J. K.-R. hagi T. R. vastu kaasomandi lõpetamise nõudes
Tsiviilasja hind
3500 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
Hageja: J. K.-R. (isikukood XXX), nende lepinguline esindaja vandeadvokaat Klen Laus Kostja: T. R. (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Kardo Karon
Asja läbivaatamise viis
Kohtuistungil 04.06.2025
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada J. K.-R. hagi T. R. vastu kaasomandi lõpetamise nõudes.
2.Jätta kinnistu (registriosa nr XXX) hageja J.-K. R. (XXX) ainuomandisse.
3.Jätta kinnistuga seotud laenulepingust nr XXX tulenev laenukohustus J. K.-R. kanda, vabastades sellega T. R. poolte sisesuhtes kohustustest.
4.Määrata J. K.-R. poolt T. R.le makstava omandikaotuse hüvitise suuruseks 175 500 eurot ning arvestada hüvitisest maha pool laenulepingu jäägist summas 49 801,15 eurot. Eeltoodu tulemusena on omandi kaotuse eest makstava hüvitise suurus 125 698,85 eurot.
5.Kohustada T. R.u andma tahteavaldused kinnistu (registriosa nr XXX) kinnistusregistri II jaos tema suhtes omaniku kande kustutamiseks ja J. K.-R. ainuomanikuna sisse kandmiseks juhul, kui J. K.-R. tasub T. R.le kinnistu omandiõiguse kaotamise eest hüvitist summas 125 698,85 eurot.
6.Määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise kord. J. K.-R. tuleb tasuda hüvitis summas 125 698,85 eurot 60 päeva jooksul arvates kohtuotsuse jõustumisest. Kohtuotsuse resolutsiooni punktis 5 nimetatud kande tegemiseks esitatakse Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale koos kohtuotsusega hüvitise 125 698,85 eurot tasumist tõendavad dokumendid.
2-25-1007
7.Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.
kanda.
Määrata,
et
rahaliselt
Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.J. K.-R. (hageja) esitas 20.01.2025 hagi T. R. (kostja) vastu kaasomandi lõpetamise nõudes.
2.Hagiavalduse kohaselt kuulub hageja J. K.-R. ja kostja T. R. kaasomandisse kinnistu asukohaga XXX (registriosa numbriga XXX), kummalegi kuulub 1⁄2 osa kaasomandist. Hageja ja kostja võtsid 12.12.2011 laenulepinguga nr XXX ühiselt laenu summas 139 199 eurot kinnistu omandamiseks. Hagi esitamise (s.o 20.01.2025) seisuga oli laenulepingust nr XXX tulenev laenukohustuse jääk AS XXX ees 101 186,26 eurot.
3.Harju Maakohus rahuldas 27.06.2025 määrusega hageja ja kostja 13.05.2025 esitatud ekspertiisitaotlused ja määras läbi viia kinnisvara hindamise ekspertiis. Ekspert esitas 22.07.2025 eksperthinnangu, mille kohaselt hindas 21.07.2025 seisuga kinnistu turuväärtuseks 351 000 eurot.
4.Vastavalt 19.08.2025 täiendatud hagiavalduse resolutsioonile palub hageja järgmist: lõpetada kinnistu asukohaga XXX (registriosa nr XXX) kaasomand, jättes kinnistu hageja J.-K. R. ainuomandisse ning kinnistuga seotud laenulepingust nr XXX tulenev laenukohustus hageja J. K.-R. kanda, vabastades sellega T. R. nimetatud laenulepingust tulenevatest kohustustest (p 2); mõista välja hageja J. K.-R. kostja T. R. kasuks omandi kaotuse eest hüvitis summas 175 500 eurot ning kostjalt T. R.lt hageja J. K.-R. kasuks laenulepingust nr XXX tulenev hüvitis määras 1⁄2 laenulepingu jäägist ehk 49 801,15 eurot (p 3); tasaarvestada punktis 3 nimetatud J. K.-R. ja T. R. vastastikused nõuded ning tasaarvestuse tulemusena mõista J. K.-R.t välja T. R. kasuks hüvitis 125 698,85 eurot (p 4); asendada T. R. tahteavaldus kohtuotsusega ning tuvastada T. R. nõusolek kustutada kinnistusraamatu teises jaos kinnistu asukohaga XXX (registriosa nr XXX) kehtivad omanikukanded ja kanda J. K.-R. kinnistusraamatusse XXX (registriosa nr XXX) kinnistu ainuomanikuna (p 5).
