Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Apellatsioonimenetluse kulud jätta Olga Slioussari kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võivad apellatsioonimenetluse pooled esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel (TsMS § 218 lg 3). Asjaolud, hagejate nõue ja põhjendused Olga Slioussar ja Pavel Guitar esitasid 23.02.2006 Harju Maakohtule hagi, milles palusid võlaõigusseaduse (VÕS) § 327 lg 1 p 1 ja lg 2 ning tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg-te 1 ja 2, § 139 alusel tunnistada kostja 02.02.2006 eluruumi üürilepingu ülesütlemisteate hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Hagiavalduse kohaselt kasutavad hagejad üürilepingu alusel eluruumi Tallinnas Valdeku 112a-9. 02.02.2006 ütles kostja üürilepingu hea usu põhimõtte vastaselt üles. VÕS § 327 lg 2 kohaselt üürileandjapoolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil on käimas üürikomisjoni või kohtumenetlus selle üürilepingu üle, samuti enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemisest, kui otsus tehti üürileandja kahjuks. Tallinna Ringkonnakohus jättis 29.12.2005 otsusega rahuldamata OÜ Vara ja Hooldus hagi Olga Slioussari ja Pavel Guitari vastu vara (kõnealuse korteriomandi) väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest. Hagejad ei tunnista üüri ja kõrvalkulude võlga, mille alusel kostja üürilepingu üles ütles. Ülesütlemise teade on ebaselge ning kostja ei ole isikuks, kes võib hagejatele üüriarveid või ülesütlemise teadet esitada. Hagejate ja kostja vahel puudub kirjalik üürileping. Hagejad on enda igakuised eluasemekulud lähtuvalt 02.02.2006 ülesütlemisteatest hoiustanud hagejate esindaja arveldusarvele. 26.02.2007 esitatud hagiavalduse täpsustuse kohaselt ei ole Olga Slioussariga sõlmitud lepingut, milles oleks ette nähtud üüri tasumine, samuti on reguleerimata kõrvalkulude tasumise kord. OÜ Vara ja Hooldus ei ole Olga Slioussarile teenuseid osutanud ega ole Olga Slioussarile hankinud soojust ja vett. Olga Slioussar ei ole saanud OÜ-lt Vara ja Hooldus arveid ega teatist selle kohta, et OÜ Vara ja Hooldus sai korteri omanikuks. Hagejate väitel ei ole neil kohustust tasuda üüri enne kostja saamist eluruumi omanikuks. Olga Slioussar tasus hooldus- ja kommunaalteenuste eest algul AS-le Minu Vara, kes kuni 2002. aasta septembrikuuni hooldas Valdeku 112a elamut, ja seejärel korteriühistule otsekorralduse lepingu alusel. Hageja oli kindel, et lepingulised suhted olid tema ja korteriühistu vahel. Sellest tuleneb, et Olga Slioussaril ei ole üürivõlgnevust tekkinud ja OÜ-l Vara ja Hooldus puudus alus lepingu ülesütlemiseks. Asjaolu, et kostja on tasunud Olga Slioussari eest KÜ-le Valdeku 112a hoolduse eest, võib tekitada hageja ja kostja vahel mingeid muid võlasuhteid, kuid mitte üürisuhteid. Need võlasuhted ei saa olla üürilepingu ülesütlemise aluseks. Alates 2003. aasta jaanuarist hakkas kostja tõstma hooldustasu, kuid vastavat teatist üüri tõstmise kohta VÕS § 299 lg 2 tähenduses ei ole kostja hagejatele esitanud. OÜ Vara ja Hooldus arved ei ole korrektsed. Arve nr 8811210091-2 alusel on Olga Slioussar tasunud 536,85 krooni, aga Vara ja Hooldus näitab seda summat võlana. Samuti erineb arve nr 8811210091-2 sellest arvest, mille hageja sai otse korteriühistult. OÜ Vara ja Hooldus esitas 2003. aasta detsembris arve nr 8311210091, mis ei ole seotud hagejate korteriga. 2(8)

