Hageja: A.S.; isikukood XXX; elukoht XXX. Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat R.V. e-post XXX Kostja: Arvila OÜ; registrikood 14092508; asukoht Pallasti tn 28-93 nimekast, Tallinn, 11402, Harju maakond. Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat O.S. e-post XXX
Menetlus
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada A.S. hagi Arvila OÜ vastu kaasomandi lõpetamiseks.
2.Lõpetada A.S. ja Arvila OÜ kaasomand kinnisasjale asukohaga XXX mõttelist osa kinnistust ja reaalosa elu- ja mitteeluruum XXX, registriosa number XXX, kinnisasja müümisega avalikul enampakkumisel.
3.Rahuldada A.S. ja Arvila OÜ taotlused kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks osaliselt.
3.1.Määrata resolutsiooni punktis 2 nimetatud kinnisasja esimesel korral avalikul enampakkumisel müümisel resolutsiooni punktis 2 nimetatud kinnisasja alghinnaks 140 000 eurot.
Resolutsiooni punktis 2 nimetatud kinnisasja avalikul enampakkumisel müügist saadava raha arvel tuleb esmalt tasuda kinnisasja avalikul enampakkumisel müümise kulud (täitekulud) ning seejärel Swedbank AS-i, A.S. ja V.K. vahel XX.XX.XXXX sõlmitud eluasemelaenu lepingust nr XXX tulenevate kohustuste jääk avaliku enampakkumise aja seisuga. Ülejäänud raha tuleb jagada A.S. ja Arvila OÜ vahel võrdselt.
3.3.Määrata resolutsiooni punktis 2 nimetatud kinnisasja avaliku enampakkumise korraldajaks A.S. või Arvila OÜ valitud XXX kohtutäitur.
4.Võtta vastu A.S. loobumine taotlusest, milles A.S. soovib, et pärast täitekulude ja laenulepingust tulenevate kohustuste täitmist ülejäänud raha jagatakse A.S. ja Arvila OÜ vahel selliselt, et A.S. saab sellest summast 50%, millele liidetakse Arvila OÜ osa arvelt juurde asja valdamisega ja laenulepingu nr XXX täitmisega seotud kulud summas 2258 eurot 2020.a märtsi seisuga ja alates aprillist 2020.a 50% laenulepingu nr XXX täitmisega seotud kuludest kuni korteri enampakkumiseni, ja ülejäänud osa makstakse Arvila OÜ-le välja. Lõpetada selles osas menetlus.
5.Tühistada Tartu Maakohtu 23. novembri 2020 määrusega tsiviilasjas nr 2-20-17125 seatud hagi tagamise abinõud osas, milles kohus määras, et Arvila OÜ-le kuuluvale 1⁄2 kaasomandi osale kinnisasjast asukohaga XXX mõttelist osa kinnistust ja reaalosa elu- ja mitteeluruum XXX, Tartu Maakohtu kinnistusregistriosa nr XXX kolmandasse jakku tuleb kanda eelmärge A.S. poolt Arvila OÜ vastu tsiviilasjas nr 2-20-17125 esitatud Arvila OÜ-le kuuluva 1⁄2 kaasomandi osa A.S. üleandmise nõude tagamiseks A.S. kasuks. Jätta Tartu Maakohtu 23. novembri 2020 määrusega tsiviilasjas nr 2-20-17125 seatud hagi tagamise abinõud ülejäänud osas jõusse.
