Asjaõigus › Omandiasjad

TsiviilasiJõustunudTallinna Ringkonnakohus · 25.06.2008

Lahendi andmed

Riigi Teataja

Kohus: Tallinna Ringkonnakohus
Kohtuasja number: 2-06-35825/15
Asja liik: Tsiviilasi
Kategooria: Asjaõigus › Omandiasjad
Menetlusliik: Hagimenetlus
Kuulutamise aeg: 25.06.2008
Staatus: Jõustunud
Sõnade arv: 4194

Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Eesti Vabariigi nimel Kohus

Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium

Kohtukoosseis

Eesistuja Malle Seppik, liikmed Margo Klaar ja Urmas Reinola

Otsuse tegemise aeg ja koht

25. juuni 2008. a., Tallinn

Tsiviilasja number

2-06-35825

Tsiviilasi

Margus Valdese hagi Tallinna linna ja OÜ Slops vastu 15. septembri 1999. a. hoonestusõiguse seadmise lepingu punktide 7. 3 ja 10. 1. 2 tühisuse ja ostueesõiguse kinnistusraamatust kustutamiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 14. novembri 2007. a. otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Margus Valdese apellatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende esindajad

Apellant Margus Valdes (IK xxxxxxxxxxx, elukoht x), esindaja adv. Eerik Entsik Vastustaja Tallinna linn (Tallinna Maa-ameti kaudu, Vabaduse väljak 10, Tallinn), volitatud esindaja Helena Koorts Vastustaja OÜ Slops (registrikood 10001288, asukoht X, Tallinn), esindaja adv. Margus Arvisto

Menetluse liik

Üksnes apellatsioonkaebuse põhjal tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 646 alusel

RESOLUTSIOON:

1.Tühistada Harju Maakohtu 14. novembri 2007. a. otsus Margus Valdese hagis Tallinna linna ja OÜ Slpos vastu 15. septembri 1999. a. hoonestusõiguse seadmise lepingu punktide 7. 3 ja 10. 1. 2 tühisuse ja ostueesõiguse kinnistusraamatust kustutamiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks. Tsiviilasi saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule.

2.Apellatsioonkaebus rahuldada.

Sarnased lahendid

Asjaõigus

22.juunil 2006. a. on Tallinna linn ja Margus Valdes sõlminud kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mille esemeks on Tallinnas x asuv kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega. Vastavalt müügilepingu punktile 1. 2. oli lepingu ese kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr. xxxxxx, katastritunnusega xxxxx:xxx:xxxx, sihtotstarbega jäätmehoidla maa, pindalaga 119.636 m2. Pooled olid kinnistu müügilepingu punktis 2. 1 kokku leppinud, et müüja müüb lepingu eseme ostjale hinnaga 4.000.005 krooni. Hageja on kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatu kinnistusregistri registriosa kolmandasse jakku 2. järjekohale oli kantud ostueesõigus igakordse hoonestaja kasuks kinnistu igakordsel müümisel. Hoonestusõiguse ja ostueesõiguse seadmise aluseks oli 15. septembril 1999. a. Tallinna linna kui omaniku ja OÜ Slops kui hoonestaja vahel sõlmitud hoonestusõiguse seadmise leping. Selle lepingu punktist 4. 1 tuleneb, et omanik seab kinnisasjale hoonestaja kasuks tasulise hoonestusõiguse tähtajaga 36 aastat alates hoonestusõiguse kandmisest kinnistusraamatusse. Hoonestusõiguse seadmise lepingu p. 7. 3 kehtestas põhimõtte, mille kohaselt pooled on kokku leppinud, et omanik koormab kinnisasja selle igakordsel müümisel ostueesõigusega igakordse hoonestaja kasuks, mille kohta tehakse kanne kinnistusraamatusse. Kande tegemises leppisid pooled kokku lepingu punktis 10. 1. 2. Nimetatud hoonestusõiguse seadmise leping sõlmiti Tallinna linna poolt mitte avaliku enampakkumise korras, vaid otsustuskorras. 15. septembril 1999. a. sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingut on muudetud (hoonestusõiguse tasu osas) kostjate kokkuleppel 21. aprillil 2003. a. sõlmitud hoonestusõiguse tasu muutmise kokkuleppe ja asjaõiguslepingu alusel. Hoonestusõiguse seadmise lepingu punktide 7. 3 ja 10. 1. 2 alusel kinnisasja koormamisel ostueesõigusega on oluliselt rikutud seadust. Tallinna Linnavolikogu 20. märtsi 1997. a. määrusega nr. 10 kinnitatud „Linnamaa hoonestusõigusega koormamise ja rendile andmise korra” punkt 55 sätestab, et linnamaa kasutusse andmise otsustajaks otsustuskorras on linnavolikogu. Linnavalitsus on otsustajaks hoonestusõiguse seadmisel ehitise omaniku kasuks tähtajaga kuni 50 aastat. Juhul, kui hoonestusõiguse seadmise lisatingimusena otsustatakse linnamaa koormamine ostueesõigusega, siis peab ka nimetatud küsimuse otsustama linnavolikogu. 15. septembri 1999. a. hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimisega seotud asjaoludest ilmneb, et Tallinna Linnavolikogu ei ole otsustanud hoonestusõiguse seadmise lisatingimusena anda nõusolekut linnamaa koormamiseks ostueesõigusega. Nimetatud asjaolust tulenevalt on vaidlusalused hoonestusõiguse seadmise lepingu punktid 7. 3 ja 10. 1. 2 oluliselt vastuolus seadusega ning seetõttu lepingu sõlmimise hetkel kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 66 lõikest 2 tulenevalt tühised. Nimetatud asjaolust tulenevalt on ebaõige ka kinnistusraamatusse tehtud kanne ostueesõiguse kohta, mistõttu selline ebaõige kanne kuulub kustutamisele. Vaidlusaluse maaüksuse kasutusse andmiseks koostas Tallinna Linnavalitsus

