Tallinn, Gonsiori tn 7 korteriühistu avaldus X vastu majandamiskulu ja viivise nõudes
Vaidlustatud määrus
Harju Maakohtu 1. oktoobri 2021 määrus
Kaebuse esitaja ja liik
X määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja (vastustaja määruskaebemenetluses): Tallinn, Gonsiori tn 7 korteriühistu (registrikood 80135553), seaduslik esindaja juhatuse liige GP ja lepinguline esindaja advokaat Deivi Vaht Puudutatud isik (määruskaebuse esitaja): X (isikukood
XXXXXXXXXXX)
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
I.
RINGKONNAKOHTU MÄÄRUSE RESOLUTSIOON
I.1. Harju Maakohtu 1. oktoobri 2021 määrus tühistada osas, milles puudutatud isikult mõisteti välja suurem põhivõlg kui 1090,54 eurot ja seda ületavalt summalt viivis ning jätta avaldus selles osas rahuldamata. Tühistada sama määrus osas, milles 10% mõlema menetlusosalise menetluskuludest jäi puudutatud isiku kanda ja jätta 10% kuludest avaldaja kanda. Ülejäänud osas jätta sama määrus muutmata. I.2. Määruskaebus rahuldada osaliselt. I.3. Määruskaebusega seonduvatest menetluskuludest jätta 90% puudutatud isiku kanda ja 10% avaldaja kanda.
II.
KOHTUMÄÄRUSE KEHTIVA RESOLUTSIOONI TERVIKLIK SÕNASTUS II.1. Avaldus rahuldada osaliselt. II.2. Välja mõista puudutatud isikult X-lt avaldaja Tallinn, Gonsiori tn 7 korteriühistu kasuks põhivõlg 1090,54 eurot, viivis 273,62 eurot ja viivis võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras põhivõla tasumata summalt alates 19. veebruarist 2022 kuni põhivõla tasumiseni. II.3. Menetluskuludest maa- ja ringkonnakohtus jätta 90% puudutatud isiku kanda ja 10% avaldaja kanda.
Edasikaebamise ja menetluskulude kindlaksmääramise kord Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse vahetult Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel määruse tegemisest. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks, riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lõikele 2.
MENETLUSE KÄIK
1.Tallinn, Gonsiori tn 7 korteriühistu (avaldaja, edaspidi: korteriühistu) esitas
10.aprillil 2019 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse X (puudutatud isik, edaspidi: korteriomanik) vastu majandamiskulu ja viivise nõudes. Korteriomanik esitas makseettepanekule vastuväite ja asi anti üle Harju Maakohtule (edaspidi: maakohus).
2.Korteriühistu esitas 12. juunil 2019 maakohtule hagiavaldusena vormistatud avalduse, milles palus korteriomanikult välja mõista põhivõla 1182,92 eurot, maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamise aja seisuga viivise 25,57 euro ja edasiulatuva viivise.
2.1.Korteriühistu tõi esile, et korteriomanik on korteriühistu liige ja talle kuulub korteriomand (korter nr 32) korteriühistu hallatavas elamus aadressil Gonsiori 7 Tallinnas (edaspidi: elamu). Korteriomandile vastava mõttelise osa suurus on 675/22052 ja korteri pindala on 67,5 m2.
2.2.Korteriomanik on jätnud tasumata korteriühistu arved alates 2018. aasta augustist kuni 2019. aasta märtsini. Nende arvete summa on 1186,47 eurot. Enne vaidlusaluseid arveid tasus korteriomanik viimati summa 1500 eurot, mis ületas varasemat võlga 3,55 euro võrra. Nii on korteriühistu põhinõue 1182,92 eurot (= 1186,47 – 3,55).
2.3.Igakuistel arvetel on kajastatud haldus- ja hoolduskulud ning remondifond, mille summad moodustuvad vastavalt 18. juuni 2015 üldkoosolekul otsustatud tasumääradele (0,43 eurot/m2 ja 0,7 eurot/m2). Lisaks sisaldavad arved elamu üldelektri, jäätmeveo ja kindlustamise kulu, mis jagatakse kõigi korteriomanike vahel vastavalt korteri suurusele. Sarnaselt jagatakse keskkütte kulu, aga erisusega, et arvestusest jäetakse välja kolm korteriomandit, milles on eraldi küte. Fonoluku hooldamise kulu jagatakse võrdselt korterite vahel. Vee- ja kanalisatsiooni eest nõudis korteriühistu tasu lähtudes tal olemasolevatest andmetest tegeliku tarbimise kohta. Kulupõhise jaotuse selle teenuse osas otsustasid ühistu liikmed 28. juuni 2011 koosolekul.
2.4.Korteriomanikud kinnitasid 2019. aasta majanduskava 12. juuni 2019 üldkoosolekul. Varasema majanduskava puudumine ei takista korteriühistu hinnangul avalduse rahuldamist, sest majanduskavas sisalduval kulu prognoosil on üksnes informatiivne tähendus. Korteriühistu põhikirja p 21 näeb ette, et elamu majandamise ja hooldamise kulud kannavad ühistu liikmed proportsionaalselt nende omandis olevate korteriomandite reaalosade üldpinna suuruse osatähtsustele kõigi elamu korteriomandite reaalosade summaarses üldpinnas. Nii põhikirja kui ka seaduse järgi on korteriomanikul majandamiskulude tasumise kohustus.
2 (13)
2.5.Arved tuli tasuda jooksva kuu 25. kuupäevaks, pärast mida arvestas korteriühistu viivist võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras (8% aastas). Maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamise ajaks oli sissenõutavaks muutunud viivis 25,57 eurot.
3.Korteriomanik vaidles avaldusele vastu. Ta möönis, et tegi 2018. aasta augustis korteriühistule makse summas 1500 eurot, aga ei nõustunud korteriühistu arvutuste ega põhjendustega. Korteriühistu ei saa tugineda 18. juuni 2015 üldkoosoleku otsustele, sest need on kehtetud. Korteriomanik ei saanud kutset viidatud koosolekule. Protokolli järgi pidi see olema korduskoosolek, aga pole näha, millist koosolekut korrati. Osalejatena on märgitud isikuid, kes ei olnud sel ajal korteriühistu liikmed.
MAAKOHTU MÄÄRUS
4.Maakohus rahuldas avalduse 1. oktoobri 2021 määrusega (vaidlustatud määrus). Menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 alusel korteriomaniku kanda ja otsustas määrata need rahaliselt kindlaks edaspidi.
4.1.Maakohus tuvastas järgmised vaidlustamata asjaolud: -
korteriomanikule kuulub elamus korteriomand nr 32 üldpinnaga 67,5 m2; elamu korteriomanikud on moodustanud korteriühistu, kes tegeleb elamu majandamisega, ja korteriomanik on korteriühistu liige; korteriühistu esitas korteriomanikule igakuiselt arveid, mille tasumise otsustas korteriomanik 2018. aasta augustis tehtud makse järgselt lõpetada.
