Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Tsiviilasi
30.aprill 2021, Pärnu kohtumaja kantselei kaudu XX hagi YY vastu kaasomandi lõpetamiseks ja kostja kohustamiseks anda kinnisasja omandisuhete muutmiseks vajalikud tahteavaldused
Tsiviilasja hind
7000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: XX (isikukood xxxxxxxxxxx elukoht xxx), Hageja lepingulised esindajad: CC (e-post: xxx; vandeadvokaat Ljudmila Tamar (e-post: [email protected]) Kostja: YY (isikukood xxxxxxxxxxx elukoht xxx); lepinguline esindaja vandeadvokaat Hannes Toodu (epost: [email protected])
Kohtuistung
02.02.2021, osalesid CC., adv Tamar, adv Toodu
RESOLUTSIOON
1.Määrata tsiviilasja hinnaks 7000 eurot.
2.Rahuldada XX hagi YY vastu kaasomandi lõpetamiseks ja tahteavalduste andmiseks kohustamiseks.
3.Lõpetada XX ja YY kaasomand xxx asuva kinnistu, Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxxxxx, suhtes ja jätta kinnisasi XX ainuomandisse.
4.XX on kohustatud kaasomandi lõpetamise eest tasuma YYle 2/8 mõttelise osa eest hüvitist 22 725 eurot.
YY on kohustatud tegema kinnisasja, registriosa nr xxxxxx, kaasomandi lõpetamiseks ja kinnisasja XX ainuomandisse jäämiseks ja omandisuhte muudatuste kinnistusraamatusse kandmiseks vajalikud tahteavaldused. Jõustunud kohtuotsus asendab YY tahteavaldused tingimusel, et XX on tasunud YYle hüvitise 22 725 eurot.
6.Menetluskulud jäävad täies ulatuses YY kanda.
7.Määrata XX põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruseks 4400 eurot.
8.Mõista YYlt XX kasuks menetluskulude katteks välja 4400 eurot.
2-16-623
9.Väljamõistetud menetluskuludelt on YY kohustatud tasuma XXle viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud ulatuses alates menetluskulude suurust kindlaksmäärava kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni.
10.Mõista YYlt riigituludesse hageja poolt hagi esitamisel tasumata riigilõivu katteks 150 eurot. Riigi kasuks väljamõistetud riigilõiv tuleb YYl tasuda riigituludesse kohtuotsuse jõustumisest alates 15 päeva jooksul, kasutades makseinfolehel olevaid rekvisiite.
11.Riigi kasuks väljamõistetud menetluskuludelt on YY kohustatud tasuma viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud ulatuses alates kohtuotsuse jõustumisest kuni riigilõivu riigituludesse tasumiseni. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel maakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil. Menetlusosalisel on õigus seaduses ettenähtud tingimustel ja korras taotleda apellatsioonkaebuse esitamisel nõutava riigilõivu tasumiseks menetlusabi. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. Riigituludesse menetluskulu väljamõistmise osas võib menetluskulusid maksma kohustatud isik või Eesti Vabariik valdkonna eest vastutava ministri käskkirjaga määratud asutuse kaudu esitada määruskaebuse, kui kaebuse hind ületab 64 eurot.
MENETLUSE KÄIK
1.XX esitas 15.01.2016 Pärnu Maakohtule hagi YY vastu kaasomandi lõpetamiseks.
2.14.06.20216 esitas kostja vastuhagi kinnisasja kasutuskorra kindlaksmääramiseks.
3.16.06.2016 määrusega kohus keeldus vastuhagi menetlusse võtmisest. Määrus jõustus edasikaebuseta 06.07.2016.
4.25.01.2017 esitas kostja taotluse jätta hagi läbivaatamata, sest kohtutäitur Rannar Liitmaa 18.01.2017 avalduse alusel kanti 20.01.2017 kinnistusraamatusse kostjale kuuluvale mõttelisele osale keelumärge kinnisasja käsutamise keelamiseks.
5.10.02.2017 kostja esitas vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et kinnisasi jääb kostja ainuomandisse ning YY kohustub tasuma XXle tema omandi kaotuse eest 82 500 eurot. Alternatiivselt YY taotles kaasomandi lõpetamist selle jagamisega reaalosadeks selliselt, et 1⁄4 kinnistust jääb YY omandisse ning 3⁄4 XX omandisse. Samuti YY taotles tuvastada XX kohustus anda kaasomandi lõpetamiseks ja õigusmuudatuse kinnistusraamatusse kandmiseks vajalikud tahteavaldused.
2-16-623
6.Hageja esitas 07.09.2017 taotluse menetluse peatamiseks kuni täitemenetluse lõppemiseni. Hageja oli seisukohal, et täitemenetluses seatud keelumärge ei välista kaasomandi lõpetamist lõplikult, vaid takistab seda ajutiselt. Hagi läbivaatamata jätmise korral palus hageja jätta menetluskulud kostja kanda.
7.08.12.2017 määrusega kohus jättis XX hagi läbi vaatamata ja YY vastuhagi menetlusse võtmata. Määruse peale esitas XX määruskaebuse hagi läbi vaatamata jätmise osas.
8.Tallinna Ringkonnakohus 18.05.2018 määrusega rahuldas XX määruskaebus osaliselt, tühistas Pärnu Maakohtu 18.05.2018 määruse hagi läbivaatamata jätmise ja menetluskulude jaotuse osas (resolutsiooni p-d 1 ja 3) ning saatis asja selles osas maakohtule menetlemiseks. Ülejäänud osas (resolutsiooni p 2) on määrus jõustunud.
9.Asja uuel arutamisel maakohtus hageja menetluse peatamise taotlusest loobus. 20.09.2019 hageja täpsustas nõuet ja leidis, et kaasomandi lõpetamisel kinnisasja hageja ainuomandisse jätmisega tuleb kostja kaasomandi osa koormava hüpoteegi tõttu lugeda kostja kaasomandi osa väärtuseks 0 eurot.
10.Kohus 30.09.2020 seisuga lõpetas eelmenetluse. Pärast eelmenetluse lõppemist, 02.02.2021 kohtuistungi käigus YY esindaja teatas, et esitas istungi ajal e-toimiku kaudu YY vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et kinnisasi jääb YY omandisse tema poolt hagejale maksatava 75 750 euro suuruse hüvitise vastu või alternatiivselt müüa asi kaasomanike vahelisel enampakkumisel. Kohus istungil teatas, et ei võta vastuhagi menetlusse, kohus lõpetas asja arutamise ning määras kohtulahendi teatavakstegemise aja. Kohtust tingitud põhjustel on kohtuotsuse teatvakstegemise aega muudetud.