20.detsembril 1995. a. sõlmiti kostjate vahel leping Kopli endise savikarjääri kasutuselevõtu kohta. Juba 31. detsembril 1997. a. esitas OÜ Slops (esindajaks tegevdirektor Illar Rihkrand) taotluse Tallinna Linnavaraametile palvega seada Tallinna linna munitsipaalomandis olevale maaüksusele asukohaga x hoonestusõigus kestusega vähemalt 30 aastat. Tallinna Keskkonnaamet (esindajaks juhataja Aap Mumme) pöördus seoses nimetatud avaldusega Tallinna Linnavaraameti poole 15. jaanuari 1998. a. kirjaga nr. 1-6/1 „Hoonestusõiguse seadmine x krundile”, mille kohaselt toetas juuresolevat OÜ Slops taotlust X asuvale munitsipaalmaale hoonestusõiguse seadmiseks. OÜ Slops esitas 28. oktoobril 1998. a. Tallinna Linnavaraametile täiendava taotluse, millega soovis koheselt projekteerida ja välja ehitada esmased tehnovõrgud OÜ Slops vastuvõtusõlmeni. Tallinna Keskkonnaamet saatis 21. mail 1999. a. Tallinna Linnavaraametile täiendava pöördumise nr. 1-6/552, millega Tallinna Keskkonnaamet uuesti toetas OÜ Slops taotlusi hoonestusõiguse seadmiseks X kinnistule ning projekteerimisloa vormistamist tehnovõrkude projekteerimiseks. Tallinna Linnavolikogu 26. augusti 1999. a. otsusega nr. 194 „X linnamaale hoonestusõiguse seadmine” otsustati otsustuskorras seada X linnamaale hoonestusõigus tähtajaga 36 aastat OÜ Slops kasuks. Tallinna Linnavolikogu 26. augusti 1999. a. otsus ei näinud ette hoonestusõiguse lisatingimusena linnamaa koormamist ostueesõigusega igakordse hoonestaja kasuks. Tallinna Linnavolikogu 20. märtsi 1997. a. määrusega nr. 10 kinnitatud „Linnamaa hoonestusõigusega koormamise ja rendile andmise korra” punkt 55 sätestab, et linnamaa kasutusse andmise otsustajaks otsustuskorras on linnavolikogu. Kuna nimetatud sätte kohaselt on linnamaa kasutusse andmise (s. h. kasutusse andmiseks hoonestusõiguse seadmise) otsustajaks linnavolikogu, siis oleks linnavolikogu pidanud kindlaks määrama kõik hoonestusõiguse lisatingimused. Kuna linnamaa koormamine ostueesõigusega igakordse hoonestaja kasuks kahjustab oluliselt Tallinna linna huve, siis ka sellest tulenevalt oleks pidanud linnamaa ostueesõigusega koormamise otsustama Tallinna Linnavolikogu. Samas ei otsustatud Tallinna Linnavolikogu 26. augusti 1999. a. otsusega hoonestusõiguse lisatingimusena linnamaa koormamist ostueesõigusega. Ka linnavolikogu otsuse aluseks olnud õiendist ei tulene, et linnal oleks olnud kavas hoonestusõiguse lisatingimusena koormata linnamaad ostueesõigusega hoonestaja kasuks. Puudub Tallinna Linnavolikogu otsus, mis oleks andnud nõusoleku hoonestusõiguse lisatingimusena linnamaa koormamiseks ostueesõigusega. Hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimise hetkel kehtinud TsÜS § 66 lõigetest 2 – 5 tulenevalt tuleb selle lepingu punktid 7. 3 ja 10. 1. 2 lugeda tühisteks, mis ei loo osapooltele õiguslikke tagajärgi. Riigikohtu seisukoha kohaselt on tühine tehing, millega on rikutud seadusest ja selle alusel kehtestatud õigusaktidest tulenevaid põhimõtteid vara võõrandamisel või kasutusse andmisel. Seega tuleb analoogia alusel lugeda tühiseks (s. o. algusest peale kehtetuks) kohaliku omavalitsuse tehtud tehingud, millega on rikutud seaduse alusel kehtestatud õigusaktidest tulenevaid põhimõtteid vara kasutusse andmisel.

