1.Sirje Koskinen (hageja) esitas 31. mail 2017 Harju Maakohtusse hagi Marvi Lorentsi (kostja) vastu, milles palus nõuda kostja omandist hageja omandisse Tallinnas Puhangu 67−10 (registriosa nr 9841501) asuva korteriomandi (korter), kohustada andma kostjat nõusolek tema kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja hageja omanikuna sissekandmiseks, asendades kostja nõusoleku kohtuotsusega. Samuti palus hageja kohustada kostjat vabastama ja andma hagejale üle korteri valdus ning väljaandmisest keeldumise korral tõsta kostja välja. Hageja väitel kinkis korteri kostjale Leita Iter (kinkija), pannes kostjale kohustuse tasuda kõik korteriomandiga seotud kohustused. Kuna kostja kohustusi ei täitnud, taganes kinkija 23. augustil 2013 kinkelepingust. Kinkija suri 31. jaanuaril 2016, hageja on tema testamendijärgne pärija, kellele on üle läinud ka kinkelepingust taganemisest tulenevad õigused. Hageja tugines sellele, et kostja on alusetult rikastunud, kuna kinkelepingust on taganetud.
2-17-8524
2.Hageja esitas hagiavalduses ka hagi tagamise taotluse, paludes korteri arestida ja seada kinnistusraamatusse keelumärge korteri käsutamise keelamiseks. Hagi tagamise avalduse järgi on taotletud abinõu olukorras, kus pooled vaidlevad korteri omandiõiguse üle, ainus võimalik abivahend selleks, et kohtulahendit oleks võimalik ka täita. Kui kostja peaks menetluse ajal korteri võõrandama, tekiks olukord, kus kohtulahendi täitmine on võimatu. Kostjale ei ole hagi tagamise meede koormav, kuivõrd korteri väärtus ei vähene kohtumenetluse käigus. Samuti ei saa tekkida kahju, mille korvamiseks oleks kohtul vaja määrata tagatis.
3.Harju Maakohus rahuldas 6. juuni 2017. a määrusega hagi tagamise taotluse ning arestis hagi tagamiseks korteri ja määras seada hageja kasuks kinnistusraamatusse keelumärge korteri käsutamise keelamiseks. Maakohtu hinnangul on täidetud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 377 lgs 1 sätestatud hagi tagamise eeldused. Hageja on nõuet, mille tagamist soovitakse, ning tagamise aluseks olevaid asjaolusid taotluses piisavalt põhistanud (TsMS § 381 lg 2). Hagi tagamata jätmise korral võib tõepoolest hagejale positiivse kohtulahendi täitmine osutuda oluliselt raskendatuks või koguni võimatuks, kui korter võõrandatakse kolmandale isikule. Samuti võivad pöördumatult saada kahjustada hageja huvid juhul, kui kostja koormab korteri piiratud asjaõigustega. Kohaldatav hagi tagamise abinõu ei koorma kostjat liigselt TsMS § 378 lg 4 mõttes. Korteri käsutamise keelamine ei piira kostja õigust korterit kasutada, kuid tagab, et kostja ei koorma korterit kolmandate isikute kasuks ning ei vähenda seeläbi korteri väärtust või ei võõranda korterit kohtumenetluse käigus. Kostjat vähem koormavate hagi tagamise abinõude rakendamine ei tagaks praegusel juhul hageja õigustatud huve piisavalt.