11.26.02.2021 kohus vormistas kirjaliku määruse vastuhagi menetlusse võtmisest keeldumise kohta. 16.03.2021 kostja esitas kohtule määruskaebuse vastuhagi menetlusse võtmisest keeldumise määruse peale. Maakohus määruskaebuse rahuldamist võimalikuks ei pidanud. Määruskaebus saadetakse ringkonnakohtule lahendamiseks pärast põhihagi kohta otsuse teatavakstegemist.
HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
12.XX kohtule esitatud hagis palub lõpetada xxx asuva kinnisasja, Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxxxxx, suhtes poolte kaasomand selliselt, et jätta Xxx asuv kinnistu XX ainuomandisse, mõista hagejalt YY kasuks hüvitis vastavalt 2/8 osale kinnistu turuväärtusest ja kohustada YY andma tahteavaldusi kinnisasja omandisuhete muutmiseks selliselt, et kinnistu jääb Ulla Kalmeri ainuomandisse.
13.20.09.2019 hageja täpsustas nõuet ja jätkuvalt taotleb kaasomandi lõpetamisel kinnistu jätmist tema omandisse, kuid leiab, et ei ole kohustatud kostjale hüvitist maksma. Täpsustatud lõplikus nõudes hageja palub: 1) lõpetada XX ja YY kaasomand kinnisasjale, Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxxxxx, asukohaga xxx; 2) kohustada YY andma tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega YYle (isikukood xxxxxxxxxxx) kuuluv 2/8 mõtteline osa kinnisasjast, registriosa nr xxxxxx, asukohaga Xxx, , antakse XX (isikukood xxxxxxxxxxx) omandisse ja asendada YY tahteavaldus kohtuotsusega; 3) kohustada YY andma nõusolek selleks, et kinnistusraamatu registriosa nr xxxxxx teises jaos kustutatakse kanded, mille kohaselt on kinnisasja 2/8 mõttelise osa omanik YY (isikukood xxxxxxxxxxx), ning tehakse uus kanne, millega kantakse ka kinnisasja 2/8 mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse XX (isikukood xxxxxxxxxxx) ning asendada YY nõusolek kohtuotsusega. Hageja taotleb, et kohus saadaks kohtulahendi täitmiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale, menetluskulud hageja palub jätta kostja kanda ning mõista kostjalt XX kasuks menetluskulud vastavalt menetluskulude nimekirjale.
14.Hagiavalduse ja selle täpsustuses kirjeldatud asjaolude kohaselt on pooled Pärnus, Xxx asuva kinnistu, registriosa nr xxxxxx, üldpindalaga 3018 m2 kaasomanikud: 6/8 mõttelist osa kuulub
2-16-623 hagejale XXle ja 2/8 mõttelist osa kostjale YYle. Kumbki kaasomanik kinnistul ei ela. Poolte omavaheline suhtlus on pingeline, mistõttu kinnisasja ühine valdamine, kus üks kaasomanik arvestab teise kaasomaniku huvidega, ei ole võimalik. Lahkarvamused on tekkinud ajal, millal hageja algatas kinnistu detailplaneeringu. Kinnistul, mille pindala vastab viiele elamukrundile, asub üks elamu ja kelder. Elamu vajab kapitaalremonti ja kaasajastamist, st sellisena elamut edasi kasutada ei saa. Hageja, tema abikaasast esindaja ja lepinguline esindaja on kostjale korduvalt teinud ettepanekud kaasomandi lõpetamiseks ja kostja mõttelise osa omandamiseks, kuid kostja ei ole sellega nõustunud. Väljakujunenud olukord piirab hagejat oma omandiosa vabalt kasutamast ja valdamast. Kogu kinnistu jäämisega ühe kaasomaniku (hageja) ainuomandisse ja teisele kaasomanikule tema omandiosa eest õiglase hüvitise maksmisega saavutavad kaasomanike õigused tasakaalu. Tuginedes Riigikohtu asjakohasele praktikale ja õigusnormidele, hageja leiab, et taotletav kaasomandi lõpetamise viis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kumbki kaasomanik kinnistul ei ela ega kasuta seda muul viisil, kinnistu jäämisega ühele kaasomanikule (hagejale) saab teine kaasomanik (kostja) selle eest õiglase hüvitise ja vabaneb kinnistuga seotud kohustustest.
15.Hagi täpsustamise avalduses hageja põhjendab, et kohtumenetluse käigus oli kinnistu väärtus 110 000 eurot määratud eeldusel, et kinnistu on kohustustevaba, st hüpoteekidega koormamata (eksperthinnangu punkt 3.2). Kostja ei vaielnud eksperthinnangule vastu. Hageja hinnangul ei ole kinnistu väärtus tänaseks muutunud. Sellest tulenevalt on kostja mõttelise osa väärtuseks 27 500 eurot (110 000:8 x 2) eeldusel, et kinnistu on hüpoteekidega koormamata. Kinnistusraamatust nähtuvalt on kinnistu kummagi kaasomaniku mõttelised osad koormatud hüpoteekidega, sh kostja mõtteline osa on koormatud hüpoteegiga summas 878 000 EEK, s.o 56 114 eurot. Hüpoteegipidaja, Luminor Panga, 26.04.2019 kirja kohaselt on hüpoteegiga tagatud kolmanda isiku (mitte kostja) laen, mille jäägiks 26.04.2019 seisuga oli 69 066 eurot. LVM Kinnisvara kutseline hindaja on hageja päringule sellise väärtuse kindlakstegemise metoodika kohta vastanud, et hüpoteegiga koormatud kinnisasja turuväärtuse kindlakstegemisel tuleb arvesse võtta laenujääk, mille summa lahutatakse vara turuväärtusest. Kuna selline metoodika ei eelda eriteadmiste omamist, siis kohus saab tuvastada vaidlusaluse, hüpoteegiga koormatud kinnisasja väärtuse esitatud tõendite alusel. Domus Kinnisvara eksperthinnangu järgi kohustustevaba kinnisasja väärtus on 110 000 eurot, sellest kostja mõttelise osa väärtus – kohustustevabana – on 27 500 eurot. Kuna aga kostja mõtteline osa, mida hageja soovib omandada, on koormatud hüpoteegiga (väljavõte kinnistusraamatust), mis tagab kolmanda isiku laenukohustust 2019.a aprillikuu seisuga summas 69 066 eurot (5 kuud hiljem ilmselt ca 1000 eurot vähem – panga teade), siis kostja mõttelise osa väärtuseks tuleb lugeda 0 eurot (27 500 – 69 066). Sellest tulenevalt loobub hageja oma nõudest, et kohus määraks kostjale väljamakstava hüvitise summa.
