Eesistuja Gea Lepik, liikmed Anna Liiv ja Villem Lapimaa
Otsuse tegemise aeg ja koht
1. juuli 2022, Tallinn
Kohtuasja number
2-20-7183
Kohtuasi
X hagi Y vastu kaasomandi lõpetamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 17. septembri 2021. a otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Y
Kaebuse hind
7000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (vastustaja) X (isikukood XXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Oksana Morozova Kostja (apellant) Y (isikukood lepinguline esindaja Olga Väina
Menetluse liik
XXXXXXXXX),
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 17. septembri 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-7183 menetluskulude jaotuse osas ja teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta maakohtu menetluskulud poolte endi kanda.
2.Jätta maakohtu otsuse resolutsioon muus osas muutmata, muutes osaliselt kohtuotsuse põhjendusi.
Jätta ringkonnakohtu menetluskuludest 95% Y kanda ja 5% X kanda.
5.Kohtuotsuse resolutsiooni terviklik sõnastus on järgmine:
5.1.Hagi rahuldada.
5.2.Lõpetada X ja Y kaasomand kinnisasjadele asukohaga XXX (registriosa nr XXXXXXX) ja WWW (registriosa nr WWWWWW) alljärgneval viisil:
5.2.1.Jätta kinnisasjad asukohaga XXX (registriosa nr XXXXXXX) ja WWW (registriosa nr WWWWWW) X ainuomandisse.
5.2.2.Jätta X ja Y sisesuhtes X kanda AS-iga SEB Pank 05.07.2018 sõlmitud laenulepingust nr 2018015367 ja selle lisadest tulenevad laenusaaja kohustused.
2-20-7183
5.3.Kohustada Y andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa numbriga XXXXXXX kantud kinnistu asukohaga XXX kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et kinnistu jääb X ainuomandisse. Samuti kohustada Y andma nõusolek (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses) Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa numbriga XXXXXXX kantud kinnistu asukohaga XXX teise jao omanikukande, mille kohaselt on X ja Y viidatud kinnistu kaasomanikud, kustutamiseks ja teise jakku uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse X.
5.4.Kohustada Y andma nõusolek kaasomandis oleva Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa numbriga WWWWWW kantud kinnistu asukohaga WWW kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et kinnistu jääb X ainuomandisse. Samuti kohustada Y andma nõusolek (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses) Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa numbriga WWWWWW kantud kinnistu asukohaga WWW teise jao omanikukande, mille kohaselt on X ja Y viidatud kinnistu kaasomanikud, kustutamiseks ja teise jakku uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse X.
5.5.Asendada Y käesoleva kohtuotsuse punktides 5.3 ja 5.4 märgitud tahteavaldused kohtuotsusega.
5.6.Kohustada Y viivitamatult, kuid mitte hiljem kui 14 kalendripäeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest andma üle Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa numbriga XXXXXXX kantud kinnistu asukohaga XXX ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa numbriga WWWWWW kantud kinnistu asukohaga WWW X ainuvaldusesse.
5.7.Jätta maakohtu menetluskulud poolte endi kanda ning ringkonnakohtu menetluskuludest 95% Y kanda ja 5% X kanda.
5.8.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X (hageja) esitas 18. mail 2020 Harju Maakohtule hagi Y (kostja) vastu kaasomandi lõpetamiseks.
2 (12)
2-20-7183
1.1.Hagiavalduse kohaselt on hageja ja kostja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXXX kantud kinnistu asukohaga XXX ja registriossa nr WWWWWW kantud kinnistu asukohaga WWW (koos kinnistud) kaasomanikud.
1.2.Hageja ja kostja sõlmisid 5. juulil 2018 AS-ga SEB Pank laenulepingu nr 2018015362, millega said pangalt kinnistute ostuks laenu 120 600 eurot, tagastamise tähtpäevaga 23. juuli 2048 (laenuleping). Kinnistutele seati esimese järjekoha ühishüpoteek summas 156 800 eurot AS SEB Pank kasuks. Vastavalt laenulepingule oli kinnistute väärtus nende omandamisel hinnanguliselt 134 000 eurot. Esimese sissemakse tegi hageja üksi summas 13 400 eurot. Samuti tasus hageja notaritasu 513,26 eurot ja maakleritasu 220 eurot. Laenu tagastatakse igakuiste annuiteetmaksetega 447,09 eurot, millele lisanduvad kindlustusmaksed. Laenumakseid ja kindlustusmakseid on tasunud ainult hageja. Hagi esitamise ajaks on hageja tasunud laenumakseid 9290,38 eurot. Hageja tasus üksi ka korteri disaineri teenuse, mööbli ja siseviimistluse eest kokku vähemalt 17 096,43 eurot.
1.3.Hageja püüdis kinnistute kaasomandit kostjaga kokkuleppel lõpetada. Kokku oli lepitud müügitehing hinnaga 165 000 eurot, kuid kostja ei tulnud kokkulepitud ajal notarisse. 2. aprillil 2020 tegi hageja kostjale järjekordse ettepaneku kaasomand lõpetada, pakkudes alternatiivseid variante. Kostja vastas, et hageja pöördugu kohtu poole. Oma ettepanekuid kaasomandi lõpetamiseks kostja ei esitanud.
