ETRE OÜ hagi Haanpaa OÜ, TUTI OÜ, osaühingu REVO N.T, VK, osaühingu HARRIER, MTi, ATa, Osaühingu KGK-AISI, Nelikvedude osaühingu, Swedbank Liising Aktsiaseltsi, Osaühingu Neodorf ja A-VARAHALDUSE OSAÜHINGU vastu kaasomandi lõpetamiseks ja tahteavalduste asendamise nõudes A-VARAHALDUSE OSAÜHINGU vastuhagi Haanpaa OÜ, TUTI OÜ, osaühingu REVO N.T, VK, osaühingu HARRIER, MTi, ATa, Osaühingu KGKAISI, Nelikvedude osaühingu, Swedbank Liising Aktsiaseltsi, Osaühingu Neodorf ja ETRE OÜ vastu teisel viisil kaasomandi osalise lõpetamise ja tahteavalduste asendamise nõudes
Vaidlustatud otsus
Harju Maakohtu 5. aprilli 2022 otsus
Kaebuste esitajad ja liik
A-VARAHALDUSE OSAÜHINGU ja ETRE OÜ apellatsioonkaebused
Asja hind ringkonnakohtus
7000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (apellant I): ETRE OÜ (registrikood: 10397783), lepinguline esindaja vandeadvokaat Raul Talts Kostja I: Haanpaa OÜ (registrikood: 10345786), lepinguline esindaja vandeadvokaat Kristo Kallas Kostja II: TUTI OÜ (registrikood 10391119), seaduslik esindaja juhatuse liige Kristi Talts Kostja III: osaühing REVO N.T. (registrikood 10059514), seaduslikud esindajad juhatuse liikmed Aleksander Nobel ja Nikolai Titarenko Kostja IV: VK (isikukood xxxxxxxxxxxx) Kostja V: osaühing HARRIER (registrikood: 10814590), lepinguline esindaja Rein Küttim Kostja VIa: MT (isikukood xxxxxxxxxx) Kostja VIb: ATa (isikukood: xxxxxxxxx)
Kostja VII: Osaühing KGK-AISI (registrikood 10017415), seaduslikud esindajad juhatuse liikmed Pavel Zahharov ja Ljudmilla Grigorjeva Kostja VIII: Nelikvedude osaühing (registrikood: 10423931), seaduslik esindaja juhatuse liige Tarmo Õunas Kostja IX: Swedbank Liising Aktsiaselts (registrikood: 10434248), lepinguline esindaja Jüri Puust Kostja X: Osaühing Neodorf (registrikood 10141049), seaduslik esindaja juhatuse liige Tarmo Õunas Kostja XI (vastuhageja, apellant II): A-VARAHALDUSE OSAÜHING (registrikood: 10877307), lepinguline esindaja Riho Friedrichs Iseseisva nõudeta kolmas isik hageja poolel: Eesti Vabariik (Maa-ameti kaudu, registrikood 70007340), lepingulised esindajad Mari-Liis Mikli ja Katriin Tünder Asja läbivaatamine
7.Hageja ETRE OÜ apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele (välja arvatud resolutsiooni punktide 1, 3 ja 4 peale) võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks, riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
2 (9)
NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD
1.ETRE OÜ (hageja) esitas 14. märtsil 2020 Harju Maakohtule hagi Tallinnas aadressil Xxxxxxxxxx asuva kinnistu (registriosa nr xxxxxxxx, pindala 57829 m2, katastritunnus xxxxx:xxx:xxxx, sihtotstarve 100% tootmismaa; edaspidi: kinnistu) kaasomandi lõpetamise nõudes. Hageja nimetas kostjatena I–XI kõik ülejäänud kaasomanikud. MT ja ATa (kostjad VIa ja VIb) on 26/1000 suuruse mõttelise osa ühisomanikud, teistele kostjatele kuulub igaühele eraldi teatav mõtteline osa kinnistust. Hageja palus lõpetada kaasomandi jagades kinnistu 12-ks uueks kinnisasjaks, millest igaühe kohta nimetas, millisele kaasomanikule see peaks jääma. Hageja võttis aluseks kaasomanike vahel 2013. aastal sõlmitud kirjaliku kokkuleppe. Hageja esitas tõenditena mh kohaliku omavalitsuse 17. juuni 2016 kirja kinnitusega, et taotletud viisil kaasomandi lõpetamine ja 12 maaüksuse moodustamine ei ole vastuolus 1. oktoobril 2015 kehtestatud üldplaneeringuga. Lisaks esitas ta asjatundja arvamuse, mille kohaselt on kinnistu jagamine otstarbekas ja ehitustehniliselt võimalik.
