Eesistuja Liis Arrak, liikmed Kaija Kaijanen ja Gea Lepik
Määruse tegemise aeg ja koht 17. detsember 2021, Tallinn Kohtuasja number
2-20-16283
Kohtuasi
Badass Unicorn OÜ avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 11. veebruari 2021. a määrus
Kaebuse esitaja ja liik
Badass Unicorn OÜ määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja Badass Unicorn OÜ (registrikood 12869418), seaduslik esindaja RS Puudutatud isik D (isikukood XXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi Rahel Behrsin Puudutatud isik Tallinna linn (Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kaudu), lepinguline esindaja Timo Päit Puudutatud isik Q (isikukood XXXXXXXX) Puudutatud isik C (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Inge Strahov
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Badass Unicorn OÜ määruskaebus rahuldamata.
2.Jätta Harju Maakohtu 11. veebruari 2021. a määrus muutmata.
3.Jätta määruskaebuse menetlemisega seotud kulud Badass Unicorn OÜ kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
2-20-16283 Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Badass Unicorn OÜ (avaldaja) esitas 5. novembril 2020 Harju Maakohtule avalduse (täpsustatud 10. novembril 2020), milles palus määrata, et Tallinnas Leete tn 13 asuva kinnistu (Leete tn 13 kinnistu) igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on tähtajatu õigus kasutada igal ajal jalgsi ja igat liiki transpordivahenditega Tallinnas Söe põik T1 asuval kinnistul (Söe põik T1 kinnistu, Söe põik T1 katastriüksus) paiknevat 3,5 m laiust juurdepääsuteed, mis on määruse lisaks oleval plaanil tähistatud punasega. Samuti palus avaldaja kohustada D (puudutatud isik I) andma nõusoleku kinnistusraamatusse juurdepääsu kohta märkuse kandmiseks ning asendada see kohtumäärusega. Avalduse kohaselt ostis avaldaja 2020. a oktoobris mõttelise osa Leete tn 13 kinnistust ning avaldaja seaduslik esindaja plaanib sinna ehitada kodu. Avaldaja ja teine kaasomanik on leppinud kokku Leete tn 13 kinnistu jagamises kaheks ning kinnistu jagamiseks peab kohalik omavalitsus kinnitama ka detailplaneeringu. Avaldajale jäävale Leete tn 13 kinnistu osale ei ole juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt. Avaldajale jäävale Leete tn 13 kinnistu osale oleks kõige mõistlikum määrata juurdepääs üle puudutatud isikule I kuuluva Söe põik T1 kinnistu, mis külgneb avalikult kasutatava Söe tänavaga ning kuhu on juba planeeritud tee. Nimelt kehtestati puudutatud isiku I taotluse alusel 2017. a-l detailplaneering, millega puudutatud isikule I kuuluv Leete tn 13a kinnistu jagati kolmeks katastriüksuseks: elamumaa sihtotstarbega Leete tn 13a ja Söe põik 2 katastriüksused ning transpordimaa sihtotstarbega Söe põik T1 katastriüksus. Detailplaneeringu järgi hakkab Söe põik T1 kinnistul paiknema asfaltkattega tee, mis teenindab Söe põik 2 kinnistule rajatavat elumaja. Puudutatud isik I soovis juba 2017. aastal, et Söe põik T1 kinnistul hakkaks kulgema tee, kuid ei ole asunud detailplaneeringut ellu viima. Avaldaja on mitu korda avaldanud puudutatud isikule I soovi tee ise välja ehitada, kuid puudutatud isik I ei ole sellega nõus. Samas oleks Söe põik T1 kinnistule rajatav tee terviklik ja keskkonnasäästlikuim lahendus, kuna seda saaks kasutada juurdepääsuna nii Leete tn 13, Söe põik 2 kui ka Söe tn 1 kinnistutele. Lisaks oli Veduri tänav planeeritud selliselt, et üle mitmete kinnistute (sh Söe põik T1 kinnistu) hakkab kulgema läbimurre, mis ühendab Veduri tänava Söe põiguga. Puudutatud isikute seisukohad
2.Puudutatud isik I vaidles avaldusele vastu. Avaldust ei saa menetleda, kuna Leete tn 13 kinnistule on olemas juurdepääs avalikult kasutatavalt Leete tänavalt. Kui Leete tn 13 kinnistu kaasomanikud soovivad kinnistut jagada, tuleb neil samamoodi nagu teiste Leete tänava kinnistute puhul koostada detailplaneering ja tagada juurdepääs Leete tänavalt, mitte nõuda juurdepääsu määramist üle naaberkinnistu. Puudutatud isikul I on Tallinna linnaga kokkulepe, et kui nad alustavad Veduri tänava läbimurde rajamist, loovutab puudutatud isik I Söe põik T1 katastriüksuse neile avaliku tee rajamiseks. Praegu on aga Söe põik T1 katastriüksus Leete tn 13a kinnistu koosseisus ja puudutatud isiku I eraomandis ning ei ole avalikus kasutuses. Tallinna linn ei plaani sinna vastuseisu tõttu enam Veduri tänava läbimurret rajada.
