Aktsiaseltsi ASWEGA hagi Väikeladu OÜ vastu võlgnevuse, hüvitise ja viiviste nõudes
Tsiviilasja hind
73 194,06 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: AS ASWEGA (registrikood: 10097265; asukoht Lastekodu 48, Tallinn); Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Kalev Aavik (Advokaadibüroo Koch & Partnerid; e-post: [email protected]); Kostja: Väikeladu OÜ (registrikood: 12237517; aadress Lastekodu 48, Tallinn 10144); Kostja lepingulised esindajad: vandeadvokaat Maria Mägi-Rohtmets ja vandeadvokaat Erki Siht (Maria Mägi Advokaadibüroo; e-post: [email protected])
Asja läbivaatamine
30.01.2022 kohtuistung hageja esindaja vandeadvokaat Kalev Aaviku, kostjate esindajate vandeadvokaatide Maria Mägi-Rohtmets ja Erki Siht osavõtul
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Aktsiaseltsi ASWEGA 10.02.2022 taotlus 30.01.2022 kohtuistungi protokolli parandamiseks ning viia 30.01.2022 kohtuistungi protokolli sisse parandused taotluses märgitud kujul.
3.Mõista kostjalt Väikeladu OÜ hageja Aktsiaselts ASWEGA kasuks välja: a. üürivõlgnevuse 19 946,12 eurot; b. viivise 3918,51 eurot üüri- ja kommunaalteenuste võlalt seisuga 05.06.2020; c. viivise VÕS § 113 lg 1 ls 2 sätestatud määras üürivõlalt 19 946,12 eurot alates 06.06.2020 kuni üürivõla tasumiseni; d. hüvitise 46 396,26 eurot Lastekodu 48, Tallinn asuvate 1. ja 2. korruse ruumide kasutamise eest perioodil 28.01.2020 kuni 24.11.2020.
2-20-9020 Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
4.Jätta hageja Aktsiaselts ASWEGA menetluskulud 98,17% ulatuses kostja Väikeladu OÜ kanda ning kostja Väikeladu OÜ menetluskulud jätta 1,83% ulatuses hageja Aktsiaselts ASWEGA kanda.
5.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist. Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED
1.Hagist nähtub, et hageja (kui üürileandja) ja kostja (kui üürnik) sõlmisid 17.08.2018 kuupäevaga Äriruumi Üürilepingu Nr. L 48/2B. Üürilepingu allkirjastasid poolte esindajad 23.08.2018. Üürilepingu p 1.1. kohaselt andis hageja kostjale üürile mitteeluruumid, mis asuvad Lastekodu 48, Tallinn. Üürilepingu lisa 2 p 1 kohaselt on kuuüüri suurus 6324,84 eurot, millele lisandub käibemaks, arvestusega 4,80€/m2 (koos käibemaksuga, 4€/m2 ilma käibemaksuta). Üürilepingu lisa 2 p 2 kohaselt oli üüri tasumise kohustus igakuiselt jooksva kuu 23. kuupäevaks.
2.Hageja andis kostjale üüriruumid üle 23.08.2018. Kuigi lepingu ja üleandmise akti kohaselt üüris kostja ruumid pindalaga 1581,21 m2, mis koosnes kolmest korrusest, siis tegelikult üürnik alates mai kuust 2019.a. kolmanda korruse üürimisest loobus. Selle kohta pooled täiendavat eraldi kirjalikku lisa ei sõlminud. Seega erinevalt lepingus kirjapandust kasutas üürnik alates 2019.a. maist 1. ja 2. korruse ruume kuuüüriga summas on 5607,60 eurot koos käibemaksuga (4673 eurot ilma käibemaksuta) ning vastavalt esitati ka arveid.
4.Üleandmis-vastuvõtmisaktis kinnitas kostja, et ta on hoonega tutvunud ja see vastab tema (s.o. üürniku) nõuetele. Üürnik ei esitanud ruumide üleandmisel (23.08.2018) mingeid pretensioone seoses hoone või selle tehnosüsteemide või ruumide seisukorraga.
5.Kostja soovis teha ruumides ümberehitustööd, et viia ruumid vastavusse kostja äritegevuse vajadustega. Enne üürilepingu sõlmimist vaatas kostja ruumid ja kaubalifti üle. Need sobisid talle, kuid kostja soovis ehitada ümber ruumide paigutuse, ehitada vaheseinu, paigutada metallist vaheseinad laobokside vahele ja ehitada kaubalifti juhtimissüsteem ümber nii, et seda saaks väljast korrustelt kutsuda (nn segajuhtimisele üleviimine). Lepingueelsete läbirääkimiste ja lepingu sõlmimise hetke seisuga sai lifti
2-20-9020 juhtida vaid lifti kabiinist, see tähendab seda ei saanud trepikojast nupuga kutsuda enda soovitavale korrusele. Hageja rõhutab, et lift oli töökorras. Üürileping sõlmiti ja ruumide kasutusõigus anti üle „as is“ ehk „sellisena, nagu need on“ tingimusel. Kostjale see sobis.
6.Enne üürilepingu allkirjastamist ja saades teada kostja soovist lifti ümber seadistada, pöördus hageja kõigepealt ise AS-i K poole küsimusega, kas lifti on võimalik ümber seadistada segajuhtimisele ja mis selle maksumus orienteeruvalt oleks. AS-st K vastati hagejale, et tehniliselt on, kuid esineb risk, et ümber ehitatud lift ei saa kasutamiseks luba. Selliste tööde maksumuseks prognoositi umbes 10 000 eurot. Hageja töötaja, R. F., andis selle informatsiooni edasi kostjale ning teatas, et hageja lifti ümberseadistamisega tegelema ei hakka ja sellisel tingimusel jääb üürileping sõlmimata. Kostja juhatuse liige, K. M., vastas sellele, et lahendab ise selle küsimuse (lifti ümberehitamise võimalikkus ja selle järel kasutamise loa saamine liftile). Seejärel ilmselt uuris kostja vahetult (ilma hagejat kaasamata) seda teemat ning teatas hagejale, et ta on saavutanud kõik vajalikud kokkulepped lifti ümberseadistamiseks ja kasutamiseks ning et kostja telliks ja korraldaks kõik vajalikud tööd ja toimingud ise ning ka tasuks ise nende eest. Kostja kinnitas tahet üürileping sõlmida ning avaldas vaid soovi lifti ümberehitamise maksumuse tasaarvestada üüriga. Hageja nõustus sellega kuni 10 000 euro suuruses summas (vt hagi p 1.7.4). Seega võttis kostja üürilepingu sõlmimisega riski seoses lifti ümberehitustöödega endale. Hageja ja kostja leppisid üürilepinguga (p-d 1.4.5, 3.2.1, 3.2.9, 3.2.10 ja 4.2.1) kokku, et renoveerimis- ja ümberehitustööde tegemine kostja nõudmistele vastavalt on kostja õigus ning hagejal vastavat kohustust ei olnud. Kostja pidi ise tööd tellima ja nende eest tööde teostajale ka tasuma. Pooled leppisid üürilepingu lisas 2 p-s 3 kokku, et üürileandja ja üürnik tasaarvestavad iga kuu üüri tasumisel 1000 eurot Üürniku poolt kaubalifti renoveerimiseks tehtud kuludega, perioodi pikkusega 10 kuud, kokku summas 10 000 eurot.
7.Kostja tegi ruumides endale vajaliku remondi ja ümberehituses, samuti tellis tõsteseadmetega tegelevalt äriühingult, AS-lt K, lifti ümberseadistuse ja -ehituse tööd. Kostja juhatuse liige, K. M., saatis pärast üürilepingu sõlmimist AS-le K 11.10.2018 ekirja: „Meie ehitaja M. H. võttis Teiega juuli kuus ühendust, seoses Lastekodu 48 kaubalifti renoveerimisega. Oma 09.07.2018 a kirjas andsite meile teada, et kaubalifti renoveerimine läheb hinnanguliselt maksma 9000 - 10 000 eur + KM. Oleme nüüd Lastekodu 48 objektil alustanud ehitustöödega ja sooviksime et Te omalt poolt alustaksite kaubalifti renoveerimistöödega.“ AS K poolt vastab 22.10.2018 hooldusjuht R. C. kostja juhatuse liikmele: „Pakuks objektil kohtuda ja kohapeal üksikasju arutada.“. Eeltoodust tulenevalt on tõendatud see, et kostja korraldas ise kaubalifti ümberehitustööd, tellis need tööd ise vahetult ilma hagejat kaasamata AS-lt K. Kostja suhtles selles küsimuses otse AS-ga K, kellele esitati ka vastava tellimuse ja korraldused. Hageja ei olnud kutsutud ülalviidatud kohtumisele ega olnud seega kaasatud lifti ümberseadistustööde tellimisse ega nendes kokkuleppimise kostja ja AS K vahel. Seega oli tegemist töövõtulepingust tuleneva õigussuhtega kostja ja AS-i K vahel.
8.Pärast remonttööde tegemist hiljemalt 2019. a kevadel hakkas kostja oma klientidele üüritud pinnal laoteenust osutama. Kostja ei esitanud üürilepingu sõlmimisel, ruumide kasutamisel remonditööde tegemisel ega pärast ruumides oma äritegevuse alustamist hagejale mingeid pretensioone ega teatanud ka mingitest probleemidest.
2-20-9020
9.Kostjal tekkis võlgnevus ning ta hakkas esitama hagejale peale üürivõla tekkimist kunstlikke põhjendusi ja ettekäändeid üüri mittetasumiseks kuni üüri alandamise ja tasaarvestamise avalduseni. Pooltel on olnud kirjavahetus, milles kostja esitab oma (alusetuid) pretensioone või nõudmisi ning hageja lükkab need tagasi ja palub üürivõla tasuda.
10.Üüri alandamise avaldus on alusetu ja põhjendamatu. 04.09.2019 kirja p-s 5 nõuab kostja üüri alandamist tagasiulatuvalt alates 01.04.2019 80% ulatuses kuni kaubalifti puudusteta kasutamise tagamiseni ja parkimis- ja laadmiskohtade eraldamiseni. Hageja leidis, et kostja nõue on alusetu ning lükkas selle tagasi. Hageja on võimaldanud kostjal ruume kasutada ning üüritud ruumid on vastanud üürilepingus kokkulepitule. Hageja leidis, et kostjal puudub mistahes alus tasaarvestamiseks või üüri maksmisest keeldumiseks. Hageja selgitas, et on täitnud üürilepingut korrektselt. Hageja selgitas, et isegi, kui eeldada, et üürilepingut ei ole täidetud (millega hageja ei nõustu), siis puudub kostjal õigus tugineda VÕS § 278, sest kostjaga sõlmiti üürileping 17.08.2018. Hageja märkis, et kui VÕS § 282 lg 3 kohaselt hageja ei saanud üüritud asja puudust või takistust asja kasutamisel kõrvaldada seetõttu, et kostja rikkus VÕS § 282 lg-st 1 nimetatud kohustust, ei või kostja kasutada Hageja suhtes käesoleva seaduse §- s 278 sätestatud õigusi. Hageja on koheselt reageerinud kõikidele kostja pöördumistele ning lahendanud tekkinud probleemid, mis on üürilepingu kohaselt hageja vastutusalas. Hageja leidis, et ei esine rikkumisi või probleeme, mis õigustaksid üüri maksmisest keeldumist. Üüri maksmisest keeldumine on õigustatud juhul, kui asja ei saa kasutada sihtotstarbeliselt. Hageja märkis, et kostja veebilehe andmetel on ruume kostja kliendid pidevalt ka kasutanud ja kasutavad jätkuvalt, mistõttu kostja on saanud ruumide kasutamise eest tasu oma klientidelt. Seega kostjal puudub õigus üüri alandamiseks või selle maksmisest keeldumiseks.
11.Kuivõrd üürileping on 27.01.2020 lõppenud, siis alates 28.01.2020 on kostja viivituses üüritud ruumide tagastamisega ja hagejal on õigus nõuda selle eest hüvitist. Hageja nõuab kostjalt kahju hüvitamist alates 28.01.2020 kuni üüriruumide valduse üleandmiseni iga päeva eest summas 153,63 eurot iga viivitatud päeva eest (4673 eurot x 12 kuud : 365 päeva = 153,63 eurot). Hageja nõue perioodi 28.01.-05.06.2020 eest on 19 971,90 eurot (130 päeva * 153,63 eurot). Kahju ulatus on võrdne varasemalt kuni 27.01.2020 kehtinud Üürilepingus kokkulepitud üürisummaga, millele ei ole lisatud käibemaksu. Kahju pidi olema kostjale ettenähtav, sest kostja jätkas ilma aluseta ruumide valdamist ja teda oli sellise tegevuse õiguslikest tagajärgedest hoiatatud. Kahju ja kostja tegevuse vahel on põhjuslik seos, sest kostja kasutab jätkuvalt hageja ruume teenuste osutamiseks. Juhul, kui kostja oleks andnud üle ruumide valduse, siis oleks hageja saanud need anda üürile kolmandale isikule. Seega hageja nõude eeldused kahju hüvitamiseks VÕS § 335 alusel on täidetud.
12.Hageja palus: mõista Väikeladu OÜ valdusest välja AS-i ASWEGA valdusesse Lastekodu 48, Tallinn 1. korrusel asuvate ruumide valdus vastavalt hagi lisas 08 toodud plaanile, millel kostja valduses olevad ruumid on tähistatud sinise joonega; mõista Väikeladu OÜ valdusest välja AS-i ASWEGA valdusesse Lastekodu 48, Tallinn 2. korrusel asuvate ruumide valdus vastavalt hagi lisas 09 toodud plaanile, millel kostja valduses olevad ruumid on tähistatud sinise joonega; mõista Väikeladu OÜ-lt välja üüri võlg 20 995,92 eurot AS-i ASWEGA kasuks; mõista Väikeladu OÜ-lt välja viivise võlg seisuga 05.06.2020 summas 4122,21 eurot AS-i ASWEGA kasuks; mõista Väikeladu OÜ-lt välja hüvitis Lastekodu 48, Tallinn asuvate 1. ja 2. korruse ruumide kasutamise eest alates 28.01.2020 kuni 05.06.2020 summas 19 971,90 eurot AS-i ASWEGA kasuks; mõista
2-20-9020 Väikeladu OÜ-lt välja hüvitis 153,63 eurot päevas AS-i ASWEGA kasuks Lastekodu 48, Tallinn 1. ja 2. korrusel asuvate ruumide kasutamise eest alates 06.06.2020 kuni Lastekodu 48, Tallinn 1. ja 2. korrusel asuvate ruumide valduse vastavalt hagi lisas 08 ja lisa 09 toodud plaanidele AS-le ASWEGA üleandmiseni.
13.Seoses kostja vastuväidetega märgib hageja järgmist. Kostja väitel oli üürilepingu sõlmimise peamiseks eelduseks töökorras kaubalift ja selle kutsungiga kaubaliftiks muutmise võimalus. See väide ei vasta tõele. Pooltevahelises üürilepingus ei ole ühtegi punkti, mis otsesõnu käsitleks kaubalifti, selle seisundit või selle ümberehitamise võimalusi. Samuti ei ole hageja ja kostja eelmainitud tingimuses kokku leppinud ka muul viisil (elektronkirju vahetades või suuliselt). Eluliselt ebausutav on kostja väide, mille kohaselt nad on teinud olulisi investeeringuid oma tegevuse uuele aadressile üleminekuks lähtudes eeldusest, milles ei ole üürileandjaga sõnaselgelt kokku lepitud.
14.Arvestades asjade iseloomu, mille ladustamise võimalust kostja oma kodulehel reklaamis (kontori inventar, mööbel ja muu majapidamises vajalik kraam, hooajaline spordivarustus jms), ei ole lifti olemasolu hoones kostja jaoks vältimatult vajalik. Lifti olemasolu muudab nende asjade transportimise teisele või kolmandale korrusele küll lihtsamaks, ent arvestades ruumikat trepikoda, ei ole selliste esemete ladustamine ka treppi kasutades ülearu keerukas.