Summa on aga arvestatud hageja võlgnevuse hulka. Hageja korteri kasutamise eest ei ole 2003. aasta detsembrikuu kohta arvet esitatud. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kostja väitel oli üürilepingu erakorraline ülesütlemine VÕS § 313 ja § 316 lg 1 alusel põhjendatud, kuna hagejad ei ole tasunud kostjale Tallinnas Valdeku 112a-9 asuva eluruumi üüri ja kõrvalkulusid ajavahemikul 2002. a. detsembrist kuni 2005. a. detsembrini. 31.01.2006 seisuga on hagejate võlgnevus 57 441,31 krooni. VÕS § 327 lg 3 p 3 järgi ei ole üürilepingu ülesütlemine hagiavalduses toodud asjaoludel hea usu põhimõttega vastuolus, kui üürileandja ütles lepingu üles mõjuval põhjusel, eelkõige seetõttu, et üürnikul on maksevõlgnevus. Kostja on kinnistusraamatust nähtuvalt nimetatud korteriomandi omanik ning on õigustatud üüri nõudma. OÜ Vara ja Hooldus hagi nõue ja põhjendused 30.03.2006 esitas OÜ Vara ja Hooldus Olga Slioussari ja Pavel Guitari vastu hagi, milles palus kohustada kostjaid lõpetama eluruumi asukohaga Tallinnas Valdeku 112a-9 ebaseaduslik valdus ning kohustada kostjaid vabastama eluruumid ja andma eluruumide valdus üle OÜ-le Vara ja Hooldus. Hageja tugines nõudes VÕS § 186 p-le 6, §-le 313, § 316 lg-le 1, § 334 lg-le 1 ning asjaõigusseaduse (AÕS) §-le 80. Harju Maakohtu 18.05.2006 määrusega liideti ühte menetlusse OÜ Vara ja Hooldus hagi eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ning Olga Slioussari ja Pavel Guitari hagi eluruumi üürilepingu ülesütlemisteate hea usu põhimõttega vastuolus olevaks tunnistamiseks. Harju Maakohtu 21.12.2006 määrusega kaasati OÜ Vara ja Hooldus hagis kostjatena Lidia Elberg ja Maria Elberg, kes samuti kasutavad vaidlusalust eluruumi. Hagiavalduse kohaselt on kostjate faktilises valduses korteriomandi kinnistusregistriosa nr 12971301 reaalosa moodustavad eluruumid aadressil Valdeku 112a-9 Tallinnas. OÜ Vara ja Hooldus on nimetatud korteri omanik ja kostjate suhtes üürileandja. Kirjalikku üürilepingut poolte vahel ei ole, kostjad on asunud korterisse elama elamukoodeksi kehtivuse ajal ega ole nõustunud üürilepingut sõlmima. Tallinna Ringkonnakohtu 29.12.2005 otsusega tsiviilasjas nr 2-2/171/05 on tuvastatud, et OÜ Vara ja Hooldus on õigustatud nõudma korteri omanikuna ja üürileandjana korteri kasutamise eest üüri tasumist. Kostjad ei ole üüri tasunud enam kui ühe aasta jooksul. Kokku võlgnevad kostjad neile esitatud arvete alusel hagejale 57 441,31 krooni. Hageja andis 03.01.2006 kostjatele võlgnevuse likvideerimiseks täiendava tähtaja kuni 31.01.2006 ja teavitas kostjaid, et kui võlgnevust ei ole 31.01.2006 täielikult tasutud, siis kasutab hageja õigust eluruumi üürileping erakorraliselt üles öelda. Kostjad keeldusid võlgnevuse likvideerimisest ja väitsid oma 27.01.2006 kirjas, et hageja saab oma nõude esitada ainult Eesti Vabariigi vastu. Kostjad ei ole pärast 31.01.2006 