16.25.08.2020 uue eksperthinnangu järel hageja toob esile, et 03.08.2020 hindamise päeva seisuga on kinnistu turuväärtus ilma kohustusteta 101 000 eurot. Kinnistu hindamisel ekspert vara koormava keelumärkega ei arvestata. Lisaks ei arvestanud ekspert ka kinnistut koormavate hüpoteekidega, mh ka selle tõttu, et kohustuste suurus on ajas muutuv. Riigikohtu praktika kohaselt tuleb kaasomandi lõpetamisel asja väärtusest maha arvata hüpoteekidega tagatud nõudesummade jäägid.
17.02.02.2021 kohtuistungil hageja möönis, et hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikul tekib hüpoteegipidaja nõudmisel nõude täitmise korral nõudeõigus põhivõlgniku vastu, mistõttu võiks kostjal kaasomandi lõpetamisel olla õigus mingile hüvitisele sellele vaatamata, et tema kaasomandi osa koormav hüpoteek tagab nõuet, mille jääk ületab kaasomandi osa väärtust. Hageja täpsustas, et tema hinnangul on kostja kaasomandi osa väärtuseks 5000 eurot, kohtul on võimalik hüvitise suurust määrates kaaluda selle ja kinnisvara väärtust kohustuste vabana hinnanud eksperdi arvamuse vahel.
KOSTJA VASTUS
2-16-623
18.kostja 29.02.2016 kirjalikus vastuses hagi õigeks ei võta ning ei tunnista tema vastu esitatud nõuet. Kostja kinnitab hagiavalduses hageja esitatud väidet, et kinnistul asuva elamu see osa, mis on hageja kasutuses ja käsutuses, vajab tõesti kapitaalremonti ja kaasajastamist, sest hageja ei ole läbi aastate enda kasutuses ja käsutuses olevasse elamu osasse teinud vajalikke investeeringuid, mis tagaksid elamu tavapärase hooldamise. Elamut saab eesmärgipäraselt kasutada. Hageja kasutuses ja käsutuses olevas elamu osas elavad pikema aja jooksul üürnikud, on selge, et üürnikel puudub igasugune seaduslik huvi/kohustus hageja varasse investeerida, sh teha ka kasvõi elementaarseid remonttöid. Kostja kasutuses/käsutuses olevat elamu kaasomandi osa kasutab alalise elukohana kostja poeg enda perekonnaga. Kostja on enda kasutuses/käsutuses oleva kaasomandi osa enda vahendite arvelt täielikult renoveerinud. Hageja on teinud ühel korral konkreetse ettepaneku kostjale, soovides kaasomandit lõpetada. Kostja on sellele vastanud. Kostjal ei olnud võimalik enda objektiivset seisukohta kujundada, kuna kostjale ei oldud nõus edastama hageja abikaasa CC valduss olnud hindamisakti. Kostja kirjalikus vastuses hagile tegi ettepaneku, et ostab kompromissi korras hageja osa ära 57 000 euro eest, s.o hageja enda kohtueelselt esitatud ettepanekus näidatud väärtusega.
19.Hageja täpsustatud hagile 11.10.2019 esitatud vastuses palub kostja hagi jätta rahuldamata. Hageja ei ole nõus kostjale hüvitist maksma, seega ei ole võimalik hagi rahuldada. Hageja poolt täpsustatud hagiavalduses on tegemist hagi muutmisega, kostja selleks nõusolekut ei anna. Hageja on muutnud nii hagi alust kui eset. Kui esmalt esitas hageja nõude selliselt, et hageja saab kaasomandi lõpetamisel asja omanikuks ja kohustub kostjale hüvitama 27 500 eurot, siis täpsustatud hagi kohaselt ei ole nõus hageja kostjale mingit hüvitist tasuma ning tahteavaldused ei ole seotud vastastikuste sooritustega. Hageja on varasemalt menetluses pakkunud alternatiivina välja, et ta oleks nõus kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamisega. Kostja viitab Riigikohtu praktikale, mille kohaselt olukorras, kus mitu kaasomanikku soovivad jagatavat asja või õigust endale hüvitise maksmise vastu, on vähemasti üldjuhul mõistlik panna asi või õigus kaasomanike vahelisele enampakkumisele. Kaasomanike vaheline enampakkumine võimaldab eseme omandamisest huvitatud kaasomanikel endil otsustada, kes neist on valmis eseme omandamisse enam rahaliselt panustama, ja toob paremini välja ka eseme väärtuse. Kostja soovib vaidlusalust asja endale ning oleks valmis kompromissina leppima kokku kaasomanike vahelise enampakkumise korraldamise.
KOHTU PÕHJENDUSED
20.Tutvunud kohtule esitatud kirjalike seisukohtadega, arutanud asja menetlusosaliste esindajatega suuliselt kohtuistungil ning uurinud igakülgselt ja objektiivselt asjas esitatud tõendeid, kohus leiab, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada.
21.Asjas ei ole vaidlust, et hageja ja kostja kaasomandis on hoonestatud kinnisasi asukohaga Xxx, , kinnistusregistriosa number xxxxxx. XXle kuulub 6/8 mõttelist osa ja YYle 2/8 mõttelist osa kaasomandist. Asjaõigusseaduse (AÕS) § AÕS § 70 lg 3 järgi on kaasomand kahele või enamale isikule üheaegselt kindlaksmääramata osades ühises asjas kuuluv omand. AÕS § 76 lg-te 1 ja 2 järgi on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, kui kaasomanikud ei ole vastavat nõudeõigust omavahelise kokkuleppega välistanud. Praeguses asjas pooltel kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse välistamise kokkulepet ei ole.
22.AÕS § 77 lg 1 sätestab, et kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. AÕS § 77 lg 2 kohaselt juhul, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel alusel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osa rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel
2-16-623 enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Hageja ja kostja mõlemad soovivad kaasomandi lõpetamist, kuid kostja ei nõustu kaasomandi lõpetamisega hageja taotletud viisil.
23.Riigikohus on kaasomandi lõpetamise asjades olnud AÕS § 77 lg 2 alusel järjepidevalt seisukohal, et kohus saab lõpetamisel valida vaid sellise asja jagamise viisi, mida pool on hagis või vastuhagis nõudnud. Kostja on korduvalt teatanud vastuhagi esitamise soovist, kohus on vastuhagi esitamiseks kostjale tähtaegu määranud ja kostja on asjas mitu vastuhagi ka esitanud.
23.1.14.06.2016 esitas kostja vastuhagina kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise nõude. Kohus jättis selle menetlusse võtmata, kostja vastuhagi menetlusse võtmisest keeldumise määrust ei vaidlustanud.
