6.Heinar Ombler (isikukood XXXXXXXXXX), lepingulised esindajad Haldja Viinalass ja Anne Kuill
7.Anu Kikas (isikukood XXXXXXXXXX), lepingulised esindajad Haldja Viinalass ja Anne Kuill
8.Kristo Raud (isikukood XXXXXXXXXX), lepingulised esindajad Haldja Viinalass ja Anne Kuill
9.Haldja Viinalass (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Anne Kuill
10.ühisomanikud Kadi Roosma (isikukood XXXXXXXXXX), lepingulised esindajad Haldja Viinalass ja Anne Kuill ning Peeter Roosma (isikukood XXXXXXXXXX)
11.Monika Tuuling (isikukood XXXXXXXXXX), lepingulised esindajad Haldja Viinalass ja Anne Kuill
12.Andrei Smirnov (isikukood XXXXXXXXXX), lepingulised esindajad Haldja Viinalass ja Anne Kuill
13.Maie Härmann (isikukood XXXXXXXXXX), lepingulised esindajad Haldja Viinalass ja Anne Kuill
14.ALV Kinnisvara OÜ (registrikood 14202894; Osaühing Fabergate (registrikood 10859433) õigusjärglane), seaduslik esindaja Dmitri Reimundt
15.Viivi Ivan (isikukood XXXXXXXXXX), lepingulised esindajad Haldja Viinalass ja Anne Kuill
16.ühisomanikud Ülle Kurvits (isikukood XXXXXXXXXX) ja Peeter Kurvits (isikukood XXXXXXXXXX), lepingulised esindajad Haldja Viinalass ja Anne Kuill
17.Martin Migul (isikukood XXXXXXXXXX)
18.Kristel Reim (isikukood XXXXXXXXXX), lepingulised esindajad Haldja Viinalass ja Anne Kuill
19.Anne Kuill (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Haldja Viinalass
20.Ivar Virusiim (isikukood XXXXXXXXXX), lepingulised esindajad Haldja Viinalass ja Anne Kuill
21.OÜ ECOLA (registrikood 11378084), lepingulised esindajad Haldja Viinalass ja Anne Kuill
22.Tartu linnavalitsus (registrikood 75006546, lepingulised esindajad Anu Öpik ja Kadri Valdre Tartu linn, X korteriühistu liikmed:
23.Väino Peets (isikukood XXXXXXXXXX), lepingulised esindajad Haldja Viinalass ja Anne Kuill
24.Dagmar Kodres (isikukood XXXXXXXXXX)
25.Virko Jõelaid (isikukood XXXXXXXXXX), lepingulised esindajad Haldja Viinalass ja Anne Kuill
26.Aire Koik (isikukood XXXXXXXXXX)
27.Maret Mikk (isikukood XXXXXXXXXX)
28.ühisomanikud Rein Rätsep (isikukood XXXXXXXXXX) ja Anneli Rätsep (isikukood XXXXXXXXXX), lepingulised esindajad Haldja Viinalass ja Anne Kuill
29.Anneli Tamm (isikukood XXXXXXXXXX)
30.ühisomanikud Endel Põder (isikukood XXXXXXXXXX) ja Sirje Põder (isikukood XXXXXXXXXX)
31.Märt Soplepmann (isikukood XXXXXXXXXX)
32.Teho Peetsu (isikukood XXXXXXXXXX), lepingulised esindajad Haldja Viinalass ja Anne Kuill
33.Siret Rutiku (isikukood XXXXXXXXXX)
34.Tiina Mullamaa (isikukood XXXXXXXXXX)
35.Surabi OÜ (registrikood 12258867), seaduslik esindaja Aimar Unt
36.Tuuli Jürgenson (isikukood XXXXXXXXXX)
37.Johannes Puusepp (isikukood XXXXXXXXXX)
38.Toomas Pung (isikukood XXXXXXXXXX)
39.Märt Kiisholts (isikukood XXXXXXXXXX), lepingulised esindajad Haldja Viinalass ja Anne Kuill
40.Vikerkaare Külalistemaja OÜ (registrikood 11007413), seaduslik esindaja Toomas Katušin
41.Krõõt Olo (isikukood XXXXXXXXXX)
42.Anastasija Mitinova (isikukood XXXXXXXXXX)
43.OÜ Caporeto (registrikood 10534079), seaduslik esindaja Karin Abel (end. Ploom)
44.Tartu linnavalitsus (registrikood 75006546), lepingulised esindajad Anu Öpik ja Kadri Valdre
45.Tartu linn, XXXXX korteriühistu (registrikood XXXXXXX), seaduslikud esindajad Liann Kalda, Toomas Griin, Mairi Avi Tartu linn, XXXXX korteriühistu liikmed:
46.Elo Orumaa (isikukood XXXXXXXXXX)
47.Liann Kalda (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Evelin Jõgar
48.Anastassia Kamõnina (isikukood XXXXXXXXXX)
49.Artjom Vargunin (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Evelin Jõgar
50.Siim Nellis (isikukood XXXXXXXXXX)
51.ühisomanikud Jako Bergson (isikukood XXXXXXXXXX) ja Tiia Bergson (isikukood XXXXXXXXXX)
52.Anna Viltok (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Evelin Jõgar
53.Piret Kusche (isikukood XXXXXXXXXX)
54.Ain Heinaru (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Evelin Jõgar
55.Anatoly Kazmin (sünniaeg XXXXXXXXXX)
56.Tanel Lepsoo (isikukood XXXXXXXXXX)
57.Mairi Avi (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Evelin Jõgar
58.Tanel Terna (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Evelin Jõgar
59.Tartu linnavalitsus (registrikood 75006546), lepingulised esindajad Anu Öpik ja Kadri Valdre
60.osaühing Barokk (registrikood 10152857), seaduslik esindaja Agnessa Pillmann
61.OÜ K.E.D.S (registrikood 12917198), seaduslikud esindajad Eda Kuusk, Kuido Kuusk Tartu linn, XXX korteriühistu liikmed:
62.Alla Aljanaki (isikukood XXXXXXXXXX)
63.Lea Tooming (isikukood XXXXXXXXXX)
64.Raul Tölp (isikukood XXXXXXXXXX)
65.Mark Tehver (isikukood XXXXXXXXXX)
66.Tiit Lepajõe (isikukood XXXXXXXXXX)