4.2.Vaidlusalused arved esitati ajavahemiku eest 2018. aasta augustist kuni 2019. aasta märtsini. Seega tuleb kohaldada 1. jaanuaril 2018 jõustunud korteriomandi- ja korteriühistuseadust (KrtS).
4.3.KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Sama paragrahvi teise lõike järgi võib korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades korteriühistu põhikirjaga ette näha esimeses lõikes sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.
4.4.Põhikirja p 11 kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma üldkoosoleku kehtestatud suuruses osamaksu ja sihtotstarbelisi makseid. Põhikirja p 21 näeb ette, et elamu majandamise ja hooldamise kulud kannavad ühistu liikmed proportsionaalselt nende omandiks olevate korteriomandite reaalosade üldpinna suuruse osatähtsustele kõigi elamu korteriomandite reaalosade summaarses üldpinnas.
4.5.Korteriühistu tõendas, et on sõlminud lepingud arvetel märgitud ja korteriomanikele vahendatud teenuste pakkujatega. Teenusepakkujate arvetega on tõendatud vastavate teenuste osutamine korteriühistule. Korteriomanike 12. juuni 2019 kordusüldkoosoleku protokoll ja 2019. aasta majandustegevuse aastakava tõendavad korteriühistu kulude kirjeldust koos ühikuhindadega 2019. aasta kohta ning 2018. aasta majandusaruande kinnitamist. Ühtlasi kiideti viidatud protokolli p 7 otsusega heaks teenusepakkujatega sõlmitud lepingud. Korteriühistu 18. juuni 2015 üldkoosoleku protokoll tõendab, et elamu remondiraha määr aastaringselt on 0,7 eurot/m2 ning hooldus- ja halduse tasumäär 0,43 eurot/m2. Korteriomaniku vastuväide üldkoosoleku otsuste kehtetuse kohta pole põhjendatud, sest puuduvad kohtuotsused otsuste kehtetuks tunnistamise või tühisuse tuvastamise kohta ning vaidlustamise tähtajad on möödunud. 3 (13)
4.6.Esitatud arvetega on tõendatud, et korteriomanikult nõutavad remondifondi ja halduskulude maksed vastavad üldkoosolekul kehtestatud tasumääradele ja arvutati lähtudes korteri üldpinnast. Arvetel märgitud küte, üldelekter ja jäätmevedu on samuti arvestatud lähtudes korteriomandi üldpinnast, st jagatud korteriomandite vahel kooskõlas KrtS § 40 lg-ga 1 ja põhikirjaga. Korteriühistu põhjendas, et üldelektri kulu tekib seoses üldkasutatavate ruumide (trepikojad, keldrid) valgustuse ja välisvalgustusega. Põhjendatud on ka arvetel märgitud fonoluku hoolduskulu, mis on vajalik fonoluku toimimiseks. See on arvestatud vastavalt korteriühistule esitatud teenusepakkuja arvetele, mis on jagatud korteriomanike vahel.
4.7.Korteriühistu 28. juuni 2011 üldkoosoleku protokolli p-st 6 nähtub korteriomanike otsus, et veekadusid korterite vahel ei jagata ja korteriühistu peab kontrollima veenäitusid. See tõendab, et veearvestus on korterites näidikupõhine. Avaldaja esitas veekulu arvestuse tarbimise kohta näiduni 455 m3, mis kajastub 2019. aasta märtsi arvel. HM Soojusmeister OÜ
21.detsembri 2020 aruanne tõendab, et sel ajal oli veemõõtja näit 846 m3. Seega saab arvetel märgitud veekulu näiduni 455 m3 pidada põhjendatuks ja tõendatuks. Korteriomanik ei tõendanud teistsugust veekulu ega esitanud alternatiivset arvestust.
4.8.Majandamiskulud tuli tasuda arvete esitamise kuu 25. kuupäevaks. Arvetel kajastatud võlg muutus sissenõutavaks tasumise tähtajale järgnevast päevast. Korteriomanik ei ole vaidlusaluseid arveid tasunud, v.a 2018. aasta augustis tehtud makse kattis augustikuu arvest osasummas 3,55 eurot. Kokku on võlg 1182,92 eurot muutunud sissenõutavaks ning korteriühistu saab VÕS § 82 lg 7, § 76 lg l, § 100, § 101 lg 1 p 1 ja § 108 lg 1 alusel nõuda kohustuse täitmist.
4.9.KrtS § 42 lg 1 sätestab, et kui korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega, võib korteriühistu nõuda temalt viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Maakohus nõustus avaldaja viivisearvestusega kuni maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamiseni
10.aprillil 2019 summas 25,57 eurot. Lisaks tuleb korteriomanikult välja mõista viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras põhivõlalt 1182,92 eurot alates 11. aprillist 2019 kuni põhivõla tasumiseni.
MÄÄRUSKAEBUS JA SELLE MENETLUS
5.Korteriomanik esitas 18. oktoobril 2021 määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määruse tühistada ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kaebuse väited on kokkuvõtvalt järgmised: -
-
maakohus ei analüüsinud elamu remondi ning hoolduse ja halduse tegelikku sisu ega põhjendatust; tähelepanu ei pööratud sellele, et teenuseid osutavad korteriühistu juhatuse liikmega seotud ühingud; küttekulu on ekslikult jagatud lähtudes korteriomandite kogupinnast 1738,8 m2, aga õige oleks jagada kulu kõigi korteriomandite vahel, st lähtudes pinnast 2205,2 m2; maakohus leidis ekslikult, et üldelektri kulu tuleneb üldkasutatavatest ruumidest; fonoluku kulu ei ole põhjendatud ja vastavat teenust tegelikult ei osutata; veekulu oleks tulnud jagada vastavalt kaasomandi osa suurusele, sest teistsugust kokkulepet korteriomanikel pole; arvete kohtule esitamine ei tõenda nende saatmist korteriomanikule ning arvetel märgitud tingimused ei ole korteriomanikule siduvad.
6.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja andis korteriühistule tähtaja sellele vastamiseks. Korteriühistu vaidles kaebusele vastu. Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule, kuhu tsiviilasja toimik saabus
16.novembril 2021. Ringkonnakohtu menetluses esitasid menetlusosalised täiendavad seisukohad ja kohus lahendas 28. jaanuari 2022 määrusega menetlusosaliste taotlused. 4 (13)
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus tühistab vaidlustatud määruse osaliselt ja vähendab korteriomanikult välja mõistetud summat (TsMS § 667 lg 2 esimese lause). Ühtlasi muutub menetluskulude jaotus maakohtus vastavalt avalduse rahuldamise ulatusele. Ülejäänud osas jääb maakohtu määrus muutmata. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt ja menetlusosalised kannavad sellega seotud menetluskulud samuti vastavalt avalduse rahuldamise ulatusele.
