aktsiaseltsi ASWEGA hagi Väikeladu OÜ vastu üüri võlgnevuse, hüvitise ja viivise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 19.3.2022 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Väikeladu OÜ apellatsioonkaebus ASWEGA vastuapellatsioonkaebus
Kaebuse hind
Väikeladu OÜ apellatsioonkaebus 71 856,58 eurot aktsiaseltsi 1337,48 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
ASWEGA
ja
aktsiaseltsi
vastuapellatsioonkaebus
Hageja aktsiaselts ASWEGA (registrikood 10097265), lepinguline esindaja vandeadvokaat Kalev Aavik Kostja Väikeladu OÜ (registrikood 12237517), lepinguline esindaja vandeadvokaat Maria Mägi-Rohtmets ja vandeadvokaat Erki Siht
Menetluse liik
Asja läbivaatamine 25.10.2022 kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 19.3.2022 otsuse resolutsioon muutmata, kuid muuta ja täiendada selle põhjendusi.
2.Jätta Väikeladu OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.
Jätta Aktsiaseltsi ASWEGA vastuapellatsioonkaebus rahuldamata.
4.Jätta Väikeladu OÜ apellatsioonkaebusega seotud apellatsioonimenetluse kulud Väikeladu OÜ kanda.
5.Jätta aktsiaseltsi
ASWEGA
vastuapellatsioonkaebusega seotud apellatsioonimenetluse kulud aktsiaseltsi ASWEGA kanda.
2-20-9020 Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Aktsiaselts ASWEGA (hageja) esitas 19.6.2020 Harju Maakohtule hagi Väikeladu OÜ (kostja) vastu. Hagiavalduses ja selle täpsustuses palus hageja kostjalt välja mõista üürivõlgnevuse 20 995,92 eurot, viivise 4122,21 eurot üüri- ja kommunaalteenuste võlalt seisuga 5.6.2020, viivise üürivõlalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 toodud määras alates hagi esitamisest kuni võla tasumiseni, ning hüvitise 46 396,26 eurot üüripinna omavolilise kasutamise eest 28.1.2020–24.11.2020. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
1.1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja üürileandjana ja kostja üürnikuna 17.8.2018 äriruumi üürilepingu nr L 48/2B (üürileping), mille p-i 1.1. kohaselt andis hageja kostjale üürile Tallinnas Lastekodu tn 48 asuvad mitteeluruumid. Üürilepingu lisa 2 p-i 1 kohaselt on igakuine üür 6324,84 eurot, millele lisandub käibemaks. Alates 2019. a maist loobus kostja hoone kolmanda korruse üürimisest ning jätkas hoone 1. ja 2. korruse ruumide üürimist igakuise üüriga 5607,60 eurot (s.o 4673 eurot, millele lisandub käibemaks). 27.8.2018 tasus kostja deposiidi 12 649,68 eurot üürilepingust tulenevate üürileandja nõuete tagamiseks.
1.2.Enne üürilepingu sõlmimist vaatas kostja ruumid ja hoones asuva kaubalifti üle. Need sobisid kostjale, kuid ta soovis teha ruumides ümberehitustöid, et viia ruumid vastavusse enda äritegevuse vajadustega. Kostja soovis ümber ehitada ruumide paigutuse, ehitada vaheseinu, paigutada metallist vaheseinad laobokside vahele ning ehitada kaubalifti juhtimissüsteemi ümber nii, et seda saaks ka väljast korrustelt kutsuda (s.o lifti segajuhtimisele üleviimine). Kaubalifti sai üürilepingu sõlmimise ajal juhtida vaid lifti kabiinist, st seda ei saanud trepikojast nupuga soovitud korrusele kutsuda. Arvestades kostja soovi lift ümber seadistada, pöördus hageja enne üürilepingu allkirjastamist esmalt ise AS-i KONE poole küsimusega, kas lifti on võimalik segajuhtimisele ümber seadistada ja mis on selle maksumus. AS KONE vastas hagejale, et tehniliselt on ümberseadistamine võimalik, kuid esineb risk, et ümber ehitatud lift ei saa kasutusluba. Tööde maksumuseks prognoositi ca 10 000 eurot. Kostja kinnitas tahet üürileping sõlmida ning avaldas hagejale vaid soovi lifti ümberehitamise maksumus tasaarvestada üüriga, millega hageja nõustus kuni 10 000 euro ulatuses. Hageja ja kostja leppisid üürilepingus (p-d 1.4.5, 3.2.1, 3.2.9, 3.2.10 ja 4.2.1) kokku, et renoveerimis- ja ümberehitustööde tegemine kostja nõudmistele vastavalt on kostja õigus (st hagejal sellist kohustust ei olnud). Kostja pidi tööd ise tellima ja nende eest tasuma.
1.3.Kostja soovis 4.9.2019 üüri alandamise avaldusega üüri alandada 80% võrra tagasiulatuvalt alates 1.4.2019 kuni kaubalifti puudusteta kasutamise tagamiseni ning
2-20-9020 parkimis- ja laadimiskohtade eraldamiseni. Hageja hinnangul on üüri alandamise avaldus põhjendamatu. Hageja võimaldas kostjal ruume kasutada, ruumid vastasid üürilepingus kokkulepitule ning parkimiskohad on kostjale vastavalt üürilepingule tagatud hoovis.
1.4.Kostja jättis hagejale üüri alusetult maksmata. Hageja ütles üürilepingu kostja võlgnevuste tõttu erakorraliselt üles. Üürileping lõppes 28.1.2020. Kuna kostja on alates 28.1.2020 viivituses üüritud ruumide tagastamisega, on hagejal õigus nõuda selle eest hüvitist alates 28.1.2020 kuni ruumide valduse hagejale tagastamiseni 153,63 eurot iga viivitatud päeva eest (4673 eurot × 12 kuud ÷ 365 päeva = 153,63 eurot). Hageja nõue perioodi 28.1–5.6.2020 eest on 19 971,90 eurot (130 päeva × 153,63 eurot) ja perioodi 6.6.2020–24.11.2020 eest 26 424,36 eurot (172 päeva × 153,63 eurot), kokku 46 396,26 eurot. Kostja vastuväited
Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
2.1.Kostja tegi mahukaid ehitustöid ruumide sihtotstarbeliseks kasutuselevõtmiseks kuni 2019. a märtsi lõpuni ja võttis ruumid majandustegevuseks kasutusse 1.4.2019. Seejärel ilmnesid takistused ruumide kasutamisel, mis olid tingitud hageja üürilepingust tulenevate üürileandja kohustuste rikkumisest.
2.2.Kostja majandustegevuseks on väikeste laoruumide rentimine. Kostja selgitas läbirääkimistel, et tema osutatav teenus seisneb nii füüsilistele kui ka juriidilistele isikutele asjade hoidmise võimaldamisel erinevate suurustega laoboksides, millesse saab asju ladustada või neid sealt võtta 24/7 põhimõttel ilma lisatööjõuta, selleks kohandatud IT platvormi võimalusi kasutades. Kuna hageja pakutavad ruumid asusid teisel ja kolmandal korrusel, siis selleks, et kostja saaks kirjeldatud viisil üüripinnal teenust pakkuda, oli üheks üürilepingu sõlmimise peamiseks eelduseks kinnitus, et kaubalift on töökorras ja et kaubalifti on võimalik muuta kutsungiga kaubaliftiks. Hageja kinnitas, et kaubalift on töökorras ja lubas välja selgitada, kas on liftile võimalik lisada kutsungisüsteem. Kuna kaubalifti hooldas AS KONE, pöördus hageja AS-i KONE poole ja võttis temalt esialgse pakkumise kaubalifti kutsungiga liftiks ümberehitamise kohta. Tuginedes AS-i KONE hagejale 9.7.2018 saadetud kinnitusele, et kaubaliftile saab lisada kutsungisüsteemi, sõlmis kostja üürilepingu.
2.3.Kaubalift ei ole üürilepingu järgi kostja ainukasutuses, vaid seda kasutavad ka teised hagejale kuuluvas hoones tegutsevad üürnikud ja kolmandad isikud. Kaubalifti korrasolekut enne üürilepingu sõlmimist kinnitas hageja hagi p-s 1.7.1. Seega puudub vaidlus, nagu oleks kostja pidanud üürilepingu sõlmimisel arvestama sellega, et kaubalift ei vasta nõuetele ega ole sihtotstarbeliselt ja ohutult kasutatav. Kostja ei avaldanud ruumide üleandmisel nende kohta pretensioone, sest ruumid olid üleandmisel kasutamiskõlbmatud ning korrastust ja remonti vajavad.
2.4.Pooltel on vaidlus selles, kas kaubalifti hooldus- ja remonditööde ja selle kaudu lifti eesmärgipärase kasutamise eest vastutab hageja või kostja. Kuna hageja on kaubalifti omanik ja valdaja, on hageja kaubalifti ohutuse eest vastutav isik. Kostja ei ole üürilepinguga võtnud kohustust tellida kaubalifti kutsungisüsteemi paigaldamisega seotud tööd või tagada lifti korrasolek. Kostjal ei ole AS-iga KONE töövõtusuhet.
2.5.Kostjal on takistatud hoone tagaküljel oleva juurdepääsu kasutamine asjade maha ja peale laadimiseks. Juurdepääsu avaks on kaubalifti tagauks, millel oli kuni 2019. a septembri alguseni silt teatega, et lift on tähtajatus remondis ehk kasutamiskõlbmatu. Kostja klientide jaoks puudusid üheselt mõistetavad märgistused laadimiskoha kohta. Kostja on hagejale korduvalt pakkunud, et teeb ise joonised laadimis- ja parkimisalade asukohtade kohta, märgistab need omal kulul ja on joonised hagejale ka esitanud. Hageja, vaatamata 2019. a suvel kohtumisel
2-20-9020 antud lubadusele, keeldus sellest hiljem. Hoone esiküljele sissepääsu ala tegemine oli kostjal suur kulu, mis polnud põhjustatud kostja vajadustest. Hageja soov oli, et eelkõige kasutataks ruumidesse sissepääsuks hoone esiküljele ehitatud uut sissepääsu. Alles suuremahuliste kulutuste tegemise ja klientide sissekolimise järgselt ilmnes, et hoone esiküljele ei ole tagatud klientide jaoks laadimis- ja parkimiskohad. Ilma parkimis- ja laadimisaladeta on kostjal ruumide sihtotstarbeline kasutamine takistatud ja üürilepingu eesmärk ei ole kostja jaoks täidetud.
