M. M. hagi K. L vastu kaasomandi lõpetamiseks ja K. L vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks
Tsiviilasjade hind
3 500 eurot ja 3 500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja/vastuhagis kostja M. M. , ik XXX, lepinguline esindaja vandeadv B. K.; Kostja/vastuhagis hageja K. L, ik XXX, lepinguline esindaja vandeadv T. P.
Menetlus
kirjalik
RESOLUTSIOON
1.Jätta läbi vaatamata K. Lu vastuhagi ulatuses, millega vastuhageja nõuab lõpetada XXX asuva kinnistu (registriosa numbriga XXX) kaasomand viisil, et asi jagatakse kaasomanike vahel reaalosadeks ning asendada kohtuotsusega M. M. i kõik tahteavaldused, mis on vajalikud kaasomandi lõpetamiseks ja eriomandi osa moodustamiseks, sh vajalike kannete tegemiseks kinnistusraamatusse.
2.Jätta rahuldamata M. M. i hagi XXX asuva kinnistu kaasomandi lõpetamiseks viisil, et kinnistu antakse M. M. i ainuomandisse rahalise hüvitise vastu.
Rahuldada M. M. i hagi ja K. Lu vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks.
4.Lõpetada M. M. i ja K. Lu kaasomand XXX asuva kinnistu (registriosa numbriga XXX) suhtes selliselt, et kinnistu müüakse kaasomanike vahelisel enampakkumisel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras.
5.Kinnistu müümisel kaasomanike vahelisel enampakkumisel on selle alghind kokku 216 000 eurot, millest M. M. ile kuuluva kaasomandiosa alghind on 116 640 eurot ja K. Lule kuuluva kaasomandiosa alghind on 99 360 eurot. Menetluskulude jaotus
6.Menetluskulud jäävad poolte endi kanda. Kohus kummagi poole menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määra.
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele on pooltel õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel apellatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. Asjaolud ja hageja nõue
1.M. M. i (edaspidi hageja) ning K. Lu (edaspidi kostja) kaasomandisse kuulub kinnisasi asukohaga Kungla tn 56, Tartu linn (kinnisasi registriosa numbriga XXX, katastriüksuse tunnus XXX). Hagejale kuulub 81/150 osa kaasomandist ning kostjale 69/150 osa kaasomandist. Hageja ning tema perekond (elukaaslane ning kaks alaealist last) kasutavad eluhoone teist korrust. Kostja kinnisasja oma elukohana ei kasuta, kostjale kuuluvat osa kasutab tema pensionärist isa Andres Konts. Hageja perekonda kuulub lisaks temale elukaaslane ning 2 väikest last. Kõnealune kinnisasi on laste koduks olnud alates nende sündimisest alates. Elamu asukohaga Kungla tn 56, Tartu linn, on ehitatud hageja vanavanaisa poolt ja on hagejale äärmiselt oluline. Hageja on üksinda panustanud kinnisasja säilimisse ning parendamisse, samal ajal kui kostja panus on puudunud. Hageja hooldab aeda, lükkab lund jne. Kostja ei ole teinud vähimatki kinnisasja säilimise tagamiseks. Kui hageja on kokku leppinud, et korstnapühkija tuleb kohale korstnaid ja küttekoldeid puhastama, siis ei ole kaasomanik teda isegi sisse lasknud. See fakt ilmestab ka asjaolu, et kostja eakas isa ei ole tegelikkuses võimeline selle kinnisasja eest hoolitsema ning kostja ise seda ei tee. Kostja kinnisasja oma elukohana ei kasuta ning on seal elanud ainult lapsena. Kostja osal puuduvad pesemisvõimalused, s.h soe vesi, tegemist on ahiküttega elamuga. Kinnistut