5.Kostja on 19.08.2025 vastuses avaldanud, et ta on nõus lõpetama kinnistu kaasomandi, jättes kinnistu J.-K. R. ainuomandisse hüvitise 173 033,85 eurot vastu ning jätta kinnistuga seotud laenulepingust nr XXX tulenev laenukohustus J. K.-R. kanda, vabastades sellega T. R. nimetatud laenulepingust tulenevatest kohustustest. Kinnistu ja laenulepingust nr XXX tuleneva laenukohustuse J. K.-R. kanda jätmisel mõista J. K.-R.t välja T. R. kasuks omandi kaotuse eest kaasomandi osa suurusele vastav hüvitis summas 175 500 eurot ning mõista T. R.lt välja J. K.-R. kasuks laenulepingust nr XXX tulenev hüvitis määras 1⁄2 laenulepingu jäägist ehk summas 49 801,15 eurot.
6.Kostja palub kohustada J. K.-R.u tasuma T. R.le seni J. K.-R. poolt tasumata kinnistuga seotud kodulaenu laenumaksed summas 34 994 eurot ning kinnistu alalhoidmise ja kasutamisega seotud suuremad kulud elektri ja vee osas alates jaanuar 2020 summas 12 341 eurot. Tasaarvestada J. K.-R. ja T. R. vastastikused nõuded ning tasaarvestuse tulemusena mõista J. K.2
2-25-1007 R.t välja T. R. kasuks hüvitis summas 173 033,85 (175 500 – 49 801,15 +34 994 + 12 341) eurot.
KOHTU PÕHJENDUSED
7.Kohus leiab, et kaasomand tuleb lõpetada hageja taotletud viisil. Seega kohus rahuldab hagi.
8.Kohus tuvastab järgmised asjas tähtsust omavad asjaolud, mille üle pooled ühtlasi ei vaidle:
8.1.Kinnistu, asukohaga XXX (registriosa numbriga XXX), on poolte kaasomandis, millest kummalegi kuulub 1⁄2 osa kaasomandist;
8.2.hageja ja kostja võtsid 12.12.2011 laenulepinguga nr XXX ühiselt laenu summas 139 199 eurot kinnistu omandamiseks. Hagi esitamise (s.o 20.01.2025) seisuga oli laenulepingust nr XXX tulenev laenukohustuse jääk AS XXX ees 101 186,26 eurot;
8.3.pooled soovivad kaasomandi lõpetamist, kaasomanikud ei ole kaasomandi lõpetamise õigust kokkuleppega välistanud, kuid nad ei ole saavutanud kokkulepet;
8.4.kinnistu väärtus on 21.07.2025 seisuga 351 000 eurot (dtl 331) ning 1⁄2 kinnistu väärtus on 175 500 eurot.
9.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 ja 2 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda igal ajal kaasomandi lõpetamist, kui nõudeõigus ei ole kaasomanikevahelise kokkuleppega välistatud. AÕS § 77 lg 2 kohaselt, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.
10.Pooled soovivad kinnistu kaasomandi lõpetada selliselt, et kinnistu omandiõigus antakse hagejale ja hagejale pannakse kohustus maksta teisele kaasomanikule omandiõiguse kaotamise eest õiglane hüvitis summas 175 500 eurot (kinnistu väärtus on 21.07.2025 seisuga 351 000 eurot (dtl 331) ning 1⁄2 kinnistu väärtus on 175 500 eurot). Samuti on pooled üksmeelel selle osas, et kinnistuga seotud laenulepingust nr XXX tulenev laenukohustus jääb hageja J. K.-R. kanda, vabastades sellega T. R. nimetatud laenulepingust tulenevatest kohustustest. T. R.le omandikaotuse eest makstavast hüvitisest tuleb maha arvestada pool laenujääki 49 801,15 eurot, sest T. R. vabaneb laenukohustusest (hageja dtl 415, kostja omaksvõtt dtl 428).