2.6.Kostjal oli õigus üüri alandada. 4.9.2019 avaldusega alandas kostja üüri tagasiulatuvalt 80% võrra alates 1.4.2019, mistõttu kostja maksed 2019. a aprilli–juuni eest kokku 11 870 eurot tuleb lugeda ettemakseks perioodi 1.7.2019–31.12.2019 eest arvestusega 934,60 eurot kuus (s.o 20% üürisummast), kokku 5607,60 eurot (= 6 × 934,60). Hagejale etteheidetav põhiline puudus seisnes selles, et kaubalifti ei olnud kogu üürilepingu perioodi vältel võimalik normaalselt kasutada (kaubalift oli pidevalt rikkis).
2.7.Hageja üürilepingu erakorraline ülesütlemine on tühine, pooltevaheline üürileping ei ole lõppenud 28.1.2020 ning kostja valdus ruumidele on õiguspärane.
2.8.Kostja on 27.12.2019 alternatiivse tasaarvestusavaldusega (juhul, kui üüri alandamine ei olnud põhjendatud) kehtivalt tasaarvestanud hageja võlanõude 33 645,60 eurot hoones tehtud ehitustööde kuluga ja AS-ile Ühisteenused makstud parkimistasuga.
2.9.29.10.2020 esitas kostja hagejale avalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Avalduse kohaselt ütleb kostja üürilepingu 1.11.2020 üles, kuna kostja ei saanud üürilepingu eset sihtotstarbeliselt kasutada ning hageja ei ole oma kohustusi täitnud ega puudusi kõrvaldanud. Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Harju Maakohus rahuldas 19.3.2022 otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja üürivõlgnevuse 19 946,12 eurot, viivise 3918,51 eurot üüri- ja kommunaalteenuste võlalt seisuga 5.6.2020, viivise üürivõlalt 19 946,12 eurot alates 6.6.2020 kuni üürivõla tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses toodud määras ja hüvitise 46 396,26 eurot üüripinna kasutamise eest perioodil 28.1.2020 kuni 24.11.2020. Samuti rahuldas kohus hageja 10.2.2022 taotluse 30.1.2022 kohtuistungi protokolli parandamiseks ning määras viia kohtuistungi protokolli sisse parandused taotluses märgitud kujul. Hageja menetluskulud jättis kohus 98,17 % ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud 1,83 % ulatuses hageja kanda. Kohus märkis, et määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist.
3.1.Maakohtu otsuse kohaselt vaidlevad pooled järgmiste asjaolude üle: -
kumma poole avalduse alusel on üürileping üles öeldud; kas hagejal oli õigus nõuda kostjalt üüri- ja kommunaalmaksete tasumist üürilepingus kokkulepitud ulatuses, või o on hageja nõue osaliselt tasaarvestatud; o esines alus üüri alandamiseks, sh: 1) kes vastutas kaubalifti korrasoleku eest, sh kes tellis selle ümberehituse; 2) millised olid kaubalifti katkestused ja rikete sagedus ja kestus; 3) kas kolmandate isikute tegevus üüripinnal, trepikojas ja sissepääsu aladel takistas oluliselt kostja tegevust; 4) kumb pool on parkimiskohtade tähistamata jätmises süüdi ning kas see omab tähendust üüri alandamise kontekstis.
2-20-9020
3.2.Kostja 4.9.2019 üüri alandamise avalduse kohta märkis maakohus VÕS § 278 p-le 4, § 296 lg-le 2 ja § 112 lg-le 1 tuginedes, et üürnik võib ühepoolse üürileandjale suunatud tahteavaldusega üüri alandada, kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on sellise puuduse või takistuse tõttu vähenenud, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea omal kulul kõrvaldama või mis takistab asja lepingujärgset kasutamist. Maakohus lähtus üüri alandamise avalduse hindamisel 4.9.2019 avalduses märgitud puudustest ja takistustest, ning jättis tähelepanuta alles kohtumenetluses hinna alandamise alusena esile toodud ja sellest tulenevalt asjassepuutumatud etteheited. Pool ei saa alles kohtumenetluses asuda oma varasemat tahteavaldust sisustama ja sellele alust tekitama. Üüri alandamise alusena on kostja käsitanud üksnes liftiga seotud puudusi ning parkimis- ja laadimiskohtadega seonduvat.
3.3.Kostja on 4.9.2019 tahteavalduses ette heitnud, et hoone esiküljel on klientidele sissesõit ja parkimine raskendatud, kuid ei ole seda üüri alandamisel arvesse võtnud. Samuti on kostja ette heitnud, et ruumide läbikäik ja turvalisus ei vasta mõistlikule olukorrale, kuid ei ole ka sellele üüri alandamisel tuginenud.
3.4.Pooled vaidlevad, kas kaubaliftiga seonduv andis kostjale aluse hinna alandamiseks ja mil määral kaubalifti katkestused ja rikked (arvestades sagedust ja kestust) andsid aluse hinda alandada, sh on vaidlus, kes vastutas kaubalifti korrasoleku eest (sh kes tellis selle ümberehituse).
3.6.Üürileping ei sisalda kaubalifti korrashoiukohustusega seoses ühtegi konkreetset kokkulepet. Viidates üürilepingu p-dele 3.1.4 ja 1.1.c ja üürilepingu lisa nr 2 p-le 3 märkis maakohus, et üürilepingus ei ole muid liftiga kasvõi kaudselt seotud kokkuleppeid. Siiski on pooled liftiga seonduvat arutanud üürilepingu sõlmimise eelselt. Hagejat esindanud kinnisvaramaakler RS tegi kostjale 26.4.2018 pakkumise ruumide üürimiseks, milles märkis, et hoones on kaubalift. Hageja maakleri ja kostja 29.5.2018 kirjavahetusest pidi hageja olema teadlik, et lift omab kostja jaoks olulist tähtsust. Ruumid asusid hoone teisel ja kolmandal korrusel ning pooled arutasid kohtumisel liftile kutsungi süsteemi paigaldamise võimalust ja selle maksumust. Samuti on lifti tööde sisu ja hinnaga seonduvat puudutatud enne üürilepingu sõlmimist 13.7.2018 hageja maakleri kostjale saadetud e-kirjas.
3.8.Toimiv kaubalift oli kostja jaoks üürilepingu sõlmimise oluliseks eelduseks ja tingimuseks. Kostjal oli huvi lifti kasutada oma majandustegevuses – see võimaldas kostja klientidel mugavamalt (s.o trepi kasutamise asemel) transportida hoiustatavaid esemeid teisel ja kolmandal korrusel asuvatesse ruumidesse. Kostja sõlmis üürilepingu teadmisega, et hoones on sihtotstarbeliselt toimiv kaubalift, mis saab töötama korruste vahel kutsungisüsteemis.
3.9.Kostja tellis liftiga seotud tööd ning tegi seda hageja teadmisel ja kooskõlastusel. AS-i KONE kinnitusel tegi tema kaubalifti kutsungisüsteemi paigaldamisega seotud tööd ning tegi seda kostja tellimusel. Enne tööde tegemist kohtusid AS-i KONE ja poolte esindajad üüripinnal, kus arutasid kaubalifti töödega seonduvat. Liftitööd lõpetati ja anti üle 6.5.2019 – selleks ajaks oli Inspecta Estonia OÜ teinud lifti auditi. Ka kostja 11.10.2018 e-kirjast tuleneb, et tööde tellijaks oli kostja, kuivõrd kostja viitab kirjas, et AS KONE on hinnapakkumise teinud kostjale ja kostja avaldab AS-ile KONE soovi, et viimane alustaks lifti renoveerimistöödega.
3.10.Kostjale on enne üürilepingu sõlmimist saadetud hinnapakkumine kaubalifti juhtimissüsteemi segajuhtimiseks ümbertegemiseks maksumusega hinnanguliselt 9000–10000 eurot, millele lisandub käibemaks. Pärast 22.10.2018 kohtumist poolte ja AS-i KONE esindajate vahel pöördus kostja 17.1.2019 uuesti palvega AS-i KONE poole liftitööde hinnapakkumise ja tööde alustamise ajaga seoses. AS-i KONE 17.1.2019 vastuse kohaselt on tööde maksumus 11 597 eurot, millele lisandub käibemaks. Tööde sisuks oli šahtiuste riivituste paigaldus, uksefiksaatorite paigaldus igale ukselehele, ukselehtede reguleerimine ja sirgeks painutamine, ukselinkide paigaldus šahtiustele, kabiini ühe poole võreuste vahetus,
2-20-9020 kutsenuppude vahetus koos alusplaadiga, käsunupupaneeli ümbertegemine segajuhtimisele ja lifti audit inspektori poolt.
vahetus,
elektriskeemi
3.11.Kaubalifti omanik oli hageja ja sellest lähtuvalt oli hagejal üldine kohustus tagada lifti tõrgeteta toimimine või siis kõrvaldada esile kerkinud tõrked viivitamatult. See ei välista, et kostja tellib poolte kokkuleppel ja võtab vastu ning tasub hagejale kuuluva liftiga seotud tööde eest. Kuivõrd tööde tellija oli kostja, oli kostjal töö ülevaatamise kohustus (VÕS § 643), samuti oli kostjal õigus tugineda AS-i KONE poolsetele rikkumistele (VÕS § 641 ja 644) ning nõuda temalt lepingu (VÕS § 646) või garantiikohustuse (VÕS § 650) täitmist. Rikked, mis on seotud renoveerimistööde käigus paigaldatud tehnikaga, kuulusid (vähemalt teatud perioodi kestel, nt kuni töövõtja garantii lõpuni) kostja vastutusalasse.
3.12.AS-i KONE kinnitusel oli suur osa rikkeid seotud lifti väärkasutusega (uksi ei suleta piisava hoolsusega, mis võib põhjustada minetusi riivistuse seadistuses), kuid ka paigaldatud riivistus võib olla liigselt tundlik välistele mõjutustele (riivistuse tundlikkuse vastu aitaks selle väljavahetamine teist tüüpi lahenduse vastu).