kasutav kostja eakas isa on raskustes sellise kinnisasja hooldamise ja heakorraga, tal ei ole võimalik seal tänapäevale kohastel standarditel hoolitseda hügieeni eest, ta ei ole ise võimeline endale puid tuppa tooma jne. Hageja soovib kaasomandi lõpetamist, et selle kaudu saada enda omandisse kostjale kuuluv 69/150 osa Tartus, Kungla tn 56 asuvast kinnistust. Hageja on nõus tasuma kostjale tema osa eest 69/150 mõttelise osa turuhinna. Hageja on lasknud teostada kinnisasja turuväärtuse teadasaamiseks kutselisel hindajal ekspertiisi. Selle tulemusel on selgunud kinnisasja kui terviku turuväärtus, milleks on 174 000 eurot. Hageja on valmis hüvitama kostjale lähtudes kostjale kuuluvast mõttelisest osast 80 040 eurot. Kohtuvälist kokkulepet ei ole õnnestunud saavutada. Hageja tõtleb kustutada Tartus, Kungla tn 56 asuva kinnistu kinnistusraamatu registriosast (kinnisasi registriosa numbriga XXX, katastriüksuse tunnus XXX) kaasomanikuna K. L ja kanda kinnistusraamatu registriossa nr XXX ainuomanikuna sisse M. M. . Kostja vastuväited ja vastuhagi
2.Kostja vaidleb hagile täies ulatuses vastu ning palub jätta hagi rahuldamata. Hageja väide, nagu tema ainuisikuliselt tegeleks kinnisasja korrashoiuga, ei vasta tõele. Tegelik olukord on hoopis vastupidine, st kinnisasja korrashoiu ja parendamise vastu on tundnud huvi ja vastavalt tegutsenud kostja ning hageja on selles osas jäänud passiivseks. Hagejale
kuuluvas koridoris ripuvad erinevad juhtmed, mis lisaks kostja silma riivamisele ei ole ka ilmselgelt ohutu tuleohutuse mõttes. Kostja on üksi panustanud kinnisasja väravaesise heakorda nii rahaliselt kui ka ajaliselt. Kostja on sinna tellinud freesitud asfaldi ja muutnud selle porivabaks. Oma töövilju aga kostja nautida ei saa, kuna hageja on krundi esise muutnud autosid parkides inetuks ning enam ei kasva seal ka muru ning vihmastel päevadel laiuvad seal poriloigud. Kostja eemaldas ainuisikuliselt krundilt kasepuu, mis oli ohtlik kinnisasjal asuvale hoonele. Kaasomanikust hageja ei olnud nõus kostjaga neid kulutusi jagama. Kostja on lumerohketel talvedel puhastanud maja katust lumest, kuniks tal oli veel selleks ligipääs oli. Tänaseks on hageja kostja ligipääsu pööningule kinni ehitanud ning kostja eest sulgenud. Pööningule pääseb nüüd ainult uksest, mille võti on hagejal. Kostja niidab pidevalt õuealal muru, kasvatab ja hooldab lilli jms. Viimase korstnapühkimise tellis kostja. Kostja on hagejale korduvalt avaldanud, et on kinnisasjal asuva hoone renoveerimisest väga huvitatud ning seega igati valmis nii ajaliselt kui ka rahaliselt selleks panustama. Ka kostjal on emotsionaalne side kõnealuse kinnisasjaga. Tegemist on tema lapsepõlve koduga, kus ta on elanud kuni koolide lõpetamiseni ja oma pere loomiseni. Kostja isal on praegu võimalik veeta aega aias, milleks tal korteris võimalus puuduks. Lisaks asub kinnisasi rahulikus piirkonnas, mis on südameprobleemidega isale sobilikum. Omakorda seaks elukohavahetus ning sellega kaasnev stress ja pinge tema tervise suurde ohtu. Kostja ei nõustu kaasomandi lõpetamisega hagis taotletud viisil. Kostja ei ole iseenesest vastu kaasomandi lõpetamisele kui sellisele, kuid leiab, et kõige õiglasem oleks see jagada reaalosadeks.