23.2.10.02.2017 kostja esitas vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks kinnisasja reaalosadeks jagamise teel või, alternatiivselt, kaasomanikevahelise enampakkumise teel. Selle vastuhagi menetlusse võtmisest kohus keeldus 08.12.2017 määrusega, millega kostja taotlusel jättis põhihagi läbi vaatamata. Kostja vastuhagi menetlusse võtmisest keeldumist ei vaidlustanud ja määrus on jõustunud. Põhihagi läbi vaatamata jätmise osas maakohtu määrus tühistati Tallinna Ringkonnakohtu otsusega, otsuses on märgitud, et maakohtu 08.12.2017 määruse resolutsiooni punkt 2 (s.o vastuhagi menetlusse võtmisest keeldumine) on jõustunud.
23.3.Põhihagi läbivaatamata jätmise määruse tühistamise järel asja uuel lahendamisel esitas kostja uuesti vastuhagi alles 02.02.2021 kohtuistungil, kuigi kohus oli kostjale varem selleks korduvalt võimalusi andnud, tähtaegu määranud ning kostja taotlusel ka tähtaegu pikendanud. Kohus on pooltele teatanud, et eelmenetlus lõpeb 30.09.2020. Kuna vastuhagi saab esitada eelmenetluse lõppemiseni või kohtu määratud tähtajani, ei võtnud kohus 02.02.2021 kohtuistungil esitatud vastuhagi menetlusse.
24.Kostja on menetluse ajal kompromissi korras samuti pakkunud kaasomandi lõpetamist hageja omandiosa väljaostmise või kaasomanike vahelise enampakkumise teel. Kohus on andnud pooltele korduvalt aega kaasomandi lõpetamise viisis kokku leppimiseks. Viimasel korral hageja teatas kohtule, et pöördus kostja poole kaasomanikevahelise enampakkumise tingimuste kokku leppimiseks, kuid kostja mingit tahet kokku leppimiseks ei avaldanud. Pooled ei ole kokkuleppele jõudnud.
25.Kostja esindaja 02.02.2021 istungil antud selgituste (III kd, lk 183, 185) kohaselt kostja on pidevalt otsinud hageja omandiosa väljaostmiseks raha saamise võimalusi, laenu talle ei anta. Vastuhagi hilinemisega esitamist põhjendas kostja esindaja osaliselt sellega, et nüüd on kostja leidnud võimaluse kinnisasja omandamist finantseerida VALICECAR OÜ-lt saadava laenu abil, kuid see väide jäi paljasõnaliseks. Kostja ei ole esitanud kohtule tõendeid, et kostjal on majanduslik võimekus maksta hagejale kuuluva 6/8 kaasomandiosa väärtusele vastavat hüvitist või teha reaalset pakkumist kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Asjas kogutud andmed ning kostja ja tema esindaja selgitused kinnitavad vastupidist.
26.Kostja suhtes toimub juba rohkem kui kolm aastat täitemenetlus 15 000 euro suuruse võlgnevuse sissenõudmiseks (II kd, lk 39 – 46). Nõude täitmise tagamiseks on kohtutäitur arestinud kostjale kuuluva kinnisvara ning seadnud keelumärked nii kostja kaasomandiosale Xxx kinnisasjast, kui ka kostjale kuuluvale, xxx vallas asuvale maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasjale. Sellest, et arestitud kinnisasjade müümiseks ei ole täitemenetluses enampakkumist välja kuulutatud, saab järeldada, et nõuet täidetakse kostja sissetulekute arvelt. Kostja esindaja 02.02.2021 kohtuistungil kinnitas, et ka kostja arvelduskontod on arestitud (III kd, lk 190). Kohtutäitur Rannar Liitmaa on kohtu päringule 15.04.2019 saadetud vastuses teatanud, et keelumärkega tagatud nõudest on tasutud 3080,34 eurot jääk 13 356,66 eurot. Sissenõudja nõudele
2-16-623 on lisandunud täitekulud: kohtutäituri põhitasu 1665 eurot, täitemenetluse alustamise tasu 72 eurot (summad sisaldavad käibemaksu 20%). Alates täitemenetluse alustamisest on võlgniku poolt toimunud tasumised ebaregulaarselt, viimane laekumine on toimunud 05.10.2018. See, et täitemenetlus kestab juba üle kolme aasta, näitab omakorda, et kostja sissetulekud ei ole olnud juba olemasolevate kohustuste täitmiseks piisavad.
27.Arvestades 25.08.2020 hindamisaktis märgitud Xxx kinnisasja turuväärtust 101 000 eurot, tuleks kostjal hageja 6/8 mõttelise osa omandamiseks tasuda hagejale hüvitist 75 750 eurot. Kostja on xx-aastane, pensioniealine isik ning ilmselgelt ta ei ole ühegi ettevõtja jaoks atraktiivne laenuklient. Kostja 2020.a taotles talle ekspertiisitasu ettemaksu tasumiseks määratud tähtaja pikendamist (IIL kd, lk 64) ja hiljem täiendavalt võimalust tasuda osamaksetena (III kd, lk 72), märkides, et ta on pensionär ja sissetulek on alla elatusmiinimumi. Lisaks kostja on enda halvale tervislikule seisundile viidates taotlenud asjas istungite edasilükkamist või ei ole selle tõttu koos esindajaga istungile tulnud, mistõttu ei ole alust eeldada, et kostja saab töise tegevusega teenida hagejale hüvitise maksmiseks või selleks võetava laenukohustuse täitmiseks vajalikke rahalisi vahendeid. Kostja ei ole esile toonud, et tal on lisaks arestitud kinnisasjadele muud väärtuslikku vara, mille võõrandamisest oleks tal võimalik piisavalt raha saada. Eeltoodu alusel on põhjendatud hageja seisukoht, et kostja püüab erinevate taotluste ja vastuhagide esitamisega üksnes menetlust venitada ja kaasomandi lõpetamist edasi lükata.
28.Kuna kohtu menetluses kostja vastuhagi ei ole, saab kohus lähtuda üksnes hageja esitatud nõudest ja hageja taotletud kaasomandi lõpetamise viisist: jätta kinnisasi hageja omandisse, määrata kostjale omandiosa kaotuse eest makstava hüvitise suurus ning kohustada kostjat andma omandiõiguse muudatuste kinnistusraamatusse kandmiseks vajalikud tahteavaldused.
29.Riigikohtu tsiviilkolleegium on mitmetes lahendites ( nt 09.06.2006 kohtuotsus asjas nr 3-2-145-06; punkt 19; 29.05.2012 kohtuotsus asjas nr 3-2-1-61-12, p 12) märkinud, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kohus leiab, et praegusel juhul on õige ja õiglane jätta kinnisasi hageja ainuomandisse ning tuvastada kostja kohustus anda kaasomandi lõpetamisega seotud õigusmuudatuste kinnistusraamatusse kandmiseks vajalikud tahteavaldused tingimusel, et hageja maksab kostjale õiglase ja kohese hüvitise.