15.septembri 1999. a hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimise hetkel seotud osaühinguga, mistõttu hoonestusõiguse seadmise lepinguga on rikutud ka korruptsioonivastase seaduse § 24 lõikeid 1, 2 ja 4. Vaatamata asjaolule, et hageja ei ole 15. septembril 1999. a Tallinna linna ja OÜ Slops vahel sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingu pooleks, on hagejal õigus taotleda lepingu sätete tühisuse tuvastamist tulenevalt Riigikohtu otsusest tsiviilasjas nr. 3-2-1-161-04. Kohus leidis, et ka isikul, kes ei ole vaidlustatava tehingu pool, on teatud juhtudel õigustatud huvi tehingu tühisuse tuvastamise vastu. Selleks peab see isik tõendama õigusliku huvi olemasolu tehingu tühisuse tuvastamiseks. Õigused, mis omavad absoluutset kehtivust (näit. omandiõigus) kõigi isikute suhtes, on sellises vaidluses hageja õiguslikuks huviks. Hageja on vaidlusaluse kinnisasja omanikuks ning vaieldamatult kahjustavad hageja subjektiivseid õigusi ja vabadusi tühiste lepingute alusel kinnisasjale seatud piiratud asjaõigused. Kostjate vastuväited Kostja Tallinna linn hagi ei tunnistanud. Hagejal puudub seadusega kaitstud õigus või huvi, mille kaitseks oleks hagejal õigus kohtusse pöörduda. Hageja ei ole X kinnistu omanik ja seadus ei kaitse hagejat kinnistu ostueesõiguse teostamise eest, mistõttu ei saa ostueesõiguse teostamine rikkuda hageja õigusi. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 257 lg. 3 ja AÕS § 63 lg. 3 kohaselt on müüdud kinnistu omandi üleandmine ostjale tühine, kui see kahjustab ostueesõiguse teostamist ning selle tagajärjel on kinnistu omanikuks müüja. Ostueesõiguse teostaja võib nõuda temalt omandi üleandmist müügilepingu alusel. Seega on OÜ Slops poolt 5. juuli 2006. a. avaldusega kinnistu ostueesõiguse teostamisest tulenevalt kinnistu omanikuks Tallinna linn. Kuna hageja ei saanud käsutustehingu tühisuse tõttu kinnistu omanikuks, puudub hagejal õigus nõuda kinnistule OÜ Slops kasuks ostueesõiguse seadmise tühisuse tuvastamist ja ostueesõiguse kinnistusraamatust kustutamist. Hageja ostis kinnistu, teades, et kinnistu on koormatud kinnistusraamatusse kantud ostueesõigusega kinnistut koormava hoonestusõiguse igakordse omaniku kasuks. Hageja oli kinnistut koormavast ostueesõigusest teadlik juba kinnistu müügi avalikul kirjalikul enampakkumisel osalemisel (info ostueesõiguse kohta oli avaldatud 15. mail 2006. a. ajalehes „Postimees” kinnistu müügi kuulutuses). Hageja on kinnistu müügilepingu punktis 1. 5. 2 kinnitanud, et ta on teadlik lepingu eset koormavast hoonestusõigusest ja ostueesõigusest, ei pea seda lepingu eseme puuduseks ja kinnitab, et soovib osta lepingu eseme müügilepingus toodud tingimustel ning müügilepingu punktis 2. 3 leppisid pooled kokku, et müüja ei pea lepingu eseme suhtes kehtivaid asjaõigust (hoonestusõigus) ja märget (ostueesõigus) kõrvaldama ning need jäävad lepingu eseme suhtes kehtima ka pärast lepingu sõlmimist. Seega ei kaitse seadus hagejat enne kinnistu enampakkumise korraldamist ja müügilepingu sõlmimist kinnistusraamatusse kantud ostueesõiguse teostamise eest ja hagejal ei ole õigust ostueesõiguse seadmist vaidlustada. Kostjate vahel 15. septembril 1999. a. sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu punktid 7. 3 ja 10. 1. 2, millega seati hoonestaja kasuks ostueesõigus ja taotleti ostueesõiguse kandmist kinnistusraamatusse, on kooskõlas Tallinna Linnavolikogu