6.Toimetada otsus kätte menetlusosalistele. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
7.Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Apellatsioonkaebuse esitamine Pooled võivad esitada otsuse peale Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Selgitus menetlusabi taotlejale Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel apellatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
KIRJELDAV OSA
1.A.S. (hageja) esitas 20. novembril 2020 Tartu Maakohtu Tartu kohtumajale hagi Arvila OÜ (kostja) vastu kaasomandi lõpetamiseks. Hageja palus lõpetada hageja ja kostja kaasomand XXX asuvale korteriomandile (registriosa nr XXX) (edaspidi: korter) ja jätta korter hageja ainuomandisse. Hageja märkis, et ta kohustub tasuma kostjale omandi kaotuse eest hüvitist 20 905 eurot. Hageja palus kohustada kostjat andma nõusolek korteri 1/2 kaasomandi osa omandiõiguse hagejale üleandmiseks ning Tartu Maakohtu kinnistusosakonna XXX jaoskonna registriosakonna nr XXX II jaos omanikukande „Arvila OÜ (registrikood 14092508) 1⁄2 kaasomandist“ kustutamiseks ning hageja omanikukande muutmiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse korteri 1⁄2 kaasomandi osa omanikuna kinnistusraamatusse hageja (lisaks hageja olemasolevale 1⁄2 mõttelise osale). Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale 1⁄2 mõttelist osa korterist. Kostjale kuulub samuti 1⁄2 mõttelist osa korterist. Kostja omandas enda kaasomandi osa 26. augustil 2020 kohtutäituri
poolt korraldatud avalikul enampakkumisel 21 000 euroga. Hageja soovib kaasomandi lõpetamist selleks, et saada endale kostja 1⁄2 mõttelist osa korterist ning hüvitada kostjale pool korteri maksumusest. Kostja ei olnud huvitatud oma osa hagejale loovutamisest, mistõttu ei ole pooltel kokkulepet kaasomandi lõpetamise ja jagamise kohta.
2.Kostja palus jätta hagi esitatud kujul rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja oli nõus kaasomandi lõpetamise ja asja jagamisega hageja pakutud viisil. Kostja ei nõustunud kostjale kaasomandi osa kaotamise eest pakutud hüvitise suurusega.
3.Hageja esitas 18. märtsil 2021 taotluse hagi täiendamiseks. Hageja palus lõpetada hageja ja kostja kaasomand korterile, pannes korteri avalikule enampakkumisele selliselt, et pooled on kohustatud tasuma müügist saadud raha eest pangaga sõlmitud laenulepingust tulenevad kohustused ja ülejäänud raha jagatakse poolte vahel võrdselt. Hageja palus alternatiivselt lõpetada hageja ja kostja kaasomand korterile ja jätta korter hageja ainuomandisse ning kohustada hagejat tasuma kostjale omandi kaotuse eest hüvitist mitte enam kui 20 905 eurot. Hageja palus kohustada kostjat andma nõusolek korteri 1⁄2 kaasomandi osa omandiõiguse hagejale üleandmiseks ning Tartu Maakohtu kinnistusosakonna XXX jaoskonna registriosakonna nr XXX II jaos omanikukande „Arvila OÜ (registrikood 14092508) 1⁄2 kaasomandist“ kustutamiseks ning hageja omanikukande muutmiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnisasja 1⁄2 kaasomandi osa omanikuna kinnistusraamatusse hageja (lisaks hageja olemasolevale 1⁄2 mõttelise osa omandile).
4.Hageja märkis 25. märtsi 2021 istungil, et kõige õigem ja parem lahendus kaasomandi lõpetamiseks oleks panna korter avalikule enampakkumisele. Hageja loobuks alternatiivist. Enampakkumise mõte on, et müügitulem, mis jääb laenust üle, jagatakse omavahel võrdselt. Kostja ei vaielnud enampakkumisele vastu. Kohus selgitas, et kui hageja loobub esialgsest nõudest ja jääb ainult üks kaasomandi lõpetamise viis, on kohtul valida ainult üks viis ja kohus saab võtta seisukoha, kas see on või ei ole õiglane kaasomandi lõpetamise viis. Kohus andis tähtaja hagiavalduse asjaolude ja nõude täpsustamiseks ning täiendavate tõendite esitamiseks.
5.Hageja esitas 8. aprillil 2021 täpsustatud hagiavalduse. Hageja palus lõpetada hageja ja kostja kaasomand korterile, määrates korteri müümise avalikul enampakkumisel selliselt, et näha ette korteri enampakkumise hinnaks 135 000 eurot, ja et müügist saadud raha eest makstakse esmalt: • kulutused enampakkumise korraldamisele (täitekulud); • korterit koormava hüpoteegi all oleva pangaga sõlmitud laenulepingu nr XXX jääk enampakkumise ajal; • ülejäänud raha jagatakse hageja ja kostja vahel selliselt, et hageja saab sellest summast 50%, millele liidetakse kostja osa arvelt juurde asja valdamisega ja laenulepingu nr XXX täitmisega seotud kulud summas 2258 eurot 2020 märtsi seisuga ja alates aprillist 2020 50% laenulepingu nr XXX täitmisega seotud kuludest kuni korteri enampakkumiseni, ja ülejäänud osa makstakse välja kostjale. Hageja palus määrata avaliku enampakkumise korraldajaks hageja või kostja valitud XXX piirkonna kohtutäitur. Hageja märkis, et hageja täpsustab kaasomandi lõpetamise hagi ja jätab lõpetamise viisina alles ainult korteri suunamise avalikule enampakkumisele.