15.Arvestades kaubalifti olemasolu hoones üürilepingu sõlmimise ajal, samuti liftiga seotud arutelusid, võis kostja mõistlikult eeldada, et lifti on võimalik kasutada ka üürilepingu kehtivuse ajal. Neile nõuetele kaubalift ka vastas ja vastab: seda on saanud kasutada kogu üürilepingu kehtivuse ajal, v.a. aeg, mil toimus lifti ümberehitamine vastavalt kostja enda soovile ning üksikud lühikesed perioodid, mil lifti remonditi. Arvestades asjaolu, et kaubalift on aastakümneid vana, ei saanud kostja mõistlikult eeldada, et kaubalifti töös üldse tõrkeid ei esine.
16.Samuti ei olnud üürilepingu sõlmimise eelduseks asjaolu, et kaubalifti saaks ümber ehitada kutsungiga kaubaliftiks. Enne üürilepingu sõlmimist ümberehitamise võimalust küll arutati, kuid hageja ei andnud sellega seoses kostja mitte mingisuguseid kinnitusi. Samas ei oma antud asjaolu ka tähtsust, sest vaidlus puudub selles, ent vaidlusaluse kaubalifti sai ümber ehitada ja see ka ehitati ümber kutsungiga kaubaliftiks. Kostja kinnitas üüripinna üleandmise-vastuvõtmise aktis, et on hoonega tutvunud ja see vastab tema nõutele. Juhul, kui kaubalift ei oleks lepingu sõlmimise hetkel kostjale sobinud, oleks olnud loogiline nimetatud asjaolu üleandmise-vastuvõtmise hagis välja tuua ning vajadusel kajastada kas aktis või üürilepingus hageja kohustust lift parendada. Sellist kokkulepet kusagil ei kajastu. Kostja püüded AS-lt K tööde tellimist ja viimasega läbirääkimiste pidamist eitada on arusaamatud, arvestades asjaoluga, et kostja mitte üksnes tellis ja kinnitas tehtavad tööd, vaid tööde tellijana sai nende eest ka AS-lt K arve. Nimetatud arve on AS K väitel kostja poolt senini tasumata.
17.Vaatamata asjaomaste juhiste olemasolule nii lifti juures kui kostja enda kodulehel unustatakse vahel kaubalifti topeltuksi sulgeda või tehakse seda hooletult, mistõttu tekivad ajutised tõrked lifti kasutamisel. Ebamõistlik ja eluliselt ebausutav oleks eeldada, et seda mitte kunagi ei juhtu. Paraku just sellisele eeldusele ja sellest tuletatud „tõrgetele“ on kostja väited kaubalifti kasutamise võimatuse kohta üles ehitatud. Hagile lisatud tõendid
2-20-9020 kinnitavad, et kostja väited lifti pideva töökorras mitte oleku kohta ei vasta tõele ning pärast lifti kasutuselevõttu ümberehitustööde lõppedes on esinenud vaid üksikuid lühiajalisi perioode, kus lifti kasutamine on olnud tegelikult võimatu selle remondi tõttu. Seejuures ka kõnealune remondivajadus oli selline, mida AS K esindajate poolt kostjale ümberehitamisega seotud läbirääkimiste käigus selgitati. Nimelt šahtiuste sulgemisel on oluline, et uksed suletaks korralikult ja ettevaatlikult (ei jäetaks irvakile ega löödaks ka jõuga kinni), vastasel juhul riivistus ei toimi (riivistuse vardad ei lähe korralikult riivistuse vastusesse) ning halvemal juhul võib riivistuse vastus ka kõverduda. Nagu nähtub hagi lisast 42, oli näiteks perioodil august, september ja oktoober 2019 kokku 8 väljakutset, millest 2 ei olnud seotud lifti riketega (väljakutse põhjuseks oli lahti jäetud uks), 1 ei takistanud otseselt lifti kasutamist (valgustus osaliselt ei toiminud) ning 5 rikkest, mis tõepoolest takistasid lifti kasutamist, oli 4 seotud kõnealuse riivistusega. Seega tegelikult oli nimetatud perioodil kokku 5 kasutamist takistavat riket 90 päeva kohta, kusjuures kõigil juhtudel kõrvaldati rike sama tööpäeva sees. Juhul, kui arvestada iga rikke kõrvaldamise ajaks 0,5 päeva, selgub seega, et kõnealusel perioodil oli lifti kasutamine rikete tõttu takistatud 2,5 päeval 90 päevast ehk ca 2,77% ajast. Selliseid ajutisi takistusi võib vaidlusaluse arhailise ning kostja vajadusteks ad hoc ümber ehitatud lifti puhul pidada ootuspäraseks. Seejuures teostas AS K 2020.a. märtsis I korruse ühel uksel (kostja klientide poolt kõige enamkasutatav uks) riivistuse ümberehituse, paigaldades magnetvastusega riivistuse, mis on selliseid rikkeid veelgi vähendanud.
18.Kostja väitel seisnes tema pakutav teenus selles, et tema kodulehel olemasolevaid ITplatvormi võimalusi kasutades sai erinevates suurustes laobokse rentida 24/7 ilma tööjõuta, s.t. automaatselt. Seda kinnitab kostja kodulehelt nähtuv teave, kus on sammsammult selgitatud laoboksi rentimist, laoboksini jõudmist, samuti lifti kasutamist. Kogu protseduur on automatiseeritud ega eelda kostja esindajate sekkumist. Seejuures on lifti kasutamise juures selgitatud vajadust igakordselt nii välisuksed kui sisemised võreuksed korralikult sulgeda, vastasel juhul ei ole teistel klientidel võimalik lifti kasutada. Ühtegi reservatsiooni lifti seisukorra ja/või kasutamisega seotud probleemide kohta antud info ei sisalda. Seega on ilmselgelt tegelikkusele mitte vastavad kostja väited selle kohta, et paljud potentsiaalsed kliendid loobusid tema teenuse kasutamisest, kuna ta oli sunnitud neile selgitama, et kaubalifti kasutamisega esinevad pidevad probleemid. Kostja ei paku oma teenust üldreeglina viisil, mis eeldaks kostja esindajate sekkumist ja/või nende poolt mingisuguste selgituste esitamist. Juhul, kui väidetavad probleemid kaubaliftiga oleks asjaolu, mille vastu tema potentsiaalsetel klientidel oli äratuntav huvi, siis oleks asjaomane teave pidanud sisalduma teabe hulgas, mida antakse klientidele elektrooniliselt broneeringu tegemise käigus. Kuna sellist teavet aga kostja kodulehel ei leidunud, siis järelikult seda ka potentsiaalsetele klientidele enne lepingu sõlmimist ei antud ning see ei saanud mõjutada nende poolt broneeringu tegemise otsustamist.
19.Kostja etteheited lükkavad ümber tema enda käibeandmed, kust nähtub, et enne hageja ruumidesse kolimist oli kostja keskmine käive kvartalis ca 6000 eurot, ent alates kaubalifti renoveerimise lõpetamisest ja hageja pinnal oma teenuste osutamise hakkamisest oli see 2019.a. kvartalis üle 8000 euro ning 2020.a. kvartalis üle 9500 euro. Seega kostja käibeandmete võrdlemine tema varasemate käibeandmetega näitab käibe keskmist tõusu ca 50% võrra, mistõttu on ebausutav, et tegevus oleks põhinenud vaid varasematel klientidel ning seejuures oleks oluline osa neist koostöö kostjaga lõpetanud. Seejuures on käive kvartalite lõikes väga stabiiline, mis ei kinnita kostja väited selle kohta, justkui ta ei
2-20-9020 oleks saanud mingitel perioodidel üldse teenust osutada. Viimaks juhul, kui uskuda kostja väidet, mille järgi ta sai ruume sihtotstarbeliselt kasutada vaid 20% ulatuses, siis oleks kostja käive takistuste puudumisel pidanud olema ca 45 000 eurot kvartalis, mis on ligi 7,5 korda suurem kui kostja keskmine käive hageja juurde kolimisele eelnenud perioodil.
20.11.12.2020 menetlusdokumendis täpsustas hageja oma nõudeid. Hageja palus: mõista Väikeladu OÜ-lt välja üüri võlg 20 995,92 eurot AS-i ASWEGA kasuks; mõista Väikeladu OÜ-lt välja üüri ja kommunaalteenuste võlalt seisuga 05.06.2020 tasumata viivis summas 4122,21 eurot AS-i ASWEGA kasuks; mõista Väikeladu OÜ-lt välja AS-i ASWEGA kasuks VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud suuruses viivis üüri võlalt arvates hagi esitamisest kuni võla tasumiseni; mõista Väikeladu OÜ-lt välja hüvitis Lastekodu 48, Tallinn asuvate 1. ja 2. korruse ruumide kasutamise eest alates 28.01.2020 kuni 24.11.2020 summas 46 396,26 eurot AS-i ASWEGA kasuks.
21.Hageja selgitas, et 17.11.2020 vastuvõtmise-üleandmise aktiga tagastas kostja hagejale vaidlusaluse üüripinna valduse. Aktist nähtuvalt on kostja lubanud üüripinnal jätkuvalt asuva kolmandate isikute vara ära viia 24.11.2020. Hageja kinnitab, et kolmandate isikute vara viidi 24.11.2020 ära, seega saab nimetatud kuupäeva lugeda üüripinna lõpliku üleandmise kuupäevaks.
22.Alates lifti renoveerimisest kuni üürilepingu ülesütlemiseni 27.01.2020 oli Lastekodu 48 liftiga seotud kokku ca 20 väljakutset ehk keskmiselt ca 3 väljakutset kalendrikuus. Seejuures enamikel juhtudel oli tegemist nende samade väärkasutamisest tingitud probleemidega, mille eest AS K enne lifti ümberehitamist hoiatas ja mis said reeglina likvideeritud vähem kui tunni ajaga. Seejuures kogu selle perioodi jooksul vaid ühel korral (04.10.2019) on tegemist olnud rikkega, mille kõrvaldamine on võtnud aega enam kui 24 tundi. Seega on ilmselgelt tegelikkusele mitte vastavad kostja väited selle kohta, et ta ei saanud kuude või nädalate viisi või muidu pidevalt lifti kasutada, mistõttu oli võimaik ruume sihtotstarbeliselt kasutada vaid 20% ulatuses.
23.Kuna hageja on pooltevahelise üürilepingu oma 17.12.2019 ülesütlemisavaldusega juba alates 27.01.2020 kehtivalt üles öelnud, on kostja 29.10.2020 ülesütlemisavaldus õigustühine. Seejuures on hageja 17.12.2019 ülesütlemisavaldus kehtiv isegi juhul, kui kostjal oleks olnud alus üürihinna terviklikust tasumiseks keeldumiseks. Nagu hageja hagiavalduse punktis 2.4 selgitas, ei olnud kostjal VÕS § 297 lõikest 1 tulenevalt võimalik tasaarvestada temapoolsest üüri alandamisest väidetavalt tulenevat nõuet võlgnevustega, mis olid tasaarvestuse tekkimise ajaks juba tekkinud või mille maksetähtaja saabumiseni oli jäänud vähem kui üks kuu. Nimelt hagiavalduse punktist 1.9 nähtuvalt jättis kostja maksmata hageja 15.06.2019 üüriarve maksetähtajaga 23.07.2019, hageja 15.07.2019 üüriarve maksetähtajaga 23.08.2019 ning hageja 15.08.2019 üüriarve maksetähtajaga 23.09.2019. Seega 04.09.2019 ehk kostja poolt tasaarvestuse tegemise aja seisuga oli kahe esimese arve maksetähtaeg juba möödunud ning kolmanda arve maksetähtaja saabumiseni oli jäänud 19 päeva ehk alla ühe kuu. Seega vastavalt VÕS § 297 lg 1 ei olnud kostjal õiguslikult võimalik oma hinna alandamise avaldusest väidetavalt tulenevat nõuet nende üürinõuetega tasaarvestada. Seega isegi juhul, kui kostjal oleks olnud õigus üürihinna alandamiseks, ei saanud ta seda tasaarvestada hageja 15.06.2019, 15.07.2019 ja 15.08.2019 üüriarvetest tulenevate nõuetega. Seega ka üüri alandamise ja tasaarvestuse tegemise järgselt 04.09.2019 jäi kostja igal juhul võlgu vähemalt nende kolme üksteisele järgneva kuu üüri, mis tulevalt VÕS § 316 lg 1 p 1 ja pooltevahelise üürilepingu p 6.3 on
2-20-9020 üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluseks ja millega kooskõlas hageja oma 17.12.2019 ülesütlemisavaldusega ütleski lepingu üles. Juhul, kui hageja poolt üürilepingu ülesütlemine ei ole kehtiv, nõustub hageja kostja poolt üürilepingu ülesütlemisega, mitte aga selle põhjendustega. Hageja ei ole üürilepingut rikkunud, igal juhul mitte rikkunud viisil ja määral, mis annaks kostjale õiguse üürilepingu ülesütlemiseks üürileandja-poolse üürilepingu rikkumise tõttu. Üürnikul on VÕS § 279 lõikes 1 sätestatud üürilepingu ülesütlemise õigus üksnes juhul, kui takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral. Kaubalifti ajutised rikked, mille esinemine pärast kostja poolt tellitud lifti ümberehitamist oli kostjale ka ettenähtav, ei välistanud üüripinna kasutamist ega piiranud seda olulisel määral. Üüripinna kasutamine kostja poolt soovitud otstarbel ei eeldanud üldse lifti olemasolu, muutes selle vaid mugavamaks. Üürilepingu sõlmimisel ei võtnud hageja endale liftiga seoses mistaheskohustusi, hageja tegevus oleks üürilepinguga kooskõlas ka juhul, kui kostja oleks saanud kasutada vaid ilma kutsungita lifti. Kostja tellimusel lifti ümberehitamine, sh kutsungisüsteemi lisamine muutis lifti mitte üksnes kergemine kasutatavaks, vaid TTJA hinnangul ka turvaliseks. Kostja ülesütlemisavalduses toodud väited hageja poolsete üürilepingu rikkumiste kohta on üldsõnalised, ebamäärased ja tegelikkusele mitte vastavad. Ehkki ülesütlemisavalduse punkti 19 kohaselt on kostja andnud hagejale mõistliku aja puuduste kõrvaldamiseks, ei selgu ülesütlemisavaldusest isegi see, millised on need konkreetsed puudused, mida hageja pidi kõrvaldama, millal kostja hagejale nende puuduste kõrvaldamiseks mõistliku aja andis ja kui pikk see kostja antud mõistlik aeg oli.
24.Üürileping lõppes 27.01.2020. Kostja keeldus üüripinnalt välja kolimast ja jätkas seal tegevust üüripinna kasutamise eest mitte sentigi maksva „puuküürnikuna“ kuni 17.11.2020, mil ta viimaks üüripinna valduse hagejale tagastas. Nimetatud perioodil puudusid hagejal kostja suhtes mistahes üürilepingust tulenevad kohustused. Seega hinnates kostja väiteid hageja-poolsete väidetavate üürilepingu rikkumiste kohta, mis väidetavalt andis kostjale aluse üüri alandamiseks, saab võtta arvesse vaid neid väidetavaid rikkumisi, mis leidsid aset kuni üürilepingu lõppemiseni 27.01.2020, mitte aga ajal, mil kostja kasutas vaidlusaluseid ruume ilma õigusliku aluseta.
