Ljudmilla Jurjeva ja Gennadi Jurjevi hagi Reet Raapi vastu ehitise omandiõiguse tunnustamiseks ning üle naaberkinnisasja piiri ulatuva ehitise talumiskohustuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 17. mai 2021. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Ljudmilla Jurjeva ja Gennadi Jurjevi apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
644 eurot 84 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hagejad (apellandid) Ljudmilla Jurjeva (isikukood XXXXXXXXXXX) ja Gennadi Jurjev (isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Triin Kaurov Kostja (vastustaja) Reet Raap (isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Kalju Kutsar
Menetluse liik
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu 17. mai 2021. a otsus muutmata. 1(11)
2.Jätta apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud Ljudmilla Jurjeva ja Gennadi Jurjevi kanda.
3.Määrata kindlaks Reet Raapi apellatsioonimenetluses kantud menetluskulude rahaline suurus ning mõista Ljudmilla Jurjevalt ja Gennadi Jurjevilt solidaarselt Reet Raapi kasuks apellatsioonimenetluses kantud menetluskulude (esindajakulude) hüvitamiseks välja 240 eurot (sh käibemaks).
4.Välja mõistetud menetluskulude summalt (240 eurot) tuleb Ljudmilla Jurjeval ja Gennadi Jurjevil tasuda Reet Raapile viivist alates käesoleva otsuse jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Ljudmilla Jurjeva (hageja I) ja Gennadi Jurjev (hageja II) esitasid 17. juulil 2019 hagi Jaan Raapi ja Reet Raapi (kostja) vastu ehitise omandiõiguse tunnustamiseks ning üle naaberkinnisasja piiri ulatuva ehitise ja selle teenindamiseks vajaliku maa talumiskohutuse tuvastamiseks. J. Raap suri XXXXX ning tema pärijaks on kostja. Hagiavalduse kohaselt otsustati Õru Vallavalitsuse 17. märtsi 1998. a korraldusega nr 24 maa ostueesõigusega erastada Valga maakonnas Õru vallas (praegune Valga vald) Õru alevikus asuv XXXXXXXX katastriüksus (katastritunnus XXXXXXXXXXXXX), mis on kantud maakatastrisse 12. juunil 1998. Moodustatud XXXXXXXX kinnistu kohta avati kinnistusraamatu registriosa nr XXXXXX. XXXXXXXX kinnistu kuulub hagejatele. Kostjale kuulub naaberkinnistu – XXXXXXXX kinnistu (kinnistusraamatu registriosa nr XXXXXX; kuni J. Raapi surmani oli kinnistu kostja ja J. Raapi ühisomandis). XXXXXXXX katastriüksus (katastritunnus XXXXXXXXXXXXX) on kantud maakatastrisse 12. juunil 1998. Katastriüksuse moodustamise ja maakatastris registreerimise õiguslikuks aluseks on Õru Vallavalitsuse 17. märtsi 1998. a korraldus nr 25 maa ostueesõigusega erastamise kohta.
2(11)
Mõlema kinnistu maastikul tähistatud piiride kättenäitamise kohta on 10. märtsil 1998 maamõõtja T. Riivik koostanud piiriprotokollid, mille on J. Raap ja hageja I kui naaberkatastriüksuste omanikud ning Õru maakorraldaja K. Papagoi ja maamõõtja T. Riivik on allkirjastanud märkusteta. XXXXXXXX ja XXXXXXXX katastriüksuste moodustamise ajal jäeti arvesse võtmata hagejatele kuuluv puukuur, mille hageja I oli omandanud Õru Vallavalitsusega 19. aprillil 1995 sõlmitud müügilepingu alusel. Maamõõtja mõõdistatud katastriüksuste vaheline piir kulgeb selliselt, et hagejate 19. aprillil 1995 omandatud kuuri läbib piirjoon 19,27 m ulatuses. Maa-ameti 13. juulil 2017 läbi viidud paikvaatluse ja katastrimõõdistamise tulemusena selgus, et 12 m2 kuurist asub hagejatele kuuluva XXXXXXXX kinnistu ja 54 m2 kostjatele kuuluva XXXXXXXX kinnitu piirides. Kuur on praeguseni hagejate valduses ja kasutuses ning hagejad on kavandanud teha kuuri parandustöid. Hagejad on üritanud saavutada kostjaga kokkulepet kuuri ja selle teenindamiseks vajaliku maa omandamiseks, kuid edutult. Samuti ei ole pooled saavutanud kokkulepet kuuri säilitamise ning kuuri ja kuuri teenindamiseks vajaliku maa kasutamise osas. Kuna vaidlusalune hagejatele kuuluv kuur sattus kostjate kinnistule omandireformi käigus, kohaldub asjaõigusseaduse (AÕS) § 148. Hagejad ei vastuta negatiivsete tagajärgede eest, mis tulenevad erastamise läbiviimisest viisil, kus hagejatele kuuluv kuur on jäänud osaliselt kostjate maale. Kuna kujunenud olukord on tekkinud riigi tegevuse tulemusena, tuleb hagejaid käsitleda heausksetena AÕS § 148 lg 2 mõttes. Kostjal on temale kuuluvale kinnistule ulatuva ehitise talumiskohustus (AÕS § 148 lg-d 1 ja 2), millega on hõlmatud ka kuuri teenindamiseks vajaliku maa kasutamine. Õru Vallavalitsuse 2012. aasta ettekirjutus kuuri lammutamiseks ei oma asjas tähtsus, sest riikliku järelevalve tulemusena tehtud ettekirjutus ei muuda omandiõigussuhteid. Ilma talumiskohustuse tuvastamiseta on hagejate poolt kuuri eesmärgipärane kasutamine ja hooldamine oluliselt takistatud. Kuna puudub sooritusnõue, mida hagejad saaks esitada, on tuvastusnõude esitamine põhjendatud.