hagejale midagi tasunud, mistõttu on võlgnevus hagi esitamise ajaks 61 479,76 krooni. OÜ Vara ja Hooldus esitas 02.02.2006 VÕS § 313 ja § 316 lg 1 alusel kostjatele üürilepingu ülesütlemisavalduse, mille kohaselt loeti üürileping lõppenuks alates 16.02.2006. Üürilepingu ülesütlemise teade anti kostja Olga Slioussarile üle isiklikult 02.02.2006. Kostja keeldus andmast allkirja üürilepingu ülesütlemise teate kättesaamise kohta. Kostjate vastuväited OÜ Vara ja Hooldus hagile Kostjad Olga Slioussar, Pavel Guitar, Lidia Elberg ja Maria Elberg hagi ei tunnistanud ja vaidlesid sellele vastu. Kostjad ei maksnud üüri, kuna ei tunnista OÜ Vara ja Hooldus 3(8)

eluruumi omaniku ja üürileandjana. Vaidlusaluse korteriomandi omandiõiguse üle on käimas kohtuvaidlus. Olga Slioussar maksis eluruumi kasutamisega seonduvate kulutuste eest elamut hooldanud äriühingule, pärast seda otsekorralduse alusel korteriühistule. OÜ Vara ja Hooldus on alles kohtumenetluses esitanud dokumendid selle kohta, et on maksnud kostjate eest korteriühistule kommunaalteenuste tasu. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused Harju Maakohus jättis 16.04.2007 otsusega rahuldamata Olga Slioussari ja Pavel Guitari hagi OÜ Vara ja Hooldus vastu ning rahuldas OÜ Vara ja Hooldus hagi Olga Slioussari, Pavel Guitari, Lidia Elbergi ja Maria Elbergi vastu, kohustades kostjaid lõpetama OÜ-le Vara ja Hooldus kuuluva ja Tallinnas Valdeku 112a asuva korteri nr 9 valduse ning vabastama eluruumi seoses üürilepingu lõppemisega. TsMS § 162 lg 1 alusel jättis kohus menetluskulu täies ulatuses solidaarselt Olga Slioussari ja Pavel Guitari kanda. Kohtuotsuses on läbivalt nimetatud Olga Slioussarit, Pavel Guitari, Lidia Elbergi ja Maria Elbergi hagejateks ja OÜ Vara ja Hooldus kostjaks. Otsuse põhjenduste kohaselt tuvastas kohus, et OÜ Vara ja Hooldus on Olga Slioussari, Pavel Guitari, Lidia Elbergi ja Maria Elbergi valduses oleva eluruumi aadressil Valdeku 112a korter 9 Tallinnas omanik. Eluruum, mida hagejad kasutavad alates 1982. aastast, kuulus RAS-le Silikaat ja majandusministri 29.09.1995 käskkirjaga nr 220 anti eluruum üle RAS-le Ehitajate Elamuekspluatatsioonivalitsus, mille õigusjärglane AS Ehitajate EEV ühines 23.05.2001 otsuse alusel OÜ-ga Vara ja Hooldus. RAS Ehitajate EEV oli eluruumide erastamise kohustatud subjekt, seega on ka OÜ Vara ja Hooldus kui tema õigusjärglane vaidlusaluse eluruumi erastamise kohustatud subjekt. Kohus leidis, et OÜ-l Vara ja Hooldus oli mõjuv põhjus hagejatele eluruumi üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ning üürilepingu ülesütlemine oli nõuetekohane. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 316 lg 1 järgi üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; 2) võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; 3) võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Kohtule on esitatud OÜ Vara ja Hooldus poolt 02.02.2006 Olga Slioussarile ja Pavel Guitarile saadetud eluruumi üürilepingu ülesütlemise teade (tl 2-3). Poolte vahel ei ole vaidlust, et hagejad on teate isiklikult kätte saanud. Üürilepingu ülesütlemise teate kohaselt on hagejate