Nimetatud määruse punktis 9 ja otsustuskorras linnamaa kasutusse andmise korral lisaks punktis 56 on loetletud linnamaa kasutusse andmise tingimused, mida linnavolikogu otsus või linnavalitsuse korraldus peab tingimata sisaldama. Hoonestaja kasuks ostueesõiguse seadmise tingimust ei pea määrama linnavolikogu otsusega või linnavalitsuse korraldusega, millega linnamaa kasutusse antakse. Seega ei pidanud kinnistule hoonestaja kasuks ostueesõiguse seadmist otsustama Tallinna Linnavolikogu 26. augusti 1999. a. otsusega nr. 194, millega otsustati seada kinnistule otsustuskorras hoonestusõigus OÜ Slops kasuks. Määruse punkt 71 sätestab, et hoonestaja soovil seatakse hoonestaja kasuks ostueesõigus hoonestusõigusega koormatud linnamaa võõrandamise korral ning hoonestaja ostueesõigus tuleb kanda kinnistusraamatusse. Juhul, kui lepinguga ei ole sätestatud teisiti, toimub ostueesõiguse kasutamine vastavalt AÕS 7. osale. Punkti 74. 13. 2 kohaselt peab hoonestusõiguse seadmise lepingus olema sätestatud hoonestaja ostueesõigus. Seega näeb kord ette ostueesõiguse seadmise hoonestaja kasuks. Linnavalitsusele tehti ülesandeks kehtestada hoonestusõiguse seadmise lepingu ja rendile andmise lepingu tüüpvormid, kusjuures tüüplepingust erinevat lepingut võib kasutada ainult linnavalitsuse vastava korralduse alusel. Tallinna Linnavalitsuse 18. juuli 1997. a. määrusega nr. 59 kinnitatud hoonestusõiguse seadmise lepingu tüüpvormi punkti 8 kohaselt on hoonestajal ostueesõigus hoonestusõigusega koormatud linnamaa võõrandamise korral, kusjuures ostueesõigus seatakse ainult hoonestaja soovil. Seega seatakse hoonestusõigusega koormatavale kinnistule hoonestaja kasuks ostueesõigus hoonestaja soovil ning Tallinna linnal puudub alus ostueesõiguse seadmisest keelduda. Puudub põhjus kahelda, et OÜ Slops soovis hoonestusõiguse seadmisel tema kasuks ostueesõiguse seadmist, kuna osaühingu esindaja on ostueesõiguse seadmise kokkuleppele, mis sisaldus notariaalses hoonestusõiguse seadmise lepingus ja asjaõiguslepingus, alla kirjutanud. Asjakohatud on hageja viited analoogia kasutamisele riigivara seadusega, kuna tegemist ei ole seaduse lüngaga, vaid kinnisasja ostueesõigusega koormamine on reguleeritud Tallinna Linnavolikogu kinnitatud korras ja Tallinna Linnavalitsuse kinnitatud hoonestusõiguse seadmise tüüplepingus. Hageja väited korruptsioonivastase seaduse rikkumise kohta on asjakohatud ja tõendamata. Aap Mumme ei ole hoonestusõiguse seadmise lepingule alla kirjutanud. Hoonestusõiguse seadmise ajal ei olnud Aap Mumme OÜ Slops juhatuse liige ega osanik. Kostja OÜ Slops ei tunnistanud hagi samuti. Hageja on vääralt leidnud, et tema poolt vaidlustatud tehingud ja asjaolud rikuvad tema seadusega kaitstud õigusi ja huve, rikkumist ei ole hageja tõendanud. Hageja on kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kantud alles 26. juunil 2006. a. sõlmitud asjaõiguslepingu alusel. Tõendatud on, et vaidlustatud asjaõiguslik ostueesõigus koormas kinnisasja ammu enne seda. Hageja on jätnud märkimata, et OÜ Slops on teostanud viidatud kinnistu müügilepingu suhtes ostueesõigust 5. juuli 2006. a. ostueesõiguse teostamise avaldusega. Ostueesõiguse teostamine välistas kinnisasja omandamise hageja poolt. AÕS 257 lg. 3 kohaselt on kinnistusraamatusse kantud ostueesõigusel kolmandate isikute suhtes samasugune tähendus nagu eelmärkel omandi üleandmise nõude tagamiseks. Hageja on kolmandaks isikuks AÕS 257 lg. 3 tähenduses, kuivõrd kinnisasja omaniku (Tallinna linna) ja hageja vahel 26. juunil 2006. a. sõlmitud müügilepingu suhtes teostati kinnistusraamatusse kantud ostueesõigust. AÕS § 257 lg. 3 ning § 63 lg. 1 ja lg. 3 kohaselt on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. See ei takista kannete tegemist kinnistusraamatusse. Tulenevalt kostja ostueesõiguse teostamisest ei omandanud hageja