2.Kostja vaidleb hagile vastu, palub jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hagejate kanda.
19.aprillil 1995 sõlmitud müügilepinguga omandas hageja arvestusliku üldpinnaga 2,75 m2. Hagiavalduses taotlevad hagejad aga omandiõiguse tunnustamist kuurile, mis ulatub üle kinnisasja piiri 54 m2 ulatuses. Üle piiri ulatuv kuur (ehitis) ei ole kantud registritesse, samuti puuduvad ehitise kohta mistahes muud dokumendid. Hagejad ei ole seega tõendanud, et kuur on omandatud või püstitatud seaduslikul alusel. Erastatava XXXXXXXX maaüksuse piiride asukoha kättenäitamise kohta koostati piiriprotokoll, mille allkirjastas mh hageja I. Hageja I ei esitanud toona piiri kulgemisele mingeid vastuväiteid ning nõustus selle asukohaga, sh sellega, et kuur jääb osaliselt naaberkinnistule. Hagejad lubasid J. Raapile, et kuur lammutatakse ning piiri võib maha märkida ehitist arvestamata. Paraku ei ole hagejad oma lubadust täitnud ning on alates 2012. aastast püüdnud saavutada piiri muutmist nende kasuks.
3.juulil 2012 tegi tolleaegne Õru Vallavalitsus hagejale I ettekirjutuse õigusliku aluseta püstitatud ehitise – naaberkinnistul asuva kuuri – lammutamiseks hiljemalt 30. augustiks 3(11)
2012. Hageja I seda haldusakti ei vaidlustanud, kuid esitas vallavalitsusele vastuse, et ettekirjutuse täitmiseks antud tähtaeg ei ole reaalne. Ettekirjutus on seega jõustunud, kuid hagejad on hoidunud selle täitmisest. Kostja ega J. Raap ei ole kunagi nõustunud olukorraga, kus ebaseaduslik rajatis asub XXXXXXXX kinnistul (AÕS § 148 lg 3). Hagejad lubasid kinnistute moodustamise ajal ehitise peagi lammutada. Nii kinnistute moodustamise ajal kui ka praegu on vaidlusalune kuur väheväärtuslik, selle sihtotstarbeline kasutamine ei ole ehitise halva seisukorra tõttu võimalik ning hagejad kuuri sisuliselt ei kasuta.