1.4.Hageja palus lõpetada poolte kaasomand kinnistutele. Hageja palus jätta kinnistud tema ainuomandisse ning kohustada kostjat andma nõusolek kinnistute kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et kinnistud jäävad hageja ainuomandisse, ja nõusolek kinnistute teise jao omanikukande, mille kohaselt on hageja ja kostja kinnistu kaasomanikud, kustutamiseks, ja teise jakku uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse hageja. Alternatiivselt palus hageja määrata, et kinnistud võõrandatakse maakleri kaudu ning esmalt hüvitatakse hagejale tema kantud kulud, seejärel tagastatakse pangalaen ning ülejäänud raha jagatakse hageja ja kostja vahel võrdselt. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
1.5.Hageja tõi 4. jaanuari 2021. a menetlusdokumendis esile, et arvestades kostja suhtumist ja eelnevat käitumist kohustuste ja lubaduste täitmisel, on hagejal alust eeldada, et kui kohus lõpetab kaasomandi, siis kostja ei hakka oma kohustust õigel ajal täitma ja hakkab venitama korteri vabastamisega. Hageja palus koos kaasomandi lõpetamisega otsustada ka korter kostja valdusest välja nõuda ja määrata kohtuotsuse täitmise viis ja kord kindlaks selliselt, et kinnistute kaasomandi lõpetamisel kohustub kostja viivitamatult, kuid hiljemalt 14 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest andma kinnistute ainuvalduse hagejale. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles vastu hageja nõudele jätta kinnistud hageja ainuomandisse. Kostja oli nõus hagis esitatud alternatiivse jagamise viisiga ehk kinnisasjade müümisega.
2.1.Kostja toetas hageja alternatiivset nõuet, kuid leidis, et kohtuotsusega ei saa panna kohustust müüa kinnistud maakleri kaudu. Kui pooled saavutavad selle osas kompromissi, on võimalik kokku leppida, et kinnistud müüakse esialgu maakleri vahendusel ning kui see ei õnnestu, siis korraldatakse enampakkumine. Kostja ei nõustunud sellega, et esmalt tuleb hüvitada hagejale tema kantud kulud. Pärast kinnistute müüki tuleb tagastada laenujääk ning ülejäänud raha jagada hageja ja kostja vahel.
3 (12)
2-20-7183
2.2.Praegu kasutab kostja kinnistu registriosa nr XXXXXXX reaalosaks olevat korterit eluasemena koos hageja ja kostja ühise lapsega. Laps on alla kahe aastane. Kostja oli valmis sõlmima asjas kompromissi siis, kui laps läheb sügisel lasteaeda, kostja asub tööle ja muretseb endale elukoha. Kinnistute soetamiseks on hageja ja kostja võtnud laenu. Kui kinnistu jääb hageja ainuomandisse, siis laenu eest jäävad vastutama nii hageja kui ka kostja. Selline kaasomandi jagamise viis on kostja suhtes äärmiselt ebaõiglane, sest kostja jääb laenu eest vastutama, kuid kaotab oma osa omandist.
2.3.Pooled elasid vabaabielus ja neil sündis XX.XX.XXXX laps. Pooled elasid koos ja kasvatasid ühiselt last. Kostja oli lapsehoolduspuhkusel ja sai riiklikke toetusi, mille maksmine on nüüdseks lõppenud. Hageja on esitanud kuludokumendid ja tõendanud rahaliselt hinnatavad kulud. Ka kostja on teinud rahaliselt hinnatavaid kulutusi. Samuti panustas kostja kooselus lapse kasvatamisesse lapsehoolduspuhkusel. Kostja sissetulek oli sel ajal väike, mis ei tähenda, et kostja panus ühises elus oli väiksem. Kostja saab tõendada enda tehtud kulusid, kuid leiab, et poolte kulud tuleb lugeda võrdseks.
2.4.Eelnevast tulenevalt palus kostja jätta hagi osaliselt rahuldamata ning lõpetada kaasomand alternatiivses nõudes esitatud viisil, kuid enampakkumisel, ning müügist saadud tulemist tagastada laenujääk ning ülejäänud raha jagada poolte vahel võrdsetes osades. Maakohtu otsus ja selle põhjendused
3.Maakohus rahuldas hagi ja lõpetas poolte kaasomandi kinnistutele selliselt, et jättis kinnistud hageja ainuomandisse ning AS-ga SEB Pank sõlmitud laenulepingust ja selle lisadest tulenevad laenusaaja kohustused hageja ja kostja sisesuhtes hageja kanda. Maakohus kohustas kostjat andma nõusolek kinnistute kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et kumbki kinnistu jääb hageja ainuomandisse, samuti andma nõusolek kummagi kinnistu teise jao omanikukande, mille kohaselt on hageja ja kostja kinnistu kaasomanikud, kustutamiseks ja teise jakku uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse hageja. Maakohus asendas need kostja tahteavaldused kohtuotsusega. Kohus kohustas kostjat viivitamatult, kuid mitte hiljem kui 14 kalendripäeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest andma kinnistud üle hageja ainuvaldusesse. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda.
3.1.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et nad on kinnistute kaasomanikud, kumbki 1/2 osas. Pooled ei vaidle ka selle üle, et kaasomand tuleb lõpetada. Vaidlus on eelkõige selles, millisel viisil see tuleb lõpetada.
3.2.Kohus leidis, et kaasomandi lõpetamist välistavad asjaolud puuduvad ja kaasomandi jagamise materiaalõiguslikud eeldused on täidetud. Kaasomandi lõpetamise viis on kohtu diskretsiooniotsus. Seejuures tuleb kaasomand lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus saab valida üksnes sellise jagamise viisi, mida pool on hagis või vastuhagis nõudnud.