Kuna omandi üleandmine hagejale ei kehti, on hageja ebaõigesti kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse. Kostjad on teinud nendevahelise ostueesõiguse seadmise kokkuleppe ostjale eelnevalt teatavaks ostueesõiguse kinnistusraamatusse kandmisega. Sellest tulenevalt pidi hageja kinnisasja ostmisel ostueesõiguse ja selle teostamise tagajärgedega arvestama. Kuna seadus ei kaitse ostjast hagejat ostueesõigusega koormatud kinnisasja ostmisel ostueesõiguse teostamise eest ega anna hagejale õigust ostueesõiguse teostamise korral kinnisasi omandada, siis ei saa hageja õigustada ostueesõiguse kokkulepete vaidlustamist oma eeldatava omandiõigusega kinnisasjale. Hageja poolt viidatud Riigikohtu lahendist ei saa järeldada, et isikule kuuluv absoluutne õigus (näit. omandiõigus) annab talle ka absoluutse õiguse igas olukorras ja aluse vaidlustada mistahes tema absoluutset õigust piiravat asjaolu. Hageja ei olnud vaidlustanud ostueesõiguse seadmise võlaõiguslike ja asjaõiguslike kokkulepete sõlmimise ajal nende pooleks. Ainuüksi asjaolu, et kinnistu on Tallinna linna poolt ostueesõigusega koormatud linnamaa hoonestusõigusega koormamise ja rendile andmise korda ja/või korruptsioonivastast seadust (KVS) väidetavalt rikkudes, ei ole asjaoluks, mis igal juhul rikub hageja tsiviilõigusi ja -huve. Linnamaa hoonestusõigusega koormamise ja rendile andmise korras ja korruptsioonivastases seaduses sätestatu on mõeldud ennekõike Tallinna linna õiguste ja huvide kaitseks ning viidatud õigusaktidega vastuolus olevate lepingute sõlmimine saabki kahjustada eeskätt Tallinna linna varalisi huve, mitte kinnistu hiljem omandanud eraõigusliku isiku tsiviilõigusi. Hageja ostis kinnistu avalikul enampakkumisel. Vastavalt enampakkumisteatele oli hagejat teavitatud, et kinnistu on koormatud ostueesõigusega ning sellest, et kinnistu müüakse sellises seisukorras, nagu see müügilepingu päeval on. Hageja ja Tallinna linna vahel sõlmitud müügilepingu punktidest 1. 2. 3. 2 ja 2. 3 nähtuvalt on kinnistu hagejale müüdud koos kinnistut koormava ostueesõigusega. Müügilepingu punktides 2. 7 ja 2. 9 kokkulepitust nähtub, et hageja on aktsepteerinud ostueesõiguse teostaja ostueesõigusest tulenevat õigust teostada müügilepingu suhtes ostueesõigust. Eelnimetatust tulenevalt ei saa kostjate vahel sõlmitud ostueesõiguse seadmise kokkulepped rikkuda hageja seadusega kaitstud õigusi ja huve. Viited riigivaraseadusele (RVS) ei ole asjakohased, sest § 2 lg. 1 ja § 42 lg. 4 kohaselt ei kohaldata seda kohaliku omavalitsusüksuse suhtes. Hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimise ajal kehtinud KVS § 24 lg. 1 kohaselt oli ametiisikul keelatud sooritada tehinguid iseendaga või muid sarnase iseloomuga või huvide konfliktiga seotud tehinguid. Samuti ei võinud ta volitada oma alluvaid tegema vastavaid tehinguid tema asemel. KVS § 24 lg. 2 määras ära iseendaga tehingu sooritamise mõiste ulatuse. KVS § 24 lõigetes 1 ja 2 sätestatud keelu rikkumise tõendamiseks peab hageja tõendama esmalt selle, et Aap Mumme on ametiisikuna teinud üleüldse mingisuguse tehingu seoses hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimisega ning siis, et tehing on tehtud iseendaga. Hagiavaldusele lisatud materjalidest ei nähtu, et Aap Mumme oleks teinud ühtegi tehingut seoses hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimisega. Hagiavaldusele lisatud Aap Mumme allkirja kandvad 15. jaanuari 1997. a. ja 21. mai 1999. a. kirjad ei ole tehinguteks KVS § 24 lg. 1 tähenduses. Nimetatud kirjadest nähtub hoopis see, et hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimise küsimuste otsustamisega tegeles Tallinna Linnavaraamet. Muud hagiavaldusele lisatud dokumendid ei ole seotud hoonestusõiguse seadmise lepinguga. Esimese astme kohtu otsus