6.Kostja märkis 27. aprillil 2021, et hageja ja kostja kaasomand korterile tuleb lõpetada, määrates korteri müümise avalikul enampakkumisel selliselt, et näha ette korteri enampakkumise alghinnaks vähemalt 140 000 eurot, ja et müügist saadud raha eest makstakse esmalt ära: • kulutused enampakkumise korraldamisele (täitekulud);
•
ülejäänud raha jagatakse hageja ja kostja vahel võrdsedes osades (seejuures korterit koormava hüpoteegi all oleva pangaga sõlmitud laenulepingu nr XXX jääk täidetakse hageja kaasomandi osa eest saadud raha arvelt).
7.Tartu Maakohus võttis 22. septembri 2021 määrusega vastu hageja hagist loobumine osas, milles hageja palus lõpetada hageja ja kostja kaasomand korterile ja jätta korter hageja ainuomandisse ning kohustada hagejat tasuma kostjale omandi kaotuse eest hüvitist 20 905 eurot, ning osas, milles hageja palus kohustada kostjat andma nõusolek korteri 1⁄2 kaasomandi osa omandiõiguse hagejale üleandmiseks ning Tartu Maakohtu kinnistusosakonna XXX jaoskonna registriosakonna nr XXX II jaos omanikukande „Arvila OÜ (registrikood 14092508) 1⁄2 kaasomandist“ kustutamiseks ning hageja omanikukande muutmiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnisasja 1⁄2 kaasomandi osa omanikuna kinnistusraamatusse hageja (lisaks hageja olemasolevale 1⁄2 mõttelise osa omandile). Kohus lõpetas nimetatud nõuete osas menetluse. Tartu Maakohtu 22. septembri 2021 määrus on jõustunud.
8.Hageja märkis 29. septembril 2021, et hageja nõudeks on lõpetada hageja ja kostja kaasomand korterile, määrates korteri müümise avalikul enampakkumisel selliselt, et näha ette korteri enampakkumise hinnaks 132 000 eurot, ja et müügist saadud raha eest makstakse esmalt ära kulutused enampakkumise korraldamisele (täitekulud) ja korterit koormava hüpoteegi all oleva pangaga sõlmitud laenulepingu nr XXX jääk enampakkumise ajal ning et ülejäänud raha jagatakse hageja ja kostja vahel võrdselt. Hageja palus määrata avaliku enampakkumise korraldajaks hageja või kostja valitud XXX piirkonna kohtutäitur. Hageja märkis, et ta loobub hageja poolt varasemalt esitatud taotlusest, milles hageja soovis, et pärast täitekulude ja laenulepingust tulenevate kohustuste täitmist ülejäänud raha jagatakse hageja ja kostja vahel selliselt, et hageja saab sellest summast 50%, millele liidetakse kostja osa arvelt juurde asja valdamisega ja laenulepingu nr XXX täitmisega seotud kulud summas 2258 eurot 2020 märtsi seisuga ja alates aprillist 2020 50% laenulepingu nr XXX täitmisega seotud kuludest kuni korteri enampakkumiseni, ja ülejäänud osa makstakse kostjale. Hageja märkis oma lõplikes seisukohtades, et kostja ostis 1⁄2 kaasomandi osa korterist. Kostja teadis kinnistusraamatust nähtuvalt, et kogu korter on hüpoteegiga koormatud. Kaasomandi lõpetamise saab otsustada asja müügiga avalikul enampakkumisel nii, et kaasomanikele pannakse kohustus kasutada saadud raha hüpoteegiga tagatud laenu tasumiseks. Sel viisil on võimalik korter müüa parema hinnaga, sest isik, kes kinnisasja enampakkumisel omandab, saab arvestada, et hüpoteek kustutatakse ja ta saab endale koormamata kinnisasja. Asjaolu, et kostja ei ole laenulepingu pool, ei oma tähtsust. Olukord, kus korteri ostmiseks võetud laen saaks tasutud üksnes hageja osa arvel, ei ole õiglane. Enampakkumise alghinnaks tuleks määrata korteri suhtes läbi viidud kahe hindamise matemaatiline vahe. Avalikul enampakkumisel tuleks alustada odavamalt tasemelt, sest pakkumine paneb seejärel turuhinna paika. Halb oleks, kui enampakkumine jääks kõrgema alghinna tõttu venima või läbi viimata. Kostja poolt nimetatud korteri hinna puhul ei arvestatud, et korter on kasutatud ja sellel on kahjustusi (sh korteri uksed). Korteri hinna määramisel ei saa arvestada köögimööblit, mida kostja poolt tellitud hindamisaktis arvestati.