poolt tasumata üüri- ja kommunaalteenuste arveid ajavahemikul 2002. a. detsembrist kuni 2005. a. detsembrini kokku summas 57 441,21 krooni. Kohus ei nõustunud hagejate väitega, et kostja ei ole õigustatud neilt üüri nõudma. Kohtule on esitatud Tallinna Ringkonnakohtu jõustunud 29.12.2005 otsus tsiviilasjas nr 2-2/171/05, millega on tuvastatud, et OÜ Vara ja Hooldus on õigustatud nõudma korteri omanikuna ja üürileandjana korteri kasutamise eest Olga Slioussarilt ja Pavel Guitarilt üüri tasumist. Asjakohane ei ole ka hagejate väide, et nad ei ole kohustatud tasuma perioodi eest enne kostja korteri omanikuks saamist. Kostja eelneva perioodi eest tasumist ei nõuagi. Hagejate poolt on kohtule esitatud Olga Slioussari pangakonto väljavõte perioodi 01.01.2000 kuni 10.02.2004 kohta (tl 224-231), millelt nähtub, et viimati tasusid hagejad korteri kasutamise eest kostjale 2002. a. detsembris. Pärast nimetatud kuupäeva on Olga Slioussar tasunud KÜ-le Valdeku 112a 24.04.2003 1 455,80 krooni, 14.06.2003 2 920,90 krooni ja 20.08.2003 755,65 krooni. Seega pangakonto väljavõte ei tõenda Olga Slioussaril võlgnevuse puudumist kostja ees. 2003. a. detsembrikuu arve nr 8811210091 summas 3 123,85 krooni ei kajasta hagejate võlgnevust ja seda ei ole ka arvestatud hagejate võlgnevuse hulka. 4(8)

Tulenevalt kuni 30.06.2002 kehtinud elamuseaduse § 37 lg-st 3 ja VÕSRakS § 12 lg-test 1 ja 2 on hagejatel kohustus tasuda tarbitud kommunaalteenuste eest. Poolte vahel ei ole vaidlust, et hagejad on tarbinud neile pakutud kommunaalteenuseid. Kirjaliku üürilepingu puudumine ei vabasta hagejaid tarbitud kommunaalteenuste eest tasumisest, kuna vastav kohustus tuleneb seadusest. Kuni 30.06.2002. kehtinud elamuseaduse § 37 lg 3 järgi lisaks üürile eluruumi kasutamise eest peab üürnik tasuma veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste ning soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest, tarbitud elektrienergia ja majapidamisgaasi eest, katma üürileandja maamaksukulud ulatuses, mis vastab üürniku maakasutusele, ja tasuma hoonekindlustusest üürilepingu esemeks olevatele ruumidele vastava osa. Üürileandja peab üürniku nõudmisel tagama nimetatud kulusid tõendavate arvetega tutvumise. Raha deponeerimist kohtumenetluses esindajana osalenud isiku arvele ei saa vaadelda kohustuse täitmisena võlaõigusseaduse mõttes. VÕS § 120 lg 1 võimaldab võlausaldaja vastuvõtuviivituse korral hoiustada raha notari juures. Samuti ei ole oma võlgnetava kohustuse täitmine otsekorralduslepingu sõlmimine. 10.01.2007 sõlmitud otsekorraldusleping Olga Slioussari ja KÜ Valdeku 112a vahel ei tõenda võlgnevuse puudumist kostja ees. Kohtule on esitatud KÜ Valdeku 112a õiend selle kohta, et perioodil 20.03.2006 kuni 20.05.2006 Olga Slioussari poolt korteriühistule tasutud 5 385,85 krooni tagastati Olga Slioussarile 15.07.2006. Hagejate väide ei ole tõene, et nad ei ole kostjalt üüriarveid saanud. Lidia Elberg on oma vastuses kohtule kinnitanud, et kostja esitas üüriarveid, kuid neid ei tasutud seetõttu, et Olga Slioussar ei tunnistanud kostjat korteri omanikuna. Samuti on kohtule esitatud Olga Slioussari vastus