30.Hageja soovitud viisil kaasomandi lõpetamise taotluse rahuldamisel kohus võtab arvesse, et kumbki kaasomanik ise kinnistul ei ela ega kasuta seda igapäevaselt muul viisil. Seega kaasomandiosa kaotus ei too kostjale kaasa elukoha kaotamist. Hagejale kuulub kaasomandist suurem osa: 6/8 mõttelist osa kostja 2/8 mõttelise osa vastu. Kui kaasomand lõpetatakse sel viisil, et kinnisasi jääb ühe kaasomaniku ainuomandisse, on sellel kaasomanikul kohustus maksta teisele kaasomanikule nende omandiosa väärtusele vastavat õiglast hüvitist. Vastupidiselt kostjale on hageja suuteline hüvitist maksma.
31.Kutselise hindaja K.K. (kutsetunnistus nr 116136) poolt kohtumääruse alusel xxx asuva kinnisasja turuväärtuse hindamise kohta antud eksperthinnangust nr ARE-202476B (III kd, lk 94 – 134, edaspidi nimetatud ka hindamisakt) nähtuvalt on kinnistul asuv elamu kasutusel kolme eraldi sissepääsuga majaosana. I korrusel lõunapoolses ühekorruselises majaosas on koridor, köök-tuba, tuba, WC-duširuum. Hoone kahekorruselises osas I korrusel, põhjapoolselt küljelt sisspääsuga paikneb eraldi majaosa, kus asuvad esik, WC, duširuum, köök, kaks tuba. II korrusel on hoone kahekorruselise osa Kaevu tänava poolselt küljelt eraldi sissepääsuga majaosa, kus on trepikoda, köök, kolm tuba, WC. Kohtule esitatud andmetest nähtuvalt on kujunenud välja kinnistul asuva elamu kasutuskord selliselt, et ühekordne hooneosa on kostja valduses ja
2-16-623 kahekordne hooneosa hageja valduses. Hageja ei ole vastu vaielnud kostja selgitustele, et kostja valduses olevat majaosa kasutab elukohana kostja poeg DD ning et hageja on tema valduses olevat majaosa välja üürinud. Hindamisaktis kirjeldatu kohaselt on hoone põhikonstruktsioonide seisukord rahuldav. Kolmest majaosast kahes ei ole suuremaid ja kapitaalseid ehitus- ja remonttöid tehtud (ruumide viimistlus on keskmisest suurema moraalse ja füüsilise kulumisega), ruumid vajavad kaasajastamist. Lõunapoolse ühekorruselises hooneosas asuv majaosa on renoveeritud 2012-2013 ja hindamise hetkel valdavalt heas olukorras (mõõduka moraalse ja füüsilise kulumisega). Kogu hoone ruumide seisukorra koondhinnang on rahuldav. Hindamisaktist nähtuvalt on renoveerimise kohta selgitusi andnud DD. Kaasomandi säilitamiseks või parendamiseks tehtud kulude hüvitamise nõuet ei ole kostja esitanud ega sellise nõude olemasolule ka viidanud.
32.Kinnistusraamatusse on registriosa IV jakku kantud hüpoteek summas 390 000 krooni XXle kuuluvale mõttelisele osale ühiselt CC ja XX kasuks. Kinnisasja igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. See tähendab, et hageja kaasomandiosal lasuv hüpoteek on sisuliselt AÕS § 349 nimetatud omanikuhüpoteek, mis AÕS § 349 esimesest lõikest tulenevalt ei taga reaalset nõuet.
33.Kostja YY mõttelisele osale on seatud hüpoteek summas 878 000 krooni Luminor Bank AS kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Asjas esitatud tõendite alusel kohus tuvastas, et kostja kaasomandiosale on hüpoteek seatud 07.11.2007 notariaalselt tõestatud lepinguga (II kd, lk 155 – 163), millega hüpoteegipidaja Nordea Bank Finland Plc (Luminor Bank AS-i õiguseellane) ja YY leppisid kokku, et hüpoteegiga on tagatud kõik hüpoteegipidaja nõuded omaniku ja/või E E. vastu, sealhulgas ka tingimuslikud ja tulevikus tekkivad nõuded, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja E E. vahel 07.11.2007 sõlmitud laenulepingust nr 09320158906 ja selle kõikidest võimalikest lisadest, samuti nende nõuete sissenõudmisest või omanikule tagasiloovutamisest tekkivad kulutused, kaasa arvatud sundtäitmise kulutused, kulud notarile ja kinnistusosakonnale, samuti ka nõuded, mis tulenevad omaniku ning hüpoteegipidaja vahel tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ning nende lisadest. Luminor Bank AS-i 26.04.2019 vastuse (II kd, lk 149)kohaselt on xxx asuva kinnistu (registriosa nr xxxxxx) Nordea bank AB kasuks seatud hüpoteegiga tagatud kolmanda isiku laen. Kohustuste jääk seisuga 26.04.2019 on 69 066,00 eurot.
34.Lisaks kostja YY sõlmis 19.12.2016, s.o tsiviilasja menetluse ajal, menetlusvälise isikuga (S.S.) notariaalselt tõestatud vormis võlatunnistuse ja kokkuleppe kohesele sundtäitmisele allumise kohta (II kd, lk39 – 42). Võlatunnistuse punktis 1.1. kostja tunnistab, et võlgneb 19.12.2016 seisuga S.S.-le 15 000 eurot, mis muutub sissenõutavaks 05.01.2017. Samas dokumendis kostja andis nõusoleku alluda kohesele sundtäitmisele. 18.01.2017 algatas kohtutäitur Rannar Liitmaa S.S. täitmisavalduse ja 19.12.2016 notariaalse kokkuleppe alusel YY suhtes täitemenetluse nr 175/2017/92 (täitmisteade võlgnikule II kd, lk 43). Täitmisteate järgi oli YY kohustatud koos täitemenetluse alustamistasuga kokku tasuma 15 144 eurot. Kinnistusraamatusse on kohtutäituri 18.01.2017 avalduse alusel kantud keelumärge YYle kuuluva 2/8 mõttelise osa käsutamise keelamiseks S.S. ja kohtutäitur Rannar Liitmaa kasuks. Kohtu nõudmistele vaatamata ei ole kostja esitanud uuemaid andmeid hüpoteegiga tagatud nõude ja täitemenetluses täitmisel oleva nõude jääkide kohta. Hageja esindaja 02.02.2021 kohtuistungil märkis, et kohtutäiturilt saadud andmetel on keelumärkega tagatud nõude jääk 13 356,66 eurot.
35.TsÜS § 65 kohaselt eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Pooled ei vaielnud selle üle, et kinnisasja väärtus on 101 000 eurot, vastavalt 25.08.2020 hindamisaktile. Kostja 2/8 kaasomandi osa väärtus seega oleks 25 250 eurot.