MAAKOHTU LAHEND
3.Maakohus jättis 17. mai 2021. a otsusega hagi rahuldamata ning menetluskulud hagejate kanda. Kohus mõistis hagejatelt kostja kasuks välja menetluskuluna 480 eurot ning märkis, et hagejatel tuleb hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuda viivist kulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Pooltel ei ole vaidlust selles, et ehitisest (kuurist) 12 m2 asub hagejatele kuuluva XXXXXXXX katastriüksuse ja 54 m2 kostjale kuuluva XXXXXXXX katastriüksuse piirides. Pooltel on erimeelsus selles, kas 19. aprillil 1995 hageja I ja Õru valla vahel sõlmitud müügilepingu objektiks olev puukuur on asjas vaidluse all olev ehitis. Viidates Riigikohtu 21. mai 2008. a otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, nõustus kohus hagejatega selles, et kuigi AÕS § 148 ei reguleeri iseenesest omandireformi käigus nn võõrale maale sattunud ehitistega seonduvat, tuleb analoogia alusel seda sätet ka sellisele olukorrale kohaldada. Kohtu hinnangul ei olnud 19. aprilli 1995. a müügilepingus nimetatud kuur see, mille üle vaieldakse praeguses asjas. Kuuri üle piiri ulatuv osa on oluliselt suurem kui müügilepingus ja selle juurde kuuluvas vara üleandmise-vastuvõtmise aktis märgitud kuuri kogusuurus 2,75 m2. Kui lähtuda hagejate esitatust, et puukuurist 12 m2 asub hagejatele kuuluva XXXXXXXX katastriüksuse ja 54 m2 asub kostjale kuuluval kinnistul, on puukuuri suuruseks 66 m2. Kohtu hinnangul ei saanud tollased maakorraldajad ja valla-ametnikud niivõrd olulises suuruse erinevuses eksida ja müügilepingusse märkida puukuuri, mille suurus on ca 63 m2 väiksem. Hagejad soovisid tehingu toimumist ja täitmist tõendada ka Õru Vallavalitsuse nimel müügilepingule alla kirjutanud tolleaegse vallavanema M.I. ütlustega, kuid tunnistaja vastas kõikidele kohtu esitatud küsimustele, et ta ei mäleta. Seega ei ole hagejad omandanud vaidlusalust puukuuri õiguslikul alusel. Lisaks nähtub 10. märtsil 1998 koostatud piiriprotokollist, et maaüksuse piiride kättenäitamine vastavalt T. Riivik koostatud maaüksuse plaanile toimus asjaosaliste juuresolekul. Seega oli hageja I teadlik piiri kulgemisest läbi vaidlusaluse kuuri juba 1998. aastal ning ta saanuks esitada vastuväite piiri sellisele kulgemisele, kui seda looduses ette näidati. Samuti nähtub hageja esitatud Maa-Ameti 31. augusti 2017. a kirjast Õiguskantslerile järgnev: "Maakorraldaja Kaja Papagoi sõnul viibis ta katastriüksuste moodustamise ajal koos mõlema katastriüksuse omanikuga looduses ja viitas looduses olevale kehvas seisukorras puukuurile ning sellele, et mõõdistustöid ei saa läbi viia vastavalt krundijaotuskavale. Selle peale lubas Gennadi Jurjev kuuri lammutada ja 4(11)
omanikud leppisid kokku, et katastriüksuse moodustamise materjalid vormistatakse ära enne kuuri lammutamist, et katastriüksuste moodustamine ei jääks selle taha seisma." Lisaks nähtub samast Maa-ameti kirjast Õiguskantslerile, et katastriüksuse piiride maastikule mahamärkimisel ei ole arvestatud maakasutusega, st vaidlusaluse kuuri olemasoluga. Kontrollmõõdistuse tulemusel selgus, et kuurist 12 m2 asub XXXXXXXX katastriüksuse ja 54 m2 XXXXXXXX katastriüksuse piirides. Maa-ametile teadaolevalt ei ole säilinud krundijaotuskava põhijoonis. Krundijaotuskava seletuskirjas on viited amortiseerunud kuuridele, mis perspektiivis peaks lammutatama ja asendama uutega, viidatud on kuurikogumikule krundil nr 15. Katastripidajal puudub siiski info selle kohta, kas krunt nr 15 on XXXXXXXX katastriüksus või mitte. Õru vallavalitsus on teinud hagejale I ettekirjutuse kohustamaks vaidlusalune kuur lammutada 30. augustiks 2012. Ettekirjutuses on vallavalitsus märkinud, et erastamise ajal hageja I kinnistul ehitis antud piirkonnas puudus ning et ehitusregistris on hagejatele ainuke kuuluv ehitis elamu. Nimetatud ettekirjutust ei ole hageja I vaidlustanud ning on esitanud ettekirjutusele vastuse, leides, et kuuri lammutamiseks antud tähtaeg ei ole reaalne. Õru Vallavalitsus on vastuses Õiguskantslerile möönnud, et 20 aastat hiljem on väga raske täpselt välja selgitada, miks olukord tekkinud on. Samast vastusest nähtub, et tõenäoliselt oli olukord tol hetkel hoopis teine ning ilmselt üks piirinaaber lubas kuuri lammutada, aga on hiljem ümber mõelnud (kirjalikke tõendeid selle kohta ei ole). Samuti on Õru Vallavalitsus esile toonud, et kuigi müügilepingus on märgitud kuuri pindalaks 2,75 m2, siis tegelikult on kuur pindala maa-ameti kaardirakendusest mõõtes ligikaudu 130 m2, lepingust ei selgu kuuri asukoht ega see, kas lepingu esemeks on konkreetselt see kuur. Lisaks on Õru Vallavalitsus osundanud, et täiesti lagunenud ja ohtlikus seisundis kuuri kandmine ehitusregistrisse on väga problemaatiline, mõistlik