25.Kostja esitatud V. L. „ekspertarvamus“ on ühtaegu asjassepuutumatu kui väär. Kohtuistungil sai kinnitust asjaolu, et V. L. ei ole ühtegi üüripinna väidetavat puudust ise tuvastanud, vaid ta on oma arvamuse andmisel tuginenud kostja väidetele puuduste esinemise kohta. Ehkki „ekspertarvamuses“ oli püütud jätta mulje, justkui oleks V. L. üüripinna ülevaatuse käigus tuvastanud isiklikult vähemalt ühe selle puuduse – lifti mittetöötamise – siis V. L. küsitlemisel selgus, et tegemist on pelgalt tema arvamuse või oletusega, mille ta tuletas asjaolust, et konkreetsel hetkel kahel kasutajal sellega liikuda ei õnnestunud (kohtuistungi salvestis 00.54.34-00.55.35). Lisaks kinnitas ta kohtuistungil, et ei järginud kinnisvara hindamisel asjakohase standardi nõudeid ning selle asemel vastas talle esitatud küsimusele vabas vormis (kohtuistungi salvestis 00.55.45-00.56.20). Seejuures väitis V. L., et standardi eiramine on põhjendatav asjaoluga, et esimene küsimus ei puudutanud vara väärtuse hindamist ning teiseni ta esimesele küsimusele antud negatiivse vastuse tõttu ei jõudnudki (kohtuistungi salvestis 00.34.24 esitatud küsimus ja sellele antud vastus). Nimetatud selgitus on selgelt väär. Esiteks olukorras, kus kinnisvara hindamise eksperdile esitatakse arvamuse andmiseks kaks küsimust, millest vähemalt ühe osas puudub vaidlus, et see puudutab turuväärtuse hindamist, siis ilmselgelt tuleb
2-20-9020 arvamuse andmisel turuväärtuse hindamisel kohaldatavatest standarditest lähtuda. Teiseks oli antud juhul ka esimene küsimus selline, mis erinevalt V. L. poolt väidetust tegelikult puudutab turuväärtuse hindamist. Nimelt oli kõnealune küsimus sõnastatud järgnevalt: „Kas avaldunud puudustest teades oleks olnud võimalik anda lepingus kokkulepitud sihtotstarbel ja tingimustel Ruume majandustegevuseks tasu eest kasutusse?“ Antud küsimusega tahetakse sisuliselt teada, kas ruumide turuväärtus antud sihtotstarbel üüripinnana on võrdne nulliga või suurem kui null. Sellele küsimusele adekvaatselt vastamine on objektiivselt võimatu ilma, et hinnataks analoogiliste pindade turuväärtust ning tehtaks selle põhjal järeldus vaidlusaluse pinna turuväärtuse kohta. Seevastu V. L. poolt teostatud „vabas vormis“ vastus on taandatav mõttekäigule, et laopindasid on üüriturul pakkumisel piisaval hulgal ning mõistlikult käituv ettevõtja valiks sellises olukorras puudusteta pinna. Selle väite esimene pool („piisava hulga pakkumiste olemasolu“) ei vaja eriteadmisi, sest igaüks võib kinnisvaraportaalides otsinguid tehes sarnase väite esitada. Väite teine pool (millise pinna valib „mõistlikult käituv ettevõtja“) esiteks ilmselgelt väljub antud eksperdi pädevusest, teiseks on aga ka ilmselgelt väär. Turul müüakse igapäevaselt kõikvõimalikke tooteid ja teenuseid, millel on erinevaid puudusi. Puuduste olemasolu ei ole miski, mis välistaks tootel turuväärtuse pelgalt seetõttu, et turul on saada ka analoogseid puudusteta tooteid ning „mõistlikult käituv ettevõtja valiks sellises olukorras puudusteta toote“. Tõendamaks üürihinna alandamise põhjendatud ulatust, oleks kostja pidanud esitama tõendid selle kohta, milline on hageja-poolse „mittekohase täitmise“ väärtuse suhe kohase täitmise väärtusse. Sellist tõendit ei ole kostja esitanud.
26.Kostja poolt vaidlusaluse üüripinna puuduste ja selle väärtuse kohta esitatud väidete ebaõigsust kinnitab muuhulgas kostja enda käitumine ja tema majandustegevust kajastavad andmed. Kostja lõpetas hageja arvete tasumise 2019. juunis, väites üüripinna sihtotstarbelise kasutamise tema jaoks täiesti võimatu olevat. Sellest hoolimata ei soovinud kostja üürilepingut lõpetada ega lahkuda üüripinnalt ka pärast seda, kui hageja oli üürilepingu üles öelnud. Viimaks lahkus kostja üüripinnalt 17.11.2020, ca 17 kuud pärast seda, kui ta oli selle enda jaoks kasutuskõlbmatuks kuulutanud ja üüri tasumise lõpetanud. Selline käitumisviis on otseses vastuolus Tallinna Ringkonnakohtu poolt 20.03.2013 kohtuasjas nr 2-07-53131 tehtud otsuse lk 14 kolmandas lõigus märgituga, mille järgi „puuduse või takistuse kõrvaldamata jätmine üürileandja poolt annab üürnikule alust eelkõige lepingu ülesütlemiseks (VÕS § 279 lg 1), nimetatud sätte mõtteks ei ole võimaldada rentnikul rendiobjekti pikka aega tasuta kasutada“. Lisaks näitavad kostja kohta käivad andmed äriregistri ja MTA avalikke andmeid koondaval veebilehel teatmik.ee (kostja 30.10.2010 vastuse lisa 6), et kostja käive muutus hageja pinnale kolides varasemaga võrreldes ca 1,5 korda suuremaks ning oli märkimisväärselt stabiiline. Nimetatud fakt ei kinnita asjaolu, et üüripind ei olnud kostja poolt sihtotstarbeliselt kasutatav.
27.10.02.2022 on hageja esitanud istungiprotokolli parandamise taotluse. Hageja märgib, et protokollist ei nähtu selgelt ja ühemõtteliselt, et V. L. tuletas lifti rikkisoleku pelgalt asjaolust, et konkreetsel hetkel kahel kasutajal sellega liikuda ei õnnestunud. Samuti ei nähtu protokollist selgelt ja ühemõtteliselt tema kinnitust, et liftišahti uste mõnel teisel korrusel avatuse kohta on tal pelgalt arvamus, mitte aga teadmine. Hageja palub teha 31.01.2022 kohtuistungi protokollis parandus, millega asendada lk 7 alguses olev järgmine tekst: „Ees läksid sisse 2 inimest, üritasid liftiga liikuda, ei
2-20-9020 töötanud, tulid välja, et ei tööta. Olin lifti kõrval. Ei läinud ise lifti ja nuppu ei vajutanud. Liftišahti uksed mõnel teisel korrusel pigem ei olnud lahti. Ei tea. Oli pime.“ alljärgneva tekstiga: „00.54.34 Hageja lepinguline esindaja: Mille põhjal te tuvastasite, et lift ei ole töökorras? Tunnistaja: ma olen terve adekvaatne inimene, seal läksid ees kaks inimest sisse, üritasid liftiga liikuda aga lift ei töötanud, tulid välja ütlesid, et lift ei tööta. Ma olin seal lifti kõrval, ma ei saa nagu vastupidist väita, et see lift töötas. 00.54.53 Hageja lepinguline esindaja: Nii et te sellest, et konkreetsel hetkel ei olnud võimalik ülespoole liikuda, tuvastasite, et lift ei ole töökorras? Tunnistaja: Jah, seal oli kaks inimest, kes üritasid liftiga üles liikuda, nad ei saanud, see lift ei töötanud. 00.55.05 Kohus: Te ise ei läinud lifti ja ei vajutanud nuppu? Tunnistaja: Ise ei läinud, sest inimesed olid seal ees, ütlesid „lift ei tööta“. 00.55.12 Hageja lepinguline esindaja: Kas liftišahti uksed mõnel teisel korrusel võisid tol hetkel lahti olla? Tunnistaja: Pigem mitte, liikudes ei näinud seal ühtegi inimest, seal oli suht pime. Ma arvan, et mitte. 00.55.24 Hageja lepinguline esindaja: Te arvate aga te ei tea? Tunnistaja: No ma ei tea seda jah 100%. Noh, mul ei ole põhjust kahelda, et see lift ei töötanud.“
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
28.Kostja ei tunnista hagi ja palub jätta selle rahuldamata. Kostja märgib, et planeeris ja tegi mahukaid ehitustöid ruumide sihtotstarbeliseks kasutuselevõtmiseks kuni 2019 märtsi lõpuni. Kostja võttis Ruumid majandustegevuseks kasutusse 01.aprill 2019, kui kolis oma kliendid ümber eelmistelt äripindadelt. Kahetsusväärselt hakkasid sellele järgnevalt ilmnema Ruumide majandustegevuseks kasutamise takistused, mis olid ja on tingitud hageja poolt Üürilepingust tulenevate üürileandja kohustuste rikkumisest. Eelkõige, aga mitte ainult hageja hoones asuva ja Ruumide kasutamise eelduseks oleva kaubalifti pidevatest riketest, sihtotstarbeliseks kasutamiseks vajaliku maa-ala kasutamise võimatusest, kolmandate isikute poolt hageja teadmisel kostja ruumide kasutamisse sekkumisest ja turvalisuse tagamata jätmisest. Kostja majandustegevuse sisuks on väikeste laoruumide rentimine nii era- kui ka juriidilistele isikutele. Lastekodu 48 ruumidesse on kostja ehitanud välja kokku 122 laoruumi, kus kliendid saavad oma asju hoida. Klientide asjade kolimine teisele äripinnale ja lisaks veel uue laoruumi leidmine ja seal laobokside ehitamine on äärmiselt töömahukas ja kulukas ning võtab aega mitmeid kuid. Tänaseks on kostja leidnud uue laoruumi.
29.Kostja on pidanud tegema äärmiselt suuri rahalisis kulusid nii Ruumide kui ka osaliselt hoone remondiks, kuid vaatamata omapoolsetele pingutuste ei ole saavutanud üürilepingu eesmärki, tekkinud on ülemäärane varaline kahju ja vältav emotsionaalne pinge kostja juhtidele.
30.Hageja on läbivalt hagis esitanud ebaõigeid asjaolusid nii lepingu sõlmimisele eelnenud, lepingu sõlmimisel ja sellele järgnenud asjaoludest.
31.2018 aasta mai alguses pöördus kostja A AS (edaspidi A) maakleri R. S. kaudu AS Aswega poole läbirääkimiste alustamiseks ja üürilepingu sõlmimiseks ruumide ladustamisteenuse osutamiseks kasutusele võtuks aadressil Lastekodu 48, Tallinn.
2-20-9020 Esialgselt oli huvi esimese korruse ruumide vastu. Kuna peale lähemat tutvumist selgus, et vana tehasehoone esimese korruse põranda korda tegemine oleks liialt kulukas, siis pakkus hageja nii teist kui ka kolmandat korrust.
32.Kostja selgitas läbirääkimiste alguses, et tema poolt osutatav teenus seisneb nii füüsilistele kui ka juriidilistele isikutele asjade hoidmise võimaldamisel erinevate suurustega laoboksides, millesse saab asju ladustada või neid sealt võtta 24/7 põhimõttel ilma lisa tööjõuta, selleks kohandatud IT platvormi võimalusi kasutades.
33.Kuna pakutavad ruumid asusid teisel ja kolmandal korrusel, siis selleks, et kostja saaks tema poolt kirjeldatud põhimõtetel üüripinnal teenust pakkuda ka teisel või kolmandal korrusel, oli üheks üürilepingu sõlmimise peamiseks eelduseks kinnitus, et kaubalift on töökorras ja et oleks võimalus muuta kaubalift kutsungiga kaubaliftiks. Hageja kinnitas, et kaubalift on töökorras ja lubas selgitada välja, kas on võimalik liftile lisada kutsungisüsteem. Kuna hageja kaubalifti hooldas K AS (edaspidi K), pöördus hageja K poole ja võttis temalt esialgse pakkumise töötava kaubalifti kutsungiga liftiks ümbertegemiseks.
34.13.07.2018 edastas A maakler R. S. kostja esindajale K 09.07.2018 saadetud e-kirja, mis oli saadetud vastuseks hagejale. Antud kirjas tõi K esindaja välja, et kaubalifti ümberehitus läheb hinnanguliselt maksma 9000 – 10 000 eurot ja et ümberehitus on võimalik.
35.Tuginedes K kinnitusele, et kaubaliftile saab lisada kutsungisüsteemi, sõlmis kostja Ruumide Üürilepingu.
36.Hageja on varasemalt lepingulise esindaja kaudu avaldanud, et kaubaliftiga seonduv ongi kostja kohustus ja hagejasse mittepuutuv, kuna Üürilepingus on nii kokkulepitud. Üürilepingus vastav kokkulepe puudub. Vaidlust pole selles, et läbirääkimistel kostja tõstatas kaubaliftiga seonduva küsimuse kui eeltingimuse, hageja mõistis seda üheselt, pöördus oma lifti hooldajast lepingupartneri poole ning võttis isegi hinnapakkumise. Üürilepingu lisas on üksnes viide 10 000 euro üüriga tasaarvestamiseks. Seegi kinnitab, et liftiga seotud kohustus on üürileandja kohustus ja tema kulu.
37.Läbivalt on oluline ka asjaolu, et kaubalift ei ole Lepingu järgi Üürniku ainukasutuses, vaid on üldkasutatav, kui Üürileandjale kuuluva Hoone tehniline seade, millel on Hoone sihtotstarbelise kasutamise abistav funktsioon. Lifti kasutavad ka teised hageja hoones tegutsevad üürnikud ja kolmandad isikud.
38.Kaubalifti töökorras olekut enne Üürilepingu sõlmimist kinnitas hageja siis ja kinnitab s ka hagi p-s 1.7.1: „Hageja rõhutab, et lift oli töökorras.“ Seega puudub igasugune vaidlus selles, et kostja oleks pidanud Üürilepingu sõlmimisel arvestama sellega, et kaubalift ei vasta nõuetele ega ole sihtotstarbeliselt ja ohutult kasutatav. Hageja lepingupartner K kinnitas e-kirjaga, et liftile on võimalik täiendav lisasüsteem (kutsungifunktsioon) paigaldada ja see andis kostjale kindluse ja õigustatud ootuse Üürileping sõlmida.
39.Täiesti arusaamatuks jääb kostjale hagis p-s 1.8 seisukoht nagu kostja oleks teinud ruumides endale vajalikud „remont – ja ümberehituse töödele“ ja lisaks tellis kostja K-lt ka „lifti ümberseadistuse ja -ehituse tööd.“ Kostja oli Üürilepingu p 1.4.5 järgi oli kohustatud tegema üksnes „Ruumides vajalikud ja mõistlikud korrastus- ja remonttööd,
2-20-9020 mis on vajalikud Ruumide sihtotstarbeliseks kasutamiseks“, mitte ümberehituse või renoveerimisetöid. Ruumide mõistlikud korrastus ja remonttööd on hoopis midagi vähemat, kui ümberehituse- , renoveerimise jmt tööd. Ka lifti ümberseadistuse ja ümberehituse tööd ei tellinud kostja K-lt, vaid oli huvitatud, et need tööd saaksid õigeaegselt alustatud ja eesmärgipäraselt lõpuni viidud. Kostja informeeris K-t, millal kostja korrastus- ja remonttöödest tulenevalt saaks K asuda kaubaliftile lubatud süsteemi paigaldustöödega tegelema hakata ning pakkus kohtumist objektil, et arutada läbi, mis on tema ootused ja millal ja mida tehakse. Tööde tellija oli kaubalifti omanik ja valdaja Hageja ja kostja lubas vaid kuni 10 000 eurot kutsungisüsteemi paigaldamise eest esialgselt tasuda, mille hageja pidi siis enda rahalise kohustuse täitmiseks üüritasudega 1000 eurot kuus tasaarvestama. Hagi p-s 1.7.4. avaldab ka hageja: „Pooled leppisid üürilepingu lisas 2 p-s 3 kokku, et üürileandja ja üürnik tasaarvestavad iga kuu üüri tasumisel 1000 eurot Üürniku poolt kaubalifti renoveerimiseks tehtud kuludega, perioodi pikkusega 10 kuud, kokku summas 10 000 eurot.“ Miks oleks pidanud üürileandja tasuma üürniku poolt tehtud kulutusi, mis olid lepinguga määratud üürniku kohustuste täitmiseks.