3.Kostja esitas vastuhagi, milles taotleb lõpetada XXX asuva kinnistu kaasomand viisil, et asi jagatakse kaasomanike vahel reaalosadeks ning asendada kohtuotsusega M. M.i kõik tahteavaldused, mis on vajalikud kaasomandi lõpetamiseks ja eriomandi osa moodustamiseks, sh vajalike kannete tegemiseks kinnistusraamatusse; alternatiivselt lõpetada kinnistu kaasomand viisil, et asi müüakse kaasomanike vahelisel enampakkumisel; alternatiivselt lõpetada kaasomand viisil, et vastuhageja ostab kostjale kuuluva kaasomandi osa välja vastavalt kinnisasja turuhinnale, mille järel jääb vastuhageja kinnisasja ainuomanikuks. Vastuhageja hinnangul on kõige õiglasem lõpetada kaasomand viisil, et asi jagatakse kaasomanike vahel reaalosadeks. Kinnistu jagamine reaalosadeks on praktikas võimalik ning igati soosiv ning arvestaks mõlema kaasomaniku huvidega. Kummalgi kaasomanikul on hetkel olemas eraldi sissepääs oma kaasomandi osale, eraldi köök, WC jms, mis on reaalosadeks jagamisel eelduseks. Kinnisasja hoovi puhul on samuti võimalik jagada see kaasomanike vahel pooleks. Sellisel juhul on vastuhagejal võimalus oma kinnisasja renoveerida ja panustada selle säilimiseks ja parandamiseks; tekib kindlustunne, mis võimaldab teha asjale kulutusi. Vastus vastuhagile
4.Vastuhagis kostja vaidleb vastuhagile vastu ning jääb hagiavalduses toodud nõude juurde. Kinnisasjal asuvad üksikelamu ning saun-pesuköök-kuur. Elamu esimene korrus on kostja kasutuses, kuid seal elab tema eakas isa. Esimesel korrusel on elupinda ca 69.9 m2. Elamu teine korrus on M. M. i ning tema perekonna kasutuses. Teisel korrusel on elupinda ca 72.4 m2. K. L on oma esimese nõude esitanud küll kinnisasja jagamiseks kaasomanike vahel reaalosadeks, kuid ei ole oma nõuet millegagi põhjendanud. Kostja ei ole välja toonud, millisel kujul peaks reaalosadeks jagamine välja nägema ega selgitanud selle faktilist võimalikkust. Vastuhagis toob kostja välja, et peab võimalikuks kinnisasja pooleks jagamist. Kostja nõue on sellisel kujul lubamatu ja võimatu, sest M. M.ile,
kuulub asjas suurem osa, kui K. L.ule. Lisaks eelnevale peab hageja kinnisasja reaalosadeks jagamist võimatuks ka põhjustel, et reaalosadeks jagamine ei ole mingil juhul kaasomanike vahel võimalik arvesse võttes vägagi negatiivseid suhteid. Kõik tänaseks probleeme tekitanud asjaolud jäävad jätkuvalt püsima. Hageja on seisukohal, et kaasomanike vahelise enampakkumise korraldamine antud kaasomandi lõpetamise puhul ei ole kohane. Põhjus on nimelt selles, et tegelikult on K. L.u eesmärgiks saada hüvitis, mis ei vasta kinnisasja tegelikule turuväärtusele. Juba 06.10.2021.a toimunud kohtuistungil märkis kostja, et tema hinnangul on tema osa turuväärtuseks tema hinnangul vähemalt 150 000 eurot (kogu kinnisasja väärtuseks on hinnatud 174 000 eurot). Selle teooria kohaselt oleks kogu kinnisasja turuväärtuseks 326 086,96 eurot. Kohtud on varasemates lahendites leidnud, et kui mõlemad kaasomanikud on esitanud hagi jätta kaasomandis olev asi nende ainuomandisse, on eelkõige kaalutud poolte huvisid selles osas, kumma kaasomaniku omandis on kaasomandi osa kauem olnud. Samuti seda, kellele kuulub kinnistust valdav osa ja kellel on kinnistuga isiklik seos. Kui mõlemal poolel on kinnisasjaga emotsionaalne side, siis on arvesse võetud kumma side kinnisasjaga on tugevam. Hageja jääb seisukohale, et kinnisasja jätmine hagejale on põhjendatud hagiavalduses toodud asjaoludel. Elamu ehitas 1940-aastatel hageja vanavanaisa. Ka kõik muud kinnisasjal asuvad hooned on ehitatud hageja vanaisa ja vanavanaisa poolt (saun-pesuköök-kuur). Kõikide hoonete heakorra ning kasutamise võimalikkuse eest on hoolitsenud hageja. Hageja renoveeris oma osa täies mahus aastatel 2015-2016, mille järel kolis sinna ka elama. Hageja on elamus elatud aja jooksul võtnud maha terve vananenud õunapuuaia, teinud haljastuse, ehitanud lastele mängumaja, ehitanud kasvuhoone, koerale aia, hageja tegeleb ainuisikuliselt lume lükkamisega, puude-põõsaste hoolduslõikusega, on ehitanud uue kuuri ja parandanud korstnapitsi. Vastuhagi puudused
