C hagi X vastu korteriomandi väljanõudmiseks, nõusoleku andmiseks kohustamiseks ja korteri valduse üleandmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 19. märtsi 2021. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
C 19. aprilli 2021. a apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
50 000 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja (apellant) C (isikukood XXXXXXXXXX), esindajad ringkonnakohtus lepinguline esindaja vandeadvokaat Siret Saks Kostja (vastustaja): X (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Brigitta Mõttus Kohtuistungi toimumise aeg
20. september 2021
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 19. märtsi 2021. a otsus muutmata ja C apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Poolte menetluskulud ringkonnakohtus jätta C kanda.
3.Määrata X menetluskulude suuruseks ringkonnakohtus 360 eurot ja mõista need välja C-lt X kasuks. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.C (hageja, apellant) esitas 31. mail 2017 hagi X (kostja, vastustaja) vastu. Hageja palus nõuda kostja ainuomandist hageja ainuomandisse korteriomandi aadressil XXX, Tallinn ja kohustada kostjat andma nõusolek tema kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja hageja ainuomanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks ning asendada kostja nõusolek hageja ainuomanikuna sisse kandmiseks kohtuotsusega. Samuti palus hageja kohustada kostjat vabastama ja üle andma hagejale kuuluva korteriomandi ning väljaandmisest keeldumise korral tõsta kostja ja talle kuuluvad asjad hagejale kuuluvast korteriomandist välja. Hagi asjaolude kohaselt sõlmisid kostja ja Y 7. juunil 2010 kinnisasja (korteriomandi) kinkelepingu ja korteriomandile isikliku kasutusõiguse seadmise kokkuleppe, millega Y kinkis kostjale korteriomandi aadressil XXX, Tallinn. Lepingu kohaselt läksid kõik maksud ja avalikõiguslikud koormatised, lepingu esemest saadavad viljad, samuti juhusliku hävimise või halvenemise riisiko üle kostjale alates lepingu sõlmimisest. Lepingu kohaselt oli Y-l õigus tasuta ja tähtajatult kasutada eelnimetatud korteriomandit elamiseks. Seega lasus kostjal lepingust ja seadusest tulenev kohustus tasuda korteriga seotud kulutused. KÜ W väljastas Yle arveid korteri kommunaalkulude eest. Kostja ei tasunud korteri arveid perioodil juuni 2010 kuni juuli 2013 kokku 3380,43 eurot. Samuti ei tasunud kostja AS-i Eesti Energia arveid ega maamaksu samal perioodil vähemalt 168,63 eurot. Y tasus korteri kommunaalkulud ise. Kostja Y-le nimetatud summasid ei tagastanud.
27.jaanuari 2011 testamendiga nimetas Y enda ainupärijaks hageja. 20. novembril 2012 edastas Y kostjale teate, milles teavitas 2696,07 euro suurusest võlgnevusest. Korteriga seonduvaid kulutusi kostja ei kandnud, mistõttu oli Y kohustatud jätkama maksete teostamist. Lepingu rikkumise tõttu kostja poolt edastas Y 23. augustil 2013 kostjale kinkelepingust taganemise avalduse. Kostja ei ole Y-le korteri omandit tagastanud ega teinud vastavaid kandeid kinnistusraamatusse. Y suri 31. jaanuaril 2016. Pärimistunnistusega on tõendatud, et Y vara testamendijärgseks pärijaks on hageja. Pärijale lähevad testamendiga üle kõik pärandaja õigused ja kohustused, sh kogu pärandaja vara, mis ei ole lahutamatult seotud pärandaja isikuga. Hagejale on üle läinud nõudeõigus korteri väljanõudmiseks kostjalt alusetu rikastumise sätete alusel. Hageja leiab, et Y on kinkelepingust õiguspäraselt taganenud, mistõttu on hagejal õigus nõuda korter tagasi pärandvara hulka. Y sai hiljemalt 11. detsembril 2012 teada, et kostja ei kavatsegi lepinguga kokku lepitud kohustusi täita. Seega tekkis Y-l alates 11. detsembrist 2012 õigus kinkelepingust taganemiseks VÕS § 267 p 3 alusel VÕS § 270 lg-s 1 märgitud tähtaja ehk ühe aasta jooksul. Y esitas kostjale taganemiseavalduse 23. augustil 2013.
