Täitmine › Muud täitmisasjad

müügilepingud sõlmiti 31.03.2016 ja 31.04.2019 oli puhkepäev, oli tagasivõitmiseks hagi esitamise tähtpäev TMS § 188 lg 1 järgi 01.04.2019. Tegelikult sõlmiti kostja I ja kostja II vahel notariaalne müügileping ja asjaõiguslepingud xxx ja xxx asuvate korteriomandite müügiks, omandiõiguse üleandmiseks ja nende kinnistusraamatus kinnistamiseks 24.03.2016, mistõttu oleks hageja pidanud korteriomandite müügilepingute tagasivõitmiseks hagi esitama hiljemalt 25.03.2019, kuna 24.03.2019 langes puhkepäevale. Seetõttu on hageja TMS § 188 lg-st 1 tuleneva tehingute tagasivõitmise 3-aastase tähtaja mööda lasknud. Kostja II on seisukohal, et kinnistusraamatu kanne ei ole pooltevaheline tehing, mida saab TMS § 188 lg 1 alusel tagasi võita ja tühistada põhjendusega, et see kahjustab võlausaldajate huve ning et tehingu teine pool pidi sellest teadma. Kohtunikuabi teeb kandemääruse avalikes ülesannetes ja ei ole tehingu teine pool ega kahjusta kandega võlausaldajate huve. Tunnistades kehtetuks kohtunikuabi kandemääruse, jääks ikkagi kehtima pooltevaheline notariaalne võlaõiguslik ja asjaõiguslik leping ning kinnistusraamatu kanne osutuks valeks. Kandeavalduse või kandemääruse kehtetuks tunnistamisega ei saavuta hageja soovitud tagajärge, st kostja I ei saa uuesti korteriomandite omanikuks ja kostjal II ei teki õigust nende korteriomandite eest üleantud raha tagasinõudmiseks. Seega ei ole hagiga võimalik sellega taotletud eesmärki saavutada. Hagejale oleks õiguslikult ainuotstarbekas tehingute tagasivõitmine ja tühistamine, ent nende suhtes on õigust lõpetav tähtaeg möödunud. Võõrandamislepingute konkreetset kuupäeva ei ole hageja oma hagi resolutsioonis märkinud. Asjaõiguslepingute kehtivust hageja rünnanud ei ole. Kostja II on seisukohal, et korteriomandite omandi üleandmine on käsutustehing TsÜS § 6 lg 3 tähenduses, mis vajab selle lõpuleviimiseks veel reaalakti (kande tegemist kinnistusraamatusse), mis on väljapoole äratuntav. Kohtunikuabi tegi kandemääruse 31.03.2016. Seega viidi nimetatud kuupäeval lõpule üksnes 24.03.2016. sõlmitud asjaõigusleping. 24.03.2016 sõlmitud korteriomandite müügileping (kohustustehing) ei vajanud lõpuleviimiseks kinnistusraamatu kande tegemist. Ühelgi juhul ei piisa aga omandiõiguse tagasi saamiseks üksnes võõrandamislepingu kehtetuks tunnistamisest, sest omandiõiguse muudatuse aluseks on asjaõiguslik kohustustehing. Korteriomandite asjaõiguslepingu sõlmimise aeg 24.03.2016 oli hagejale kinnistusraamatust nähtav. Asjaolu, et omand saab tekkida kinnistamisega (AÕS § 641) ei oma TMS § 188 lg-s 1 sätestatud tähtaja arvutamisel tähtsust, kuna sellega ei muutu kehtetuks korteriomandite 24.03.2016 sõlmitud müügi- ja asjaõiguslepingud. TMS § 188 lg 1 mõttes tuleb vaidlustada konkreetseid võlgniku tehtud tehinguid, millega kahjustatakse võlausaldajate huve. TMS § 188 lg 1 ei räägi tähtaja arvutamisel tehingu alusel asja omanikuks saamisest, vaid tehingu tegemisest. Hageja on seisukohal, et kinnisasjaõigused tekivad, muutuvad ja lõpevad kinnistusraamatusse kande tegemisega, ehk aegumisetähtaeg hakkab kulgema kinnistusraamatusse kande tegemisest. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 3 kohaselt tuleb seadust tõlgendada koos seaduse teiste sätetega, lähtudes seaduse sõnastusest, mõttest ja eesmärgist. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 641 sätestab, et kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Eeltoodust tulenevalt kostja II viitamine 24.03.2016 asjaõiguslepingu sõlmimise kuupäevale ei oma sisuliselt mingisugust õiguslikku tähendust, sest selleks, et tekiks kehtiv asjaõigus, peaksid lisaks kostja I ja kostja II sõlmitud tehingule, olema täidetud ka teised eeldused, sh peaks olema tehtud kanne kinnistusraamatusse. Hageja rõhutab, et temal kui lepingupooleks mitteoleval isikul puudus lepinguvabaduse põhimõttest lähtudes mõistlik võimalus teada kostja I ja kostja II lepingulistesse suhetesse astumise kuupäeva, mistõttu kostja II esitatud korteriomandite müügileping ja selle sõlmimise kuupäev omab