kohtule tsiviilasjas nr 2-533/109, kus Olga Slioussar kinnitab kostjalt igakuiste üüriarvete summas 1 025 krooni saamist alates 2003. a. aprillist. Teiseks on hagejad väitnud, et OÜ Vara ja Hooldus on võltsinud üüriarveid, kuna kostja ja KÜ Valdeku 112a väljastatud arved ei ole samased. Kohtu hinnangul ei saagi arved samased olla, kuna esitatud arvetest (tl 104-196) nähtuvalt sisaldavad OÜ Vara ja Hooldus poolt esitatud arved lisaks kõrvalteenuste summale ka üüri. Hagejate kolmas väide, et kostja on tõstnud üüri, seda üürnikega VÕS §-s 299 nõutud korras kirjalikult kokku leppimata, on paljasõnaline ja kohtumenetluses tõendamata. TsMS § 230 lg 1 järgi kumbki pool peab kohtumenetluses tõendama oma väiteid ja vastuväiteid. OÜ Vara ja Hooldus on kohtule esitanud arvete moodustamise metoodika (tl 214), mille kohaselt on üürimäär 15 krooni ühe ruutmeetri kohta ning perioodil 2004. a. oktoobrist kuni 2005. a. märtsini 5 krooni ruutmeetri kohta. Hagejad on jätnud tõendamata, millisel perioodil ja millises ulatuses on toimunud väidetav üüri tõstmine. Eeltoodu alusel leidis kohus, et kostja on tõendanud üürniku maksevõlgnevuse summas 61 479,76 krooni. Üürilepingu ülesütlemiseks oli mõjuv põhjus VÕS § 313 lg 1 mõttes ja üürileandjalt ei saa eeldada sellistel asjaoludel lepingu täitmise jätkamist. VÕS § 196 lg 2 kohaselt, kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. OÜ Vara ja Hooldus andis 03.01.2006 Olga Slioussarile ja Pavel Guitarile võla 57 441,31 krooni tasumiseks täiendava tähtaja kuni 31.01.2006. Kohtu hinnangul andis kostja hagejatele mõistliku tähtaja võlgnetava kohustuse täitmiseks, kuid see möödus üürileandja jaoks tulemuseta. 27.01.2006 kirjas OÜ-le Vara ja Hooldus keeldusid hagejad kohustuse täitmisest. VÕS § 327 lg 2 järgi üürileandjapoolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea 5(8)

usu põhimõttega, kui üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil on käimas üürikomisjoni või kohtumenetlus selle üürilepingu üle, samuti enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemisest, kui otsus tehti üürileandja kahjuks. VÕS § 327 lg 3 p 3 kohaselt käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud juhul ei ole üürilepingu üürileandjapoolne ülesütlemine siiski hea usu põhimõttega vastuolus, kui üürileandja ütles lepingu üles mõjuval põhjusel, eelkõige seetõttu, et üürnikul on maksevõlgnevus. Kohtule on esitatud Tallinna Linnakohtu 22.10.2004 otsus tsiviilasjas nr 2/109-533/04 (tl 10-11) ja Tallinna Ringkonnakohtu 29.12.2005 otsus tsiviilasjas nr 2-2/171/05 (tl 17-19), millega jäeti rahuldamata OÜ Vara ja Hooldus hagi Olga Slioussari ja Pavel Guitari vastu vara väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest. Riigikohtu 31.01.2007 lahendiga jõustus pooltevahelises vaidluses Tallinna Ringkonnakohtu 07.11.2006 otsus tsiviilasjas nr 2-05-134, millega jäeti rahuldamata Olga Slioussari ja Pavel Guitari hagi OÜ Vara ja Hooldus vastu kinnistusraamatu kande muutmiseks, hageja kohustuse tuvastamiseks ja omandiõiguse ebaõige tekke tuvastamiseks. Vaatamata sellele, et Tallinna Ringkonnakohus on oma 29.12.2005 otsuses nr 2-2/171/05 leidnud, et OÜ Vara ja Hooldus on õigustatud nõudma üüri tasumist ning üüri tasumine peab toimuma selleks õigustatud isikule, ei ole hagejad vajalikuks pidanud nimetatud otsust täita. 