4.Välja mõista Y’ilt hüvitis summas 18 000 eurot X’e kasuks.
5.Kohustada X’t (isikukood xxxxxxxxxxx) andma nõusolek kaasomandis oleva korteriomandi jagamiseks selliselt, et XXX, Tallinnas asuvast kinnistust (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa xxxxxxxx) 738/4131 mõtteline osa, millele vastab reaalosana eluruum nr 6 pindalaga 593m2, jääb Y’i ainuomandisse. Samuti kohustada X’t andma nõusolek (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses) kinnistu, mille kinnistusraamatu registriosa nr on xxxxxxxx, teise jao omanikukande, mille kohaselt on X viidatud korteriomandi kaasomanik, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse korteriomandi ainuomanikuna kinnistusraamatusse Y. Asendada X’e tahteavaldused käesoleva kohtuotsusega. Menetluskulude jaotus
6.Poolte menetluskulud jätta nende endi kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Asjaolud ja hageja nõue
1.Kohtule 15.02.2021. a esitatud hagiavalduse kohaselt on hageja ja kostja alates 12.05.2014 XXX-6 korteriomandi, registriosa nr xxxxxxxx, (edaspidi Korter) kaasomanikud võrdsetes osades (lisa 1). Hageja ja kostja kasutasid Korterit ühise elamispinnana kuni 18.12.2018, millal kostja otsustas korterist välja kolida seoses pooltevahelise kooselu lõppemisega. Korterit kasutab jätkuvalt oma elukohana hageja. Hageja esitas kostjale 2020 suvel ettepaneku kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et Korter ja sellega seotud laenukohustus jääksid tervikuna hagejale. Kostja vastas ettepanekule 2020 oktoobris, et ei nõustu hageja ettepanekuga ning teeb ettepaneku Korter müüa avalikul enampakkumisel selliselt, et saadav tulem jagataks poolte vahel võrdselt ning nõudis ühtlasi ka hagejalt Korteri kasutuseelise hüvitamist.
2.Vastavalt AÕS § 76 lg 1 on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. AÕS § 77 lg 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Riigikohus on 09.05.2006 lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-4506 (p 19) selgitanud, et kohus saab kaasomandi asjale lõpetada üksnes juhul, kui samal ajal määratakse AÕS § 77 lg 2 järgi kindlaks viis, kuidas asi või õigus jagatakse. Kohus saab valida üksnes sellise jagamise viisi, mida pool on hagis või vastuhagis nõudnud. Samas lahendis on Riigikohus selgitanud, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Juhindudes Riigikohtu suunistest esitab hageja nõude kaasomandi lõpetamiseks viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Hageja palub jätta Korteri omand temale, kuna Korter on selle omandamisest alates olnud hageja elukohaks, samas kui kostja otsustas 18.12.2018 vabatahtlikult Korterist lahkuda. Seega ei ole ka kostjal Korteri omandamise suhtes mingit erihuvi.
3.Hageja on seisukohal, et Korter tuleb jätta tervikuna hagejale ilma kohustuseta tasuda kostjale hüvitist. Nimelt tuleneb küll AÕS § 77 lg’st 2, et kaasomandi jagamisel kohus võib panna kohustuse maksta teisele kaasomanikule välja tema osa rahas. Samas tuleb kaasomandi jagamisel arvesse võtta ka muid faktilisi asjaolusid, eeskätt kummagi kaasomaniku panuseid kaasomandi omandamisel. Käesoleval juhul on Korter omandatud valdavalt hageja vara arvelt ning kostja on Korteri omandamisse panustanud üksnes 18 000 eurot.
4.Nimelt omavad Korteri omandamisega seoses tähtsust järgnevad faktilised asjaolud: Hageja omandas 14.09.2007 YYY asuva korteriomandi (lisa 2). Korteriomand soetati valdavalt Swedbank AS’lt saadud laenu arvelt (lisa 3); 2009.a detsembris tutvusid hageja ja kostja ning kostja asus elama hageja juurde aadressil YYY; 2011.a aprillis toimus YYY hoones põleng, mille tulemusena muutus ka hagejale kuulunud YYY korter elamiskõlbmatuks. Kindlustus tasus hagejale 2011.a detsembris ja 2013.a oktoobris kahe maksena hüvitisena kokku summas 73 319,55 eurot (lisa 4, lisa 5); Perioodil 2011-2014 elasid hageja ja kostja üürikorteris, kusjuures hageja tasus kõik nimetatud perioodi üürimaksed, kokku summas 11 260 eurot; 10.02.2014 sõlmis hageja Korteri võlaõigusliku müügilepingu (lisa 6 ), tasudes vastavalt lepingu p.-e 3.4.1 oma vahenditest notari kontole ka Korteri sissemaksu 21 750 eurot (lisa 7). Samas asus hageja ka Swedbank AS’ga läbirääkimisesse Korteri ostmise finantseerimiseks. Paraku selgus, et kuna YYY asuv korteriomand oli veel müümata ja sellega seotud laen tagastamata, ei olnud Swedbank AS valmis finantseerima tervikuna Korteri soetamist. Kuna hageja oli ajalise surve all (et mitte kaotada võlaõigusliku müügilepingu alusel Korteri eest makstud summat), leppisid hageja ja kostja kokku, et kostja võtab puuduoleva summa ehk 70 000 euro ulatuses ise laenu ja saab tagatisena korteri kaasomanikuks. 19.04.2014 tasus hageja oma vahenditest notari kontole ka Korteri omafinantseeringu osa summas 35 250 eurot (lisa 8). Samuti kandis hagejale teadaolevalt kostja notari kontole Korteri sissemaksena 18 000 eurot. 21.04.2014 sõlmisid hageja ja kostja ostjatena Korteri ostu-müügilepingu (lisa 9), millega muudeti varasemat võlaõiguslikku kokkulepet, et kinnistu omandab ainuisikuliselt hageja ning hageja ja kostja kanti Korteri kaasomanikena kinnistusraamatusse. Samuti nähtub lepingu p.-st 5.1 ja 7.3.1, et ostuhinnast 70 000 eurot tasub kostja ja Danske Bank A/S kokkuleppe alusel müüjatele Danske Bank A/S. 15.05.2014 sõlmis hageja YYY asuva korteriomandi müügilepingu (lisa 10). Lepingu p.5.1 ja 5.2 kohaselt palus hageja müügihinnast 70 000 eurot kanda otse Danske Bank A/S kontole kostja laenulepingu täitmiseks (laenu ennetähtaegne tagastamine). Vaatamata sellele, et hageja tagastas kostjale Korteri omandamiseks kostja vahendusel võetud laenusumma, jäi Korteri omandiõigus tervikuna hageja nimele ümber vormistamata. Hageja on tasunud ainuisikuliselt kõik YYY korteriga ja Korteriga seotud Swedbank AS laenumaksed, s.o. perioodil 2007-2021 jaanuar kokku summas 62 758,85 eurot – s.o. 2007.a sõlmitud laenulepingu nr 07-164599-EL alusel 51 332,22 eurot (lisa 11) ja 2008.a sõlmitud laenulepingu nr 08-080969-EV alusel 11 426,63 eurot (lisa 12). Hagi esitamise seisuga on Korteriga seotud Swedbank AS laenulepingust nr 07-164599-EL tuleneva laenukohustuse jääk 48 659,96 eurot (lisa 13). Samuti tasus hageja YYY korteri omandamiseks oma vahenditest sissemaksed ca 13 000 eurot.