4.Kostja palus määruskaebuses maakohtu määruse tühistada. Hageja palus jätta määruskaebuse rahuldamata. Maakohus määruskaebust Ringkonnakohtule.
ei
rahuldanud
ja
edastas
selle
läbivaatamiseks
Tallinna
Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 27. novembri 2017. a määrusega maakohtu määruse ja jättis hagi tagamise taotluse rahuldamata. Ringkonnakohtu määruse põhjenduste järgi rikkus maakohus TsMS § 378 lgt 4, mille kohaselt tuleb hagi tagava abinõu valikul arvestada, et kohaldatav abinõu koormaks kostjat üksnes niivõrd, kuivõrd seda võib pidada hageja õigustatud huvisid ja asjaolusid arvestades põhjendatuks. Maakohus on küll märkinud, et teiste koormavate hagi tagamise abinõude rakendamine ei taga hageja õigustatud huve piisavalt, kuid on jätnud selle põhjendamata. Keelumärge ei ole ainus hagi tagamise vahend kinnistusraamatus. Keelumärge on kinnistusraamatusse kantavatest tagamise vahenditest kinnisasja omanikule kõige koormavam, sest asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 2 kohaselt keelab keelumärge kannete tegemise kinnistusraamatusse täielikult ning sellest tulenevalt koormab kostjat ebaproportsionaalselt, võrreldes hagi tagamise eesmärgi ja teiste võimalike hagi tagamise abinõudega. Hageja nõude (korteri ülekandmise nõudmine) tagamiseks on sobiv abinõu eelmärge (AÕS § 63 lg 1 p 1). Asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse on tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab, mis kohaldub ka sundtäitmise käigus, pankrotihalduri poolt või kohtulahendi alusel tehtava käsutuse suhtes, kuid see ei takista 2(5)
2-17-8524
kannete tegemist kinnistusraamatusse (AÕS § 63 lgd 3 ja 4). Seega tagab hageja nõuet kostjalt korteri väljanõudmiseks ka eelmärge, kuid samas on eelmärkega tagatud ka kostja õigused. Ringkonnakohus ei saa ise teha uut määrust, millega kantakse kinnistusraamatusse eelmärge hageja kasuks, arvestades, et hagimenetluses otsustab hageja ise taotluste esitamise ning hageja vastutab TsMS § 391 lg 1 alusel hagi tagamisega teisele poolele tekitatud kahju eest. Kostja saab eelmärget uue hagi tagamise avaldusega soovi korral taotleda.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Hageja palub Riigikohtule esitatud määruskaebuses ringkonnakohtu määruse tühistada ja hageja taotlus rahuldada. Hageja palub kassatsiooniastme menetluskuludena kindlaks määrata ja kostjalt välja mõista 554 eurot (koos käibemaksuga ning kohustada kostjat tasuma hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud ulatuses lahendi jõustumisest kuni täitmiseni. Hageja arvates on tema huvid praeguses kohtumenetluses kaitstud üksnes keelumärke abil. Hagi tagamine eelmärkega ei taga kohtuotsuse täitmist. Eelmärge ei keela kinnistu võõrandamist ega asjaõigustega koormamist. Seega võib tekkida olukord, kus hagejal tuleks algatada hiljem uusi kohtumenetlusi uue omaniku või piiratud asjaõiguse omaja vastu. Eelmärge ei taga ka asja säilimist selle omandiõiguse üleandmise puhul. On teadmata, millised oleksid uue omaniku huvid ja hoolsus, korteriomandi seisund võib halveneda. Valduse vabastamise nõuet ei ole võimalik esitada umbisikuliselt igakordse omaniku vastu, st hageja peab esitama uue hagi asja uue valdaja vastu või asendama kostja, mida saab teha ajaliselt piiratult. Ringkonnakohus ei ole ka selgitanud, milles seisneb kostja õiguste rikkumine.
7.Kostja ei ole määruskaebusele vastanud.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
8.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 701 lg 3 esimese ja teise lause järgi tühistada ning asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt.
9.Kolleegium nõustub ringkonnakohtu lõppjäreldusega, et hageja esitatud nõuet tagav sobilik ja lubatav vahend on praegusel juhul eelmärge.