2.Hageja taotlusel kaasas kohus 8. septembri 2020 määrusega menetlusse Riigi Tugiteenuste Keskuse (edaspidi: RTK) iseseisva nõudeta kolmanda isikuna hageja poolel, sest mitme kaasomaniku mõttelised osad on koormatud hüpoteekidega tema kasuks. RTK, et asjaõigusseaduse (AÕS) § 54 lg 4 kohaselt jääb kinnisasja jagamise korral kinnistusraamatusse kantud õigus, mille esemeks on kinnisasi tervikuna, koormama kõiki jagamise tulemusel tekkinud kinnisasju. Juhul, kui kinnistu jagatakse reaalosadeks nii, et uued moodustatud kinnistud on sama suurusega nagu praegused mõttelised osad, siis sellega ei kaasne hüpoteegipidaja huvide kahjustamist, sest hüpoteegiga koormatud vara (tagatise) väärtus ei vähene. Lisaks leidis RTK, et kui hüpoteegipidaja nõusolek on kinnistu jagamiseks reaalosadeks siiski vajalik, saab selle anda peale seda, kui on teada reaalosade suurus ning on teada, et võlakohustuste tagatise väärtus jääb samaks või tagatis on piisav. Maakohus tegi
26.aprillil 2022 määruse, millega kõrvaldas RTK menetluses ja lubas Maa-ametil astuda menetlusse iseseisva nõudeta kolmanda isikuna hageja poolel.
3.Haanpaa OÜ (kostja I) esitas 25. mail 2020 vastuse hagile ja vastuhagi. Kostja I palus hagi rahuldada, aga lisaks mõista hagejalt ning kostjatelt III – VII ja XI välja hüvitised omandiosa kaotamise eest kokku summas 71 247,83 eurot. Maakohus eraldas 8. septembri 2020 määrusega kostja I hagi eraldi menetlusse (tsiviilasi nr x-xx-xxxxx). Lisaks märkis kostja I, et hageja taotletud jaotuse järgi on 12 uue kinnisasja pindala kokku 7 m2 võrra suurem praegusest kinnistust. Maakohus tagas eraldatud asjas hagi 12. veebruari 2021 määrusega, millega otsustas kanda kinnistu kohta avatud kinnistusraamatu registriosa kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale kostja I kasuks märkuse hüvitise nõudes hagi menetlemise kohta.
4.A-VARAHALDUSE OSAÜHING (kostja XI) vaidles hagile vastu ja esitas
31.märtsil 2021 vastuhagi. Kostja XI lähtub 2005. aastal kaasomanike vahel notariaalses vormis kokku lepitud kasutuskorrast, mis ei hõlmanud kinnistut tervikuna. Toonases kokkuleppes märkimata aladest saab moodustada kaks eraldi kinnisasja. Kokku tuleks kinnistu jagamisel moodustada 14 uut kinnisasja, millest kaks jäävad poolte kaasomandisse samades mõttelistes osades nagu praegu jaguneb kinnistu omand. Kostja XI taotles mh, et kinnistu jagamise käigus kustutatakse kinnistusraamatust tsiviilasjas nr x-xx-xxxxx hagi tagamise korras sinna kantud märkus, aga vastava nõude menetlemisest maakohus keeldus 2. juuli 2021 määrusega, millega jättis kõnealuse nõudega seonduvad menetluskulud kostja XI kanda ja teistel pooltel kulude puudumise tõttu need kindlaks määramata.
5.Kostjad II–X toetasid hagi, mh võtsid kostjad II–VIII ja X hagi õigeks. Vastuhagile vaidlesid nad vastu, v.a Swedbank Liising Aktsiaselts (kosja IX), kes märkis, et tema õigusi ei mõjuta oluliselt, kummal pakutud viisil kinnistu reaalosadeks jagada. Lisaks märkis kostja IX, et reaalosadeks jagamise menetluses ei saa määrata hüvitisi enne kinnistu tegelikku jagamist, aga samas ei tohi edasised hüvitisnõuded ei tohi tulla kaasomanikele üllatuslikult. 3 (9)
MAAKOHTU OTSUS
6.Maakohus jättis 5. aprilli 2022 otsusega (vaidlustatud otsus) hagi ja vastuhagi rahuldamata ning kummagi hagiga seonduvad menetluskulud selle esitaja, st vastavalt hageja ja kostja XI kanda.