8.Ringkonnakohus nõustub maakohtu õiguslike põhjendustega, eelkõige on majandamiskulude nõude õiguslik alus KrtS § 40 lg 1 ja viivise nõudel KrtS § 42 lg 1. Maakohus tuvastas õigesti korteriühistu moodustamise ja tegutsemise elamu haldamisel kõigi elamu korteriomanike huvides, samuti korteriomanikule elamus korteriomandi kuulumise. Menetlusosalised ei seadnud kahtluse alla korteriühistu arvutusmetoodikat, mille kohaselt arvetel kajastati iga osasumma eurodes täpsusega kuni neli kohta peale koma ja lõppsumma ümardati sendi täpsusega. Kaebuse lahendamisel tuleb kontrollida, kas maakohus mõistis õigesti välja majandamiskulu summa ja sellelt viivise vastavalt esitatud arvetele ja korteriühistu väidetele.
9.Esmalt kontrollib ringkonnakohus, kas KrtS § 40 lg 1 alusel põhinõude rahuldamise üldine eeldus on täidetud – eelkõige, kas saab lähtuda kehtivast majanduskavast või saab korteriühistu tasumist nõuda ka ilma kehtiva kavata. Põhimõtteliselt on õige korteriomaniku väide, et pelgalt arvete koostamine ja esitamine ei anna korteriühistule õigust nõuda korteriomanikult tasumist.
9.1.KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Nii on korteriomanikult majandamiskulude maksmise nõude eeldus üldjuhul kehtiv majanduskava. Maakohus rikkus TsMS § 465 lg 2 p-s 8 sätestatud põhjendamiskohustust, kui jättis tuvastamata, kas nõude alus on kehtiv majanduskava, aga samas ka põhjendamata, kas tasumist saab nõuda ilma majanduskavata.
9.2.Korteriühistu ei tugine 2018. aasta majanduskava kehtestamisele ja 2019. aasta kohta väidab majanduskava (dtl 431) kehtestamist 12. juuni 2019 üldkoosolekul (dtl 131–133). Maakohus ei tuvastanud asjaolusid neist väidetest erinevalt ja asjas pole tõendeid, mis annaks alust ringkonnakohtus teha muid järeldusi. Seega tuleb lähtuda esiteks 2018. aasta majanduskava puudumisest (järgnevas p 9.3) ja 2019. aasta kava tagasiulatuvast kehtestamisest (p 9.4).
9.3.Käesoleval juhul saab korteriühistu nõuda majandamiskulu tasumist põhikirja (dtl 34–36) ja varasemate üldkoosolekute otsuste alusel ka 2018. aasta eest, vaatamata selle aasta majanduskava puudumisele. Ringkonnakohus põhjendab seda järgmiselt.
9.3.1.KrtS § 41 lg 5 sätestab, et kui majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava, kehtib senine majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni. Seega saab korteriühistu tugineda ka varasematele majanduskavadele. Käesoleva asja eripärana on vaidlusaluse ajavahemiku esimene aasta 2018, mille algusega alles jõustus KrtS. Varem kehtinud korteriomandiseadus (KOS) ega korteriühistuseadus (KÜS) ei näinud ette majanduskava kehtestamist, vaid KÜS § 15 lg 1 kohaselt koostas ja esitas korteriühistu juhatus igal aastal korteriühistu liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu majandustegevuse aastakava. Varem kehtinud õigus ei sidunud majandamiskulude tasumise kohustust otseselt nimetatud kavaga. KÜS § 13 lg 4 ning § 151 lg-te 1 ja 2, aga ka KOS § 13 lg 1 järgi tuli korteriomanikul maksta tema korteri pindalale vastav osa majandamiskuludest.
9.3.2.Ringkonnakohus leiab, et kui korteriomanike üldkoosolek ei kehtestanud alates 2018. aasta algusest majanduskava, siis tuli korteriomanikel üldjuhul jätkata põhikirja ja seniste üldkoosolekute otsustega määratud majandamiskulude kandmist. KrtS § 34 lg 1 kohaselt valitsetakse korteriomandite eset mh korteriühistu põhikirjast lähtudes. Korteriühistu varasema üldkoosoleku kehtiv otsus oli KÜS § 13 lg 4 järgi kõigile korteriomanikele kohustuslik ja see kohustus ei lõppenud 1. jaanuaril 2018 KrtS-i jõustumisega. Siiski tuleb arvestada kahe erisusega, mis tulenevad alates 1. jaanuarist 2018 kehtivast õigusest. 5 (13)
9.3.3.Esimese erisusena näeb KrtS § 40 lg 1 ette, et majandamiskulu makstakse vastavalt kaasomandi osa suurusele. Korteriühistu lähtus nõude esitamisel ja põhjendamisel korteri– omaniku korteriomandi suurusest 67,5 m2, aga viitas ka mõttelise osa suurusele 675/22052. Nii ruutmeetrite kui ka mõttelise osa suuruse alusel tehtud arvutused annavad sama tulemuse, sest elamu korteriomandite kogupindala on 2205,2 m2.
9.3.4.Teise erisusena võimaldab KrtS § 40 lg 2 korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades näha korteriühistu põhikirjaga ette kaasomandi osa suurusest erineva kohustuste jaotuse, kusjuures põhikirjaga võib mh ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. Neid erisusi tuleb iga kululiigi osas arvesse võtta.
9.3.5.Vahekokkuvõttena saab märkida, et põhikirjas ette nähtud või varasemast otsusest tulenev majandamiskulu kandmise kohustus kehtib ka pärast 1. jaanuarit 2018, aga äsjastes alapunktides 9.3.3 ja 9.3.4 kirjeldatud erisustega.
9.4.Korteriühistu saab nõuda majandamiskulu tasumist 2019. aasta esimeste kuude eest, vaatamata majanduskava hilisemale kehtestamisele. Seda põhjendab ringkonnakohus nii.
9.4.1.Korteriühistu tugineb tagasiulatuvalt kehtestatud kavale, sest vaidlusalune ajavahemik eelneb 12. juunile 2019. Senises kohtupraktikas on leitud, et majanduskava ei saa kehtestada tagasiulatuvalt (vt nt Tallinna Ringkonnakohtu 31. augusti 2021 määrus tsiviilasjas nr 2-1813079, p 45). Sama määruse järgi on tagasiulatuva majanduskava kehtestamise otsus siiski üksnes kehtetuks tunnistatav KrtS § 29 lg-tes 2 ja 3 ning tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg-s 1 sätestatud korras.
9.4.2.Ringkonnakohus järgib eelmises alapunktis viidatud määruse õiguskäsitlust. Korteriomanik avaldas, et ta ei ole 12. juuni 2019 üldkoosoleku otsuseid vaidlustanud ja esile pole toodud nende tühisuse aluseid. Järelikult on viidatud otsused kehtivad, mh kehtib otsus nr 2 osas, millega kehtestati majanduskava kogu aastaks 2019.