3.13.Kuivõrd pärast üürilepingu lõppemist ei ole hagejale enam võimalik ette heita kohustuste rikkumist, võttis maakohus otsuse tegemisel arvesse üksnes üürilepingu kehtivuse ajal (s.o perioodil 23.8.2018–27.01.220) etteheidetavat. Põhjendatud ei ole arvestada väidetavate riketega, mis on tekkinud enne renoveerimistööde lõppu. AS-i KONE kinnitusel anti tööd üle 6.5.2019. Seega tuleb analüüsida rikkeid, mis leidsid aset perioodil 6.5.2019– 27.1.2020. Rikkelogidest nähtub, et sel perioodil esines rikkeid 28 korral, kusjuures enamus rikkeid (s.o kümme riket 16-st, mille kohta on olemas tehniku kirjeldus) on seotud uste riivistusega ning mõned üksikud rikked ka väärkasutusega. Lifti rikke ajaline kestus varieerus 33 minutist kuni ca 68 tunnini, kuid mõnel juhul ulatus ka nelja päevani. Rikkeid tuli ette sisuliselt igakuiselt, kusjuures keskmiselt esines rikkeid ca 3–4 korda kuus. Seega nähtub, et suurem osa rikkeid oli seotud uste riivistusega. AS-i KONE pakkumiste kohaselt hõlmas lifti renoveerimine šahtiuste riivituste paigaldust. Seega on riivid paigaldatud kostja tellimusel ning eelkõige tema majandustegevuse huvides. Inspecta Estonia OÜ 9.6.2019 audit küll kinnitas, et lift on töökorras, kuid tõendist saab järeldada, et lift oli töökorras üksnes auditi koostamise ajal. See ei välista tulevikus tekkivaid ja juba tekkinud rikkeid. Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Ameti aruanne ei välista samuti ülalviidatud rikkumiste esinemist. Aruanne puudutab eelkõige lifti ohutust.
3.14.Kohtu ette ei ole toodud asjaolusid ega tõendatud, et liftiga oleks olnud probleeme juba enne renoveerimistööde tegemist. Seega tuleb asuda seisukohale, et liftiga seotud rikked tekkisid pärast renoveerimistöid ning olid sellega valdavas osas otseselt seotud. Kostja pidi lifti renoveerimistööde tellijana tagama, et tööd tehakse kvaliteetselt ja selliselt, et lift ei tõrguks. Tähelepanuta ei saa jätta ka asjaolu, et teisele ja kolmandale korrusele pääsemiseks oli hoones trepp. Seega oli üüritud ruumide kasutamine võimalik ka ilma liftita. Ka kostja klientidele oli oma laoruumidele ligipääs sel viisil tagatud. Nähtuvalt eeltoodust oli üürilepingu esemeks olnud ruumide kasutamine liftiga seotud rikete tõttu küll mõnevõrra takistatud, kuid tegemist oli takistustega, mille eest vastutas üürnik ja mille kõrvaldamise pidi tema kui tööde tellija organiseerima. Hagejale ei saa ette heita rikkumisi, mille on esile kutsunud kostja enda tegevus.
3.15.Asjakohatud on kostja väidetavad takistused hoone esi- ja tagaküljel olevate juurdepääsude kasutamisel asjade maha ja peale laadimiseks. Enamik etteheiteid jäävad perioodi, mil leping oli juba lõppenud. 27.11.2019 toimunud torutööd ei ole käsitatavad takistusena, kuivõrd hageja ülesandeks oligi tagada tehnosüsteemide võrkude ühendused ja nende töökord (üürilepingu p 3.1.1), samuti kindlustada kostja varustamine kommunaalteenustega (üürilepingu p 3.1.2). Hoonele oli kaks juurdepääsu, mis tähendab, et ühe juurdepääsu juures esineva takistuse korral on võimalik kasutada teist juurdepääsu.
2-20-9020 Asjakohatu on ka kostja väide, et juurdepääsu avaks on kaubalifti tagauks, millel oli kuni 2019. a septembri alguseni silt teatega, et lift on tähtajatus remondis ehk kasutamiskõlbmatu. Kostja on ise märkinud, et rajas juurdepääsu hoone ette ning tegemist oli primaarse juurdepääsuga, mistõttu hoone taga asuva juurdepääsu juures olev silt kasutamist ei takistanud. Samuti puudutas silt üksnes lifti töökorda, kuid ei välistanud juurdepääsu kasutamist – ruumide plaanilt nähtub, et hoone taga asuvast sissepääsust oli võimalik pääseda ka trepikotta. Liiati toimus tegelikkuses aktiivne lifti kasutamine (s.o silt ei vastanud tegelikkusele), millele viitavad rikkelogid ja ka poolte seisukohad ning kohtueelne kirjavahetus.
3.16.Hoone ees puudus tähistatud laadimisala ning parkimine oli tasuline ja korraldatud AS-i Ühisteenused poolt. Hoone taga küll oli mingil määral tähistatud laadimisala, kuid see ei olnud igal ajal ligipääsetav. Ilma vajalike parkimis- ja laadimisaladeta on ruumide sihtotstarbeline kasutamine takistatud ja üürilepingu eesmärk ei ole kostja jaoks täidetav. Hageja ei ole taganud kostjale hoone esisel alal parkimiskohti. Olukorras, kui hageja oli kostja majandustegevuse olemusest teadlik (sh sellest, et juurdepääs ladudele peab mehitamata kujul olema tagatud ööpäevaringselt ja igapäevaselt), pidanuks hageja tagama parkimiskohad hoone ees. Parkimiskohad oleks toiminud ka laadimisalana. Hoone esiküljel parkimiskohtade puudumine annab aluse üüri vähendamiseks.
3.17.Arvestades kostja majandustegevuse olemust, üüri suurust ning eeltoodud asjaolusid, samuti seda, et hoone taga asuvale alale oli juurdepääs piiratud, annab puudus aluse üüri vähendada hinnanguliselt 5%. Kostja etteheide, et hageja ei ole esitanud kaubalifti ohutuse järelevalvet teostava isiku kinnitust lifti nõuetele vastavuse kohta, ei saa olla üüri alandamise aluseks. 6.5.2019 tehti liftile audit, mis kinnitas, et lift on pärast renoveerimistöid kasutamiseks sobilik ja ohutu. Kohtu ette ei ole toodud asjaolusid, et lift oleks olnud ohtlik. Samuti ei ole võimalik ohutust puudutava kinnituse väidetavat puudumist käsitada asja kasutamise võimalust vähendava puudusena. Eelnevast tulenevalt mõistis kohus kostjalt hageja kasuks välja üürivõla 19 946,12 eurot (s.o 95% võlgnevusest 20 995,92 eurot).
3.18.Hageja viivisenõue on osaliselt põhjendatud. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja viivise 3918,51 eurot (95% üüriga seotud viivisenõudest 4073,92 eurot s.o 3870,22 eurot + kõrvalkulude viivis 48,29 eurot) üüri- ja kommunaalteenuste võlalt seisuga 5.6.2020. Osaliselt rahuldas kohus ka edasiulatuva viivisenõude ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja viivise VÕS § 113 lg-s 1 toodud määras üürivõlalt (19 946,12 eurot) alates 6.6.2020 kuni üürivõla tasumiseni.
3.19.Maakohus leidis, et üürilepingu ülesütlemine hageja poolt oli kehtiv. Hageja kostjale 17.12.2019 saadetud tingimuslik üürilepingu ülesütlemise avaldus (I kd, tl 35) vastab VÕS § 325 lg-tes 1 ja 2 toodud vorminõuetele.
3.20.Üürilepingu p-i 6.3 kohaselt võib ühe poole nõudmisel lepingu lõpetada ennetähtaegselt vastavalt lepingule ja VÕS §-des 313, 314, 316, 317 ja 319 toodud juhtudel. Üürilepingu p-i 4.1.4 järgi on üürileandjal õigus lõpetada leping ennetähtaegselt juhul, kui tasumata on üür ja kommunaalmaksed kahe kuu jooksul tasumise tähtaja möödumise päevast arvates või kui üürnik hilineb korduvalt rohkem kui kaks nädalat, vähemalt kolmel korral kalendriaastas, üüri tasumisega.
3.21.Hageja ütles üürilepingu üles, sest kostja 6.12.2019 seisuga võlgnetav summa 33 645,60 eurot oli suurem kui kuue kuu üürisumma ning kostja on vähemalt 15 korral 12 kuu jooksul ületanud arvete maksetähtaegu, sh arvete nr R7/L48/2B, R8/L48/2B, R9/L48/2B, R10/L48/2B, R11/L48/2B ja R12/L48/2B maksetähtaega on ületatud enam kui kaks nädalat. Kostja ei tõendanud, et ta oleks arved tähtaegselt tasunud ja et ta oleks võlgnevuse tasunud hageja määratud tähtpäevaks 27.12.2019. Seega tuleb üürileping lugeda kehtivalt lõppenuks ainuüksi võlgnevuse olemasolu tõttu.
2-20-9020
3.22.Kostja märkis, et on 4.9.2019 avaldusega kehtivalt ja tagasiulatuvalt üüri alandanud 80% võrra alates 1.4.2019, mistõttu kostja enamtasutud maksed 2019. a aprilli–juuni eest 11 870 eurot tuleb lugeda ettemaksuks perioodi 1.7.2019–31.12.2019 eest arvestusega 934,60 eurot kuus (s.o 20% üürisummast), kokku 5607,60 eurot (= 6 × 934,60). Kuna kostja üüri alandamise avaldus oli suuresti alusetu, pidi kostja tasuma üüri üürilepingus toodud määrast 5% väiksemas summas. Lisaks ei nõustunud kohus kostjaga, et 4.9.2019 avaldus omas mõju tagasiulatuvalt, s.o alates 1.4.2019 kuni valduse vabastamiseni. Kostja kirjalikust kokkuvõttest 22.7.2019 toimunud kohtumise kohta (I kd, tl 47–48, p 5.1–5.2) nähtub, et hageja palvele tasuda üüri on kostja vastanud sisuliselt eitavalt ning seadnud üüri tasumise sõltuvusse ruumide sihtotstarbelise probleemivaba ja ohtu kasutamise tagamisest. Kohtu hinnangul on tegemist tahteavaldusega üüri tasumisest keeldumise kohta. Hageja on nimetatud tahteavalduse kätte saanud ning 12.8.2019 vastusega (I kd, tl 49–51) kostja tahteavalduse vaidlustanud.