oleks see kõige kiiremas korras lammutada. Kohus märkis, et ei võta arvesse hagejate esitatud M.A. ja E. K. kirjalikke tunnistusi, kuna need ei ole tõendid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 229 lg 2 tähenduses. Kohus tuvastas paikkonna vaatlusel, et puukuur on äärmiselt kehvas olukorras, täielikult amortiseerunud ning hagejad ei hoia küttepuid selles kuuris. Kuuri sisenemine vaatluse ajal oli ohtlik. Seetõttu ei ole hagejate plaan kuuri renoveerida mõistlik ning hagejate tuginemine renoveerimisele viitab nende soovile rajada oma uus puukuur osaliselt kostjale kuuluvale kinnistule. Paikkonna vaatlusel ilmnes ka, et hagejad hoidsid küttepuid ladustatuna puuriitadesse piirdeaia ääres. Seetõttu ei ole õige hagejate väide, et nad vajavad kuuri oma maja teenindamiseks. Samuti oli võimalik paikvaatlusel märgata, et hagejate kinnistu suurust ja maakasutust arvestades ei ole hagejatel takistusi ehitamaks uus puukuur mis jääb täies ulatuses hagejate kinnistu piiridesse. Paikvaatlusel nähtuvast tulenevalt ei ole olemasolevat puukuuri ilmselt võimalik, kuid kindlasti mitte majanduslikult otstarbekas renoveerida Kohus järeldas kokkuvõttes, et kostja on tõendanud, et vaidlusalune ehitis ei ole püstitatud õiguslikul alusel ja heauskselt. AÕS § 148 lg-s 3 sätestatakse, et naaberkinnisasja omanik võib nõuda ehitajalt oma kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa kõrvaldamist, kui ehitaja
5(11)
on pahauskne või kui kinnisasja omanik enne ehitamise algust või hiljemalt ajal, mil selle osa kõrvaldamine ei olnud seotud ülemääraste kulutustega, sellele vastu vaidles.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Hagejad paluvad 16. juunil 2021 esitatud apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Maakohus leidis ebaõigesti, et hagejad ei ole õiguslikul alusel kuuri omandanud. Hagejad on jätkuvalt seisukohal, et kuigi müügilepingus on märgitud kuuri pindala tegelikust väiksemana, ei tähenda see, et hagejad ei oleks kuuri omandanud. Asjaolu, et lepingut vormistades on tehtud viga, ei saa olla aluseks hagejate omandiõiguse eitamiseks. Lepingute tõlgendamisel ei lähtuta ebaõigest tähistusest, mida kasutati eksimuse tõttu ning lepinguid tõlgendatakse eelkõige subjektiivselt. Kohus on otsuse p-s 16 arvestanud üksnes võimalusega, et ametnikud eksisid kuuri suuruses, aga ei ole arvestanud näiteks võimalusega, et lepingudokumenti vormistati hooletult ning sinna kanti valed andmed. Kuna hagejatele ei ole kuulunud Õru alevikus ühtegi teist kuuri, on selge, et müügilepingu eesmärk oli võõrandada kõnealune kuur ning seega omandasid hagejad kuuri vallasasjana õiguslikul alusel. Kohus jättis põhjendamatult rahuldamata hagejate taotluse tunnistaja korduvaks ülekuulamiseks. Hagejad soovisid Õru valla nimel müügilepingu allkirjastanud toonase vallavanema M.I. korduvat ülekuulamist, et tõendada kuuri omandõigust. Tunnistaja korduva ülekuulamise vajaduse tingis tunnistaja poolt kirjalikult antud ütluste ebausutavus. Tunnistaja kirjalik ülekuulamine võis tingida selle, et tunnistaja ei saanud õigesti aru küsimustest või suhtus neisse kergekäeliselt. Selgitades tunnistajale asjaolude tausta, olnuks suulisel ülekuulamisel (ülekuulamine kohtuistungil, virtuaalsel kohtuistungil või telefoni teel) võimalik jõuda sisuliste vastusteni. Maakohus jättis arvestamata, et kuur oli olemas juba enne omandireformi ning katastriüksuste moodustamist, mh jättis kohus arvestamata seda kinnitavad M.A. ja E. K. kirjalikud tunnistused. Vaidlusalune kuur on olemuslikult kuulunud samal maatükil asunud elamu juurde. Varem kuulus vaidlusalune kuur katastriüksusel XXXXXXXXXXXXX asunud elamu juurde, kuid see elamu põles maha ammu enne hageja poolt 1994. a üle tee (tänasel katastriüksusel nr XXXXXXXXXXXXX) asuva elamu omandamist. Hagejate elamu juures ei ole ühtegi teist kuuri. Kohus märkis iseenesest õigesti, et 10. märtsil 1998 koostatud piiriprotokollile on hageja I alla kirjutanud ning kinnitanud sellega vastuväiteid esitamata, et talle on kätte näidatud maaüksuse piirid vastavalt maaüksuse plaanile. Kohus ei pööranud aga tähelepanu sellele, et enne kinnistamist omandatud kuuri osas ei saa olla vaidlust ka hagejate heausksuse üle. Hagejad ei vastuta negatiivsete tagajärgede eest, mis tulenevad erastamise läbiviimisest viisil, kus hagejatele kuuluv kuur on jäänud osaliselt kostja maale. Eeltoodust ja maakohtu viidatud Maa-ameti kirjavahetusest nähtub, et hagejaid on käsitletud vaidlusaluse kuuri omanikena, mis kinnitab ka 1995. a müügilepingus toodut. Asjaolust, et hageja I ei esitanud vastuväidet piiri kulgemisele, ei saa järeldada tahteavaldust loovutada osaliselt või täielikult oma omandiõigus kuurile kui vallasasjale.
