X avaldus Y ja Q vastu endise olukorra taastamise ja kaasomandi osa kaaskasutusse saamise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 15. märtsi 2021. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
X määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja X (isikukood: XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Tuulikki Laesson Puudutatud isik I Y (isikukood XXXXXXXXXXX) Puudutatud isik II Q (isikukood XXXXXXXXXXX) Puudutatud isikute I ja II vandeadvokaat Karl Haavasalu
lepinguline
esindaja
Puudutatud isik III B (isikukood XXXXXXXXXXX) Puudutatud isik IV W (isikukood XXXXXXXXXXX) Puudutatud isik V F (isikukood XXXXXXXXXXXX) Puudutatud isik VI P (isikukood XXXXXXXXXXX) Puudutatud isik VII Linnakodu OÜ (registrikood 12565925) Puudutatud isik VIII G (isikukood XXXXXXXXXXX) Puudutatud isik IX S (isikukood XXXXXXXXXX) Puudutatud isik X Tallinn, Madara tn 10 korteriühistu (registrikood 80133809), seaduslikud esindajad Q, W ja Y Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta rahuldamata X ja Y ning Q taotlused kohtuistungi korraldamiseks. Võtta asja materjalide juurde määruskaebemenetluses menetlusosaliste poolt esitatud tõendid. Võtta asja juurde X poolt maakohtule esitatud järgmised tõendid: 07.10.2019 esitatud pildid FOTO2589, FOTO2590 ja P1260791, 31.08.2020 esitatud Kirando Projekt OÜ töö nr 03.10, mis on EV poolt digiallkirjastatud 16.03.2017, 10.10.2019 esitatud Wineco hoone tehnilise ülevaatuse aruanne 2017.
Keelduda menetlemast määruskaebemenetluses X esitatud nõudeid, millega palutakse kohustada Qt likvideerima korteri nr 8 WC-sse paigaldatud betoonpõrandat, selle asendamist puitpõrandaga ja millega nõutakse Q-le kuuluva korteri nr 8 ruumi 8-2 seina lammutamist.
4.Tühistada Harju Maakohtu 15. märtsi 2021. a määrus osas, millega:
4.1.maakohus jättis rahuldamata X avalduse kohustada Y eemaldama oma korteriomandi (registriosa nr 1523701, Harju maakond, Tallinn, Kristiine linnaosa, Madara tn 10, eriomand nr 7) lae kaudu Madara tn 10 kortermaja pööningupõrandale suunatud (köögikubu) ventilatsiooni õhutustoru;
4.2.maakohus jättis rahuldamata avalduse kohustada Qt eemaldama oma korteriomandi (registriosa nr 1523801, Harju maakond, Tallinn, Kristiine linnaosa, Madara tn 10, eriomand nr 8) lae kaudu Madara tn 10 kortermaja pööningupõrandale suunatud (köögikubu) ventilatsiooni õhutustoru
4.3.maakohus jättis menetluskulud avaldaja kanda.
4.4.Teha tühistatud osas uus määrus, millega kohustada Y eemaldama oma korteriomandi (registriosa nr 1523701, Harju maakond, Tallinn, Kristiine linnaosa, Madara tn 10, eriomand nr 7) lae kaudu Madara tn 10 kortermaja pööningupõrandale suunatud (köögikubu) ventilatsiooni õhutustoru või suunama selle nõuetekohase väljaviiguga õue või suunama selle olemasolevasse ventilatsioonilõõri ja kohustada Qt eemaldama oma korteriomandi (registriosa nr 1523801, Harju maakond, Tallinn, Kristiine linnaosa, Madara tn 10, eriomand nr 8) lae kaudu Madara tn 10 kortermaja pööningupõrandale suunatud (köögikubu) ventilatsiooni õhutustoru või suunama selle nõuetekohase väljaviiguga õue või suunama selle olemasolevasse ventilatsioonilõõri ning jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
5.Rahuldada osaliselt X määruskaebus.
6.Määruse tervikresolutsioon kehtib järgmises sõnastuses:
6.1.Rahuldada osaliselt X avaldus.
6.2.Kohustada Y eemaldama oma korteriomandi (registriosa nr 1523701, Harju maakond, Tallinn, Kristiine linnaosa, Madara tn 10, eriomand nr 7) lae kaudu Madara tn 10 kortermaja pööningupõrandale suunatud (köögikubu) ventilatsiooni õhutustoru või suunama selle nõuetekohase väljaviiguga õue või suunama selle olemasolevasse ventilatsioonilõõri.
6.3.Kohustada Qt eemaldama oma korteriomandi korteriomandi (registriosa nr 1523801, Harju maakond, Tallinn, Kristiine linnaosa, Madara tn 10, eriomand nr 8) lae kaudu Madara tn 10 kortermaja pööningupõrandale suunatud (köögikubu) ventilatsiooni õhutustoru või suunama selle nõuetekohase väljaviiguga õue või suunama selle olemasolevasse ventilatsioonilõõri.
6.4.Ülejäänud osas jätta X avaldus rahuldamata.
7.Jätta maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.
Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Menetlusabi taotlemisel peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X (avaldaja) esitas 28. aprillil 2019 Harju Maakohtule avalduse. 10. mail 2019 esitas avaldaja nõuded, milles palus: - kohustada Y (puudutatud isik I, korteri nr 7 omanik) ja Qt (puudutatud isik II, korteri nr 8 omanik) kõrvaldama kaasomandiosas tehtud ebaseaduslikud ümberehitused ning tagastama kaasomandiosa kaaskasutusse; - selleks peavad puudutatud isikud I ja II korteri nr 7 ja korteri nr 8 korterite ventilatsioonitoru suunama olemasolevasse ventilatsiooni lõõri ning maha võtma ventilatsioonitorud, mis on suunatud läbi korterite lae pööningupõrandale; - puudutatud isik I on kohustatud kõrvaldama oma korteri laiendamiseks ehitatud ühiskasutuses oleva katusetuulutuse pinna arvelt külgseina, mis takistab juurdepääsu trepikoja katuseräästaluugist konstruktsioonidele; - puudutatud isik II on kohustatud kõrvaldama wc/duširuumi kaasomandiosas väljaehitatud osa, mis asub teise korruse korteri nr 6 peal ja millega on hõivatud ühiskasutuses olev katuseräästa tuulutus. Avalduse kohaselt on avaldaja korteri omanik Tallinnas aadressil Madara tn 10-1. Hoone esmane kasutusluba pärineb aastast 1931. Tallinna Linnaplaneerimise Amet väljastas 28. juulil 2016 kinnitatud Madara tn 10 korterelamu ja kuuride rekonstrueerimisprojektile ehitusteatise. Hoones korterite ümberehituste seadustamiseks on esitatud 20. märtsil 2017 kasutusteatis, mida kasutuslubade komisjon ei kooskõlastanud. Viidi läbi paikvaatlus ja tuvastati, et korterite nr 7 ja 8 plaaniline lahendus ei vasta 28. juulil 2016 kinnitatud Madara tn 10 korterelamu ja rekonstrueerimisprojektile. Tuvastati järgmised asjaolud: - 3. korruse korteri nr 7 tubade vahelist mittekandvat siseseina on nihutatud. Samuti on korteri üldpinda laiendatud toa külgseina ehitamisega ühiskasutuses oleva katusetuulutuse pinna arvelt. Korteri toa külgseina väljaehitamisega on takistatud juurdepääs trepikoja katuseräästa luugist konstruktsioonidele, et tagada õhutus katusekonstruktsiooni osas ning sinna paigaldatud soojustusmaterjalid takistavad katuse loomulikku ventileerimist. Pööningu põrandapinnal on WC torustiku õhutus, mis ei ole lahendatud väljaviiguga katusele. - 3. korruse korteri nr 8 WC-duširuumi on laiendatud 2. korruse korteri nr 6 peale. Laiendamisega on hõivatud ühiskasutuses olev räästatuulutus. Sellega on takistatud juurdepääs trepikoja katuseräästa luugist konstruktsioonidele, et tagada õhutus katusekonstruktsiooni osas ning sinna paigaldatud soojustusmaterjalid takistavad katuse loomulikku ventileerimist. Duširuumi laes paiknev ventilatsioonitoru on suunatud läbi korteri pööningulae pööningu
-
põrandapinnale ja vastu katusesarikaid. Pööningu põrandapinnal olev WC-torustiku õhutus ei ole lahendatud väljaviiguga katusele. korterite nr 7 ja 8 omanikud on ümberehituste käigus suunanud ventilatsioonitoru läbi korteri lae pööningupõrandale, mitte olemasolevasse ventilatsioonilõõri. Ehitusprojektis on kirjeldatud, et elamu ventilatsioon on loomulik ja lahendatud läbi olemasolevate ventilatsioonipüstikute ehk läbi ventilatsioonilõõri.