67.Kersti Lepajõe (isikukood XXXXXXXXXX)
68.Kaie Peerna (isikukood XXXXXXXXXX)
69.ühisomanikud Lea Tops (isikukood XXXXXXXXXX) ja Viktor Tops (isikukood XXXXXXXXXX)
70.ühisomanikud Jüri Kuus (isikukood XXXXXXXXXX) ja Heldi Kuus (isikukood XXXXXXXXXX)
71.ühisomanikud Harri Jõesaar (isikukood XXXXXXXXXX) ja Merike Sarapuu (isikukood XXXXXXXXXX)
72.Mare Lind (isikukood XXXXXXXXXX)
73.Ninni Maria Jalli (isikukood XXXXXXXXXX)
74.Mikko Samuli Jalli (isikukood XXXXXXXXXX)
75.Jana Tuusov (isikukood XXXXXXXXXX)
76.Mark-Hubert Heil (isikukood XXXXXXXXXX)
77.Vaike Septer (isikukood XXXXXXXXXX)
78.Mare Lind (isikukood XXXXXXXXXX)
79.Andres Pille (isikukood XXXXXXXXXX)
80.ühisomanikud Peeter Alep (isikukood XXXXXXXXXX) ja Ilme Alep (isikukood XXXXXXXXXX)
81.ühisomanikud Arved Jents (isikukood XXXXXXXXXX) ja Ene Jents (isikukood XXXXXXXXXX)
82.ühisomanikud Silvia Past (isikukood XXXXXXXXXX) ja Mari Reinik (isikukood XXXXXXXXXX)
83.Agu-Tõnis Talvik (isikukood XXXXXXXXXX)
84.Arvo Tikk (isikukood XXXXXXXXXX)
RESOLUTSIOON
1.Jätta Bron-Kinnisvara OÜ määruskaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu 2. juuni 2021. a määrus muutmata.
2.Võtta Bron-Kinnisvara OÜ määruskaebusele lisatud fotod tsiviilasja materjalide juurde.
3.Jätta menetluskulud ringkonnakohtus Bron-Kinnisvara OÜ kanda.
4.Mõista välja Bron-Kinnisvara OÜ-lt solidaarselt Liann Kalda, Anna Viltoki, Ain Heinaru, Mairi Avi, Tanel Terna ja Artjom Vargunini kasuks välja määruskaebemenetluses kantud menetluskulude hüvitis 315 eurot (käibemaksuga).
5.Kohustada Bron-Kinnisvara OÜ-d tasuma väljamõistetud menetluskuludelt viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates määruse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.
ASJAOLUD
1.Bron-Kinnisvara OÜ (avaldaja) esitas 22. mail 2018 Tartu Maakohtule avalduse, milles palus määrata kinnistule asukohaga XXXXXa, Tartu juurdepääsuteed XXX kinnistu X tänava poolse kangialuse kaudu; XXXXX kinnistu X tänava poolse kangialuse kaudu; avalikult kasutatavalt teelt (W. X tänav) X krundil paiknevate treppide ja muruplatsi kaudu ja avalikult kasutatavalt teelt (W. X tn) W. XX hoone eest ja jõepoolse nurga kõrvalt. Avaldaja palus kohustada kinnistute igakordseid omanikke eelnimetatud juurdepääsu taluma ja kohustada isikuid andma nõusolek märkuse kandmiseks nende omandis olevate kinnistute registriossa. Avalduse kohaselt on avaldajal kavas Tartus aadressil XXXXXa (registriosa nr XXXXXX) asuva hoone rekonstrueerimine ja laiendamine. Selle kohta on koostatud arhitektuurne eskiisprojekt. Projekti alusel ei muudeta hoone põhimahtu, garaaži peale lisatakse talveaed ja klaasgalerii. Hoonesse tuleb kaks korterit ja esimesel korrusel säilivad garaažid. Lisaks korrastatakse välistrepp. Tartu Linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakond on XXXXXa ehitusprojekti heaks kiitnud ning lugenud ehitusteatise teavitatuks. Hetkel puudub krundile iseseisev juurdepääs ümbritsevatelt tänavatelt. Krunt paikneb kinnistutega XXX, XXXXX, X, W. XX ja W. XX piirneva kvartali keskel. Ainus võimalus pääseda XXXXXa kinnistult ümbritsevatele tänavatele, on naaberkinnistutel asuvaid teid mööda. Et tagada krundil paikneva hoone kasutamiseks elementaarsed tingimused (ligipääs hoonele, prügivedu, lumekoristus, remonttööd), nõuab avaldaja juurdepääsu võimaldamist XXX ja XXXXX X tänava poolsete kangialuste kaudu, X krundil paiknevate treppide ja
muruplatsi kaudu ning W. XX hoone jõepoolse otsa kõrvalt, samuti asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 alusel vastava märkuse kandmist kinnistusraamatusse vastavalt lisatud XXXXXa asendiplaanile m1:500. Juurdepääs läbi XXX kinnistu on vajalik selleks, et mootorsõidukitega oleks võimalik pääseda XXXXXa kirdepoolsesse garaaži ja garaaži ette. Samuti on juurdepääs vajalik selleks, et jalakäijatel oleks võimalik pääseda juurde XXXXXa kagupoolsetele sissepääsudele. Lisaks on juurdepääs vajalik teenindavale personalile (prügivedu, lumekoristus, remonttööd). Juurdepääs läbi XXXXX kinnistu on vajalik selleks, et mootorsõidukitega oleks võimalik pääseda XXXXXa edelapoolsesse garaaži. Samuti on juurdepääs vajalik selleks, et jalakäijatel oleks võimalik pääseda juurde XXXXXa kirde- ja kagupoolsetele sissepääsudele. Lisaks on juurdepääs vajalik teenindavale personalile (prügivedu, lumekoristus, remonttööd). Juurdepääs läbi X kinnistu on vajalik selleks, et jalakäijatel oleks võimalik pääseda juurde XXXXXa edela- ja loodepoolsele sissepääsudele ning X kinnistul paiknevate treppide kasutamiseks. Samuti on juurdepääs vajalik XXXXXa kinnistul paikneva trepi kasutamiseks. Lisaks on juurdepääs