6(11)
Õru Vallavalitsuse 30. augusti 2012. a ettekirjutusele ehitise lammutamiseks, millele maakohus otsuses tugineb, ei muuda omandiõigussuhteid – enne katastriüksuste moodustamist ja maa ostueesõigusega erastamist kuulus kuur vallasasjana hagejatele. Samuti ei mõjuta kuuri seisukord selle püstitamise õiguslikku alust ega seda, et see püstitati heauskselt. AÕS § 148 lg 2 kohaldamisel arvestatakse heausksust hoone ehitamise ajal.
5.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Kostja ei nõustu apellatsioonkaebuses esitatud väitega, nagu oleks maakohus jätnud põhjendamatult arvestamata, et hagejad omandasid kuuri 19. aprillil 1995 sõlmitud müügilepingu alusel. TsMS § 230 lg 1 kohaselt pidid hagejad tõendama, et 19. aprillil 1995 sõlmitud müügilepingu alusel hagejale I müüdud kuur üldpinnaga 2,75 m2 on see kuur, mis ulatub kostja kinnistule vähemalt 54m2 ulatuses. Hagejad ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et tegemist oleks ühe ja sama ehitisega. Paljasõnalised ja oletuslikud on hagejate väiteid, et dokumentide vormistamisel võisid ametnikud eksida, kanda lepingusse ebaõiged numbrid jms. Igal juhul pidid hagejad hiljemalt piiriprotokolli koostamisel mõistma, et väidetavalt neile kuuluv ehitis jääb suures osas naaberkinnistule, kuid mingeid vastuväiteid hagejad piiriprotokolli kohta ei esitanud. Samuti ei vaidlustanud hageja I talle 3. juulil 2012 tehtud ettekirjutust, millega teda kohustati vaidlusalust ehitist lammutama, ning taotles vaid selleks antud tähtaja pikendamist. Taoline tegevus viitab sellele, et hagejad ei pidanud kuuri enda jaoks väärtuslikluks ning õiguslikul alusel rajatud ehitiseks. Kostja ei nõustu hagejate etteheitega, nagu oleks maakohus jätnud põhjendamatult täiendavalt üle kuulamata tunnistaja M.I.. M.I. vastas tunnistajana kohtu poolt esitatud küsimustele ning kinnitas, et ta 19. aprillil 1995 sõlmitud lepinguga seotud asjaolusid ei mäleta. M.I. on andnud tunnistaja vande ning puudub alus kahelda tema ütluste tõepärasuses. Apellatsioonkaebuses esitatud seisukoht, nagu võinuks tunnistajale kohtuistungil ülekuulamise korral ootamatult tehinguga seonduvad asjaolud meenuda, ei ole tõsiseltvõetav. Kuuri rajamise ajahetkel ei ole hagejate nõude üle otsustamise seisukohalt tähtsust. Hagejate nõustumine piiriprotokolliga kinnitab kostja väidet, et hagejad ei pidanud kuuri osalist jäämist naaberkinnistule probleemiks ning lubasid selle peatselt lammutada. Maakohus viitas põhjendatult kuuri halvale seisukorrale. Paikvaatluse käigus selgus, et kuuri seisundit arvestades tavapärastest parandustöödest ilmselt ei piisa ning sisuliselt on vaja rajada uus ehitis. AÕS § 148 lg-te 1 ja 2 eesmärgiks ei saa olla sellise olukorra tekitamine, kus on võimalik rajada ehitis osaliselt naaberkinnistule ning nõuda selle talumist.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle muutmiseks või tühistamiseks. Vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-le 1 tuleb otsus jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata. 7(11)
7.Maakohus ei ole eksinud materiaalõiguse kohaldamisel. Samuti ei nähtu asja materjalidest menetlusõiguse normide rikkumisi, mis võinuks mõjutada lõpplahendit. Ringkonnakohus järgib maakohtu otsuse põhjendusi ega pea TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks neid kõiki korrata. Vastusena apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
7.1.Asja materjalidest nähtuvalt on XXXXXXXX ja XXXXXXXX kinnistute vaheline piir maastikul üheselt määratletav ning Maa-amet paikvaatlusel ja katastrimõõdistamise välikontrollil mõõdistusvigu ei tuvastatud (tl-d 13–14). Maakohus tuvastas, et vaidlusalune kuur väljub hagejate kinnistu piiridest kostja kinnistule. Nende asjaolude (piiri asukoht ja ehitise ulatumine üle piiri) üle ei ole pooled menetluses ka vaielnud. Samuti on mõlemad pooled, hagejad mh maakohtu korraldatud paikvaatlusel (tl 50), väitnud, et vaidlusalune kuur oli rajatud juba enne omandireformi ning katastriüksuste moodustamist. Sellest on lähtunud asja lahendamisel ka maakohus. Apellatsioonkaebuses väidetu, nagu ei oleks maakohus eelnimetatuga arvestanud, ei ole seega põhjendatud.