Ehitusseadustiku (EhS) § 12 lõike 1 kohaselt tuleb ehitada ehitusprojekti kohaselt, järgides ehitise ja ehitamise kohta kehtivaid nõudeid. EhS § 19 lg 1 järgi peab omanik tagama ehitise, ehitamise ja ehitise kasutamise vastavuse õigusaktidest tulenevatele nõuetele. EhS § 19 lg 2 sätestab, et kui omanik ehitab või koostab ehitusprojekti ise või teeb muid ehitusseadustikuga reguleeritud töid, peab ta järgima asjatundlikkuse põhimõtet ja tagama töö nõuetele vastavuse, sealhulgas asjakohasel juhul ehitamist dokumenteerima. Avaldaja leiab, et eiratud on seadusest tulenevaid nõudeid. Ehitis peab ehitades vastama õigusaktides sätestatud nõuetele, olema kooskõlas planeeringuga ja selle ehitamisel tuleb järgida nõutud loamenetlusi või täita teavituskohustusi. Kui teostatud ehitustööd erinevad ehitusprojektist, siis tuleb muudatused kajastada ehitusprojekti muudatusega kasutusteatise menetluses. Kortereid müüakse edasi ilma kasutusloa või kasutusteatise olemasoluta. Ehitusprojekti kohaselt on ventilatsiooniks olemasolev loomulik ventilatsioon, kuid korterid nr 7 ja 8 on ümberehituste käigus suunanud korterist ventilatsiooni läbi pööningulae pööningule, mitte olemasolevasse ventilatsioonilõõri. Korteri nr 7 ventilatsioonist tilgub vett ja korteri 8 ventilatsiooniaurud on suunatud vastu katusesarikaid. Katusesarikatel on näha hallitust. Ehitusprojekti tulekaitse lahenduses on ette nähtud loomulik ventilatsiooni, mis on korterist suunatud korstnajalas asuvasse ventilatsioonilõõri. Juhul, kui peaks toimuma katusekorteris tulekahju, siis suits ja tuli võivad kiiresti jõuda ka pööningulaes asuva korstna kaudu katuseräästasse. Eeltoodust tulenevalt ei saa asja lahendada kaasomandi kasutamise kokkuleppega, sest puudub juurdepääs kaasomandis olevatele osadele; kaasomandi juurdeehitused toovad kaasa ohutuse elamule ja ei kindlusta hoone säilitamist (maja on 94 aastat vana maja). Katuse ventilatsioon ei ole kindlustatud, mis rikub kaasomanike õigusi ja kasutusloa või kasutusteatise saamise ühe põhjusena ei ole seda võimalik saada. Samuti ei saanud võtta ette vajalikke meetmeid maja säilitamiseks, sh fassaadi ja katusega seotud tööde ilma ebaseaduslike juurdeehituste kõrvaldamiseta. Juurdeehitused ei ole maja rekonstrueerimisprojektiga kooskõlas ja nende tehtud tööde tõttu ei ole võimalik viia neid projekti täiendusena või muudatusena. Avaldaja leiab, et puudutatud isikud I ja II on rikkunud kaasomanike vahelist kaasomandi valdamist ja kasutamist reguleerivat õigussuhet, sest olukorras, kus puudutatud isikud I ja II, kes on teinud või lasknud teha elamus ümberehitusi (praegusel juhul ka õiguseelnejad) ei ole korteriühistul kohustust neid juurdeehitusi likvideerida. Kasutusloa peavad tagama puudutatud isikud I ja II, sh õigusjärglased. Avaldaja leiab, et nõue puudutatud isikute I ja II vastu lõpetada kaasomandi kasutuskorra rikkumine on põhjendatud AÕS § 79 lg 2 järgi juhul, kui puudutatud isikud on rikkunud märkusena kinnisturaamatusse kantud kaasomanike vahelist kaasomandi valdamist ja kasutamist puudutavat kokkulepet, piiratud asjaõigusi, ning puudutatud isikud on kaasomanike õigusjärglased. Ehitise osaks olevad kõik seinad, so nii välis- kui ka siseseinad on korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi eriomandis või mitte. Ka korteriomandi eriomandiosa piiresse jäävasse seina avause tegemiseks on vajalik kõikide kaasomanike nõusolek, juhul kui on
tegemist asja olulise muutmisega, ka ehitusluba ei asenda kaasomanike nõusolekut ning teised kaasomanikud võivad nõuda AÕS § 74 alusel endise olukorra taastamist. Puudutatud isikute seisukohad
2.Y (puudutatud isik I) palus jätta avalduse rahuldamata. Puudutatud isik I märgib, et ta omandas korteri nr 7 1. märtsil 2018 ning selleks ajaks olid kõik ehitustööd juba tehtud. Kõik korteriomanikud on olnud nõus ehitustööde teostamisega elamu juures. Puudutatud isik I viitab 2010. aastal valminud Kirando Projekt OÜ tööle nr 03.10. „Kortermaja Madara 10, Tallinn, Kristiine linnaosa. Elamu ja kuuride rekonstrueerimise projekt“. Muuhulgas on kõik korteriomanikud ja avaldaja nõustunud sellega, et korteri nr 7 eriomandieset laiendatakse ja eriomandi eseme planeeringut muudetakse ning ehitatavasse WC-duširuumi paigaldatakse väljatõmbeventilatsioon, mis ei oleks käsitletav loomuliku ventilatsioonina. Puudutatud isik märgib, et katusekonstruktsiooni tuulutav õhk peab pääsema katusepleki ja katuse aluskatte vahele räästa kaudu ja väljuma katusekonstruktsioonist katuseharja tuulutuspilu kaudu. Juhul, kui selline katusetuulutuspõhimõte ei toimi, siis on elamu katus ebaõigesti rekonstrueeritud. Lisaks märgib puudutatud isik, et korteris nr 7 teostatud ehitustööd katusekonstruktsiooni tuulutusele mingisugust mõju ei avaldanud. Avaldaja ei ole põhjendanud, miks peab korteri nr 7 ventilatsioonitoru olema suunatud ventilatsioonilõõri.
3.Puudutatud isikud I ja II palusid jätta avalduse rahuldamata, sest kõik korteriomanikud on elamus toimunud ümberehitused heaks kiitnud. Korteriomanikud on kokku leppinud korteriomandite kaasomandi mõtteliste osade ja reaalosade (eriomandi eseme) muutmises ning sealhulgas on korteriomanike kokkuleppega kõik Madara tn 10 korteriomanikud aktsepteerinud korterite nr 7 ja 8 reaalosadena tegelikkuses välja ehitatut, nagu need nähtuvad puudutatud isiku I 10.09.2019 menetlusdokumendi lisaks nr 5 olevalt Kirando Projekt OÜ poolt koostatud eelprojekti nr 03.10 3. korruse plaanilt. See tähendab muuhulgas seda, et korteriomanikud on kokku leppinud, et tuulutusluukide tagused panipaigad muutuvad korterite nr 7 ja 8 reaalosadeks. Madara tn 10 kõikide korteriomanike kokkulepe on selle kohta, et korteriomanikud aktsepteerivad tegelikkuses välja ehitatud kortereid ja sealhulgas kortereid nr 7 ja 8, mida on laiendatud tuulutusluukide taguste panipaikade arvelt. Korteriomanike kokkulepe välistab avaldaja nõude ehitada korterid nr 7 ja 8 ümber sellisteks, nagu need kunagi olid. Antud kaasuse omapäraks on see, et kõigepealt teostati hoone mitmetes korterites ümberehitustöid ja alles seejärel andsid korteromanikud nõusoleku nende ümberehitustööde osas. See tõik nähtub puudutatud isiku I 10.09.2019 menetlusdokumendi lisadest 3-6 ning avaldaja poolt 09.10.2019 esitatud ning Tallinna notar T. Lekki poolt tõestatud 04.09.2017 lepingust.