9.Kostja märkis 29. septembril 2021, et kostja ei nõustu järjekordse hagi täiendamisega. Kostja vaidleb oma lõplikes seisukohtades vastu hageja taotlusele kohustada kostjat hüvitama 50% asja valdamisega ja laenulepingu nr XXX täitmisega seotud kuludest. Kostja leiab, et hageja ja kostja kaasomand korterile tuleb lõpetada, määrates korteriomandi müümise avalikul enampakkumisel selliselt, et näha ette korteri enampakkumise alghinnaks vähemalt 140 000 eurot, ja et müügist saadud raha eest makstakse esmalt ära kulutused
enampakkumise korraldamisele (täitekulud) ning ülejäänud raha jagatakse hageja ja kostja vahel võrdsedes osades. Korterit koormava hüpoteegi all oleva pangaga sõlmitud laenulepingu nr XXX jääk tuleb täita hageja kaasomandi osa eest saadud raha arvel. Kostja ei ole laenulepingu nr XXX pool ega ole ka laenumaksetega seotud isik. Kostja leiab, et avaliku enampakkumise alghinna määramisel tuleb lähtuda 8. veebruari 2021 eksperthinnangust nr XXX, mille kohaselt on korteri turuväärtus vähemalt 140 000 eurot. Tegemist on korteri väärtusega, mis on määratud võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga.
KOHTU PÕHJENDUSED
10.Kaasomanikul on asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõigete 1 ja 2 kohaselt õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, kui kaasomanikud ei ole vastavat nõudeõigust omavahelise kokkuleppega välistanud. Kohus ei pea üldjuhul tuvastama põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Kohus saab kaasomandi lõpetada ühel AÕS § 77 lõikes 2 sätestatud viisil. Kohus otsustab nimetatud sätte alusel kaasomandi jagamise viisi üle hageja nõudel. Kohus saab seega valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis. Hageja soovis hagiavalduses kaasomandi lõpetamist nii, et hageja saab korteri ainuomanikuks ja et hageja maksab kostjale tema osa välja rahas. Hageja loobus menetluse käigus nimetatud kaasomandi lõpetamise viisist. Kohus võttis loobumise vastu ja lõpetas selles osas menetluse. Hageja soovis menetluse käigus kaasomandi lõpetamist nii, et korter müüakse avalikul enampakkumisel. Kostja ei esitanud kaasomandi lõpetamiseks vastuhagi. Kostja on nõus kaasomandi lõpetamisega nii, et korter müüakse avalikul enampakkumisel. Kohus saab antud juhul seega valida üksnes ühe kaasomandi lõpetamise viisi vahel, so müüa korter avalikul enampakkumisel ning jagada saadud raha hageja ja kostja vahel vastavalt nende osa suurusele. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja on korteri 1⁄2 kaasomandi osa omanik ja kostja on korteri 1⁄2 kaasomandi osa omanik. Nimetatud asjaolud nähtuvad ka kohtutäitur Oksana Kutšmei poolt
26.augustil 2020 täiteasjas nr XXX koostatud vara enampakkumise aktist ja sellele lisatud kinnistusraamatu väljavõttest (I kd, tl 8, 11 – 15). Pooled ei vaidle ka selle üle, et korteri kaasomand tuleks lõpetada selle müümisega avalikul enampakkumisel. Kohus leiab sellest tulenevalt, et hageja ja kostja kaasomand korterile tuleb AÕS § 76 lg 1 ja § 77 lg 2 alusel lõpetada korteri müümisega avalikul enampakkumisel.