7.2.Eelmärgitut arvestades on praegusel juhul tegu mitte üle naaberkinnisasja piiri ehitamisega, vaid olukorraga, kus ehitis on "sattunud" võõrale kinnisasjale omandireformi käigus. Sellistele olukordadele AÕS § 148 otseselt ei kohaldu, kuid kohtupraktika järgi on sätteid analoogia alusel siiski võimalik kohaldada (vt ka Riigikohtu 21. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p 22). AÕS § 148 eesmärk on kaitsta isikut, kes heauskselt on ehitanud oma ehitise üle kinnisasja piiri osaliselt naaberkinnisasjale ning vältida olukorda, kus valmis ehitis tuleb maha lõhkuda sellise eksituse tõttu, mille eest ehituse omanik ei vastuta (vt AÕS-Komm I/Volens (2014) § 148, lk 576).
7.3.AÕS § 148 lg 1 järgi on üle kinnisasja piiri ulatuv ehitis selle kinnisasja osa, mille piirest ta väljub, kui kinnistusraamatusse on kantud kinnisasja piiriülest ehitamist lubav asjaõigus (milleks võib olla hoonestusõigus või servituut) või kui naaberkinnisasja omanik peab piiriülest ehitamist vastavalt sama paragrahvi lõikele 2 lubama. AÕS § 148 lg 2 esimesest lausest tuleneb, et kui üle kinnisasja piiri ulatuv ehitis on püstitatud asjaõiguseta, kuid heauskselt, peab naaberkinnisasja omanik seda lubama. Praegusel juhul kinnisasja piiriülest ehitamist lubavat asjaõigust kinnistusraamatusse kantud ei ole. Seega on keskne küsimus hagejate heausksusest piiride kindlaksmääramise ajal. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa hagejaid pidada heauskseks. Asja materjalidest nähtub, et hagejad said hiljemalt katastriüksuste piiride looduses kättenäitamisel 1998. a märtsis (seega enne kinnisasjade esmakinnistamist) teada, et vaidlusalune kuur väljub moodustatava XXXXXXXX kinnistu piiridest. Sellele vaatamata olid nii XXXXXXXX kui XXXXXXXX katastriüksuste omanikud, seega ka hagejad, nõus katastriüksuste moodustamisega praegustes piirides. Seda kinnitab maakohtu poolt otsuse p-s 17 tsiteeritud Maa-ameti 31. augusti 2017. a kirja (tl-d 11–12) osa, mille kohaselt viibis maakorraldaja K. Papagoi enda sõnul katastriüksuste moodustamise ajal koos mõlema katastriüksuse omanikuga looduses ja viitas looduses olevale kehvas seisukorras puukuurile, mis takistab mõõdistustööde läbiviimist vastavalt krundijaotuskavale. Samuti on hageja II maakohtu korraldatud paikvaatluse käigus avaldanud, et kui oli maamõõtmine siis maamõõtja ütles, et läbi kuuri ei saa maad mõõta. Lepiti kokku nii, et minnakse piiriga diagonaalis läbi kuuri ja lahendatakse kuuriküsimuse hiljem (tl 50). Kui kokkulepet poleks 8(11)
saavutatud, ei oleks mõõdistustöid tõenäoliselt vastavalt krundijaotuskavale lõpule viidud ega katastriüksusi nende praegustes piirides moodustatud. Poolte väited lahknevad selles, mida nad üle piiri ulatuva kuuri osas katastriüksuste moodustamise ajal kokku leppisid. Hagejate väitel pidid pooled kokku leppima üle piiri ulatuva ehitise kasutamise tingimustes, kostja väitel lubasid hagejad kuuri lammutada. Tõenditest ja poolte käitumisest võib ringkonnakohtu arvates järeldada, et kokku lepiti kuuri lammutamises. Otseselt kinnitavad seda Maa-ameti 31. augusti 2017. a kirjas refereeritud maakorraldaja K. Papagoi selgitused, mille kohaselt lubas hageja II 1998. aastal kuuri lammutada. Hagejad ei ole pärast 1998. aastat teinud midagi kuuri kui ehitise seadustamiseks (selle kandmiseks ehitisregistrisse), samuti ei püüdnud hagejad vähemalt kuni 2012. aastani, mil Õru vald tegi ettekirjutuse kuuri lammutamiseks, jõuda XXXXXXXX kinnistu omanikega kokkuleppele "kuuriküsimuse lahendamiseks". Asja materjalidest ei nähtu, et XXXXXXXX kinnistu omanikud oleksid mingil ajahetkel nõustunud nende kinnisasja piiridesse ulatuvat ehitise osa taluma.
