise isikliku kasutusõiguse vastavalt asjaõigusseaduse §-le 225. Samas teavitas kostja hagejat ka sellest, et juhul, kui hageja kostja ettepanekuga ei nõustu, on hageja kinnistule võimalik tagada ligipääs ka P kinnistult. Hageja nõue ja põhjendused AÕS § 156 lg 1 kohaselt on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Sama paragrahvi 2. lõige sätestab, et kui kinnisasja osalise võõrandamise tagajärjel võõrandatud või allesjäänud osa kaotab ühenduse avalikult kasutatava teega, peab selle osa omanik, mille kaudu ühendus seni toimus, võimaldama teise osa omanikul ühendust pidada oma kinnisasja kaudu AÕS § 156 1. lõikes nimetatud tingimustel. Arvestades, et käesoleval juhul on hageja jaganud hagejale kuuluva P kinnistu kaheks eraldi maaüksuseks ja sellest ühe – X kinnistu – on hageja võõrandanud kostjale, on kostjal AÕS § 156 lg 2 alusel kohustus võimaldada hagejal kui P 3 kinnistu omanikul pidada ühendust avalikult kasutatava teega. Sellest lähtuvalt palub hageja seada Tartumaal, X vallas, X külas asuva P 3 kinnistu igakordse omaniku kasuks kinnistusraamatusse kinnisomandi kitsendus või reaalservituut, mis koormab X kinnistut P 3 kinnistu kasuks selliselt, et P 3 kinnistu igakordne omanik ja tema külalised on õigustatud tähtajatult, tasuta ja ilma piiranguteta kasutama X kinnistut läbivat ajaloolist P talu juurdepääsuteed avalikult kasutatavale teele. Samuti palub hageja panna tema poolt kantud menetluskulud T.K. a kanda. Kostja vastuväited Kostja ei ole hagiga nõus. Hageja müüs kostjale osa enda kinnistust. Müügitehingu sõlmimisel ei öelnud hageja kostjale, et hageja soovib kostja kinnistul asuvat teed jäädagi kasutama. Kui kostja oleks seda teadnud, siis ei oleks ta seda kinnistut sellise hinnaga ostnud. Kinnistusraamatus olev kanne teise isiku õiguste kohta vähendab oluliselt kinnistu turuväärtust. AÕS § 156 lg 3 sätestab, et kinnistu omanikul ei ole õigust juurdepääsu nõuda, kui senine ühendus avalikult kasutatavalt

teelt on katkenud tema tahtel. Antud juhul müüs hageja kostjale kinnistu ja sellega katkestas omal tahtel selle tee kasutamise õiguse. Hagejal on võimalik kasutada teist juurdepääsu avalikult kasutatavale teele, mis kulgeb põhiliselt tema kinnistu ja kõrvalkinnistu piiril. Selline teekasutus ei sega oluliselt kõrvalkinnistu omanikku. Tee viib lõpuks välja Raudtee ja Laseri tänava ristmikule, mis oleks oluliselt lühem tee Tartu linna. Seda teed hageja ka praktiliselt igapäevaselt kasutab. Ajalooliselt kulgeski juurdepääs hageja kinnistule seda teist teed (Raudtee tänava pikendus) kaudu. Hageja väide, et ta ei teadnud müüdava maa piire, ei vasta tegelikkusele. Seda tõendab kostja hageja poolt allkirjastatud piiriprotokolliga. Kohtu poolt tuvastatud asjaolud, tehtud järeldused ja menetluskulude jaotus Kohus leiab, et hagi on tõendatud ja tuleb rahuldada. AÕS § 1 kohaselt on asjaõigusseaduse ülesandeks sätestada asjaõigused, nende sisu, tekkimine ja lõppemine. Samuti on asjaõigusseadus aluseks teistele asjaõigust reguleerivatele seadustele. AÕS § 178 lg 1 järgi määratakse reaalservituudi sisu poolte kokkuleppega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kohus ei saa sundida pooli reaalservituudi seadmise lepingut sõlmima, kui puudub seadusest tulenev kohustus lepingu sõlmimiseks või kui on võimalik tekkinud olukord lahendada kinnistut koormamata (Riigikohtu otsus 3-2-1-14-06). AÕS § 156 lg-st 1 tuleneb, et kui pooled ei saavuta kokkulepet juurdepääsu asukohas, kasutamise tähtajas ja tasus, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Kohus on seisukohal, et käesolevas vaidluses tuleb määrata juurdepääs hageja kinnistule üle kostjale kuuluva kinnistu. Juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on juurdepääsu puudumine juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega.(Riigikohtu otsus nr 3-2-1-85-05). AÕS § 156 lg 1 eesmärk on võimaldada kinnisasja omanikule vajalik juurdepääs avalikult teelt üle teise kinnisasja oma kinnisasjale nii, et võimalikult vähe koormata koormatava kinnisasja omaniku huve. Kohus seisukohal, et hageja huvi juurdepääsu saamiseks oma kinnisasjale üle kostja kinnisasja kaalub üles kostja huvi oma kinnisasja kasutamise piiramise vastu. Seejuures on kohus arvestanud hagejal tekkivaid kulutusi ajaloolise tee taastamisel, varasemaid tee kasutamise tavasid, juurdepääsu koormavust jm olulisi asjaolusid. Kohus tuvastas 2. aprilli 2008.a. paikvaatlusega, et ainus kevadel sõidukiga läbitav juurdepääs P 3 kinnistult avalikule teele kulgeb mööda X kinnistut läbivat teed. Teiseks alternatiiviks pakutud tee P 1 lõunapiiril ja P kinnistut mööda on tugevalt amortiseerunud ning seda ei ole aastaringselt võimalik sõidukiga läbida (paikvaatluse läbiviimisel jäi kostja esindaja auto mainitud teele kinni). Kohus on seisukohal, et alternatiivse tee kordategemine nõuab suhteliselt suuri kulutusi, sest praktiliselt on tee terves ulatuses probleemideta läbitav ainult jalgsi. X Vallavalitsus on kostjale 22.08.2008 kirjaga teatanud, et vald ei toeta mööda P 1 kinnistu lõunapiiri kulgeva tee rekonstrueerimist valla eelarvest. Taotletava juurdepääsutee (X kinnistut läbiv tee) seisukord on hea. Seda kasutatakse faktiliselt kogu aeg transpordivahendiga liikumise vajaduse korral. Vastavalt paikvaatlusel tuvastatule on tee kruusasegune, kõrgem, kuiv, kõnnitav ja sõidetav. Kuivõrd vaidlusalune tee on ainus aastaringselt läbitav tee, mille kaudu on võimalik hagejal avalikult teelt enda kinnistule sõita, siis kaalub see asjaolu ülesse kostja kitsendused, mis seisnevad läbipääsu lubamises üle enda kinnistu. Naaberkinnisasjade omanike õigused

tasakaalustavad vastastikku üksteist ja nendega tuleb vastastikku arvestada, et oleks võimalik inimeste mõistlik ühiselu. Kui kostja omandas kinnistu, siis oli vaidlusalune tee(lõik) olemas ja kasutuses. Kohtule esitatud kaardimaterjal on kahesugune. Maa-ameti kaardiserverist võetud mitteametliku väljavõtte kohaselt jääb hageja taotletavast juurepääsuteest kostja kinnistule vaid 33 m. Samas on paikvaatluse toimumise ajal kostja kohtule avaldanud, et tema kinnistu algab vasakust teepoolest, st kostja kinnistule jääb umbes 100 m teed, mille kaudu juurdepääsu hageja taotleb. Kuivõrd kaardiserveri väljavõte on mitteametlik, lähtub kohus asjaolust, mis tuvastati kohapeal: kostja kinnist piiridesse jääb ca 100 m teed, mida hageja peab saama kasutada, et jõuda oma kinnistuni. Umbes 2/3 sellest teelõigus kulgeb kostja kinnistu piiri ääres. Kuid kaardiserveri väljatrükk kinnitab objektiivselt paikvaatlusel tuvastatut, nimelt asjaolu, et vaidlusalust teed kasutatakse pidevalt, nähtav on ka pööramine vaidlusaluselt teelt X kinnistule, mille omanik ilmselt samuti seda teed kasutab. Kohtul tuleb kaaluda ka seda, kas hagejale juurdepääsu võimaldamine kostja kinnistut läbiva tee kaudu põhjustab kostja jaoks ülemäärast privaatsuse rikkumist ning kas juurdepääsu võimaldamine takistab kostjal rajada kinnistule elamut (saad ehitusluba). Kostja vastuväitel ei väljasta X vald ehitusluba, kui tee väljamõõtmisel avalikku kasutusse andmiseks kinnistu poolitatakse ja tekib kaks eraldi alla 1 ha suurust katastriüksust X Vallavalitsuse õiend tl-l 54). Maatüki väljaspool linna ostis kostja nimelt privaatseks elamukrundiks. Kohus on seisukohal, et juurdepääsu võimaldamine üle kostja kinnistu ei too