16.02.2006 seisuga oli hagejate võlgnevus kostjale ajavahemiku detsember 2002 kuni veebruar 2006 üüri ja kommunaalteenuste eest 61 479,76 krooni. Sellest tulenevalt ei ole Olga Slioussarile ja Pavel Guitarile üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega, üürileping on üürileandja poolt kehtivalt üles öeldud alates 16.02.2006. Vastavalt VÕS § 334 lg-le 1 peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üürnik asja ei tagasta, on üürileandjal õigus asi temalt välja nõuda. VÕS § 334 lg 1 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 alusel leidis kohus, et Olga Slioussar, Pavel Guitar, Lidia Elberg ja Maria Elberg on kohustatud lõpetama Tallinnas Valdeku 112a asuva korteri nr 9 ebaseadusliku valduse, vabastama eluruumi seoses üürilepingu lõppemisega ning andma eluruumide valduse üle OÜ-le Vara ja Hooldus. Kohus rahuldas kostja taotluse määrata otsuse täitmise viisiks eluruumist väljatõstmine, juhuks kui hagejad keelduvad eluruumi vabastamisest (TsMS § 445 lg 1). Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendused Hageja Olga Slioussar esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Harju Maakohtu 16.04.2007 otsuse ja teha uus otsus, millega rahuldada Olga Slioussari hagi OÜ Vara ja Hooldus vastu ja tunnistada 02.02.2006 eluruumi üürilepingu ülesütlemine hea usu põhimõttega vastuolus olevaks ning jätta rahuldamata OÜ Vara ja Hooldus hagi eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Tallinna Ringkonnakohus kaasas 11.10.2007 määrusega TsMS § 639 lg 2 alusel kaasapellantidena menetlusse Pavel Guitari, Lidia Elbergi ja Maria Elbergi, kuna nad esinesid menetluses Olga Slioussariga samal poolel ning OÜ Vara ja Hooldus haginõue Olga Slioussari, Pavel Guitari, Lidia Elbergi ja Maria Elbergi vastu tulenes samast alusest, s. o üürilepingust. Vastavalt TsMS § 639 lg-le 2, kui vaidlusalust õigussuhet saab tuvastada üksnes kõigi kaashagejate või -kostjate suhtes ühiselt, loetakse kaashageja ja -kostja kaasapellandiks või vastustajaks, sõltumata sellest, kas nad apellatsioonkaebuse esitavad või kas apellatsioonkaebus esitatakse nende vastu. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on ebaõige kaevatava kohtuotsuse järeldus, et üürilepingu ülesütlemine ei olnud vastuolus hea usu põhimõttega, ning esimese astme kohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 327 lg 2 ja 3. Kohus ei arvestanud, et üürilepingu ülesütlemisteate esitamise ajal oli kohtu menetluses Olga Slioussari ja Pavel Guitari hagi 6(8)