7.4.Õru Vallavalitsuse 30. augusti 2012. a ettekirjutus ehitise lammutamiseks (tl 27) hagejate asjaõiguslikku positsiooni küll vahetult ei mõjuta, kuid ettekirjutusel on ringkonnakohtu arvates tähtsus hagejate käitumise heausksuse (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg 1) ja tuvastushuvi (TsMS § 386 lg 1) seisukohalt. Nõudes omandiõiguse ja naaberkinnisasja omaniku talumiskohustuse tuvastamist ehitise suhtes, mis juba 2012. aastal tehtud ettekirjutuse järgi tuleks lammutada, ei toimi hagejad heas usus, samuti puudub hagejatel sellises olukorras tuvastushuvi.
7.5.Hagejad ei ole tõendanud enda väiteid, et kuuri suurus oli 19. aprillil 1995 sõlmitud müügilepingus (tl-d 5–6) selle poolte ühise eksimuse tõttu ebaõigesti tähistatud ning lepingupoolte tegelik tahe oli võõrandada hagejale I vaidlusalune kuur. Samas ei ole sellel, millal enne omandireformi oli vaidlusalune kuur rajati ning kas hagejad omandasid kuuri kui vallasasja õiguslikul alusel, praeguse vaidluse lahendamisel ringkonnakohtu arvates keskset tähtsust. Kinnisasjaga püsivalt ühendatud ehitis on kinnisasja oluline osa ning kuulub üldjuhul sellele isikule, kelle kinnisasjal ehitis asub (TsÜS § 53 lg 2 ja § 54 lg 1). Pärast maa kandmist kinnistusraamatusse muutus kuur (isegi kui see oleks püstitatud õiguslikul alusel) kinnisasja oluliseks osaks ning võinuks olla eraldi tsiviilkäibes üksnes asjaõigusseaduse rakendamise seaduses sätestatud alustel, mida käesolevas esile toodud ei ole. Üle kinnisasja piiri ulatuva ehitise omandiõigus sõltub AÕS § 148 lg-st 1 lähtudes sellest, kas kinnistusraamatusse on kantud kinnisasja piiriülest ehitamist lubav asjaõigus (hoonestusõigus või servituut) või kas naaberkinnisasja omanik peab piiriülest ehitamist vastavalt sama paragrahvi 2. lõikele lubama. Isegi kui 19. aprillil 1995 sõlmitud müügilepingu esemeks oli sama kuur, toimus katastriüksuste vaheliste piiride kindlakstegemine ning XXXXXXXX ja XXXXXXXX kinnistute esmakinnistamine mitu aastat hiljem ning kuuri ulatumine üle moodustavate kinnistute piiri oli pooltele teada. Nagu maakohus õigesti tuvastas, lubasid hagejad 1998. aastal kinnistute piirile jäänud kuuri lammutada.
9(11)
7.6.Eelmärgitut arvestades ei ole hagi lahendamisel keskset tähtsust ka M.I. ütlustel
19.aprillil 1995 sõlmitud müügilepingu asjaolude kohta. Samas ei rikkunud maakohus menetlusnorme, kui jättis kirjalikult ütlusi andnud tunnistaja M.I. suuliselt üle kuulamata. M.I. ei ole asja materjalidest nähtuvalt keeldunud ütluste andmisest ning puudub alus kahelda ütluste tõepärasuses (TsMS § 254). Ringkonnakohtu arvates pole usutav, et tunnistaja oleks suutnud 1995. a kevadel sõlmitud lepinguga seonduvad asjaolusid hagejate poolt eeldatava detailsusega meenutada.