3.23.Vaidlust ei saa olla selles, et kostjapoolne asja sihtotstarbeline kasutamine oleks olnud kõnealusel ajal välistatud. Üürileping oli suunatud mitteeluruumide üürimisele, mitte kaubalifti üürimisele jmt. Ka kõik teised etteheited ei olnud sellise olemusega, et oleks kasutuse täielikult välistanud. Kostja on ise märkinud, et alates 2019. a aprillist kolis ta oma kliendid üüritud ruumidesse, millest tuleneb, et asja lepingujärgne kasutamine oli võimalik. Samuti ei ole kostja täitnud VÕS § 297 lg-s 1 sätestatud teavitamiskohustust. Kostja ei ole üüri tasumisest keeldumist kui tahteavaldust ajaliselt piiritlenud, mistõttu tuleb lähtuda eeldusest, et kostja on keeldunud 2019. a juuli–september arvestatud üüri tasumisest (15.6.2019 üüriarve maksetähtajaga 23.7.2019, hageja 15.7.2019 üüriarve maksetähtajaga 23. 8.2019 ning hageja 15.8.2019 üüriarve maksetähtajaga 23.9.2019). Kostja ei ole tahteavaldust tagasi võtnud (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 72) ning selle mõju sai formaalselt kesta kuni 3.9.2019 (järgmisel päeval esitati üüri alandamise tahteavaldus). Kohtul ei ole alust asuda seisukohale, et 4.9.2019 üüri alandamise avaldus oleks muutnud varasema üüri tasumisest keeldumise tahteavalduse õigustühiseks. Kuivõrd üüri tasumisest keeldumine ei olnud õiguspärane, on kostja üürilepingut rikkunud. Hagejal esines seega lisaks ülaltoodule ka täiendav VÕS § 316 lg 1 p-st 1 tulenev alus üürileping üles öelda, kuna üürnik oli viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri maksmisega.
3.24.Kostja 27.12.2019 alternatiivne tasaarvestusavaldus on tagajärjetu, kuna kostja ehitustööde kulu ja AS-ile Ühisteenused tasutava parkimiskulu (aktiiv)nõuded on ebaselged ja tõendamata. Kostja on tasaarvestusavalduses ebamääraselt nõuded küll nimetanud, kuid nõude kehtivaks ja selgeks tasaarvestamiseks oleks pidanud kostja hiljemalt eelmenetluses tooma esile nõuete suuruse ja tõendama nõuete olemasolu (hageja vaidlustas nõuded ja nende põhjendatuse). Lisaks oli üürilepingu p-i 1.4.5 kohaselt kostjal ehitustööde kohustus määral, mis võimaldab asja sihtotstarbeliselt kasutada. Samuti kohustus kostja teostama ruumide siseste tehnosüsteemide ja -võrkude esmase remondi (üürilepingu p 3.2.1). Üürilepingu p 2.6 kohaselt ei kuulu kostja tehtud parendused hageja poolt hüvitamisele. Seega ei muuda tasaarvestus hageja ülesütlemist tühiseks ning pooltevaheline üürileping on lõppenud üürilepingu p 4.1.4 alusel võlgnevuse ja makseviivituse tõttu ning üürilepingu p 6.3 ja VÕS § 316 lg 1 p 1 alusel makseviivituse tõttu alates 27.1.2020.
3.25.VÕS § 334 lg 1 kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Ülesütlemisavalduses palus hageja ruumid vabastada hiljemalt 27.1.2020. Puudub vaidlus, et kostja vabastas ruumid alles 24.11.2020. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt VÕS §-i 335 järgset hüvitist perioodi 28.1.2020–24.11.2020 eest 46 396,26 eurot.
2-20-9020 Kostja apellatsioonkaebus
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsus tühistada osas, milles kohus hagi rahuldas ja teha uus otsus, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata, alternatiivselt saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks maakohtule. Samuti palub kostja tühistada maakohtu otsuse menetluskulude jaotuse osas ja jätta kõik menetluskulud hageja kanda.
4.1.Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus rikkunud materiaalõiguse norme ning andnud tõenditele ebaõige hinnangu, asudes ilma ühelegi üürilepingu tingimusele ja materiaalõiguse normile tuginemata seisukohale, et üürilepingul lasunud puudus (kaubalifti mittetoimimine) oli kostja vastutusalas. Kohus on jätnud täitmata selgitamis- ja kvalifitseerimiskohustuse ja teinud üllatusliku otsuse (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 392 lg 1 p-d 2-4, TsMS § 329 lg 3 ja § 351). Üllatuslikult selgub alles otsusest, et maakohus on asja lahendamisel olulise asjaoluna käsitlenud küsimust, kes vastutas kaubalifti korrasoleku eest, sh kes tellis selle ümberehituse.
4.2.Maakohus on otsuse p-s 75 õigesti leidnud, et toimiv kaubalift oli kostja jaoks üürilepingu sõlmimise oluliseks eelduseks ja tingimuseks. Mittetoimivat kaubalifti tuleb käsitada üürilepingu puudusena. Pooled ei leppinud üürilepingus kokku, et liftiga seonduv on kostja kohustus, seega on tegemist hageja kui üürileandja kohustusega. Ka ei ole pooled vastavalt üürilepingu p-s 6.1 toodule sõlminud kirjalikku kokkulepet, mis kohustaks kostjat üürilepingu kehtivuse ajal vastutama liftirikete eest, tegema lifti parandustöid või tagama lifti tõrgeteta toimimise. Pooled ei arutanud ka lepingueelselt, et liftiga seonduv võiks pärast üürilepingu sõlmimist olla kostja vastutusalas. Üürnikul puudub õigus hinda alandada, kui pooled on kokku leppinud, et puuduse kõrvaldab üürnik või üürnik on kasutanud üüripinda vastuolus lepinguga. Praeguses asjas ei ole tegemist ühegagi eelnimetatud juhtumitest.
4.3.Maakohus on jätnud tähelepanuta Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Ameti 6.11.2020 aruande (II kd, tl 26–27) ja lifti korrasoleku ülevaatuse kohta esitatud tõendi (hagi lisa 46), millest tuleneb, et hageja oli nii lifti omanik, järelevaataja kui ka läbi oma esindaja (liftiga seotud valdkonnas) AS-i KONE lifti hooldaja. Kuivõrd hageja oli lifti omanik ja sõlminud AS-iga KONE lifti hoolduslepingu, saab asuda seisukohale, et AS KONE oli kaubaliftiga seonduvates küsimustes hageja esindajaks TsÜS § 118 lg 2 alusel ning hageja vastutas kolmandate isikute ees AS-i KONE eest TsÜS § 132 lg 1 alusel. Üürilepingu sõlmimise eelselt teavitas hageja kostjat, et hageja lepingupartneriks kaubaliftiga seonduvalt on AS KONE, kellega saab hagejale kuuluva kaubalifti sihtotstarbelise toimimise küsimustes suhelda. Puuduvad tõendid, millest nähtuks, et kostja valis AS-i KONE endale lepinguliseks partneriks vaba tahte alusel, hagejast sõltumatult. Maakohus on materiaalõigust ebaõigesti rakendades jätnud tähelepanuta, et TsÜS § 132 lg-te 1 ja 2 alusel vastutab hageja ka AS-i KONE tegevuse või tegevusetuse eest. Kui lifti omanik pärast renoveerimistöid on hageja, kes on ka lifti kasutamise järelevaataja ja hooldaja oma esindaja AS-i KONE kaudu ning lifti kasutavad ka kolmandad isikud, ei saa lift juba seetõttu olla ei pärast renoveerimistööde lõppu ega ka nende ajal kostja vastutusalas.
4.4.Samuti on maakohus jätnud tähelepanuta, et hagejale etteheidetav põhiline puudus seisnes selles, et lifti ei olnud kogu üürilepingu perioodi vältel võimalik mõistlikult kasutada (lift oli pidevalt rikkis) ja sellise puuduse olemasolus ei lepitud kokku. Vastupidi, hageja andis lepingueelselt korduvalt mõista, et tagab toimiva lifti ja klientidel on võimalik lifti kasutada ööpäeva ringselt iseseisvalt ilma kõrvalise abita. Ka 5.10.2020 hagivastuse lisas 1 toodud hageja 13.7.2018 kirjas andis hageja mõista, et tagab igal juhul toimiva, sh kutsungiga lifti olemasolu. Maakohus on jätnud ka tähelepanuta, et hageja on ise 19.6.2020 hagi p-s 17.6
2-20-9020 kinnitanud, et oli enne üürilepingu sõlmimist teadlik, et lifti renoveerimine ei pruugi õnnestuda, kuid kostjale sellest teada ei andnud ja sõlmis sellegipoolest üürilepingu.
4.5.Ebaõige on maakohtu järeldus, nagu oleks suurem osa rikkeid seotud uste riivistusega, mis oli põhjustatud kostjast, kuna kostja tellis riivistused. AS-i KONE kinnitus (II kd, tl 23) tõendab, et rikete põhjuseks on see, et uksi ei suleta piisava hoolsusega. Kuivõrd menetluses on tõendatud, et lifti kasutasid ka teised isikud, mitte üksnes kostja ja kostja kliendid, siis ei ole võimalik asuda seisukohale nagu oleks kõik rikked olnud seotud renoveerimistöödega. Asjaolu, kas rikked olid seotud renoveerimistöödega, ei ole kohus eelmenetluses kordagi pooltega arutanud ega sellele tähelepanu juhtinud. Menetluses puuduvad asjakohased ekspertarvamused, mis kinnitaksid, et lifti rikked on seotud üksnes lifti kutsungisüsteemitöödega. Samuti ei ole ühegi tõendiga tõendatud, et kostja oleks liftiga seotud tööd vastu võtnud. Ka ei põhine tõenditel kohtu järeldus, et liftiga seotud probleeme ei esinenud enne renoveerimistööde tegemist. Asjaolu, milline oli lifti seisund enne üürilepingu sõlmimist, ei ole menetluses arutatud, kuna kohus ei ole seda käsitlenud vaidluses olulise asjaoluna.
4.6.Kuivõrd kohus on eksinud nii menetlus- kui materiaalõiguse normi kohaldamisel, leides, et liftiga seonduvad puudused olid kostja vastutusalas, on maakohus jätnud alusetult käsitlemata kostja hinna alandamist ja üüritasu maksmisest keeldumist puudutavad vastuväited. Kostjal oli õigus nii üüri alandamiseks kui ka üüritasu maksmisest keeldumiseks hageja kohustuste olulise rikkumise tõttu. Kostja hinnangul ei ole üürihinna vähendamine 5% seoses parkimis- ja laadimisala tagamata jätmisega piisav ning ülejäänud puudustega seoses üürihinna vähendamata jätmine on alusetu. Hageja seisukoht kostja apellatsioonkaebuse kohta
5.Hageja vaidles kostja apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja apellatsiooniastme menetluskulud kostja kanda. Hageja vastuapellatsioonkaebus
6.Hageja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsus osas, milles kohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda, ning teha tühistatud osas uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta kõik menetluskulud kostja kanda.