2-20-16283 Puudutatud isik I kolis Leete tn 13a katastriüksusele jäävasse lapsepõlvekodusse ning ei taha enam Söe põik 2 katastriüksust müüa ja seega Söe põik T1 katastriüksusele teed rajada. Nii Söe põik 2 kui ka Söe põik T1 katastriüksused on kasutusel aiana. Söe põik T1 katastriüksusel on lopsakas roheala ning seal pesitsevad pardid ja muud linnud. Puudutatud isiku I kinnistu väärtus seisnebki selles roheluses ja privaatsuses, mis kaoksid juurdepääsu määramisega ja tooksid kaasa kinnistu hinna vähenemise. Puudutatud isik I ei pea detailplaneeringut ellu viima ja roheala asfaltteeks muutma.
3.Tallinna linn (Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kaudu) (puudutatud isik II) leidis, et avaldajal tuleb kaaluda muid juurdepääsulahendusi. Leete tn 13 kinnistu osas on esitatud detailplaneeringu algatamisettepanek eesmärgiga jagada Leete tn 13 kinnistu kaheks väikeelamumaa krundiks ja üheks transpordimaa krundiks. Lahendusskeemis on juurdepääs moodustatavale elamumaa krundile näidatud üle Söe põik T1 kinnistu, mis on eraomandis. Seetõttu palus puudutatud isik II detailplaneeringu algatamisettepaneku menetluse jätkamiseks esitada Söe põik T1 kinnistu omaniku nõusoleku või muu juurdepääsuga lahendusettepaneku. Kuivõrd seda ei ole tehtud, ei ole edasist menetlust toimunud. Leete tn 13 kinnistule on juurdepääs avalikult kasutatavalt Leete tänavalt. Kui Leete tn 13 kinnistu omanikud soovivad kinnistu jagada ja püstitada praegusele hoovialale uue elamu, kuid Söe põik T1 kinnistu omanik ei soovi oma kinnistut servituudiga koormata, tuleb Leete tn 13 kinnistu omanikel kaaluda muid juurdepääsulahendusi. Praktikas nähakse moodustatavale krundile juurdepääs ette olemasolevalt kinnistult kõrvale jäävaid eraomandeid kitsendamata. Nii on toimitud näiteks Leete tn 9a, Leete tn 7 ja Leete tn 5 kinnistute puhul. Söe põik T1 kinnistu moodustamine ei olnud puudutatud isiku I taotlus, vaid puudutatud isiku II detailplaneeringu menetluses seatud tingimus, mille vajadus selgus alles pärast detailplaneeringu algatamist. Detailplaneeringus nähti ette, et Söe põik T1 kinnistu antakse puudutatud isikule II üle ja määratakse avalikuks kasutuseks ainult siis, kui hakatakse rajama Veduri tänava läbimurret. Praegu puudutatud isik II enam Veduri tänava läbimurret ei kavanda ja teema on päevakorrast maas. Veduri tänava läbimurre ei ole puudutatud isiku II huvi, vaid juurdepääsu võimaldamine Leete tänava piklikele kinnistutele nende jagamisel. Sellises olukorras peavad nende kinnistute omanikud ise kokkuleppele jõudma. Söe põik T1 kinnistu ei ole avalikus kasutuses ja sinna ei ole kavandatud avalikult kasutatava tee rajamist. Maakohtu määrus ja põhjendused
4.Harju Maakohus jättis 11. veebruari 2021. a määrusega avalduse läbi vaatamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt tuleb avaldus jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata, kuna avaldajal ei ole õiguskaitsevajadust. Leete tn 13 kinnistule on olemas juurdepääs avalikult kasutatavalt Leete tänavalt, mistõttu ei ole asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg-st 1 tuleneva juurdepääsunõude eeldused täidetud. Juurdepääsu moodustatavale krundile saab rajada sarnaselt piirkonnas kehtestatud Leete 9a, Leete 7 ja Leete 5 kinnistute detailplaneeringutele, s.o üle jagatava kinnistu või otse tänavamaalt naaberkinnistute kasutamist kitsendamata. Menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 7 II lause alusel avaldaja kanda.