7.7.Ringkonnakohus nõustub hagejatega, et kuuri kui ehitise halb seisukord nende õiguslikku positsiooni TsMS § 148 lg-te 1 ja 2 seisukohalt iseenesest ei mõjuta. Samas ei ole maakohus ka rajanud oma järeldusi üksnes kuuri seisukorraga seonduvatele asjaoludele.
7.8.Maakohus jättis ebaõigesti arvestamata M.A. kirjaliku tunnistuse ja E. K. kirjaliku seletustega (tl-d 37 ja 38) põhjusel, et need ei ole tõendid TsMS § 229 lg 2 tähenduses. Menetlusosaliseks mitteoleva isiku kohtule adresseeritud kiri on käsitatav dokumentaalse tõendina TsMS § 272 lg 2 mõttes, mida kohus saab hinnata koos muude tõenditega TsMS § 232 lg-te 1 ja 2 alusel (vt Riigikohtu 12. oktoobri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-21-74-11, p 26). Eelmärgitu kehtib ka kirjade või kirjalikult vormistatud ütluste kohta, mis ei ole adresseeritud vahetult kohtule (vt Riigikohtu 25. novembri 2020. a otsus tsiviilasjas nr 2-18-10961, p 11.3). Lisaks ei nähtu asja materjalidest, et maakohus oleks keeldunud M.A. kirjalikku tunnistust või E. K. kirjalikku seletust asja materjalide juurde võtmast. TsMS § 392 lg 1 p 4 järgi peab kohus selgitama eelmenetluses mh välja poolte esitatud tõendite lubatavuse ning tegema TsMS § 238 lg 4 kohaselt tõendi vastuvõtmisest keeldumise kohta põhjendatud määruse. Samas ei saanud kõnealune minetus viia kohut ebaõigete lõppjäreldusteni, sest M.A. kirjalik tunnistus ega E. K. kirjalik seletus ei sisalda infot asja lahendamiseks oluliste vaidlusaluste asjaolude kohta.
8.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jätab ringkonnakohus kaebuse menetlemisel tekkinud kulud TsMS § 171 lg 1 alusel hagejate (apellantide) kanda. Kuna XXXXXXXX kinnistu on hagejate kinnituse kohaselt nende ühisomandis ning hagejad esitasid apellatsioonkaebuse ühiselt, peab kohus põhjendatuks, et hagejad vastutavad kostja menetluskulude eest TsMS § 165 esimese lause teise alternatiivi kohaselt solidaarselt.
9.TsMS § 174 lg 1 järgi määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid.
9.1.Kostja esindaja esitas 18. novembril 2021 ringkonnakohtule menetluskulude nimekirja (tl 151), mille kohaselt on kostja kandnud apellatsioonimenetluses menetluskulusid 240 eurot. Menetluskulud koosnevad lepingulise esindaja kulust. Kostja esindajal on kulunud maakohtu otsuse ja apellatsioonkaebusega tutvumisele ning kaebusele vastuse koostamisele aega kokku kahe töötunni ulatuses. Kostja kinnitab, et kõik kulud on kantud seoses käesoleva kohtumenetlusega (TsMS § 176 lg 5). Kostja ei ole 10(11)
käibemaksukohustuslane ega saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada (TsMS § 174 lg 10).
9.2.Hagejad ei ole kostja apellatsioonimenetluses kantud menetluskulude nimekirja kohta seisukohta esitanud.
9.3.TsMS § 175 lg 1 esimese lause järgi mõistab kohus teise menetlusosalise lepingulise esindaja kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kohus teeb kaalutlusotsuse eelkõige õigusabile kulunud aja ja asja keerukuse hindamise kohta (vt Riigikohtu 11. veebruari 2015. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14, p 11). Ringkonnakohus leiab, et asja keerukust ja mahtu ning kostja poolt apellatsioonkaebusele esitatud vastuse sisu ja mahtu arvestades on taotluses märgitud õigusabile kulunud aeg põhjendatud ja vajalik. Ringkonnakohtu hinnangul on ka kostja esindaja tööühiku hind (tunnitasu) 120 eurot koos käibemaksuga TsMS § 175 lg 1 tähenduses mõistlik ja põhjendatud. See ei ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Eelmärgitut arvestades määrab ringkonnakohus kostja apellatsioonimenetluses kantud hüvitatavate kulude suuruseks 240 eurot ning mõistab nimetatud summa hagejatelt solidaarselt kostja kasuks välja.
9.4.Lähtudes TsMS § 177 lg-st 4 märgib kohus vastavalt kostja taotlusele otsuse resolutsioonis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb alates otsuse jõustumisest kuni selle täitmiseni tasuda viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
(allkirjastatud digitaalselt) Üllar Roostoja
(allkirjastatud digitaalselt) Vahur-Peeter Liin
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Parrest
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.