4.G (puudutatud isik VIII) avaldaja avaldust ei toetanud. Teised puudutatud isikud menetluses sisulist vastust ei esitanud. Asjas ei nähtu, et Til oleks Madara tn 10 korteriühistu esindusõigus.
5.Maakohus võttis 5. mai 2020 määrusega asja juurde avaldaja 09.10.2019 esitatud lisa nimega „Leping nr 1402“. Maakohus jättis asja juurde võtmata avaldaja poolt perioodil 05.10.2019 kuni 10.10.2019 ja 20.12.2019 esitatud ülejäänud lisad. Maakohus jättis 5. oktoobri 2020 määrusega rahuldamata avaldaja taotluse võtta asja juurde avaldaja 31.08.2020 menetlusdokumendi lisad. Maakohus jättis 23. detsembri 2020 määrusega asja juurde võtmata avaldaja 30.11.2020 menetlusdokumendi lisad.
Maakohtu määrus ja põhjendused
6.Maakohus jättis 15. märts 2021. a määrusega avaldaja avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Vaidlus puudub selles, et avaldaja ja puudutatud isikud I-IX on Madara tn 10, Tallinn korteriomandite omanikud, sh puudutatud isik I on korteri nr 7 omanik ja puudutatud isik II on korteri nr 8 omanik. Samuti puudub vaidlus selles, et Madara tn 10 korterite nr 7 ja 8 pinda on laiendatud ning korterites 7 ja 8 olevad ventilatsioonitorud on suunatud läbi korterite lagede ega ole ühendatud olemasolevasse ventilatsioonilõõri, vaid korteritel 7 ja 8 on väljatõmbeventilatsioon. Avaldaja nõude alus saab olla AÕS § 72 lg 1 ja 5, § 74 lg 1 ja korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 30 ja § 31 lg 1. KrtS § 30 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanikul õigus kasutada eriomandi eset oma äranägemise järgi niivõrd, kui see ei ole vastuolus seadusega või kolmanda isiku õigustatud huviga. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt võib korteriomanik nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. KrtS § 9 lg 1 esimese lause kohaselt võib muuta asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel olemasolevate eriomandite ulatust, samuti luua uue korteriomandi. Puudutatud isikud I ja II ei ole vaidlustanud asjaolu, et korterite nr 7 ja 8 eriomandi osa on laiendatud välisseina lammutamise ja uue tegemisega lähemale välispiirdele. Madara tn 10 korterites 7 ja 8 on tehtud muudatus kaasomandi esemesse eriomandiosade suurendamiseks, kuna korterites 7 ja 8 on muudetud välisseina asukohta. Samuti ei ole puudutatud isikud I ja II vaidlustanud, et korterites nr 7 ja 8 asetsevad ventilatsioonitorud ei ole ühendatud olemasolevasse ventilatsioonilõõri, vaid korteritel nr 7 ja 8 on väljatõmbeventilatsioon. Olukorras, kus Madara tn 10 korterite 7 ja 8 ventilatsioonitorud on suunatud läbi korterite 7 ja 8 lagede pööningule, on samuti tehtud muudatus kaasomandi esemesse. Kaasomandi osa hõivamine eeldab KrtS § 9 ja AÕS § 74 mõttes kõigi korteriomanike nõusolekut. Olukorras, kus ümberehitused on tehtud puudutatud isikute I ja II õiguseelaste poolt, on avaldaja õigustatud nõudma endise olukorra taastamist puudutatud isikutelt I ja II. Notariaalakti nr 1402 p-de 3.1 ja 3.3 järgi on kõik korteriomanikud andnud nõusoleku puudutatud isiku I omandis oleva korteri nr 7 ja puudutatud isiku II omandis oleva korteri nr 8 laiendamiseks kaasomandi arvelt välisseina viimisega välispiirdele lähemale. Samuti nähtub notariaalaktist, et korteriomandi reaalosadeks olevad ruumid olid välja ehitatud vastavalt Kirando Projekt OÜ projektile töö nr 03.10 ning korteriomanikud aktsepteerisid korteriomandite eriomandites tehtud muudatusi vastavalt eelnimetatud projektile. Seega oli puudutatud isikutel I ja II teiste korteriomanike nõusolek eriomandiosa suurendamiseks kaasomandi osa arvelt ning väljatõmbeventilatsiooni paigaldamiseks. Avaldaja ei ole tõendanud, et korterites nr 7 ja 8 tehtud ümberehitused põhjustaksid teistele kaasomanikele kahju. On tõendamata, et korterites nr 7 ja 8 tehtud ümberehitused ei ole tehtud nõuetekohaselt või ei vasta projektis töö nr 03.10 märgitud töödele, millele kõik korteriomanikud on nõusolekud andnud. Avaldaja on väitnud, et korteri nr 7 eriomandiosa on tegelikkuses suurem. Nii notariaalaktist kui ka kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt on korteri nr 7 eriomandiosa
suuruseks 37,4 m2 vastavalt korteriomanike poolt kokkulepitule. Avaldaja ei ole esitanud tõendeid, et korterit nr 7 on laiendatud notariaalaktis kokkulepitust suuremas ulatuses. Samuti ei ole põhjendatud avalduse rahuldamine üksnes põhjusel, et korterite nr 7 ja 8 plaaniline lahendus ei vasta 28.07.2016 kinnitatud Madara 10 korterelamu ja rekonstrueerimisprojekti ehitusteatisele nr 1611201/05945. Kohus märgib, et avaldaja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid ega tõendeid, millest nähtuks, et korteriühistule või korteriomanikele oleks määratud ümberehituste mittevastavuse pärast trahv, mis tooks kaasa kaasomanikele kahju. Avaldaja ei ole tõendanud, et korterites nr 7 ja 8 tehtud ümberehitused põhjustavad hallitust ja roostet katuse terasprofiilpleki ja kile vahel ning pööningul; et korterite nr 7 ja 8 ümberehitamine oleks kaasa toonud negatiivseid mõjutusi hoone konstruktsioonidele, sh muutnud hoone konstruktsioonid ebakindlaks või tekitanud majas liigniiskust; et korterites nr 7 ja 8 tehtud ümberehitused toovad kaasa ohu elamule ning ilma juurdeehituste kõrvaldamiseta pole võimalik võtta meetmeid maja säilitamiseks. Olukorras, kus korterites nr 7 ja 8 tehtud ümberehitused põhjustaksid majas hallitust, roostet ning muudaksid hoone konstruktsioonid ebakindlaks, oleks need asjaolud ilmnenud ka teistele korteriomanikele, mistõttu peaksid ka teised omanikud enda õigusi kahjustatuks. Seetõttu puudub alus kohustada puudutatud isikuid I ja II taastama nende korterites tehtud ümberehituste eelne olukord ja tagastama eriomandiosasse kuuluvad katuseviilu alused pinnad kaasomandisse. Maakohus jättis avaldaja nõuded rahuldamata. Määruskaebus
7.Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja teha uus määrus, millega avaldus rahuldada. Avaldaja leiab, et maakohus on rikkunud põhjendamiskohustust. Maakohus jättis ebaõigesti avaldaja esitatud tõendid vastu võtmata. Avaldaja on oma nõuete tõendamiseks vajalikud tõendid kohtule esitanud. Maakohus ei arvestanud sellega, et puudutatud isikute I ja II eriomandiosa on suurendatud tasuta tehinguga teiste kaasomanike kaasomandiosade arvelt, tasuta tehing on kinge ja oluline lepingu rikkumine. Menetluse edasine käik
8.Puudutatud isikud I ja II palusid jätta määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.
9.Puudutatud isik X Tallinn, Madara tn 10 korteriühistu määruskaebust ei toetanud.