5.Eeltoodust nähtub, et kostja on Korteri omandamisse rahaliselt midagi panustanud oluliselt vähem kui hageja – kostja ainus panus Korteri soetamiseks oli 2014 kevadel Danske Bank A/S’st võetud laen summas 70 000 eurot, mis sai aga hageja poolt kostjale koheselt
hüvitatud ning kostja poolt tasutud sissemaks 18 000 eurot. Seega, Korter on omandatud valdavas osas hageja vahendite arvel, samuti on Korteriga seotud laenukohustus (hagi esitamise seisuga laenujäägiga 48 659,96 eurot) hageja nimel ning hageja ainuisikuliselt täidab laenulepingust tulenevaid makseid.
6.AÕS § 76 ja § 77 põhimõtetest peab kaasomandi lõpetamisel omandist ilma jääv kaasomanik saama vastu õiglase hüvitise. Eeltoodu tähendab, et kaasomandi lõpetamisel tuleb silmas pidada nii kaasomandiga seotud täitmata kohustusi, kui ka kaasomanike panuseid kaasomandi soetamiseks ja parendamiseks. Kaasomandi lõpetamisel kostja taotletud viisil (s.o. enampakkumise tulemusest tasutakse kummagile kaasomanikule 1⁄2 summas + laenukohustus jääks jätkuvalt hageja kanda) kaasneks olukord, kus kostja rikastuks alusetult hageja arvel. Eeltoodud lahendus ei oleks aga kooskõlas seaduse mõtte ja eesmärgiga – tagada kaasomanikule õiglane hüvitis arvestades kummagi kaasomaniku panust kaasomandi soetamisel. Kuna Korter on valdavas enamuses soetatud hageja vara arvel, tuleks ka kaasomandi lõpetamisel jätta Korter jätta hagejale selliselt, et kostjal on üksnes 18 000 eurose hüvitise saamise õigus.
7.Eeltoodud seisukohta toetab analoogia korras ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 2-1418828, kus kolleegium asus ühisvara jagamisel seisukohale, et vara jagamisel tuleb ühele poolele hüvitada vara väärtus samas proportsioonis, kui see oli vara soetamisel (p.22.2). Kuna Korter soetati ca 88% ulatuses hageja arvel (kostja tasus 145 000 eurosest ostuhinnast 18 000 eurot), tuleb ka kaasomandi lõpetamisel 88% Korteri väärtusest hüvitada hagejale. Kuna hageja taotleb kaasomandi lõpetamise tulemusena Korteri jätmist tervikuna hagejale, tähendab eeltoodu, et võimalike vastastikuste nõuete tulemusena peaks ka hageja tasuma kostjale hüvitist üksnes 18 000 eurot.
8.Samas tuleb arvesse võtta ka asjaolu, et hageja on andnud kostjale laenu sõiduki Subaru Outback (reg.märk XXXXXX) omandamiseks, tasudes kostja eest 23.03.2016 sõiduki liisingu sissemakse summas 6 195 eurot. Vastavalt poolte suulisele kokkuleppele kohustus kostja laenatud sissemakse summa liisinguperioodi lõppedes kostjale hüvitama. Sõiduk on hagejale teadaolevalt jätkuvalt kostja nimel (või uue liisingulepingu sõlmimisel on kostja sõiduki vastutavaks kasutajaks). Kuigi hageja on alates 2019. a nõudnud kostjalt korduvalt laenusumma tagastamist, ei ole kostja seda summat tagastanud. Seega on tasaarvestamise tulemusena hageja kohustatud tasuma kostjale Korteri tervikuna hagejale jäämise eest hüvitist summas 11 805 eurot (18 000 – 6 195).
9.Ühtlasi esitab hageja ka käesolevaga protsessuaalse tasaarvestusavalduse juhuks kui kohus peaks leidma, et hagejal on kostja vastu nõue muul õiguslikul alusel. Selliseks juhuks tasaarvestab hageja käesolevaga oma nõuded Korteri omandamiseks tehtud kulude hüvitamiseks ja laenusumma 6 195 eurot tagastamiseks kostja võimaliku vastunõudega seoses Korteri kaasomandi lõpetamisel maksmisele kuuluva hüvitisega.