40.Ebaõige on hageja väide, et nende esindajat kohtumisest ei teavitatud ja nende esindaja ka kohtumisel ei viibinud. Tegelikult teavitas K oma 22.10.2018 e-mailiga hageja esindajat e-kirjaga 25.10.2018 k 10 kohtumise toimumisest, lisades hageja esindaja R. F. kirjasaajaks. 25.10.2018 toimus kaubalifti ülevaatus täpsema pakkumise koostamiseks. Kohtumisel osalesid nii kostja kui ka hageja esindajad ja K esindajad. Kohapealsel vaatlusel kinnitasid K esindajad, et lifti saab ümber muuta kutsungiga kaubaliftiks.
41.Omapäraselt püüab hageja saada endale õigustust üüriesemega tekkinud probleemidele isegi Ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti sisu moonutamisega. Tegelikkuses on tegemist eelkõige lepingus üüripinnana käsitatavate ruumide üleandmise-vastuvõtmisega. Seega on osundatud aktis andnud kostja ikkagi kinnituse selle kohta, et üle vaadatud on ruumid vastavalt üürilepingule. Hoonet üle ei antud, samuti ei antud üle ruumidest väljaspool asuvaid tehnoseadmeid, sh kaubalifti.
42.Vastab tõele, et kostja ei avaldanud Ruumide üleandmisel nende kohta pretensioone, sest ruumid olid üleandmisel kasutamiskõlbmatud ning korrastust ja remonti vajavad. Ruumid vajasid alles sellisesse seisundisse viimist, et neid üldse oleks võimalik sihtotstarbeliselt kasutada. Kostja tegigi suuremahulised ja kulukad mõistlikud korrastus- ja remonttööd ning olulises ulatuses ehitustöid hoones, mis tegelikult oleks pidanud tegema hageja. Kostja peab vajalikuks märkida, et Ruumide kohta ei ole ta ka siiani hagejale pretensioone esitanud.
43.Kostja on põhjalikult esitanud hagejale omapoolsed pretensioonid Üürilepingust tulenevate kohustuste rikkumiste kohta ja jääb nende pretensioonide juurde ka kohtumenetluses. Üürilepingu läbirääkimistel ja sõlmimisel kostja uskus siiralt hageja poolt avaldatut, eelkõige seda, et kaubalift on töökorras ja sihtotstarbeliselt probleemideta kasutatav, aga samuti seda, et hageja tagab Üürilepingu sihtotstarbeliseks kasutamiseks vajaliku maa-ala kasutamise.
44.Asjatundmatu on hageja seisukoht, et kuna kostjal siiski mingil määral majandustegevus Ruumides käib ja laobokse on üüritud, siis pole ruumide sihtotstarbeline kasutamine takistatud. Hageja oli ja on teadlik, et kostja paigutas üüritud Ruumidesse ümber oma varasemad kliendid, mille tagajärjel saavutati „täituvus“. Kostja mitmed varasemad kliendid on lepingu lõpetanud põhjusel, et 24/7 ei ole võimalik takistamatult teenust
2-20-9020 kasutada, s.o. oma asju lattu tuua ja teisele korrusele üüritud ruumi paigutada või sealt neid vajadusel ära viia, kuna lift tihti ei tööta või sinna jääb koguni kinni. Korduvate ebamugavuste pärast on pidanud kostja varem sõlmitud lepingutasu kliendile vähendama. Ning korduvalt on pidanud kostja oma kodulehel võtma ajutiselt ära võimaluse laoruume üürida, kuna lift on taas pikemalt katki või pole hageja või tema teadmisel kolmandate isikute tegevuse tõttu võimalik pääseda sissepääsudenigi.
45.Hageja on kaubalifti omanik ja valdaja, sest lifti kahes erakorralise auditi aktis on hageja märgitud nii omanikuks, kui ka valdajaks ja hageja esindaja ka järelevaatajaks (hagi lisa 41 ja 47). Seega arvestades Seadme ohutuse seaduse ja Korrakaitse seaduse (§ 15) koosmõju, on kaubalifti ohutu töö eest vastutav isik hageja. Kostja palus hagejalt korduvalt kinnitust, et kaubalifti juures on pikalt kestnud remonttööd lõppenud ja lift on nõuetele vastav ja ohutu. Kostja ei ole siiani kinnitanud, et remonttööd on lõppenud, küll aga esitas alles koos lepingu ülesütlemise avaldusega lifti järelevalve auditi 24.04.2019 ülevaatuse kohta. Samuti esitas hageja kaks enda poolt koostatud kaubalifti töötamise kontrolli akti, milles on leidnud, et lift sõidab korruste vahel (ühtegi eriteadmistega isikut ei olnud kaasatud). 24.04.2019 auditis (mis esitati kostjale alles 8 kuud hiljem) on leitud, et täiendava funktsiooni lisamine (kutsungi funktsioon) lifti tööd ei takista. Järelikult peale 24.04.2019 viidi mitme kuu jooksul läbi täiendava funktsiooni lisamisega mitteseotud remonttöid ehk siis tehti lifti töökorda, kuigi enne üürilepingu sõlmimist kinnitati, et kaubalift on igati töökorras.
46.Kaubaliftile paigaldatud teate kohaselt oli lift remondis veel 2019 septembri alguses. 14. novembril teatas K, et paigaldada on vaja veel andurid, mis on tellitud.
47.Kuigi audit oli pelgalt visuaalne ja hageja esindajad lihtsalt sõitsid ilma raskuste peale ja maha laadimisteta üles-alla, uskus kostja heas usus, et kaubalifti remonttööd on edukalt lõppenud ja lift töökorras. Seepärast avaldas kostja hagejale, et juhul, kui lift on tõepoolest viidud töökorda, siis asub kostja alates jaanuar 2020 tasuma 70 % üürist ja arvestab, et 30% ulatuses on ruumide sihtotstarbeline kasutamine takistatud tulenevalt laadimis ja parkimiskohtade mitte tagamisest, kolmandate isikute rikkumistest ning turvalisuse puudumisest. Kostja tegigi vastavas suuruses ülekande, mille järel muutus sihtotstarbeline kasutamine veelgi intensiivsemalt takistatuks.
48.Kostjal oli ja on takistatud kasutamast hoone tagaküljel olevat juurdepääsu asjade maha ja peale laadimiseks. Juurdepääsu avaks on kaubalifti tagauks, millel oli kuni 2019 septembri alguseni paigaldatud silt teatega, et lift on tähtajatus remondis ehk kasutamiskõlbmatu. Puudusid ja puuduvad siiani klientide jaoks üheselt mõistetavad märgistused laadimiskoha kohta. Kostja on korduvalt pakkunud välja ja ka esitanud, et teeb ise joonised laadimis- ja parkimisalade asukohtade kohta, märgib need omal kulul ja ka märgistab. Hageja, vaatamata 2019 suvel kohtumisel antud lubadusele, on hilisemalt sellest täielikult keeldunud.
49.Hoone esiküljele sissepääsu ala tegemine oli kostjal suur kulu, mis polnud mingilgi moel põhjustatud kostja vajadustest, vaid hageja soovist, et eelkõige kasutataks ruumidesse sissepääsuks hoone esiküljele ehitatud uut sissepääsu, et vähem häirida teises hoone tiivas Haigekassa (kui eelistatud lepingupartneri) ruumide kasutajaid. Sellel põhjusel oligi
2-20-9020 vajalik Hoone esiküljele ehitada uus ja eraldi sissepääs ning eraldada suurest esimese korruse ruumist sissepääsuks kasutatav ala (teekond välisuksest liftini). Kostjale oleks kõige paremini sobinud kaubalifti tagaküljest otse laadimisalalt lifti laadimine ja teisele korrusele viimine. Kostja arvestas hageja sooviga heas usus.
50.Kahjuks ilmnes alles suuremahuliste kulutuste tegemise ja klientide sissekolimise järgselt, et hoone esiküljele ei ole tagatud klientide jaoks laadimis- ja parkimiskohad. Mis mõtet on Hoonele rajatud sissepääsul, kui seda sihtotstarbeliseks tegevuseks kasutada ei saa? Üürilepingu p 3.1.4 järgi tagab hageja kostja poolt ruumide sihtotstarbelise kasutamise ja võimaldab vajalikus osas maa-ala ja üldpinna kasutamist. Vastav kohustus on Üürileandjal ilma täiendava tasuta. Kostjale hageja aga selgitas, et kostja peab hoone ees asuva parkla ala rentnikult AS-lt Ü võtma tasu eest kasutusele parkimiskohad põhjusel, et hoone ees hageja pole taganud vajalikus osas maa-ala kasutust kostja klientidele. Kuigi suuliselt avaldas hageja esindaja 2019 suvel kostja esindajatega kohtumisel, et kostja kliendid võivad parkida autod hoone esikülje sissepääsu ees nii jalakäijate alal, kui ka selle kõrval asuval muruplatsil, siis hiljem sellest taganeti ja üteldi, et vastavat suulist lubadust pole antudki. Kostja avaldas valmisolekut teha ise vajalik parkimis ja laadimisala kasutamiskõlblikuks ja esitas vastavad joonisedki ala asukoha ja märgistamise kohta, aga hageja vastavat nõusolekut ei andnud. On ilmselge, et õiguskuulekatele klientidele on mõistetamatu ja ebamugav lihtsalt ilma lubava märgistuseta parkida jalakäijate alale või muruplatsile. Kostja on jätkuvalt seisukohal, et hagejale juba Üürilepingu sõlmimiseks peetud läbirääkimistel avaldatud kostja poolt osutatava teenuse kirjeldusest ja Üürilepingu p 1.1.c märgitud ruumide kasutamise sihtotstarbest tulenevalt on ilmselge, et ilma vajalike parkimis- ja laadimisaladeta on sihtotstarbeline ruumide kasutamine takistatud ja Üürilepingu eesmärk ei ole kostja jaoks täidetav.
51.Hageja on rikkunud oluliselt Üürilepingut kuna pole kehtestanud mingeid elementaarseid sisekorra reegleid kolmandatele isikutele Ruumidest läbikäimise ja üldkasutatavate ruumide, näiteks trepikoja kasutamiseks ning hoonesse sissepääsu avade sulgemiseks. Lepingu p 3.1.6 kohaselt tagab Üürileandja kolmandate isikute poolt hoones kohase ja mõistliku tegevuse. Kuidagi ei saa lugeda kohaseks ja mõistlikuks, et hoone teise üürnikuga seotud isikud ( ehitajad) kasutavad kostja ruume, tualetti, elektrit ja pealegi võtavad omavoliliselt enda valdusesse ruumides asuva vara. Üldkasutatavast kaubaliftist on võimalik siseneda kõikidel kolmandatel isikutel ja üldkasutatavast kaubaliftist avanevad uksed kolmandatele isikutele kostja Ruumidesse. Puuduvad ka igasugused sildid, keelavad märgistused ja muud mitte eriti kulukad informatiivsed juhised Hoones liikumiseks. Üürnikul on olemas videomaterjal, mille saab kohtule esitada andmekandjal, millest nähtub kolmanda isiku poolt kostja seadme lifti viimine (K liftiparandaja juuresolekul) ja selle kasutamine.
52.Kostja poolt hoones paigaldatud tuletõkkeuksed ei ole seotud kostja lepingust tuleneva kohustuse täitmisega. See on hageja kohustus, mille kostja omal kulul täitis eesmärgiga saavutada ruumide kasutamiseks vajalik hoone osa vastavus kehtivatele tuletõrje ja pääste nõuetele. Loomulikult ka turvalisuse kaalutlusel. Vastavalt Lepingu p 3.1.4 järgi tagab Üürileandja Üürniku poolt ruumide sihtotstarbelise kasutamise ja lepingu p-le 3.1.5 tagab Üürileandja hoones ja hoone juurde kuuluval maa-alal tuletõrje-, sanitaar-, järelevalve-,
2-20-9020 töökaitse- ja ohutustehnika eeskirjade täitmise. Kuigi kostja tegi olulisi kulutusi hageja kohustuste täitmiseks, ei ole tagatud just hageja poolsete kohustuste rikkumise tõttu tuletõkke uste nõuetekohane kasutamine ei tule tõkestamiseks ega hoone sisese turvalisuse tagamiseks, sest uksed avatakse kolmandate isikute, eelkõige hageja teiste üürnikega seotud isikute poolt ja jäetakse avatuks. Kostja on saanud oma klientide poolt seepärast etteheiteid ja see on olnud ka põhjuseks, miks potentsiaalsed kliendid ei ole olnud valmis kostjaga oma vara hoiustamiseks lepingut sõlmima ( nt Lux Ekspress jt).
53.Ebaõige on hageja poolt avaldatud seisukoht, nagu toimuks Ruumides aktiivne majandustegevus. Üürnikul oli aktiivne majandustegevus, kus kasutatavate ruumide täituvus oli 100%, eelmisel pinnal. Üürnik soovis oma majandustegevust oluliselt laiendada ja oli valmis selleks tegema olulises ulatuses rahalisi investeeringuid. Alates 1.aprillist 2019 kolis Üürnik oma varasemad kliendid ümber Ruumidesse. Kahjuks on sellest hetkest avaldunud probleemid, iseäranis kaubalifti kasutamise võimatus, aga koguni lifti kinni jäämine, tekitanud varasemalt teenusega väga rahul olnud klientides rahulolematust ja nii mõnigi on pidanud vajalikuks sellises olukorras leping lõpetada. Seega ei ole Ruume asjade hoidmiseks kasutavad kliendid Ruumide sihtotstarbelise kasutamise tulemus, vaid varasem edukas klienditeenuse osutamine. Mitmed potentsiaalsed kliendid on olukorraga tutvumas käies, siiski loobunud lepingust, kuna Üürnik peab avaldama kõik mõistlikult klienti huvitava teabe, sh ka selle, et kaubalift on sageli ootamatult katki. Kliendid ei soovi oma asju vedada trepi kaudu ega jääda lifti kinni, samuti ei soovi kliendid, et neil puudub kindlustunne, kas nad pargivad sõidukit õigel alal.
54.Kuna töötav kutsungisüsteemiga kaubalift oli Lepingu sõlmimise eeltingimuseks ja samas ruumide sihtotstarbelise kasutamise oluliseks tingimuseks, mida Lepingu p 3.1.4 järgi peab hageja tagama, siis puudustega kaubalift on VÕS § 278 järgi ruumide kasutamist takistav puudus, mille kõrvaldamist kostja hagejalt mitmel korral nii suuliselt kui kirjalikult palus. Kuna tegemist ei ole pisipuudusega VÕS § 280 tunnustel, siis ei ole puuduse kõrvaldamine kostja kohustus. Iseäranis veel arvestades, et kostja oli niigi teinud ülisuuri rahalisi kulutusi selleks, et ruumid viia vastavusse sihtotstarbeliseks kasutamiseks ja et hoone osa oleks võimalik kasutada ja mõistlikult poleks kuidagi saanud kostjalt oodata veelgi täiendavate mahukate kulutuste tegemist. Seega oli kostja igati õigustatud kasutama seadusest tulenevat õiguskaitsevahendit ja esitama kuni puuduse kõrvaldamiseni tahteavaldusena, et alandab üüri tagasiulatuvalt alates 1.aprillist 2019, mil selgus, et kliendid, kes olid ümberkolitud varasemast laoruumist, ei saa kasutada 24/7 valitud ajal kaubalifti eesmärgipäraselt ning kvaliteetse laoteenuse osutamist uutele klientidele ei saa vajalikus mahus pakkuda. Kostja hindas heas usus, et sihtotstarbeliselt on äärmisel juhul saanud kasutada ruume 20 % ulatuses (trepi kaudu kergemaid asju vedades, pidevate ebamugavuste pärast klientidele allahindlusi tehes, klientide poolt tasu maksmisest keeldumisi taludes kuni teenuse lepingute lõpetamiseni). Seega oli kostja õigustatud üüri vähendama vähemalt 80% ulatuses alates 1.aprillist 2019 kuni kaubalifti puudusteta kasutamise tagamiseni ja parkimis- ning laadimiskohtade eraldamiseni. Samuti avaldas kostja, et arvates 01.04.2019 on enammakstud üür käsitatav ettemaksena.