2-20-16283 Määruskaebus ja menetlusosaliste seisukohad
5.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja saata asja maakohtule menetluse jätkamiseks teises koosseisus. Määruskaebuse väidete kohaselt ei ole õiguslik olukord sedavõrd selge, et avalduse saanuks jätta õiguskaitsevajaduse puudumise tõttu läbi vaatamata. AÕS § 156 lg 1 võimaldab nõuda juurdepääsu ka kinnisasja omanikul, kelle kinnisasja eraldi seisvale osale ei ole juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt. Asjaolu, et kinnisasi piirneb avalikult kasutatava teega, ei välista tingimata juurdepääsunõude esitamist. Erinevaid huve tuleb kaaluda ka juhul, kui kinnisasi küll külgneb avalikult kasutatava teega, kuid selle kasutamine oleks ebamõistlikult kallis või muul viisil koormav. Kinnisasja eraldi seisev osa ei pea Riigikohtu praktika järgi olema eraldi katastriüksus, vaid võib olla ka sama katastriüksuse erinev osa. Avaldaja ostis Leete tn 13 kinnistu mõttelise osa selleks, et kasutada üksnes kinnistu kirdepoolset osa. Avaldaja ei pääse Leete tn 13 kinnistule avalikult kasutatavalt Leete tänavalt ja tema juurdepääsuõigus ei ole seega kaitstud. Avaldaja ostis Leete tn 13 kinnistu mõttelise osa eeldusel, et ehitab selle kirdepoolsesse ossa maja. Avaldaja ei saa sellele juurdepääsu rajada läbi Leete tn 13 kinnistu, kuna see hävitaks täielikult Leete tn 13 kinnistu senise õueala ja on välistatud ka kaasomanike vahelise kokkuleppega. Lisaks tekiks Leete tn 13 kinnistule tarbetult kaks sissesõitu. Arvestades eelnevat ja asjaolu, et Söe põik T1 kinnistu on mõeldud autodega sõitmiseks, ei saanud kohus jätta avaldust läbi vaatamata. Puudutatud isiku I lähenemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Tal ei ole põhjust tee rajamist keelata. Ta avaldas juba aastaid tagasi tahet muuta Söe põik T1 kinnistu transpordimaaks ning tema siinses menetluses esitatud seisukohad on naabri kiusamine. Kui detailplaneeringus on konkreetses kohas juurdepääs ette nähtud, on see ka maakorralduslikult parim lahendus. Avaldaja pakub kompromissi korras välja, et ostab Söe põik T1 kinnistu 189 000 euro eest.
6.Puudutatud isik I vaidleb määruskaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Maakohus tuvastas õigesti, et Leete tn 13 kinnistule on olemas juurdepääs avalikult kasutatavalt Leete tänavalt ja juurdepääsunõude eeldused ei ole seega täidetud. Leete tn 13 kinnistu on terviklik ristkülikukujuline kinnistu, millel ei ole eraldi seisvat osa, mis vajaks eraldi juurdepääsu või millele oleks olemasoleva juurdepääsu kasutamine oluliselt raskendatud või võimatu. Kui avaldaja peab silmas tulevikus Leete tn 13 kinnistu jagamise teel moodustatavat kinnistut, ei ole enam tegemist Leete tn 13 kinnistu eraldiseisva osaga, vaid uue kinnistuga. Kui Leete tn 13 kinnistu omanikud soovivad selle jagada kaheks kinnistuks ja püstitada ühele moodustatavale kinnistule uue elamu, tuleb sellele juurdepääs rajada üle Leete tn 13 kinnistu. Samamoodi on toimitud mitme teise sama piirkonna kinnistu puhul. Leete tn 13 kinnistu jagamine on avaldaja vaba tahe ning ta ei saa AÕS § 156 lg-t 3 arvestades nõuda juurdepääsu üle naaberkinnistute ja kitsendada naaberkinnistute omanike õigusi. Avaldaja ei ole tõendanud oma väiteid, et tee rajamine üle Leete tn 13 kinnistu hävitaks selle õueala ja on kaasomanike kokkuleppega välistatud. Kui selline kaasomanike kokkulepe on olemas, on selle sõlmimine olnud samamoodi avaldaja valik ning see ei saa AÕS § 156 lg-st 3 lähtuvalt viia naaberkinnistute omanike kahjustamiseni ja anda alust nende vastu nõuete esitamiseks. Avaldaja pidi Leete tn 13 kinnistu mõttelise osa soetamisel arvestama sellega, et juurdepääs tuleb rajada üle Leete tn 13 kinnistu, mh sellega, et see tuleb rajada üle õueala.