10.Tuginedes TsÜS § 68 lg-le 5 palub hageja ühtlasi asendada kostja tahteavaldus kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et Korter jääb hageja ainuomandisse. Samuti palub hageja asendada kostja nõusolek (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses) Kinnistu senise omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse korteriomandi ainuomanikuna kinnistusraamatusse hageja. Kostja vastus ja vastuhagi
11.Kohtule 05.04.2021. a esitatud vastuses vaidleb kostja hagile vastu. Hagejal ja kostjal on kokkuleppe, et Korter ostetakse kaasomandisse. Seda kinnitab Tallinna notari Anne Saaberi 21.04.2014. a tõestatud võlaõigusliku müügilepingu ülevõtmise leping (hagi lisa 9, punkt 3). Lepingu punktis 3.4 on eraldi kokkulepe, et kostja ei tasu müügilepingu osalise üleandmise eest mingit hüvitist. Kostja on Korteri müügilepingu ülevõtmise lepingust tulenevad kohustused täitnud. Hageja ja kostja kooselu lõppes 2018. aasta IV kvartalis (kostja ei mäleta täpset kuupäeva). Võttes arvesse, et kooselu ja paarissuhe oli lõppenud, siis oli ilmselge, et üks osapooltest peab Korterist lahkuma ja leidma teise elukoha, et kumbki saaks oma eluga mõistlikul viisil edasi minna. Kuna hageja aga ei olnud nõus välja kolima, siis oli seda sunnitud tegema X (kostja) ise. Kostja kolis Korterist välja 18.12.2018. aastal. Kostja kolis 19.12.2018. a ajutisele üüripinnale seniks kuni leiab endale uue elukoha. Pooltel oli suusõnaline kokkulepe, et hageja aitab kostjale uue kodu leida ja soetada, sh katta osaliselt ostuga seotud kulu, mis on suurusjärgus võrdeline kostjale kuuluva XXX-6, Tallinn kaasomandi osa väärtusega ja kompensatsiooniga hagejale kuuluva Korteri 1⁄2 kaasomandi kasutamise eest kuni kostjale uue kodu leidmiseni. Sellele vastavalt pidi kostja omakorda võõrandama enda kaasomandi osa hagejale. Hageja aga loobus selle kokkuleppe täitmisest, kui sai teada, et kostja on leidnud endale uue elukaaslase ja kostja plaanib abielluda. Kuna hageja otsustas loobuda eelmises punktis kirjeldatud suulise kokkuleppe täitmisest ega näidanud üles mingit initsiatiivi mõistliku kokkuleppe saavutamiseks ja kaasomand oli hoolimata paarissuhte lõppemisest 2018. aastast alates pikemat aega lõpetamata, siis esitas kostja 17.10.2020. a ettepaneku kaasomandi jagamiseks ja nõudeavalduse kasutuseeliste hüvitamiseks (lisa 1– 17.10.2020. a ettepanek ja nõudeavaldus).
12.Hageja ei nõustunud kostja 17.10.2020. a ettepaneku ja nõudeavaldusega (lisa 2 - Hageja 10.11.2020. a vastus). Kompromissina pakkus hageja välja, et tasub kostjale kaasomandi osa kaotuse eest hüvitiseks 3805 eurot. Kuivõrd hageja märkis 10.11.2020. a vastuses, et ei ole sisulist vaidlust, et kaasomand tuleks lõpetada kas korteriomandi jätmisega ühele kaasomanikest või läbi korteriomandienampakkumise ja Yi huvi on jääda Korteri omanikuks, siis tegi X ettepaneku tellida ühiselt Korteri turuväärtuse hindamiseks eksperthinnang, mille eeldused ja koostaja pooled eelnevalt kooskõlastavad (lisa 3 - kostja 30.11.2020. a vastus). Hageja kostja 30.11.2020. a vastusele ja ettepanekule ei vastanud, vaid pöördus 15.02.2021. a hagiavaldusega kohtu poole.
13.AÕS § 76 lg 1 on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Sellest tulenevalt ei vaidle kostja vastu, et kaasomand tuleb lõpetada. Kostja on aga seisukohal, et hageja taotletud kaasomandi lõpetamise viis (Korteri jätmine hageja ainuomandisse) on põhjendamata. Kostja hinnangul ei ole hagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis põhjendatud ega arvesta proportsionaalselt kaasomanike huvidega. Hageja taotleb kaasomandi lõpetamist viisil, et Korter jääks tema ainuomandisse. Hageja põhjendab seda asjaoluga, et Korter on olnud alates omandamisest tema elukohaks. Kostja märgib, et Korter on alates selle omandamisest olnud ka tema elukohaks. Korter on Kostja jaoks esimene enda kodu, mille on kostja oma käe järgi renoveerinud, kujundanud ja sisustanud. Kostja rõhutab, et Korterist väljakolimine 18.12.2018. a ei olnud Kostja vaba tahe, vaid tekkinud olukorda arvestades raske, aga mõistlik otsus, mille pidi vähemasti üks lõppenud paarissuhte osapool langetama. Kuna hageja ei olnud nõus Korterist lahkuma, siis oli sunnitud seda tegema kostja, mis aga ei tähenda, et kostja ei oleks Korterist huvitatud. Seega ei ole põhjendatud hagiavalduse taotlus jätta Korter hageja ainuomandisse. Kostja leiab, et
kaasomandi lõpetamise viisi valikul tuleb mõlemale kaasomanikule tagada võrdne võimalus Korteri omandamiseks ja saada enda kaasomandi osa kaotuse eest turutingimustele vastav hüvitis. Lisaks ei ole hagejal tõenäoliselt võimalik tagada kostjale tema kaasomandi kaotuse eest kohest ja õiglast hüvitist, sest hageja kinnitas viimasel kohtumisel, et tal on majanduslikult keeruline olukord. Seda kinnitab mh asjaolu, et hagejal oli vähemalt 31.01.2021. a seisuga tasumata Korteri kolme kuu kommunaalarved. Aja jooksul on hagejal õnnestunud võlgnevus tasuda. Siiski eeltoodust tuleneb, kuna hagejale on valmistanud raskusi kommunaalteenuste eest tasumine (ca 100 eurot kuus), siis on tõenäoline, et hagejal ei ole võimalik hüvitada kostjale koheselt kaasomandi osa.
14.Riigikohus on selles olukorras asunud seisukohale, et kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teistele kaasomanikele nende osa rahas välja maksma ja kui kostja tahab korterit endale, kuid ta ei suuda hagejale tema osa rahas välja maksta, ei ole kaasomandi lõpetamine korteri kostjale jätmisega võimalik (vt Riigikohtu 10. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, p 13). Antud juhul ei ole hageja millegagi tõendanud, et tal on võimalik kostjale tema kaasomandi kaotus kompenseerida.
15.Eeltoodust tulenevalt tegi kostja 17.10.2020. a hagejale ettepaneku, et võõrandada korter avalikul enampakkumisel, kus saavad soovi korral mõlemad kaasomanikud osaleda ning enampakkumise tulemist omandist ilmajäänud kaasomanik saaks enda osale vastava turutingimuste kohase hüvitise. Riigikohus on 09.05.2006 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-4506 (punktis 19) asunud seisukohale), et kohus saab kaasomandi asjale lõpetada üksnes juhul, kui samal ajal määratakse AÕS § 77 lg 2 järgi kindlaks viis, kuidas asi või õigus jagatakse, kusjuures saab kohus valida üksnes sellise jagamise viisi, mida pool on hagis või vastuhagis nõudnud. Kuna kostja ei nõustu hagis taotletud kaasomandi lõpetamise viisiga, siis esitab kostja vastuhagi, milles taotleb kaasomandi lõpetamist Korteri avalikul enampakkumisel müümise teel või alternatiivselt kaasomanike vahelise enampakkumise teel. Omandist ilmajäävale kaasomanikule tuleb omandi kaotuse eest tagada kohene ja õiglane hüvitis. Samale seisukohale on asunud Riigikohus, leides, et selline kaasomandi lõpetamise viis, et kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest. Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvutada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel (vt Riigikohtu 10. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, p 13). Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte mõttelise osa harilikust väärtusest (vt Riigikohtu 17. oktoobri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-05, p 16). AÕS § 77 lg 2 sätestab selgelt, kui jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, siis tuleb omandi saanud poolel maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas. Seega tuleb rahalise hüvitise määramisel lähtuda kaasomandi osa suuruse (%) ja asja hariliku väärtuse korrutisest.