asjaõiguslepingu, mille esemeks oli Tallinnas X asuv kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega. Kinnistusregistri väljavõttest nähtub, et Margus Valdes on omanikuna sisse kantud 22. juuni 2006. a. asjaõiguslepingu alusel 27. juulil 2006. a. Nimetatud tõenditega on tõendatud, et vaidlustatud asjaõiguslik ostueesõigus koormas kinnisasja ammu enne seda, kui hageja kanti kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse. OÜ Slops on 5. juuli 2006. a. ostueesõiguse teostamise avaldusega teostanud kinnistu müügilepingu suhtes ostueesõigust. OÜ Slops ostueesõiguse teostamine välistas nimetatud kinnistu omandamise hageja poolt, kuivõrd kinnisasja käsutamine takistas ostueesõiguse teostamist ning oli sellest tulenevalt tühine. AÕS 257 lg. 3 kohaselt omab kinnistusraamatusse kantud ostueesõigus kolmandate isikute suhtes samasugust tähendust nagu eelmärge omandi üleandmise nõude tagamiseks. AÕS § 63 lg. 3 kohaselt on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. Ka Riigikohtu tsiviilkolleegium on otsuses nr. 3-2-1-13-06 leidnud, et müüdud kinnisasja omandi üleandmine esialgsele ostjale on AÕS § 257 lõikele 3 ja § 63 lõikele 3 tuginedes tühine, kui see kahjustab ostueesõiguse teostamist. Selle tagajärjeks on, et kinnisasja omanikuks on ikkagi müüja ning ostueesõiguslane võib nõuda temalt omandi üleandmist müügilepingu alusel. Kui esialgne ostja on kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse, on AÕS § 257 lg. 3 järgse ostueesõiguse teostajal seega ostuhinna tasumise vastu siiski võimalik saada kinnisasja omanikuks. Selleks on tal vaja aga nõusolekut nii ostjalt, kes on ebaõigesti (kuna omandi üleandmine temale ei kehti) kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse, kui ka kinnisasja tegelikuks omanikuks olevalt müüjalt, kelle suhtes tal on lepingu täitmise nõue võlaõigusseaduse (VÕS) § 108 lg. 2 järgi omandi üleandmiseks. Nõue esialgse ostja vastu on AÕS § 63 lg. 5 ja § 65 järgne nõue kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks ja selle sisuks on ostjalt nõusoleku saamine paranduskande tegemiseks. Arvestades eeltoodut on vaidlusaluse kinnistu tegelikuks omanikuks Tallinna linn. Seoses sellega, et hageja ei saanud käsutustehingu tühisuse tõttu kinnistu omanikuks ja on ebaõigesti kantud kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse, puudub hagejal õigus nõuda hoonestusõiguse seadmise lepingu punktide 7. 3 ja 10. 1. 2 tühisuse tuvastamist ja ostueesõiguse kinnistusraamatust kustutamiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamist. TsMS § 3 lg. 1 järgi kohus menetleb tsiviilasja, kui isik pöördub seaduses sätestatud korras kohtusse oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks. Seega, kuna hageja ei ole kinnistu omanik, puudub seadus, mis võimaldaks temal teiste isikute õigusi või huve kaitsta. Õigusliku huvita esitatud hagi puhul võib kohus teha rahuldamata jätva otsuse. Kuna hagi jääb ülaltoodud põhjendustel rahuldamata, puudub vajadus anda hinnang poolte muudele väidetele ja vastuväidetele ning tõenditele. Apellatsioonkaebus Margus Valdes palub Harju Maakohtu otsuse tühistada ja saata tsiviilasja tagasi läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Apellant on vaidlustanud OÜ Slops kasuks seatud ostueesõiguse kehtivust. Maakohus jättis hagi rahuldamata üksnes põhjendusel, et apellant ei saanud OÜ Slops poolt ostueesõiguse teostamise tõttu vaidlusaluse kinnistu omanikuks. Apellant aga leidis hagiavalduses, et OÜ Slops kasuks seatud ostueesõigus on algusest peale tühine ostueesõiguse seadmise aluseks olnud 15. septembri 1999. a. hoonestusõiguse seadmise lepingu punktide