2-16-623 Hindamisaktis on ekspert kinnisasja väärtust hinnanud aga kohustustest vabana. Koormatised üldjuhul vähendavad kinnisasja turuväärtust (müügihinda). Kaasomandi lõpetamisel kinnisasja jätmisega hageja omandisse ei lõpe kostja kaasomandiosa koormavad kolmandate isikute õigused. Seega kostjale makstava hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada kostja kaasomandiosal lasuvat hüpoteeki ja keelumärget.
36.AÕS § 77 lg 2 kohaselt tuleb omandist ilma jäävale kaasomanikule tagada kohene ja õiglane hüvitis. Riigikohus on mitmetes lahendites (nt 3-2-1-102-05, p 12; 3-2-1-168-05, p 10) asunud seisukohale, et kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest. Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest. Järgnevalt kohus analüüsib kinnisasja väärtust ja kostjale makstava hüvitise suurust.
37.Kohtutäituri avalduse alusel seatud keelumärge tagab praeguse seisuga kuni 13 356,66 euro suurust kostja kohustust. Eeldatavalt on pärast andmete edastamist tehtud kostja kontolt/pensionist veel kinnipidamisi ning nõude jääk võib olla vähenenud. Keelumärge kostja 2/8 kaasomandiosa käsutamise keelamiseks takistab ka kaasomandi lõpetamise ja hageja ainuomandiõiguse kohta kinnistusraamatusse kannete tegemist kuni täitemenetluses täidetava nõude rahuldamiseni. Samas kohtutäituril on täitemenetluse seadustiku (TMS) § 111 kohaselt õigus arestida kostjale kaasomandi lõpetamise kohtulahendi alusel tekkiv hüvitise nõudeõigus ja taotleda hüvitise väljamaksmist kostja asemel kohtutäituri ametikontole. Sel viisil saab kostjale kaasomandi lõpetamise eest ettenähtud hüvitise summa arvelt tasutud täitemenetluses täidetava nõude jääk ning keelumärge kustutatakse. Kohtutäituri nõudmisel kostjale makstavast hüvitisest keelumärkega tagatud nõude jäägile vastava osa tasumine kostja asemel kohtutäiturile ei too hagejale kaasa kulusid ega ülemäärast täiendavat asjaajamist. Eeltoodu alusel kohus asub seisukohale, et kohtutäituri avalduse alusel kinnistusraamatusse kantud keelumärge kostja kaasomandiosal kinnisasja turuväärtust ei vähenda.
38.Kohus leiab, et kinnisasja väärtust vähendab kostja kaasomandiosale menetlusvälise isiku kasuks seatud ja kaasomandi lõpetamisel kehtima jääv hüpoteek, kuid mitte nii suures ulatuses, kui hageja on arvestanud. Kinnisasja väärtust mõjutab negatiivselt eelkõige hüpoteegist kaasomandiosale tuleneva võõrandamise risk. Kaasomandi lõpetamise hüvitise määramiseks tuleb seda riski rahaliselt hinnata. Kohus leiab, et riskil on kaks aspekti: esiteks hüpoteegi realiseerimisega kinnisasja omanikule kaasnev varaline kaotus ning teiseks põhivõlgniku poolt kohustuste rikkumise ja sissenõude hüpoteegiga koormatud kinnisasjale pööramise tõenäosus. Praegusel juhul ei ole vaidlust, et hüpoteegiga tagatud nõude jääk ületab kostjale kuulva kaasomandi osa väärtust mitmekordselt. Hüpoteegiga tagatud nõude katteks kinnisasja mõttelise osa müümise riski rahaline väärtus ei ole aga võrdsustatav hüpoteegisummaga. Õiguskirjanduses (vt P. Varul jt, Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. – Juura, 2014, lk 348) selgitatakse, et „Kui kinnisasja kaasomandi osad on koormatud hüpoteekidega ning kaasomand lõpetatakse nii, et kinnisasi läheb ühe kaasomaniku ainuomandisse, ei ole hüpoteekide olemasolu kaasomandi lõpetamise kokkuleppe sõlmimise või vastava kohtuotsuse tegemise takistuseks, kuid hüpoteekidega koormatud mõtteline osa jääb sel juhul õiguslikult iseseisvaks. Olukorda on võimalik muuta ja näiteks osade asemel koormata hüpoteekidega kogu kinnisasja vaid hüpoteegipidajatega kokkuleppel.“ See tähendab, et kaasomandi lõpetamise ja kogu kinnistu hageja ainuomandisse mineku järel ei teki hüpoteegipidajal automaatselt õigust nõuda varem 2/8 mõttelisele osale seatud hüpoteegi realiseerimiseks kogu kinnisasja võõrandamist. Seega hüpoteegi realiseerumisel varaline kaotus hageja jaoks võrdub 2/8 mõttelise osa väärtusega ja sedagi tingimusel, et hüpoteegi realiseerimise hetkeks põhivõlgniku kohustuste jääk ületab kinnisasja 2/8 mõttelise osa väärtust.
2-16-623
39.Lisaks tuleb hinnata riski, et põhivõlgnik rikub kohustusi ja selle tõttu pööratakse sissenõue tagatisvarale. Kostja lepinguline esindaja adv Toodu 02.02.2021 kohtuistungil kontrollis kinnistusraamatu andmeid ning teatas kohtule ja hagejale, et EE sama laenukohustuse tagamiseks on seatud kohtulik hüpoteek ka laenuvõtjale endale kuuluvale, Pärnu linnas xxx kinnistul asuvale korteriomandile, mille soetamiseks laen on võetud. Kuna lepingu sõlmimise ajal oli tegemist alles ehitatava korteriomandiga, ei olnud võimalik korteriomandile laenu võtmise ajal hüpoteeki seada, seda on tehtud korteriomandi moodustamise ja kinnistusregistriosa avamise järel. Kohtule teadaolevalt xxx asuva 44 m2 korteriomandi väärtus katab laenujäägi 69 000 eurot. Seega sisuliselt on kostja kaasomandiosa koormava hüpoteegi näol tegemist nn lisatagatisega, kuigi see seati ajaliselt enne. Mõistlikult saab eeldada, et kui laenuvõtjal tekib panga ees võlgnevus ning leping erakorraliselt üles öeldakse, pööratakse sissenõue esimeses järjekorras võlgniku enda varale. Hüpoteegist vabanemiseks on hagejal võimalik sõlmida hüpoteegipidajaga ja võlgnikuga ka kokkulepe Xxx kinnisasja mõttelise osa hüpoteegist vabastamiseks, kui põhivõlgniku enda vara väärtus on nõude tagamiseks piisav.