16.Võttes arvesse, et Korteri turuväärtus on 176 000 eurot (lisa 5 - eksperthinnang Korteri väärtuse kohta), siis on Riigikohtu juhistest lähtuvalt kostjale kuuluva Korteri 1⁄2 suuruse kaasomandi osa väärtuseks 88 000 eurot. Lisaks on oluline, et müügilepingu osalise ülevõtmise lepingu (hagi lisa 9) punktis 3.4 on sätestatud, et kostja ei tasu hagejale müügilepingu osalise üleandmise ehk kaasomandi eest mingit täiendavat hüvitist. Seega on pooltel selge kokkulepe, et kostjal ei ole kohustust tasuda kaasomandi eest hüvitist. Eelnevat kokkulepet arvesse võttes oleks ka ilmselgelt ebaõiglane jätta kostja ilma tema
kaasomandi osa suurusele vastavast hüvitisest. Hageja viidatud Riigikohtu lahend nr 21418828 ei ole käesolevas asjas kohaldatav, sest nimetatud kohtuasjas vaidlesid pooled ühisvara jagamise üle. Ühisvara jagamisel kehtib kaasomandi lõpetamisega võrreldes eriregulatsioon seoses vara kasutamise hüvitamisega PKS § 34 alusel, mida ongi Riigikohus lahendi nr 2-14-18828 punktis 22.2 kohaldanud. Praeguses asjas ei olnud pooled abielus ning hagejal ja kostjal ei ole ühisvara. Seega tuleb kohaldada üksnes kaasomandi lõpetamise sätteid. Isegi, kui PKS § 34 lõiget 2 oleks võimalik praeguses asjas kohaldada (millega kostja ei nõustu), siis on oluline rõhutada, et hageja on selgelt ühekülgselt ja erapoolikult käsitlenud kostjaga seotud asjaolusid. Esmalt on hageja jätnud täielikult tähelepanuta asjaolu, et tänu kostjale sai üleüldse võimalikuks Korteri omandamine. Hageja oli 10.02.2014 sõlminud Korteri võlaõiguslik müügi- ja eelmärke seadmise lepingu, mille punkti 5.1 alusel oli Korteri asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaeg 01.04.2014. a. Hageja aga rikkus seda kohustust ega ilmunud tähtaegselt notarisse. Sellest tulenevalt esitasid müüjad A ja B 02.04.2014. a teate täiendava tähtaja andmiseks ja taganemisavalduse, mille kohaselt oli asjaõiguslepingu sõlmimise täiendav tähtaeg 16. aprill 2014. a (lisa 6 - täiendava tähtaja andmise ja taganemisavalduse teade). Müüjad teatasid, et kui nimetatud ajaks asjaõiguslepingut ei sõlmita, siis tuleb hagejal tasuda leppetrahv 14 500 eurot ja viivised. Kostja aga leidis ise võimaluse Korteri omandamiseks.
17.Seega ilma kostjata oleksid müüjad tõenäoliselt Korteri müügilepingust taganenud, millest tulenevalt ei oleks saanud hageja Korterit omandada ning lisaks oleks hageja pidanud tasuma leppetrahvi 14 500 eurot ja viivised. Hageja ei ole avaldanud ka kohtule, et kostja tasus alates omandamisest aprillis 2014. a kuni Korterist väljakolimiseni 18.12.2018. a Korteri kommunaalteenuste, elektrienergia, teleteenuste ja interneti (Telia arved) eest. Samuti tasus kostja Korteri kindlustusmakseid. Lisaks hoolitses ja maksis kostja osaliselt korteri renoveerimisega seotud kulude eest. Samuti ei ole hageja avaldanud seda, et kostja tegi hageja palvel kostja töö eest hageja ettevõtte nimel arveid, ilma et kostjale oleks tööd kompenseeritud. Oluline on ka märkida, et YYY, Tallinn korteri põlenguga seotud kindlustushüvitis kattis muu hulgas kostjale kuulunud koduse vara väärtuse, aga hüvitis laekus täielikult hageja arvelduskontole.
18.Ebaõige on hageja väide, et hageja andis kostjale laenu summas 6195 eurot sõiduki Subaru Outback (reg.märk XXXXXX) omandamiseks kuni liisingulepingu lõppemiseni. Kostja märgib, et 23.03.2016 viibis kostja välislähetuses (lisa 7 - lennuaegade info), millest tulenevalt ei olnud tal võimalik kodus asuvat sularaha panka viia. Kuna Y viibis parasjagu Eestis, siis võttis hageja kodust X sularaha ja kandis selle auto sissemaksuks DNB Pank AS arvele. Seoses kõnealuse sõidukiga märgib kostja, et hageja kasutas sõidukit osaliselt enda ettevõtte MMM OÜ jaoks, millega seotud sõiduki rendilepingu ütles hageja üles alles 2018. a detsembris. Kostja juhib tähelepanu, et algselt soovis hageja soetada sõiduki enda äriühingule MMM OÜ, kuid pangad ei andnud hageja ettevõttele vajalikus summas krediiti. Sellest tulenevalt pakkuski kostja heas usus võimalust, et ostab sõiduki ise, kuna kostjal oli vajalik krediidivõimekus olemas ja krediidisaamise tingimused soodsamad. Hageja väited laenulepingu kohta on ilmselgelt otsitud ja väärad.