Apellant põhjendas 15. septembril 1999. a. Tallinna linna ja OÜ Slops vahel sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingu punktide 7. 3 ja 10. 1. 2 tühisust asjaoluga, et nimetatud sätted olid lepingu sõlmimise hetkel oluliselt vastuolus seadusega. Kehtinud TsÜS § 66 lõikest 2 tulenes, et seadusega vastuolus olev tehing on tühine, välja arvatud, kui seadust ei ole oluliselt rikutud. Tühine tehing on kehtetu algusest peale ning tühist tehingut ei pea täitma – TsÜS § 66 lg. 3 ja 4. Vastustajate vahel sõlmitud hoonestusõiguse lepingu punktid 7. 3 ja 10. 1. 2 on tühised, s. o. algusest peale kehtetud. Kui kohus tuvastab nimetatud lepingupunktide tühisuse, siis muutub ebaõigeks kinnistusraamatusse tehtud kanne ostueesõiguse kohta. AÕS § 65 lg. 1 sätestab, et isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, näiteks ei ole tema õigust kinnistusraamatusse kantud või on kantud ebaõigesti või on kahjustatud mõne olematu koormatise või kitsenduse sissekandmise läbi, võib nõuda ebaõige kande muutmist või kustutamist. Järelikult juhul, kui maakohus oleks hinnanud apellandi hagiavalduse väiteid sisuliselt, siis oleksid nimetatud lepingupunktid osutunud tühisteks ning kinnistusraamatu kanded nimetatud osas ebaõigeks. Apellant on seisukohal, et kuivõrd kinnisasja koormavad piiratud asjaõigused on seotud eelkõige kinnisasjaga ning nendest tulenevad õigused ja kohustused lähevad üle kinnisasja uuele omanikule, siis peab sellel uuel omanikul olema õigus kohtus vaidlustada kinnisasja koormavate piiratud asjaõigustega seotud asjaolusid, sealhulgas tõstatada küsimus piiratud asjaõiguste kehtivuse osas. Vastasel juhul võib tekkida ebamõistlik olukord, kus seaduse kohaselt kinnisasja uus omanik peab täitma kinnisasja koormavatest piiratud asjaõigustest tulenevaid kohustusi, kuid ei saa kohtusse esitada hagiavaldusi ning kaitsta oma õigusi nimetatud piiratud asjaõigustega seoses. Apellandile peab olema tagatud võimalus esitada kohtule hagiavaldus asjaolu kontrollimiseks, kas apellandile käesoleval hetkel kuuluvat kinnisasja koormavad piiratud asjaõigused on seatud kehtivate õigusaktide kohaselt. Vastustaja Tallinna linn seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastustaja OÜ Slops seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et vaidlust lahendades rikkus maakohus oluliselt menetlusõiguse norme; rikkumine toob kaasa otsuse tühistamise ja et rikkumist ei ole võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses, tuleb tsiviilasi saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Kolleegium vaatab asja läbi üksnes apellatsioonkaebuse põhjal TsMS § 646 alusel, mille kohaselt kohus võib otsustada asja üksnes apellatsioonkaebuse põhjal, kui kohus leiab, et asja arutamisel esimese astme kohtus rikuti menetlusõiguse normi, mis toob ilmselgelt kaasa otsuse tühistamise apellatsioonimenetluses (§ 656 lg. 1). Sel juhul otsus tühistatakse ja asi saadetakse esimese astme kohtusse uueks läbivaatamiseks. TsMS § 656 lg. 1 p. 5 kohaselt tühistab ringkonnakohus esimese astme kohtu otsuse apellatsioonkaebuse põhjendusest ja selles esitatud asjaoludest olenemata ja saadab asja uueks arutamiseks esimese astme kohtule, kui esimese astme kohus ei ole otsust seaduse kohaselt olulises ulatuses põhjendanud ja ringkonnakohtul ei ole võimalik puudust kõrvaldada. Nõuded kohtuotsuse põhjendusele on sätestatud TsMS § 442 lõikes 8, mille kohaselt otsuse põhjendavas osas märgitakse kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Maakohtu otsus neile nõuetele ei vasta. Kolleegium leiab, et maakohus ei ole lahendanud seda vaidlust, mis lahendamiseks oli kohtu ette toodud.