3.3.Kostja vaidleb hageja esimesele kaasomandi lõpetamise viisile (jätta kinnistud hageja ainuomandisse ja laenukohustus hageja kanda) vastu põhjusel, et sellisel juhul jääksid kinnistud küll hageja ainuomandisse, kuid nende soetamiseks võetud laenu eest jääksid hageja ja kostja vastutama ühiselt. Kostja hinnangul ei oleks selline kaasomandi lõpetamise viis tema suhtes õiglane. Muid vastuväiteid kostja hageja esimesele alternatiivile ei esitanud, kinnistuid enda ainuomandisse ei soovinud, kinnistute turuväärtusele ega hageja esitatud hüvitise arvutusele vastu ei vaielnud, hüvitist kaasomandiosa kaotuse eest ei taotlenud ega toonud esile selliseid
4 (12)
2-20-7183 enda poolt kaasomandi esemele tehtud kulutusi, mida saaks kaasomandi lõpetamisel arvesse võtta.
3.4.Kohus ei nõustunud kostja vastuväidetega hageja esimesele kaasomandi lõpetamise viisile ega näinud põhjust, miks tuleks kaasomand lõpetada just kinnistute võõrandamise ja raha jagamise teel. Hageja on soovinud kinnistuid endale, kostja ei ole neid enda omandisse tahtnud. Hageja on esile toonud, et kinnistute tema ainuomandisse jäämisel on ta võimeline laenumakseid üksi tasuma. Kinnistute müümine müümise enda pärast oleks ebaõiglane hageja suhtes, kes on huvitatud nende endale jätmisest.
3.5.Kohus nõustus kostjaga selles, et kui kohus hageja esmase nõude rahuldab, jäävad mõlemad laenusaajad laenuandja ees solidaarselt vastutama, kuna kaasomandi jagamise otsus ei ole menetlusvälistele isikutele kohustuslik (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 457 lg 1). Pärast solidaarkohustuse omavahel jagamist jäävad võlgnikud võlausaldaja ees endiselt solidaarselt vastutama, v.a juhul, kui võlausaldaja on ühe solidaarvõlgniku solidaarkohustusest vabanemisega võlaõigusseaduse (VÕS) § 175 lg 2 mõttes nõus (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-14, p 14). Olukord, kus hageja ja kostja tasuksid laenu ühiselt, kuid vara oleks vaid ühe poole omandis, oleks tõepoolest ebaõiglane, kuid kostja on jätnud tähelepanuta, et hageja on soovinud võtta laenukohustuse täielikult enda kanda. Hageja selline tahe nähtub ka kostjale enne kohtumenetlust tehtud ettepanekust. Selleks tulnuks pooltel esitada pangale ühine avaldus laenulepingu muutmiseks selliselt, et laenusaajaks jääks ainult hageja. Mingil põhjusel ei soovinud kostja seda avaldust koos hagejaga pangale esitada.
3.6.Asja materjalidest nähtub, et hageja pöördus panga poole, saamaks teada, kas pank on nõus laenulepingut muutma selliselt, et laenusaajaks jääks ainult hageja. Pank vastas, et vaja on kostja vastavat avaldust ja et hageja täidaks panga täiendavad nõuded. Hageja on kinnitanud, et on valmis panga nõuded õppelaenu ennetähtaegseks tagastamiseks ja laenusumma osaliseks tagastamiseks koheselt täitma. Seega on kostjal vaja vaid esitada koos hagejaga pangale oma nõusolek laenulepingu muutmiseks ning pank vabastab kostja laenulepingust tulenevatest kohustustest. Eeltoodust nähtuvalt sõltub pangale ühise avalduse esitamine kostja tahteavaldusest, kuid sellise tahteavalduse asendamist kohtulahendiga tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel hageja ei taotle.
3.7.Selleks, et pank ei peaks kostja kontolt kinni hageja poolt tasumata laenumakseid, tuleb kostjal esitada koos hagejaga pangale avaldus laenulepingu muutmiseks. Asja materjalidest selgub, et pank on selleks põhimõttelist nõusolekut avaldanud. Seega sõltub laenumaksete kostja kontolt mahaarvamine mh ka kostja enda käitumisest. Kohus jätab laenulepingust tulenevad kohustused hageja ja kostja sisesuhtes hageja kanda. Seega juhul, kui kostja on mingil põhjusel sunnitud hageja eest laenumakseid tasuma, on tal õigus pöörduda nende maksete väljamõistmiseks kohtu poole. Lisaks on hageja õigesti juhtinud tähelepanu, et laenukohustus on hüpoteegiga tagatud ning kui laenulepingut mingil põhjusel rikutakse, realiseerib pank hüpoteegiga tagatud vara.
3.8.Hageja on esile toonud, et ta on tasunud kinnistute soetamiseks vajaliku esimese sissemakse, notaritasu ja riigilõivu, samuti tasunud ainuisikuliselt laenumaksed pangale ja teinud kulutusi mööblile ja sisekujundusele. Seetõttu on hageja seisukohal, et tal ei tule kostjale hüvitist tasuda. Kostja on esile toonud, et ka tema on ostnud korterisse lampe ja lapsevoodi, tasunud korteri haldamise eest. Maakohus märkis, et mööbel, vaibad ja valgustid – erinevalt korteri sisekujundusest, kaasomandi soetamiseks vajalikest notari tasudest ja riigilõivust – ei ole sellised kulutused, mida saaks võtta arvesse kaasomandile tehtud kulutustena, kuna tegemist ei ole kaasomandiga lahutamatult seotud kulutustega. Tegemist on vallasasjadega ja neid saab
5 (12)
2-20-7183 vajadusel teisele elamispinnale teisaldada. Samas ei ole kostja hageja arvutuskäigule vastu vaielnud ega palunud mõista hagejalt välja hüvitist omandi kaotuse eest. Kostja ei ole esile toonud, et hageja kalkulatsioon selle kohta, et kostjale ei tule hüvitist maksta, oleks ebaõige.