19.VASTUHAGI KAASOMANDI LÕPETAMISE NÕUDES Kuna X (edaspidi ka vastuhageja) hinnangul on Y (edaspidi ka vastukostja) kaasomandi lõpetamise viis (Korteri jätmine hageja ainuomandisse) põhjendamata, siis esitab X vastuhagi, mille esmane nõue on lõpetada kaasomand avalikul enampakkumisel müügiga
või alternatiivselt kaasomanikevahelise enampakkumise teel. Vastuhageja palub kohtul Korteri kaasomand lõpetada AÕS § 77 lgs 2 alusel selliselt, et kaasomand (Korter) müüakse avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Vastuhageja hinnangul on selliselt kaasomandi lõpetamine mõistlik ja ka realistlik, kuna vastukostja on vastuhagejale teatanud, et tal ei ole piisavalt rahalisi vahendeid vastuhageja osa väljaostmiseks ja avalikul enampakkumisel korteri võõrandamise korral saavad mõlemad kaasomanikud võrdse võimaluse Korteri omandamiseks ja/või õiglase hüvitise omandi jagamise eest. Samuti ei peaks kumbki pool soovi korral ka kaasomandi lõpetamiseks ise rahaliselt panustama. Kui kohus leiab, et kaasomandi lõpetamine avalikul enampakkumisega müügiga ei ole põhjendatud, siis palub vastuhageja lõpetada alternatiivselt kaasomand kaasomanikevahelise enampakkumisega koos enampakkumise võitnud kaasomaniku kohustusega hüvitada omandist ilmajäänud kaasomanikule saadud tulem vastavalt kaasomandi osa suurusele. Vastuhageja hinnangul on kaasomandi lõpetamine alternatiivselt pakutud viisil võimalik, sest mõlemad kaasomanikud on avaldanud soovi saada Korteri ainuomanikuks.
20.Kuna Y on alates 19.12.2018. a Korterit kasutanud kas üksi või koos uue elukaaslasega, siis on vastuhagejal õigus nõuda enda kaasomandi osa kasutamise eest kasutuseeliseid AÕS § 71 lg 2, § 72 lg 3 ja TsÜS § 62 alusel. Ekslik on vastukostja väide, et vastuhageja kolis Korterist välja vabatahtlikult. Võttes arvesse, et poolte kooselu ja paarissuhe oli lõppenud, siis oli ilmselge, et üks osapooltest peab Korterist lahkuma ja leidma teise elukoha, et kumbki saaks oma eluga mõistlikul viisil edasi minna. Kuna vastukostja aga ei olnud nõus välja kolima, siis oli seda sunnitud tegema X (vastuhageja). Vastuhageja kolis Korterist välja 18.12.2018. aastal ja sellest tulenevalt on Korter alates 19.12.2018. aastast vastukostja ainukasutuses.
21.Riigikohus on asunud seisukohale, et AÕS § 71 lg 2 on nn nõudenorm, mille alusel saab üks kaasomanik nõuda teiselt kaasomanikult tema osale vastava vilja väljaandmist (vt Riigikohtu 20. detsembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-10, p 12; määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-10, p 13). Seega on vastuhagejal õigus nõuda vastukostjalt kasutuseeliste hüvitamist AÕS § 71 lg 2 alusel. AÕS § 71 lg 2 sätestab, et kaasomanikule kuulub tema osale vastav osa ühisest asjast saadavast kasust, kui kaasomanike kokkuleppega ei nähta ette teisiti. Seega kuulub kaasomanikele täielik võim kogu kaasomandis oleva asja üle, sh ühine (osadeks jagamata) õigus asja vallata, kasutada ja käsutada AÕS § 68 lg 1 mõttes. AÕS § 68 lg-s 1 sätestatud omaniku täielik võim asja üle tähendab ka omaniku õigust saada asjast kasu TsÜS § 62 mõttes, s.o nii eseme vilju kui ka eseme kasutamisest saadavaid eeliseid (kasutuseeliseid). Kuigi kaasomanikule kuulub AÕS § 71 lg 2 sõnastuse järgi üksnes tema osale vastav osa ühise asja viljast, on Riigikohus viidatud sätet laiendavalt tõlgendades asunud seisukohale, et see hõlmab ka kasutuseeliseid (vt Riigikohtu 20. detsembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-10, p 12).
22.Eeltoodust tulenevalt on vastuhagejal korteriomandi kaasomanikuna ühine õigus saada nii oma osale vastav osa ühise asja viljast kui ka kastutuseelistest (TsÜS § 62, AÕS § 68 lg 1, § 70 lg 6, § 71 lg 2; vt Riigikohtu 26. septembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-9312, p 17; 20. oktoobri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137- 10, p 12). Kinnisasja kasutuseelise väärtuse saab kindlaks määrata TsÜS § 65 mõttes turuhinna ehk kohaliku keskmise üürimisel saadava üüritasu järgi (vt Riigikohtu 26. septembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 32-1-93-12, p 20; 16. oktoobri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-69-13, p
21). 19.12.2017. a Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ hinnangul on Korteri tururendi väärtus vähemalt 700 eurot koos ja see ei ole alates 2018. a detsembrist keskmiselt muutunud. Seega on vastuhagejale kuuluva 1⁄2 kaasomandi osa tururendi (keskmise üüritasu) väärtuseks 350 eurot/kuus. Kuna detsembri lõpus on jõulu- ja aastavahetuse puhkused ning vastuhageja tegeles sellel ajal oma asjade kolimisega, siis on kasutuseeliste hüvitamise nõue esitatud alates 2019. aasta algusest. Eeltoodust tulenevalt ning tuginedes AÕS § 71 lg 2, § 72 lg 3 ja TsÜS § 62 nõuab vastuhageja vastukostjalt vastuhageja 1⁄2 suuruse kaasomandi mõttelise osa eest kasutuseeliste hüvitamist perioodi alates 01.01.2019. a kuni 31.03.2021 (s.o 27 kuud) eest summas 9450 eurot (350 * 27) ning edasiulatuvalt alates 01.04.2021. a perioodilise igakuise maksena summas 350 eurot kuni kaasomandi lõpetamiseni või kaasomandi kasutamises kokkuleppe saavutamiseni.
23.VÕS § 101 lg 1 p 6 ning VÕS 113 lg 1 kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis) arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. 3.1.10. Vastuhageja nõuab jooksva viivise tasumist alates 05.04.2021. a kuni põhinõude (9450 eurot) täieliku tasumiseni. Y’i vastus vastuhagile
24.Hageja ei tunnista esitatud vastuhagi, vaidleb sellele vastu ning leiab, et vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Hageja ei nõustu kostja vastuse p.-s 2.1.2 toodud käsitlusega, justkui 21.04.2014 lepingu p.3.4 annaks kostjale õiguse lugeda Korteri omandamisega seotud kostja kohustused täidetuks. Viidatud lepingu p.3.4 sätestab üksnes seda, et kostja sai eraldi tasu maksmata ühineda hageja ja Korteri müüjate vahel 10.02.2014 sõlmitud Korteri võlaõigusliku müügilepinguga (s.o. müügileping on osaliselt antud kostjale üle). Eeltoodu ei anna siiski kostjale õigust nõuda kaasomandi lõpetamisel endale hüvitisena pool Korteri väärtusest, ilma, et kostja oleks reaalselt Korteri omandamisse panustanud. Hageja on hagiavalduse p.-s 2.6.5- 2.6.9 ja 2.7 selgitanud, miks sai kostja Korteri kaasomanikuks. Mingit muud kokkulepet (sh, et Korter omandatakse üksnes hageja vahendite arvel) poolte vahel sõlmitud pole.