55.Samuti oli õigustatud kostja võtma endale õiguse tasaarvestuse kasutamiseks. Kuna kostja on täitnud hageja kohustusi ja kandnud kulutusi Ruumide ja hoone osa sihtotstarbelise
2-20-9020 kasutamise võimaldamiseks teostatud vajalike tööde näol, siis üürnik teavitas, et kavatseb vastavad hageja kohustuste täitmiseks tehtud kulud tasaarvestada üüriga. Kostja juhib tähelepanu, et vastavad kulud ei ole käsitatavad ruumides teostatavate vajalike ja mõistlike korrastus- ja remonttööde kuludena vastavalt Üürilepingule.
56.Kostja on esitanud üüri alandamise tahteavalduse TsÜS § 69 tähenduses, mitte keeldunud üüri tasumast. Kostja poolt 4.septembril 2019 tehtud tahteavaldus on kehtiv ja õiguspärane.
57.Hageja poolt Üürilepingu erakorraline üles ütlemine on tühine ja pooltevaheline üürileping ei ole lõppenud arvates 28.01.2020 ja kostja poolt Ruumide valdamine on õiguspärane ning seepärast pole hagi millegagi põhjendatud.
58.Hageja ise pöördus algselt kostja poole 26.04.2018 ettepanekuga sõlmida üürileping äriruumide rentimiseks rõhutades ettepanekut tehes, et Hoones on kaubalift ning hea võimalus kliendil otse ukse ette sõita. Hagi lisast 1 nähtuvalt on pooled leppinud äriruumi üürilepingus kokku äriruumide sihtotstarbe: Väikesed laoruumid ja äripind, sihtotstarve: Üürniku majandustegevuseks, sh väikeste laoruumide üürimine. Võlaõigusseaduse kommentaarides rõhutatakse, et puudusena tuleb käsitleda VÕS §-le 276 vastava lepingujärgseks kasutamiseks sobiva seisundi puudumist, sh olukorda kui asja ei saa eesmärgipäraselt kasutada, aga ka olukorda, kus asja kasutamise käigus asja seisund halveneb sedavõrd, et tekib olukord, kus asja ei saa eesmärgipäraselt kasutada (P.Varul jt VÕS II, 2019, lk 253 § 276 komm 3.2). Vaidlusalusel juhul need, VÕS kommentaarides käsitletud olukorrad ka esinevad.
59.Asjaolu, et üürilepingus ei olnud sõnaselgelt toimivat kaubalifti eraldi märgitud, ei tähenda, et toimiv kaubalift ei oleks lepingu oluliseks osaks. Esiteks, nõue, et lift peab töötama, on sellist tüüpi ruumide rentimisel elementaarne. Teiseks, kuivõrd hageja ise rõhutas juba oma esimeses üüripakkumises üürilepingu sõlmimiseks, et hoones on toimiva kaubalifti kasutamise võimalus, ei saa hageja asuda nüüd väitma, et toimiv kaubalift äkitselt ei olnudki oluline osa lepingust. Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaandes märgitakse ka seda, et sageli, ei sõlmitagi üürilepingus üksikasjalikult kokkulepet selles osas, mis tingimustele peab üürilepingu ese vastama või mis puudused lepingu esemel esinevad (P.Varul jt VÕS II, 2019, lk 254, § 276 komm 3.2). Selleni jõutakse lepingut tõlgendades ja lepingu olemuse kaudu. Pooled ei ole mitte kunagi leppinud kokku selles, et kostja majandustegevuseks vältimatult vajalik kaubalift võib olla pidevalt rikkis. Selline arusaam ja tõlgendus oleks mõeldamatu. Mõistetamatu on ka see, miks hageja rõhutab oma menetlusdokumentides pidevalt, et kutsungiga kaubalifti tagamine ei olnud hageja kohus. Kostja käsitleb esmase puudusena asjaolu, et lift on pidevalt rikkis ja ei toimi kogu lepingu kestvuse aja – seega ei ole võimalik tegeleda ka äritegevusega ja lepingu eset sihtotstarbeliselt kasutada, kuna kliendid ei soovi põhimõtteliselt sellist laoruumi rentida, kus peab käsitsi raskeid asju trepist üles tassima läbi hageja prahi. Iga mõistlik klient valiks ju sellises olukorras teised laoruumid.
60.Hagejale etteheidetav põhiline puudus ei seisnud seega selles, et lifti ei muudetud kutsungiga liftiks (kuigi ka see oli hageja kohus), vaid olulisim puudus seisnes selles, et lifti ei olnud kogu lepingu perioodi vältel üleüldse võimalik normaalselt kasutada (lift oli
2-20-9020 pidevalt rikkis) ja sellise puuduse olemasolus, ei lepitud mitte kunagi kokku – vastupidi hageja andis lepingueelselt korduvalt mõista, et tagab toimiva lifti ja klientidel on võimalik lifti kasutada. Lifti vältavate rikete näol on seejuures ilmselgelt tegemist varjatud puudusega, mis esines ilmselt juba lepingu sõlmimise ja ka ruumide üleandmise ajal, kuid mis avastati pärast ruumide sihtotstarbelise kasutamise algust, s.o. pärast lepingu sõlmimist. Seda, et lift ei toimi, ega hakkagi kunagi normaalselt toimima ei saanud kostja lepingueelselt, küll mitte millestki järeldada. Vastupidi, nähtuvalt 5.10.2020 hagivastuse lisas 1 toodud hageja poolt enne lepingu sõlmimist 13.07.2018 saadetud kirjast kostjale, andis hageja mõista, et tagab igal juhul toimiva, sh kutsungiga lifti olemasolu. Riketeta toimiva lifti lahutamatut kuulumist Üürilepingu eseme hulka tõendab ka 5.10.2020 hagivastuse lisas 1 toodud, enne lepingu sõlmimist 13.07.2018 hageja saadetud kiri kostjale, millest nähtuvalt oli hageja ise suurepäraselt teadlik toimiva lifti olulisusest kostja jaoks ja ka asjaolust, et lifti peab olema võimalik sihtotstarbeliselt kasutada, samuti ehitada kutsungiga liftiks. Ka hageja ja kostja 29.05.2018 kirjavahetusest nähtuvalt oli hageja ka teadlik, et toimiv lift on nii sõlmitava lepingu oluliseks osaks. Ühtlasi oli hageja teadlik ka asjaolust, et toimiv lift on kostja äritegevuse jaoks määrava tähtsusega, kuivõrd planeeritavad ruumid asusid II korrusel. Hageja annab mainitud kirjas mõista, et on teadlik lifti olulisusest kostjale. Asjaolu, et pooled pidasid pikalt läbirääkimisi tõendab poolte kirjavahetus 16.05.2018-18.05.2018. Lepingu sõlmimiseks asuti lepingu projekte vahetama juba 4.07.2018.
61.Ka riiklikult tunnustatud kinnisvara ekspert V. L., kes on kantud EKEI nimekirja ja kes sageli annab kohtueksperdina arvamusi, kinnitab oma ekspertarvamuses järgmist: ekspert teostas vara ülevaatuse 12.11.2020.a kell 16.00 ja ekspert kinnitab, et ülevaatuse ajal ehk 12.11.2020 oli kaubalift rikkis. Seega on eeltooduga tõendatud lifti läbiv rikkisolek ja puuduste esinemine riiklikult tunnustatud eksperdi poolt veel vahetult enne üüripinna üleandmist hagejale.
62.Riiklikult tunnustatud eksperdi V. L. 11.12.2020 ekspertiisaktiga tõendab kostja VÕS § 296 lg-test 1 ja 2 tulenevaid vastuväiteid. Ekspert märkis, et üüriobjekti puudused on põhjustanud üürnikul hoiustamislepingute lõpetamise, madalamad teenustasud ja potentsiaalsed kliendid on peale tutvumist loobunud lepingust ehk üürniku jätkusuutlik majandustegevus on tugevalt häiritud ja eksperdi hinnangul ei ole väikeladude teenuse pakkumine lepingujärgsel üüripinnal majanduslikult jätkusuutlik. Ainuüksi kaubalifti kasutamise pidevate tõrgete tõttu ei oleks võimalik ruume üürniku majandustegevuseks tasu eest kasutusse anda (üürilepingu järgselt ruumid paiknevad II ja III korrusel). Eksperdi hinnangul on laopindasid üüriturul pakkumisel piisaval hulgal ja tõenäoliselt mõistlikult käituv ettevõtja valib jätkusuutlikuks äritegevuseks (kui valida olulise puudusega või puuduseta ruumide vahel) oluliste puudusteta äriruumid. Kokkuvõtvalt tõendab V. L. ekspertarvamus, et kuivõrd üürieset ei olnud võimalik sihtotstarbeliselt kasutada, esineb VÕS § 296 lg-s 1 sätestatud olukord ning kostjal oli õigus üüritasu maksmisest keelduda. Vaidlusalusel juhul takistasid puudused asja lepingujärgset sihtotstarbelist kasutamist. Ekspert kinnitab, et ainuüksi kaubalifti riketest (rääkimata ülejäänud puudustest) tulenevalt, ei olnud üüripinda võimalik sihtotstarbeliselt kasutada. Arvestades üürilepingu olemust, lepingupoolte tegevust/käitumist lepingueelselt ja lepingupoolte kinnitusi, oli üüripinnal tegutsemise (sh kostja majandustegevuse
2-20-9020 korraldamise eelduseks) eelduseks vaidlusalusel pinnal nii töökorras lift, laadimis- ja parkimisalade olemasolu kui ka võõraste isikute üüripinnale sattumise vältimine. Üürileandja pidi eeltoodut lepingu sõlmimisel igal juhul mõistma. Alternatiivselt, tulenevalt eksperdi järeldustest, oli kostjal tegelikkuses õigus teostada hinna alandamist kuni nullini. Ekspert on oma ekspertarvamuses sisuliselt kinnitanud, et vaidlusalusel juhul on üürilepingu mittekohase täitmise väärtus null (VÕS § 112 alusel), kuivõrd sellist üüripinda, eesmärgiga pakkuda klientidele väikelaoteenust, ei oleks kostjaga sarnase majandustegevusega üürnik, mitte ühegi summa eest mitte mingil juhul üürile võtnud. Tegelikkuses, arvestades, et kostja on alandanud üürihinda kuni 27,7%ni kokkulepitust, võib ekspertarvamusele tuginedes asuda seisukohale, et tegelikkuses on hagejale tasutud ca 27,7% üüritasust samuti alusetult ning see summa tuleks kostjale tagastada. Arvestades üürilepingu sihtotstarvet ja kokkulepitut, olid lepingulised puudused ja hageja lepingu rikkumised sedavõrd ulatuslikud, et kostjal oli õigus keelduda täielikult üüritasu maksmisest või alternatiivselt vähendada üüritasu nullini. Arvestada tuleb ka kostja teostatud investeeringute mahtu (ca 170 000 eurot) üüripinnale ja sellest tulenevat kõrgendatud ootust korrektsele lepingu täitmisele hageja poolt. Korrektset lepingutäitmist hageja poolt aga mitte kunagi ei saabunud ning hageja ükskõikset ja pahatahtlikku suhtumist sai kostja tunda kogu lepinguperioodi vältel.
63.Hageja esitatud AS K väljavõttest nähtub kuidas pidevalt, nädalast nädalasse leiavad aset, sageli mitme päevased rikked vaidlusaluse kaubaliftiga. Lisaks on esinenud ka rikkeid aegadel, mil AS-i K ei ole alati teavitatud, kuna klientide seisukohast vaadatuna, ei olnud teavitamisel sageli mingisugust mõtet. Lifti ei ole ju senini suudetud töökorda viia ning kostja kliendid on pidanud pahameeles lahkuma. Seejuures on ainuüksi hageja esitatud tõendites toodud läbivaid iganädalasi rikkeid enam kui 40-l korral (hageja 11.12.2020 menetlusdokumendi lisa 3.2).
64.Väikeladu OÜ suhe AS-ga K ei olnud tellija töövõtja suhe. Tööde tellimise lepingut ei ole Väikeladu OÜ-ga K kunagi sõlminud. Hageja ja K AS vahel aga selline leping oli. Lisaks ei ole Väikeladu OÜ mitte kunagi Üürilepingus kokku leppinud, et Väikeladu OÜ võtab endale kohustuse tellida kaubaliftile lisafunktsiooni (kutsungisüsteemi) paigaldamisega seotud tööd, võib peaks tagama lifti korrasoleku. Väikeladu ja AS K suhtlesid omavahel üksnes sedavõrd, millal saab seoses Ruumide ja hoones vajalike remonttöödega hakata AS K lisafunktsiooni paigaldamise töödega alustada. AS K lepinguline esindaja on vastanud, et „Liftitööd lõpetati ja anti üle 06.05.2019“, aga ei täpsusta , kellel tööd üle anti. Kostja kinnitab, et tema esindajatele ei andnud AS K ei 06.05.2019 ega hiljem mingeid „Liftitöid“ üle. Juhul, kui need tööd anti üle hagejale, siis kostja pole sellest siiani teadlik. Alates ajast, mil kostja asus oma majandustegevuseks ruume kasutama, s.o. alates 01.04.2019, on kostja nii AS-lt K kui ka hagejalt küsinud nii suuliselt kui ka kirjalikult, millal kaubalifti remonttööd lõppevad ja millal saab arvestada selle sihtotstarbelise tõrgeteta kasutamisega. Milleks peaks tööde tellija, kellele on korrektselt lõpetatud tööd üle antud üle aasta seda küsima? Miks pole sellisel juhul Inspecta Estonia OÜ auditit esitatud AS K poolt tööde üleandmisel tööde väidetavale tellijale? Audit esitati alles 2019 lõpus hageja poolt, kinnitamaks, et liftiga on kõik korras.
65.Kostja palub jätta hageja 10.02.2022 taotlus protokolli parandamiseks rahuldamata. Kostja leiab, et hageja taotluses viidatud osas on maakohus asjatundja ütlusi piisava täpsusega protokollinud, mistõttu ei ole asja lahendamise seisukohalt olulised asjaolud jäänud protokollimata. Protokoll ei pea täies ulatuses vastama sõna sõnalt istungil öeldule. Ka ei
2-20-9020 ole protokollis kajastatu vastuolus salvestisega ega ebapiisavalt kajastatud. Juhul kui pool soovib teada sõna-sõnalt, mida istungil öeldi, on võimalik kuulata helisalvestist. Seega puudub alus protokolli parandamiseks.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
66.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Hageja esitas 10.02.2022 protokolli parandamise taotluse. Kuivõrd kohus allkirjastas protokolli 07.02.2022, siis on taotlus tähtaegne (TsMS § 53 lg 2). Kostja on taotlusele vastu vaielnud. Kohus leiab, et tunnistaja ütluste selguse huvides tuleb hageja taotlus rahuldada (TsMS § 50 lg 1 p 9). Kohus rahuldab Aktsiaseltsi ASWEGA 10.02.2022 taotluse 30.01.2022 kohtuistungi protokolli parandamiseks ning viib 30.01.2022 kohtuistungi protokolli sisse parandused taotluses märgitud kujul.