OÜ Vara ja Hooldus vastu kinnistusraamatu kande muutmiseks, hageja kohustuse tuvastamiseks ja omandiõiguse ebaõige tekke tuvastamiseks. Sisuliselt vaieldi selle üle, kas kostja on korteri omanik või mitte. Juhul kui oleks selgunud, et kostja ei ole vaidlusaluse korteriomandi omanik, ei oleks hagejad pidanud talle üürilepingu järgseid makseid tasuma. Tallinna Ringkonnakohtu otsus antud vaidluses jõustus 07.11.2006, see on üle poole aasta pärast üürnikele eluruumi üürilepingu ülesütlemisteate esitamist. Selline olukord on VÕS § 327 lg 2 tähenduses käsitletav olukorrana, kus poolte vahel oli käimas kohtumenetlus üürilepingu üle. Üürilepingu ülesütlemine sama lepingu üle käiva kohtumenetluse ajal on VÕS § 327 lg 2 järgi vastuolus hea usu põhimõttega. VÕS § 327 lg-s 3 sätestatud erinorm ei ole antud vaidluses kohaldatav, kuna hagejatel ei oleks olnud kostja ees üürivõlga, kui nad oleksid kohtuvaidluse võitnud. Eeltoodust tulenevalt tuleb lugeda 02.02.2006 toimunud eluruumi üürilepingu ülesütlemine hea usu põhimõttega vastuolus olevaks ja tühiseks. Apellandid leiavad, et esimese astme kohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 334 lg 1 ja AÕS § 80 lg 1 hagejate valdusest eluruumi väljanõudmisel. Hagejatel on õiguslik alus eluruumi kasutamiseks, kuna üürilepingut ei ole kehtivalt üles öeldud, ning seetõttu ei saa nendelt eluruumi valdust välja nõuda ega kohustada neid eluruumi tagastama. Vastuväited apellatsioonkaebusele Kostja OÜ Vara ja Hooldus palub jätta Olga Slioussari apellatsioonkaebuse läbi vaatamata TsMS § 643 lg 1 alusel, kuna apellatsioonkaebus ja apellatsioonitähtaja ennistamise avaldus on kostja arvamuse kohaselt esitatud tähtaja möödalaskmisega. Alternatiivselt vaidleb OÜ Vara ja Hooldus apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning kaevatava kohtuotsuse muutmata. Vastustaja palub jätta menetluskulud apellantide kanda (TsMS § 162, § 168, § 173). Vastuväidete kohaselt on väär ja ei põhine seadusel apellantide seisukoht, et üürilepingu ülesütlemine oli vastuolus hea usu põhimõttega. OÜ Vara ja Hooldus ütles pooltevahelise üürilepingu üles VÕS § 313 ja § 316 lg 1 alusel, kuna üürnikel oli maksevõlgnevus. VÕS § 327 lg 3 p 3 kohaselt ei ole üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega, sõltumata asjaolust, et poolte vahel on käimas vaidlus üürilepingu üle, kui leping öeldakse üles maksevõlgnevuse tõttu. Samuti ei sõltunud käimasolevast kohtuvaidlusest hagejate kohustus tasuda üüri, kuna selle oli tuvastanud Tallinna Ringkonnakohus 29.12.2005 kohtuotsusega. Isegi kui hilisemas vaidluses oleks selgunud, et hageja ei ole üüritud asja omanik, ei oleks see vääranud tema õigust nõuda hagejatelt üüri tasumist, kuna VÕS § 271 kohaselt saab olla üürileandjaks ka isik, kes ei ole asja omanik. Hagejad said üürilepingu ülesütlemise avalduse kätte, mistõttu see muutus kehtivaks vastavalt TsÜS § 69 lg-le 1, ja üürileping lõppes vastavalt VÕS § 186 p-le 6. Eeltoodust tulenevalt on Harju Maakohus OÜ Vara ja Hooldus hagi õigesti rahuldanud ning nõudnud asja välja hagejate ebaseaduslikust valdusest. Ringkonnakohtu lahend ja selle põhjendused Kolleegium, olles tutvunud toimiku materjalidega, leiab, et maakohtu otsuse tühistamiseks puudub seaduslik alus. Otsus on põhjendatud seaduse nõuete kohaselt ning kolleegium ei tuvastanud materiaalõigusnormi ebaõiget kohaldamist ega menetlusõigusnormide rikkumist. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega hagi rahuldamata jätmises, mistõttu tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 ei korda esimese astme kohtu otsuse põhjendusi. Maakohus tuvastas antud tsiviilasjas olulised faktilised asjaolud: 1) Kostja on hagejate valduses oleva eluruumi omanik ja üürileandja. 7(8)