10.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
11.Avaldaja esitas 9. juunil 2021 ringkonnakohtule menetlusdokumendi, milles märkis, et avaldaja etteheited ümberehitustööde osas jagunevad kolmeks: 1) puudutatud isikute I ja II korterites nr 7 ja 8 on suunatud korterite ventilatsioonitoru pööningule, mitte ventilatsioonilõõri; 2) korterite nr 7 ja 8 ümberehituste tagajärjel on suletud korterelamu katusetuulutus ning juurdepääs katusekonstruktsioonidele; 3) korteri nr 8 WC-duširuumi põrand on valatud betoonist
olemasoleva puitlae talastikule ning oma raskuse tõttu on betoonpõrand tekitanud lae deformatsioone allolevas korteris ning selle tõttu on sattunud ohtu korterelamu ohutus ja stabiilsus tervikuna. Korterites nr 7 ja 8 kasutatav ventilatsioonilahendus kahjustab korterelamu säilimist ja tekitab kahju korterelamu konstruktsioonidele. Korterelamu pööning on kütteta. Olukorras, kus korterite nr 7 ja 8 ventilatsioon on suunatud pööningule, koguneb pööningule nendest kahest korterist tulenev niiske õhk (väljatõmme korteritest), mis omakorda reageerib pööningu keskkonnaga. Kaks ventilatsioonitoru ei ole tehniliselt korrektselt teostatud. Ekspertiisi kohaselt tuleb väljatõmbe torud suunata õue, mitte pööningule. Eluliselt usutavaks ja üldteada olevaks asjaoluks saab pidada seda, et kui ventilatsiooni väljatõmme on suunatud väliskeskkonna asemel kinnisesse kütmata ruumi (pööningule), siis on loodud füüsikalised eeldused kondensvee tekkeks, mis omakorda loob soodsad tingimused hallituse, majavammi ja muude maja konstruktsiooni ja inimeste tervist kahjustavate negatiivsete mõjutuste tekkeks. Ventilatsiooni väljatõmme suunatakse ehitamise korral eranditult alati väliskeskkonda. Korterite nr 7 ja 8 ümberehitustööde käigus on suletud katusetuulutus, mis kahjustab korterelamu säilimist ja tekitab kahju korterelamu konstruktsioonidele. Korteris nr 8 rajatud WC-duširuumi betoonpõrand seab ohtu korterelamu stabiilsuse ja ohutuse.
12.Avaldaja teatas ringkonnakohtule 7. märtsil 2022 mh seda, et notar T. Lekk on tõestanud
29.märtsil 2021 lepingust taganemise avalduse lepingu olulise rikkumise tõttu (notariaalakt nr 552, maakohtule esitatud 10. mail 2021). Lepingust taganemise avaldus kehtib alates 29.03.2021 e-postiga kätte toimetamisest. Seega ei saa puudutatud isikud I ja II edaspidi väita, et kõik korteriomanikud on kiitnud heaks kõik korterites teostatud ümberehitustööd ja nendest töödest tingitud korteriomandite eriomandiesemete suuruste muutumised. Puudutatud isikud I ja II vaidlesid 20. juunil 2022 esitatud vastuses avaldaja lepingust taganemisele avaldusele vastu, leides, et materiaalsed ja formaalsed eeldused notari poolt 04.09.2017 tõestatud lepingust taganemiseks ei ole täidetud. Taganemisavaldus on alusetu ja ei saa kaasa tuua õiguslikke tagajärgi. Hageja esindaja T oli 04.09.2017 lepingu sõlmise eestvedaja. 04.09.2017 leping sõlmiti ajaliselt peale seda, kui tööd Madara tn 10 erinevate korterite juures olid juba teostatud. See tõik nähtub 04.09.2017 lepingu punktist 1.10., kus on sätestatud selle lepingu eesmärgid, samuti punktidest 2.1.7., 2.6.1., 3.1. ja 3. Seetõttu ei saa Madara tn 10 korterites nr 7 ja 8 teostatud ehitustöid käsitleda 04.09.2017 lepingu rikkumisena. 04.09.2017 lepingu sõlmimise ajal olid kõik lepingupooled teadlikud ümberehituste teostamisest Madara tn 10 elamus ja sellest, et korteri nr 7 reaalosa õigeks suuruseks on 37,4 m2 ning korteri nr 8 reaalosa õigeks suuruseks on 37,7 m2. Taganemisavaldus on edastatud üksnes puudutatud isikutele I ja II. Taganemisavalduse esitamine ligi 3 aastat ja 7 kuud peale 04.09.2017 lepingu sõlmimist ei saa olla käsitletav lepingust taganemisena mõistliku aja jooksul (VÕS § 118 lg 1 p 1 mõttes).
13.Avaldaja selgitas 2. mai 2022 vastuses ringkonnakohtule mh, et ta taotleb korteri nr 7 külgseina lammutamist, et oleks tagatud juurdepääs kaasomandiosale. Ühtlasi on selle eesmärgiks katuse räästatuulutuse avamine. Külgseina tagune ala ja lagi on täis soojustusvillamatte, mis takistavad katuse tuulutust, sinna tekib kondensniiskus. 20. juuni 2022 vastuses märkis avaldaja, et katuse räästatuulutuse nõuetekohaseks tagamiseks on piisav ka 3. korruse korterite külgseina ja lae taguste soojustusmaterjalide eemaldamine.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
14.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb menetlusnormide olulise rikkumise tõttu TsMS § 667 lg 2 järgi tühistada osas, milles maakohus jättis rahuldamata avaldaja avalduse kohustada puudutatud isikut I eemaldama oma korteriomandi (eriomand nr 7) lae kaudu kortermaja pööningupõrandale suunatud (köögikubu) ventilatsiooni õhutustoru ja jättis rahuldamata avalduse kohustada puudutatud isikut II eemaldama oma korteriomandi (eriomand nr 8) lae kaudu kortermaja pööningupõrandale suunatud (köögikubu) ventilatsiooni õhutustoru ja osas, milles maakohus jättis menetluskulud avaldaja kanda. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt.
15.Esmalt lahendab kolleegium poolte taotlused ja selgitab avaldaja nõudeid (I), seejärel võtab seisukoha avaldaja nõuete osas ning teeb lõpetuseks menetluslikud otsustused (II). I
16.Avaldaja ning puudutatud isikud I ja II on taotlenud asja arutamist kohtuistungil. TsMS § 667 lõike 3 esimesest lause kohaselt lahendatakse määruskaebus kirjalikus menetluses, kui kohus ei pea vajalikuks kohtuistungit korraldada. Kohtuistungi korraldamine ei ole kolleegiumi hinnangul asja lahendamiseks vajalik ega menetlusökonoomia põhimõttest lähtudes mõistlik. Seetõttu jätab kolleegium rahuldamata avaldaja ning puudutatud isikute I ja II taotluse kohtuistungi korraldamiseks.
17.TsMS § 662 lg 3 kohaselt võib määruskaebuse põhjendamiseks esitada uusi tõendeid, mistõttu võtab ringkonnakohus vastu menetlusosaliste poolt määruskaebemenetluses esitatud tõendid. Avaldaja esitas maakohtule mh järgmised tõendid: 07.10.2019 esitatud pildid FOTO2589, FOTO2590 ja P1260791; 31.08.2020 esitatud Kirando Projekt OÜ töö nr 03.10, mis on EV poolt allkirjastatud 16.03.2017; 10.10.2019 esitatud Wineco hoone tehnilise ülevaatuse aruanne 2017. Maakohus jättis viidatud tõendid 5. mai 2020 määrusega asja juurde võtmata. Ringkonnakohus märgib, et hagita menetluses kehtib uurimispõhimõte ning TsMS § 5 lg 3, § 477 lg-te 5 ja 7 järgi on kohtul asjaolude selgitamise ning tõendite kogumise kohustus. Maakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse norme ja hagita menetluses kehtivat uurimispõhimõtet, kui jättis eelnimetatud tõendid asja juurde võtmata. Seetõttu võtab ringkonnakohus eelnimetatud avaldaja tõendid asja juurde.