vajalik teenindavale personalile (prügivedu, lumekoristus, remonttööd). Juurdepääs läbi W. XX kinnistu on vajalik selleks, et jalakäijatel oleks võimalik pääseda avalikult kasutatavalt teelt (W. X tänavalt) ning omakorda läbi X kinnistu juurde XXXXXa edela- ja loodepoolsetele sissepääsudele. Samuti on juurdepääs vajalik XXXXXa kinnistul paikneva trepi kasutamiseks. Lisaks on juurdepääs vajalik teenindavale personalile (prügivedu, lumekoristus, remonttööd). Avaldaja taotles, et kohtulahendiga asendataks puudutatud isikute nõusolekud kinnistusraamatu kannete tegemiseks, millega muudetakse kohtulahendiga määratud juurdepääsuõigus kui kinnisomandi kitsendus kehtivaks ka kolmandatele isikutele vastavalt AÕS § 64 lg 1 p-ile 4 ja § 140 lg-le 4 kinnistusraamatusse kantava märkusega. Tasu juurdepääsu kasutamise eest tuleks määrata proportsionaalselt võrreldes naaberkinnistutega selles summas, mida naaberkinnistud hetkel teede hooldamise eest maksavad.
2.Puudutatud isikud vaidlevad avaldusele vastu. Ajalooline ja olemasolev projektikohane juurdepääs on olnud XXXXXa krundile ja hoonele XXXXX krundilt XXXXX ja X vahelise kangialuse kaudu ning juurdepääsuks XXXXX asuvale hoonele tuleb eelistada senist ajaloolist juurdepääsu. Puuduvad asjaolud, mis kaaluksid üle avaldaja huvid XXXXX korteriomanike huvidest. Kuna XXXXX siseõu on väga kitsas, siis kaoks võimalus lastel sisehoovis mängida ja mängimiseks vajalike rajatiste paigaldamiseks. Väheneks roheala ja senised parkimiskohad kaoksid. Seega on avaldaja taotletu ebaotstarbekas ja võimatu. AÕS § 156 lg 1 ei reguleeri olukorda, kus kinnisasja omanik taotleb juurdepääsu kolmanda isiku (Vanemuise teatri) erakinnistule. Avaldaja nõue XX korteriomanike vastu on alusetu. XXX kinnistu korteriomanikud ei pea võimaldama juurdepääsu avalikult kasutatavale teele, kui seda võimaldab XXXXX kinnistu. Kui kohus rahuldab kasvõi osaliselt juurdepääsuga seotud taotlused, siis tuleb kindlaks määrata XXXXXa kohustused juurdepääsu aluse maa maamaksu tasumiseks vähemalt 50% ulatuses ning juurdepääsutee hooldamise ja korrashoiuga seotud kulutuste kandmises samuti vähemalt 50% ulatuses. Kulude suurust on võimalik hetkel prognoosida summaliselt üksnes hoolduskulude osas, milleks on Ropka Elamule makstav tasu 100 eurot kuus. Tasu peab hõlmama ka hüve kaotust. X tn Tähepargi uusarenduse parkimiskoha maksumus on 10 000 eurot (väljavõte lisatud). Seega nelja parkimiskoha hinnaks saab lugeda 40 000 eurot. Alternatiivselt võib pakkuda XXXXXa välja lahenduse, mille kohaselt juurdepääsuõiguse
saamiseks loovutatakse XXXXXa elamu kaks garaažikohta, mis asuvad XXXXX poolses küljes, XXXXX korteriomanikele ning kaks otsapoolset garaažiboksi jääks XXXXXa omanikele.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus rahuldas 2. juuni 2021. a määrusega avalduse osaliselt, otsustades järgmist: 1) määrata, et Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr-ga XXXXXX sisse kantud kinnistu asukohaga XXXXXa, Tartu igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada igal ajal nii jalgsi kui ka igat liiki sobivate transpordivahenditega (kangialune) Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosadesse nr XXXXXX, XXXXXX, XXXXXX, XXXXXX, XXXXXX, XXXXXX, XXXXXX, XXXXXX, XXXXXX, XXXXXX, XXXXXX, XXXXXX, XXXXXX, XXXXXX, XXXXXX sisse kantud kinnistutele asukohaga XXXXX Tartu määratud juurdepääsuteed, mis on XXXXXa asendiplaanil m1:500 (alusdokument pabertoimik lk 21 ja dtl 378) tähistatud triibutatult roosaga alal musta värvi raamiga (vt p 2.3.). Juurdepääs võimaldada XXXXX kinnistu X tänava poolse kangialuse kaudu, mis algab XXXXX X tänava poolsest pääsust krundile ning kulgeb otse XXXXXa kinnistu piirini. Kohustada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosade nr XXXXXX, XXXXXX, XXXXXX, XXXXXX, XXXXXX, XXXXXX, XXXXXX, XXXXXX, XXXXXX, XXXXXX, XXXXXX, XXXXXX, XXXXXX, XXXXXX, XXXXXX sisse kantud kinnistute igakordseid omanikke eelnimetatud juurdepääsu taluma; 2) kohustada alljärgnevaid isikuid andma nõusolek märkuse kandmiseks nende omandis olevate kinnistute III jakku juurdepääsu kohta kinnistule registriosa numbriga XXXXXX (XXXXXa) selle igakordse omaniku kasuks resolutsiooni p-s 2.1. määratud tingimustel: Elo Orumaa, kinnistu registriosa nr XXXXXX; Liann Kalda, kinnistu registriosa nr XXXXXX; Anastassia Kamõnina, kinnistu registriosa nr XXXXXX; Artjom Vargunin, kinnistu registriosa nr XXXXXX; Siim Nellis, kinnistu registriosa nr XXXXXX; Jako Bergson, kinnistu registriosa nr XXXXXX; Tiia Bergson, kinnistu registriosa nr XXXXXX; Anna Viltok, kinnistu registriosa nr XXXXXX; Piret Kusche, kinnistu registriosa nr XXXXXX; Ain Heinaru, kinnistu registriosa nr XXXXXX; Anatoly Kazmin, kinnistu registriosa nr XXXXXX; Tanel Lepsoo, kinnistu registriosa nr XXXXXX; Mairi Avi, kinnistu registriosa nr XXXXXX; Tanel Terna, kinnistu registriosa nr XXXXXX; 7.16. Tartu linn, kinnistu registriosa nr XXXXXX; Barokk OÜ, kinnistu registriosa nr