2) 03.01.2006 andis kostja hagejatele tähtaja võla tasumiseks kuni 31.01.2006. Hagejad võlga ei tasunud. 3) 02.02.2006 saatis kostja Olga Slioussarile ja Pavel Guitarile eluruumi üürilepingu ülesütlemise teate ( t.lk. 2-3), mille hagejad said isiklikult kätte. 4) Üürilepingu ülesütlemise aluseks oli üürivõlgnevus ajavahemikul 2002.a. detsembrist kuni 2005.a. detsembrini kokku summas 57 441,21 krooni. 5) Üüriarved on hagejad kätte saanud. VÕS § 316 lg 1 järgi üürileandja võib üürilepingu erakorraliselt üles öelda, kui üürnik on viivituses üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval, võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa või võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Maakohus tuvastas, et hagejad on võlgnevuses kolme aasta eest. Seega esines alus tulenevalt VÕS § 316 lg-st 1 üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Apellandi väidetel üürilepingu ülesütlemine toimus vastuolus hea usu põhimõttega ning maakohus kohaldas ebaõigesti VÕS § 327 lg 2 p 3(ilmselt on mõeldud VÕS § 327 lg 3 p 3), kuivõrd kohtumenetluses oli O. Slioussari ja Pavel Guitari hagi kostja vastu kinnistusraamatu kande muutmiseks, hageja kohustuse tuvastamiseks anda nõusolek kinnistusraamatu kande muutmiseks ja omandiõiguse ebaõige tekke tuvastamiseks. Kolleegium ei nõustu apellandi väitega selles, et teise tsiviilasja menetluse ajal ei tohtinud hageja esitada üürilepingu ülesütlemise teadet. VÕS § 327 lg 3 p 3 kohaselt ei ole üürilepingu üürileandjapoolne ülesütlemine hea usu põhimõttega vastuolus, kui üürileandja ütles lepingu üles mõjuval põhjusel, milleks on üürniku maksevõlgnevus. Üürniku maksevõlgnevuse olemasolu leidis maakohtus tõendamist. Asjaolu, kas hagejad oleksid teises tsiviilasjas protsessi võitnud või mitte, ei olnud takistuseks üürilepingu ülesütlemiseks maksevõlgnevuse olemasolu korral. Seega apellandi väide maakohtu poolt materiaalõigusnormi ebaõigest kohaldamisest on ekslik. Asjaolu, et kostja on vaidlusaluse eluruumi omanik, on tõendatud Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna väljatrükiga, mille kohaselt 20.11.2002 kinnistamisavalduse alusel on kostja kantud kinnistusraamatusse vaidlusaluse korteriomandi omanikuna (t.lk. 40). Seega oli kostja õigustatud nõudma üüri ja kommunaaltasusid. Asjaolu, et hagejad ei tunnistanud kostjat üürileandjaks, ei andnud neile õigust mitte tasuda nende valduses oleva eluruumi kasutamise eest omanikule. Kuivõrd üürilepingu ülesütlemine on kehtiv, siis on seaduslik ka otsus hagejate kohustamises vabastada eluruum. Arvestades eeltoodut puudub alus apellatsioonkaebuse rahuldamiseks. Menetluskulude jaotamine TsMS § 162 lg 1 järgi hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd apellatsioonkaebuse esitas Olga Slioussar, kelle kaebus jäi rahuldamata, siis tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta tema kanda.

Mare Merimaa

Iko Nõmm

Malle Seppik

8(8)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.