11.Pooled ei vaidle selle üle, et korteri müügist saadud raha arvel tuleks esmalt tasuda avaliku enampakkumise korraldamise kulud (täitekulud). Pooled vaidlevad selle üle, milline peaks olema avaliku enampakkumise alghind ning kas avaliku enampakkumise tulemist tuleks maha arvata ka sellest laenulepingust tulenevate kohustuste jääk, millest tulenevate kohustuste täitmise tagamiseks on korterile seatud hüpoteek. Kohus võib tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 445 lg 1 järgi poole taotlusel määrata otsuses kindlaks otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Kohus saab TsMS § 445 lg 1 alusel määrata kindlaks avaliku enampakkumise tingimused ja avaliku enampakkumise tulemi jaotamise korra (vt nt Riigikohtu 26. aprilli 2017 lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 36 jj).
11.1.Taotlus määrata, et korteri müügist saadud raha arvel tuleks esmalt tasuda avaliku enampakkumise korraldamise kulud (täitekulud), on seega TsMS § 445 lg 1 järgne taotlus
kohtuotsuse täitmise korra kindlaks määramiseks. Kuna pooled on nõus avaliku enampakkumise tulemi sel viisil jaotamisega, tuleb taotlus TsMS § 445 lg 1 alusel rahuldada.
11.2.Taotlus määrata korteri avalikul enampakkumisel müümisel kohaldatav alghind, on samuti TsMS § 445 lg 1 järgne taotlus kohtuotsuse täitmise korra kindlaks määramiseks. Kaasomanikule makstava hüvitise suurus tuleb määrata kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga (vt Riigikohtu 27. septembri 2010 lahendi tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10, p 13). Kohus leiab sellest tulenevalt ning täitemenetluse seadustiku (TMS) § 74 lõigetes 1 – 6, §-s 143, § 82 lõikes 1 ja §-s 137 sätestatut arvestades, et korteri avalikul enampakkumisel müümisel kohaldatav alghind on põhjendatud määrata olukorras, kus pooled selle üle vaidlevad, ning et alghinnaks tuleb määrata korteri harilik väärtus, so turuhind, võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga. Hageja esitatud O.K.U.M. XX.XX.XXXX hinnangu kohaselt on korteri turuväärtus 29. oktoobri 2020 seisuga 124 000 eurot (I kd, tl 18 – 43). Kostja esitatud A.V.K.O. XX.XX.XXXX eksperthinnangu nr XXX kohaselt on korteri turuväärtus 3. veebruari 2021 seisuga umbes 140 000 eurot. Mõlemast korteri hindamisaktist nähtub, et korteri hindamiseks teostati visuaalne ülevaatus. Ülevaatuse ulatuse kohta on märgitud, et ülevaatus hõlmas vara tervikuna. Eksperthinnangu nr XXX puhul jäi ülevaatuse alt siiski välja keldrikorruse panipaik. Hageja viibis mõlema ülevaatuse juures (I kd, tl 20, 86). Eksperthinnangus nr XXX on märgitud, et korter on elatav, kuid viimistlus vajab uuendamist (I kd, tl 91 pöördel). Mõlema hinnangu koostamisel arvestati seega vara visuaalset seisukorda, sh korteri sisemuse olukorda. O.K.U.M. hinnangus on märgitud, et korteris on köögimööbel, mis kuulub omaniku esindaja väitel kolmandale isikule (eelmisele kaasomanikule) ja millega ei saa hindamisel arvestada (I kd, tl 23 pöördel). Eksperthinnangus XXX on märgitud, et korteris on kohtkindel köögimööbel (I kd, tl 91). Kohtkindel köögimööbel on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 57 lg 1 tähenduses korteri päraldis. TsÜS § 57 lg 3 järgi eeldatakse, et asja võõrandamise või koormamise kohustus hõlmab ka asja päraldisi. Kuna kostja omandas enda kaasomandi osa eelmiselt kaasomanikult (I kd, tl 8 – 15), omandas kostja TMS § 142 lg 1, § 146 lg 1 ja § 150 lg 1 ja 2 alusel kaasomandi osa nii korterile kui ka selle päraldistele, so korterisse sisseehitatud köögimööblile. Korteri väärtuse hindamisel ei ole seega põhjendatud jätta kohtkindla köögimööbli olemasoluga arvestamata põhjusel, et köögimööbel kuulub endisele kaasomanikule. Muid põhjuseid, miks ei peaks kohtkindla köögimööbliga korteri väärtuse määramisel arvestama, ei ole välja toodud. Kohus leiab sellest tulenevalt, et eksperthinnangus nr XXX märgitud korteri turuväärus kajastab korteri turuhinda võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga ning on usaldusväärne. Korteri esimesel korral avalikul enampakkumisel müümise alghinnaks tuleb seega määrata 140 000 eurot. Kohus märgib, et kohtutäituril on TMS § 100 lg 5 ja § 137 järgi õigus kordusenampakkumise läbiviimise vajaduse tekkimisel korteri hinda alandada TMS §-s 100 lõikes 5 sätestatud korras. See tagab, et kaasomandit on võimalik lõpetada avalikul enampakkumisel müümise teel ka juhul, kui esimesel enampakkumisel ei tee keegi vähemalt alghinna ulatuses pakkumist.