6.1.Vastuapellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus, leides, et juurdepääs kostja ladudele peab mehitamata kujul olema tagatud ööpäevaringselt ja igapäevaselt, tuvastanud asjaolu, mida kumbki pooltest ei ole menetluses esitanud. Sellega rikkus kohus TsMS § 4 lg-s 2 toodud dispositiivsuse põhimõtet ning TsMS §-s 5 toodud võistleva menetluse põhimõtet. Hageja oletab, et kohus on kõnealuse järelduse teinud kostja 14.2.2022 ehk pärast kohtuliku arutamise lõpetamist kohtule esitatud kohtukõne teeside põhjal. Hageja hinnangul puudus maakohtu TsMS § 402 lg 2 järgi otsuse tegemisel võimalus nimetatud väitega arvestada ning selle väitega ei saa TsMS §-s 652 sätestatust tulenevalt arvestada ka ringkonnakohus.
6.2.Hageja ei nõustu, et kostja majandustegevus on olemuslikult selline, milleks on vajalik üüripinnale ööpäevaringne tasuta parkimisega juurdepääs. Hoiuruumidesse asjade viimine ja sealt toomine on reeglina võimalik mõistlikult planeerida vahemikku kell 7–21. Kui mõne ettenägematu asjaolu tõttu peaks erandlikult osutuma vajalikuks asi tuua või viia väljaspool seda vahemikku, on võimalik kasutada tasulist parkimisala maja ees. Selliste erandlike olukordade tõttu kogu hoone parkimiskorralduse ümberkavandamine ei ole mõistlik. Kostja ei väitnud enne üürilepingu sõlmimist ega selle kehtivuse ajal, et selliste parkimisvõimaluste olemasolu oleks vastuolus tema majandustegevuse olemuse ja/või sõlmitud üürilepingu tingimustega. Üürilepingu p-i 3.1.3 järgi kohustus hageja kostjale tagama kolm sõiduauto
2-20-9020 parkimiskohta ning kokku ei ole lepitud, et need kohad peaksid olema ööpäevaringselt tasuta ligipääsetavad kostjale ja tema klientidele.
6.3.Juhul kui kohtud saavad arvestada kostja pärast kohtuliku arutelu lõppemist kohtukõne teesides esitatud seisukohta, mille järgi tema majandustegevuse olemuse tõttu pidi tema klientidel olema ööpäevaringne juurdepääs üüripinnale, tuleks kostjal TsMS § 230 lg-st 1 tulenevalt tõendada järgmised asjaolud: -
väikeladude teenuse pakkumine on olemuslikult selline, et autoga juurdepääs ladudele peab olema tagatud mitte üksnes ajavahemikul 7–21, vaid ööpäevaringselt; hageja oli kostjaga üürilepingut sõlmides teadlik või pidi olema teadlik sellest, et kostja majandustegevusel on eelnevalt nimetatud olemus; üürilepingus kokku lepitud hageja kohustus tagada kolm parkimiskohta hõlmas kohustust tagada nende kohtade tasuta kasutamise võimalus ööpäevaringselt; tagades tasuta parkimise võimaluse kostjale ja tema klientidele ajavahemikul 7–21, samuti tasulise parkimise võimaluse muul ajal, rikkus hageja üürilepingu tingimusi.
6.4.Kuna kostja ei ole ühtegi eeltoodud väidet maakohtu menetluses esitanud ega tõendanud, tuleb need väited lugeda mittetõendatuks.
6.5.Kui eeltoodule vaatamata lugeda üürilepingu rikkumiseks asjaolu, et hageja tagas tasuta parkimise võimaluse kostjale ja tema klientidele üksnes ajavahemikus 7–21, ei ole tegemist rikkumisega, mis annaks aluse üürihinna vähendamiseks 5% võrra. Üüritasu vähendamine võiks olla õigustatud kõige enam 1%. Kostja seisukoht vastuapellatsioonkaebuse kohta
7.Kostja vaidles vastuapellatsioonkaebusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Ringkonnakohus leiab, et kostja apellatsioonkaebus ja hageja vastuapellatsioonkaebus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta ja täiendada kohtuotsuse põhjendusi. Ringkonnakohus nõustub TsMS § 654 lg 6 kohaselt maakohtu otsuse põhjendustega ega korda neid, välja arvatud osas, milles ringkonnakohus muudab ja täiendab maakohtu otsuse põhjendusi.
9.Esmalt vastab ringkonnakohus hageja apellatsioonkaebuse kaubalifti puudutavatele väidetele (I) ning seejärel hageja apellatsioonkaebuse ja kostja vastuapellatsioonkaebuse parkimis- ja laadimisala puudutavatele väidetele (II). Viimasena käsitleb ringkonnakohus menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise küsimusi (III). (I)
10.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus otsuses piisavalt käsitlenud poolte võimalikke kokkuleppeid kaubalifti kohta, poolte võimalikku õigussuhet selles osas õiguslikult kvalifitseerinud ega seetõttu otsust piisavalt põhjendanud. Sellega on maakohus eksinud TsMS § 436 lg 1 ja § 438 lg 8 esimese lause vastu. Ringkonnakohus saab maakohtu rikkumised parandada, täiendades maakohtu otsuse põhjendusi.
2-20-9020 (1.)
11.Maakohus on iseenesest õigesti leidnud, et üürileping ei sisalda kaubalifti korrashoiukohustuse kohta ühtegi konkreetset kokkulepet (III kd, tl 14 pöördel, p 73 kolmas lõik). Samuti on maakohus õigesti viidanud üürilepingu p-dele 3.1.4, 1.1.c ja lisa 2 p-le 3, ning üürilepingu tõlgendamisel käsitlenud hageja üüripakkumist (II kd, tl 45), hageja maakleri ja kostja 28.5.2018 kirjavahetust (II kd, tl 46), hageja maakleri 13.7.2018 kostjale saadetud e-kirja (I kd, tl 108), ning nende alusel õigesti järeldanud, et toimiv kaubalift oli kostja jaoks üürilepingu oluliseks eelduseks ja tingimuseks. Ringkonnakohus nõustub ka maakohtu hinnanguga, et liftiga seotud tööd tellis kostja hageja teadmisel ja kooskõlastusel, kuid täiendab selles osas maakohtu otsuse põhjendusi järgmiselt.
12.AS-i KONE kinnituse kohaselt tegi ta liftiga seotud tööd küll kostja tellimusel (II kd, tl 23, p 3), kuid ainuüksi selle põhjal ei saa teha järeldusi selle kohta, kumb pooltest vastutas lifti ümberehitustöödega seotud tagajärgede eest pooltevahelises üürisuhtes. See oli aga poolte üks peamisi vaidlusküsimusi.
13.Kostja ja AS-i KONE esindajate 17.1.2019 e-kirjavahetuse (I kd, tl 189–190) ning AS-i KONE 16.11.2020 e-kirja (II kd, tl 23, p 2) kohaselt tellis kostja AS-ilt KONE kaubalifti segajuhtimiseks ümbertegemiseks vajalikud tööd, mis seisnesid järgnevas: šahtiuste riivistuste paigaldus (iga ukselehe kinnioleku kontrolliga), uksefiksaatorite paigaldus igale ukselehele, ukselehtede reguleerimine ja sirgeks painutamine, ukselinkide paigaldus šahtiustele, kabiini ühe poole võreuste vahetus, kutsenuppude vahetus koos alusplaadiga, käsunupupaneeli vahetus, elektriskeemi ümbertegemine segajuhtimisele ja lifti audit (edaspidi lifti ümberehitustööd) (vt I kd, tl 189 pöördel RC 17.1.2019 kell 14.48 saadetud e-kiri). Kuigi kostja on menetluses väitnud, et ei tellinud lifti ümberehitustöid, ei vaidle pooled selle üle, et lifti ümberehitustööde tegemisega oli hageja nõus ja kostja võis soovi korral ümberehitustööd teha (TsMS § 231 lg 4). Seda kinnitas hageja ka ringkonnakohtu 25.10.2022 istungil.
14.Selleks, et hinnata, millist tähendust omasid lifti ümberehitustööd poolte üürisuhtes, tuleb üürilepingut VÕS §-i 29 järgi täiendavalt tõlgendada. Ringkonnakohtu hinnangul on üürilepingu tõlgendamisel olulised selle järgnevad punktid. „Üürnik kohustub teostama Ruumides vajalikud ja mõistlikud korrastus- ja remonttööd, mis on vajalikud Ruumide sihtotstarbeliseks kasutamiseks“ (I kd, tl 13, p 1.4.5 esimese lause). Üürnikul on õigus teha kirjalikul kokkuleppel Üürileandjaga üüritud Ruumides juurde- või ümberehitusi ning parandada üüritud Ruume“ (I kd, tl 14 pöördel, p 4.2.1). „Üürniku vahenditega ja Üürileandja loal üüritud pindadele ehitatud juurdeehitused või tehtud parendused, mida ei ole võimalik ümber paigutada üüritud vara oluliselt kahjustamata, kuuluvad Üürileandjale“ (I kd, tl 13 pöördel, p 2.4). „Üürnik tagastab Ruumid Üürileandjale Lepingu lõppemisel samas seisundis, milles need olid pärast Lepingu p-s 1.4.5. sätestatud remonttööde teostamist ning koristatuna, arvestades Ruumide normaalset kulumist ja Lepingus sätestatud Poolte kohustusi Ruumide hooldamise ja remondi osas“ (I kd, tl 13 pöördel, p 2.5 esimene lause). „Kui pooled ei lepi kokku teisiti, jäävad parandused, mida ei ole Ruume kahjustamata võimalik eemaldada, Üürileandjale, kusjuures Üürileandja ei ole kohustatud maksma nende eest hüvitist isegi juhul, kui need on tõstnud ruumide või Hoone väärtust“ (I kd, tl 13 pöördel, p 2.6 kolmas lause). „Üürnik kohustub järgima üüritud Ruumide remontimisel ning paranduste tegemisel ehitusnorme ja muid sellelaadseid eeskirju (I kd, tl 14, p 3.2.9 esimene lause). „Üürnik kohustub kandma vastutust tagajärgede eest, mis on põhjustatud avariidest või riketest Üürniku poolt Ruumide kasutamisel või remontimisel“ (I kd, tl 14, p 3.2.10).