40.Xxx kinnisasja 2/8 mõttelisele osale seatud hüpoteegi võimaliku realiseerimise tagajärjeks on 2/8 mõttelise osa võõrandamine ning selle järel hüpoteek kustutatakse. AÕS § 349 lg-s 3 on sätestatud, et kui võla tasub hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik, kes ei ole võlgnik, läheb nõue rahuldatud ulatuses talle üle. Sellisel juhul kohaldatakse käenduse kohta käivaid sätteid. Hüpoteegiga koormatud kinnisasja omaniku poolt võla tasumisena on käsitatav nii see, kui hüpoteegipidaja nõudel mõtteline osa võõrandatakse ja saadu arvelt põhivõlgniku kohustus väheneb, kui ka hageja poolt võla tasumine kinnisasja omandiõiguse säilitamiseks. Mõlemal juhul tekib hagejal põhivõlgniku vastu tagasinõudeõigus samas ulatuses, milles hageja vara arvelt võlgnevust tasuti.
41.Hüpoteegi seadmise leping sisaldab globaalset tagatiskokkulepet, mille kohaselt hüpoteegiga on tagatud ka kõik hüpoteegipidaja tulevikus sõlmitavatest lepingutest tekkivad või tingimuslikud nõuded YY ja/või EE vastu. Kohus leiab, et ka see kinnisasja väärtust oluliselt ei mõjuta. Selliste nõuete olemasolu kohta kaasomandi lõpetamise ajal andmeid ei ole ning hagejal on võimalik kaasomandi lõpetamise järel ennast tulevikus tekkivate nõuete vastu kaitsta, teatades hüpoteegipidajale, et ei nõustu hüpoteegiga tagatud kohustuste laiendamisega. Riigikohtu praktika (vt 06.06.2012 kohtuotsus asjas nr 3-2-1-66-12, p 13; 14.06.2016 kohtuotsus asjas nr 3-2-1-22-16, p 24;) kohaselt globaalne tagatiskokkulepe võib olla tühine heade kommetega vastuolu tõttu või tüüptingimusena tühine. Üldjuhul ei ole erikokkuleppeta lubatav hõlmata tagatiskokkuleppesse tulevikus sõlmitavatest lepingutest tulenevaid kohustusi, millega laiendatakse kinnisasja omaniku vastutust kolmanda isiku kohustuste täitmise eest ulatuses, mida kinnisasja omanik ei kontrolli.
42.Kõige eelneva alusel kohus asub seisukohale, et hüpoteegiga hagejale kaasnevad varalised riskid on madalad ning kostja kaasomandi osa koormav hüpoteek ei avalda kinnisasja väärtusele olulist negatiivset mõju. Hüvitise määramisel kohus võtab arvesse, et võla tasumise korral põhivõlgniku vastu nõudeõiguse maksmapanekuga võib hagejale kaasneda täiendavat asjaajamist ja kulusid õigusabile ja/või kohtumenetlusele.
43.Kohus leiab, et XXle kuuluvat 6/8 mõttelist kaasomandiosa koormav esimese järjekohaga hüpoteek kinnisasja väärtust ei vähenda. Hüpoteek on seatud XX ja tema abikaasa CC kasuks. Kinnistusraamatu registriosa väljavõttest (III kd, lk 6 – 7) nähtuvalt on XX ja CC kasuks hüpoteek summas 390 000 EEK sisse kantud 26.10.2004, samal päeval on kustutatud varem Aktsiaseltsi Eesti Ühispank kasuks XX kaasomandiosale seatud hüpoteek sama hüpoteegisummaga, 390 000 EEK. Hageja esindaja sõnul on hüpoteek tühi ehk see praegu ühtegi nõuet ei taga.
2-16-623
44.Kõiki põhjendusi arvesse võttes on kohtu hinnangul kostja kaasomandiosa koormava hüpoteegi ja keelumärkega Xxx kinnisasja väärtus eksperdi poolt kohustuste vabana hinnatud väärtusest 10% madalam ehk 90 900 eurot. Kostja kaasomandi osa suurusele (2/8 mõttelist osa) vastav hüvitis on seega 22 725 eurot.
45.AÕS § 641 kohaselt on kinnisasja käsutuseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kande tegemiseks on KRS § 341 järgi nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Tahteavalduseks, mille kostja peaks andma selleks, et hageja saaks kinnisasja ainuomandi, on tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnistusraamatus sellekohaste kannete tegemiseks. Asjaõiguslepinguga lepivad pooled kokku, et kostja osa kinnisasjast läheb hageja omandisse. Kinnistusraamatusse kannete tegemine eeldab kostja kui puudutatud isiku nõusolekut, et kanne tema (kaas)omandiõiguse kohta kustutatakse ja tehakse kanne hageja ainuomandiõiguse kohta.
46.TsÜS § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-42-13 selgitanud: “Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine ning seega asendab kohtulahend, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (vt Riigikohtu 29. septembri 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10, p 20). Kohtulahend üksnes asendab tahteavaldust, mida kostja peaks vabatahtlikult tegema selleks, et kaasomandis olnud ese teise kaasomaniku ainuomandisse üle anda.” Kostja ei ole kohustatud nõustuma kaasomandi lõpetamisega tasuta. Seega on kostja tahteavalduste andmise kohustus seotud talle hüvitise maksmisega. Sellest tulenevalt asendab kohtuotsus kostja tahteavaldusi üksnes tingimusel, kui kostjale on omandiõiguse kaotamise eest määratud hüvitis makstud.
47.Eeltoodu alusel kohus rahuldab XX hagi, lõpetab poolte kaasomandi, jättes Xxx kinnisasja XX ainuomandisse ning kohustades teda tasuma kostjale hüvitist 22 725 eurot. Kohus tuvastab otsuse resolutsiooniga ka kostja kohustuse anda kaasomandi lõpetamiseks ja õigusmuudatuste kinnistusraamatusse kandmiseks vajalikud tahteavaldused tingimusel, et hageja maksab talle kohtu määratud summas hüvitise. Hageja hagiavalduses taotles hüvitise summaks määrata kinnisasja väärtusest kostja kaasomandiosa suurusele vastav summa. Kuigi hageja on menetluse käigus nimetanud erinevaid hüvitise summasid ja olnud ka seisukohal, et hüpoteekide ja keelumärke tõttu ei peaks hageja üldse hüvitist maksta, siis viimasel istungil hageja leidis siiski, et kohtul on võimalik kaaluda hüvitise summa määramisel 5000 ja 25 250 euro vahel. Seetõttu kohus leiab, et hageja nimetatud 5000 eurost suuremale hüvitise summale vaatamata on rahuldab hagi täies ulatuses. Tsiviilasja hinna määramine
48.TsMS § 136 lg 1 teise lause kohaselt võib kohus määrata tsiviilasja hinna, kui leiab, et hageja nimetatud hind ei vasta tegelikkusele. Tsiviilasja hinda võib kohus muuta ka asja lahendava kohtulahendiga (TsMS § 136 lg 4). Kohus on hagiavalduse menetlusse võtmisel lähtunud hageja ekslikult märgitud hagihinnast 3500 eurot, jättes arvestamata, et lisaks kaasomandi lõpetamise nõudele on hageja esitanud tahteavalduste andmiseks kohustamise nõude. TsMS § 134 lg 1 kohaselt tuleb hagihinda arvutades liita kõik ühes hagis sisalduvad nõuded. Hageja esitatud kaks nõuet, mis hagihinna tähenduses loetakse mittevaraliseks. Kaasomandi lõpetamise nõude hinnaks on TsMS § 132 lg 4 ja lg 11 kohaselt 3500 eurot. Samuti on tahteavalduste andmiseks kohustamise nõue TsMS § 125 sätestatud tuvastusnõue (kohus peab hagi
2-16-623 lahendamisel tuvastama, kas kostjal on hageja taotletavate tahteavalduste tegemise kohustus), mille hinnaks on samuti 3500 eurot. Seega on selles asjas tsiviilasja hinnaks 7000 eurot (3500 + 3500). Eeltoodu alusel kohus määrab tsiviilasja hinnaks 7000 eurot.