3.9.Eelnevast tulenevalt lõpetas maakohus kaasomandi selliselt, et jättis poolte kaasomandis olevad kinnistud hageja ainuomandisse ja kostjale hüvitist välja ei mõistnud. Vastavalt hageja taotlusele ja viidates kinnistusraamatuseaduse § 341 lg-le 1 ja TsÜS § 68 lg-le 5, kohustas kohus kostjat andma nõusolek hageja ja kostja kaasomandis olevate kinnistute osas kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et kinnistud jäävad hageja ainuomandisse. Samuti kohustas kohus kostjat andma nõusolek kustutada kinnistute registriosade teisest jaost omanikukanne, mille kohaselt pooled on kinnistu kaasomanikud, ja teha uus kanne, mille kohaselt on kinnistu omanikuks hageja. Kohtuotsus asendab neid tahteavaldusi.
3.10.Maakohus märkis, et hageja on palunud kindlaks määrata kohtuotsuse täitmise kord. Kostja sellele vastu ei vaielnud. Kohus rahuldas hageja taotluse ja kohustas kostjat viivitamatult, kuid mitte hiljem kui 14 kalendripäeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest andma kinnistud üle hageja ainuvaldusesse.
3.11.Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. Menetluskulude rahalist suurust kohus kindlaks ei määranud, vaid märkis, et teeb seda pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. Apellatsioonkaebus
4.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse resolutsiooni p 2.2 osas, millega maakohus jättis kostja hüvitiseta, ja resolutsiooni p-d 7 ja 8 ning teha tühistatud osas uus otsus, millega kohustada hagejat maksma kostjale omandi kaotamise eest hüvitise 13 398,18 eurot ning jätta menetluskulud poolte endi kanda.
4.1.Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus otsuse tegemisel oluliselt rikkunud menetlusnormi ja see on toonud kaasa ebaõige kohtulahendi. Maakohus ei ole hinnanud kõiki tõendeid ning vaidlustatud otsus ei ole seaduslik ja põhjendatud.
4.2.Apellant juhib tähelepanu, et pooled ei saavutanud kohtuväliselt hüvitises kokkulepet, kuna hageja pakkus 10 000 euro suurust hüvitist, millega kostja ei nõustunud, kuna hüvitise suurus peaks olema 13 398,18 eurot.
4.3.Menetluse käigus tehti selgeks, et kinnistud hakkavad kuuluma hageja ainuomandisse. Kostja ei vaidle ka vastu, et kinnisvara turuväärtus on 165 000 eurot ja et laenujääk on 115 535,67 eurot. Samuti ei olnud vaidlust, et esimese sissemakse tegi hageja summas 13 400 eurot ja et hageja tasus ka notaritasu 513,26 eurot ja maakleritasu 220 eurot. Vaidlus puudus ka selles, et laenu tagastatakse igakuiste annuiteetmaksetega 447,09 eurot, millele lisanduvad kindlustusmaksed. Laenumakseid ja kindlustusmakseid on tasunud ainult hageja. Hagi esitamise ajaks on ta tasunud laenumakseid kokku 9290,38 eurot. Puudus vaidlus, et hageja tasus ka korteri disaineri teenuse, mööbli ja siseviimistluse eest kokku vähemalt 17 096,43 eurot. Hageja ei esitanud ühtegi tõendit, et see summa oli kulutatud disainiks ja korteri sisustuseks.
4.4.Sellisel juhul esitab kostja arvestuse: hageja peab hüvitama kostjale kinnisvara turuhinna 165 000 ÷ 2 = 82 500 eurot, laenumakse 115 535,67 ÷ 2 = 57 767,83 – esimese sissemakse 13 400 eurot – notaritasu 513,26 eurot – maakleritasu 220 eurot – tasutud laenumaksed alates
6 (12)
2-20-7183 laenulepingu sõlmimisest kokku 9290,38 eurot. Kokku peaks hageja hüvitama kostjale 13 398,18 eurot. Oma 1. juuni 2022. a seisukohas kostja tunnistas, et hüvitise arvestamisel tekkis viga ning õige hüvitise suurus on 13 020,35 eurot (=(165 000 - 115 535,67 - 13 400 513,26 - 220 - 9290,38) ÷ 2). Vastustaja seisukoht
5.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta see rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada menetluskulude jaotuse osas ja teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta menetluskulud maakohtus poolte endi kanda. Muus osas tuleb maakohtu otsuse resolutsioon jätta TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel muutmata, muutes ja täiendades osaliselt kohtuotsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt. Ringkonnakohus jaotab apellatsioonimenetluse kulud.
7.Kõigepealt käsitleb kolleegium maakohtu otsuse kontrollimise ulatust. Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Maakohus rahuldas vaidlustatud otsusega hagi ja lõpetas poolte kaasomandi kinnistutele selliselt, et jättis kinnistud hageja ainuomandisse, nähes ühtlasi ette, et poolte sisesuhtes jäävad hageja kanda laenulepingust ja selle lisadest tulenevad laenusaaja kohustused. Maakohus kohustas kostjat andma kinnistute omanikukannete muutmiseks vajalikud tahteavaldused ja asendas need kohtuotsusega. Samuti kohustas maakohus kostjat viivitamatult, kuid mitte hiljem kui 14 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest andma kinnistud hageja ainuvaldusesse. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda. Kostja vaidlustas apellatsioonkaebuses kaasomandi jagamise viisi osas, millega maakohus ei näinud kostjale ette rahalist hüvitist 13 398,18 eurot. Samuti vaidlustas kostja maakohtu otsuse menetluskulude jaotuse osas. Eelnevast tulenevalt kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsust nii kaasomandi jagamise viisi kui ka menetluskulude jaotuse osas.