2-20-16283 Juurdepääsu üle naaberkinnistu ei võimalda määrata ka AÕS § 156 lg 2. Selle järgi peab kinnisasja jagamise korral ja uue kinnisasja võõrandamise korral ühendustee tagama selle osa omanik, mille kaudu ühendus seni toimus. Leete tn 13 kinnistu jagamisel tuleb seega juurdepääsutee rajada üle olemasoleva Leete tn 13 kinnistu naaberkinnistuid kitsendamata. Avaldaja ei ole esile toonud selliseid erandlikke ja kaalukaid asjaolusid, mis näitaksid vajadust saada juurdepääs tingimata üle puudutatud isiku I kinnistu. Avaldaja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et juurdepääsu rajamine üle Leete tn 13 kinnistu oleks ebamõistlikult kallis või avaldajat muul viisil ebamõistlikult koormav. Avaldaja pidi Leete tn 13 kinnistu mõttelise osa ostmisel arvestama kulutustega, mis tal tuleb kanda, kui ta soovib kaasomandi lõpetada, kinnistu jagada ja rajada uuele kinnistule juurdepääsu üle Leete tn 13 kinnistu. Arvestada tuleb kahju, mis tekiks puudutatud isikule I Söe põik T1 kinnistule sõidutee rajamisel. Söe põik T1 kinnistul ei oleks puudutatud isiku I jaoks sellisel juhul mingit väärtust. Söe põik T1 kinnistu ei ole avalikus kasutuses ning selle moodustamine ei olnud puudutatud isiku I soov, vaid see oli puudutatud isiku II tingimus detailplaneeringu menetluses. Puudutatud isik II ei kavanda enam Veduri tänava läbimurret. Söe põik T1 kinnistul on tiheda taimestikuga roheala ja puudutatud isik I ei kavatse sinna sõiduteed rajada. Ka detailplaneeringu järgi oli Söe põik T1 kinnistust ligipääsuna Leete tn 13a kinnistule mõeldud vaid väike jupp kinnistu servast. Avaldaja kinnistule juurdepääsu tagamiseks tuleks aga kogu roheala muuta teeks. See põhjustaks puudutatud isikule I olulist kahju ja oleks vastuolus hea usu põhimõttega.
7.Puudutatud isik II jääb maakohtu menetluses avaldatud seisukohtade juurde. Puudutatud isik II ei sekku eraõiguslikku vaidlusesse. Leete tn 13 detailplaneeringu algatamisettepaneku menetluses ei ole uusi toiminguid tehtud ja detailplaneeringu koostamise menetlust ei ole seega jätkuvalt algatatud.
8.C (puudutatud isik III), kes on Vee tn 2 kinnistu omanik, arvates oleks ideaalne variant avaldaja kompromissiettepanek.
9.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
10.Kolleegium leiab, et määruskaebus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel koosmõjus §-iga 659 jätta rahuldamata ning vaidlustatud määrus muutmata.
11.Kolleegiumi hinnangul ei ole avalduse rahuldamine avaldaja esitatud asjaolude õigsust eeldades võimalik ning avaldus ei ole esitatud avaldaja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks, mistõttu oli maakohtul õigus jätta avaldus menetlusökonoomia kaalutlustel TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel koosmõjus § 477 lg-ga 1 läbi vaatamata.