49.Riigilõivuseaduse § 59 lg 1 kohaselt sõltub hagiavalduse esitamisel nõutav riigilõiv tsiviilasja hinnast. Kuna hageja märkis tsiviilasja hinna valesti, on hageja tasunud ka nõutavast vähem riigilõivu. Tsiviilasja hinnalt 7000 eurot nõutav riigilõiv on 450 eurot. Hageja on tasunud 300 eurot, seega 150 eurot vähem. TsMS § 179 lg 1 sätestab, et menetluskulud, mis tuleb tasuda riigile ja mis ei ole tekkinud riigi osalemisest kohtus menetlusosalisena, muu hulgas tasumata või vähem tasutud riigilõiv, mõistab asja lahendav kohus kohustatud isikult välja asjas tehtavas lahendis või eraldi määrusega. Menetluskulude jaotus
50.TsMS § 173 lg 1 alusel kohus määrab menetlust lõpetavas lahendis kindlaks menetluskulude jaotuse poolte vahel. TsMS § 162 lg 1 näeb ette, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus hagi rahuldab, jäävad menetluskulud kostja kanda. TsMS § 174 lg 6 alusel kohus määrab kindlaks ka selles asjas varem tehtud menetlust lõpetava määruse peale esitatud määruskaebuse menetlemisega seotud kulude jaotuse ja suuruse. Tallinna Ringkonnakohus 18.05.2018 määrusega rahuldas hageja määruskaebuse osaliselt ning märkis, et menetluskulud jaotab ja määrab kindlaks kulude suuruse maakohus asja uuel arutamisel. Määruskaebuse osaliselt rahuldamine tähendas seda, et ringkonnakohus ei tühistanud maakohtu määrust täies ulatuses, nagu hageja (ilmselt ekslikult) taotles. Ringkonnakohus ei tühistanud hageja poolt määruskaebusega vaidlustatud määrust osas, milles kohus jättis menetlusse võtmata kostja vastuhagi. Seega tähendas ka määruskaebuse osaliselt rahuldamine selle lahendamist kostja kahjuks ning kohus jätab ringkonnakohtu menetluse kulud kostja kanda.
51.TsMS § 138 lg 1 kohaselt menetluskulud on menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohtukulud on riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud (TsMS § 138 lg 2). Kohtuvälised kulud on TsMS § 144 p 1 kohaselt muu hulgas menetlusosaliste esindajate kulud.
52.TsMS § 174 lg 1 ja lg 2 kohaselt kohus määrab otsuses koos kulude jaotusega kindlaks ka menetluskulude rahalise suuruse menetlusosaliste esitatud menetluskulude nimekirjade ja toimiku materjalide alusel. TsMS § 175 lg 1 näeb ette, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.
53.Hageja esitatud 02.02.2021 ja 03.02.2021 menetluskulude nimekirjade kohaselt on hageja menetluskuludeks selles asjas õigusabikulud 3600 eurot (ilma käibemaksuta, kuna hageja eest kulusid kandev xxxxxx xx on käibemaksukohustuslane), ekspertiisitasu 490 eurot ja riigilõiv 350 eurot, sh hagiavalduse esitamise eest tasutud 300 eurot ja 50 eurot määruskaebuse riigilõiv. Nimekirja ja sellele lisatud kuludokumentide järgi on hageja lepinguline esindaja kulutanud õigusabi osutamisele kokku 30 tundi, tunnitasuga 120 eurot + käibemaks. Kostja ei ole hageja menetluskuludele vastuväiteid esitanud. Kohus leiab, et asja sisu ja mahtu, hageja esindaja poolt koostatud menetlusdokumentide sisu ja mahtu ning asjas peetud kohtuistungite arvu ja menetluse üldist kestust arvestades on 30 töötundi põhjendatud ja vajalik. Vandeadvokaadi tunnitasu 120 eurot + käibemaks on kohtupraktikas tunnustatud.
54.Eeltoodu alusel kohus määrab hageja põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruseks 4440 eurot. Hageja oma menetluskulude nimekirjas on kulude üldsummat märkides jätnud välja ekspertiisitasu, kuigi on seda enda menetluskuluna nimetanud.
2-16-623
55.TsMS § 177 lg 4 ja hageja taotluse alusel kohus märgib menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb YYl tasuda viivist menetluskulude suurust kindlakstegeva kohtulahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohtuotsuse tegemise ajal on viivise määr 8% aastas.
56.Kuna menetluskulud jäävad täies ulatuses kostja kanda, mõistab kohus TsMS § 179 lg 1 alusel kostjalt riigituludesse välja ka hageja poolt hagi esitamisel vähemtasutud riigilõivu 150 eurot. Kohus lisab otsusele eraldi makseinfolehe nõude tasumiseks vajalike andmetega. TsMS § 179 lg-s 5 sätestatakse, et kohtulahendi kohaselt raha riigituludesse tasumiseks kohustatud isik peab lahendi täitma jõustumisest alates 15 päeva jooksul, välja arvatud juhul, kui lahend kuulub viivitamatule täitmisele või kui lahend näeb ette teistsuguse tähtaja. Kohus selles asjas ei pea teistsuguse tähtaja määramist põhjendatuks.
57.TsMS § 179 lg 8 alusel kohus märgib kohtuotsuses, et nõude tasumisega viivitamise korral tuleb tasuda menetluskulude tasumiseks kohustava lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. (Allkirjastatud digitaalselt) Heli Käpp Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.