Asjaõigus › Kinnistusraamatu asjad

2-20-154 Oselinilt solidaarselt 42 eurot 86 senti, Linda Viialt ja Andres Viialt solidaarselt 42 eurot 86 senti, Viljar Vahtralt ja Ene Vahtralt solidaarselt 42 eurot 86 senti, kohtutäitur Oksana Kutšmeilt 42 eurot 86 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

2(7)

2-20-154 Avaldajad selgitasid, et 30. septembri 2019 seisuga ei olnud uusi katastriüksuseid maakatastrisse kantud, mistõttu ei olnud lepingus võimalik esitada kinnistamisavaldust uute katastriüksuste registreerimiseks kinnistusraamatusse. Avaldajad rõhutasid, et tegemist ei ole kinnisasja omandamise lepinguga ning see nähtub ka lepingu märkustest. Avaldajad on seisukohal, et kinnistu piiride muutmise kokkuleppe korral peab uute katastriüksuste kinnistusraamatu I jao andmete muutmise kandeavalduse esitama Maa-amet (maakorraldusseaduse (MaaKS) § 11 lg 4), mitte avaldajad ega notar.

jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle lahendamiseks

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

3(7)

2-20-154 Ringkonnakohus nõustus puudutatud isiku seisukohaga, et oluline on eristada, kas tegemist on notariaalset tõestamist nõudva asjaõigusliku omandi üleandmise tehinguga või lihtsa maakorraldustoiminguga. Lihtsa maakorraldustoimingu raames kinnisasja piirid küll muutuvad, kuid omandi üleandmise regulatsioon ei kohaldu. Kinnisasja piiri muutmine on MaaKS § 2 lg 2 p 3 alusel maakorraldustoiming. MaaKS § 2 lg 5 sätestab, et maakorraldusseaduse alusel läbiviidava maakorraldustoimingu käigus ei toimu kinnisasjaõiguse käsutamist asjaõigusseaduse tähenduses. MaaKS § 11 lg 4 kohaselt kantakse maakorraldustoimingute läbiviimisel toimunud muudatused kinnistusraamatusse maakatastri pidaja esitatud kinnistamisavalduse alusel. Maakatastriseaduse (MaaKatS) § 4 lg 41 kohaselt esitab katastripidaja Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse maakorraldustoimingu alusel kande tegemiseks, katastriandmete muutmiseks või katastriandmete parandamiseks. Avaldusele lisatakse kinnisasja omanike vaheline kokkulepe või maakorralduskava kinnitamise või kande muutmise või parandamise otsus. KRS § 13 lg 4 kohaselt, kui katastriüksuse piirid looduses muutuvad, esitab riigi maakatastri pidaja kinnistamisavalduse andmete muutmiseks. Avaldusele lisatakse kinnisasja omaniku ja teiste kinnistusraamatust nähtuvate puudutatud isikute nõusolekud. Maakatastri pidaja on Maa-amet (MaaKatS § 3 lg 1). Maa-ameti kohustused esitada kinnistamisavaldus kehtivad avaliku halduse tehtava maakorraldustoimingu korral. Ringkonnakohus nõustus avaldajatega, et avaldajad ei ole 30. septembri 2019 lepinguga asjaõiguslikku kokkulepet kinnisasja omandiõiguse osa üleandmiseks sõlminud, nagu väidab puudutatud isik. Sellele asjaolule ei tugine kande tegemisest keeldumisel enam ka kohtunikuabi. Kuigi lepingu p-s 3 on märgitud, et kinnistust Vasara põik T1 eraldatakse ja antakse tasu eest kinnistutele Vasara põik 1, 3, 5, 7, 9, 11 ja 13 üle maa omandiõigus, ei ole lepinguosalised omandi üleandmises (käsutamises) kokku leppinud. Notar on lepinguosalistele selgitanud, et kinnistute piiride muutmisega looduses ei tekitata omandiõigusi iseseisvatele kinnisasjadele, ning märkinud, et seetõttu ei ole notaril võimalik esitada kinnistamisavaldust piiride muutmisega kaasneva maa osa omandiõiguse iseseisvaks kinnistamiseks selle omandanud isikute nimele. Avaldajad on menetluses läbivalt väitnud, et nende soov ei olnud kinnisasja võõrandamise tehingut teha ja tegemist on kinnistute piiride muutmise kokkuleppega. MaaKS § 12 sätestab kinnisasjade osade vahetamise ja kinnisasja piiri muutmise korra. Nimetatud paragrahvi esimese lõike kohaselt viiakse kinnisasjade osade vahetamine ja kinnisasja piiri muutmine läbi kinnisasjade omanike kokkuleppel kinnisasja või selle osa koondamiseks ja osade vahetamiseks ning piiri korrastamiseks ja planeeringu- või maakorraldusnõuetega vastavusse viimiseks. Seaduseelnõu seletuskirjas (598 SE) on selgitatud, et maakorraldustoiming kinnisasjade osade vahetamiseks ja nendevahelise piiri muutmiseks peab olema eristatav kinnisasjade omandi üleandmise tehingust, sest maakorralduse käigus ei moodustata kinnisasja vahetatavast osast eraldi kinnisasja ehk ei tekitata tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 50 lg 1 kohast eraldi maatükki. Samuti ei tehta maakorraldustoimingu käigus käsutustehingut, sest menetluses osalevate kinnisasjade piire muudetakse kinnisasjade omanike kokkuleppel. Ringkonnakohus märkis, et kinnistute piire on võimalik muuta lihtsa maakorraldustoiminguna MaaKS § 2 lg 2 p 3 alusel ning tegemist ei ole kinnisasjaõiguse käsutamisega asjaõigusseaduse tähenduses. Selline toiming on võimalik teha ka avaliku halduse korras ja ilma notariaalselt tõestatud vormis kokkulepet sõlmimata.