67.Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagiavaldus tuleb rahuldada osaliselt. TsMS § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
68.Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste oluliste asjaolude osas: • pooled sõlmisid 17.08.2018 kuupäevaga äriruumi üürilepingu nr L 48/2B (allkirjastatud 23.08.2018; I kd, tlk 13-16), mille p 1.1. kohaselt andis hageja kostjale üürile mitteeluruumid asukohaga Lastekodu 48, Tallinn, lisa 2 p 1 kohaselt on kuuüüri suurus 6324,84 eurot (+ KM); • hageja andis kostjale üüriruumid üle 23.08.2018 (I kd, tlk 16 pöördel); • alates mai kuust 2019. a loobus kostja kolmanda korruse üürimisest; • alates 2019.a. maist üüris kostja 1. ja 2. korruse ruume kuuüüriga 5607,60 eurot (s.o 4673 eurot + KM) ning vastavalt esitati ka arveid; • 27.08.2018 tasus kostja lepingujärgse deposiidi 12 649,68 eurot (I kd, tlk 21, maksekorraldus); • Lastekodu 48 hoones asuva kaubalifti töös esinesid katkestused ja rikked; • Lastekodu 48 hoone trepikojas ladustati erinevatel aegadel erinevas mahus ehitusmaterjale seoses ehitustöödega; • kostja klientidele mõeldud parkimiskohad olid eraldi tähistamata; • 17.11.2020 tagastas kostja üüripinna valduse hagejale ning vabastas ruumid kolmandate isikute varast 24.11.2020 (II kd, tlk 10-22, aktid).
69.Hageja palub oma täpsustatud nõudeavalduses mõista kostjalt välja hageja kasuks: üürivõla 20 995,92 eurot; viivise 4122,21 eurot üüri- ja kommunaalteenuste võlalt seisuga 05.06.2020; VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud viivise üürivõlalt arvates hagi esitamisest kuni võla tasumiseni; hüvitise Lastekodu 48, Tallinn asuvate 1. ja 2. korruse ruumide kasutamise eest alates 28.01.2020 kuni 24.11.2020 summas 46 396,26 eurot AS-i ASWEGA kasuks.
2-20-9020
70.Kostja vaidleb nõudele vastu. Pooled vaidlevad kokkuvõtlikult selle üle: a. kumma poole avalduse alusel on üürileping üles öeldud; b. kas hagejal oli õigus nõuda kostjalt üüri- ja kommunaalmaksete tasumist lepingus kokkulepitud ulatuses või i. on hageja nõue osaliselt tasaarvestatud; ii. esines alus üüri alandamiseks, sh:
1.kes vastutas kaubalifti korrasoleku eest, sh kes tellis selle ümberehituse;
2.kaubalifti katkestuse ja rikete sageduse ja kestuse osas;
3.kas kolmandate isikute tegevus üüripinnal, trepikojas ja sissepääsu aladel takistas oluliselt kostja tegevust;
4.kumb pool on parkimiskohtade tähistamata jätmises süüdi ning kas see omab tähendust üüri alandamise kontekstis.
71.Kostja märgib, et on 04.09.2019 avaldusega (I kd, tlk 57-60) kehtivalt ja tagasiulatuvalt üüri alandanud 80% võrra alates 01.04.2019. Hageja vaidleb üüri alandamisele vastu. VÕS § 278 p 4 sätestab, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik alandada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 296 sätestatule. VÕS § 296 lg 2 sätestab, et kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. VÕS § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. VÕS § 112 lg 1 sätestab, et hinna alandamine toimub avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Eelnevast tulenevalt võib üürnik ühepoolse üürileandjale suunatud tahteavaldusega üüri alandada, kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on sellise puuduse või takistuse tõttu vähenenud, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea omal kulul kõrvaldama või mis takistab asja lepingujärgset kasutamist.
72.Kohus lähtub üüri alandamise tahteavalduse kehtivuse hindamisel üksnes 04.09.2019 tahteavalduses viidatud puudustest ja takistustest. Kohus jätab tähelepanuta alles kohtumenetluses hinna alandamise alusena esile toodud ja sellest johtuvalt asjassepuutumatud etteheited, kuivõrd kohtu hinnangul ei ole põhjendatud olukord, kus pool asub alles kohtumenetluses oma varasemat tahteavaldust sisustama ja sellele alust n.ö tekitama. 04.09.2019 tahteavalduses on kostja üüri alandamise alusena toonud esile järgmised põhjendused: „Alates 1.aprillist 2019 kolis Üürnik oma varasemad kliendid ümber Ruumidesse. Kahjuks on sellest hetkest avaldunud probleemid, iseäranis kaubalifti kasutamise võimatus, aga koguni lifti kinni jäämine, tekitanud varasemalt teenusega väga rahul olnud klientides rahulolematust ja nii mõnigi on pidanud vajalikuks sellises
2-20-9020 olukorras leping lõpetada. Seega ei ole Ruume asjade hoidmiseks kasutavad kliendid Ruumide sihtotstarbelise kasutamise tulemus, vaid varasem edukas klienditeenuse osutamine. Mitmed potentsiaalsed kliendid on olukorraga tutvumas käies, siiski loobunud lepingust, kuna Üürnik peab avaldama kõik mõistlikult klienti huvitava teabe. Kliendid ei soovi oma asju vedada trepi kaudu ega jääda lifti kinni, samuti ei soovi kliendid, et neil puudub kindlustunne, kas nad pargivad sõidukit õigel alal. Kuna töötav kutsungisüsteemiga kaubalift oli Lepingu sõlmimise eeltingimuseks ja samas ruumide sihtotstarbelise kasutamise oluliseks tingimuseks, mida Lepingu p 3.1.4 järgi peab Üürileandja tagama, siis puudustega kaubalift on VÕS § 278 järgi ruumide kasutamist takistav puudus, mille kõrvaldamist Üürnik Üürileandjalt palub. Kuna tegemist ei ole pisipuudusega VÕS § 280 tunnustel, siis ei ole puuduse kõrvaldamine Üürniku kohustus. Kuni puuduse kõrvaldamiseni avaldab Üürnik tahteavaldusena, et alandab üüri tagasiulatuvalt alates 1.aprillist 2019, mil selgus, et kliendid, kes olid ümberkolitud varasemast laoruumist, ei saa kasutada 24/7 valitud ajal kaubalifti eesmärgipäraselt ning kvaliteetse laoteenuse osutamist uutele klientidele ei saa vajalikus mahus pakkuda. Sihtotstarbeliselt on äärmisel juhul saanud kasutada ruume 20 % ulatuses ( trepi kaudu kergemaid asju vedades, pidevate ebamugavuste pärast klientidele allahindlusi tehes, klientide poolt tasu maksmisest keeldumisi taludes kuni teenuse lepingute lõpetamiseni). Seega kuulub üür vähendamisele 80 % ulatuses alates1.aprillist 2019 kuni kaubalifti puudusteta kasutamise tagamiseni ja parkimis- ning laadimiskohtade eraldamiseni. Enammakstud üür on käsitatav ettemaksena.“ Seega nähtub selgelt, et üüri alandamise alusena on kostja käsitanud üksnes liftiga seotud puuduste temaatikat ning parkimis- ja laadimiskohtade temaatikat. Sellest kohus otsust tehes ka lähtub. Kostja on 04.09.2019 tahteavalduses ette heitnud, et hoone esiküljel on klientidele sissesõit ja parkimine raskendatud, kuid seda ei ole üüri alandamise kontekstis arvesse võetud. Kostja on üksnes viidanud, et: „Üürnik avaldab, et soovib tasaarvestada tasumisele kuuluva üüriga AS-le Ü makstud ja kuni hoone esiküljel vajaliku maa-ala mõistliku kasutamise võimaldamiseni makstava summa.“ Seega ei puutu nimetatud etteheide hinna alandamisse. Kostja on 04.09.2019 tahteavalduses ette heitnud, et ruumide läbikäik ja turvalisus ei vasta mõistlikule olukorrale, kuid seda ei ole üüri alandamise kontekstis arvesse võetud ega sellele tuginetud. Seega on nimetatud etteheite puhul tegemist kostja vastusega hageja 12.08.2019 seisukohale (vt mh 04.09.2019 kirja pealkiri). Seega ei puutu nimetatud etteheide hinna alandamisse.
73.Pooled vaidlevad, kas kaubaliftiga seonduv andis kostjale aluse hinna alandamiseks ja mil määral kaubalifti katkestused ja rikked (arvestades sagedust ja kestust) andsid aluse hinda alandada, sh on vaidlus, kes vastutas kaubalifti korrasoleku eest (sh kes tellis selle ümberehituse). Puudub vaidlus, et kaubalift kuulub Lastekodu 48 hoone juurde ning et see on üldkasutatav, st lifti kasutasid lisaks kostjale (ja tema klientidele) ka kolmandad isikud. Lifti omanik on hageja. Pooltevaheline üürileping ei sisalda kaubalifti korrashoiukohustusega ühtegi konkreetset kokkulepet. Üürilepingu p 3.1.4 sätestab vaid, et üürileandja tagab üürnikule ruumide
2-20-9020 sihtotstarbelise kasutamise ja võimaldab vajalikus osas maa-ala ja üldpinna kasutamist. Üürilepingu p 1.1.c kohaselt oli ruumide kasutamise otstarbeks üürniku majandustegevus, sh väikeste ladude üürimine. Üürilepingu lisa nr 2 p 3 sätestab, et pooled tasaarvestavad iga kuu üüri tasumisel 1000 eurot üürniku poolt kaubalifti renoveerimiseks tehtud kuludega, perioodi pikkusega 10 kuud, kokku summas 10 000 eurot. Muid liftiga kasvõi kaudselt seotud kokkuleppeid lepingus ei ole. Siiski on pooled liftiga seonduvat arutanud lepingu sõlmimise eelselt. Selleks, et kindlaks teha, kes kaubalifti puudustega seonduvalt vastutab ja need kõrvaldama peab, peab kohus lepingut tõlgendama, et kindlaks teha lepingupoolte ühine tegelik tahe.
74.Lepingu tõlgendamisel tuleb järgida VÕS §-s 29 sätestatud lepingu tõlgendamise reegleid. VÕS § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 3 kohaselt, kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja kui teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. Samas on ühise tegeliku tahte tõendamise kohustus poolel, kes sellele tugineb. Kui poolte ühist tegelikku tahet ega ka VÕS § 29 lg-s 3 nimetatud asjaolusid ei ole tõendatud, saab lepingu tõlgendamisel lähtuda mõistliku isiku positsioonist (VÕS § 29 lg 4) (vt ka nt Riigikohtu 16. juuni 2014. a otsus tsiviilasjas nr 32-1-42-14, p 13; 30. aprilli 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-13, p 11; Riigikohtu 11. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-09, p 11). Lepingu tõlgendamisel tuleb arvestada ka VÕS § 29 lg-s 5 nimetatud asjaolusid, samuti VÕS § 29 lg-t 6, mille kohaselt tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. Seega tuleb arvestada üürilepingu tõlgendamisel mh sellega, mis oli vaidlusaluse lepingu olemus ja eesmärk ning kuidas lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma (vt ka Riigikohtu 12. novembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1102-14, p 18).
75.Hagejat esindanud kinnisvaramaakler R. S. pöördus 26.04.2018 kostja poole üüripakkumisega (II kd, tlk 45), kus mh märkis, et hoones on kaubalift. Hageja maakleri ja kostja 29.05.2018 kirjavahetusest (II kd, tlk 46) nähtuvalt pidi hageja olema teadlik, et lift omab kostja jaoks olulist tähtsust, kuivõrd planeeritavad ruumid asusid II ja III korrusel ning pooled arutasid kohtumisel liftile kutsungi süsteemi paigaldamise võimalust ja maksumust. Samuti on lifti tööde sisu ja hinnaga seonduvat puudutatud enne lepingu sõlmimist 13.07.2018 hageja maakleri poolt kostjale saadetud e-kirjas (I kd, tlk 108). Ka üürilepingu lisa nr. 2 (hagi lisa 1 lk 6), milles pooled viitavad kaubalifti renoveerimise kuludele, kinnitab fakti, et toimiv lift oli üürilepingu oluliseks tingimuseks. Hageja oli teadlik, mille jaoks kostja üüripinda vajab, kuna kostja tegevusega seonduvat oli hagejale enne lepingu sõlmimist teadvustatud. Ka lepingus on sätestatud, et ruume üüritakse kostja majandustegevuses, milleks on väikeladude teenuse pakkumine. Kostja majandustegevus seisnes väikeste laobokside välja üürimises klientidele nende erinevas
2-20-9020 mõõdus ja kaalus asjade hoidmiseks ja kasutamiseks ööpäevaringselt ilma mehitamata teenusena. Eeltoodust tulenevalt on kohtu hinnangul võimalik asuda seisukohale, et toimiv kaubalift oli kostja jaoks lepingu sõlmimise oluliseks eelduseks ja tingimuseks. Kostjal oli huvi lifti kasutada oma majandustegevuses, võimaldades oma klientidel mugavamalt (s.o trepi kasutamise asemel) transportida hoiustatavaid esemeid II ja III korrusel asuvatesse ruumidesse. Arvestades poolte lepingueelset suhtlust, üüritava pinna asukohta ning kostja tegevuse spetsiifikat, ei ole võimalik teistsugusele seisukohale asuda. Kostja sõlmis üürilepingu teadmisega, et hoones on sihtotstarbeliselt toimiv kaubalift, mis saab töötama korruste vahel kutsungisüsteemis.
76.Kohtu hinnangul tellis liftiga seotud tööd kostja ning tegi seda hageja teadmisel ja kooskõlastusel. AS K kinnitusel (II kd, tlk 23): • teostas tema kaubalifti kutsungisüsteemi paigaldamisega seotud tööd ning tegi seda kostja tellimusel; • tööde teostamisele eelnes AS K esindajate ning poolte osavõtul üüripinnal vastav kohtumine, kus arutati kaubalifti töödega seonduvat; • liftitööd lõpetati ja anti üle 06.05.2019, selleks ajaks oli elukalt teostatud ka I OÜ audit. Asjakohatud on kostja viited sellele, et AS K kirjast pole aru saada, kellele on tööd üle antud. AS K esindaja on nimetatud kirja saatnud hageja esindajale ning on seal korduvalt viidanud konfidentsiaalsetele õigussuhetele AS K ja kolmanda isiku (tellija) vahel. Kui liftiga seotud tööde potentsiaalsed tellijad saaksid olla üksnes kostja ja hageja ning hageja asjakohasele päringule vastates viitab AS K konfidentsiaalsetele õigussuhetele AS K ja kolmanda isiku (tellija) vahel, ei saa teha muud järeldust, kui et tellijaks oli kostja. Pooled ei ole esile toonud, et keegi kolmas isik on liftitööd AS-ilt K tellinud. Ka kostja 11.10.2018 e-kirjast (I kd, tlk 22) tuleneb, et tööde tellijaks oli kostja, kuivõrd (i) kostja viitab kirjas, et K AS on hinnapakkumise teinud kostjale ja (ii) kostja avaldab K AS-ile soovi, et viimane alustaks lifti renoveerimistöödega. Kostjale on enne lepingu sõlmimist saadetud hinnapakkumine (I kd, tlk 108 pöördel) seoses Lastekodu 48 kaubalifti juhtimissüsteemi segajuhtimiseks ümbertegemise eelarvelise maksumusega, milleks oli hinnanguliselt 9000 – 10000 eurot +KM. Töö sisu oli pakkumise kohaselt: • šahtiuste riivituste vahetus; • uste reguleerimine ja ukselinkide paigaldus; • käsu- ja kutsenuppude vahetus; • skeemi ümbertegemine; • lifti näitamine inspektorile. Pärast 22.10.2018 kohtumist poolte ja K AS esindajate osavõtul on kostja 17.01.2019 uuesti pöördunud palvega K AS poole liftitööde hinnapakkumise ja tööde alustamise võimaliku ajaga seonduvalt (I kd, tlk 190). K AS 17.01.2019 vastusest (I kd, tlk 189 pöördel) tulenevalt on maksumus 11 597 eurot +KM ning see sisaldab järgmisi töid: • šahtiuste riivituste paigaldus; • uksefiksaatorite paigaldus igale ukselehele; • ukselehtede reguleerimine ja sirgeks painutamine;
2-20-9020 • • • • • •
ukselinkide paigaldus šahtiustele; kabiini ühe poole võreuste vahetus; kutsenuppude vahetus koos alusplaadiga; käsunupupaneeli vahetus; elektriskeemi ümbertegemine segajuhtimisele; lifti audit inspektori poolt.