11.3.Taotlus määrata, et avaliku enampakkumise tulemist arvataks maha sellest laenulepingust tulenevate kohustuste jääk, millest tulenevate kohustuste tagatisena on korterile seatud hüpoteek, on samuti TsMS § 445 lg 1 järgne taotlus kohtuotsuse täitmise korra kindlaks määramiseks. Riigikohus on leidnud, et kohtul on võimalik otsustada kaasomandi lõpetamine asja müügiga avalikul enampakkumisel nii, et kaasomanikele pannakse kohustus kasutada saadud raha hüpoteegiga tagatud laenu tasumiseks. Sel juhul on korter võimalik müüa parema
hinnaga, sest isik, kes kinnisasja enampakkumisel omandab, saab arvestada sellega, et hüpoteek kustutatakse ja ta saab endale koormamata kinnisasja. Selleks ei ole vaja hüpoteegipidaja eelnevat nõusolekut. Kui hüpoteegiga tagatud võlg on tasutud, saab kinnisasja omanik AÕS § 349 lg 1 järgi nõuda hüpoteegipidajalt hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist. Hüpoteegipidajal ei ole nõude tasumise korral õigust hüpoteegi kustutamisest keelduda. Hüpoteegipidajal kui võlausaldajal ei ole tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 84 lõikest 1 üldjuhul õigus keelduda laenu tagasimaksmisest enne täitmise tähtpäeva. Tarbija õigus tarbijakrediidilepingust, sh elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingust, tulenevate kohustuste ennetähtaegseks täitmiseks on eraldi reguleeritud VÕS §-s 411 (vt Riigikohtu 10. mai 2017 lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, p 12). Pooled ei vaidle selle üle, et korter on koormatud hüpoteegiga laenulepingust nr XXX tulenevate kohustuste täitmise tagamiseks. Asjaolu, et korter on hüpoteegiga koormatud, nähtub ka kohtutäitur Oksana Kutšmei poolt 26. augustil 2020 täiteasjas nr XXX koostatud vara enampakkumise aktist ja sellele lisatud kinnistusraamatu väljavõttest (I kd, tl 9, 15). Swedbank AS XX.XX.XXXX tõendist nähtub, et laenuleping nr XXX sõlmiti XX.XX.XXXX Swedbank AS, hageja ja V.K. vahel. Laenulepingust nr XXX tulenevad kohustused on osaliselt täitmata (jääk 6. novembri 2020 seisuga on 82 189 eurot 31 senti). Lepingu lõpu kuupäev on 15. aprill 2037. Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt koormab hüpoteek tervet korteriomandit ning see seati enne kui kostja omandas 1⁄2 kaasomandi osa täitemenetluses V.K. Kostja omandas 1⁄2 kaasomandi osa täitemenetluses V.K. seega teadmisega, et korterit koormab hüpoteek ning et hüpoteek jääb korterit koormama ka pärast selle kostja poolt täitemenetluses omandamist (I kd, tl 9, 15). Kostja pidi seega juba korteri kaasomandi osa ostmisel teadma, et võib tekkida olukord, kus kostja peab oma kaasomandi osaga vastutama laenulepingust nr XXX tulenevate kohustuste täitmise eest, kuigi kostja ei ole laenulepingu pool (AÕS § 325 lg 1). Kohus leiab sellest tulenevalt, et kaasomandi lõpetamine korteri müümisega