2-20-9020
15.Üürilepingu osundatud sätete kohaselt lähtus poolte üürisuhe sellest, et üüritud asjale teeb parendusi või muudatusi vajadusel üürnik üürileandja nõusolekul. Üüritud asjale tehtud parendused ja muudatused, mida ei ole võimalik eemaldada, jäävad üürileandjale ning üürileandja ei ole kohustatud tasuma üürnikule parenduste ja muudatuste eest hüvitist.
16.Üürilepingus ei ole eraldi kokkuleppeid lifti ümberehitustööde tegemise kohta. Seetõttu on ka nende tööde puhul asjakohane lähtuda üürilepingu üldisest loogikast, millele ringkonnakohus otsuse eelmises punktis viitas. Kuna üürilepingus ei ole eraldiseisvat kokkulepet, et lifti ümberehitustööd teeb hageja, ei võimalda üürilepingu sätted lähtuda eeldusest, et üüritud asja kasutamiseks vajalikud tööd pidi tegema üürileandja (s.o hageja). Nagu öeldud, üürilepingu kohaselt teeb üüritud asjale parendusi või muudatusi vajadusel üürnik üürileandja nõusolekul.
17.Samast loogikast lähtuvalt hindab ringkonnakohus ka üürilepingu lisas 2 toodud poolte kokkulepet kaubalifti renoveerimisteks tehtud kulude ja üüri osalise tasaarvestamise kohta, mis on poolte ainuke kokkulepe, mis viitab kaubalifti renoveerimisele. Kokkuleppe kohaselt: „Üürileandja ja Üürnik tasaarvestavad iga kuu Üüri tasumisel 10 000 eurot Üürniku poolt kaubalifti renoveerimiseks tehtud kuludega, perioodi pikkusega 10 kuud, kokku summas 10 000 eurot“ (I kd, tl 15 pöördel, p 3). Ringkonnakohtu hinnangul ei tulene ka sellest üürilepingu sättest poolte kokkulepet, et lifti ümberehitustööd teeb hageja. Kokkuleppega võttis hageja endale üksnes kohustuse hüvitada 10 000 euro ulatuses lifti ümberehitustööd. Arvestades üürilepingu üldist loogikat, tuleb poolte üürilepingu lisa 2 p-s 3 toodud kokkulepet käsitada kui hageja poolt kostjale hüvitise maksmist üüritud asjale tehtud parenduse eest VÕS § 285 lg 3 teise lause järgi. Kui hagejal olnuks kohustus lifti ümberehitustööd tellida ja nende eest tasuda, ei oleks pooltel olnud vajadust lifti ümberehitustöödega seonduvat üürilepingus selliselt reguleerida. Kuna hageja kohustus lifti ümberehitustööd hüvitama 10 000 euro ulatuses, kinnitab see, et tööde eest pidi tasuma kostja. Kostjal sai tööde eest tasumise kohustus olla ainult siis, kui kostja tööd tellis, mida AS KONE ka kinnitas (vt II kd, tl 23, p 2).
18.Kostja 21.5.2019 kirjast AS-ile KONE tuleneb, et kostja tellis lifti ümberehitustööd – nii nagu maakohus leidis. Kirjas tugineb kostja ka lifti ümberehitustööde nõuetele mittevastavusele, mille tõttu soovis kostja kasutada AS-i KONE suhtes õigust keelduda lifti ümberehitustöid puudutava arve tasumisest (I kd, tl 54, p 11). Kostjal ei oleks kohustuse täitmisest keeldumise õigust, kui ta poleks lifti ümberehitustöid tellinud. Ka kostja suhtlusest AS-iga KONE tuleneb, et lifti ümberehitustööd tellis kostja: „[...] kuidas sai lift, mille osas ise tunnistate, et see hetkel korralikult ei tööta ja mille puhul oleksime meie justkui pidanud sellest aru saama, saada inspektorite poolt rohelise tule. Nii Teile, kui ka igale teisele mõistlikule isikule peaks olema selge, et ma ei ole nõus tellima lifti, mis ei tööta või töötab vahelduva eduga. Ma ei oleks mingil juhul tellinud teilt sellise summa eest töid, teades, et võib-olla lift selle raha eest korralikult tööle ei hakkagi. [...]“ (II kd, tl 51 pöördel – kostja 24.5.2019 kell 22.15 RC-le saadetud e-kiri).
19.Eelnevast tulenevalt leiab ringkonnakohus, et lifti ümberehitustöödega parendas kostja üüritud asja VÕS § 285 lg 1 tähenduses. Lifti ümberehitustöödes esinenud puudused on suhetes hagejaga seega kostja vastutusalas. Enne üürilepingu sõlmimist 29.5.2018 kell 13.55 saadetud e-kirjas viitab hageja maakler RS küll sellele, et omanik (s.o hageja – ringkonnakohtu märkus) arutab lifti kutsungisüsteemi paigaldamise võimalusi ja maksumust (II kd, tl 46 teine lõik), kuid e-kiri ei ütle midagi selle kohta, et hageja sellise kohustuse üürilepingus endale võtta kavatseks. Kostja on kinnitanud, et sõlmis üürilepingu tuginedes AS-i KONE kinnitusele, et kaubalifti saab ümber ehitada kutsungiga liftiks (vt I kd, tl 53, p 3). Üüripakkumises viitab
2-20-9020 hageja maakler üksnes sellele, et hoones on kaubalift (II kd, tl 45 – RS 28.4.2018 kell 17.27 saadetud e-kiri).
20.Selleks, et lifti ümberehitustööd oleks käsitatavad üüritud asjale kostja tehtud parendusena, ei pidanud kostja võtma endale üürilepinguga hageja ees kohustust tööd teha.
21.Erinevalt hagejast leiab ringkonnakohus, et üürilepingu p 3.2.10 ei reguleeri otseselt üüritud asja parendamist, kuigi samale sättele on ringkonnakohus üürilepingu tõlgendamisel eelnevalt tuginenud. Parendus ja selles esinenud puudused ei ole käsitatavad ruumide kasutamisel või remontimisel põhjustatud avarii või rikkena.
22.Siinses asjas ei ole vajadust analüüsida, kuidas tuleks kostja ja AS-i KONE vahelist õigussuhet õiguslikult kvalifitseerida. (2.)
23.Ringkonnakohtu hinnangul ei eksinud maakohus menetlusõiguse normide vastu (sh ei teinud maakohus üllatavat otsust), kui hindas, kas kaubalifti rikked olid seotud selle ümberehitustöödega.
24.Hageja tugines juba hagis sellele, et lifti ümberehitustööd tellis kostja, ümberehitustööd ei olnud hageja kohustuseks ning et hageja andis üle töökorras kaubalifti (I kd, tl 2 pöördel–3, p 1.8 ja tl 4 pöördel, p 1.17.1, tl 6, p 2.2.1.1. ning tl 7–7 pöördel, p 2.2.4, aga ka II kd, tl 7, p-d 4.3 ja 4.4). Seega oli kostjale teada, millistele asjaoludele hageja nõuet esitades tugineb ning kostjal oli võimalik menetluses esitada kõikide hageja väidete ja tõendite kohta oma seisukoht. Kostja peamised vastuväited olid, et töötav kaubalift ja/või lifti ümberehitustööd olid üürilepingu esemeks, ning et kostja ei tellinud lifti ümberehitustöid. Maakohus on otsuse tegemisel tuginenud üksnes asjaoludele, mida pooled on menetluse käigus välja toonud. Asja lahendamisel saavad aluseks olla ainult asjaolud, mille esitamist pooled on vajalikuks pidanud (TsMS § 5 lg 1).
25.Eeltoodust tulenevalt on põhjendamatu kostja etteheide, et maakohus ei ole pooltega arutanud, milliseid asjaolusid peab kohus otsuse tegemisel oluliseks. See ei seondu vaidlusaluse õigussuhte kvalifitseerimisega, mille üle pooled siinses asjas ei vaielnud. Nii hageja kui ka kostja on olnud ühte meelt, et nendevaheline leping on üürileping ning et hageja nõue ja kostja avaldus üüri alandamiseks põhineb sellel õigussuhtel. Kui pool on esitanud kirjalikus menetlusdokumendis oma väite ja teine poolt on sellele kirjalikus menetlusdokumendis vastanud, siis see tähendab TsMS § 436 lg 4 esimese lause järgi, et asjaolu on menetluses arutatud ning kohus võib asjaolule otsust tehes tugineda. Kuigi apellatsioonkaebuse kohaselt oleks kostja soovinud vajadusel esitada täiendavaid taotlusi ja tõendeid, ei ole kostja neid apellatsioonimenetluses esitanud ega ka täpsustanud, millised taotlused või tõendid tal väidetavalt maakohtus esitamata jäid. Kohtu ülesanne ei ole abistada poolt selles, et tema huvid menetluses realiseeruksid. See, et kostja vastuväited hagile olid põhjendamatud, ei seondunud maakohtu menetlusõiguse normide rikkumisega. (3.)
26.Kostja ei nõustu ka maakohtu hinnanguga, nagu oleks suurem osa kaubalifti rikkeid olnud seotud uste riivistusega ning et kaubalift oli enne ümberehitustöid töökorras. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus poolte väiteid ja tõendeid selles osas piisava põhjalikkusega
2-20-9020 käsitlenud, ning leidnud õigesti, et suurem osa kaubalifti rikkeid oli seotud uste riivistusega, mis olid osaks lifti ümberehitustöödest. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega, neid kordamata (TsMS § 654 lg 6).
27.Kostja on kirjavahetuses kahel korral kinnitanud, et kaubalift oli enne selle ümberehitustöid töökorras: „[...] kaubalift oli töökorras enne KONE AS poolt kutsungiga liftiks ümberehituse tööde algust [...] (I kd, tl 42 pöördel, teine lõike); ning „[t]ekkinud olukord on mõistetamatu eelkõige sellepärast, et kaubalift oli töökorras enne KONE poolt kutsungiga liftiks ümberehituse tööde algust [...]“ (I kd, tl 55 kolmas lõik). Seega on põhjendamatud apellatsioonkaebuse väited, et liftil olid ka varem riivistused ja et liftiga seotud probleeme ei esinenud enne ümberehitustöid. Nii ei eksinud ka maakohus, kui leidis, et kohtu ette ei ole toodud ega tõendatud, et kaubalift oleks problemaatiline olnud juba enne renoveerimistööde algust. Kuna hageja tugines maakohtu menetluses kostja eelnevalt osundatud kinnitustele kaubalifti seisukorra kohta, ei saanud maakohtu hinnang olla kostjale üllatav.