5.Kohus asus seisukohale, et kuna vastuhagis esitatud nõue kaasomandis oleva kinnisasja reaalosadeks jagamiseks saab toimuda läbi korteriomandite seadmise, tuleb vastav nõue esitada ja seda tõendada. Kohus andis K. L.ule tähtaja vastuhagis puuduse kõrvaldamiseks: formuleerida korrektne nõue; esitada eriomandi loomiseks/kasutuskorra määramiseks sõlmitava kokkuleppe sisu; KrtS § 7 kohaselt kinnistamisavaldusele tuleb lisaks kinnistusraamatuseaduse § 35 lõikes 1 sätestatule lisada järgmised dokumendid: 1) ehitusloa andmiseks pädeva ametiasutuse ametlikult kinnitatud ärakiri korteriomanditeks jagatava hoone ehitisregistrisse kantud plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja numbriga või muul viisil tähistatud iga eriomandi esemeks olevad ruumid (edaspidi hoonejaotusplaan); 2) projekteerimiseks või ehitusprojektide ekspertiisi tegemiseks pädeva isiku kinnitus, et eriomandite loomine hoonejaotusplaanil kujutatud viisil vastab käesoleva seaduse §-s 4 sätestatud nõuetele. Kinnistamisavalduses eriomandi eseme tähistamiseks kasutatavad numbrid või muud tähised peavad kokku langema hoonejaotusplaanil kasutatavate tähistega; KrtS § 4 lg 4 kohaselt maatükk ning hoone osad ja seadmed, mis ei ole ühegi eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis, on korteriomandi kaasomandi osa esemeks. Vastuhagist ei nähtunud, kas kinnistul olevate hoonete/mõne hoones oleva ruumi suhtes taotletakse nende määramist eriomandi esemeks või jäävad need kaasomandi osa esemeks (KrtS § 3 lg 1). Kaasomandisse jääva kinnistu/hoone(te) osa(de) kasutuskord on lepinguna formuleerimata. K. L. vastuhagis esitatud nõuet, kaasomandi lõpetamine eriomandite loomise kaudu, kohtu määratud tähtajaks nõuetekohaselt ei formuleerinud ja ei põhistanud. Kohus on K. L.ut hoiatanud, et vastuhagiavalduses puuduste kõrvaldamata jätmise korral jätab kohus
vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks viisil, et asi jagatakse kaasomanike vahel reaalosadeks ning asendatakse kohtuotsusega M. M. i kõik tahteavaldused, mis on vajalikud kaasomandi lõpetamiseks ja eriomandi osa moodustamiseks, sh vajalike kannete tegemiseks kinnistusraamatusse, läbi vaatamata. Kohus on seisukohal, et K. L.u vastuhagi tuleb selles ulatuses jätta läbi vaatamata tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lg 2 p 2 alusel: esitatud sõnastuses nõudega ei ole võimalik hageja taotletavat eesmärki saavutada. Kohtu seisukoht ja põhjendused hagi ning vastuhagi menetlusse jäänud alternatiivide osas
6.Kohus lõpetab hageja ja kostja kaasomandi XXX asuva kinnistu (kinnisasi registriosa numbriga XXX, katastriüksuse tunnus XXX) osas, seega rahuldab kohus nii hagi kui ka vastuhagi. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Kohtule ei ole esitatud asjaolusid, miks kaasomandi lõpetamine võiks olla välistatud hea usu põhimõtte alusel. Kaasomandi lõpetamise keeldu kaasomanikud kokku leppinud ei ole.
7.AÕS § 77 lg 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanike vahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kaasomandi lõpetamise viisiks määrab kohus kinnistu müümise kaasomanike vahelisel enampakkumisel, vastavalt vastuhagis esitatud alternatiivsele nõudele. Kinnistu müümisel kaasomanike vahelisel enampakkumisel on selle alghind kokku 216 000 eurot, millest M. M.ile kuuluva kaasomandiosa alghind on (216 000x81/150) 116 640 eurot ja K. L.ule kuuluva kaasomandiosa alghind on (216 000x69/150) 99 360 eurot.