9.5.Eelnevast tuleneb, et KrtS § 40 lg 1 alusel põhinõude rahuldamise üldine eeldus on täidetud: 2018. aasta augusti–detsembri eest saab korteriühistu nõuda majandamiskulu tasumist põhikirja või varasemate otsuste alusel alapunktides 9.3.3 ja 9.3.4 kirjeldatud erisustega.
10.Järgmiseks käsitleb ringkonnakohus korteriühistu nõuet remondifondi ning haldus- ja hoolduskulu katteks vastavalt 18. juuni 2015 üldkoosolekul otsustatud tasumääradele.
10.1.Maakohus tuvastas õigesti, et korteriühistu 18. juuni 2015 üldkoosolekul otsustati elamu remondiraha koguda aastaringselt 0,7 eurot/m2 ning kehtestati hooldus- ja halduse tasumäär 0,43 eurot/m2 (dtl 412, otsus nr 9). Sellise sisuga otsuse vastuvõtmist ei ole korteriomanik kahtluse alla seadnud, aga tema väitel on viidatud koosoleku otsused tühised koosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumise tõttu. Vaidlustamata asjaoludel koostas ja esitas korteriühistu nende tasumääradega arveid alates 2015. aastast, aga korteriomanik esitas otsuste tühisuse vastuväite alles käesolevas kohtumenetluses.
10.2.Ringkonnakohus kontrollib, kas maakohus lähtus õigesti sellest, et korteriühistu 18. juuni 2015 üldkoosoleku otsus on kehtiv.
10.2.1.Korteriühistu üldkoosoleku otsus on kehtiv, kui see pole tühine või seda pole kohtus kehtetuks tunnistatud. Kui kehtetuks tunnistamise nõudele nägi varasemas õiguses KÜS § 13 lg 3 ette tähtaja, siis TsÜS § 38 lg 7 võimaldab korteriühistu kui juriidilise isiku organi otsuse tühisusele kohtumenetluses tugineda ka vastuväite esitamisega. Korteriomanik ei ole väitnud, et mh 18. juuni 2015 koosoleku otsuseid oleks kohtus vaidlustatud. Seetõttu on viidatud otsuse kehtivusele esitatud vastuväidetest asja lahendamisel vaja kontrollida vaid neid, mis võivad anda alust tuvastada otsuse tühisus. Maakohus eksis viidatud sätete kohaldamisel, kui välistas ka tühisuse vastuväited pelgalt tõdemusega, et otsuse vaidlustamise tähtaeg on möödunud. 6 (13)
10.2.2.Enne 1. jaanuari 2018 kehtinud õiguses sätestas korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühisuse alused KÜS § 1 lg 2 kaudu kohalduv mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 241, mis mh nimetab koosoleku kokkukutsumise korra rikkumist. Korteriomaniku väitel ei saanud ta kutset 18. juuni 2015 koosolekule. Lisaks tugineb korteriomanik varasema, 11. juuni 2015 koosoleku teates (dtl 306) märgitud päevakorra puudustele. Kuigi korteriomanikul on etteheiteid ka koosolekul osalejate kohta, siis need saavad mõjutada otsuse olemasolu, kui otsuse poolt poleks ilma kõnealuste isikuteta antud piisavalt hääli – sellist väidet korteriomanik ei esitanud.
10.2.3.MTÜS § 20 lg 2 järgi tuli korterühistu üldkoosolek kokku kutsuda seaduses või põhikirjaga ettenähtud korras, sh tuli MTÜS § 20 lg 5 kohaselt koosolekust ette teatada vähemalt seitse päeva, kui põhikiri ei näinud ette pikemat tähtaega. Menetlusosalised ei ole väitnud ja põhikirjast ei nähtu selles osas erisusi. Korteriühistu pidi korteriomaniku vastuväitest tulenevalt tõendama, et korteriomanikule saadeti või talle avaldati teade 18. juuni 2015 üldkoosoleku kohta. Sellekohast tõendit korteriühistu ei esitanud. Vaidlustamata asjaoludel korteriomanik koosolekul ei osalenud.
10.2.4.Juriidilise isiku liikmete üldkoosoleku kokkukutsumise reeglid on seaduses sätestatud selleks, et tagada liikmetele võimalus saada teada, kus ja millal koosolek toimub ning mida seal otsustama hakatakse, ja ennast koosolekuks ette valmistada ning seal informeeritult hääletada (vt nt osanike kohta Riigikohtu 12. aprilli 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-10-17, p 13 teine lõik ja üldisemalt nt 3. märtsi 2021 otsus tsiviilasjas nr 2-17-13391, p 37). Kui korteriomanikule ei saadeta või ei avaldata üldkoosoleku kutset, siis rikutakse sellega tema suhtes koosoleku kokkukutsumise korda oluliselt. Järelikult on 18. juuni 2015 üldkoosoleku otsused koosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumise tõttu tühised. Teisi tühisuse aluseid pole enam vaja täiendavalt kontrollida.
10.3.Kuigi 18. juuni 2015 koosoleku otsused osutusid tühiseks, ei saa korteriomanik tühisusele edukalt tugineda hea usu põhimõtte tõttu. Ringkonnakohus põhjendab seda järgmiselt.
10.3.1.KrtS § 12 lg 2 sätestab koostoimes TsÜS § 138 lg-ga 1 ja VÕS §-ga 6 hea usu põhimõtte, mida peab mh järgima korteriomanik suhetes korteriühistuga. VÕS § 6 lg 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele mh seadusest ega tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Hea usu põhimõtet saab kohus kohaldada omal algatusel (nt Riigikohtu
10.veebruari 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-148-16, p 15 teine lõik).
10.3.2.Riigikohus on leidnud, et juriidilise isiku organi otsuse tühisusele tuginemine ei ole lubatav, kui vastav liige on oma käitumisega rikkumise sisuliselt kõrvaldanud (nt osalenud vastuväiteid esitamata koosolekul, mille kokkukutsumise korda tema suhtes rikuti, nt
29.novembri 2017 otsus tsiviilasjas nr 2-16-8010, p 12 kolmas lõik). Ringkonnakohtu hinnangul saab hea usu põhimõte ka muul juhul välistada korteriomanike otsuse tühisusele tuginemise (vrd sarnaselt äriühingute kohta Riigikohtu 14. oktoobri 2014 otsus tsiviilasjas nr 32-1-76-14, p 23 esimene lõik ja seal viidatud varasem praktika).