XXXXXX;
7.18.OÜ K.E.D.S., kinnistu registriosa nr XXXXXX; 3) lugeda asendiplaan m1:500 käesoleva lahendi kohustuslikuks osaks (lisatud lahendi lõppu); 4) jätta rahuldamata avaldaja nõuded Tartu, XXX, Tartu, X ja Tartu, XX korteriomanike vastu; 5) välja mõista avaldajalt või XXXXXa kinnistu igakordselt omanikult juurdepääsutasu järgmiste parameetrite alusel: juurdepääsu aluse maa maamaksu tasumine ja korrashoiuga seotud kulutuste kandmine 50% ulatuses. Juurdepääsutasu tuleb tasuda XXXXX korteriühistu väljastatava arve alusel Tartu linn, XXXXX korteriühistu arveldusarvele nr EE761010102001602007. Maakohus jättis menetluskulud avaldaja kanda ja mõistis avaldajalt välja puudutatud isikute L. Kalda, A. Viltoki, A. Heinaru, M. Avi, T. Terna ja A. Vargunini menetluskulud võrdsetes osades kokku summas 2781 eurot 30 senti ning viivise menetluskuludelt VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni. Maakohus määras kindlaks, et puudutatud isikute kasuks väljamõistetud menetluskulud ja menetluskuludelt arvestatav viivis tuleb kanda Tartu linn, XXXXX korteriühistu (registrikood XXXXXXX) arveldusarvele nr EE761010102001602007.
Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt jääb XXX korteriomanike vastu esitatud avaldus rahuldamata, kuna kohus annab avaldajale juurdepääsu ajalooliselt väljakujunenud sissesõidust, st juurdepääs avalikult teelt XXXXXa kinnistule võimaldatakse XXXXX kangialuse kaudu. Kaks juurdepääsu samalt avalikult teelt ei ole õigustatud. X ning XX kinnistute puhul lähtus kohus sellest, et nimetatud kinnistud ei külgne avalikult kasutatava teega – seega pole täidetud AÕS § 156 lg 1 eeldused. X kinnistul puudub otseühendus avaliku teega, kui pidada silmas nt mootorsõidukeid ja XX kinnistut pole võimalik kasutada ilma erateed (SA X) läbimata. XX kinnistu ei taga juurdepääsu avalikule teele, nagu ka X kinnistu. Kohus ei pidanud antud juhul oluliseks lähtuda avaldaja esitatud eelprojektist/ehitusprojektist, kuna ainuüksi projekti olemasolu ehk kavatsus midagi hakata ehitama just sellisel kujul nagu avaldaja seda õigeks peab, ei kaalu üles teiste kinnistute korteriomanike huve ja õigusi. Kahe eeldusliku korteriomaniku huvid, isegi kui eraldi korteriomandid tulevikus moodustatakse, ei kaalu üles teiste kinnistute korteriomanike huvisid juba ainuüksi arvulise tasakaalutuse tõttu. Vaidlust ei ole selles, et XXXXXa kinnistu ei piirne avalikult kasutatavaga teega. Juurdepääs (õiguslikus mõttes) puudus kohtule teadaolevalt ka ajalooliselt (mis ei tähenda, et reaalset juurdepääsu ajalooliselt polnud). Kohus leidis, et õigustatud on avaldaja taotlus saada ligipääs avalikule teele. Kohtu arvates ei ole põhjendatud saada ligipääs absoluutselt kõigist võimalikest asukohtadest, mida avaldaja taotleb. Tartu Linnavalitsuse seisukoha järgi on ajalooline ja olemasolev projektikohane juurdepääs olnud XXXXXa krundile ja hoonele XXXXX krundilt XXXXX ja X vahelise kangialuse kaudu ning juurdepääsuna XXXXXa asuvale majandushoonele-garaažile tuleb eelistada senist ajaloolist juurdepääsu. Viimase 15 aasta jooksul ei ole Tartu linnale teadaolevalt kangialuse juurdepääsu kasutamisega probleeme olnud. Kohus nõustus kohaliku omavalitsuse seisukohaga. Kohus leidis, et avaldaja pidi juba kinnistut omandades arvestama, kuidas kinnistule juurde pääseb ning kui koormav võib see olla ümberkaudsetele kinnistutele ning kas nende huvi kaalub üles piirnevate kinnistute omanike huvid. Eelkõige peab kinnistule olema tagatud juurdepääs või kinnistult juurdepääs avalikule teele vähemalt ühe võimaliku juurdepääsu kaudu. Seda juhul, kui ei esine erandlikke asjaolusid. Antud juhul kohus erandlikke asjaolusid ei tuvastanud. Seetõttu võimaldas kohus avaldajale ainult ühe juurdepääsu läbi XXXXX kangialuse ning seda vaid otse oma kinnistule sõitmiseks, mitte parkimiseks kangialuse all, sissesõidu ees ega X tänavalt XXXXX kinnistult läbides vasemale või paremale pöörates. Sellega säilitas kohus XXXXX korteriomanike parkimiskohad, mis asukohta arvestades (kesklinn) on olemuselt ülisuur huvi kinnistu XXXXX korteriomanikele. Maakohus leidis, et juurdepääsutasu määramisel tuleb aluseks võtta konkreetse maatüki suurust, läbi mille juurdepääs kulgeb (antud juhul kangialune; vt asendiplaan) ning isikute arvu, kes kangialust