9.1.Hageja on praeguses asjas esitanud võlaõigusseaduse (VÕS) § 268 lgst 1 ja alusetu rikastumise sätetest (VÕS § 1028 lg 1, § 1032 lg 1 esimene lause) tuleneva omandi üleandmise (ja valduse üleandmise) nõude. Sellised omandi üleandmisele suunatud nõuded on kolleegiumi hinnangul tagatavad eelkõige eelmärkega. AÕS § 63 lg 1 p 1 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda eelmärke asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks. AÕS § 631 lg 2 esimese lause alusel võib eelmärke kinnistusraamatusse kanda ka hagi tagamise korras. Hagi esitajat kaitseb hagi tagamiseks sissekantava eelmärke korral AÕS § 63 lg 3 esimene lause, mille kohaselt on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. Sama kehtib AÕS § 63 lg 4 kohaselt sundtäitmise käigus, pankrotihalduri poolt või kohtulahendi alusel tehtava käsutuse suhtes.
9.2.AÕS § 63 lg 3 teise lause kohaselt ei takista eelmärge kannete tegemist kinnistusraamatusse, erinevalt keelumärkest. Selliselt võimaldab eelmärge paindlikumalt kui keelumärge arvestada lisaks 3(5)
2-17-8524
hageja huvidele ka kostja huvidega. Ka menetluslikult on hagejale eelmärke sissekandmine lihtsam, sest AÕS § 631 lg 2 teise lause kohaselt ei ole hagi tagamise määruse alusel eelmärke kinnistusraamatusse kandmiseks nõutav, et eelmärke kinnistusraamatusse kandmist nõudev isik tõendaks eelmärkega tagatava nõude täitmise raskendamise või võimatuks muutumise ohtu. Muul juhul tuleks TsMS § 377 lg 1 esimese lause ja § 381 lg 2 kohaselt hagi tagamise alust (kohtuotsuse täitmise raskendatuse või võimatuks muutumise oht) kohtule põhistada.
10.Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtuga selles, et kohus ei saa ise omal algatusel teha uut määrust, millega kantakse kinnistusraamatusse eelmärge taotletud keelumärke asemel. Riigikohus on leidnud rahalise nõude korral, et kui hageja on palunud kanda kinnistusraamatusse keelumärke ega ole taotlenud kohtuliku hüpoteegi seadmist, on kohtul kooskõlas TsMS § 378 lgga 4 õigus rahalise nõude täitmise tagamiseks seada kostja kinnisasjale kohtulik hüpoteek keelumärke tegemise asemel (vt nt Riigikohtu 9. aprilli 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3211814, p 36). Sarnaselt on kolleegiumi arvates kohtutel õigus kanda taotletud keelumärke asemel kinnistusraamatusse eelmärge. Sisuliselt oleks tegu avalduse osalise rahuldamisega. Ringkonnakohtu vastupidine seisukoht on ekslik. Seetõttu tuleb ringkonnakohtu määrus tühistada. Kolleegium selgitab, et asja õige lahenduse huvides oleks siiski otstarbekas, kui kohus määraks enne märke tegemise otsustamist tähtaja, mille jooksul hageja peaks kohtule teatama, kas ta soovib eelmärke seadmist. Selle tähtaja jooksul saaks hageja teatada ka sellest, kas ta soovib eelmärkega koos sisse kanda ka märkuse (vt määruse p 11). Kolleegium märgib, et kui hageja soovib eelmärke sissekandmist, tuleb ringkonnakohtul TsMS § 381 lg 2 alusel kontrollida ka esitatud haginõude põhistatust (vt ka Riigikohtu 3. veebruari 2017. a määrus tsiviilasjas nr 3218316, p 16). Kostja on ringkonnakohtule esitatud määruskaebuses väitnud, et hagi on põhistamata.