10.3.3.Mõneti vastupidise olukorra kohta on Riigikohus sedastanud, et nõuetekohaselt vastuvõetud korteriühistu otsuste täitmine võib erandlikel asjaoludel olla eelõige otsuse vastu hääletanud korteriomaniku suhtes vastuolus hea usu põhimõttega, mistõttu võib viimane sel põhjusel otsuse täitmisest keelduda (9. detsembri 2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-15, p 11 kolmas lõik ja seal viidatud varasem praktika, vt ka praegu kehtiv KrtS § 40 lg 3). Teiste korteriomanike suhtes oleks äärmiselt ebaõiglane, kui hea usu põhimõte rakenduks ainult kehtiva otsuse täitmisest keelduva korteriomaniku kasuks.
10.3.4.Korteriomaniku käitumine annab käesoleval juhul alust selleks, et välistada hea usu põhimõtet kohaldades tema õigus tugineda 18. juuni 2015 koosoleku otsuse nr 9 tühisusele, millega kehtestati remondifondi ning haldus- ja hoolduskulu uued tasumäärad. Põhjendused on järgmised. 7 (13)
Menetlusosalised ei vaidle, et uute määradega koostatud arved olid enne vaidlusalust ajavahemikku pikema aja vältel korteriomanikule nähtavad ja ta tasus arveid viisil, millest polnud võimalik aru saada vastuväidet kõnealuste tasumäärade muutmisele. Juriidilise isiku organi otsuse tühisusele tuginemine pole üldjuhul ajaliselt piiratud (vt eespool p 10.2.1 ja Riigikohtu 3. märtsi 2021 otsus tsiviilasjas nr 2-17-13391, p 26). See ei tähenda aga ajaliselt piiramatut võimalust esitada mistahes otsuse tühisusel rajanev vastuväide. Eelkõige korteriühistu ja korteriomanike vaheliste õigussuhte puhul on oluline järgida elamu ühise majandamise ja teiste korteriomanike õigustatud huve. Nii KrtS § 34 lg 2 kui ka § 12 lg 2 eesmärk on saavutada võimalikult suur korrastatus korteriomanike vahelistes suhetes (vrd Tartu Ringkonnakohtu 23. juuli 2019 määrus haldusasjas nr 3-18-1950, p 12). Selle eesmärgiga pole kooskõlas, kui korteriomanik saaks pärast mitme aasta möödumist seada kahtluse alla üldkoosoleku otsuse kehtivuse, millega otsustati elamu majandamiseks tasumäärad. Nii muutuks korteriühistu majandamine ja korteriomanike ühiste huvide järgimine praktiliselt võimatuks.
10.4.Kuivõrd eeltoodud kaalutlustel ei saa korteriomanik edukalt tugineda 18. juuni 2015 otsuse nr 9 tühisusele, siis tuleb käesoleva vaidluse lahendamisel sellest lähtuda kui kehtivast otsusest. Ringkonnakohus selgitas eespool p-s 9.3.3 varem ruutmeetripõhisena kehtestatud tasumäärade kooskõla KrtS § 40 lg-st 1 tuleneva erisusega, et alates 1. jaanuari 2018 tuleb muu kokkuleppe puudumisel korteriomanike ühised kulud jaotada nende korteriomandite mõtteliste osade suuruste põhjal. Ühtlasi on 2019. aasta majanduskava koostatud samade tasumäärade põhjal. Järelikult on korteriühistul õigus nõuda korteriomanikult vaidlusaluse ajavahemiku igal kuul remondifondi katteks 47,25 eurot (= 67,5 × 0,7) ning haldus- ja hoolduskulu katteks 29,025 eurot (= 67,5 × 0,43). Kõnealuses osas on korteriühistu nõue põhjendatud ja maakohtus õigesti rahuldatud.
10.5.Ainetu on kaebuse väide, et maakohus ei analüüsinud elamu remondi ning hoolduse ja halduse tegelikku sisu ega põhjendatust. Korteriühistu saab eespool p 9 alapunktides käsitletud õiguslikel alustel nõuda sihtotstarbeliste maksete tasumist olenemata sellest, kas vastaval ajavahemikul korteriühistu kannab asjaomast kulu ja kas iga konkreetne kulu on põhjendatud. Lisaks nähtub 2018. ja 2019. aasta aruannetest (dtl 634–635, 750–770), et korteriühistu tulud ja kulud on mõistlikus tasakaalus ning korteriühistu reservid ei ole neil aastatel suurenenud sellisel määral, mis poleks enam korteriomanike ühistes huvides. Maakohus ei pidanud kontrollima, kas mõnda teenust osutavad korteriühistu juhatuse liikmega seotud ühingud, sest see ei mõjuta eespool kirjeldatud alustel esitatud nõude põhjendatust.
11.Lisaks nõuab korteriühistu kulupõhist tasu selliste nn vahendatud teenuste eest nagu elamu üldkasutatavate ruumide elekter (üldelekter), jäätmevedu, küte, vesi- ja kanalisatsioon, fonoluku hooldus ja kindlustus. Maakohus rahuldas nõude ka selles osas, aga TsMS § 477 lg 7 rikkudes ei kontrollinud kohus piisavalt, kas korteriühistu nõue on kõigi kululiikide puhul põhjendatud. Selle puuduse saab ringkonnakohus kõrvaldada.
11.1.Korteriomandite eset valitsetakse seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes ja valitsemine toimub korteriühistu kaudu (KrtS § 34 lg-d 1 ja 2). Korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid (KrtS § 35 lg 1). Tavapärase valitsemise peamise sisu sätestab loeteluna KrtS § 35 lg 2. Maakohus tuvastas õigesti, et korteriühistu põhikirja p 21 järgi kannavad ühistu liikmed elamu majandamise ja hooldamise kulud proportsionaalselt nende omandiks olevate korteriomandite reaalosade üldpinna suuruse osatähtsustele kõigi elamu korteriomandite reaalosade summaarses üldpinnas. Kulude selline jaotus on vähemalt korteriomaniku korteriomandi puhul kooskõlas KrtS § 40 lg-ga 1, sest viidatud pindalade (67,5 m2 ja 2205,2 m2) suhe on sama nagu korteriomandi mõttelise osa suurus (675/22052). Kui korteriühistu soovis mõne kulu jaotada erinevalt seaduses ja põhikirjas sätestatust, siis tuli tal esile tuua ja tõendada korteriomanike vastav kokkulepe. Kui kokkulepet pole, saab kohus kontrollida, kas seaduse ja põhikirja järgse 8 (13)
jaotuse korral tuleks vastav kulu korteriomanikule väiksem, mis võib piirata nõude rahuldamise ulatust. Kui aga nõutav summa jääb põhjendatud kulust väiksemaks, siis ei ole avalduse rahuldamine kõnealuses osas takistatud.
11.2.Üldelektri eest nõuab korteriühistu vaidlusalusel ajavahemikul 15,802 eurot (= 0,8168 + 0,675 + 0,756 + 2,4233 + 2,457 + 2,9498 + 3,0848 + 2,6393). See nõue on põhjendatud osaliselt.