võivad kasutada. Käesoleval juhul kinnitas XXXXX korteriühistu juhatuse liige, et neil ei ole konkreetseid korteriomanikke, kes seda kangialust kinnistul liiklemiseks kasutavad, vaid kehtib põhimõte, et kes ees, see mees. Kohus ei pidanud vajalikuks määrata kindlaks konkreetne rahaline väärtus juurdepääsu tasu osas, kuna see võib olla ajas muutuv. Seepärast tuleb korteriühistul lähtuda arve koostamisel juurdepääsuks määratud maatüki maamaksu suurusest ja selle maatüki korrashoiu kuludest. XXXXX korteriomanikud ja X korteriühistu leiavad, et XXXXXa kohustuseks peaks olema juurdepääsu aluse maa maamaksu tasumine ja korrashoiuga seotud kulutuste kandmine vähemalt 50% ulatuses. Kohus nõustus nimetatud seisukohaga. Kuna kohus andis juurdepääsutee õiguse avalikult teelt läbi XXXXX kangialuse otse XXXXXa kinnistu piirini, siis langes ära vajadus hüvitada XXXXX kinnistul asuvate parkimiskohtade kadumine.
Maakohus leidis, et kuna lahend tehakse nõudeid osaliselt rahuldades vaid ühe kinnistu korteriomanike osas ning teiste nõuete osas jäävad nõuded rahuldamata ning lähtuvalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg-st 1 on õiglane jätta kõik menetluskulud avaldaja kanda.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
4.Avaldaja palub määruskaebuses tühistada maakohtu määruse ja teha uue määruse, millega avaldus rahuldada, ning menetluskulud jätta puudutatud isikute kanda. Maakohus on ebaõigesti jätnud rahuldamata avaldaja nõuded XXX, X ning XX korteriomanike vastu, kuivõrd kohus ei ole arvestanud XXXXXa omaniku huvidega. Maakohtu määruses puuduvad põhjendused, miks loeb kohus ajalooliselt välja kujunenud sissesõiduks kangialuse XXXXX kaudu ja asub eitavale seisukohale XXX kangialuse suhtes. XXX on muutnud ajalooliselt väljakujunenud juurdepääsu, lukustades kangialuse. Määruses puuduvad põhjendused, kuidas XXXXXa korteriomanik, kelle garaažid asuvad just XXX kangialuse läbipääsu vastas ning kes ei pargi XXX ega XXXXX kinnistul, vaid kasutab parkimiseks garaaži, kahjustaks XXX korteriomanike huve. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust, kui on asunud seisukohale, et kuna X ning XX ei külgne avalikult kasutatava teega, siis ei ole täidetud AÕS § 156 lg 1 eeldused. XX kinnistu ja X kinnistu tagavad juurdepääsu avalikule teele X tn, mistõttu on väär maakohtu seisukoht. Maakohtu seisukoht, mille kohaselt kohus ei pea antud juhul oluliseks lähtuda avaldaja esitatud eelprojektist/ehitusprojektist, on väär ja põhjendamatu. Maakohtu poolt ehitusprojektiga arvestamata jätmine on oluline menetlusõiguse rikkumine ja määruse tühistamise aluseks. Projektikohane juurdepääs on kavandatud avalikult teelt nii XXXXX kui ka XXX kangialuste kaudu. Ajaloolise väljakujunenud juurdepääsu osas on avaldaja märkinud, et ajalooline väljakujunenud juurdepääs lõppes tõkkepuuga juurdepääsu tõkestamisest alates, samas saavad XXXXX korteriomanikud läbida XXX kangialust, mida kinnitavad fotod aastast 2016, kus autode ninad on XXXXX kangialuse poole. Täielikult põhjendamata on maakohtu seisukoht, et olemasolevale hoonele nii kasutamise kui ka majandamise seisukohalt piisab senisest ajaloolisest ja projektikohasest juurdepääsust. XXXXXa korteri 1 sõidukid pargivad XXXXX kangialuse poolses garaažis, korter 2 sõidukid XXX kangialuse poolses garaažis. XXXXXa kinnistu asub X mäel, ümbritsetuna kinnistutest X, XXXXX, XXX XX. Tegemist on kinnistuga, mis asetseb ka looduslikult eri tasapindadel, kus eluasemele juurdepääsuks on vajalik ligipääs nii X tn kui X tn. Korterile 2, mis asub jõepoolses osas, on projektikohaselt sissepääs X kinnistult ja XX kinnistult, samuti läbi XXXXX ja XXX kinnistute. 2. korteri garaažid asuvad jõepoolses osas, kuhu on planeeritud garaažid, kuhu maakohtu määruse kohaselt korter 2 omanik ei pääse. Avaldaja on esitanud menetlusse tõendeid, fotod, kus nähtub, et XXXXX korteriomanikud pargivad XXXXXa kinnistul, täiendavalt lisab avaldaja veel kolm fotot, kus on märgitud maha XXXXXa kinnistu piir ja võimalik parkimisala XXXXX korterelamu taga. Parkimine XXXXX kinnistul asuva ehitise taga, ilma, et pargitaks XXXXXa kinnistule, ei ole võimalik. Maakohus ei arvesta XXXXXa omaniku huvidega. Avaldaja on esitanud maakohtule liiklusskeemi, kus on ära näidanud võimaliku lahenduse, andes XXXXX korteriomanikele võimaluse parkimiseks neljal sõidukil avaldaja maal. Avaldaja on seisukohal, et rahuldades osaliselt avalduse, on maakohus ebaõigesti lahendanud juurdepääsu tasu määramise, ega ole esitanud määruses põhjendusi, miks just 50% XXXXX maamaksust ja juurdepääsutee korrashoiu kuludest on õige määr juurdepääsutasu määraks.