2(7)
Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Y korduvatele kinkelepingust taganemise avaldustele on järgnenud neist loobumise avaldused. Y tühistas 17. septembri 2013 dokumendiga advokaadibüroo Kasak & Missik 23. augustil 2013 koostatud kinkelepingust taganemise avalduse ja võttis ühtlasi tagasi advokaadibüroole antud volituse. Korteris elas Y, mitte kostja. Kui Y tasus vabatahtlikult makseid ja ei nõudnud neid kostjalt sisse, siis ei saa heita kostjale ette kinkelepingu tingimuste rikkumist. Kinkelepingu rikkumine ei ole tõendatud. Samuti ei ole tõendatud see, et Y tahtel saatis 20. novembril 2012 vandeadvokaat Andres Past kostjale teatise kommunaalkulude tasumise kohta ja et kostja oleks selle teatise kätte saanud. Andres Past on kinnitanud kirja koostamist, kuid ei ole tõendanud, et tegutses Y volitusel. Taganemisavalduse oleks pidanud esitama ühe aasta jooksul taganemise alustest teadasaamisest. Y pidi väidetavast taganemisõigusest teada saama juba 20. juunil 2010, mil Y tasus peale kinkelepingu sõlmimist KÜ W majandamiskulude arve 1229,07 krooni. Kinkelepingust taganemise eeldused ei ole täidetud ja kinkelepingust taganemine ei ole kehtiv. Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Harju Maakohus jättis hagiavalduse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda ning mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud 1920 eurot. Maakohus tühistas otsuse jõustumisel Tallinna Ringkonnakohtu 13.08.2018 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõud. Maakohus tuvastas järgmised asjaolud: - 07. juunil 2010 sõlmisid Y kinkijana ja kostja kingisaajana korteriomandi kinkelepingu ja korteriomandile isikliku kasutusõiguse seadmise kokkuleppe, lepingu alusel koormati korter tähtajatu ja tasuta kasutusõigusega Y kasuks; - 21. juunil 2010 kanti kostja kinnistusraamatusse korteri omanikuna; - 31. jaanuaril 2016 Y suri ning notar algatas üleskutsemenetluse pärijate väljaselgitamiseks; - 30. märtsil 2017 tõestas notar pärimistunnistuse, mille järgi on hageja Y vara testamendijärgseks pärijaks. Hagejale on läinud üle kõik pärandaja õigused ja kohustused, mis ei ole seadusest tulenevalt või oma olemuselt lahutamatult seotud pärandaja isikuga. Kui pärandaja on enne surma kinkelepingust kehtivalt taganenud, kuuluvad sellest tekkinud õigused pärandvarasse ja need lähevad pärijale üle. Vastavad õigused ei ole seadusest tulenevalt või oma olemuselt lahutamatult seotud pärandaja isikuga. Kui Y on kinkelepingust tähtaegselt taganenud, läks hagejale üle õigus nõuda kostjalt korteri omandiõiguse tagastamist ja valduse üleandmist.
4.Esmalt käsitles maakohus kinkelepingu rikkumist kostja poolt. Kinkelepingu p 4.2 sätestab, et kõik maksud ja avalik-õiguslikud koormatised, lepingu esemest saadavad viljad, samuti juhusliku hävimise või halvenemise riisiko lähevad kingisaajale (kostjale) üle lepingu sõlmimisest. Seega läks lepingu sõlmimisel kostjale üle kohustus kanda kõik korteriga seotud maksud ja avalik-õiguslikud koormatised. Lepingu sisu tõlgendamisel juhindus kohus lepingu sõlmimise ajal kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg 1 esimesest lausest. Märgitud sätte alusel tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab
3(7)
kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Avalikõigusliku koormatisena on kohtu hinnangul mõeldav eelkõige maamaks. Eeltoodust nähtub, et kostja on lepingu p-st 4.2 tulenevalt võtnud endale kohustuse maksta kõik korteriga seotud maksud, avalik-õiguslikud koormatised ja kaasomandi majandamise kulutused. Kohtule ei ole esitatud andmeid selle kohta, et Y ja kostja oleks soovinud välistada kostja kohustuse kanda teatud liiki korteriga seotud kulusid. Kohtule ei ole esitatud tõendeid Y ja kostja vastava tahte kohta. Lepingupooltega sarnane mõistlik isik pidi lepingut mõistma nii, et kostjal on kohustus kõik korteriga seotud kulud kanda. Kostja ei ole tõendanud, et Y ja kostja sõlmisid pärast kinkelepingu sõlmimist uue kokkuleppe, mille järgi pidi kinkija ise korteriga seotud kulud (sh isikliku tarbimise kulud) kandma. Y ei pidanud kostjalt kulude tasumist nõudma. Kostjal endal lasus kohustus kõiki makseid teha. Selline kohustus tulenes kinkelepingu p-st 4.2 koosmõjus VÕS § 76 lg-tega 1-3. Kostja kohustus kanda korteriga seotud kulud tulenes ka sellest, et pärast kinkelepingu sõlmimist sai temast korteri omanik (KOS 13 lg 1 alusel). Eeltoodust tulenevalt lasus kostjal kohustus kanda kõik korteriga seotud kulud. See, et kinkija ei ole korteriga seotud arveid kostjale ümber suunanud, ei tõenda kostja väidet, et Y pidi ise kulusid kandma. Kostja kui korteriomaniku ja kinkelepingu järgi kulude tasumise eest vastutava isiku ülesandeks oli teha vajalikke korraldusi, et kõik arved saadetaks pärast lepingu sõlmimist temale. Kuigi Y talus seda, et kostja ei maksa korteriga seotud kulusid, ei saa Y vaikimist või tegevusetust (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 4) lugeda tema tahteavalduseks kinkelepingus sätestatust teistsuguse kulude kandmise kokkuleppe sõlmimiseks. Kostja ei ole tõendanud, et temal ja kinkijal oli kokkulepe selle kohta, et üks pool saab tahteavalduse vaikimisi või tegevusetuse teel anda. Tõendamata on ka see, et kostja ja Y vahelises praktikas on olnud tavaks lugeda vaikimist või tegevusetust tahteavalduseks.
5.Järgmisena analüüsis maakohus, kas Y on kinkelepingust tähtaegselt taganenud. Oma käitumisega jättis kostja õigustamatult täitmata kinkega seotud tingimuse ja Y-l oli õigus lepingust taganeda VÕS § 267 p 3 ja § 268 lg 1 alusel. Y-l oli VÕS § 270 lg 1 esimese lause alusel õigus lepingust taganeda ühe aasta jooksul alates ajast, mil ta sai teada või pidi teada saama oma taganemise õiguse tekkimisest. Kohus ei nõustunud hageja käsitlusega, et kostja igale rikkumisele (st igakuiste kommunaalkulude tasumata jätmisele) kohaldub üheaastane taganemistähtaeg. Kohtu hinnangul tuleb üheaastase taganemistähtaja kulgema hakkamisel arvestada kinkelepingu eesmärki ja vaidluse aluseks olevaid asjaolusid kogumis. Y ja kostja vahel 7. juunil 2010 sõlmitud kinkelepingu p-dest 3.1 ja 4.1 nähtub, et Y sooviks oli kostjat rikastada, andes talle tasuta üle vaidlusaluse korteri. Lepingu eesmärgiks oli ka see, et kinkija saab korterit tähtajatult ja tasuta kasutada. Selleks leppisid pooled lepingu p-s 4.3 kokku, et vaidlusalune korter koormatakse tähtajatu ja tasuta isikliku kasutusõigusega Y kasuks. Lepingu eesmärgiks oli ka see, et kostja kannab kõik korteriga seotud maksud ja avalik-õiguslikud koormatised. Seda kinnitab lepingu p 4.2. Kinkelepingust taganemise tähtaja eesmärgiks on anda kingisaajale prooviaeg selleks, et hinnata, kas kingisaaja on „kingi vääriline“. Kostja ei ole pärast kinkelepingu sõlmimist kolme aasta jooksul korteri kommunaalkulusid maksnud. Tegemist oli kostja vältava rikkumisega. Selleks, et otsustada taganemistähtaja kulgema hakkamise üle, tuleks arvestada kostja vältava
4(7)
rikkumise raskust. Kohus leiab, et kui kingisaaja ei ole ühe aasta jooksul täitnud lepinguga võetud kohustust tasuda korteriga seotud makseid ja kanda avalik-õiguslikke koormatisi, on tema rikkumine muutunud piisavalt raskeks, näitamaks kinkijale, et ta ei ole „kingi vääriline“. Üks aasta on piisavalt pikk prooviaeg selleks, et kinkija saaks kingisaajat hinnata ja et kingisaaja võiks kinkijale näidata, et ta on „kingi vääriline“. Maakohus leidis, et Y-l tekkis õigus kinkelepingust taganeda ühe aasta möödumisel alates hetkest, mil kostja jättis esimese korteriga seotud makse tasumata. Y ja kostja sõlmisid kinkelepingu 7. juunil 2010. Kostja ei ole perioodil