11.2.1.Elamu üldkasutatavate ruumide elektriga varustamiseks lepingu sõlmimine ja täitmine on korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärane valitsemine KrtS § 35 lg 2 p 2 tähenduses. Asjaomane kulu on elamu majandamise kulu põhikirja p 21 tähenduses. Korteriühistu saab nõuda korteriomanikult talle langeva osa maksmist vastavalt eespool p 9 alapunktides esitatud õiguslikele alustele ja p-s 11.1 kirjeldatud arvestuse alusele lähtudes korteriomandi mõttelise osa suurusest. Korteriühistu selgituste järgi ongi üldelektri kulu jagatud korteriomanike vahel sisuliselt lähtudes korteriomandite mõtteliste osade suurusest (ehk sama tulemust andvast pindalade suhtest).
11.2.2.Põhjendatud ei ole korteriomaniku väide, et maakohus oleks pidanud täiendavalt kontrollima, kas kõnealune elektrikulu seondub üldkasutatavate ruumidega. Elektrienergia müügilepingust (dtl 49) ja korteriühistule esitatud Eesti Energia AS-i arvetest (dtl 50–65) ei nähtu, et korteriühistu tasuks mingite muude ruumide elektrikulu peale nende, mis ei ole seotud korteriomandite elektrivarustusega. Korteriomanike kaasomandisse kuuluvate ruumide puhul saab eeldada, et need on kõigi korteriomanike ühises kasutuses (vrd Riigikohtu
7.detsembri 2021 määrus tsiviilasjas nr 2-19-5506, p 17 neljas lõik). Kui korteriomanik leiab, et üldkasutatavaid ruume kasutatakse teisiti, kui oleks kõigi korteriomanike huvides, siis saab ta kasutada muid õiguskaitsevahendeid, aga see ei anna alust keelduda korteriühistu kulust talle langeva osa maksmisest.
11.2.3.TsMS § 477 lg 7 esimese lause kohaselt peab kohus kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid. Korteriühistu ei toonud esile ega tõendanud üldelektri kulu 2018. aasta agutusti arvel (dtl 39) kajastatud summa osas, sest esitamata on eelnenud kuu kohta Eesti Energia AS-i arve. Seetõttu ei saa vastavat osasummat 0,8168 eurot kontrollida ega korteriomanikult välja mõista. Teiste kuude osas on korteriühistu arvestuses väiksemaid ebatäpsusi. Võttes aluseks eelmises alapunktis viidatud arved, saab arvutada korteriomandi mõttelise osas suuruse järgi korteriomanikule langeva osa üldelektri kulust kuude kaupa järgmiselt: Kuu 2018 september 2018 oktoober 2018 november 2018 detsember 2019 jaanuar 2019 veebruar 2019 märts
11.2.4.Üldelektri eest on nõue põhjendatud seega kokku 14,9234 eurot.
11.3.Jäätmeveo eest nõuab korteriühistu 20,1972 eurot (= 2,6404 + 2,592 + 2,376 + 2,646 + 2,592 + 2,592 + 2,43 + 2,3288). See nõue on põhjendatud osaliselt.
11.3.1.Elamu kasutajate teenindamiseks jäätmeveo lepingu sõlmimine ja täitmine on samuti korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärane valitsemine ja igakuiselt arvetel kajastatud nõudesumma arvutati sarnaselt üldelektriga (vt eespool p 11.2.1). Niisiis on ka kõnealuse kululiigi osas täidetud korteriühistu nõude rahuldamise üldised alused. Korteriomanik ei esitanud sellele kulule eraldi vastuväiteid. 9 (13)
11.3.2.Maakohus jättis tähelepanuta, et 2018. aasta augusti arvel märgitud kulu tõendamiseks ei esitanud korteriühistu Tallinna Jäätmete Taaskasutuskeskuse arvet. Siiski esitas ühistu selle arve määruskaebemenetluses ja ringkonnakohus võttis tõendi ka vastu. Samuti ei kontrollinud maakohus korteriühistu arvutuste õigsust. Võttes aluseks nimetatud teenuseosutaja arved (dtl 68–75, 801) ja korteriomandi mõttelise osas suuruse, saab arvutada korteriomanikule langeva osa jäätmeveo kulust kuude kaupa järgmiselt: Kuu 2018 august 2018 september 2018 oktoober 2018 november 2018 detsember 2019 jaanuar 2019 veebruar 2019 märts
11.3.3.Järelikult on jäätmeveo eest nõue põhjendatud 20,1697 eurot.
11.4.Kütte eest nõuab korteriühistu alates 2018. aasta novembrist 479,2366 eurot (= 54,6143 + 75,9308 + 107,622 + 137,5245 + 103,545). Ka see nõue on põhjendatud osaliselt.
11.4.1.Elamu kütmine on tavapärase majandamise osa ja vastab korteriomanike huvidele, st vastavast kulust peab korteriomanik talle langeva osa korteriühistule hüvitama (vt p 11.2.1).
11.4.2.Küttekulu kohta selgitas korteriühistu avalduse p-s 3.5, et see jaotatakse korteriomanike vahel vastavalt kaasomandiosa suurusele ehk ostuarved jagatakse korteriomanike vahel eluruumi üldpinna ruutmeetri kohta. Järgnevas menetluses (sh vastates 10. jaanuari 2022 menetlusdokumendis ringkonnakohtu küsimusele) selgitas korteriühistu, et kolm korterit (pindalaga 218,6 m2) on üle läinud gaasiküttele ja nendega arvestatakse küttekulu jagamisel vaid osaliselt (lähtudes tinglikust pindalast 47,505 m2). Lisaks tõi korteriühistu esile, et teenusepakkuja AS Utilitas Tallinn esitab küttekulu eest igas kuus kaks eraldi arvet: üks kajastab soojusenergia kogukulust 85,274%, mis vastab eluruumidena kasutatavate korteriomandite osakaalule elamus, ja teine 14,726%, mille tasub mitteeluruumi (advokaadibüroo pindalaga 300,3 m2) kasutaja. Nende arvutuste tulemusel jagatakse korterite küttearve lähtudes köetavast kogupinnast 1738,905 m2.