tähendust ainult lepingupoolte endi vahel. Kuna lepingute alusel olid tehtud kanded kinnistusregistrisse alles 31.03.2016, siis on nendel toime kolmandate isikute suhtes alles pärast 31.03.2016. Hageja on seisukohal, et hageja nõuet võõrandamistehingu kehtetuks tunnistamiseks ei saa muudmoodi tõlgendada, kui nõudena vaidlusaluste korteriomandite võlaõigusliku tehingu ning asjaõiguslepingu kehtetuks tunnistamiseks. 01.07.2020 määrusega kohustas kohus hagejat selgitama esitatud hagiavalduse nõuet. 31.07.2020 menetlusdokumendis täpsustas hageja hagiavalduse resolutsiooni ja palus mh tunnistada kehtetuks kostja I ja kostja II vahel sõlmitud korteriomandite, asukohaga xxx ja xxx, müügilepingud ja asjaõiguslepingud TMS § 188 lg 1 alusel. 02.11.2020 määrusega andis kohus hagejale nõusoleku hagi muutmiseks vastavalt hageja poolt 31.07.2020 esitatud hagi täiendusele. 04.12.2020 esitas kostja II enda menetluskulude nimekirja, mille kohaselt palub hagejalt välja mõista menetluskulud summas 4740.00 eurot. 04.12.2020 esitas hageja enda menetluskulude nimekirja, mille kohaselt palub kostjatelt välja mõista menetluskulud summas 5360.00 eurot. 11.12.2020 esitasid hageja ja kostja II seisukohad vastaspoole menetluskulude nimekirjadele. Kohtumääruse põhjendused Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lg 2 p 2 kohaselt võib kohus jätta hagi läbi vaatamata, kui ilmneb, et hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 188 lg 1 kohaselt tunnistab kohus kehtetuks tehingu, mille võlgnik on teinud kolme aasta jooksul enne sissenõudja tehingu kehtetuks tunnistamise hagi esitamist teadlikult sissenõudja huvide kahjustamiseks, kui teine pool teadis või pidi sellest teadma tehingu tegemise ajal. Käesolevas tsiviilasjas esitatud hagiga palub hageja mh tunnistada kehtetuks kostja I ja kostja II vahel sõlmitud korteriomandite, asukohaga xxx, xxx, müügilepingud ja asjaõiguslepingud. 22.10.2019 esitas kostja II kohtule kostja I ja kostja II vahel sõlmitud korteriomandite müügilepingud, asjaõiguslepingud ja kinnistamisavaldused seoses korteriomanditega, asukohaga xxx (registriosa nr xxx) ja xxx (registriosa nr xxx), mille on koostanud ja tõestanud Tallinna notar xxx 24.03.2016. Kinnistusraamatu päringust nähtuvalt on kostja II korteriomandite omanikuna 24.03.2016 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 31.03.2016. Kuna hageja taotleb kostja I ja kostja II vahel sõlmitud korteriomandite müügi- ja asjaõiguslepingute kehtetuks tunnistamist, siis algab kohtu hinnangul TMS § 188 lg-st 1 tuleneva õigust lõpetava tähtaja kulgemine järgmisel päeval pärast korteriomandite müügi- ja asjaõiguslepingute sõlmimist, s.o 25.03.2016, seega oli hagejal õigus hagi esitada kolme aasta jooksul, s.o kuni 24.03.2019. Kuna 24.03.2019 sattus pühapäevale, oli hagejal õigus hagi esitada kuni 25.03.2019. Hageja esitas hagi kohtule 01.04.2019. Seega oli hagi esitamise ajaks TMS § 188 lg-st 1 tulenev õigust lõpetav tähtaeg möödunud.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 641 sätestab, et kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. AÕS § 641 kohaselt peab kehtiva asjaõiguse tekkimiseks olema tehtud ka kanne kinnistusraamatusse, kuid TMS § 188 lg 1 viitab, et õigust lõpetav tähtaeg algab tehingu tegemisest ning tehinguks, mida hageja soovib kehtetuks tunnistada, on korteriomandite müügi- ja asjaõiguslepingud. Nimetatud asjaolu kinnitab näiteks Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 30.04.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-13, mille kohaselt on TMS § 189 lg-s 1 ja § 188 lg-s 1 sätestatud õigust (nõuet) lõpetav tähtaeg, mitte nõude aegumise tähtaeg, mistõttu ei kohaldu sellele aegumise peatumist reguleerivad tsiviilseadustiku üldosa seaduse sätted. Kuna nimetatud lahendi kohaselt oli vaidlusalune kinkeleping sõlmitud 21.08.2008 ja tagasivõitmise hagi esitati 26.04.2011, oli möödunud TMS § 189 lg-s 1 sätestatud õigust lõpetav tähtaeg ning hagi ei olnud alust rahuldada. Kohus on seisukohal, et kuna eelnevalt nimetatud Riigikohtu lahendi kohaselt algas § 189 lg-st 1 tulenev õigust lõpetav tähtaeg kinkelepingu sõlmimisest, siis tuleb ka antud tsiviilasjas analoogia korras lugeda, et õigust lõpetava tähtaja kulgemine algab müügi- ja asjaõiguslepingute sõlmimisest, mitte kinnistusraamatu kande tegemisest. Eelnevast tulenevalt jätab kohus TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel Old Town Realty OÜ hagi Mabuhay Realestate OÜ ja Orkerena Invest OÜ vastu vara tagasivõitmiseks läbivaatamata, kuna hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. TsMS § 426 lg 1 kohaselt loetakse hagi läbivaatamata jätmise korral, et hagi ei ole kohtu menetluses olnud ja hageja võib pöörduda hagiga sama kostja vastu samal alusel vaidluses sama hagieseme üle kohtusse. Menetluskulude jaotus TsMS § 168 lg 2 kohaselt kannab hageja menetluskulud, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui menetlus lõpetatakse määrusega ja käesoleva paragrahvi lõigetest 3–5 ei tulene teisiti. Tulenevalt TsMS § 168 lg-st 2 jätab kohus menetluskulud hageja kanda. TsMS § 463 lg 2 ning § 177 lg 2 koosmõjus määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks mõistliku aja jooksul pärast kohtumääruse jõustumist. /allkirjastatud digitaalselt/ Piret Mõistlik kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.