Avaldaja ei ole nõus sellega, et peab maksma XXXXX maamaksu ja juurdepääsutee korrashoiuga seotud kulud. Kuivõrd määrus tehti XXXXX korteriomanike kahjuks, peavad XXXXX korteriomanikud kandma avaldaja menetluskulud.
5.XX ja X korteriomanikud vaidlevad määruskaebusele vastu ja taotlevad selle rahuldamata jätmist. Maakohus on õigesti märkinud, et oluline ei ole eelprojektist lähtumine. Avaldaja ise ei ole esitanud tõendeid, et XXXXXa juurdepääsu ajalooline tava oleks seotud kinnistuga XXX. Arusaamatuks jäävad määruskaebuses esitatud viited, et XXXXX korteriomanikud kasutavad oma autode parkimiseks osaliselt XXXXXa kinnistut. Kui XXXXXa kinnistu omanik muudab oma hoiakut talle kuuluva kinnistu valdamise osas, siis tekib ka eeldus kahe kinnistu omanike kokkulepeteks, kuidas soovi korral ühiselt piiratud tingimustes tegutseda ning neid kokkuleppeid ei käsitleta AÕS § 156 lg 1 nõudena.
6.Puudutatud isikud L. Kalda, A. Viltok, A. Heinaru, M. Avi, T. Terna ja A. Vargunin vaidlevad määruskaebusele vastu ja taotlevad selle rahuldamata jätmist. Puudutatud isikud ei ole nõus avaldaja seisukohaga, nagu pidanuks kohus juurdepääsude määramisel lähtuma XXXXXa ehitusteatisest ja eelprojektist. Kohalikul omavalitsusel puudub pädevus otsustada naaberkinnistute omanike huvide üle ja piirata nende omanikuõigusi. Ehitusteatis on 2019. a juunis aegunud. Asjakohased ei ole avaldaja väited, et XXXXX korteriomanikud pargivad oma autosid osaliselt avaldaja maal. Avaldaja ei ole seni keelanud sellist parkimist. Samas, nagu avaldaja poolt määruskaebusele lisatud fotodelt näha, on võimalik sõidukeid parkida ka selliselt, et need jäävad XXXXX kinnistu piiridesse. Samuti on eksitav avaldaja viide nagu oleks ka XXX kangialune ajalooline juurdepääs XXXXXa kinnisasjale. Asjaolu, et XXXXX korteriomanikud saavad XXX kangialust kasutada, ei põhine mitte ajaloolistel kaalutlustel, vaid korteriühistute vahelistel läbirääkimistel ja kokkulepetel, millega avaldajal ei ole puutumust. Menetluskulude jaotamise osas on maakohus õigesti lähtunud TsMS 172 lg-st 1. XXXXX korteriomanikud ei ole andnud põhjust kohtusse pöördumiseks. Kui kohus jätab avaldaja menetluskulud koormatava kinnisasja omanike kanda, siis muudaks see sisutuks tasu määramise.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust määruse muutmiseks ega tühistamiseks. Määruskaebus jääb TsMS § 657 lg 1 p 1 ja § 659 alusel rahuldamata ning maakohtu määrus muutmata. Ringkonnakohus järgib maakohtu määruse põhjendusi ega pea TsMS § 649 ja § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks neid kõiki korrata.
8.Ringkonnakohus võtab avaldaja poolt määruskaebusele lisatud fotod TsMS § 238 lg 1 ja § 662 lg 3 järgi asja materjalide juurde.
9.AÕS § 156 lg 1 esimese lause järgi on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku
õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt nt Riigikohtu 4. märtsi 2020. a määrus tsiviilasjas nr 2-17-12857, p 15; Riigikohtu 13. veebruari 2019. a määrus tsiviilasjas nr 2-14-23161/207, p 17.1). Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga selles, et kuna avaldajal puudub avalikult kasutatavalt teelt juurdepääs oma kinnisasjale, on avaldaja nõue juurdepääsu määramiseks põhjendatud. Maakohus määras avaldajale juurdepääsu XXXXX kangialuse kaudu ja leidis, et täiendavate juurdepääsude määramine ei ole põhjendatud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohtadega.