8.Maakohtu otsusest nähtub, et maakohus lähtus kaasomandi jagamisel ja kostja rahalise hüvitiseta jätmisel hageja esitatud arvutuskäigust, märkides, et kostja sellele vastu ei vaielnud ning ei väitnud, et hageja kalkulatsioon ei oleks õige (maakohtu otsuse p 17). Ehkki maakohus seda arvutuskäiku, millest kohus otsuse tegemisel lähtus, lahendis ei esitanud, rikkudes sellega kohtuotsuse põhjendamise kohustust (TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8), on maakohtu lähenemine tuvastatav koosmõjus kohtuotsuse kirjeldavas osas välja toodud hageja seisukohtadega (vt maakohtu otsuse p 1). Ringkonnakohus saab maakohtu põhjendamiskohustuse rikkumise kõrvaldada, täiendades maakohtu otsuse põhjendusi.
9.Hageja arvutuskäik lähtus hagiavalduse ja hageja hilisemate seisukohtade kohaselt sellest, et kinnistute turuväärtus on 134 000 eurot ning kaasomandi jagamisel tuleks arvesse võtta, et hageja on üksi teinud esimese sissemakse 13 400 eurot, tasunud notaritasu 513,26 eurot ja maakleritasu 220 eurot ning teinud laenuga seotud makseid hagi esitamise ajaks (18. mai 2020) kokku 9290,38 eurot ning kuni 30. augustini 2021 veel 9 839,55 eurot (vt hageja 30. augusti 2021. a menetlusdokumendi p 5). Samuti tuli hageja arvates võtta arvesse seda, et ta tasus üksi 7 (12)
2-20-7183 ka korteri disaineri teenuse, mööbli ja siseviimistluse eest kokku vähemalt 17 096,43 eurot. Laenujääk oli hagi esitamise ajal 115 287,56 eurot. Hageja leidis, et kostjale omandi kaotuse eest makstava hüvitise suurus tuleb arvutada selliselt, et kinnistute turuväärtusest (134 000 eurot) arvatakse maha laenu jääk ja hageja kantud kulud ning summa jagatakse kaheks (vt hagiavalduse p 11). Kuna hagi esitamise seisuga tuli hageja seisukoha kohaselt kostjale makstava rahalise hüvitise suurus negatiivne (vt samas), leidis hageja, et tal ei tule kostjale omandi kaotuse eest hüvitist maksta. Maakohtu otsusest nähtuvalt on maakohus pidanud hageja käsitust põhjendatuks ja sellest otsuse tegemisel lähtunud.
10.Kostja apellatsioonkaebusest ja 1. juuni 2022. a seisukohast nähtub, et kostja ei vaidlusta seda, et kaasomand jagatakse kinnistute hagejale jätmisega ning hageja kanda jäetakse ka kinnistute soetamiseks sõlmitud laenulepingust ja selle lisadest tulenevad laenusaaja kohustused. Samuti ei vaidlusta kostja seda, et kaasomandi jagamisel ja kostjale makstava hüvitise arvutamisel võetakse arvesse lisaks hageja kanda jääva laenu jäägile (kostja märgitu kohaselt 115 535,67 eurot) ka hageja tasutud laenu- ja kindlustusmakseid alates laenulepingu sõlmimisest (kokku 9290,38 eurot, mis vastab hageja väitel tehtud maksete suurusele hagi esitamise aja seisuga), esimest sissemakset 13 400 eurot, notaritasu 513,26 eurot ja maakleritasu 220 eurot. Kostja seisukohtadest nähtuvalt kostja nõustub, et talle makstava õiglase hüvitise suuruse leidmiseks tuleb need summad lahutada kinnistute turuväärtusest ning saadav tulemus jagada kahega. Kostja apellatsioonkaebusest nähtuvalt vaidlustab ta kinnistute turuväärtuse, millest maakohus otsuse tegemisel lähtus, leides, et see oli 165 000 eurot, samas kui maakohus oli lähtunud hageja välja toodud turuväärtusest 134 000 eurot. Samuti nähtub apellatsioonkaebusest, et kostja ei ole nõus sellega, et hüvitise suuruse arvutamisel võetakse arvesse hageja tehtud kulutusi korteri disaini teenusele, mööblile ja siseviimistlusele.
11.Kolleegium selgitab, et kuna pooled ei vaidle selle üle, et kinnistutele on seatud laenulepingust tulenevate kohustuste tagamiseks ühishüpoteek (summas 156 800 eurot), tuleb kinnistute väärtuse hindamisel arvesse võtta hüpoteegiga tagatud laenu jääki, arvestades selle kinnistute turuväärtusest maha. Samuti on kolleegiumi hinnangul võimalik kaasomandi jagamisel kattuvas ulatuses tasaarvestada ühele kaasomanikule maksta tulev õiglane hüvitis teise kaasomaniku rahaliste nõuetega esimese kaasomaniku vastu, mis seonduvad kaasomandi eseme omandamiseks kantud kuludega. Hageja on menetluses tuginenud sellele, et kostja on kohustatud hüvitama 1/2 kinnistutega seotud kulutustest (vt nt hageja 4. jaanuari 2021. a seisukoha p 5; 30. augusti 2021. a seisukoha p 4). Kolleegium leiab, et praegusel juhul võib hagejal olla kostja vastu rahaline nõue ühiselt võetud laenuga seotud maksete ja muude kaasomandisse ostetud kinnistute omandamiseks vajalike kulude hüvitamiseks pooles ulatuses, mille hageja on sisuliselt soovinud tasaarvestada kostja nõudega kaasomandi osa omandi kaotuse eest hüvitise saamiseks. Kostja on väljendanud tasaarvestusega nõusolekut osas, mis puudutab hageja tehtud sissemakset, laenuga seotud makseid (vähemalt 9290,38 eurot), notaritasu ja maakleritasu.