avalikul enampakkumisel ja enampakkumise tulemist hüpoteegipidaja nõuete täitmine olukorras, kus kostja ei ole laenulepingu pool, ei ole kostja suhtes ebaõiglane ega anna alust jätta kaasomandit hageja soovitud viisil lõpetamata (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 20. aprilli 2019 otsus tsiviilasjas nr XXX ja Riigikohtu 25. novembri 2020 otsus tsiviilasjas nr XXX ). Kaasomandi lõpetamine nii, et korteri avaliku enampakkumise tulemist täidetakse hüpoteegipidaja nõuded, võimaldab müüa korter kõrgema hinna eest, mis on ka kostja huvides. Kohus märgib lisaks, et kohtul ei ole võimalik olukorras, kus hüpoteek koormab tervet korterit, TsMS § 445 lg 1 alusel määrata, et hüpoteegiga tagatud kohustused tuleks täita üksnes poole korteri müügist saadud raha eest. Kohus ei saa hüpoteegipidaja nõusolekuta muuta hüpoteegi tagatiskokkuleppe sisu. Taotlus määrata, et avaliku enampakkumise tulemist arvataks maha sellest laenulepingust tulenevate kohustuste jääk, millest tulenevate kohustuste tagatisena on korterile seatud hüpoteek, tuleb eeltoodust tulenevalt ja TsMS § 445 lg 1 alusel rahuldada.
11.4.Hageja esitas 8. aprilli 2021 menetlusdokumendis taotluse, milles hageja soovis, et pärast täitekulude ja laenulepingust tulenevate kohustuste täitmist ülejäänud raha jagatakse hageja ja kostja vahel selliselt, et hageja saab sellest summast 50%, millele liidetakse kostja osa arvelt juurde asja valdamisega ja laenulepingu nr XXX täitmisega seotud kulud summas 2258 eurot 2020.a märtsi seisuga ja alates aprillist 2020.a 50% laenulepingu nr XXX täitmisega seotud kuludest kuni korteri enampakkumiseni, ja ülejäänud osa makstakse kostjale. Hageja loobus 29. septembri 2021 menetlusdokumendis sellest taotlusest. Kohus leiab, et hageja taotlusest
loobumine tuleb TsMS § 429 lg 1 alusel vastu võtta ning selle taotluse osas tuleb menetlus TsMS § 428 lg 1 p 3 alusel lõpetada.
11.5.Hageja ja kostja kaasomand korterile tuleb seega lõpetada korteri müümisega avalikul enampakkumisel. Korteri esmakordselt avalikul enampakkumisel müümisel tuleb määrata korteri enampakkumise alghinnaks 140 000 eurot. Müügist saadud raha eest tuleb esmalt tasuda enampakkumisega seotud kulud ning seejärel laenulepingust nr XXX tulenevate kohustuste jääk enampakkumise ajal. Ülejäänud raha tuleb jagada hageja ja kostja vahel vastavalt nende kaasomandi osade suurusele, so võrdselt.
11.6.Taotlus määrata avaliku enampakkumise korraldajaks hageja või kostja valitud XXX piirkonna kohtutäitur, on samuti TsMS § 445 lg 1 järgne taotlus kohtuotsuse täitmise korra kindlaks määramiseks. Hageja elukoht on XXX. Kostja asukoht on XXX. Korter asub XXX. Kohus leiab sellest tulenevalt ning TMS § 4 lõikega 1 arvestades, et avaliku enampakkumise korraldajaks tuleb määrata hageja või kostja valitud XXX tööpiirkonna kohtutäitur.