automaatselt kaasa tee väljamõõtmist avalikuks kasutamiseks ning ei tekita kahe katastriüksuse moodustamise vajadust. Kohus on seisukohal, et ka kostja privaatsust ei ole juurdepääsu võimaldamisega ülemääraselt rikutud. Kostja omandas kinnistu, olles tutvunud kinnistu piiridega. Kostja väitel soovib ta elamu ehitada sellesse X kinnistu nurka, kuhu on toodud materjal ja kuhu ta on hakanud rajama kinnistu osa diagonaalselt läbivat teed (kaart tl 21 ja väljavõte Maa-ameti kaardiserverist). Kostja kinnistul valitud elamu asukoha kõrval on X kinnistu hooned (X kinnistu nurgas, tee ääres, vt väljavõte Maa-ameti kaardiserverist). Seega ei saa rääkida kostja elamu asukoha valikul täielikust privaatsusest, sest naaberkinnistu hooned on väga lähedal. Vaidlusalune juurdepääsutee lõik kulgeb suures osas kostja kinnistu piiri äärt mööda (mitteametlikul kaardil 66m ulatuses, paikvaatlusel tuvastatuna asus piir vähemalt kostja väitel tee servas selliselt, et tee jääb siiski kostja kinnistu piiridesse) ning vaid väikeses osas tõepoolest läbib kostja kinnistut (mitteametlikul kaardil 33 m, faktiliselt X kinnistu teeäärse piiri lõppemisest kuni X kinnistu raudteepoolse piirini). Juuredpääsuõigus seatakse kinnistu, mitte tema omaniku, perekonnaliikmete või sugulastetuttavate kasuks ning on seotud kinnisasjaga, mitte isikutega. Juurepääs on tasuta, sest kostja ei ole esitanud kohtus tasu saamise nõuet ning pooltel on õigus kokku leppida, et juurepääsuõiguse eest tasutakse mitte rahaliselt, vaid tee korrastamisega vm sellisega või toimub juurepääsutee kasutamine tõepoolest tasuta. Juurdepääsutee kasutamise tähtaega ei ole võimalik kindlaks määrata, sest hageja kinnistule teistsuguse juurdepääsu tekkimise võimalust ei ole ette näha. Kohus määrab kinnistu P 3 kasuks juurepääsuõiguse üle X kinnistu vastavalt tsiviilasja 2-0750772 toimiku leheküljel 21 oleva kaardi koopiale, millele on rohelise värviga märgitud juurepääsutee P 3 kinnistule. Kaardi koopia on kohtotsuse osa. Mis puutub kostja vastuväitesse, et müügilepingu sõlmimisel ei teavitanud hageja kostjat soovist kasutada X kinnistul asuvat teed, siis selle kohta on seisukoha avaldanud Riigikohus analoogses vaidluses: juurdepääsunõude rahuldamisel AÕS § 156 järgi ei ole oluline, et maa erastamisel ei pandud kostjale selget kohustust tagada juurdepääsutee kasutamise võimalus teistele isikutele,

mh hagejale (Riigikohtu otsus nr 3-2-1-85-05). Seega ei saa asjaolu, et juurdepääsuteest müügilepingu sõlmimisel ei räägitud, olla asjaoluks, mis välistaks hagi rahuldamise. Kostja tuginemine AÕS § 156 lõikele 3, mille kohaselt kinnisasja omanikul ei ole õigust juurdepääsu nõuda, kui senine ühendus avalikult kasutatava teega või kinnisasja osade vahel on katkenud tema tahtel, ei ole asjakohane. Kuivõrd § 156 lõige 2 käsitleb spetsiaalselt maatüki võõrandamise käigus katkenud ühendust ja sellega kaasnevaid probleeme, siis ei saa eeldada, et AÕS § 156 lõikes 3 mainitud tahtlik ühenduse katkemine hõlmaks endas ka müügilepingu sõlmimist. Pigem on selles sättes mainitud katkemise all mõeldud füüsilist ühenduse katkemist. Kohus rahuldab hagi ja otsustab kanda kinnistusraamatusse X kinnistu suhtes kitsendus, mis seisneb juurdepääsu määramises üle X kinnistu P 3 kinnistu kasuks. Kohtuotsuse või tehinguga seatud kitsendus, samuti selle kitsenduse muutmine või lõpetamine kehtib kolmandate isikute suhtes, kui see on kinnistusraamatusse kantud. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 162 lõikele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus, rahuldades hagi, jätab hageja menetluskulud kostja kanda.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.