12.Eelnevat arvestades märgib kolleegium, et kostja apellatsioonkaebuse võimalik edukus sõltub praegusel juhul sellest, kas tema väited kinnistute turuväärtuse kohta on põhjendatud ja tõendatud. Nimelt, kui kinnistute turuväärtus on 134 000 eurot, millest lähtus maakohus, ei oleks kostjal õigust rahalisele hüvitisele ka kostja enda esitatud arvutuskäigu kohaselt (vt kostja 1. juuni 2022. a seisukoht): ((134 000 - 115 535,67 - 13 400 - 513,26 - 220 - 9290,38) ÷ 2) = 2479,66.
13.Kolleegium leiab, et maakohus on põhjendatult lähtunud hageja välja toodud kinnistute turuväärtusest ning kostja ei ole oma väiteid kõrgema turuväärtuse kohta tõendanud.
8 (12)
2-20-7183
13.1.Hageja väitis maakohtus, et kinnistute väärtus oli nende omandamise ajal juulis 2018 hinnanguliselt 134 000 eurot, mille tõendamiseks esitas hageja 5. juuli 2018. a laenulepingu AS-ga SEB Pank (hagi lisa 4). Laenulepingu p-s 7.1 märgitu kohaselt on kinnistute väärtus kokku hinnanguliselt 134 000 eurot (tl 13 pöördel; sellele turuväärtusele on viidatud ka laenulepingu ja Euroopa standardinfo teabelehe muudes punktides). Kostja ei esitanud hageja väidetud turuväärtusele maakohtus vastuväiteid ega väitnud, et kinnistute turuväärtus oleks teistsugune, mistõttu saab TsMS § 231 lg 4 järgi eeldada, et ta võttis hageja väidetud turuväärtuse omaks. Isegi kui kostja vastuväidete puudumine ei annaks alust omaksvõttu eeldada, leiab kolleegium, et maakohtus kinnistute turuväärtuse kohta ainsa tõendina esitatud laenulepingu põhjal saab tuvastada, et kinnistute turuväärtus oli juulis 2018 134 000 eurot. Kumbki pool ei esitanud maakohtus tõendeid, millest oleks nähtunud kinnistute turuväärtuse muutumine võrreldes juuliga 2018. Seega saab maakohtus esitatu põhjal järeldada, et kinnistute turuväärtus oli 134 000 eurot ka maakohtu otsuse tegemise ajal.
13.2.Apellatsioonkaebuses väidab kostja, et kinnistute turuväärtus on 165 000 eurot (vt p 4). Ringkonnakohus palus 17. mai 2022. a kirjaga kostjal täpsustada, kas kostja on seisukohal, et kinnistute turuväärtus on pärast maakohtu otsuse tegemist tõusnud, olles nüüd 165 000 eurot. Kohus selgitas, et sel juhul tuleb kostjal seda tõendada ning et Riigikohus on pidanud ka apellatsioonimenetluses lubatavaks uute tõendite esitamist kaasomandi esemeks oleva kinnistu turuväärtuse kohta, et taotleda omandiõiguse kaotamise eest õiglast hüvitist, lähtudes kinnistu turuväärtusest apellatsioonimenetluse ajal (vt 27. septembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-170-10, p 13; 12. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-15-06, p 15; 9. veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05, p-d 10 ja 12–13). Ringkonnakohus andis pooltele tähtaja mh vajadusel lisatõendite esitamiseks.
13.3.Kostja ei esitanud ringkonnakohtu antud tähtaja jooksul uusi tõendeid kinnistute turuväärtuse kohta, vaid selgitas, et tema väide kinnistute turuväärtuse 165 000 euro kohta põhineb hagiavalduse p-s 4 märgitul ja hagiavalduse lisana 9 esitatud 2. aprilli 2020. a kompromissiettepanekul. Kolleegium järeldab sellest, et kostja ei tugine apellatsioonimenetluses sellele, et kinnistute turuväärtus oleks pärast maakohtu otsuse tegemist tõusnud, vaid kostja väite sisuks on see, et kinnistute turuväärtus oli juba maakohtu menetluse ajal 165 000 eurot. Sellist väidet, et kinnistute turuväärtus on 165 000 eurot, kostja maakohtus ei esitanud. Kolleegium leiab, et tegemist on uue asjaoluga, mille esitamine alles ringkonnakohtu menetluses ei ole praegusel juhul TsMS § 652 lg 3 järgi lubatav, kuna kostja oleks saanud ja pidanud tuginema sellele juba maakohtu menetluses. Seega ei saa kostja tugineda ringkonnakohtus asjaolule, et kinnistute turuväärtus oli juba maakohtu otsuse tegemise ajal 165 000 eurot.
13.4.Eelnevale vaatamata on kolleegium seisukohal, et kostja viidatud hagiavalduse p 4 ja selle lisa 9 ka ei tõendaks seda, et kinnistute turuväärtus oli juba maakohtu otsuse tegemise ajal 165 000 eurot.