11.Riigikohus on 29.09.2010 otsuses tsiviilasja nr 3-2-1-65-10 p-s 21 leidnud, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Selline kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus. Seega kaasomandi lõpetamise viisi valimisel võtab kohus võimalikult suures ulatuses arvesse kõigi kaasomanike huve. Lahendis 2-17-9749 selgitas Riigikohus, et üksnes erandjuhul on võimalik jätta kaasomand hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane.
12.Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-39-17 p-s 13 rõhutanud, et kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teisele kaasomanikule tema osa rahas välja maksma.
14.Arvestades seda, et kaasomandi lõpetamise viisi ja ka hüvitise suuruse osas poolte vahel vaidlus puudub, rahuldab kohus hageja kaasomandi lõpetamise nõude, lõpetab kaasomandi selliselt, et kinnistu omandiõigus antakse hagejale kostjale makstava hüvitise vastu summas 3
2-25-1007
15.Riigikohus on 17.10.2005 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-102-05, p-s 16 selgitanud, et AÕS § 77 lg 2 järgi kaasomandi lõpetamisel asja ühele või mitmele kaasomanikule jätmisel pannes talle kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja tema osa rahas tähendab, et kaasomandi osast ilma jäävale kaasomanikule tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest, milleks tuleb üldjuhul hinnata kaasmandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel.
16.Hageja taotleb kaasomandi lõpetamist viisil, et kogu kinnistu jääks hageja omandisse ning hageja tasub kostjale omandikaotuse eest hüvitist 175 500 eurot. Registreeritud eraeksperdi arvamusega on tõendatud, et kinnistu väärtus 21.07.2025 seisuga on 351 000 eurot. Hageja ja kostja kummagi 1⁄2 osa kaasomandi mõttelise osa väärtuseks on seega vastavalt 175 500 eurot. Seega on hageja pakutav hüvitis, mida hageja on valmis maksma, vastavuses kostja omandi väärtusega.
17.Kuivõrd poolte vahel puudub vaidlus, et hüvitisest tuleb maha arvata pool laenujääki 49 801,15 eurot, kohustab kohus hagejat kostjale tasuma 125 698,85 eurot (175 500 - 49 801,15).
18.Hageja on kinnitanud (dtl 416), et tal on võimekus võtta üle laenuleping ja tasuda kostjale eelviidatud hüvitise summa. Koos hagiavaldusega on hageja esitanud AS XXX positiivse otsuse kodulaenu refinantseerimiseks ja kostjale hüvitise maksmiseks summas 190 000 eurot (dtl 83). Lisaks esitas hageja 19.08.2025 pangakonto väljavõtted (dtl 419-426), millest nähtub, et tal on rahalised vahendid summas 23 033,90 eurot (dtl 419-420), 2619,17 eurot (dtl 421-422) ja 11 008,39 eurot (dtl 423-426). Seega ületavad hageja kasutuses olevad rahalised vahendid (kokku 226 661,46 eurot) nii eluasemelaenu refinantseerimisega kui kostjale hüvitise maksmiseha kaasnevaid kohustusi (kokku 225 301,16 eurot). Eeltoodust lähtuvalt on hageja taotletav kaasomandi lõpetamise viis ka finantsiliselt teostatav.
19.Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kaasomandit lõpetav kohtulahend eelkõige kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (vt Riigikohtu 29.05.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-13 p 12).
20.Hageja on palunud kohtul asendada ka kostja tahteavalduse kostja kinnistu omandiõiguse üleandmiseks hagejale. AÕS § 641 kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Vastavalt kinnistusraamatuseadus § 34 1 lg-le 1 on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.