Eeltoodust tuleneb, et tööd tellis ja võttis vastu kostja. Puudub vaidlus, et lifti omanik oli hageja ja sellest johtuvalt oli hagejal üldine kohustus tagada lifti tõrgeteta toimimine või siis kõrvaldada esile kerkinud tõrked viivitamatult. Kuid eeltoodu ei välista, et poolte kokkuleppel tellib ja võtab vastu ja tasub hagejale kuuluva liftiga seotud tööd just kostja. Kuivõrd tööde tellija oli kostja, oli kostjal töö ülevaatamise kohustus (VÕS § 643), samuti oli tal õigus tugineda K AS-i poolsetele rikkumistele (VÕS § 641 ja 644) ning nõuda temalt lepingu (VÕS § 646) või garantiikohustuse (VÕS § 650) täitmist. See tähendab, et rikked, mis on seotud renoveerimistööde käigus paigaldatud tehnikaga, kuuluvad nüüdsest (vähemalt teatud perioodi kestel, nt kuni töövõtja garantii lõpuni) kostja vastutusalasse. Vähetähtis ei ole ka asjaolu, et K AS kinnitusel ei olnud 07.10.2020 seisuga kostja liftitööde eest veel tasunud (I kd, tlk 191). Ka see võib teoorias kaasa tuua olukorra, kus kostja tellitud tööde kvaliteeti töövõtja poolt piisaval määral ei tagata. Kohus hindab lifti rikkeid lähtuvalt eeltoodust ning arvestab sealjuures rikke iseloomu ja põhjust, kõrvutades eeltoodut ka kostja tellimisel tehtud tööde koosseisuga.
77.Järgnevalt analüüsib kohus riketega seotud temaatikat. Alustuseks märgib kohus, et AS K kinnitusel (II kd, tlk 23; ettevõte on pikaaegse kogemusega asjatundja liftide alal) on suur osa rikkeid seotud lifti väärkasutusega (uksi ei suleta piisava hooldusega, mis võib põhjustada minetusi riivistuse seadistuses), kuid ka paigaldatud riivistus võib olla liigselt tundlik välistele mõjutustele (aitaks väljavahetamine teist tüüpi lahenduse vastu). Kohus märgib, et võtab arvesse üksnes lepingu kehtivuse ajal (s.o perioodil 23.08.2018 – 27.01.2020; vt lepingu lõppemise kohta allpool) etteheidetavat, kuivõrd pärast lepingu lõppu ei ole hagejale enam võimalik ette heita kohustuste rikkumist. Samuti ei ole korrektne arvesse võtta väidetavaid rikkeid, mis on tekkinud enne renoveerimistööde lõppu. AS K kinnitusel anti tööd üle 06.05.2019. Asjaoludest nähtuvalt asuti lifti kasutama juba renoveerimistööde ajal (alates 01.04.2019, mil kostja kliendid üüripinnale koliti), kuid kostja tellitud renoveerimistööde ajal esinevaid rikkeid ei saa hageja vastutusalasse arvata. Seega tuleb analüüsida rikkeid, mis leidsid aset perioodil 06.05.2019 – 27.01.2020. Rikkelogidest (II kd, tlk 24-25) nähtub, et nimetatud perioodil tuli rikkeid ette kokku 28 korral, kusjuures enamus rikkeid (s.o 10 riket 16-st, mille kohta on olemas tehniku kirjeldus) on seotud uste riivistusega ning mõned üksikud rikked ka kasutaja poolse väärkasutusega/kogenematusega. Lifti rikke ajaline kestus varieerus 33 minutist kuni ca 68 tunnini (II kd, tlk 25), kuid mõnel juhul ulatus lausa 4 päevani (II kd, tlk 24 – 04.10.2019 – 08.10.2019 kirje). Rikkeid tuli ette sisuliselt igakuiselt, kusjuures keskmiselt esines rikkeid ca 3-4x kuus. Seega nähtub, et suurem osa rikkeid oli seotud uste riivistusega. AS K pakkumiste kohaselt hõlmas lifti renoveerimine šahtiuste riivituste paigaldust. Seega on riivid paigaldatud kostja tellimusel ning eelkõige tema majandustegevuse huvides.
2-20-9020
Kohus märgib, et I OÜ 09.06.2019 audit (I kd, tlk 77-78) küll kinnitas, et lift on töökorras, kuid tõendist saab järeldada, et lift oli töökorras üksnes auditi koostamise ajal. See ei välista tulevikus tekkivaid ja juba tekkinud rikkeid. Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Ameti aruanne (II kd, tlk 26-27) ei välista samuti ülalviidatud rikkumiste esinemist. Aruanne puudutab eelkõige lifti ohutuse temaatikat.
78.Vaidlusalune kaubalift oli hoonesse paigutatud juba 1977. a, seega oli tegemist väga vana liftiga. Enne renoveerimistööde teostamist oli lifti võimalik juhtida üksnes lifti seest, st seda ei olnud võimalik tellida kutsungiga. Kohtu ette ei ole toodud ega tõendatud, et lift oleks problemaatiline olnud juba enne renoveerimistööde teostamist. Seega tuleb asuda seisukohale, et liftiga seotud rikked kerkisid esile pärast renoveerimistöid ning olid sellega valdavas osas otseselt seotud. Lifti renoveerimistööde tellija oli aga kostja, kes pidi tellijana tagama, et tööd teostatakse kvaliteetselt ja selliselt, et lift ei tõrguks.
79.Tähelepanuta ei saa jätta ka asjaolu, et II ja III korrusele pääsemiseks oli hoones trepp. Seega oli üüritud ruumide kasutamine võimalik ka ilma lifti korrasolekuta. Ka kostja klientidele oli oma laoruumidele ligipääs sel viisil tagatud.
80.Kohus on juba ülal viidanud, kuid rõhutab veelkord, et üüri alandamiseks annab aluse olukord, kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on sellise puuduse või takistuse tõttu vähenenud, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea omal kulul kõrvaldama või mis takistab asja lepingujärgset kasutamist. Nähtuvalt eespool toodust oli üürilepingu esemeks olnud ruumide kasutamine liftiga seotud rikete tõttu küll mõnevõrra takistatud, kuid kohtu hinnangul oli tegemist takistustega, mille eest vastutas üürnik ja mille kõrvaldamise pidi tema kui tööde tellija organiseerima. Hagejale ei saa ette heita rikkumisi, mille on esile kutsunud kostja enda tegevus (VÕS § 101 lg 3).
81.Kostja märgib, et: (i) korduvalt on olnud takistatud hoone esi- ja tagaküljel olevate juurdepääsude kasutamine asjade maha ja peale laadimiseks; (ii) puudusid märgistused laadimiskoha kohta; (iii) hoone esiküljele ei ole tagatud klientide jaoks laadimis- ja parkimiskohad. Kostja leiab, et nimetatu annab aluse hinna alandamiseks. Üürilepingu p 3.1.4 järgi tagab hageja kostja poolt ruumide sihtotstarbelise kasutamise ja võimaldab vajalikus osas maa-ala ja üldpinna kasutamist. Üürilepingu p 3.1.3 kohaselt pidi hageja tagama kostjale 3 sõiduauto parkimiskohta. Üürilepingu p 1.1.c on märgitud ruumide kasutamise sihtotstarbeks väikeladude tegevus. Kohus leiab, et väidetavad takistused hoone esi- ja tagaküljel olevate juurdepääsude kasutamisel asjade maha ja peale laadimiseks, on asjakohatud. Enamik etteheiteid jäävad perioodi, mil leping oli juba lõppenud. 27.11.2019 toimunud torutööd ei ole käsitatavad takistusena, kuivõrd hageja ülesandeks oligi tagada tehnosüsteemide võrkude ühendused ja nende töökord (üürilepingu p 3.1.1), samuti kindlustama kostja varustamise kommunaalteenustega (üürilepingu p 3.1.2). Samuti oli hoonele kaks juurdepääsu, mis tähendab, et ühe juurdepääsu juures esineva takistuse korral on võimalik kasutada teist juurdepääsu. Kostja väide, et juurdepääsu avaks on kaubalifti tagauks, millel oli kuni 2019 septembri alguseni paigaldatud silt teatega, et lift on tähtajatus remondis ehk kasutamiskõlbmatu, on asjakohatu. Kostja on ise märkinud, et rajas juurdepääsu hoone ette ning tegemist oli
2-20-9020 primaarse juurdepääsuga, mistõttu hoone taga asuva juurdepääsu juures olev silt kasutamist ei takistanud. Samuti puudutas silt üksnes lifti töökorda, kuid ei välistanud juurdepääsu kasutamist - ruumide plaanilt (I kd, tlk 23) nähtub, et hoone taga asuvast sissepääsust oli võimalik pääseda ka trepikotta. Liiati toimus tegelikkuses aktiivne lifti kasutamine (s.o silt ei vastanud tegelikkusele), millele viitavad rikkelogid ja ka poolte seisukohad ning kohtueelne kirjavahetus. Kostja heidab ette, et puudusid klientide jaoks üheselt mõistetavad märgistused laadimiskoha kohta. Kostja on juba 03.07.2019 kirjas (I kd, tlk 43) hageja tähelepanu sellele juhtinud. Samas selgub hageja 12.08.2019 vastusest (I kd, tlk 49 jj), et hoone taga on märgistatud laadimisala olemas. Samas märgib hageja, et hoone tagune ala on juurdepääsetav kell 07:00 – 21:00. Eeltoodust tuleneb, et hoone taga küll oli mingil määral tähistatud laadimisala, kuid see ei olnud igal ajal ligipääsetav. Hoone ees tähistatud laadimisala puudus ning parkimine oli tasuline ja korraldatud AS Ü poolt. Kostja on märkinud, et on korduvalt pakkunud välja ja ka esitanud, et teeb ise joonised laadimis- ja parkimisalade asukohtade kohta, märgib need omal kulul ja ka märgistab. Hageja on 12.08.2019 kirjas viidanud, et kostja peaks laadimisalade paremaks tähistamiseks paigaldama infotahvlid. Samuti on hageja nõustunud sellega, et kostja paigaldab täiendavad märgid parkimiskohtade märgistamiseks. Kohus viitab, et ilma vajalike parkimis- ja laadimisaladeta on sihtotstarbeline ruumide kasutamine takistatud ja üürilepingu eesmärk ei ole kostja jaoks täidetav. Kuid ülalt nähtub, et hageja ja kostja on juba pärast 2019. a suvel toimunud kohtumist saavutanud üksmeele hoone ees puudutava parkimiskorra (mis oli eelduslikult ühtlasi ka n.ö laadimisala) tähistamise ning hoone taga asuva laadimisala puudutava infotahvli osas (vt ka hageja koostatud kohtumise protokoll, I kd, tlk 47). Olukorras, kus pooled on kirjalikult kokkuleppe olemasolu kinnitanud, jäi kostjal üle vaid vastavad korraldusvahendid paigaldada. Samas nähtub järgnevatel kuudel peetud kirjavahetusest, et märgistuse ja infotahvlite tellimine on jäänud kooskõlastamise faasi. Jääb selgusetuks, miks hageja kostja poolt soovitud dokumente koheselt esitanud ei ole. Kohtule arusaadavalt soovis hageja, et hoone esiküljel asuvat ala kasutatakse kostja ruumidele ligipääsuks kui primaarset juurdepääsu ning hoone tagumine ala oli teisese tähtsusega. Isegi, kui vastavat juurdepääsude eelistamist tegelikkuses ei esinenud, ei ole hageja siiski taganud kostjale hoone esisel alal seega kõnealuseid parkimiskohti. Parkimiskohtade tagamise kohustus oli hagejal, mitte Ü AS-il. Olukorras, kui hageja oli kostja majandustegevuse olemusest teadlik (sh sellest, et juurdepääs ladudele peab mehitamata kujul olema tagatud ööpäevaringselt ja igapäevaselt), pidanuks hageja tagama parkimiskohad hoone ees (seda enam, et hageja tungivalt soovis, et peamiselt kasutataks hoone ees asuvat sissepääsu). Nimetatud parkimiskohad oleks toiminud ka laadimisalana. Nimetatud parkimisalad omasid kostja klientide jaoks eelduslikult olulist tähtsust, sest ei ole eluliselt usutav, et isikud saabuvad hoiustatavaid esemeid lattu tooma jalgsi või jalgrattaga. Sõidukiga saabudes tuleb see kuhugi parkida ning hagejal oli kohustus vastavad kohad tagada – hageja seda kohustust rikkus. Hageja ka selle puuduse kõrvaldamise eest vastutab. Seega asub kohus seisukohale, et hoone esiküljel hageja poolt tagatud parkimiskohtade puudumine annab aluse üüri vähendamiseks. Arvestades kostja majandustegevuse olemust, üüri suurust ning eeltoodud asjaolusid, samuti seda, et hoone taga asuvale alale oli juurdepääs piiratud, on kohus seisukohal, et kõnealune puudus annab aluse üüri vähendada hinnanguliselt 5%.
2-20-9020
82.Kohtu hinnangul ei oma määravat tähtsust kostja 27.12.2019 tehtud hinna alandamise täpsustus (I kd, tlk 37), mille kohaselt on alates 01.01.2020 üür vähendatud 30% ulatuses kuni laadimis- ja parkimisalad on piiritletud ja märgistatud ning on esitatud kaubalifti ohutuse järelevalvet teostava isiku kinnitus lifti nõuetele vastavuse osas. Alusetu on kostja poolt hagejale suunatud nõue esitada kaubalifti ohutuse järelevalvet teostava isiku kinnitus lifti nõuetele vastavuse osas. 06.05.2019 oli liftile juba audit tehtud, mis kinnitas, et lift on pärast renoveerimistöid kasutamiseks sobilik ja ohutu. Kohtu ette ei ole toodud, et lift oleks mingil moel kellelegi kunagi ohtu kujutanud. Samuti ei ole kuidagi võimalik ohutust puudutava kinnituse väidetavat puudumist käsitleda asja kasutamise võimalust vähendava puudusena. Seega ei saa nimetatud etteheide olla üüri alandamise aluseks. Laadimis- ja parkimisalade piiritlemise ja märgistamise osas rakendub ka siinpuhul ülaltnähtuv 5% hinnaalandus.
83.Seega on kohus seisukohal, et kostjal puudus suuresti alus ja õigus üüri alandamiseks määras 80% või isegi määras 30%. Kohus leidis, et üüri on põhjendatud alandada 5% ulatuses, mistõttu on kostja üüri alandamise tahteavaldus seda ületavas osas alusetu. Kostja kohustus üüri tasuma lepingujärgsest määrast 5% väiksemas summas.
84.Eeltoodu valguses on asjasse puutumatu ka V. L. 11.12.2020 arvamus (II kd, tlk 69 - 71) ja selle osas istungil antud ütlused. Hoone ees asusid parkimiskohad (mh kohad, mille kostja AS-i Ü käest üüris), mistõttu said kliendid oma sõidukid vajalike toimingute ajaks ikkagi parkida. Sellises olukorras ei saa asuda seisukohale, et vaidlusaluste ruumide väljaüürimine oleks üldse välistatud ja esineb alus üüri tasumisest keeldumiseks.