18.Avaldaja esitas 28. aprillil 2019 maakohtule järgmised nõuded: - kohustada puudutatud isikut I (korteri nr 7 omanik) ja puudutatud isikut II (korteri nr 8 omanik) kõrvaldama kaasomandiosas tehtud ebaseaduslikud ümberehitused ning tagastama kaasomandiosa kaaskasutusse; - selleks peavad puudutatud isikud I ja II korteri nr 7 ja korteri nr 8 korterite ventilatsioonitoru suunama olemasolevasse ventilatsiooni lõõri ning maha võtma ventilatsioonitorud, mis on suunatud läbi korterilae pööningupõrandale; - puudutatud isik I on kohustatud kõrvaldama oma korteri laiendamiseks ehitatud ühiskasutuses oleva katusetuulutuse pinna arvelt külgseina, mis takistab juurdepääsu trepikoja katuseräästaluugist konstruktsioonidele; - puudutatud isik II on kohustatud kõrvaldama wc/duširuumi kaasomandiosas väljaehitatud osa, mis asub teise korruse korteri nr 6 peal ja millega on hõivatud ühiskasutuses olev katuseräästa tuulutus.
Kohus saab seisukoha võtta üksnes eeltoodud avaldaja nõuete osas. Avaldaja on ringkonnakohtule 9. juunil 2021 ja 2. mail 2022 esitatud menetlusdokumentides märkinud, et korteris nr 8 on rajatud WC-duširuumi betoonpõrand, mis seab ohtu korterelamu stabiilsuse ja ohutuse, mistõttu palub avaldaja kohustada likvideerima korteri nr 8 WC-sse paigaldatud betoonpõrandat ja selle asendamist puitpõrandaga (vt ka avaldaja 2. mai 2022 vastuse p 3.9, ii). Ringkonnakohus selgitas avaldajale, et kohtule ei ole esitatud betoonpõrandaga seotud nõudeid ning maakohus ei saanud selles osas asja ka lahendada. Eeltoodust tulenevalt keeldub kolleegium menetlemast määruskaebemenetluses avaldaja esitatud nõuet korteri nr 8 WC-sse paigaldatud betoonpõranda likvideerimiseks ja selle asendamiseks puitpõrandaga. Samuti märgib kolleegium, et avaldaja nõue, milles avaldaja palub kohustada puudutatud isikut I kõrvaldama oma korteri laiendamiseks ehitatud ühiskasutuses oleva katusetuulutuse pinna arvelt külgseina, kujutab endast korteri nr 7 3. korruse plaanil märgitud ruumide 7-2 ja 7-3 katuseäärsete seinte lammutamist. Kuid avaldaja nõue, milles avaldaja palub kohustada puudutatud isikut II kõrvaldama wc/duširuumi kaasomandiosas väljaehitatud osa, kujutab endast korteri nr 8 3. korruse plaanil märgitud ruumi 8-3 katuseäärse seina lammutamist. Ruum 8-2 ei ole wc/duširuum, vaid on tuba ega ole seega avaldaja selgelt sõnastatud nõudega hõlmatud. 2. mail 2022 esitatud seisukohast ja joonisest nähtuvalt ei taotlenud avaldaja ruumi 8-2 seina lammutamist. Seoses oma seisukoha muutmisega 20. juunil 2022 taotleb avaldaja ruumi 8-2 seina lammutamist. Seetõttu ei saanud maakohus ka seda nõuet lahendada. Eeltoodust tulenevalt keeldub kolleegium menetlemast määruskaebemenetluses avaldaja esitatud nõuet korteri nr 8 ruumi 8-2 seina lammutamiseks. II (A)
19.KrtS § 30 lg 2 kohaselt võib korteriomanik nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. AÕS § 72 lg 3 kohaselt on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust.
19.1.Avaldaja tugineb sellele, et puudutatud isikud I ja II on laiendanud oma korterite eriomandit (reaalosa) kaasomandi arvelt, mis erineb korteriomanike kokkulepitust. Seetõttu taotleb avaldaja korteri nr 7 ruumide 7-2 ja 7-3 ja korteri nr 8 ruumi 8-3 katuseäärsete seinete lammutamist ja seinte taastamist (kaasomandiosa kaasomandisse tagastamist) vastavalt avaldaja 15.06.2022 lisas nr 1 esitatud 3. korruse plaanile (vt avaldaja 20.06.2022 vastuse p 2.9.). Maakohus rikkus hagita menetluses kehtivat uurimispõhimõtet (vt TsMS § 5 lg 3 esimene lause ja § 477 lg-d 5 ja 7), kui jättis asja lahendamisel välja selgitamata olulised asjaolud, sh selle, kas ja milliste seine lammutamist avaldaja taotleb ja kus on nende seinte asukoht, mis avaldaja arvates ei vasta kaasomanike heakskiidule (kokkuleppele). Seetõttu määras ringkonnakohus menetlusosalistele tähtajad asjaolude väljatoomiseks ja tõendite esitamiseks.
19.1.1.Praeguse asja lahendamisel tuleb kohtul mh välja selgitada, kas puudutatud isikud I ja II on laiendanud oma korterite eriomandi osa kaasomandi arvelt, mida kokkulepe ei hõlmanud.
19.1.2.Määruskaebemenetluses selgus, et kohtule on esitatud kaks Kirando Projekt OÜ tööd nr 03.10, mille 3. korruse korterite plaanid (joonised) erinevad üksteisest. Avaldaja tugineb Kirando
Projekt OÜ tööle nr 03.10, mis on EV poolt allkirjastatud 16.03.2017 (maakohtule esitatud 31.08.2020). Puudutatud isik I Y esitas 10.09.2019 maakohtule Kirando Projekt OÜ töö nr 03.10, mis erineb EV poolt 16.03.2017 allkirjastatud projektist. Ühe nimetatud Kirando projektidest kinnitasid kaasomanikud ning notariaalaktis nr 1402 leppisid kõik kaasomanikud kokku kaasomandi osalises lõpetamises nii, et lepingus sisalduvas tabelis nimetatud eluruumide reaalosa suurenenud osa jäi vastava eluruumi omaniku ainuomandisse ja seetõttu kaasomandis oleva asja suurus vähenes (vt notariaalakti nr 1402, p-d 3.2 ja 3.3). Selle järgi sai korteri nr 7 uueks reaalosa suuruseks 37,4 m2 ja korteri nr 8 uueks reaalosa suuruseks 37,7 m2. Vastavad kanded on tehtud ka kinnistusraamatusse. Ringkonnakohus määras avaldajale ja puudutatud isikutele I ja II tähtaja tõendamaks, millise projekti on kaasomanikud kooskõlastanud ja milles kaasomanike kokkulepe seisneb. Avaldaja esitas 15. juunil 2022 ringkonnakohtule notar T. Leki 14.09.2017 allkirjastatud notariaalakti nr 1402, millele on lisatud ka Kirando Projekt OÜ töö nr 03.10 korruse plaan ning selle töö 3. korruse plaan vastab puudutatud isiku I poolt 10.09.2019 maakohtule esitatud Kirando Projekt OÜ tööle nr 03.10. Puudutatud isikud I ja II esitasid 15. juunil 2022 kirjavahetuse Tallinna Linnaplaneerimise Ametiga, kus kinnitati, et arhiivis on puudutatud isiku I poolt 10.09.2019 maakohtule esitatud Kirando Projekt OÜ töö nr 03.10 (see nähtub Tallinna Linnaplaneerimise Ameti esitatud 3. korruse plaane võrreldes). Eeltoodust tulenevalt on tõendatud, et korteriomanikud kinnitasid puudutatud isiku I poolt 10.09.2019 maakohtule esitatud Kirando Projekt OÜ töö nr 03.10 ja selle töö 3. korruse plaani järgi on sõlmitud notariaalne kaasomanike kokkulepe kaasomandi osalises lõpetamises (notariaalakt nr 1402). Ka maakohus on asja lahendamisel lähtunud puudutatud isiku I poolt 10.09.2019 maakohtule esitatud Kirando Projekt OÜ tööst nr 03.10.