11.4.3.Korteriühistu põhikirjast ei nähtu erisusi küttekulu jaotamisel. Korteriühistu ei toonud esile ega tõendanud kõigi korteriomanike kokkulepet küttekulu jagamiseks erinevalt p-s 11.1 kirjeldatud üldreeglist. Kuigi põhikirja p 11 teine taane ja p 21 esimene lause volitavad üldkoosolekut kehtestama sihtotstarbeliste maksete ulatust ja majandamiskulude jaotust, siis ei saa sel viisil minna mööda KrtS § 40 lg 2 tingimusest, et tasumise alus peab sisalduma kas korteriomanike kokkuleppes või põhikirjas. Korteriomanikud ei saa küttesüsteemi ümberehitusi ega sellest tingitud erisusi majandamiskulude jaotamisel otsustada enamuse häältega, vaid see eeldab kokkuleppe sõlmimist (vt nt Riigikohtu 18. juuli 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-11, p 10; kulude osas eespool p-d 9.3.3 ja 9.3.4). Lisaks kinnitab korteriühistu 18. juuni 2015 üldkoosoleku otsus nr 10, et küttekulu jaotatakse kõigi korteriomanike vahel, sh ka nende, kelle korterid on üldisest küttesüsteemist välja lülitatud. Korteriühistu ei väida nimetatud otsuse hilisemat muutmist ja eespool p 10.3 alapunktides märgitud kaalutlustel tuleb käesolevas asjas lähtuda sellest kui kehtivast otsusest. Neil kaalutlustel leiab ringkonnakohus, et hinnang korteriomanikult nõutava küttekulu põhjendatusele oleneb sellest, milline on tema korteriomandi mõttelise osa suurusele vastav summa soojusenergia müüja arvel kajastatud elamu soojusenergia kogukulust. Määruskaebuse vastav väide on põhjendatud ja maakohtus välja mõistetud küttekulu summat tuleb vähendada. 10 (13)
11.4.4.Eelmises alapunktis esitatud põhjustel ning soojusenergia müüja AS-i Utilitas Tallinn arvetel (dtl 84–89) kajastatud soojusenergia kogukulu ja hinna põhjal saab arvutada korteriomanikule langeva osa küttekulust kuude kaupa järgmiselt: Kuu 2018 november 2018 detsember 2019 jaanuar 2019 veebruar 2019 märts
Korteriühistu kulu Korteriomaniku kogus hind summa kulu 26,08 52,72 1649,93 50,5035 35,067 54,51 2293,80 70,2120 49,705 54,51 3251,30 99,5206 54,481 54,19 3542,80 108,4432 42,21 52,66 2667,34 81,6459
11.4.5.Kütte eest on nõue põhjendatud seega kokku 410,3252 eurot.
11.5.Vee ja kanalisatsiooni teenuse eest nõuab korteriühistu tasumist vastavalt väidetavale tegelikule kulule, st vaidlusalusel ajavahemikul kokku 37,368 eurot ( = 8,304 + 4,152 + 4,152 + 6,228 + 6,228 + 4,152 + 4,152), mis vastab veekulule 18 m3 hinnaga 2,076 eurot/m3. Nõue selles summas on põhjendatud.
11.5.1.Elamus vee- ja kanalisatsiooniteenuse kasutamise võimaldamine on tavapärase majandamise osa ning vastab korteriomanike huvidele, st vastavast kulust peab korteriomanik talle langeva osa korteriühistule hüvitama (vt p 11.2.1).
11.5.2.Kõnealuse teenuse hinda korteriomanik ei vaidlustanud ja see nähtub ka teenusepakkuja AS-i Tallinna Vesi arvetelt (dtl 96–102; 2,076 = (0,95 + 0,78) + 20%). Korteriomanik ei väida, et vaidlusalusel ajavahemikult tarbiti korteriomandis vett vähem kui 18 m3 või et see jaotuks kuude kaupa teisiti. Maakohus tuvastas õigesti, et korteriühistu nõuab tasu veemõõtja näiduni 455 m3 ja 21. detsembril 2020 oli veemõõtja näit 846 m3. Võttes arvesse korteriühistu nõude alusena nimetatud tarbimiskoguseid ja vaidlusalusest ajavahemikust kuni näidu kontrollimiseni möödunud aega, on ilmne, et 2019. aasta märtsi lõpus võis näit olla vähemalt 455 m3.
11.5.3.Samas ei toonud korteriühistu esile ega tõendanud, et veekulu saaks korteriomanike vahel jagada muul alusel, kui kirjeldatud eespool p-s 11.1. Põhikiri ei näe vee- ja kanalisatsiooni teenuse osas ette erisusi ning sellekohast korteriomanike kokkulepet asja materjalidest ei nähtu. Ringkonnakohus põhjendas p-s 9.3.4, et põhikirjaga saaks näha ette, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. Seda ei saa aga otsustada korteriomanike enamuse otsusega, mistõttu pole vaja hinnata korteriühistu väiteid 28. juuni 2011 üldkoosoleku otsuse nr 6 kohta.
11.5.4.AS-i Tallinna Vesi arvete alusel tuvastab ringkonnakohus, et vaidlusalustel arvetel kajastatud kuluperioodidel, st 1. augustist 2018 kuni – 28. veebruarini 2019 mõõdeti elamus veekulu 1563 m3 (näidud 9613 – 11176). Eelmise alapunkti põhjenduste kohaselt saaks korteriühistu nõuda korteriomanikult tema korteriomandi mõttelise osa suurusele vastava osa tasumist, st arvutades tasu veekulult 47,84 m3 (≈ 1563 × 675/22052). Kuivõrd korteriühistu nõuab vee eest tasu vähem (18 m3) eest, siis on nõue põhjendatud.
11.6.Fonoluku hoolduse eest nõuab korteriühistu 2,9752 eurot (= 8 × 0,3719). See nõue on põhjendatud osaliselt.
11.6.1.Tavapärase valitsemise kulud KrtS § 35 lg 2 tähenduses ehk elamu majandamise ja hooldamise kulud põhikirja p 21 tähenduses on sisuliselt kõik need kulud, mida korteriühistu kannab korteriomanike kaasomandi eseme valitsemisel. Kui korteriomanikud on kokku leppinud või üldkoosoleku otsusega kehtestanud teatava halduskulu tasumäära, siis saab iga korteriomanik mõistlikult eeldada, et selle arvel kaetakse vähemalt need kulud, mis ei olene igakuisest tarbimisest. Korteriühistu püsikulud või pikema ajavahemiku (nt aasta) kohta ettenähtavad kulud ei ole üldjuhul sellised, mis tuleks igakuiselt jagada korteriomanike vahel. 11 (13)
11.6.2.Ringkonnakohus sedastas eespool p-s 10.4, et käesoleva asja lahendamisel saab lähtuda 18. juuni 2015 otsustest, sh haldus- ja hoolduskulu tasumäära kehtestamisest. Korteriühistu ei toonud esile ja tõenditest ei nähtu, et kõnealuse tasumäära otsustamisel oleks korteriomanikud soovinud teatavad igakuised püsikulud sellest välja jätta. Neil kaalutlustel ei ole korteriühistul alust 2018. aasta eest nõuda korteriomanikult lisaks veel fonoluku hoolduse tasu.