28.Põhjendatud ei ole ka apellatsioonkaebuse väide, et lifti rikete põhjuseks oli lifti väärkasutus (s.o lifti uksi ei suleta piisava hoolsusega). Ringkonnakohtu hinnangul on lifti väärkasutus ebasobiva lahenduse tagajärg, mitte probleemi põhjus – nii nagu AS KONE kinnitas (vt II kd, tl 23, p-d 1 ja 4 ning II kd, tl 52 – RC 27.5.2019 kell 13.36 kostjale saadetud e-kiri). Nagu ringkonnakohus eelnevalt märkis, kaubalift oli üürilepingu sõlmimise ajal töökorras ja hageja ei võtnud üürilepinguga kohustust kaubalift ümber ehitada. Seega ei olnud hagejal kostja ees kohustust tagada, et ümberehitatud kaubalift töötab kostja soovitud viisil. Ka seda, et kaubalifti kasutussüsteemi ümberehitamisega esinesid probleemid, on kostja ise kinnitanud (I kd, tl 42 pöördel, neljas lõik).
29.Kuna lifti ümberehitustööd tellis kostja ja hagejal ei olnud üürilepingu kohaselt sellega seotud kohustusi, leidis maakohus õigesti, et liftiga seotud rikete tõttu ei olnud kostjal alust õiguskaitsevahendite kasutamiseks hageja suhtes. Seega ei saanud kostja lifti riketele tuginedes üüri alandada. Eelnevat ei muuda ka asjaolu, et kostja eesmärgiks üürilepingu sõlmimisel oli toimiv ja ümberehitatud kaubalift. Kui pooled ei leppinud üürilepingus kokku, et kaubalifti ümberehitamise kohustus on hagejal, ei saa kostja suhetes hagejaga tugineda sellele, et tema eesmärgiks oli üürilepingu sõlmimisel segajuhtimisel toimiv kaubalift. VÕS § 276 lg-st 1 ei tulene hagejale kohustust tagada kostjale üüritud asi viisil, milles pooltel kokkulepet ei olnud. Segajuhtimisele üle viidud kaubalift ei olnud üürilepingu esemeks. Kuigi hageja andis kostjale nõusoleku lifti ümberehitamiseks, ei tähenda see seda, et hageja vastutab ümberehitustööde puuduste eest.
30.Kostjal võis olla alust kasutada õiguskaitsevahendeid AS-i KONE suhtes, kui nendevaheline leping seda võimaldas. Kostja ja AS-i KONE kirjavahetusest nähtub, et kostja esitaski liftiga seotud pretensioone AS-ile KONE (vt II kd, tl 51 pöördel – kostja 24.5.2019 kell 22.15 RC-le saadetud e-kiri ja tl 52 RC 27.5.2019 kell 13.36 kostjale saadetud e-kiri koostoimes AK 16.11.2020 kell 17.13 hageja esindajale saadetud e-kirja p-dega 1, 2 ja 4 – II kd, tl 23, samuti I kd, tl 53–56). Ka hageja selgitas kostjale, et kui kostja ei ole rahul AS-i KONE teostatud ümberehitustööde kvaliteediga, siis tuleb kostjal pretensioonidega pöörduda AS-i KONE poole (I kd, tl 49 pöördel, p 3 teine lõik ja tl 66 pöördel, p 4.1 teine ja neljas lõik).
31.Kostja väide, et AS KONE oleks pidanud töö tegemisest keelduma, ei ole siinses menetluses ja suhetes hagejaga asjakohane.
2-20-9020
32.Kuna kaubalifti rikked seondusid kostja tellitud ümberehitustöödega, ei olnud asja lahendamisel tähtsust sellel, et kaubalift on üldkasutatav. Kostja väited kaubaliftil esinenud varjatud puudustest ei ole põhjendatud. AS KONE teatas nii hagejale kui ka kostjale, et ei soovita valitud lahendust, kuna see võib põhjustada tehnilisi probleeme lifti töös (vt II kd, tl 23, p 1). AS-i KONE kinnitusest tuleneb ka see, et kaubalifti töö oleks saanud tagada muu lahenduse kasutamisega (s.o teist tüüpi riivistuse paigaldamine, mis ei ole nii tundlik välistele mõjutustele), mida osaliselt ka prooviti ja mis toimis (vt II kd, tl 23, p 4).
33.Kuigi hageja ja kostja vahelises üürisuhtes ei oma otseselt tähtust see, kas kostja võttis liftiga seotud tööd AS-ilt KONE vastu või mitte, ei ole maakohus siiski eksinud, kui leidis, et kostja tellis ümberehitustööd ja võttis need AS-ilt KONE vastu. Maakohus on oma järeldust otsuses piisavalt põhjendanud ega eksinud menetlusõiguse normide vastu.
34.Kokkuvõtvalt leidis maakohus õigesti, et kostjal ei olnud alust üüri alandada kaubalifti töös esinenud rikete tõttu, kostjal oli üüri võlgnevus ja hagejal oli seetõttu alus üürileping üles öelda. (4.)
35.Põhjendatud ei ole kostja käsitlus, nagu tuleks AS-i KONE pidada hageja esindajaks tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 118 lg 2 järgi ning et hageja vastutab TsÜS § 132 lg 1 alusel AS-i KONE eest kolmandate isikute ees. Kostja väitel olid hageja ja AS KONE sõlminud lepingu lifti hooldamiseks. Hageja ja kostja sõlmisid üürilepingu, ning kostja ja AS KONE lepingu lifti ümberehitustööde tegemiseks. Menetluses ei ole esitatud väiteid ega tõendeid selle kohta, nagu oleks AS KONE sõlminud hageja esindajana kostjaga lepingu lifti ümberehitustööde tegemiseks (või muid lepinguid), ning et hageja teadis sellest ja talus seda (TsÜS § 118 lg 2). TsÜS § 118 lg 2 eeldab osapoolte vahel seoste olemasolu, mis õigustaks eeldust, et väidetavale esindajale on antud volitus. Sellise seosena ei ole piisav pelgalt mingi lepingulise suhte olemasolu osapoolte vahel.
36.Eeltoodust tulenevalt ei saa tekkida küsimust hageja vastutusest AS-i KONE tegevuse eest volituse andmise ega teo või tegevusetuse omistamise kaudu (vt I kd, tl 53–56). Eristada tuleb erinevate isikute vahelisi erinevaid õigussuhteid. Üüri alandamise kontekstis peaks hageja vastutama kostja ees üürilepingust tulenevalt. Ringkonnakohus leidis eelnevalt, et hageja ei võtnud üürilepinguga kohustust kaubalift kostja vajadustele ümber ehitada.
37.Kostja ei ole tõendanud ka oma väiteid, et kaubalift ei olekski tööle hakanud ja et AS KONE teadis sellest algusest peale. AS-i KONE esindaja kinnitusel: „Lift ei ole vigane, vaid rikked võivad tekkida kergemini“ (vt II kd, tl 52 – RC 27.5.2019 kell 13.36 kostjale saadetud e-kiri). Ringkonnakohus viitas eelnevalt, et AS KONE teatas nii hagejale kui ka kostjale, et ei soovita valitud lahendust, kuna see võib põhjustada tehnilisi probleeme lifti töös (II kd, tl 23, p 1), mis ka realiseerus (II kd, tl 24–25). Lifti töö oleks saanud tagada teist tüüpi riivistuste paigaldamisega (vt II kd, tl 23, p 4).
38.Sellel, et hageja oli kaubalifti omanik ja järelevaataja seadme ohutuse seaduse § 6 lg 2 p-i 5 tähenduses, ei olnud hagi lahendamisel tähtsust. Seadme ohutuse seadus sisaldab avalikõiguslikke norme ega ole üürisuhtes kohaldatav.
2-20-9020 (5.)
39.Maakohtu otsuse tühistamiseks ei anna alust see, kuidas maakohus on otsuse struktureerinud või millises järjekorras vaidlusaluseid küsimusi hinnanud. Maakohus ei eksinud ka selles, kui hindas kaubalifti rikkeid hageja üürilepingu ülesütlemise päeva seisuga. Kuna kostja üürilepingu ülesütlemisavaldus oli tagajärjetu, ei olnud maakohtul vaja analüüsida hilisemaid väidetavaid rikkeid. Need ei oleks hagi lahendamisel omanud tähtsust.
40.Järgnevalt hindab ringkonnakohus hageja apellatsioonkaebuse ja kostja vastuapellatsioonkaebuse väiteid, mis puudutavad üüri alandamist parkimis- ja laadimisala märgistamata jätmise ja selle kasutamisel esinenud takistuste tõttu. (II)
41.Hageja leiab, et üüri alandamine parkimis- ja laadimisala märgistamata jätmise tõttu oli põhjendatud vähemalt 30% ulatuses. Kostja hinnangul ei esinenud alust üüri alandamiseks, kuid kui üüri alandamiseks oli alust, siis on üüri alandamine põhjendatud kõige enam 1%. Maakohus lähtus otsuse tegemisel sellest, et mittekohase täitmise väärtust ei olnud võimalik täpselt välja arvutada.
42.Kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus (VÕS § 112 lg 1).
43.Kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on võlaõigusseaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest (VÕS § 296 lg 2). (1.)
44.Esmalt märgib ringkonnakohus vastuseks hageja apellatsioonkaebusele, et üürilepingu kohaselt oli hagejal kohustus tagada kostjale kolm sõiduauto kohta (I kd, tl 14, p 3.1.3). Samuti oli hagejal muu hulgas kohustus võimaldada kostjal vajalikus osas kasutada maa-ala ja hoone üldpinda (samas, p 3.1.4). Üürilepingust ei tulene hageja osundatud kohustuste täitmisele mistahes piiranguid. See tähendab ringkonnakohtu hinnangul seda, et hagejal tuli kostjale tagada tasuta parkimiskohad hoone ees iga päev ja ööpäev läbi. Sellisele tõlgendusele viitab ka hageja kirjavahetus kostjaga: „Üürileandja selgitab, et Üürnikul on tagatud ööpäevaringne ligipääs oma ruumidele hoone esiküljelt. [...] Üürileandja peab tagama teiste üürnike huve ega saa turvalisuse kaalutlustel anda Üürniku klientidele ligipääsu hoone tagaküljelt, sest tagaküljel olev parkla peab olema 21:00 kuni 07:00 suletud.“ (I kd, tl 49, p 1 teine lõik). Samuti on hageja kostjale selgitanud: „[...] Üürnikul on tagatud ööpäevaringne ligipääs oma ruumidele hoone esiküljelt“ (I kd, tl 49, p 1 teine lõik).