21.Vaidlust ei ole, et kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega (vt Riigikohtu 09.02.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05, p 9). Hageja on taotlenud, et kohus määraks kindlaks kohtuotsuse täitmise korra.
22.Võlaõigusseadus (VÕS) § 111 lg 1 alusel, kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. VÕS § 111 lg 7 kohaselt, kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik sama sätte lg 1 alusel keeldub, kohaldatakse asja lahendamisel VÕS § 110 lg-s 5 sätestatut. VÕS § 110 lg 5 4
2-25-1007 kohaselt, kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik täitmisest käesoleva paragrahvi alusel keeldub, teeb kohus otsuse, millega võlgnikku kohustakse otsust täitma üksnes juhul, kui võlausaldaja on oma kohustuse tema suhtes täitnud või võlgnik on täitmise vastuvõtmisega sattunud viivitusse.
23.Kuna kostja peaks vastavad tahteavaldused kinnistu kaasomandi üleandmiseks hagejale andma vaid juhul, kui hageja on talle maksnud hüvitise kaasomandi osa kaotuse eest, siis on põhjendatud kohtuotsuses kostja tahteavalduse andmise sidumine kaasomandi üleandmiseks ja omaniku kande muutmiseks hagejalt raha saamisega. Kohus määrab kostja tahteavalduse andmise sõltuvaks hüvitise saamisest, sest kostjale peab olema tagatud hüvitise saamine võimalikult samaaegselt omandi kaotusega. Kohus määrab kohtuotsuse täitmiseks 60-päevase tähtaja.
24.Kostja on esitanud ühtlasi tasaarvestusavalduse, milles palub arvestada kostja nõuetena hageja vastu laenulepingu alusel 14 aasta jooksul alates 2011 aastast makstud laenumaksete hüvitisena 34 994 eurot ning vee ja elektrikuludena alates aastast 2020 summas 12 341 eurot.
25.Nagu kohus selgitas 24.09.2025 kirjas pooltele (dtl 558), ei ole kohtu menetluses ühtegi hageja rahalist nõuet kostja vastu, millele kostja saaks omakorda tasaarvestuse vastuväidet esitada. Kaasomandi lõpetamisel ainsal kohtu ette toodud viisil ei teki rahalist nõuet kostja vastu, vaid hagejal tekib rahaline kohustus kostja ees. Teisisõnu puuduvad sellisel juhul vastastikused rahalised kohustused, vaid tegemist on üksnes hageja rahaliste kohustustega kostja ees (nii omandikaotuse hüvitise tasumise kohustus kui ka kostja poolt nõutavate laenu ja kommunaalkulude tasumise kohustus).
26.Seega, nagu Riigikohus selgitas lahendis 2-20-17399, on kostja tasaarvestus tagajärjetu, kui puuduvad tasaarvestuse materiaalõiguslikud eeldused (sätestatud VÕS §-s 197 jj), milleks on mh vastastikuse rahalise kohustuse või muu samaliigilise kohustuse olemasolu.
27.Kohus selgitas kostjale, et kui kostja jääb tasaarvestuse vastuväite juurde, jääb see lahendamata. Kohus andis kostjale tähtaja samade nõuete esitamiseks vastuhagi vormis, kostja vastuhagi ei esitanud.
28.Kohus jätab tagajärjetu tasaarvestuse vastuväite lahendamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
29.TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lg 4 kohaselt kohus võib jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik.
30.Menetluskulude poolte vahel jaotamise osas on Riigikohus kaasomandi lõpetamise asjades leidnud, et ühe kaasomaniku hagi alusel kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamise korral tuleb üldjuhul jätta menetluskulud kummagi poole enda kanda, sest kaasomandi lõpetamine on mõlema poole huvides (vt Riigikohtu 27.09.2010 lahend 3-2-1-70-10 p 14). Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul on põhjendatud jätta menetluskulud TsMS § 162 lg 4 kohaselt menetlusosaliste endi kanda. Seega rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.
31.TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ 5
2-25-1007 Anna Liiv kohtunik
6
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.