25.Ebaõige on ka kostja vastuse p.-s 2.1.3 esitatud väide, et kostja oli sunnitud korterist välja kolima ja ta tegi seda, kuna hageja ei olnud nõus kolima. Tegelikkuses oli kostjal tekkinud uus suhe inimesega, kelle juures kostja ööbis juba enne välja kolimist. 2018. a detsembris otsustas kostja vabatahtlikult korterist lahkuda, selgitades mh hagejale, et läheb elama sõbranna Kristi Saarsalu juurde. Tõele ei vasta ka kostja vastuse p.2.1.4 väide, et kostja kolis üüripinnale – kostja kolis koheselt uue elukaaslase juurde. Samuti ei ole hageja lubanud tasuda kostjale Korteri kaasomandi osa eest kompensatsiooni – kostja sellekohased paljasõnalised väited on valed. Ka ei ole hageja suhtumine kostjasse muutunud halvemaks pärast kostja teatamist oma abiellumisest – vastupidi, hageja ootas Korteriga seonduvate erimeelsuste lahendamisega ca pool aastat teadmisega, et kostja abiellub ning abiellumise ettevalmistamise ajal ei ole mõttekas Korteri erimeelsusi lahendada. Ebaõige on ka kostja
vastuse p. 2.1.5 väide, et hageja loobus poolte suulisest kokkuleppest ja seetõttu pidi kostja esitama ettepaneku kaasomandi jagamiseks. Tegelikkuses ei olnud poolte vahel mingit suulist kokkulepet, vaid kostja soovis hagejalt Korteri kaasomandiosast loobumise eest hüvitist, mis vastaks uue korteri sissemaksule vastavale summale ehk suurusjärgus 15 000 EUR1 - nii kirjutas kostja 12.02.2020 hagejale „Ja seetõttu ma usun siiralt ja ausalt, et ma olen väärt oma kodu ostmise sissemakse“ (Lisa 1).
26.Samuti ei olnud kostja see, kes tegi ettepaneku kaasomandi jagamiseks, vaid hageja, kes pöördus 08.09.2020 kostja poole vastava e-kirjaga (Lisa 2). Arvestusega, et keskmine korter maksis ca 150 000 EUR ja laenu võtmisel on sissemakse on reeglina 10% ostuhinnast. Nõustuda ei saa ka kostja vastuse p.-s 2.2.3 esitatud väidetega. Korter ei ole alates 2018.a detsembrist, millal kostja Korterist vabatahtlikult uue elukaaslase juurde lahkus, kostja elukohaks. Samuti, kostja ei olnud Korteri renoveerijaks, kujundajaks ja sisustajaks tegemist on kostja paljasõnalise väitega. Ainetud on kostja vastuse p.-s 2.2.4 esitatud väited, et hagiavaldust ei ole võimalik rahuldada, kuna hagejal on keeruline majanduslik olukord (sh tasumata kommunaalarved). Esiteks ei ole hagejal sellist keerulist majanduslikku olukorda, mis takistaks kostjale tasumast õiglast hüvitist. Nimelt on hageja juba hagiavalduses selgitanud, miks on õiglase hüvitise suuruseks 18 000 EUR (vt hagiavalduse p.2.8-2.9) – tegemist on summaga, mida hageja suudab enda olemasolevate vahendite arvel tasuda. Teiseks ei ole hagejal tasumata kommunaalteenuste (Lisa 32 ) ega elektriteenuste (Lisa 43 ) arveid – ajutine kommunaalteenuste võlgnevus tekkis, kuna hageja ei saanud korteriühistult võlgnevuse osas ühtegi teavitust ja hageja unustas samuti omaalgatuslikult summat tasuda. Koheselt, kui hageja sai võlgnevusest teada, likvideeris ta selle. Ebaõige on ka kostja vastuse p.-s 2.2.10 esitatud käsitlus, et pooltel oli selge kokkulepe, et kaasomandi eest mingit täiendavat hüvitist ei tasuta. Poolte vahel ei olnud sõlmitud kinkelepingut ega muusisulist kokkulepet, millega hageja oleks andud kostjale tasuta 1⁄2 mõttelise osa Korterist. Lepingu p.3.4 tuleb hinnata kontekstis tolleaegse olukorraga – kostja oli võtnud hageja palvel Korteri omandamiseks laenu 70 000 EUR (kuna hageja eelmine korter oli müümata ja hagejal puudusid vahendid Korteri ostmiseks), mistõttu tahtis ka kostja ajutise laenuvõtjana saada tagatisena Korteri kaasomanikuks. Nimetatud olukord langes ära 15.05.2014 seisuga, millal hagejal õnnestus võõranda oma korter ja saadavast rahast maksta tervikuna ära ka kostja võetud laen. Vastava kokkuleppe olemasolu on jaatanud ka kostja oma vastuse p. 2.2.13 põhjendustes. Seega, sai kostja korteri kaasomanikuks üksnes võetud laenukohustuse tõttu, mis on aga hageja poolt täidetud ning kaasomandi lõpetamisel tuleb hüvitise määramisel arvestada mitte kaasomandi osa suuruseid, vaid kummagi poole panuseid Korteri omandamisse. Puudub vaidlus, et hageja on kandud Korteri on kandnud valdava osas Korteri omandamiseks seotud kuludest, millele lisandub hageja poolt teenindatav Korteriga seotud laenukohustus (vt hagiavalduse p.2.6.10).