11.1.Kolleegium selgitab, et AÕS § 156 lg 1 I lause järgi on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsunõude esmaseks eelduseks on seega juurdepääsu taotleja kinnisasjalt või selle eraldi seisvalt osalt avalikule teele juurdepääsu puudumine. Kinnisasja eraldi seisev osa võib tähendada sama kinnistu koosseisu kuuluvat eraldatud katastriüksust ja sama isiku teist kinnistut (vt Riigikohtu 13. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-10, p 23). Erandlikel asjaoludel võib täiendava juurdepääsu määramine olla õigustatud ka olukorras, kui taotleja kinnisasjale on juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt
2-20-16283 olemas (vt Riigikohtu 12. mai 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-15916, p-d 12 ja 13; 21. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p-d 20 ja 21; 26. oktoobri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-06, p 25; 30. märtsi 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-04, p 18).
11.2.Vaidlust ei ole selle üle, et Leete tn 13 kinnistu külgneb avalikult kasutatava Leete tänavaga ja sellelt pääseb Leete tn 13 kinnistule. Avaldaja ei ole esile toonud asjaolusid, mille põhjal saaks järeldada, et Leete tn 13 kinnistul on praegu eraldi seisev osa, millele oleks vaja eraldi juurdepääsu. Leete tn 13 kinnistu on kinnistusraamatu andmetel terviklik ühest katastriüksusest koosnev kinnistu ning sellel paiknevad hooned ja aed. Avaldaja ei ole väitnud, et Leete tn 13 kinnistul oleks mingi osa, millele ei pääse Leete tänava poolt sisenedes üldse ligi. Asjaolu, et Leete tn 13 kinnistu kaasomanikud võivad kaasomanike vahelise kasutuskorraga olla jaganud kinnistu kaheks osaks, ei anna alust pidada neid kinnisasja eraldi seisvateks osadeks väljaspool kaasomanike vahelisi suhteid ja seega AÕS § 156 lg 1 I lause tähenduses. Isegi kui pidada kasutuskorra alusel avaldaja kasutuses olevat Leete tn 13 kinnistu osa kinnistu eraldi seisvaks osaks, ei ole avaldajal õigust sellele AÕS § 156 lg-st 3 lähtuvalt juurdepääsu nõuda, kuivõrd selle kinnistu osa ühendus avalikult kasutatava teega katkes avaldaja ja teise kaasomaniku vahel sõlmitud kasutuskorra alusel ja seega avaldaja tahtel. Kui avaldaja jättis end kasutuskorraga ilma ligipääsust enda kasutuses olevale Leete tn 13 kinnistu osale, tuleb tal leppida kaasomanikuga kokku kasutuskorra muutmises, mitte nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja.
11.3.Avaldaja ei ole esile toonud erandlikke asjaolusid, mis õigustaksid Leete tn 13 kinnistule täiendava juurdepääsu määramist üle võõra kinnisasja. Riigikohtu lahenditest tsiviilasjades nr 2-19-15916, nr 3-2-1-41-08, nr 3-2-1-14-06 ja nr 3-2-1-33-04 järeldub, et täiendava juurdepääsu määramine tuleb kõne alla juhul, kui selle puudumine välistab kinnisasja, selle hoovi või aia või sellel asuva(te) hoone(te) või ruumi(de) sihtotstarbelise kasutamise. Avaldaja ei ole seda väitnud. Avaldaja esitatud asjaolud ei anna alust arvata, et Leete tn 13 kinnistu olemasolevaid hooneid või aeda ei saaks täiendava juurdepääsuta sihtotstarbeliselt kasutada. Kui avaldaja ostis endale kinnistu mõttelise osa eesmärgiga rajada aeda uus elamu, ei saanud ta eeldada, et sellele hakkab juurdepääs toimuma üle võõra kinnisasja. AÕS § 156 lg 1 ei kaitse äriühingu huvi saada võimalikult mugav ja efektiivne juurdepääs (Riigikohtu 12. mai 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-15916, p 14). Avaldaja saaks AÕS § 156 lg 2 järgi pärast Leete tn 13 kinnistu jagamist esitada juurdepääsu nõude üksnes Leete tn 13 kinnistu teise kaasomaniku vastu. Ei ole mingit põhjust, miks peaks avaldaja olema soodsamas positsioonis siis, kui Leete tn 13 kinnistu ei ole veel jagatud.
12.Eelnevat arvestades jätab kolleegium määruskaebuse rahuldamata ning maakohtu määruse muutmata.
13.Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, jäävad määruskaebuse menetlemise kulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda. Arvestades seda, et maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurust, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 järgi ka ringkonnakohus. Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab maakohus TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 järgi kindlaks mõistliku aja jooksul pärast kohtumääruse jõustumist.