19.1.3.Ringkonnakohus määras avaldajale tähtaja, mille jooksul pidi avaldaja selgitama ja 3. korruse plaanil ära näitama korteri nr 7 puhul külgseina kokkuleppelise asukoha (mis kõigi korteriomanike poolt Kirando Projekt OÜ töö kinnitamisega heaks kiideti) ja selle külgseina praeguse asukoha (mis ei vasta Kirando Projekt OÜ töö kinnitamisega heaks kiidule) ning avaldajal tuli joonisel näidata, millise väljaehitatud osa kõrvaldamist avaldaja taotleb (sh milliste seinte). Samuti tuli avaldajal korteri nr 8 puhul 3. korruse plaanil näidata wc/duširuumi kokkuleppeline asukoht (mis kõigi poolt Kirando Projekt OÜ töö kinnitamisega heaks kiideti) ja wc/duširuumi praegune asukoht (mis ei vasta Kirando Projekt OÜ töö kinnitamisega heaks kiidule) ning avaldajal tuli joonisel näidata, millise väljaehitatud osa kõrvaldamist ta taotleb (sh milliste seinte). Avaldaja esitas 2. mail 2022 vastuse ja tõi 3. korruse plaanil välja, millised korterites 7 ja 8 ehitatud külgseinad ei vasta heakskiidule. Puudutatud isikud I ja II on tõendanud, et avaldaja 2. mail 2022 esitatud joonisel märgistatud alad, mille lammutamist on avaldaja taotlenud, vastavad kaasomanike heakskiidule ning see on kooskõlas ka notariaalse kaasomanike kokkuleppega kaasomandi osalise lõpetamise kohta (notariaalakt nr 1402 ja notari 14.09.2017 allkirjastatud 3. korruse plaan). Hiljem menetluse käigus 20. juunil 2022 esitas avaldaja uue seisukoha ja märgistatud joonise, kus tõi oranži värvusega välja ala, mis avaldaja arvates kaasomanike kokkuleppe kohaselt korterite nr 7 ja 8 eriomandisse (reaalosa hulka) ei kuulu, kuid mis on korteriomandite nr 7 ja 8 omanike poolt kasutusele võetud. Avaldaja 2. mai 2022 ja 20. juuni 2022 esitatud jooniseid võrreldes on avaldaja muutnud oma seisukohta selles, mis osas on puudutatud isikud oma kortereid laiendanud kaasomandi osale. Avaldaja ei ole tõendanud, et puudutatud isikud I ja II on oma kortereid laiendanud kaasomandi osale nii nagu avaldaja on 20. juunil 2022 esitatud joonisel oranži värvusega märkinud. Seetõttu tuleb lähtuda kaasomanike kokku lepitud (puudutatud isik I 10.09.2019 maakohtule esitatud Kirando Projekt OÜ tööst ja selle 3. korruse
plaanis ja notariaalsest kokkuleppest nr 1402) seinte asukohast. Eeltoodust tulenevalt ei ole puudutatud isikud laiendanud korteri nr 7 ruumide 7-2 ja 7-3 ja korteri nr 8 ruumi 8-3 katuseäärseid seinu kaasomandi osale ning korteri nr 7 ruumide 7-2 ja 7-3 ja korteri nr 8 ruumi 8-3 seinad asuvad kaasomanike kokku lepitud asukohas. Seetõttu jääb rahuldamata avaldaja nõue korteri nr 7 ruumide 7-2 ja 7-3 ja korteri nr 8 ruumi 8-3 seinte lammutamiseks ja seinte taastamiseks vastavalt avaldaja 15.06.2022 lisas nr 1 esitatud 3. korruse plaanile (vt avaldaja 20.06.2022 vastuse p 2.9).
19.1.4.Avaldaja viitab Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 01.06.2018 kirjale, kuid kolleegiumi hinnangul ei tõenda see, et korteri nr 7 ruumide 7-2 ja 7-3 ja korteri 8 ruumi 8-3 katuseäärseid seinu on laiendatud selliselt, mis ei vasta kaasomanike poolt Kirando Projekt OÜ töös kinnitatule ja kaasomanike notariaalsele kokkuleppele (notariaalakt nr 1402). Avaldaja märkis 14. juuli 2022 vastuses, et K on oma arvamuses lähtunud ebaõigesti majandusja taristuministri määruses sätestatud eluruumidele esitatavatest nõuetest ning on sellest tulenevalt jõudnud ebaõigele järeldusele, et korterite pindade suurused on õiged ja alla 1,6 m kõrgusega pinda ei tuleks lugeda korteriomandi eriomandi osa hulka. Kolleegium märgib, et 3. korruse plaanilt (mille kaasomanikud on kinnitanud) nähtuvalt on ruumide laiendamise puhul nähtavad ka kaldpinnad ja piir, kus ruumi kõrgus on vähemalt 1,6 meetrit. Kuigi Majandus- ja taristuministri määruse nr 57 kohaselt võetakse kaldpindade puhul ruumi pinna leidmisel arvesse vaid ruumiosad, kus ruumi kõrgus on vähemalt 1,6 meetrit, siis praegusel juhul on kaasomanikud kokku leppinud, et kortereid nr 7 ja 8 võis laiendada 3. korruse plaanil toodud alla 1,6 meetrisele alale (vt korteri nr 7 ruumide 7-2 ja 7-3 ja korteri 8 ruumi 8-3 katuseäärsete seinte asukoht 3. korruse plaanil).
19.1.5.Avaldaja tugineb sellele, et ta on 04.09.2017 notariaalselt tõestatud lepingust taganenud, esitades 10. mail 2021 kohtule notariaalselt tõestatud lepingust taganemise avalduse. Puudutatud isikud I ja II leiavad, et materiaalsed ja formaalsed eeldused notari poolt 04.09.2017 tõestatud lepingust taganemiseks ei ole täidetud ning see ei saa kaasa tuua õiguslikke tagajärgi. VÕS § 192 lg 1 esimene lause sätestab, et kui lepingus osaleb ühel lepingupoolel mitu isikut, võivad nad taganemisõigust teostada üksnes ühiselt. 04.09.2017 sõlmisid kõik kaasomanikud notariaalse lepingu (notariaalakt nr 1402), kus leppisid kokku kaasomandi osalises lõpetamises nii, et lepingus sisalduvas tabelis nimetatud eluruumide reaalosa suurenenud osa jäi vastava eluruumi omaniku ainuomandisse ja seetõttu kaasomandis oleva asja suurus vähenes. Kolleegium leiab, et VÕS § 192 lg 1 alusel on taganemisõigus praegusel juhtul terviklik ja seda ei saa kasutada selliselt, et üks kaasomanikest taganeb lepingust. Juhul, kui VÕS § 192 lg 1 ei kohalduks, leiab kolleegium, et 04.09.2017 kaasomanike vahel sõlmitud notariaalselt tõestatud lepingust taganemise eeldused ei olnud täidetud. Lepingust taganemise kehtivuseks peavad olema täidetud nii formaalsed eeldused, eelkõige olema esitatud vastaspoolele õigel ajal taganemisavaldus (VÕS § 118, § 188 lg 1) kui materiaalsed eeldused, st taganemiseks peab olema seda õigustav põhjus, eelkõige oluline lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes. VÕS § 116 lg 1 järgi võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Taganemisavalduses on olulist lepingurikkumist põhjendatud sellega, et lepingu sõlmimisega toimus tasuta tehing, mis oma olemuselt on kinge ja seega toimus oluline rikkumine ja alusetu rikastumine kaasomanike kaasomandi osade arvelt. Samuti tugines avaldaja taganemisavalduses sellele, et puudutatud isikute I ja II korterites tehtud juurdeehitused ei ole maja rekonstrueerimisprojektiga kooskõlas. 04.09.2017 kaasomanike vahel sõlmitud notariaalselt tõestatud lepingus leppisid pooled kokku kaasomandi osalises lõpetamises nii, et lepingus sisalduvas tabelis nimetatud eluruumide reaalosa
suurenenud osa jäi vastava eluruumi omaniku ainuomandisse ja seetõttu kaasomandis oleva asja suurus vähenes. Avaldaja ei ole tõendanud, et korterite nr 7 ja 8 eriomandi osa on laiendatud kaasomandi arvelt selliselt, mis ei vasta 04.09.2017 kokkuleppele. Ühtlasi leppisid pooled kokku, et neil ei ole seoses lepingus toodud muudatustega üksteise suhtes mingeid varalisi nõudmisi ega pretensioone. Taganemisavalduses viidatud võimalikud ümber- ja juurdeehitused ei ole 04.09.2017 sõlmitud lepinguga hõlmatud, mistõttu ei ole puudutatud isikud I ja II lepingust tulenevaid kohustusi rikkunud. Isegi, kui lepingust taganemise eeldused oleks täidetud olnud, siis oleks lepingust taganemine olnud lubamatu VÕS § 118 lg 1 p 1 alusel, sest avaldaja ei teinud taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Nii enne lepingu sõlmimist, kui ka lepingu sõlmimise ajal olid kõik kaasomanikud teadlikud sellest, et korterite nr 7 ja 8 omanikud on laiendnaud oma kortereid kaasomandi arvelt ja kõik kaasomanikud kooskõlastasid ja kinnitasid Kirando Projekt OÜ töö nr 03.10 enne notariaalse lepingu sõlmimist. Avaldaja on 17. juunil 2011 oma allkirjaga kinnitanud, et ta on tutvunud Kirando Projekt OÜ tööga nr 03.10, mis sisaldab ka 3. korruse plaani koos selle mõõtudega, ning kinnitanud, et ta nõustub projekti sisuga ja määratud korteriosade muudatustega (vt 10.09.2019 esitatud kooskõlastusleht). 04.09.2017 sõlmisid kaasomanikud notariaalse lepingu (notariaalakt nr 1402), kus leppisid kokku kaasomandi osalises lõpetamises nii, et lepingus sisalduvas tabelis nimetatud eluruumide reaalosa suurenenud osa jäi vastava eluruumi omaniku ainuomandisse ja seetõttu kaasomandis oleva asja suurus vähenes (vt notariaalakti nr 1402, p-d 3.2 ja 3.3). Selle järgi sai korteri nr 7 uueks reaalosa suuruseks 37,4 m2 ja korteri nr 8 uueks reaalosa suuruseks 37,7 m2. Vastavad kanded on tehtud ka kinnistusraamatusse. Avaldaja tegi notariaalse lepingust taganemise avalduse 29.03.2021 ja esitas selle puudutatud isikutele I ja II, seega üle 9 aasta hiljem Kirando Projekt OÜ töö nr 03.10 kooskõlastamisest ja üle 3 aasta hiljem kaasomanike notariaalsest lepingu sõlmimisest (notariaalakt nr 1402) ning üle 2 aasta hiljem (ligi 3 aastat hiljem) Tallinna Linnplaneerimise Ameti kirjast avaldajale (01.06.2018 kirjast). (B)