11.Kolleegium selgitab hageja huvide kaitse kohta täiendavalt järgmist. AÕS § 63 lg 1 p 4 kohaselt võib kinnistusraamatusse muude seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks kanda märkuse (lisaks AÕS § 63 lg 1 pdes 1−3 nimetatud eelmärkele, vastuväitele ja keelumärkele). Märkus kantakse kinnistusraamatusse AÕS § 631 lg 7 kohaselt seaduses sätestatud juhul. TsMS § 378 lg 1 p 10 järgi on üheks hagi tagamise abinõuks ka kohtu poolt vajalikuks peetud muu abinõu. Riigikohus on märkinud, et TsMS § 378 lg 1 p 10 võimaldab kohtule diskretsiooniõiguse hagi tagamise abinõu valikul, kui abinõu ei ole kirjeldatud lg 1 pdes 1−9. Diskretsiooniõiguse sisustamisel on kohtud seotud mh hagi tagamise instituudi üldise olemusega ning piirangutega, mis on välja kujunenud kohtupraktikas. Riigikohus lisas veel, et TsMS § 378 lg 1 p 10 alusel kohaldatud hagi tagamise abinõul peaks olema vähemalt üldjuhul üldine seos lg 1 pdes 1−9 sätestatud abinõudega (vt Riigikohtu 19. novembri 2014. a määrus tsiviilasjas nr 32110114, p 13). Kolleegiumi hinnangul saab TsMS § 378 lg 1 p 10 lugeda seaduseks AÕS § 631 lg 7 tähenduses, mis võimaldab kinnistusraamatus AÕS § 63 lg 1 p 4 kohase märkuse abil nähtavaks teha, et kohtus on pooleli kinnistusraamatusse kantud kinnistut puudutav kohtuvaidlus. Sellisel hagi tagamise abinõul on üldine seos TsMS § 378 lg 1 ps 2 nimetatud abinõuga (keelumärke sissekandmine) ning ka AÕS § 63 lg 2 esimeses lauses ning lg 5 esimeses lauses nimetatud abinõudega (hagi tagamise korras võib kinnistusraamatusse kanda eelmärke ja vastuväite). Sellise märkuse sissekandmist õigustab seegi, et nn õigusvaidluse märke kinnistusraamatusse sissekandmise võimalus on ette nähtud halduskohtumenetluse seadustiku § 251 lg 1 ps 4. Nimetatud punkti kohaselt võib esialgse õiguskaitse määrusega mh teha kohtuvaidluse kohta registris märke. 4(5)
2-17-8524
Kolleegium ei näe mõistlikku põhjendust, miks tuleks tsiviilkohtumenetluses erinevalt halduskohtumenetlusest nn õigusvaidluse märke (praegusel juhul märkuse) tegemise võimalust eitada. Selline ei saanud olla ka seadusandja tahe. Seega võib osutuda hageja huvides otstarbekaks kanda lisaks eelmärkele sisse ka märkus. Sissekantav märkus tagab kolleegiumi hinnangul ka seda, et kolmas isik ei saa pärast kohtumenetluse lõppemist tugineda TsMS § 460 lg 2 kohaselt sellele, et tema suhtes praeguses asjas tehtav võimalik hagi rahuldav kohtulahend kolmanda isiku heausksuse tõttu ei kehtiks. Seega ei oleks hagejal märkuse sissekandmise korral eelduslikult vaja esitada uut hagi, kui kostja peaks kinnistu võõrandama, sest TsMS § 460 lg 1 kohaselt kehtiks praeguses asjas tehtav hagi rahuldav lahend ka kostja üld- või eriõigusjärglase suhtes. See puudutab nii kinnistusraamatu kande muutmise nõusoleku andmise kui ka valduse väljanõudmise nõuet. Õigusjärgluse olemasolu tehakse vajaduse korral kindlaks täitemenetluse seadustiku § 18 kohaselt.
12.Määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel kassatsioonikautsjon tagastada. TsMS § 149 lg 8 esimese lause alusel tagastatakse kautsjon menetlusosalise korraldusel selle tasunud advokaadibüroole. Ants Kull
5(5)
Villu Kõve
Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.