2-07-13609/5 - Asjaõigus - Omandiasjad - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

Hagiavalduse kohaselt on pooled XXX Tallinnas asuva kinnistu kaasomanikud osades 2/4 ja 2/4. Nimetatud kinnistu oluliseks osaks on 1930. aastatel ehitatud ja hetkel väga halvas seisukorras puitarhitektuurne elamu, mis vajab vältimatut vajalikku hooldamist ja remonti. Hageja on teinud kostjale ettepaneku alustada elamu säilimise ja ohutuse seisukohast kõige kiireloomulisemate remonttööde teostamisega. Kostja ei ole kulude kandmisega nõus. Samas ei luba kostja hagejat teostada ka hädapäraseid töid sh elektritöid. Hageja on seisukohal, et kaasomandi lõpetamine selliselt, et kostja annab omandiõiguse 2/4 mõttelise osa kinnistu suhtes hagejale ja hageja maksab kostjale välja tema kaasomandiosa, ei too kostjale kaasa raskeid tagajärgi, kuna kostjale kuulub Harju maakonnas asuv elamumaa, millel paikneb elamu suletud netopinnaga 110,9m2. 10.04.2007.a Harju Maakohtule esitatud hagiavalduses palub hageja lõpetada Tallinnas XXX asuva kinnisasja (registriosa nr XXX) kaasomand ja anda nimetatud kinnisasi hageja ainuomandisse, pannes hagejale kohustuse maksta kostjale välja tema 2/4 mõttelise osa kaasomandist rahas summas 2 040 000.00 krooni. Kohtukulud jätta kostja kanda. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista. Vastuväidete kohaselt on XXX Tallinnas asuv elamu tema koduks olnud 28 aastat, mille kostja päris oma isalt, ja tal ei ole kusagil mujal elada. Saku vallas asuval kinnistul kasvatab kostja aiasaadusi ning seal on aiamajake, mis ei ole sobilik aastaringseks elamiseks. Kostja kinnitab, et tal oli poole kinnistu ostueesõigus kuni 2005. aastani, kuid ta ei kasutanud seda, kuna ei vaja tervet hoonet. Kostja soovib pärandada oma osa kinnistust lastele. Kohtuotsuse põhjendused Pooltel ei ole vaidlust järgmises: hagejale kuulub 2/4 ja kostjale 2/4 kinnistust asukohaga XXX Tallinnas (registriosa number XXX, katastritunnus XXX). Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg-te 1 ja 2 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, kui kaasomanikud ei ole vastavat nõudeõigust omavahelise kokkuleppega välistanud. Seega ei pea kohus tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud. Selles asjas kaasomandi lõpetamist välistavat kokkulepet tuvastatud ei ole. AÕS § 77 lg 1 kohaselt jagatakse kaasomandi lõpetamisel asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. AÕS § 77 lg 2 kohaselt juhul, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kaasomandi jagamise viisi üle: jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Seega saab kohus valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis. Hageja ei ole esitanud hagis alternatiivseid nõudeid, kostja vastuhagi jättis kohus menetlusse võtmata. Kostja ei soovi üldse kaasomandi lõpetamist ega selle jagamist. Seega saab kohus kaasomandit jagada ainult hageja pakutud viisil selliselt, et kostja annab omandiõiguse 2/4 mõttelise osa kinnistu suhtes hagejale ja hageja maksab kostjale välja tema kaasomandiosa.

Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest, mistõttu hindab kohus kostja ja hageja huve. Kostja on sündinud 1957.a, ta on töövõimetuspensionär ja elab alates 1989.a XXX Tallinnas, mis on tõendatud 18.09.1989.a seadusjärgse pärimisõiguse tunnistusega. P. P. E OÜ 12.12.2006.a hoone tehnilise ülevaatuse aktiga on tõendatud, et hoone vajab renoveerimist: majal on suur lisasoojustuse vajadus, sokkel vajab parandusi, fassaadi voorilauad, aknad, veelauad, vihmavee süsteemid vahetamist, kapitaalset remonti vajab katus, küttekolded, torustik ja elektrijuhtmestik on amortiseerunud. 29.01.2007.a ettepanekuga kostjale on tõendatud, et hageja tegi kostjale ettepaneku alustada maja renoveerimistöödega, arvestades tööde maksumuseks u 2 500 000.00 kuni 3 000 000.00 krooni. Vaidlust ei ole selle üle, et kostja ei nõustunud maja parendustöödega, leides, et need ei ole hädavajalikud. Väljatrükiga kinnistusraamatust on tõendatud, et kostjale kuulub elamumaa suurusega 952 m2 asukohaga XXX, XXX (registriosa nr XXX, katastritunnus: XXX). 25.03.2003.a Saku Vallavalitsuse korraldusega nr XXX on tõendatud, et kostjale on väljastatud ehitusluba kinnistul XXX, XXX (registriosa nr XXX, katastritunnusXXX). Kostja on kinnitanud, et seal asub tema aiamajake, mis ei ole sobilik aastaringseks elamiseks. Samuti ei ole vaidlust selles, et kostjal oli XXX asuvale kinnistule ostueesõigus, kuid kostja ei kasutanud seda. Hageja soovib 1930. aastatel ehitatud hoonet, mis on halvas seisukorras, säilitada ja parendada. Hageja on kinnisvara-alane äriühing, kes igapäevaselt tegeleb kinnisvaraga, seega on hagejal võimalik investeerida ja hoone renoveerida arvestades 1930. aastatel ehitatud puitarhitektuursele elamule esitatavaid miljööväärtuslikke nõudeid. Tuginedes eelnenule asub kohus seisukohale, et alus kaasomandi lõpetamata jätmiseks puudub. Kuigi olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks ei ole AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja, kuna kaasomandi lõpetamise nõudeõigust kokkuleppega välistatud ei ole, on kohus seisukohal, et kostjal ei teki omandi kaotusest raskeid majanduslikke tagajärgi, kuna tal on võimalik hageja poolt väljamakstava rahalise hüvituse arvel leida sobiv uus elukoht või investeerida saadav hüvitis aiamaja rekonstrueerimiseks, mille tulemusena saaks seal aastaringselt elada. Kohus ei saa jätta ainuüksi põhjusel, et kostjal on tugev emotsionaalne side kaasomandi osaga hagi rahuldamata, sest see ei põhineks seadusel ja kohtupraktikal aga ka seetõttu, et kaasomandi jagamata jätmine võiks kaasa tuua kaasomandi lahutamatuks osaks oleva elamu ulatusliku lagunemise või hävimise ega kaaluks üles hageja huve elamu taastamiseks. Seega tuleb hageja nõue kaasomandi lõpetamise viisi osas rahuldada ning jätta Tallinnas XXX asuv kinnisasi hageja omandisse ja kohustada hagejat välja maksma kostjale omandi kaotamise eest hüvitis. Kohus on seisukohal, et kuna kaasomandi lõpetamine hageja soovitud viisil riivab intensiivselt põhiseaduse § 32 lg-s 1 sätestatud omandi puutumatuse põhimõtet, tuleb tagada õiglane ja kohene hüvitis omandi kaotamise eest. Jättes kaasomandis oleva asja ühe kaasomaniku ainuomandisse otsustab kohus teise kaasomaniku omandist ilmajätmise sellele asjale. Omandi kaotavale kaasomanikule tema osa rahas väljamaksmine kujutab endast hüvitist kaotatud omandi eest, mistõttu ei ole kaasomandi lõpetamine selle jätmisega ühele kaasomanikule vastuolus põhiseadusega. Kohus on seisukohal, et õiglase ja kohese hüvitise maksmise tagamiseks tuleb võimalikult täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja seisuga ja kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega. Selleks tuleb hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest. Tuginedes eelnenule ja võttes arvesse kinnisvaraturu hetkeseisu, asub kohus seisukohale, et õiglase hüvitise suuruse arvutamisel ei saa lähtuda hageja poolt esitatud eksperthinnangust XXX, kuna

nimetatud hindamine on toimunud 12.02.-05.03.2007.a, vaid ERI Kinnisvara eksperthinnangust 07.03.2008.a, kuna nimetatud hinnangus on asja väärtust arvestatud 07.01.2008.a seisuga. Kumbki pool peab TsMS § 91 lg 1 järgi tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Kostja omapoolseid tõendeid korteri väärtuse hindamiseks ei esitanud. 07.03.2008.a eksperthinnangu järgi on XXX Tallinnas asuva kinnistu väärtus 4 365 000.00 krooni. Kuna poolte osad kaasomandis on võrdsed, siis kohus on seisukohal, et õiglane hüvitis kostjale on 4 365 000.00 krooni : 2 = 2 182 500.00 krooni. Lähtudes eeltoodust leiab kohus, et hagi on tõendatud ja põhjendatud ning kuulub rahuldamisele. Kohus peab vajalikuks märkida, et kaasomandi lõpetamisel viisil, kus ühele poolele jääb kaasomandi ainuomand koos kohustusega hüvitada teisele poolele tema osa väärtus, tekib vastastikune kohustus. Täitemenetluse seadustiku § 21 kohaselt ei või kohtutäitur juhul, kui täitedokumendi täitmine sõltub sissenõudja kohustuse samaaegsest täitmisest võlgnikule, täitemenetlust alustada enne, kui sissenõudja kohustus on täidetud või kui sissenõudja või kohtutäitur on võlgnikule pakkunud sissenõudja kohustuse täitmist ja võlgnik on alusetult keeldunud täitmist vastu võtmast või muul põhjusel täitmise vastuvõtmisega viivitanud. Seega rahuldatakse hageja nõue omandi üleandmiseks samaaegselt kostja rahalise nõude täitmisega. Kohtukulude jaotus TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Menetluskulud kannab kostja. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 174 lg 1 järgi menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.