11.6.3.Korteriomanikud otsustasid 2019. aasta majanduskava kinnitades, et korteriühistu tuluna tuuakse eraldi välja fonoluku hooldus summas 150 eurot (dtl 431, teise tulba pos 10). Eespool p-s 9.4 esitatud põhjendustel tuleb käesoleva asja lahendamisel lähtuda sellest kui kehtivast majanduskavast. Ainetu on korteriomaniku vastuväide, et fonoluku hooldusteenust tegelikult ei osutata. Majanduskavas sisalduvaid sihtotstarbelisi makseid peab korteriomanik tegema ka juhul, kui korteriühistul vastavat kulu ei teki (vrd eespool p 10.5). Käesoleval juhul on korteriühistu siiski tõendanud igakuise hooldusteenuse tellimise ja eest tasumise (dtl 103– 115).
11.6.4.Majanduskava järgi saab korteriomanikult nõuda alates 2019. aasta jaanuarist fonoluku hoolduse eest igakuise osana 0,3826 eurot (= 150 : 12 × 675/22052). Arvetel ja avalduses on märgitud sellest väiksemad summad, st korteriomanikult saab välja mõista 1,1157 eurot (= 3 × 0,3719).
11.7.Kindlustuse kulu nõuab korteriühistu 2018. aasta septembri arvel summas 18,6233 eurot. See nõue pole põhjendatud. Eespool p-des 11.6.1 ja 11.6.2 märgitud kaalutlustel pole kindlustuse kulu selline, mille puhul saaks mõistlikult eeldada täiendavad hüvitamiskohustust lisaks kindlas summas makstavatele halduskuludele. Korteriühistu ei toonud esile ja tõenditest ei nähtu korteriomanike kokkulepet ega otsust vastava kulu täiendava jagamise kohta 2018. aastal. Seetõttu pole nõue 18,6233 euro saamiseks põhjendatud.
12.Võttes arvesse, et 2018. aasta augusti eest on korteriomanik tasunud 3,55 eurot, kujuneb majandamiskulude põhjendatud nõude summaks p-des 9–11 ja nende alapunktides märgitud kaalutlustel 1090,54 eurot järgmise arvutuse kohaselt: Aasta / kuu
2018 august september oktoober november detsember 2019 jaanuar veebruar märts
Nimetatud summat ületavas osas tühistab ringkonnakohus vaidlustatud määruse ja vähendab korteriomanikult välja mõistetud põhivõla summat. Rahuldamata jääb nõue põhivõlast 92,38 euro saamiseks (= 1182,92 – 1090,54).
13.Põhivõla nõude osaliselt rahuldamata jätmise tõttu muutub ka viivise arvestus.
13.1.Korteriühistu nõuab viivist lähtudes sellest, et iga kuu kohta koostatud arve tuli tasuda sama kuu 25. kuupäeval, sellele ei esitanud korteriomanik vastuväiteid. Alates
1.jaanuarist 2018 kehtiv KrtS ei sätesta (erinvalt varem kehtinud KÜS § 7 lg-st 4), millal muutub korteriühistu nõue sissenõutavaks ja tekib õigus nõuda viivist. Menetlusosalised ei vaidle, et tasumise tähtpäevana 25. kuupäeva märkimine ja sellest juhindumine on olnud korteriomanike tava. 12 (13)
13.2.Viivise arvutamisel tuleb siiski võtta arvesse 2019. aasta majanduskava tagasiulatuvat rakendamist fonoluku hoolduskulu osas. Ringkonnakohus põhjendas osanõuete rahuldamist majanduskavaga lisaks veel remondifondi ning haldus- ja hoolduskulu maksete osas, aga nende kululiikide puhul polnud majanduskava kehtestamise otsusel korteriomanike suhtes tagasiulatuvat mõju, sest samas summas makseid tuli teha ka 18. juuni 2015 otsuse alusel. Eraldi fonoluku hoolduse eest aga varem tasumise kohustust ei olnud ja see kohustus ei saanud muutuda sissenõutavaks enne 12. juuni 2019 otsusega majanduskava kinnitamist. Esile toodud asjaoludel saanuks korteriühistu õiguspäraselt kajastada arvel fonoluku hooldustasu nõude alates 2019. aasta juulikuu arvest, st nõuda tasumist 25. augustiks 2019.
13.3.Viivise määr on VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määr (praegu 8% aastas). Eespool p-s 12 esitatud põhivõla summa arvutuse järgi on määruse tegemise ajaks muutunud sissenõutavaks viivise nõue summas 273,62 eurot järgmise arvutuse kohaselt: Tähtpäev 25. august 2018 25. september 2018 25. oktoober 2018 25. november 2018 25. detsember 2018 25. jaanuar 2019 25. veebruar 2019 25. märts 2019 25. august 2019
13.4.Lisaks tuleb avalduse ja TsMS § 367 alusel korteriomanikult mõista välja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates määruse tegemisele järgnevast päevast.
14.Lõpuks teeb ringkonnakohus menetluskuludega seonduvad otsustused.
14.1.Maakohus rahuldas avalduse tervikuna ja jättis menetluskulud korteriomaniku kanda. Avalduse rahuldamise ulatuse vähenemisel on põhjendatud muuta ka menetluskulude jaotust.
14.2.Põhivõla nõudest rahuldatakse 92% (≈ 1090,54 : 1182,92). Korteriühistu esitas ühe kuu jäätmeveo kuludokumendi alles ringkonnakohtus (eespool p 11.3.2) ja käitus korteriomaniku suhtes vastuoluliselt 18. juuni 2015 koosoleku otsustele tuginedes (eespool p 11.4.3). Samas on korteriomanik menetluses piirdunud üldsõnaliste vastuväidetega ega käitunud heas usus, kui esitas 18. juuni 2015 otsuste tühisuse vastuväite alles kohtumenetluses (eespool p 10.3). Neil kaalutlustel jätab ringkonnakohus TsMS § 172 lg 1 alusel maakohtu menetluskuludest 90% korteriomaniku ja 10% korteriühistu kanda ning muudab vastavalt maakohtu määrust.
14.3.Ringkonnakohtu menetluskulud jaotuvad TsMS § 172 lg 1 alusel samal viisil. TsMS ei näe ette võimalust jaotada kaebemenetluse kulud vastavalt kaebuse rahuldamise ulatusele, aga käesoleval juhul vaidlustas korteriomanik maakohtu määruse tervikuna. Nii on õiglane, et kulud jaotuvad mõlemas kohtuastmes ühtviisi.
14.4.TsMS § 177 lg 2 järgi määrab menetluskulud rahaliselt kindlaks maakohus.
15.Juhindudes TsMS § 463 lg 2 kaudu kohalduvast § 654 lg-st 22 esitab ringkonnakohus määruse resolutsiooni juures kohtumääruse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse. TsMS § 173 lg 1 teise lause alusel märgitakse resolutsioonis kõigi seniste menetluskulude jaotus.
16.TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. Käesoleva määruse peale saab kaevata TsMS § 617 lg 2 ja § 696 lg 1 teise lause alusel. (allkirjastatud digitaalselt) 13 (13)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.