13.4.1.Hagiavalduse p-s 4 on märgitud, et hageja püüdis kinnistute kaasomandit kostjaga kokkuleppel lõpetada, kokku oli lepitud müügitehing hinnaga 165 000 eurot, kostja kokkulepitud ajal notarisse ei tulnud. Kolleegiumi hinnangul ei saa seda hageja väidet käsitada hageja omaksvõtuna TsMS § 231 lg 2 tähenduses, et kinnistute turuväärtus on 165 000 eurot. Omaksvõtt on TsMS § 231 lg 2 teise lause kohaselt faktilise väitega tingimusteta ja selgesõnaline nõustumine kohtule adresseeritud kirjalikus avalduses või kohtuistungil, kus nõustumine protokollitakse. Hageja ei ole hagiavalduses selgesõnaliselt nõustunud sellega, et kinnistute turuväärtus on 165 000 eurot, vaid on nii hagiavalduses kui ka hilisemates menetlusdokumentides tuginenud sellele, et kinnistute turuväärtus on 134 000 eurot. 9 (12)
2-20-7183
13.4.2.Hagiavaldusele lisatud 2. aprilli 2020. a ettepaneku kaasomandi lõpetamiseks (tl-d 34– 35) p-s 3 on kirjas, et „X soovis kinnistute kaasomandit Teiega lõpetada, kokku oli lepitud müügitehing hinnaga 165 000 eurot, Teie kokkulepitud ajal notarisse ei tulnud“. Kolleegium leiab, et ka seda lauset ei saa käsitada hageja omaksvõtuna kinnistute turuväärtuse kohta, mh kuna sama ettepaneku p-s 5 on välja toodud, et kinnistute väärtus on hinnanguliselt 134 000 eurot. Samuti ei tõenda see lause hageja lepingulise esindaja poolt kostjale 2. aprillil 2020 saadetud kirjas kinnistute turuväärtust kui objektiivset asjaolu. Kinnistu turuväärtuse tõendamiseks ei piisa ühe menetlusosalise väitest teisele menetlusosalisele saadetud kirjas, mille eesmärk on jõuda kompromissile, vaid seda saab tõendada eelkõige eksperdi või asjatundja arvamusega või ka sarnaste kinnistute müügipakkumistega. Muu hulgas ei selgu hageja 2. aprilli 2020. a kirjast väidetavalt kokkulepitud müügitehingu asjaolud ega see, millel kirjas viidatud hind põhines.
13.5.Eelnevat arvestades leiab kolleegium, et menetluses esitatud tõendid ei võimalda teha järeldust, et kinnistute turuväärtus oleks muu kui 134 000 eurot, mis nähtub hageja esitatud laenulepingust ja mille maakohus võttis aluseks vaidlustatud otsuse tegemisel. Vaatamata sellele, et ringkonnakohus andis kostjale selleks võimaluse, ei esitanud kostja ringkonnakohtu menetluses ka selliseid tõendeid, millest nähtuvalt võiks kinnistute turuväärtus olla maakohtu otsuse tegemise ajaga võrreldes tõusnud, ega taotlenud ka selliste tõendite kogumist. Kostja 1. juuni 2022. a seisukoha põhjal nähtub kolleegiumile, et kostja ka ei väida, et kinnistute turuväärtus oleks maakohtu menetluse ajaga võrreldes muutunud. TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest (vrd Riigikohtu
27.septembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10, p 13). Järelikult tuleb ka apellatsioonimenetluses lähtuda poolte kaasomandi jagamisel asjaolust, et kaasomandis olevate kinnistute turuväärtus on 134 000 eurot.
14.Kuna kostja apellatsioonkaebuse väide kinnistute turuväärtuse kohta ei ole põhjendatud, ei anna apellatsioonkaebuses esitatud väited alust järelduseks, et maakohus oleks jätnud põhjendamatult kostjale omandi kaotuse eest rahalise hüvitise ette nägemata.
15.Kuna osade kaasomandi jagamisel arvesse võetud summade suurus on laenu tagasimaksete tegemise tõttu muutunud, võimaldas ringkonnakohus hagejal esitada ajakohased andmed laenu jäägi ja hageja tehtud maksete kohta. Järgnevalt kontrollib kolleegium, kas maakohtu otsus, millega kostjale ei nähtud ette rahalist hüvitist, on põhjendatud ka ringkonnakohtu otsuse tegemise ajal esinevatel muutunud asjaoludel.
15.1.Hageja 1. juuni 2022. a menetlusdokumendi ja selle lisana 1 esitatud maksegraafiku (tl-d 164–167) kohaselt on laenu jääk 25. mai 2022 seisuga 108 849,23 eurot. Hageja on esitanud menetluses tõendid kinnistutega seoses kantud laenulepingu tasu, laenu tagastamise maksete (põhiosa ja intress), laenukaitse kindlustuse maksete ja kommunaalmaksete kohta kuni maini 2022. Kolleegium leiab, et poolte kaasomandi jagamisel on asjakohased hageja need kulutused, mis on tehtud kaasomandi eseme omandamiseks, s.o praegusel juhul eelkõige laenulepingu tasu, laenu tagastamiseks tehtud maksed (põhiosa ja intress) ning laenukaitse kindlustuse maksed. Nimetatud maksete arvestamisega on kostja apellatsioonimenetluses ka nõustunud, kuna kostja apellatsioonkaebuses ja 1. juuni 2022. a seisukohas esitatud arvutuskäigus aluseks võetud summa 9290,38 eurot (mis vastab hageja väidetavalt tehtud maksete summale hagi esitamise seisuga) sisaldab asja materjalidest nähtuvalt lepingutasu, laenu põhiosa ja intressi makseid ning laenukaitse kindlustuse makseid (vt hagiavalduse p 2 ja lisad 7.1–7.6). Neid makseid on hageja alates laenulepingu sõlmimisest tasunud tõenditest nähtuvalt järgmiselt:
10 (12)
2-20-7183 -
-
-
kuni hagiavalduse esitamiseni kokku 8920,38 eurot (=2158,36+2682,54+3576,72+447,09+55,67) (hagi lisad 7.2–7.6, arvestades, et lisa 7.2 sisaldab ka lisast 7.1 nähtuvat lepingutasu 370 eurot); juuni 2020 – detsember 2020 kokku 3514,25 eurot (=1345,97+1783,66+384,62) (hageja
4.jaanuari 2021. a menetlusdokumendi lisad 1.1–1.3); jaanuar
– august
kokku 4017,63 eurot (57,01+447,09+1804,60+1325,03+383,90) (hageja
30.augusti 2021. a menetlusdokumendi lisa 2); september 2021 – mai 2022 kokku 4522,83 eurot (=499,02+2352,79+1671,02) (hageja 1. juuni 2022. a menetlusdokumendi lisad 2.1–2.3).