27.Seega erinevad poolte panused märkimisväärselt kaasomandi osade suurusest ning kostjale hüvitise määramine kaasomandi osa suuruse järgi oleks hageja suhtes karjuvalt ebaõiglane. Paljasõnaline ja ebaõige on ka kostja vastuse p.2.2.15 väited, et kostja tasus 2014.a aprillist kuni 2018 detsembrini (s.o. välja kolimiseni) Korteri kommunaalteenuste, elektrienergia, teleteenuste, interneti ja kindlustuse arved. Kostja ei ole oma väiteid millegagi tõendanud. Samuti on need väited asjassepuutumatud, kuna viidatud kulud on seotud üksnes Korteri kasutamise, mitte aga selle omandamisega. Samuti on asjassepuutumatud kostja paljasõnalised väited selle kohta, kuidas kostja tegi väidetavalt hageja palvel kostja töö eest
hageja ettevõtte nimel arveid. Kostja väited renoveerimistööde finantseerimise kohta on samuti paljasõnalised ja hagejale teadaolevalt ebaõiged.
28.Teadlikult ebaõige ja kohut eksitav on kostja vastuse p.2.2.16 paljasõnaline väide, et Subaru Outback sissemaks tasuti kostja sularaha arvelt (mille hageja väidetavalt panka viis ja seejärel liisinguandjale kandis). Hageja konto väljavõttest (alates 01.01.2016) nähtub, et Subaru Outback sissemaksuks vajalikud rahalised vahendid olid hagejal endal olemas (sh 2 Saldoteatis näitab, et varasema perioodi võlgnevusi ei ole 3 Saldoteatis näitab, et varasema perioodi võlgnevusi ei ole kasutas hageja 23.03.2016 Tlt saadud laenu) ning sissemaksu ei tehtud kostja sularaha arvelt (Lisa 5 ja Lisa 6).
29.Hageja ei nõustu kostja taotlusega lõpetada kaasomand avalikul enampakkumisel müügiga või alternatiivselt kaasomanike vahelisel enampakkumisel. Riigikohus on lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06 (p 19) sedastanud, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Korter on alates 2018 detsembrist ehk viimased ca 2,5 aastat olnud hageja ainukasutuses. Seega ei ole ka kostjal Korteri omandamise suhtes mingit erihuvi, küll aga on see erihuvi hagejal (soov säilitada oma kodu). Ühtlasi tuleb arvestada sellega, et kostja on tellinud Korterile hindamisakti, mille saab aluseks võtta kostjale kaasomandi osa kaotamise eest hüvitise määramisel (võttes arvesse eeltoodud põhimõtteid ja kummagi poole panuseid Korteri omandamisel). Seega tuleb vastuhagi selles osas jätta rahuldamata ning rahuldada hagi.
30.Hageja ei nõustu ka kostja kasutuseelise hüvitise nõudega. Nagu eespool viidatud, siis kostja oli see, kes lahkus vabatahtlikult Korterist uue elukaaslase juurde (vt p. 2.3). Poolte vahel ei olnud mingit kokkulepet kasutuseelise tasumiseks. Samuti ei esitanud kostja hagejale ka kuni 2020.a sügiseni ühtegi nõuet kasutuseelise tasumiseks. Esmakordselt asus kostja väitma, et hageja on saanud kasutuseelist ja see tuleb kostjale hüvitada alles 17.10.2020 nõudeavalduses (vt kostja vastuse lisa 1). Hageja märgib ühtlasi, et kostja hoidis oma asju Korteris kuni 2020.a märtsini ning üks komplekt võtmeid on tänaseni kostja valduses. Eeltoodu kinnitab, et kostjat ei ole Korterist „välja visatud“ ega Korteri kasutamist takistatud, vaid Korterist lahkumine on olnud kostja enda vaba tahe.
31.Hageja rõhutab, et vastavalt Riigikohtu praktikale võib kohus jätta AÕS § 71 lg 2 kohaldamata ja kasutuseeliste hüvitamise nõude rahuldamata, kui nõue oleks vastuolus TsÜS § 138 ja hea usu põhimõttega (RKTsKo 2-16-19005 p.14 ja RKTsKo 3-2-1-172-10 p.13). Arvestades nii Korteri omandamise asjaolusid (Korter on omandatud valdavas enamuses hageja vahendite arvelt) kui ka poolte käitumist (kostja kolis Korterist välja uue elukaaslase juurde ega nõudnud kuni 2020 oktoobrini mingit kasutuseelist), oleks praegusel juhul mistahes summa väljamõistmine kostja kasuks vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja ei ole käitunud oma õiguste teostamisel heas usus, esitades esmakordselt kasutuseelise nõude ca 2 aastat pärast väljakolimist ning seda vastusena hageja ettepanekule lõpetada Korteri kaasomand. Ühtlasi on kasutuseelise hüvitise nõue sisuliselt tõendamata – sh ei ole kostja tõendanud, et Korteri „tururent“ on 700 EUR kuus. Kuna esitatud kasutuseelise nõue tuleb jätta rahuldamata, tuleb jätta rahuldamata ka esitatud viivisenõue. Kohtu põhjendused
32.Kohus, kuulanud ära hageja, kostja ja nende esindajad ning tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on jõudnud järeldusele, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele, vastuhagi ei kuulu rahuldamisele.
33.Kohus on tuvastanud, et hageja ja kostja on alates 12.05.22014. a XXX-6 korteriomandi (registriosa nr xxxxxxxx) kaasomanikud võrdsetes osades.
34.Hagiavalduse kohaselt esitas hageja kostjale 2020. a suvel ettepaneku kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et korter ja sellega seotud laenukohustus jääksid tervikuna hagejale. Kostja tasus notari kontole korteri sissemaksena 18 000 eurot. Hageja tasus 19.04.2014. a enda vahenditest notari kontole korteri omafinantseeringu osa summas 35 250 eurot. Kostja võttis korteri soetamiseks Danske Bank AS-st 2014. a kevadel laenu summas 70 000 eurot. Hageja on kostjale selle summa hüvitanud. Kuivõrd korter soetati ca 88% ulatuses hageja vara arvelt (kostja tasus 145 000 eurosest ostuhinnast 18 000 eurot), tuleb ka kaasomandi lõpetamisel 88% korteri väärtusest hüvitada hagejale ja vastastikuste nõuete tulemusel peaks hageja tasuma kostjale 18 000 eurot.
35.Kostja vastuväite kohaselt tuleks kaasomand lõpetada selliselt, et korteriomand võõrandatakse avalikul enampakkumisel ning tulem jaotatakse kaasomanike vahel selliselt, et omandist ilmajäänud kaasomanik saaks enda osale vastava turutingimustele kohase hüvitise. Alternatiivselt võib kaasomandi lõpetada ka kaasomanike vahelisel enampakkumisel.