9.1.Avaldaja hinnangul ei arvestanud maakohus XXXXXa omaniku huvidega. Määruskaebuses taotleb avaldaja, et kohus määraks veel täiendavad kolm juurdepääsu avaldaja kinnisasjale, kuna ehitise eelprojekt on kavandatud nii, et taotletud juurdepääsude määramine on vajalik ehitise sihtotstarbeliseks kasutamiseks. Ringkonnakohtu hinnangul kaalus maakohus juurdepääsu määramisel nii avaldaja kui puudutatud isikute huve ega ületanud diskretsioonipiire. Maakohus analüüsis ja võrdles erinevaid juurdepääsutee alternatiive ja asus põhjendatud seisukohale, et juurdepääs tuleb määrata avalikult kasutatavalt teelt XXXXXa kinnistule XXXXX kangialuse kaudu. Maakohus arvestas XXXXX kangialuse kaudu juurdepääsutee ja selle tingimuste määramisel mh seda, et juurdepääs on ajalooliselt ja projektikohaselt toimunud XXXXXa krundile ja hoonele XXXXX kangialuse kaudu. Ajaloolise juurdepääsutee olemasolu XXXXX kangialuse kaudu on kinnitanud Tartu Linnavalitsus oma seisukohas ning ringkonnakohtul puudub alus kahelda kohaliku omavalitsuse seisukoha õigsuses. Sealhulgas arvestas maakohus juurdepääsutee määramisel tee mõõtmeid; avaldaja võimalust pääseda oma kinnisasjale sõidukitega; puudutatud isikute huve, sh parkimiskohtade säilitamise vajadust.
9.2.Määruskaebuses esitatud väide, et ka XXX kangialune on kujunenud ajalooliselt väljakujunenud juurdepääsuks, ei ole aluseks määrata avaldajale täiendav juurdepääs oma kinnisasjale. Riigikohus on selgitanud, et vähemalt üldjuhul ei pea kinnisasjale tagama täiendavat juurdepääsu üle teise isiku kinnisasja, kuna AÕS § 156 lg 1 neljanda lause kohaselt tuleb juurdepääsu määramisel arvestada ka koormatava kinnisasja omaniku huve (vt Riigikohtu 21. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p 21). Riigikohus on ka leidnud, et AÕS § 156 lg-s 1 sätestatud üle võõra kinnisasja juurdepääsu määramise eelduseks ei saa olla üksnes äriühingu äriline huvi kasutada oma kinnisasja ja sellel asuvaid hooneid võimalikult kasumlikult (vt nt Riigikohtu 12. mai 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-15916, p 14; eespool viidatud Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-04, p 18). Seega annab AÕS § 156 lg 1 õiguse nõuda juurdepääsu avalikult kasutatavale teele, kui juurdepääs puudub, st üldjuhul saab nõuda kinnisasjale ainult ühte juurdepääsuteed. Üksnes erandlikud asjaolud saavad õigustada rohkem kui ühe juurdepääsu määramist. Õige on maakohtu seisukoht selles, et praegusel juhul puuduvad sellised erandlikud asjaolud, mis õigustavad avaldaja kinnisasjale täiendavate juurdepääsude määramist. Avaldaja on põhjendanud täiendavate juurdepääsude määramise vajalikkust just sellega, et ehitise eelprojekti alusel kavandatava hoone sihtotstarbeliseks kasutamiseks on vajalik juurdepääsu määramine neljast erinevast suunast. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et olukorras, kus avaldaja kinnisasjal asuva hoone kohta on olemas üksnes projekt, st projekti ei ole realiseeritud ega hoonet selle järgi ehitatud, ei õigusta see naaberkinnisasjade omanike õiguste ulatuslikumat riivet, kui on vajalik ühe juurdepääsu tagamiseks. Avaldajal on võimalik
projekt ümber teha selliselt, et määratud juurdepääs oleks hoone kasutamiseks piisav. Seega ei välista täiendavate juurdepääsude puudumine avaldaja kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist. Samas avaldaja soovitud viisil juurdepääsu võimaldamine tingiks naaberkinnisasjade omanike õiguste intensiivse riive, kuivõrd see tooks kaasa niigi väheste parkimiskohtade arvu vähenemise. Avaldajale on määratud juurdepääs oma kinnisasjale ning puuduvad erandlikud asjaolud täiendavate juurdepääsude määramiseks.
10.Avaldaja hinnangul ei ole maakohus põhjendanud, miks ta peab õigeks juurdepääsutasu määraks just 50% maamaksust ja tee korrashoiukuludest. Avaldaja ei ole nõus, et ta peab maksma XXXXX maamaksu ja juurdepääsutee korrashoiuga seotud kulud. AÕS § 156 lg-s 1 sätestatust lähtudes on koormatud kinnisasja omanikul õigus saada maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude ning omandiõiguse riive eest hüvitist, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele (vt nt Riigikohtu 3. oktoobri 2018. a määrus tsiviilasjas nr 2-16-3663, p 18; 28. märtsi 2018. a määrus tsiviilasjas nr 2-14-60492/165, p 16; 9. juuni 2017. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-17, p 15). Ringkonnakohtu arvates ei anna määruskaebuses esile toodud väited alust maakohtu määrust juurdepääsutasu osas tühistada või muuta. Maakohus määras, et avaldaja on kohustatud tee kasutamise eest tasuma 50% maamaksu ja tee korrashoiukuludest ehk tasu koosneb üksnes kuludest, mida koormatud kinnisasja omanikud on kohustatud igal juhul kandma. Juurdepääsu eest tasu määramine AÕS § 156 lg 1 alusel on kohtu diskretsiooniotsus, mille tegemisel tuleb kaaluda menetlusosaliste huve ja kõiki asjassepuutuvaid asjaolusid (vt Riigikohtu 04.03.2020 määrus nr 2-17-12857, p 17.1; 16.06.2016 määrus nr 3-2-1-180-15, p 27; 16.01.2013 määrus nr 3-2-1-170-12, p-d 9 ja 12; 26.10.2006 otsus nr 3-2-1-14-06, p 28). Kõrgema astme kohus sekkub madalama astme kohtu diskretsiooniotsusesse üksnes juhul, kui madalama astme kohus on ületanud diskretsioonipiire või rikkunud oluliselt menetlusnorme. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus juurdepääsu tasu määramisel ületanud diskretsioonipiire või rikkunud oluliselt menetlusnorme. Arvestades asjaolu, et asjas esitatud fotodelt (nt III kd, tl 90) nähtub, et XXXXX kangialusest pääseb XXXXX hoovis parkima üksnes ca 3 autot, ei ole alust arvata, et eeldatav juurdepääsu tee kasutamise proportsioon XXXXX ja tulevaste XXXXXa korteriomanike vahel oluliselt erineks maakohtu määratud 50%-st. Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et maakohus ei arvestanud tasu määramisel koormatud kinnisasja omanikele omandiõiguse riive eest hüvitist. Seega oleks põhjendatud juurdepääsutasu tõenäoliselt maakohtu määratust isegi suurem. Samas ei ole puudutatud isikud maakohtu määrust juurdepääsu tasu suuruse osas vaidlustanud, mistõttu ei ole ringkonnakohtul alust maakohtu määrust selles osas muuta.