19.2.Avaldaja on esitanud kohtule vaidlusaluste külgseinte kõrvaldamise nõude ka põhjusel, et takistatud on juurdepääs trepikoja katuseräästaluugist konstruktsioonidele ning nõude eesmärgiks on katuse räästatuulutuse avamine. Külgseinte tagune ala ja lagi on täis soojustusvillamatte, mis takistavad katuse tuulutust, sinna tekib kondentsniiskus. 20. juuni 2022 vastuses märkis avaldaja, et katuse räästatuulutuse nõuetekohaseks tagamiseks on piisav ka 3. korruse korterite külgseina ja lae taguste soojustusmaterjalide eemaldamine. Avaldaja esitas tõendina Wineco hoone tehnilise ülevaatuse aruande 2017, milles on märgitud uuringu läbiviimse eesmärgiks Madara 10, Tallinn hoone ventilatsiooni- ja suitsulõõride visuaalne ja videouuringu kaardistus. Analüüsi koostaja on P ja uuringu viis läbi Aero Grupp OÜ. Uuringus on mh märgitud, et pööningu uurimisel selgus, et osa katuse tuulutusest on kinni ehitatud katusekorruse korterite ümberehituse käigus. Katuse tuulutus on vajalik, kuna majast väljuv soe õhk tekitab katusekatte alla kondentsi ja selle peaks ära kuivatama katuse tuulutus. Kui antud tehnilist lahendust välditakse tekib liigniiskus ja see omakorda kujuneb hallituseks, vammiks ja põhjustab erinevate detailide mädanemist, mis nõrgestavad maja konstruktsiooni ja on väga ohtlikud inimese tervisele. Eeltoodud arvamuse puhul on tegemist dokumentaalse tõendiga (TsMS § 229 lg 2 ja §-s 272). Puudutatud isikud I ja II esitasid sellele tõendile vastuväite, leides, et Wineco OÜ seisukoha kujunemine ei ole jälgitav ning arvamuse andnud P-l ei ole vajalikku pädevust hinnangute
andmisel katusetuulutuse toimivusele. Majandustegevuse registri andmete kohaselt on Wineco OÜ-le väljastatud tegevusluba üksnes gaasitööde osas. Seega ei ole Wineco OÜ näol tegemist katusetööde teostamisele või katuste seisukordade hindamisele spetsialiseerunud ettevõttega. Kutseregistris puuduvad andmed selle kohta, et P-le oleks omistatud mõne taseme kutse. See tähendab, et P-l puudub asjakohane kvalifikatsioon. Kolleegium leiab, et puudutatud isikud on piisavalt põhistanud, et P-l ei olnud eriteadmisi katuse seisukorra hindamiseks. Wineco hoone tehnilise ülevaatuse aruande eesmärgiks oli Madara 10, Tallinn hoone ventilatsiooni- ja suitsulõõride visuaalne ja videouuringu kaardistus, mitte katusetuulutuse toimivuse hindamine. Lisaks ei nähtu Wineco hoone tehnilise ülevaatuse aruandest, et soojustusmaterjalid takistavad katuse räästatuulutust. Avaldaja ei ole seega tõendanud, et soojustusmaterjalid takistavad katuse räästatuulutust ja seetõttu tekib katusekonstruktsioonidele kahju. Puudutatud isikud esitasid 20. juunil 2022 ringkonnakohtule dokumentaalse tõendina asjatundja K arvamuse ja 11.08.2022 täiendava arvamuse, millest nähtuvalt on K tutvunud korterite nr 7 ja 8 olukorraga 9. ja 14. juunil 2022, samuti viinud läbi 08.08.2022 katse katusetuulutuse toimimise kindlakstegemiseks. Arvamuses on selgitatud, et Madara tn 10 hoone näol on tegemist nn Tallinnatüüpi majaga, millel on plekiga kaetud viilkatus. Oma loomulike omaduste poolest on plekk selline ehitusmaterjal, mille alusele, see tähendab maja poole jäävale küljele võib sobilike ilmastikuolude korral kondenseeruda vesi. Selleks, et selline kondenseeruv vesi ei hakkaks aja jooksul puidust katusekonstruktsioone mädandama, tuleb plekile kondenseeruv vesi katusekonstruktsioonidest välja tuulutada. Vanasti kas ei ehitatud Tallinna-tüüpi majadele üldse katusekorrusele eluruume ja kogu katusekorrus oli pööninguks või ehitati eluruume üksnes piiratud alale. Viimatist varianti on esialgu kasutatud ka Madara 10 elamu juures. [---]. Seevastu olukorras, kus katusekorruseid on hakatud täis ehitama, nagu see on toimunud ka Madara tn 10 hoone puhul, ei ole eelnevalt kirjeldatud vanaaegne katusetuulutuse lahendus enam võimalik. Kaasaegseks lahenduseks on, et plekk-katuse puhul peab olema tagatud räästatuulutus räästalaudade vahelt, katusepleki alla tuleb paigutada aluskate, mis väldib kondenseeruva vee jõudmist puidust katusekonstruktsioonideni ja katuseharjal peab olema harjatuulutus. Kui kondensaati on vähe, siis tuuldub veeaur katusepleki ja aluskatte vahelt harjatuulutuse kaudu välja. Kui kondensaati on palju, siis valgub osa kondensaadist tuulekasti, kust ta välja tuuldub. Asjatundja märgib, et olles tutvunud olukorraga Madara tn 10 hoones, tuvastas ta, et aluskate katusele on paigaldatud ja olemas on ka räästa- ja harjatuulutused. Seega põhimõtteliselt katusetuulutus töötab ning puudub tarvidus korterite nr 7 ja 8 juures katusekonstruktsioonide juurde jäävate seinte ümber tegemiseks. Asjatundja märgib, et ta ei tuvastanud katusekonstruktsioonide ülevaatamisel märgumist, välja arvatud ventilatsiooni väljaviikude ja kanalisatsioonituulutuse püstikute juures. Puudutatud isikud I ja II tõid välja, et K-l on vastav kutsetunnistus – kutsetasemeks volitatud ehitusinsener tase 8 (hoone ehitus, omanikujärelevalve) ja esitasid selle kohta ka vastava tõendi. Kolleegium leiab, et puudutatud isikud I ja II on K arvamusega tõendanud, et räästa- ja harjatuulutused on olemas ja põhimõtteliselt katusetuulutus töötab ning puudub tarvidus korterite nr 7 ja 8 juures katusekonstruktsioonide juurde jäävate seinte ümber tegemiseks. Asjatundja märgib, et ta ei tuvastanud katusekonstruktsioonide ülevaatamisel märgumist. Eeltoodust tulenevalt tuleb jätta rahuldamata avaldaja nõue kohustada puudutatud isikut I kõrvaldama oma korteri laiendamiseks ehitatud ühiskasutuses oleva katusetuulutuse pinna arvelt külgseina, mis takistab juurdepääsu trepikoja katuseräästaluugist konstruktsioonidele ja kohustada
puudutatud isikut II kõrvaldama wc/duširuumi kaasomandiosas väljaehitatud osa, mis asub teise korruse korteri nr 6 peal ja millega on hõivatud ühiskasutuses olev katuseräästa tuulutus. (C)
20.KrtS § 31 lg 1 p 1 järgi on korteriomanik kohustatud hoidma korras eriomandi eset ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. KrtS § 12 lg 2 järgi peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. AÕS § 72 lg 5 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides. Eeltoodud sätete järgi on korteriomanikul nii korteriomandi eriomandi korrashoiu kohustus kui ka kaasomandi alalhoiu kohustus ning eri- ja kaasomandi eseme kasutamisel teiste korteriomanike kahjustamisest hoidumise kohustus. Korteriomaniku kaasomandi osa alalhoiu kohustus tähendab eelkõige keeldu kaasomandi eset lõhkuda või rikkuda, samuti kohustust jälgida eriomandi piires asuva kaasomandi eseme seisukorda ning viivituseta teavitada korteriühistut kaasomandi eseme kahjustumisest või kahjustumise ohust (vt ka RKTKo asjas nr 2-18-13649/57, p 16).