45.Üürilepingu tõlgendamisel ei oma tähtsust, kas kostja vajas oma majandustegevuseks ööpäev läbi tasuta parkimiskohti, kui suur oli parkimistasu, kas kostja või tema kliendid saanuks hoiuruumidesse asjade viimise või sealt toomise planeerida ajavahemikule kell 7–21, ning kas üürilepingu p-de 3.1.3 ja 3.1.4 täitmiseks tuli hagejal hoone parkimiskorraldus ümber
2-20-9020 vaadata. Oluline on poolte ühine tegelik tahe üürilepingu sõlmimisel (VÕS § 29 lg 1 esimene lause).
46.Ringkonnakohus täiendab eespool öelduga maakohtu otsuse põhjendusi, sest üürilepingut on ka selles osas otsuses ebapiisavalt käsitletud (TsMS § 436 lg 1).
47.Põhjendatud ei ole vastuapellatsioonkaebuse väide, nagu poleks kostja menetluses tuginenud sellele, et juurdepääs üüritud asjale peab olema tagatud iga päev ja ööpäev läbi. Sellele tugines kostja juba hagi vastuses (vt I kd, tl 102, p 13). Seega ei ole maakohus TsMS § 4 lg 2 ega § 5 vastu eksinud. (2.)
48.Maakohus leidis, et üüri alandamine on põhjendatud hinnanguliselt 5%, arvestades kostja majandustegevuse olemust, üüri suurust ning vaidluse asjaolusid, samuti seda, et hoone taga asuvale alale oli juurdepääs piiratud. Kuigi maakohtu otsuse põhjendustest tuleneb, et maakohus lähtus üüri alandades VÕS § 112 lg 1 kolmandast lausest (kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus), puuduvad otsusest viited õigusnormidele, samuti piisavad põhjendused selle kohta, miks maakohus leidis, et kohase ja mittekohase täitmise väärtust ei saanud kindlaks teha. Seega ei ole maakohus otsust hinna alandamisega seoses piisavalt põhjendanud (TsMS § 436 lg 1). Ringkonnakohus ei ole seotud apellatsioonkaebuse õigusliku põhjendusega (TsMS § 652 lg 8) ning täiendab alljärgnevates punktides maakohtu otsuse põhjendusi hinna alandamise kohta.
49.Maakohtu otsuse kohaselt võrdub alandatud hind kohustuse mittekohase täitmise väärtusega. Sellest on kostja lähtunud ka üüri alandamise avalduse esitamisel (vt I kd, tl 58 pöördel–59, p 5). Sellisel viisil üüri alandamist on kohtupraktikas erandina aktsepteeritud (vt Riigikohtu 23.10.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-82-06, p 14). VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohaselt tuleb hinna alandamise suurus leida hinnanguliselt, kui selleks on vajadus. Kumbki pooltest ei ole apellatsioonimenetluses esitanud vastuväidet, nagu oleks saanud kohase ja mittekohase täitmise väärtuse täpselt kindlaks teha ning on seeläbi nõustunud, et hinna alandamisel kompenseeritakse kostjale kasutusväärtuse vähenemisest tulenev vahe. See ei erine sisuliselt olukorrast, kus pooled oleksid üürilepingus ise kokku leppinud kohase ja mittekohase täitmise väärtuse või meetodi nende väärtuste leidmiseks. VÕS § 112 on dispositiivne norm. TsÜS § 65 esimene lause võimaldab eseme väärtuse määrata ka tehinguga. Kuna kumbki pool on soovinud üürilepingu üles öelda, ei ole pooltevaheliste kohustuste tasakaalu taastamine enam aktuaalne. Arvestades, et puudused seisnesid parkimis- ja laadimisala märgistamata jätmises, nõustub ka ringkonnakohus, et kohase ja mittekohase täitmise väärtust ei olnud võimalik täpselt välja arvutada. Pooled olid üürilepingus kokku leppinud tasu üüritud asja kasutamise eest. Üürilepingus ei ole esile toodud, kui suur osa üürist puudutab ruume, hoone üldkasutatavaid osi ning parkimis- ja laadimisala hoone ees ja taga. Lisaks ei olnud kostjal takistatud parkimis- ja laadimisala tervikuna kasutamine, vaid parkimisel ja laadimisel maja ees esinesid aeg-ajalt takistused ala märgistamata jätmise tõttu. Parkimine maja taga oli aga kellaajaliselt piiratud. Eeltoodust tulenevalt vaidlevad pooled apellatsioonimenetluses üksnes hinna alandamise ulatuse üle.
50.Ringkonnakohus hindas otsuse eelnevates punktides üürilepingu p-te 3.1.3 ja 3.1.4 ning leidis, et hagejal oli kohustus tagada kostjale tasuta parkimiskohad hoone ees iga päev ja ööpäev läbi. Ringkonnakohus nõustub seega maakohtu otsuse põhjendustega osas, milles maakohus leidis, et takistused parkimis- ja laadimisala kasutamisel olid puuduseks, mis andis kostjale aluse üüri alandamiseks 5% ulatuses, ning et väidetavad takistused hoone esi- ja
2-20-9020 tagaküljel olevate juurdepääsusse kasutamisel asjade maha ja peale laadimiseks ei olnud asjakohased. Selles osas on apellatsioonkaebuses korratud üksnes maakohtu menetluses juba esitatud seisukohti, millele maakohus on otsuses hinnangu andnud. Ringkonnakohus ei korda maakohtu otsuse põhjendusi (TsMS § 654 lg 6).
51.Ringkonnakohus tuvastab poolte kirjavahetuse alusel (I kd, tl 47, p-d 1.4 ja 2.4; tl 49 viimane rida–tl 49 pöördel esimene rida ja teise lõike teine lause; tl 57 pöördel, p 2; tl 64 pöördel, p 1.3), et parkimis- ja laadimisala oli tähistamata kogu üürilepingu kehtivuse jooksul. Üüri vähendamine oli seetõttu põhjendatud alates 15.6.2019 (kostja alandas 4.9.2019 avaldusega üüri alates 1.4.2019, kuid esimene maksmata arve oli kuupäevast 15.6.2019 – I kd, tl 59 neljas lõik) kuni üürilepingu lõppemiseni, kuna asjas tõendamist leidnud puudused ilmnesid pärast üüriobjekti kostja majandustegevuses kasutuselevõtmist ning üüritud asja sihtotstarbeline kasutamine oli piiratud kuni üürilepingu lõppemiseni. Seega oli kostjal alus üüri alandamiseks kogu selle perioodi eest, mille eest hageja hagis kostjalt üüri nõudis, s.o 15.6.2019 (I kd, tl 3–3 pöördel, p 1.9) – 28.1.2020 (s.o üürilepingu lõppemise päev hageja ülesütlemisavalduse alusel). Ringkonnakohus muudab maakohtu otsuse põhjendusi osas, milles maakohus leidis ekslikult, et kostja üüri alandamise avaldus ei omanud tagasiulatuvat mõju ning et kostja keeldus 22.7.2019 üüri tasumisest. Üüri saab alandada ka tagasiulatuvalt ja sellest on maakohus üüri 5% võrra alandades hagi osaliselt rahuldades ka lähtunud. Seega oli otsus osundatud ulatuses vastuoluline (TsMS § 436 lg 1). Samuti eksis maakohus VÕS § 112 lg 1 kohaldamisel. Kumbki pooltest ei tuginenud sellele, nagu oleks kostja 22.7.2019 kohtumise kohta esitatud kokkuvõttes väljendanud tahet keelduda üüri tasumisest (TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 4).
52.Hageja ega kostja ei ole esile toonud, milles täpselt maakohus eksis, kui otsustas asjaolusid arvestades üüri alandamise 5% ulatuses. Üüri alandamise ulatuse muutmiseks ei anna alust hageja ega kostja hinnang, et 5% ulatuses üüri alandamine ei ole põhjendatud ning et see pidanuks hageja hinnangul olema kõige enam 1% või kostja hinnangul vähemalt 30%, arvestades parkimiskoha puuduse mõju (nii eraldiseisvalt kui ka koosmõjus teiste puudustega) kostjale. Kuna maakohus muid puudusi üüritud asjal ei tuvastanud, siis ei olnud maakohtul ka alust nendega üüri alandamisel arvestada. Üürileping lõppes hageja ülesütlemisavalduse alusel. Samuti märgib ringkonnakohus, et hageja ei ole vastuapellatsioonkaebuses arvestanud sellega, et hagejal oli ka parkimis- ja laadimisala märgistamata, millega maakohus üüri alandamisele hinnangut andes samuti tugines.
53.Põhjendatud ei ole apellatsioonkaebuse väide, nagu oleks kostja üüri alandamisel tuginenud ka muudele puudustele lisaks kaubaliftile ning parkimis- ja laadimiskohtadele. Hinna alandamise avalduses tugines kostja ainult osundatud kahele puudusele, märkides, et „[...] üür kuulub vähendamisele 80% ulatuses alates 1. aprillist 2019 kuni kaubalifti puudusteta kasutamise tagamiseni ja parkimis- ning laadimiskohtade eraldamiseni“ (vt I kd, tl 59, neljas lõik).
54.Ringkonnakohus leidis eelnevalt, et kaubaliftiga seotud puudused seondusid kostja üüritud asjale tehtud parendusega. Seetõttu ei olnud kostjal õigust üüri kaubalifti töös esinenud puuduste tõttu alandada ega üüri tasumisest keelduda.
55.Eeltoodud rahuldamata.
põhjendustel
jäävad
apellatsioonkaebus
ja
vastuapellatsioonkaebus
2-20-9020
(III)
56.Kuna kostja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad kostja apellatsioonkaebusega seotud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Hageja vastuapellatsioonkaebusega seotud menetluskulud jäävad samal alusel ja põhjusel hageja kanda.
57.Kuna maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurust, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 järgi ka ringkonnakohus. Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab maakohus TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 järgi kindlaks mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist.
(allkirjastatud digitaalselt) Neve Uudelt, Liis Arrak, Maris Kuurberg
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.