8.Kohus on määranud kostja taotlusel ekspertiisi vaidlusaluse kinnistu turuväärtuse kindlakstegemiseks. Riiklikult tunnustatud ekspert Eduard Elbrecht on 15.12.2021 koostatud ekspertarvamuses seisukohal, et hinnatava kinnisasja näol on tegemist Tammelinna piirkonna jaoks keskmisest suurema kinnisasjaga, millel paiknevas üksikelamus (st ehitisregistri järgselt on tegemist ühe eluruumiga elamuga) on tegelikkuses kaks eraldi eluruumi (need on ka kasutuses eraldi eluruumidena). Hindaja hinnangul omab hinnatav kinnisasi jagamise (eraldi osadena realiseerimise) potentsiaali. See tähendab, et kinnistu tegelik turuväärtus pärast vajalike toimingute tegemist (eraldi kinnistu moodustamist) on oluliselt praegusest suurem. Olemasolevas olukorras, st reaalosadeks jagamata, on eksperdi arvamuse kohaselt kinnistu turuväärtus 3.12.2021 seisuga 216 000 eurot. 28.03.2022 on ekspert andnud hinnangu vaidlusaluse kinnistu võimalikule turuväärtusele ilma elamu II korruse eluruumides tehtud parendusteta. Ekspert on arvamusel, et sellisel juhul oleks kinnistu turuväärtus 3.12.2021 seisuga 194 000 eurot. Riigikohtu lahendi 2-17-11516 p 30 kohaselt on Riigikohus leidnud, et olukorras, kus mitu kaasomanikku (ühisomanikku) soovivad jagatavat asja või õigust endale hüvitise maksmise vastu, on vähemasti üldjuhul mõistlik panna asi või õigus kaasomanike (ühisomanike) vahelisele enampakkumisele. Kaasomanike (ühisomanike) vaheline enampakkumine võimaldab eseme omandamisest huvitatud kaasomanikel (ühisomanikel) endil otsustada, kes neist on valmis eseme omandamisse enam rahaliselt panustama, ja
toob paremini välja ka eseme väärtuse (vt Riigikohtu 26. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 24). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde.
9.Kohus on seisukohal, et arvestades eksperdiarvamuses toodud kinnistu jagamise järgset võimalikku väärtuse olulise tõusmise potentsiaali ei ole mõistlik ja põhjendatud lähtuda kinnistu turuväärtusest selle olemasolevas seisundis ning selle alusel määrata omandi kaotanud kaasomanikule hüvitis. See ei vasta põhimõttele, et omandi kaotamisel tuleb kaasomanikule maksta omandi kaotuse eest õiglast hüvitist. Arvesse tuleb võtta kinnistu väärtust tõstvaid asjaolusid, käesolevas asjas suurest heas asukohas kinnistust osa eraldamise ja selle võõrandamise võimalust ning allesjääval kinnistu osal asuvas elamus korteriomandite loomise võimalust.
10.Täitemenetluses kinnistu enampakkumisel võõrandamisel ei sõlmita omandi üleandmise lepingut ja kanded kinnistusraamatusse tehakse TMS §-de 156 ja 160 järgi enampakkumise akti alusel täituri avaldusel. Seetõttu ei pea kohus vajalikuks märkida kohtulahendisse tahteavalduste asendamist.
11.Kohus ei jäta kinnistut hageja ainuomandisse kostjale makstava hüvitise eest või kostja ainuomandisse hagejale makstava hüvitise eest, sest kohtu hinnangul on kaasomanike emotsionaalne seotus kinnisasjaga võrreldav ja võrdne: hageja on loonud sinna oma kodu mõne aasta eest (2015-2016) ning tegemist on tema esivanemate ehitatud koduga, kostja on seal lapsena kasvanud kuni iseseisvaks saamiseni ja seal elab praegu tema isa. Seega ei kaalu kummagi poole emotsionaalne seotus kinnisasjaga üles õiglase hüvitise saamise õigust kaasomandi lõpetamisel. Menetluskulude jaotus
12.TsMS § 173 lg 1 esimese lause kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Nii hageja kui ka kostja hagesid kaasomandi lõpetamist. Hageja taotletud viis jääb kohtu poolt rahuldamata, kuid kaasomand lõpetatakse. Kostja poolt vastuhagis esmaselt taotletud viis kaasomandi lõpetamiseks eriomandite moodustamise teel jäi kohtu poolt nõudena läbi vaatamata, seega ka vastuhagis esitatud esmane nõue kaasomandi jagamise viisi kohta ei ole rahuldatud. Kohus rahuldab vastuhagis toodud alternatiivse nõude kaasomandi lõpetamise viisi kohta, mis võimaldab kummalgi kohtuvaidluse poolel saada kinnistu ainuomanikuks läbi kaasomanike vahelise enampakkumise võitmise. Samas on mõlemal kohtuvaidluse poolel võimalik kaotada temale kuuluv kaasomandiosa vaidlusalusest kinnisasjast enampakkumise tulemusena selguva hüvitise vastu. Kohus on seisukohal, et sellistel asjaoludel on mõistlik ja põhjendatud jätta poolte menetluskulud nende endi kanda, sest põhimõtteliselt rahuldatakse nii hagi kui ka vastuhagi: kaasomand lõpetatakse. /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.