6.1.Maakohus sedastas, et puudub vaidlus järgnevas: -
-
kinnistu on hoonestatud ja poolte kaasomandis;
23.novembril 2005 tõestas notar ehitiste valdamise ja kasutamise suhtes kasutuskora;
28.novembril 2013 leppisid kaasomanikud, sh kostja XI õiguseellane Seltic Construction OÜ (edaspidi: Seltic), lihtkirjalikult kokku kaasomandi jagamise viisis ja kruntide moodustamises;
24.septembril 2014 omandas kostja XI Selticu mõttelise osas kinnistust täiteasjas koostatud enampakkumise akti alusel: kostja XI ei tunnista kaasomanike 28. novembri 2013 kokkulepet; kõik pooled soovivad kaasomandi lõpetamist, nad ei ole kaasomandi lõpetamise õigust kokkuleppega välistanud, kuid pole saavutanud kokkulepet asja jagamise viisi suhtes.
6.2.Maakohus märkis, et kaasomandi lõpetamata jätmine on pigem erandlik, aga põhjendas oma otsust järgmiselt: -
-
-
-
-
-
kaasomandis olevat kinnisasja saab koos oluliste osadega jagada reaalosadeks üksnes erandjuhtudel, kusjuures ehitise kui kinnisasja olulise osa reaalosadeks jagamise võimaluse hindamine nõuab tavaliselt eriteadmisi ja põhjendatud eksperdiarvamust; kui kinnisasja jagamise käigus uute katastriüksuste moodustamiseks on vaja kehtestada detailplaneering, ei saa kohtuotsus tähendada kohalikule omavalitsusele kohustust detailplaneeringu kinnitamiseks. Detailplaneeringu kinnitamata jätmisel võib kinnisasja jagamine jääda toimumata. Kui kohus otsustab lõpetada kinnisasja kaasomandi sel viisil, et kinnisasi jagatakse reaalosadeks, peavad kaasomanikud kinnistu jagamiseks läbima vastava menetluse. Kohtuotsus asendab vaid tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta ehk täpsemalt asendab jagamisega mittenõustunud kaasomanike tahteavaldusi; hageja ega kostja XI ei esitanud tõendeid selle kohta, et kummaski hagis taotletud viisil kinnistu reaalosadeks jagamine oleks võimalik. Kuivõrd kaasomandi lõpetamist ei otsusta kohus hagita menetluses, siis ei saa ega peakohus ise vastavaid tõendeid koguma; hageja esitatud asjatundja arvamus on 2016. aasta juunis koostatud ehitise audit, millest nähtub, et 28. novembri 2013 kokkuleppe kohasel reaalosadeks jagamisel on võimalik jaotada osadeks ehitised nr 9 ja 12. Seega võiks asuda seisukohale, et ehitiste jagamise võimalikkus on tõendatud; hageja ei ole kohaselt tõendanud, et maakorralduslikult on taotletav jagamise viis lubatav. Kohaliku omavalitsuse 17. juuni 2016 kirjast nähtub üksnes teade, et Cccccccc kaasomandi lõpetamine ja ehitiste reaalosadeks jagamine ei takista üldplaneeringu elluviimist. Maakohus märkis, kiri ei hõlma Vvvvvvvvv (kehtetu aadress) krunti, mis on samuti kinnistu koosseisus. Kirjast ei tulene, millisel kaasomandi lõpetamise viisil teade põhineb, kas kaasomandi taotletud viisil lõpetamise eeldus on detailplaneeringu kehtestamine ja kas taotletaval viisil kaasomandi lõpetamine on maakorralduslikult võimalik. Kiri koostati viie ja poole aasta eest ja sellel sisuliselt puudub tõendamisväärtus; kaasomanike senine kasutuskord ei tähenda, et kaasomandi lõpetamine senise kasutuse järgi on maakorralduslikult võimalik. 4 (9)
APELLATSIOONKAEBUSED
7.Kostja XI esitas 5. mail 2022 apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse vastuhagi rahuldamata jätmise osas tühistada ja vastuhagi rahuldada. Kostja XI kritiseerib maakohtu järeldust, et notariaalne kokkulepe asja kasutamises pole pooltele siduv kaasomandi lõpetamisel tekkivate kinnistute jagamisel. Menetluskulud palub kostja XI panna teiste kaasomanike kanda. Kaebus sisaldab ka menetluskulude nimekirja.