Kokku on hageja teinud laenulepingu tasu, laenu tagasimaksete (põhiosa ja intress) ning laenukaitse kindlustuse eest makseid maini 2022, millise seisuga on ringkonnakohtule andmed esitatud, 20 975,09 eurot.
15.2.Eelnevast tulenevalt tuleks mai 2022 lõpu seisuga kostja aktsepteeritud arvutuskäigu kohaselt (s.o pärast hageja kantud asjassepuutuvate kulude arvesse võtmist) maksta kostjale tema kaasomandiosa omandi kaotuse eest hüvitisena 1/2 järgmisest summast: 134 000 eurot (kinnistute turuväärtus) – 108 849,23 (laenujääk) – 13 400 eurot (sissemakse) – 20 975,09 eurot (laenuga seotud maksed) – 513,26 eurot (notaritasu) – 220 eurot (maakleritasu) = -9957,58 eurot. Kuna võimaliku hüvitise suurus tuleb negatiivne (-9957,58 ÷ 2), ei ole kostjal pärast laenujäägi ja hageja kulutuste arvesse võtmist õigust täiendavale rahalisele hüvitisele ka siis, kui võtta aluseks laenujääk ja hageja tehtud kulutused ringkonnakohtu otsuse tegemise aja seisuga.
16.Kolleegium nõustub kostjaga selles, et praegusel juhul ei ole kostjale kaasomandi kaotuse eest makstava rahalise hüvitise suuruse määramisel põhjendatud võtta arvesse hageja väidetavalt tehtud kulutusi korteri disaini teenusele, mööblile ja siseviimistlusele. Need kulud ei seondu kinnistute omandamisega ning nende eest saadud hüved jäävad hagejale, kes saab kaasomandi jagamise tulemusel kinnistute ainuomanikuks. Eelnev ei mõjuta aga maakohtu lõppjärelduste õigsust.
17.Eelnevast tulenevalt ei anna apellatsioonkaebuse väited alust maakohtu otsust kaasomandi jagamise viisi osas muuta. Kolleegium märgib, et kostja apellatsioonkaebus seoses kaasomandi jagamise viisiga ja kostja arvutuskäik õiglase hüvitise suuruse kohta rajanes peamiselt väitel, et kinnistute turuväärtus on 134 000 euro asemel 165 000 eurot, kuid see väide ei osutunud tõendatuks.
18.Kostja apellatsioonkaebus on põhjendatud osas, milles kostja vaidlustab menetluskulude jaotuse maakohtus ja palub jätta maakohtu menetluskulud poolte endi kanda. Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda, märkides, et otsus tehti kostja kahjuks. Kolleegium sellega ei nõustu. Praegusel juhul ei vaielnud kostja kaasomandi lõpetamisele vastu, kuid leidis, et kaasomand tuleks lõpetada hageja taotletud alternatiivsel viisil selle erisusega, et maakleri vahendusel müümise asemel tuleks kinnistud müüa enampakkumisel. Seega oli menetluses vaidlus selle üle, milline on kaasomandi jagamiseks sobivaim viis. Riigikohus on kaasomandi lõpetamise asjades menetluskulude jaotamise kohta selgitanud, et kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides ja menetluskulude jaotamisel ei saa lähtuda sellest, et kohus lõpetas kaasomandi ühe poole soovitud viisil.
11 (12)
2-20-7183 Riigikohus on seetõttu leidnud, et põhjendatud ja õiglane on jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda (vt 27. septembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10, p 14; vt ka Kõve, V. jt. Tsiviilkohtumenetluse seadustik I. Kommenteeritud väljaanne. Juura: Tallinn 2017. § 163, p 3.3.4.2). Sarnasele seisukohale on asutud ka ühisvara jagamise menetluses kantud menetluskulude jaotamisel (vt Riigikohtu 8. märtsi 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-112-07, p 13). Eelnevat arvestades tuleb maakohtu menetluskulud jätta TsMS § 163 lg 1 järgi poolte endi kanda. Menetluskulude jaotus
19.Ringkonnakohtu menetluskulude jaotamisel lähtub kolleegium TsMS § 171 lg 1 ja § 163 lg 1 järgi apellatsioonkaebuse rahuldamise ulatusest. Kostja apellatsioonkaebus rahuldatakse maakohtu menetluskulude jaotuse osas ja jäetakse vaidluse sisulist lahendamist puudutavas osas rahuldamata, mistõttu selle rahuldamise ulatus on kolleegiumi hinnangul u 5%. Seega tuleb poolte ringkonnakohtus kantud menetluskuludest jätta 5% hageja kanda ja 95% kostja kanda.
20.Vastavalt TsMS § 174 lg 4 teisele lausele ei määra ringkonnakohus praeguse otsusega kindlaks menetluskulude rahalist suurust. Menetluskulude suuruse määrab TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks asja lahendanud maakohus pärast otsuse jõustumist.
21.Ringkonnakohus selgitab, et vastavalt TsMS § 178 lg-le 1 saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. (allkirjastatud digitaalselt) Gea Lepik
(allkirjastatud digitaalselt) Villem Lapimaa
(allkirjastatud digitaalselt) Anna Liiv
12 (12)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.