juuni 2010 kuni juuni 2011 korteriga seotud kulusid kandnud. Eeltoodut arvestades sai Y hiljemalt 1. juulil 2011 teada, et kostja ei ole „kingi vääriline“ ja sellest ajast alates hakkas kulgema VÕS § 270 lg 1 esimeses lauses sätestatud üheaastane tähtaeg lepingust taganemiseks. Taganemistähtaeg lõppes 31. juunil 2012. Y esitas taganemisavalduse 23. augustil 2013, st pärast taganemistähtaja lõppemist. VÕS § 270 lg-s 1 sätestatud tähtaeg on õigust lõpetav tähtaeg. Y esitas avalduse kinkelepingust taganemiseks pärast tähtaja lõppemist, mistõttu oli tema avaldus tagajärjetu. Tagajärjetust taganemisavaldusest ei tekkinud Y-le õigust nõuda kostjalt korteri omandiõiguse tagastamist ja valduse üleandmist, mistõttu ei saanud vastav õigus hagejale kui pärijale üle minna. Seetõttu ei saa hageja nõuda kostjalt korteri omandiõiguse tagastamist ja valduse üleandmist. Maakohus ei nõustunud hageja käsitlusega, et lepingust taganemise tähtaeg hakkas kulgema alates 10. detsembrist 2012. Kinkelepingust taganemisel ei pea kinkija andma täiendavat tähtaega, vaid võib taganeda lepingust alates koormise või kohustuse täitmata jätmisest teadasaamisest või ajast, mil ta pidi rikkumisest teada saama (Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, P. Varul jt, Tallinn 2019, lk 234). Seega ei pidanud Y määrama kostjale täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks. Lisaks leidis kohus, et üks aasta, mille jooksul kingisaaja ei täida lepinguga võetud kohustust, on piisavalt pikk aeg, et kinkijal tekiks arusaam selle kohta, et kingisaaja ei ole „kingi vääriline“. Seetõttu ei ole vajalik määrata kingisaajale täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks. Apellatsioonkaebus
6.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja menetluskulud jätta kostja kanda. Hageja ei nõustu maakohtuga, et kinkelepingust on taganetud hilinenult. Hageja leiab, et igale rikkumisele ja igale kommunaalkulude tasumata jätmisele kehtib iseseisev üheaastane taganemise tähtaeg. Tähtaega arvutatakse vastavalt TsÜS-des § 134-137 sätestatule. Iga aluse puhul kehtib iseseisev taganemise tähtaeg. Viimase kommunaalmakse tasumata jätmise eest 23. augustil 2013, oli taganemisavalduse esitamise võimalus kuni augustini 2014. Maakohus ei ole põhjendanud, miks ei kohaldu iga kommunaalmakse arve puhul iseseisev taganemise tähtaeg. Oluline on ka see, et korduvatele kohustustele suunatud aegumise tähtaeg algab kalendriaasta lõppemisest. Kohus ei ole arvestanud Y kõrget iga (82 aastat), kinkelepingu pooli (kelleks on sugulased), võimalikku kumulatiivset võlgnevust, millisega kooskõlas tuleks hinnata ka kinkelepingu eesmärki ning väidetavat kingi väärilisust korrelatsioonis korteri väärtusega. Vastus apellatsioonkaebusele
13.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
5(7)
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
14.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle muutmiseks puudub alus (TsMS § 657 lg 1 p 1). Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
15.Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega, järgib neid ja ei korda (TsMS § 654 lg 6). Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist.
16.Maakohus leidis põhjendatult, et kinkelepingust taganemise tähtaeg saabus 30.06.2012 (otsuses ilmselt ekslikult 31.06.2012), maakohtu otsuse kujunemine on jälgitav ja maakohus on oma seisukohti piisavalt põhjendanud. Maakohus kohaldas õigesti VÕS § 270 lg 1 esimeses lauses sätestatud tähtaega ja ei ole eksinud taganemise tähtaja saabumise põhjendamisel. Kui rikkumiseks on kommunaalkulude tasumata jätmine, ei pea üheaastast taganemistähtaega arvestama igast konkreetsest rikkumisest. Hageja tõlgendus läheb vastuollu seaduse mõttega, sest sellisel juhul saaks vältava rikkumise puhul kinkija taganeda lõputult.