Nii vaidlustas hageja hagis kostjate vahelise hoonestusõiguse lepingu nende punktide kehtivuse, millega vaidlusalusele kinnistule seati ostueesõigus igakordse hoonestaja kasuks, ja palus sellest tulenevalt tuvastada OÜ Slops kui hoonestaja kohustus anda nõusolek ostueesõiguse kohta kinnistusraamatusse tehtud kande kustutamiseks. Oma hagi põhjendas hageja väitega, et ostueesõiguse seadmine on tühine ja kinnistusraamatusse selle kohta tehtud kanne ebaõige. Oma õiguslikku huvi vaidluse lahendamise vastu põhjendas hageja sellega, et omandas vaidlusaluse kinnistu müügilepinguga ning kinnistut koormavad asjaõigused puudutavad tema huve. Maakohus põhjendas hagi rahuldamata jätmist hageja õigusliku huvi puudumisega vaidluse vastu sellest tulenevalt, et kostja OÜ Slops poolt ostueesõiguse teostamisest tulenevalt ei ole hageja kui müügilepingu pool kinnistu omanikuks saanud vaatamata sellele, et ta on kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kantud. Seega lahendas maakohus vaidluse nende asjaolude vaidlustamatusest lähtudes, mille tühisusega hageja oma hagi oli põhjendanud: et hageja oli seadnud vaidluse alla OÜ-l Slops ostueesõiguse olemasolu, siis ei saanud maakohus lähtuda sellest, et ostueesõiguse teostamise kaudu on OÜ Slops kinnistu omanikuks saanud, ilma et oleks hinnanud hageja väiteid kinnistusraamatusse ostueesõiguse kohta tehtud kande tühisuse kohta. Et hageja õigused seoses kinnistu müügilepingu sõlmimisega sõltuvad sellest, kas OÜ-l Slops oli ostueesõigus, mida ta sai kehtivalt teostada, siis ei ole õige maakohtu järeldus, nagu puuduks hagejal vaidluse lahendamise vastu õiguslik huvi. Vaidlusaluses asjas ei vaielda selle üle, kas hageja on saanud kinnistu omanikuks või mitte – omandi kaitseks ei ole vaidlusaluses asjas nõudeid esitatud nagu neid ei ole esitatud ka seoses ostueesõiguse teostamisega OÜ Slops poolt. Kohtu ette toodud vaidluse lahendamiseks pidi kohus otsustama selle üle, kas kinnistusraamatusse kantud ja hageja poolt vaidlustatud ostueesõigus on kehtiv, otsustades esmalt selle üle, kas kinnistule ostueesõiguse seadmine rikkus või sai rikkuda hageja õigusi. Mõlemad pooled on selle kohta oma faktilised ja õiguslikud väited esitanud, maakohus on aga pooltevahelise vaidluse jätnud sisuliselt lahendamata. Nii ei ole maakohus tuvastanud neid faktilisi asjaolusid, millele pooled ostueesõiguse kehtivusse puutuvalt on tuginenud, ei ole analüüsinud kohtule selle kohta esitatud tõendeid ega teinud asjakohaseid järeldusi, samuti ei ole kohus andnud hinnangut poolte asjakohastele faktiväidetele. Kui kohus peaks tuvastama faktilised asjaolud, mis annavad alust järeldusele, et hageja kui kinnistu müügilepingu sõlminud isiku õiguste rikkumist ei ole aset leidnud, siis tuleb hagi juba ainuüksi sellest tulenevalt jätta rahuldamata. Vaid siis, kui kohus peaks leidma, et ostueesõiguse seadmisega on hageja õigusi rikutud, tuleb anda hinnang nendele väidetele, millega hageja ostueesõiguse tühisust sisuliselt on põhjendanud. Eespoolkirjeldatud menetlusõiguse normide rikkumist ei ole võimalik apellatsioonimenetluses kõrvaldada, sest vastasel juhul välistataks kassatsioonimenetluse eripärast tulenevalt üldse poolte võimalus edasi kaevata kohtuotsuse peale osas, mis puudutab tõendite hindamist ja faktiliste asjaolude tuvastamist. Tsiviilkohtumenetluses kehtiva põhimõtte kohaselt peab vaidluse esmalt lahendama esimese astme kohus (TsMS § 9 lg. 3). Menetluskulud tuleb poolte vahel jaotada vastavalt uue sisulise läbivaatamise tulemusele.