12.Hageja soovis hagiavalduses kaasomandi lõpetamist nii, et hageja saab korteri ainuomanikuks ja et hageja maksab kostjale tema osa välja rahas. Kohus tagas
23.novembri 2020 määrusega hagi ning seadis hagi tagamise korras kostja kaasomandi osale eelmärke hageja poolt esitatud korteri omandiõiguse saamise nõude tagamiseks. Hageja loobus menetluse käigus sellest kaasomandi lõpetamise viisist. Kohus võttis 22. septembri 2021 määrusega loobumise vastu ja lõpetas selles osas menetluse. Kohtu 22. septembri 2021 määrus on jõustunud. Kohus tühistab TsMS § 386 lg 4 alusel seega Tartu Maakohtu 23. novembri 2020 määrusega tsiviilasjas nr 2-20-17125 seatud hagi tagamise abinõud osas, milles kohus määras, et kostjale kuuluvale korteri 1⁄2 kaasomandi osale tuleb seada eelmärge hageja poolt kostja vastu tsiviilasjas nr 2-20-17125 esitatud kostjale kuuluva 1⁄2 kaasomandi osa hagejale üleandmise nõude tagamiseks hageja kasuks. Kuna kohus seadis hagi tagamise korras märkuse kostja kaasomandi osale muuhulgas selleks, et teha kaasomandi lõpetamise vaidlus kinnistusraamatus nähtavaks, ja hageja ei loobunud kaasomandi lõpetamise nõudest tervikuna, jätab kohus TsMS § 445 lg 2 alusel Tartu Maakohtu 23. novembri 2020 määrusega seatud hagi tagamise abinõud ülejäänud osas jõusse. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
13.Hageja soovis hagiavalduses kaasomandi lõpetamist nii, et hageja saab korteri ainuomanikuks ja et hageja maksab kostjale tema osa välja rahas. Hageja loobus menetluse käigus sellest kaasomandi lõpetamise viisist. Hageja esitas taotluse, milles hageja soovis, et pärast täitekulude ja laenulepingust tulenevate kohustuste täitmist ülejäänud raha jagatakse hageja ja kostja vahel selliselt, et hageja saab sellest summast 50%, millele liidetakse kostja osa arvelt juurde asja valdamisega ja laenulepingu nr XXX täitmisega seotud kulud summas 2258 eurot 2020.a märtsi seisuga ja alates aprillist 2020.a 50% laenulepingu nr XXX täitmisega seotud kuludest kuni korteri enampakkumiseni, ja ülejäänud osa makstakse kostjale. Hageja loobus menetluse käigus sellest taotlusest. Kohus võttis loobumised vastu ja lõpetas vastavas ulatuses menetluse. Hageja ei loobunud nimetatud nõuetest / taotlustest seetõttu, et kostja oleks hageja nõude /taotluse rahuldanud, vaid seetõttu, et hageja ei pidanud nende menetlemisega jätkamist otstarbekaks. Kohus rahuldas hageja kaasomandi lõpetamise nõude korteri müümiseks avalikul enampakkumisel. Kohus rahuldas hageja taotluse kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks suuremas ulatuses. Hageja taotlus kohtuotsuse täitmise korra kindlaks määramiseks jäi rahuldamata üksnes avaliku enampakkumise alghinna määramise
osas, milles kohus rahuldas kostja taotluse. Kohus leiab sellest tulenevalt, et menetluskulud tuleb jätta TsMS § 163 lg 1 ja § 168 lg 4 alusel menetlusosaliste endi kanda. Kohus arvestab menetluskulude poolte endi kanda jätmisel otsustamisel mh ka seda, et isegi, kui jätta nende nõuete ja taotlustega, millest hageja loobus, seotud menetluskulud hageja kanda ja ülejäänud kulud kostja kanda, ei oleks menetluskulude nõuete vastastikuse tasaarvestamise järgselt pooltel teineteise vastu menetluskulude nõudeid. Kohus arvestab TsMS § 175 lg 1 järgi esindajakulude kindlaks määramisel asja õiguslikku keerukust ja mahtu. Tegemist oli kaasomandi lõpetamise vaidlusega, mis ei olnud õiguslikult keerukas. Arvestades menetlusdokumentide mahtu, ei olnud vaidlus ka mahukas. Mõlemad esindajad kordasid hilisemates menetlusdokumentides oma varasemaid seisukohti (vt nt hageja kohta I kd, tl 174 – 175 ja II kd, tl 2 – 3; kostja kohta I kd, tl 170 – 171 ja II kd, tl 6 pöördel). Istung kestis protokolli järgi 29 minutit. Arvestades poolte esindajatasude vajalikkust ja põhjendatust ning riigilõivude ja korteri hindamise kulude suurust, ei tekiks pooltel menetluskulude nõuete vastastikuse tasaarvestamise järgselt teineteise vastu menetluskulude nõudeid. /allkirjastatud digitaalselt/ Marian Miilaste kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.