85.VÕS § 76 lg 1 sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 sätestab, et kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 108 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Kostja ei ole üürinõude arvestusele (vt I kd, tlk 3-4, hagi p 1.9 ja 1.12) sisulisi vastuväited esitanud. Seega on üürivõlgnevuse nõue põhjendatud osaliselt. Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja üürivõla summas 19 946,12 eurot (s.o 95% võlgnevusest summas 20 995,92 eurot).
86.Hageja on esitanud ka viivisenõude. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Üürilepingu p 5.3 kohaselt oli viivisemäär 0,05% päevas. TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus
2-20-9020 mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Hageja soovib kostjalt viivise väljamõistmist üüri ja kõrvalkulude võlgnevuselt, arvestades lepingujärgset viivist iga korduva kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni hagi esitamiseni. Kostja ei ole hageja viivisearvestust (vt I kd, tlk 3-4, hagi p-d 1.9-1.10 ja 1.13-1.14) vaidlustanud. Kohus leiab, et viivisenõue on põhjendatud osaliselt. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja viivise 3918,51 eurot (95% üüriga seotud viivisenõudest 4073,92 eurot s.o 3870,22 eurot + kõrvalkulude viivis 48,29 eurot) üüri- ja kommunaalteenuste võlalt seisuga 05.06.2020. Kohus rahuldab osaliselt ka edasiulatuva viivisenõude ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud viivise üürivõlalt (19 946,12 eurot) alates 06.06.2020 kuni üürivõlalt tasumiseni.
87.Järgnevalt selgitab kohus välja, millistel asjaoludel ning kelle avalduse alusel on vaidlusalune üürileping lõppenud. See on oluline VÕS § 335 nimetatud nõude lahendamiseks.
88.Poolte vahel on sõlmitud äriruumi üürileping VÕS § 271 ja § 272 lg 1 ls 2 mõttes. VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui ka tähtajalise üürilepingu üles öelda. Hageja saatis kostjale 17.12.2019 tingimusliku üürilepingu ülesütlemise avalduse (I kd, tlk 35). Hageja palus kostjal tasuda 06.12.2019 seisuga sissenõutavaks muutunud võlgnevuse 33 645,60 eurot hiljemalt 27.12.2019. Hageja märkis, et juhul, kui kostja tähtpäevaks võlgnevust ei tasu, loeb hageja üürilepingu punktide 4.1.4 alusel üürilepingu üürileandja poolt üles öelduks alates 27.01.2020. Hageja on kirjeldanud, millistele rikkumistele tuginedes ta lepingu üles ütleb (võlgnetav summa oli suurem kui kuue kuu üüri summa; kostja on viivitanud arvete maksmisega 15 korral 12 kuu jooksul, kusjuures 6 arve maksetähtaega on ületatud enam kui 2 nädalat). Kostja on avalduse kätte saanud, kuivõrd ta on sellele 27.12.2019 vastanud (I kd, tlk 36-37 pöördel). Kostja ei ole nõutavat võlgnevust nimetatud kuupäevaks tasunud ning on ülesütlemisele vastu vaielnud. Seega tuleb välja selgitada, kas ülesütlemine on kehtiv, st kas esinevad ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused. Kohus leiab, et ülesütlemisavaldus vastab VÕS § 325 lg 1 ja 2 sätestatud vorminõuetele. Seega on üürilepingu ülesütlemise formaalsed eeldused täidetud.
89.Järgmiseks tuleb analüüsida ülesütlemise materiaalsete eelduste esinemist. Üürilepingu p 6.3 sätestab, et ühe poole nõudmisel võib lepingu lõpetada ennetähtaegselt vastavalt lepingule ja VÕS §-dele 313, 314, 316, 317 ja 319 toodud juhtudel. Üürilepingu p 4.1.4 sätestab, et üürileandjal on õigus lõpetada leping ennetähtaegselt juhul, kui on tasumata üür ja kommunaalmaksed kahe kuu jooksul tasumise tähtaja möödumise päevast arvates või kui üürnik hilineb korduvalt rohkem kui 2 nädalat, vähemalt kolmel korral kalendriaastas, üüri tasumisega. VÕS § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 2 sätestab, et erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige käesoleva seaduse §28
2-20-9020 des 314–319 nimetatud asjaoludel. Hageja ülesütlemisavalduse tegemise ajal kehtinud VÕS § 316 lg 1 sätestab, et üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; 2) võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; 3) võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Ülesütlemisavaldusest võib aru saada selliselt, et hageja ütles üürilepingu üles põhjusel, et: • kostja poolt 06.12.2019 seisuga võlgnev summa 33 645,60 eurot on juba suurem kui kuue kuu üürisumma; • kostja on vähemalt 15 korral 12 kuu jooksul ületanud arvete maksetähtaegu, sh arvete nr R7/L48/2B (I kd, tlk 25), R8/L48/2B (I kd, tlk 25 pöördel), R9/L48/2B (I kd, tlk 26), R10/L48/2B (I kd, tlk 26 pöördel), R11/L48/2B (I kd, tlk 27), R12/L48/2B (I kd, tlk 27 pöördel) maksetähtaega on ületatud enam kui kaks nädalat. Kostja ei ole tõendanud, et: (i) ta oleks ülalnimetatud arved tähtaegselt pangaülekandega tasunud (lepingu p 3.2.6 ja 3.2.7 ja lisa 2 p 1 ja 4 kohaselt); (ii) ta oleks võlgnevuse tasunud hageja määratud tähtpäevaks 27.12.2019 (hageja poolt antud täiendav tähtaeg võlgnevuse tasumiseks). Seega tuleb üürileping lugeda kehtivalt lõppenuks ainuüksi võlgnevuse olemasolu tõttu.
90.Kostja märgib, et on 04.09.2019 avaldusega (I kd, tlk 57-60) kehtivalt ja tagasiulatuvalt üüri alandanud 80% võrra alates 01.04.2019, mistõttu kostja poolt enamtasutud maksed aprilli-juuni eest kogusummas 11 870 eurot tuleb lugeda ettemaksuks perioodi 01.07.2019 – 31.12.2019 eest arvestusega 934,60 eurot kuus (s.o 20% üürisummast), kokku 5607,60 eurot (6 x 934,60). Kohus on ülal leidnud, et kostja üüri alandamise tahteavaldus oli suuresti alusetu, mistõttu pidi kostja tasuma üüri lepingus sätestatud määrast 5% väiksemas summas. Lisaks märgib kohus, et ei nõustu kostjaga, et 04.09.2019 avaldus omas mõju tagasiulatuvalt, s.o alates 01.04.2019 kuni valduse vabastamiseni. Nimelt nähtub kostja koostatud kirjalikust kokkuvõttest 22.07.2019 toimunud kohtumise kohta (I kd, tlk 47-48, p 5.1 – 5.2), et hageja palvele tasuda üüri (alates juunist 2019. a katkestas kostja üüriarvete tasumise) on kostja vastanud sisuliselt eitavalt ning seadnud üüri tasumise sõltuvusse ruumide sihtotstarbelise probleemivaba ja ohtu kasutamise tagamisest. Kohtu hinnangul on tegemist üüri tasumisest keeldumise tahteavaldusega. Hageja on nimetatud tahteavalduse kätte saanud ning on 12.08.2019 vastuskirjaga (I kd, tlk 49-51) kostja tahteavalduse vaidlustanud. VÕS § 296 lg 1 sätestab, et üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. VÕS § 297 lg 1 sätestab, et elu- või äriruumi üürnik võib talle kuuluva nõude tasaarvestada üürileandja üürinõudega või seaduses sätestatud alusel keelduda üüri maksmisest, kui ta on sellest kavatsusest teatanud üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne üüri maksetähtpäeva saabumist. Käesoleval juhul ei saa olla mõistlikku vaidlust, et kostjapoolne asja sihtotstarbeline kasutamine oleks olnud kõnealusel ajal välistatud. Üürileping oli suunatud
2-20-9020 mitteeluruumide üürimisele, mitte kaubalifti üürimisele jmt. Ka kõik teised etteheited ei olnud sellise olemusega, et oleks kasutuse täielikult välistanud. Kostja on ise märkinud, et alates aprillist 2019 kolis ta oma kliendid kõnealustesse ruumidesse, milles tuleneb selgelt, et asja lepingujärgne kasutamine oli võimalik ega olnud välistatud. Samuti ei ole kostja täitnud VÕS § 297 lg 1 sätestatud teavitamiskohustust. Kostja ei ole üüri tasumisest keeldumist kui tahteavaldust ajaliselt piiritlenud, mistõttu tuleb lähtuda eeldusest, et kostja on keeldunud perioodi juuli – september 2019. a arvestatud üüri tasumisest (15.06.2019 üüriarve maksetähtajaga 23.07.2019, hageja 15.07.2019 üüriarve maksetähtajaga 23.08.2019 ning hageja 15.08.2019 üüriarve maksetähtajaga 23.09.2019). Kostja ei ole tahteavaldust tagasi võtnud (TsÜS § 72) ning selle mõju sai formaalselt kesta kuni 03.09.2019. a (järgmisel päeval esitati üüri alandamise tahteavaldus). Kohtul ei ole alust asuda seisukohale, et 04.09.2019 üüri alandamise avaldus oleks muutnud varasema üüri tasumisest keeldumise tahteavalduse õigustühiseks. Seega on alusetult täies ulatuses tasumata kolme kuu üüri arved. Kuivõrd üüri tasumisest keeldumine ei olnud õiguspärane, on kostja lepingut rikkunud. Hagejal esines seega lisaks ülaltoodule ka täiendav VÕS § 316 lg 1 p-st 1 tulenev alus üürileping üles öelda, kuna üürnik oli viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri maksmisega.
91.Kostja lisab, et on 27.12.2019 alternatiivse tasaarvestusavaldusega (I kd, tlk 37; eeldusel, et üüri alandamine ei olnud põhjendatud) kehtivalt tasaarvestanud hageja võlanõude summas 33 645,60 eurot oma Lastekodu 48 hoones tehtud ehitustööde kuluga ja AS-le Ü tasutava parkimiskuluga. VÕS § 316 lg 2 ls 2 sätestab, et ülesütlemine on tühine, kui üürnikul oli õigus üürinõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist. Kohus leiab, et kostja 27.12.2019 alternatiivne tasaarvestusavaldus on tagajärjetu, kuna kostja ehitustööde kulu ja AS-le Ü tasutava parkimiskulu (aktiiv)nõuded on ebaselged ja tõendamata. Kostja on tasaarvestusavalduses ebamääraselt nõuded küll nimetanud, kuid nõude kehtivaks ja selgeks tasaarvestamiseks oleks pidanud kostja hiljemalt eelmenetluses tooma esile nõuete suuruse ja tõendama nõuete olemasolu (hageja vaidlustas nõuded ja nende põhjendatuse). Pelgalt paljasõnaliste ja summaliselt määratlemata nõuete nimetamisest ei saa tuletada, et kostjal oleks ka tegelikkuses olemas hageja vastu suunatu aktiivnõue. VÕS § 198 sätestab, et tasaarvestus toimub avalduse tegemisega teisele poolele. Õiguskirjanduses on märgitud, et tasaarvestusavaldusest peab selgelt nähtuma, millised nõuded tasaarvestatakse, kusjuures aktiivnõue peab olema selgelt individualiseeritav (VÕS I kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2016, lk 980, p 3.1.2). Samas on märgitud, et tasaarvestusel osalevate nõuete ebapiisava määratletuse tulemusel on tasaarvestuse avaldus tühine. Samuti ei ole kostja täitnud VÕS § 297 lg-st 1 tulenevat teavitamiskohustust. Liiati oli üürilepingu p 1.4.5 kohaselt ehitustööde teostamise kohustus määral, mis võimaldab asja sihtotstarbeliselt kasutada, kostjal. Samuti kohustus kostja teostama ruumide siseste tehnosüsteemide ja -võrkude esmase remondi (üürilepingu p 3.2.1). Lepingu p 2.6 kohaselt ei kuulu kostja poolt tehtud parendused hageja poolt hüvitamisele. Seega on kohus seisukohal, et väidetav ehituskulude nõue oleks igal juhul alusetu.
2-20-9020 Kohus leiab seega, et kostja 27.12.2019 alternatiivne tasaarvestusavaldus ei ole kehtiv. Seega ei muuda nimetatud tasaarvestus hageja ülesütlemist tühiseks ning pooltevaheline üürileping on lõppenud üürilepingu p 4.1.4 alusel võlgnevuse ja makseviivituse tõttu ning üürilepingu p 6.3 ja VÕS § 316 lg 1 p 1 alusel makseviivituse tõttu alates 27.01.2020. Kuivõrd leping lõppes hageja ülesütlemisavalduse alusel, siis ei saanud kostja oma hilisema avaldusega lepingut ise üles öelda. Seega on kostja ülesütlemisavaldus tagajärjetu.
92.Hageja on palunud mõista kostjalt välja hüvitise ruumide kasutamise eest alates 28.01.2020 kuni 24.11.2020 summas 46 396,26 eurot. VÕS § 335 sätestab, et kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Ülal on kohus jõudnud järeldusele, et hageja poolt teostatud lepingu ülesütlemine on kehtiv, mistõttu lõppes poolte vahel sõlmitud äriruumi üürileping hageja poolse ülesütlemise tagajärjel. VÕS § 334 lg 1 sätestab, et üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Ülesütlemisavalduses palus kostja ruumid vabastada hiljemalt 27.01.2020. Puudub vaidlus, et hageja nimetatud kohustust tähtaegselt ei täitnud, vabastades ruumid alles 24.11.2020. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt VÕS § 335 sätestatud hüvitist perioodi 28.01.2020 – 24.11.2020 eest. Hageja nõuab kostjalt hüvitisena lepingujärgset üüri. Kostja ei ole nõudearvestusele vastuväiteid esitanud. Seega tuleb mõista kostjalt hageja kasuks välja VÕS § 335 sätestatud hüvitis ruumide kasutamise eest alates 28.01.2020 kuni 24.11.2020 summas 46 396,26 eurot.
93.Kokkuvõtvalt rahuldab kohus hagi osaliselt. Kohus mõistab kostjalt Väikeladu OÜ hageja Aktsiaselts ASWEGA kasuks välja: üürivõlgnevuse 19 946,12 eurot; viivise 3918,51 eurot üüri- ja kommunaalteenuste võlalt seisuga 05.06.2020; viivise VÕS § 113 lg 1 ls 2 sätestatud määras üürivõlalt 19 946,12 eurot alates 06.06.2020 kuni üürivõla tasumiseni; hüvitise 46 396,26 eurot Lastekodu 48, Tallinn asuvate 1. ja 2. korruse ruumide kasutamise eest perioodil 28.01.2020 kuni 24.11.2020.
94.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Menetluskulude jaotus
95.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.
2-20-9020
Käesoleval juhul on kohus hagi rahuldanud osaliselt. Hageja poolne hagist osaline loobumine oli ajendatud üksnes asjaolust, et kostja tema nõude menetluse kestel sisuliselt rahuldas (st vabastas üüripinna ja andis selle valduse hagejale üle). Rahaliste nõuete kontekstis on kohus hagi rahuldanud 98,17% ulatuses (asja hind 73 194,06 eurot, rahuldatud nõuete väärtus hinna kontekstis 71 856,58 eurot), mistõttu on õiglane ka menetluskulud jaotada vastavalt. Kohus jätab hageja menetluskulud 98,17% ulatuses kostja kanda ning kostja menetluskulud 1,83% ulatuses hageja kanda. Menetluskulude kindlaksmääramine
96.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
97.Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Poolte vahel leidis aset intensiivne vaidlus ning pooltevahelised erimeelsused näivad olevat ületamatud, mida kinnitab ka menetluses kompromissile mittejõudmine. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Andrea Lega kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.