8.Hageja esitas 6. mail 2022 samuti apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse hagi rahuldamata jätmise osas tühistada ja hagi rahuldada. Teise võimalusena palub hageja saata asja uueks läbivaatamiseks maakohtule. Hageja leiab, et maakohus rikkus selgitamiskohustust ja käitus eksitavalt. Otsuses puuduvad põhjendused, miks ei ole piisavad hageja tõendid tema taotletud jagamisviisi võimalikkuse kohta. Menetluskulud palub hageja panna kostja XI kanda.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
9.Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebused menetlusse ja lahendab asja tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 646 alusel üksnes kaebuste põhjal. Maakohtu otsus tuleb tühistada menetlusõiguse normide olulisel määral rikkumise tõttu, mida ei saa kõrvaldada apellatsioonimenetluses. Asi saadetakse uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule TsMS § 656 lg 1 p 2 ja § 657 lg 1 p 3 alusel, sest ringkonnakohus ei saa ise rikkumist kõrvaldada. Apellatsioonkaebused rahuldatakse osaliselt.
10.Mõlemad kaebused on tähtaegsed ja neilt tasuti piisav riigilõiv. Samuti vastavad kaebused seaduses sätestatud vorminõuetele. Ringkonnakohus võtab kaebused menetlusse.
11.Maakohus kaasas kolmanda isikuna menetlusse RTK, kelle hiljem menetlusest eemaldas ja lubas tema asemel menetlusse astuda Maa-ametil. Ringkonnakohus leiab, et mõlema asutuse asemel tulnuks menetlusosalisena käsitleda riiki.
11.1.Kolmas isik on seaduses nimetatud menetlusosaline (TsMS § 198 lg 1) ja ta peab olema tsiviilkohtumenetlusõigusvõimeline, et omada tsiviilmenetlusõigusi ja kanda tsiviilmenetluskohustusi (TsMS § 201 lg 1). Tsiviilkohtumenetlusõigusvõime on igal isikul, kellel on õigusvõime tsiviilõiguse kohaselt (TsMS § 201 lg 2 esimene lause). Riik on avalik-õiguslik juriidiline isik (TsÜS § 25 lg 2), st riigi huve puudutavas menetluses saab ta olla menetlusosaline. Kirjeldatud õigusvõiet ei ole aga RTK-l ega ka Maa-ametil, kes oma põhimääruse § 1 järgi on valitsusasutused (vt sarnase olukorra kohta ka nt Riigikohtu
13.oktoobri 1999 otsus tsiviilasjas nr 3-2-3-3-99, põhjenduste viies lõik).
11.2.Eelneva põhjal tulnuks RTK asemel menetlusse kaasata Eesti Vabariik RTK kaudu ja Maa-ameti asemel lubada menetlusse astuda samuti Eesti Vabariigil Maa-ameti kaudu. Praegu pole siiski enam vaja teha menetluslikku otsustust RTK osas, kes on menetlusest eemaldatud
26.aprilli 2022 määrusega. Viidatud määrusele ei ole seni kaebust esitatud. Kirjeldatud puuduse Maa-ameti osas saab ringkonnakohus kõrvaldada, märkides otsuse resolutsioonis, et iseseisva nõudeta kolmandaks isikuks hageja poolel tuleb lugeda Eesti Vabariik (Maa-ameti kaudu).
12.Maakohtu otsuse tühistamise ja asja uueks arutamiseks saatmise tingivad eelkõige puudused eelmenetluses, sh selgitamiskohustuse ebapiisav ja osaliselt eksitav täitmine. Lisaks on vaidlustatud otsus vastuoluline ega sisalda piisavaid põhjendusi. Samuti võis maakohus kostja I hagi eraldada ennatlikult ja eksitada pooli seoses võimalike täiendavate hüvitisnõuete esitamise võimalusega. Need rikkumised on olulised TsMS § 656 lg 1 p 1 mõttes.
12.1.Õige on maakohtu arusaam, et kaasomandi lõpetamise hagid tuleb lahendada hagimenetluses ja järgida selle menetlusliigi reegleid. Hagimenetlus on olemuselt võistlev menetlus (TsMS § 5 lg 1) ja kohus kontrollib tõendite põhjal hageja väiteid ulatuses, milles kostjad on neile vastu vaielnud (TsMS § 231 lg-d 2 ja 4). 5 (9)
12.1.1.Käesolevas asjas ei vaidlustanud kostjad, et kinnistu saab jagada reaalosadeks hageja soovitud viisil. Kuigi kostja XI soovis oma hagis kokku 14 uue kinnisasja moodustamist, siis ei rajane tema seisukohad ega väited sellel, nagu ei oleks hageja soovitud jagamisviis maakorralduslikult võimalik. Omakorda pole teised kaasomanikud (st hageja ja kostjad I–X) otseselt väitnud, et kostja XI soovitud jaotus pole maakorralduslikult võimalik. Samas jättis maakohus mõlemad hagid rahuldamata põhjendusega, et kinnistu jagamise maakorraldusliku võimalikkuse kohta pole piisavalt tõendeid. Maakohtu põhjendus ei ole kooskõlas eelmises p-s 12.1 kajastatud hagimenetluse olemusega. Nii on kohtulahend vastuoluline, mis tähendab TsMS § 436 lg 1 rikkumist (Riigikohtu 21. oktoobri 2020 otsus tsiviilasjas nr 2-17-18305, p 16 neljas lõik ja seal viidatud varasem praktika).