11.Vastusena määruskaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist. 11.1 Õige on määruskaebuses esitatud väide, et maakohus on ebaõigesti tuginenud sellele, et X ja XX ei külgne avalikult kasutatava teega. See ei muuda aga maakohtu määrust valeks. Ringkonnakohus märgib, et AÕS § 156 lg 1 alusel oleks põhimõtteliselt võimalik määrata juurdepääs läbi mitme kinnisasja, st ka X ja XX kaudu avaldaja poolt taotletud viisil, kuid olukorras, kus avaldajale juba määrati juurdepääs läbi XXXXX kinnisasja, ei ole põhjendatud määrata avaldajale täiendavat juurdepääsuteed. 11.2 Asja lahendamist ei mõjuta ka avaldaja väide, et XXXXX korteriomanikud pargivad tema kinnisasjal. Avaldaja enda määruskaebusele lisatud fotost (V kd, tl 96) nähtub, et võimalik on parkida ka selliselt, et autod avaldaja kinnisasjale ei satu.
12.Määruskaebuse väited ei anna alust muuta maakohtu poolt kindlaks määratud menetluskulude jaotust ja suurust.
12.1.TsMS § 172 lg 1 teine lause annab mitme menetlusosalise osalemisel hagita menetluses kohtule ulatusliku kaalutlusõiguse otsustada menetluskulude mõne menetlusosalise kanda jätmise, kui see on asjaolusid arvestades õiglane. Viidatud sätte kohaldamine on diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda vaid juhul, kui diskretsiooni piire on ületatud (vt Riigikohtu 13. mai 2020. a määrus tsiviilasjas nr 2-16-5794/201, p 12). Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus kaalutlusõigust teostades diskretsiooni piire ületanud. Maakohus on piisavalt põhjendanud, miks on õiglane jätta praeguses asjas menetluskulud maakohtus avaldaja kanda. Määruskaebuse väide, et praeguses asjas tehti lahend XXXXX korteriomanike kahjuks ja seetõttu peavad XXXXX korteriomanikud kandma avaldaja menetluskulud, ei ole asjakohane. Avaldaja avaldus küll osaliselt rahuldati, kuid ka XXXXX kinnisasja suhtes taotletust oluliselt väiksemas määras. Arvestades asjaolu, et menetlus toimus avaldaja huvides ning avaldaja taotletu jäi olulises osas rahuldamata, on menetluskulude tema kanda jätmine põhjendatud.
12.2.Menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine on samuti TsMS § 175 lg 1 järgi kohtu kaalutlus- ehk diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire (vt nt Riigikohtu 11. veebruari 2015. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14, p 11). Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus ka puudutatud isikute menetluskulude hindamisel diskretsioonipiire ületanud ning puuduvad alused kulude põhjendatuse ning vajalikkuse ümberhindamiseks. Avaldaja ei ole määruskaebuses vaielnud vastu menetluskulude rahalisele suurusele.
13.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda.
13.1.Puudutatud isikute L. Kalda, A. Viltoki, A. Heinaru, M. Avi, T. Terna ja A. Vargunini menetluskulude nimekirja kohaselt on nende menetluskuludeks määruskaebemenetluses esindaja kulu 3 h 30 min (vastuse koostamine määruskaebusele ja menetluskulude nimekirja koostamine) tunnihinnaga 90 eurot (sisaldab käibemaksu), kokku 315 eurot. Puudutatud isikud taotlevad menetluskuludelt ka viivise väljamõistmist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud ulatuses. Arvestades tsiviilasja keerukust ja esitatud dokumentide mahtu on puudutatud isikute esindaja ajakulu põhjendatud. Esindaja tunnitasu 90 eurot (sisaldab käibemaksu) on mõistliku suurusega. Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isikute vajalikud ja põhjendatud menetluskulud ringkonnakohtus on 315 eurot (3h 30 min x 90 eurot (sh km) = 315 eurot). See summa tuleb avaldajalt puudutatud isikute kasuks solidaarselt välja mõista. Vastavalt esitatud taotlusele tuleb määrata, et avaldajal tuleb tasuda väljamõistetud menetluskuludelt ka viivist.
13.2.XX ja X korteriomanike esindaja Haldja Viinalass on ringkonnakohtule kinnitanud, et neil puuduvad ringkonnakohtus kantud menetluskulud, mida kindlaks määrata.
13.3.Teised puudutatud isikud ei ole esitanud vastust määruskaebusele, järelikult ei ole neil hüvitamisele kuuluvaid menetluskulusid tekkinud.
/digitaalselt allkirjastatud/ Andra Pärsimägi
/digitaalselt allkirjastatud/ Triin Uusen-Nacke
/digitaalselt allkirjastatud/ Vahur-Peeter Liin
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.