20.1.Avaldaja on palunud kohtul kohustada puudutatud isikuid I ja II korterite nr 7 ja 8 ventilatsioonitorusid suunama olemasolevasse ventilatsioonilõõri ning maha võtma ventilatsioonitorud, mis on suunatud läbi korterilae pööningupõrandale. Ringkonnakohus palus avaldajal oma nõuet selgitada. Avaldaja selgitas 2. mai 2022 vastuses, et puudutatud isikud I ja II ja on suunanud oma korterite lae kaudu pööningule kokku neli toru (mõlemast korterist kaks toru), mõlemast korterist üks WC kanalisatsiooni õhutustoru ja teine ventilatsiooni õhutustoru WC kanalisatsiooni õhutustoru kõrval. Seega on avaldaja nõudeks nende nelja toru maha võtmine ja suunamine olemasolevasse ventilatsioonilõõri. Maakohus rikkus hagita menetluses kehtivat uurimispõhimõtet (vt TsMS § 5 lg 3 esimene lause ja § 477 lg-d 5 ja 7), kui jättis asja lahendamisel välja selgitamata olulised asjaolud, sh selle, mitme ventilatsioonitoru eemaldamist avaldaja taotleb ja et tegemist on köögikubu ventilatsiooni õhutustorudega ning WC kanalisatsiooni õhutustorudega. Seetõttu hindas maakohus vääralt Kirando Projekt OÜ tööd nr 03.10, kui asus seisukohale, et puudutatud isikutel I ja II oli teiste korteriomanike nõusolek väljatõmbeventilatsiooni paigaldamiseks. Avaldaja leiab, et kaasomanike kokku lepitule ei vasta puudutatud isikute I ja II korterites tehtud järgmised tööd: puudutatud isikud I ja II on suunanud ventilatsioonitorud läbi oma korteri lae pööningu põrandale. Kokkuleppe kohaselt pidid korterite nr 7 ja 8 ventilatsioonitorud olema suunatud olemasolevasse ventilatsioonilõõri. Korteri nr 7 ventilatsioonikorstnast pööningul tilgub vett (kondentsniiskus) ja korteri nr 8 ventilatsioonikorstnast tulevad ventilatsiooniaurud on suunatud vastu katusesarikaid. Katusesarikatel on näha hallitust. Avaldaja tugineb ka Kirando Projekt OÜ tööle nr 03.10, mille kohaselt on ventilatsiooniks loomulik ventilatsioon läbi olemasolevate ventilatsioonipüstakute. Kirando Projekt OÜ töös on korteri nr 7 puhul märgitud järgmist: WC-duširuumis paigaldatud põrandaküte, väljatõmbeventilatsioon. Samuti on Kirando Projekt OÜ töös välja toodud, et ventilatsiooniks on loomulik ventilatsioon läbi olemasolevate ventilatsioonipüstakute. Puudutatud isikud esitasid 20. juunil 2022 ringkonnakohtule K asjatundja arvamuse, millest nähtuvalt tuvastas asjatundja, et korteritest nr 7 ja 8 on juhitud hoone pööningule
ventilatsiooniväljaviigud köögikubudest ja duširuumidest (2 väljaviiku) ning pööningule on viidud ka kogu hoone kanalisatsiooni püstikud (2 püstikut). Nende ventilatsiooniväljaviikude ja kanalisatsiooni püstikute kaudu jõuab hoone pööningule niiskust, mis vaatamata pööningu heale ventileerimisele avaldab lokaalset negatiivset mõju puidust katusekonstruktsioonidele. Asjatundja leiab, et hädatarvilik on ventilatsiooniväljaviigud korteritest nr 7 ja 8 (2 tk) ja kanalisatsioonituulutuse püstikud (2 tk) viia läbi katuse. Kanalisatsioonituulutuse püstikutele on võimalik alternatiivselt paigaldada vaakumklapid. Seega nähtub nii avaldaja kui ka puudutatud isikute I ja II esitatust, et korteritest nr 7 ja 8 hoone pööningule juhitud (köögikubude) ventilatsiooni õhutustorud ja kanalisatsiooni püstikud tekitavad pööningule niiskust, mis kahjustab puidust katusekonstruktsioone. Korteriomanikul on kohustus hoida talle kuuluvat korteriomandi reaalosa korras ning teiste korteriomanike huvisid mitte kahjustada. Korteriomaniku selline kohustus hõlmab nii kohustust kahju mitte tekitada (nt kahju tekitavat ümberehitust mitte teha) kui ka kohustust jätkuv kahju tekitamine kõrvaldada, st korteriomandist lähtuvate kahjulike mõjude peatamist. Puudutatud isikute I ja II korteritest hoone pööningule juhitud köögikubude ventilatsiooni õhutustorud kahjustavad kaasomandis olevat katusekonstruktsiooni, mistõttu leiab kolleegium, et põhjendatud on avaldaja nõue puudutatud isikute I ja II kohustamiseks eemaldama oma korteriomandite lagede kaudu kortermaja pööningupõrandale suunatud köögikubude ventilatsiooni õhutustorud või suunama need nõuetekohase väljaviiguga õue või suunama need olemasolevatesse ventilatsioonilõõridesse. See kohustus laieneb ka õigusjärglastele. Kuid WC kanalisatsiooni õhutustorude eemaldamise nõue tuleb jätta rahuldamata. Kuna pööningule on suunatud kogu hoone WC kanalisatsiooni püstikud (vt Ki arvamuse p 3), siis on need kaasomandi osa esemeks, mitte puudutatud isikute I ja II eriomaandi esemeks. Korteriomanikud valdavad ja kasutavad kaasomanikena AÕS § 72 lg 1 järgi kanalisatsiooni püstikuid ühiselt ning vastutavad ühiselt ka nende korrashoiu eest. Sel põhjusel ei ole põhjendatud avaldaja nõue puudutatud isikute vastu WC kanalisatsiooni püstikute eemaldamiseks ning see avaldaja nõue jääb rahuldamata. Avaldaja ei ole välja toonud asjaolusid, millest nähtub, et kaasomanikel on puudutatud isikute I ja II tegevuse tõttu takistatud pööningul olevate kanalisatsiooni püstikute nõuetekohaseks muutmiseks. (D)
21.Määruskaebuse ja avalduse osalise rahuldamise tõttu jätab ringkonnakohus TsMS § 172 lg 1 alusel menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.