36.Käesoleval juhul on mõlemad pooled on esitanud kaasomandi lõpetamise nõude, kuid vaidlevad kaasomandi jagamise viisi üle (AÕS § 77 lg 2). Poolte vahel ei ole vaidlust selles, kas kaasomandi lõpetamisel, peaks kaaluma ka selle omandamiseks tehtud panuseid või peaks lähtuma kaasomandis oleva kinnistu väärtusest tervikuna ja arvutada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel.
37.Riigikohus on tsiviilasjas 3-2-1-45-06 asunud seisukohale, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kuigi kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja olulist põhjust, saab kohus kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvestada mh poolte suhete ja senise läbisaamisega.
38.Kohtus on seisukohal, et kaasomandi lõpetamine kostja pakutud viisil ei ole õiglane. Hageja kasutab vaidlusalust korterit enda elukohana, on tasunud korteri laenumakseid ning soovib seda teha ka edaspidi. Kohtu hinnangul ei ole ühtegi mõistlikku põhjust kahelda hageja soovis säilitada ka kaasomandi lõpetamise järgselt enda kodu.
39.Kostja leiab kohtu hinnangul ekslikult, et ainus õiglane viis on korter turuhinnaga müüa ning jagada saadud raha hageja ja kostja vahel, arvestamata korteri soetamiseks tehtud rahalisi panuseid. Riigikohus on tsiviilasjas 3-2-1-129-16 asunud seisukohale, et seltsingu likvideerimise sätteid on võimalik kohaldada osaliselt ka analoogia korras. Kolleegium on ka varem leidnud, et seltsingu likvideerimise sätteid saab kohaldada ühise majapidamisega abieluvälise kooselu kestel omandatud konkreetsete suurema väärtusega esemete (nt kinnisasi) jaotamisele (ja seda sõltumata eseme asjaõiguslikust kuuluvusest), kui mõlemad
pooled on eseme omandamiseks või parendamiseks teinud olulised ja võrreldavad majanduslikud (rahaliselt hinnatavad) panused (VÕS § 581 mõttes); pooltel oli eset soetades või parendades ühine tahe vähemasti majanduslikult ühise varalise väärtuse (ühisvara) kestvaks loomiseks (vt Riigikohtu 3. detsembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-21-109-14, p 19). VÕS § 581 lg 2 järgi eeldatakse panuste võrdsust, kuid korteriga seotud rahaliste kulutuste puhul tuleb kolleegiumi arvates lähtuda poolte kulutustes osalemise osakaalust (vt ka Riigikohtu 3. detsembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-109-14, p 20). Maksed korteri soetamiseks (laenumaksed) kui ka remondimaksed saab lugeda rahaliselt hinnatavaks panuseks korteri omandamisel või parendamisel, eeldusel, et need kulud moodustavad olulise osa korteri omandamise või säilitamise ja parendamise eesmärgil tehtud kulutustest. Kolleegiumi arvates saab rahaliselt hinnatavaks panuseks lugeda ka olulisi kulutusi korteri säilitamiseks ja majandamiseks. Majandamiskulusid saab panuseks lugeda siiski üksnes juhul, kui nende tegija on teinud ühtlasi olulisi kulutusi eluaseme omandamiseks, säilitamiseks või parendamiseks. Ainuüksi eluasemega seotud jooksvate kulude katmine ei õigusta seltsingu likvideerimise sätete kohaldamist.
40.Käesolevas menetluses kogutud tõenditest nähtub, et hageja ja kostja ühine soov oli omandada vaidlusalune korteriomand ühiseks elukohaks. Kohus nõustub hagejaga selles, et korteriomand on soetatud valdavalt hageja vara arvelt, hageja kanda on korteriga seotud laenukohustus, mille jääk on hagi esitamise seisuga 48 659,96 eurot. Kostja on tasunud 145 000 eurosest ostuhinnast 18 000 eurot. Kostja on esile toonud, et tema maksis kuni 18.12.2018. a korteri kommunaalteenuste, elektrienergia, kindlustuse, teleteenuste ja interneti eest. Lisaks hoolitses kostja osaliselt korteri renoveerimisega seotud kulude eest. Kostja tegi ka hageja palvel tööd hageja ettevõtte heaks ilma, et kostjale oleks tööd kompenseeritud. TsMS § 230 lg 1 kohaselt kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Nii hageja kui kostja on esitanud konto väljavõtted, millelt nähtub, et mõlemad pooled on teinud igapäevaseid jooksvaid kulutusi seoses eluaseme ja kooseluga, kuid kohtu hinnangul ei kuulu need, lähtudes Riigikohtu juhistest, kaasomandi lõpetamisel rahalise panusena arvesse võtmisele. Samuti ei ole eeltoodust tulenevalt põhjendatud kostjale hüvitise määramisel võtta arvesse sõiduauto Subaru Outback soetamisega tehtud kulutusi.
41.Kostja on oma vastuväites tuginenud 21.04.2014. a lepingu p-le 3.4., mille kohaselt ostja 1 ja ostja 2 lepivad kokku, et ostja 2 ei tasu ostjale 1 müügilepingu osalise üleandmise eest mingit hüvitist (lk 22). Seega on kostja kõik müügilepingu ülevõtmise lepingust tulenevad kohustused täitnud (tl 57 pöördel). VÕS § 29 lg 1 järgi lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Puudub vaidlus selles, et hageja tagastas 15.05.2014. a kostjale viimase poolt korteri ostuks võetud laenu summas 70 000 eurot. Hageja selgituste kohaselt oli 21.04.2014. a lepingu p 3.4. kokkuleppe sisu tagada kostjale just 70 000 euro tasumine, mitte kinge või muu kokkulepe. Hinnates käesolevas menetluses kogutud tõendeid kogumis, peab kohus hageja selgitust veenvaks.
42.Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine ning seega asendab kohtulahend, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (Riigikohtu
29.septembri 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10, p 20). Kuivõrd hageja nõue kostja vastu on õiguslikult põhjendatud ning vastuhagi jääb rahuldamata, kohustab kohus kostjat andma vaidlusaluse korteriomandi registriosa teise jao kehtiva omanikukande kustutamise
nõusolek ja hageja korteriomandi ainuomanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks vajalik puudutatud isiku nõusolek (KRS § 341 lg 1 tähenduses). Menetluskulude jaotus
43.TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti ning lg 4 kohaselt kohus võib jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Kohtu hinnangul on käesoleva vaidluse iseloomu ja menetlusosaliste isiklikke suhteid arvestades õiglane jätta poolte menetluskulud nende endi kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/ Karin Sonntak Kohtunik
Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 30.09.2022. a otsusega nr 2-212369.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.