17.Hageja heidab ette, et kohus ei arvestanud koostoimes Y kõrget vanust (82 a) ja asjaolu, et kinkelepingu poolteks olid sugulased, võimalikku kumulatiivset võlgnevust, kinkelepingu eesmärki ja kingi väärilisuse korrelatsiooni korteri väärtusega. Ringkonnakohtu istungil selgitas hageja, et pidas silmas asjaolu, et kõrges vanuses inimene ei taha oma sugulastega tülli minna, ei soovi teha järske muudatusi või avaldusi, vanematel inimestel on keerukam vastu võtta selliseid (kinkelepingust taganemisega seotud) otsuseid, sest nende emotsionaalne side on tugevam ja lähedaste hulk, kes neile toeks on, võib olla väiksem. Ringkonnakohtu hinnangul ei anna need argumendid alust kinkelepingust taganemise tähtaja pikenemiseks, kuna on subjektiivsed ja üldistavad hinnangud, mis ei pruugi kehtida Y suhtes. Taganemistähtaja hindamisel tuleb lähtuda mõistliku kingisaaja arusaamast. Ajas üha suurenev võlgnevus ei anna alust pidada taganemistähtaega maakohtu hinnatust pikemaks ja maakohus ei ole sellega põhjendatult arvestanud.
18.Kinkelepingu eesmärki on maakohus lahanud otsuse p-s 9.3. ja leidnud, et selle eesmärgiks oli kostja rikastamine, Y võimalus jääda korterisse elama, sellele korrespondeeriva kostja kohustusega tasuda maksud.
19.Ringkonnakohus ei nõustu hageja käsitlusega, et kui võlgade suurus moodustas 2,4% korteri väärtusest, oli see võlgnevus liiga väike, et anda alust järelduseks, et kingisaaja ei ole kingi vääriline. Maakohus on asjakohaselt põhjendanud, miks ta leiab, et üheaastane kommunaalkulude mittetasumine on selline rikkumine, mida saab pidada piisavalt raskeks, et näidata kinkijale, et kingisaaja ei vääri kingi saamist. Tegemist on maakohtu diskretsiooniotsusega, millesse ringkonnakohus ei sekku, kuna maakohus on järeldust nõuetekohaselt põhjendanud ega ole diskretsioonipiire ületanud.
20.Eeltoodu tõttu jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja poolte menetluskulud ringkonnakohtus jäävad hageja kanda (TsMS § 171 lg 1).
21.Vastavalt TsMS § 174 lg 3 määrab ringkonnakohus kindlaks väljamõistetavad menetluskulud apellatsiooniastmes.
21.1.Kostja on esitanud menetluskulude nimekirja, milles taotleb hagejalt lepingulise esindaja kulude katteks 360 euro (käibemaksu ei lisandu) väljamõistmist. Kostjale osutatud õigusabiteenuse sisuks on maakohtu otsuse ja apellatsioonkaebusega tutvumine ning analüüs 0,5 h, apellatsioonkaebusele vastuse koostamine 1,5 h, kohtuistungiks ettevalmistumine 0,5 h
6(7)
ja kohtuistungil osalemine 0,5 h. Kokku 3 h. Taotluse kohaselt on kõik kulud kantud seoses praeguse kohtumenetlusega. Õigusabi on osutatud tunnihinnaga 120 eurot (käibemaksu ei lisandu).
21.2.Hageja kostja menetluskulude taotlusele vastuväiteid ei esitanud.
21.3.Arvestades maakohtu otsuse, apellatsioonkaebuse ja sellele esitatud vastuse sisu ning mahtu, samuti kohtuistungi pikkust, peab ringkonnakohus kostja ajakulu toodud ulatuses põhjendatud ja vajalikuks. Arvestades vaidluse vähest mahtu ja keskmist keerukust, on tunnihind 120 eurot (käibemaksuta) asjaolusid arvestades mõistlik. Seega kuulub hagejalt väljamõistmisele kostja kasuks apellatsioonimenetluse menetluskulu 3 x 120 eurot = 360 eurot.
21.4.TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. (allkirjastatud digitaalselt) Margo Klaar, Gea Lepik, Ele Liiv
7(7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.