4(7)

2-20-154 Kinnistut koormab küll kohtutäituri avalduse alusel kantud käsutamise keelumärge, kuid ka see poleks takistanud puudutatud isikul lihtsa maakorraldustoimingu raames piire muuta ja uusi katastriüksuseid kinnistusraamatusse kanda, kuivõrd kohtutäitur oleks saanud keelumärke katastriüksuse muutmiseks eemaldada ja tagasi kanda ka ilma notarit kaasamata. Ka kohtutäituri kui puudutatud isiku nõusolekut ei oleks KRS § 341 lg 7 p 6 alusel vaja olnud. Seega puudub avaldajatel kohustus esitada kohtunikuabile asjaõigusleping kinnisasja omandi üleandmiseks. Ringkonnakohus tuvastas, et Maa-amet rahuldas 30. septembri 2019 kandeavalduse 16. oktoobri 2019. a otsusega ja tegi kanded uute katastriüksuste kohta maakatastrisse. Seega on praeguseks õiguslik olukord võrreldes 30. septembri 2019 seisuga ja lepingu sõlmimise ajaga muutunud ning katastripidaja on uued katastriüksused maakatastrisse kandnud (vt notari esimene selgitus lepingus). Kohtunikuabi ei ole nimetatud asjaolule keelduvas kandemääruses viidanud. Ringkonnakohus leidis, et praegusel juhul tuleb avaldajaid esindaval notaril esitada vajalik kinnistamisavaldus kinnistusraamatu I jao kannete muutmiseks KRS § 34 lg 21 ja lg 71 alusel. Avaldajad ei ole pöördunud lihtsa maakorraldustoimingu tegemiseks Maa-ameti poole, vaid on otsustanud teha maakorraldustoimingud eraõigusliku kokkuleppe alusel. Seejuures on avaldajad kokku leppinud kannete tegemise järjekorras ning tingimuses, et ühte kannet ei tehtaks teist kannet tegemata (lepingu p 5). Sellises olukorras tuleb avaldajatel endil esitada asjakohane kandeavaldus kokkulepitud õigusmuudatuste kokkulepitud järjekorras kinnistusraamatusse sissekandmiseks. Avaldajatel tuleb esitada kinnistamisavaldus kinnistusregistriosade esimese jao andmete muutmiseks ja uute katastriüksuste kinnistusraamatusse kandmiseks. Kandeavalduse koostamiseks vajalikud katastriüksuste andmed on võimalik saada maakatastrist ning Maa-ameti 16. oktoobri 2019 otsusest. Puudub õiguslik alus panna kohustusi eraõigusliku kokkuleppe täitmiseks Maa-ametile. Maa-amet ei ole puudutatud isikuks KRS § 341 tähenduses ja tema nõusolek kande tegemiseks ei ole nõutav. Olukorras, kus kohtunikuabi juhised 7. novembri 2019 puuduste kõrvaldamise määruses ei ole üheselt mõistetavad ja selged, puudus kohtunikuabil alus jätta kandeavaldus rahuldamata. Kohtunikuabi nõudis avaldajatelt ebaõigesti puuduse kõrvaldamiseks kinnistamisavalduse esitamist omandi üleandmise kannete tegemiseks ning jättis vaidlustatud määruses avalduse rahuldamata puuduste kõrvaldamata jätmise tõttu. Seetõttu tuleb kohtunikuabi 23. detsembri 2019 määrus tühistada ja asi saata tagasi Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kande tegemise otsustamiseks. Asja uuel läbivaatamisel tuleb kinnistusosakonnal arvestada ringkonnakohtu seisukohtadega ja määrata vajaduse korral avaldajatele tähtaeg avalduses puuduse kõrvaldamiseks.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

5(7)

2-20-154 puudub õigus KRS § 34 lg 71 alusel kinnistamisavalduse koostamiseks ja esitamiseks, sama kehtib KRS § 34 lg 21 kohta.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

2-20-154 üleandmiseks. Notar on lepingus nimetanud tahteavaldusi asjaõiguslepinguteks, notar on viidanud lepingu p-s 6.2 võlaõigusseaduse müügilepingu regulatsioonile. Tegemist on asjaõiguslepingutega kinnisasja osa omandiõiguse üleandmiseks tasu eest. Kinnistusosakonnale esitatud lepingu poolteks on kinnistute omanikud ning lepingus esitatud kandetaotlused on seotud tingimusega teha kanded kinnistusraamatusse asjaõiguslepingus esitatud järjekorras ning tingimusel, et ühte kannet ei tehtaks teist kannet tegemata. Eelnevast tulenevalt leiab kolleegium, et notari tõestatud tehing on kinnisomandi üleandmise tehing AÕS § 641 mõttes. AÕS § 641 järgi on kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. KRS § 34 lg 71 kohaselt, kui kinnistamisavaldusele tuleb seaduse kohaselt lisada notariaalselt tõestatud käsutustehing, peab kinnistamisavaldus olema notariaalselt kinnitatud. Sellisel juhul esitatakse kinnistamisavaldus koos kinnistamiseks vajalike dokumentidega kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse kinnitanud notari vahendusel. Mõjuval põhjusel võib kinnistamisavalduse ja kinnistamiseks vajalikud dokumendid esitada teise notari vahendusel. Seega, kuna praegusel juhul on tegemist kinnisomandi üleandmisega AÕS § 641 mõttes, tuli kinnistamisavaldus koos kinnistamiseks vajalike dokumentidega kinnistusosakonnale esitada notari vahendusel.

7(7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.