12.1.2.Vaidlustatud otsuse põhjenduste järgi heitis kohus hagejale ja kostjale XI mh ette, et tõenditest ei nähtu, kas soovitud viisidel kinnistu reaalosadeks jaotamine eeldab detailplaneeringu kehtestamist. Maakohus ei vastanud hageja väitele, et tulenevalt planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg-st 1 ei ole detailplaneeringu koostamine nõutav, kui kavandatava tegevusega ei kaasne ehitusloakohustuslike ehitiste püstitamist. Maakohus ei tuvastanud, et jagamise tulemusel oleks kavas püstitada uusi ehitisi või detailplaneeringu koostamine oleks nõutav põhjusel, et kinnistu asub üldplaneeringuga määratud detailplaneeringu koostamise kohustusega alal või jagamine vastab sellisele juhule (PlanS § 125 lg 2). Nii jääb otsusest ja ka eelmenetluse toimingutest arusaamatuks, miks pidanuks pooled tõendama detailplaneeringuga seonduvaid asjaolusid. Ka selles osas on otsus vastuoluline ja ebapiisavalt põhjendatud.
12.2.Maakohus ei viinud sisuliselt läbi eelmenetlust nii nagu selle näevad ette TsMS § 237 lg 1, § 329 lg-d 3 ja 4, § 392 ning § 398. Maakohtu selgitused pooltele olid väga üldised ega haakunud käesoleva – küllaltki spetsiifilise – vaidluse asjaoludega. Õiged ja asjakohased olid maakohtu selgitused, et kaasomandi lõpetamist taotlev pool peab esitama selge nõude ja sõnastama need tahteavaldused, mida ta soovib TsÜS § 68 lg 5 alusel asendada kohtulahendiga. Samas ei kontrollinud maakohus piisavalt, kas hageja ja kostja XI on (eelkõige maakorraldustoimingute osas) selgelt avaldanud, kellelt ja millise sisuga tahteavaldusi nad nõuavad, ning kas kinnistu jagamisele suunatud avaldused on sellised, mida üks kaasomanik saab teiselt nõuda.
12.2.1.Kinnisasja jagamine on maakorraldusseaduse (MaaKS) § 2 lg 2 p 4 järgi maakorraldustoiming. Kõnealust toimingut kirjeldab MaaKS § 13, mistõttu on see lihtne toiming MaaKS § 10 lg 1 tähenduses ja viiakse läbi korraldatava kinnisasja omanike taotlusel. Korraldatav kinnisasi on käesoleval juhul kaasomandis olev kinnistu ja vastava toimingu taotluse peavad esitama kõik kaasomanikud. Maakorraldustoimingu teine alus on maakorralduskava, sh kinnisasja jagamisplaan (MaaKS § 10 lg 3), mis kooskõlastatakse osalistega (MaaKS § 13 lg 2), kelleks on samuti kõik kaasomanikud. Lisaks näeb MaaKS § 10 lg 62 ette, et kinnisasja jagamisel registreeritakse katastriüksused maakatastris maakorralduse läbiviija esitatud katastriüksuse moodustamise toimiku ja kinnisasja omaniku avalduse või kinnisasjade omanike vahelise kokkuleppe alusel. Käesoleval juhul peavad vastava avalduse tegema või kokkuleppe sõlmima samuti kõik kaasomanikud. MaaKS § 11 lg 4 kohaselt kantakse maakorraldustoimingute läbiviimisel toimunud muudatused kinnistusraamatusse maakatastri pidaja esitatud kinnistamisavalduse alusel.
12.2.2.Eelmises alapunktis märgitud taotluse esitamise tahteavaldus, jagamisplaani kooskõlastus ja kokkuleppe sõlmimisele suunatud tahteavaldused on põhimõtteliselt sellised, mida saab TsÜS § 68 lg 5 alusel asendada kohtulahendiga. Kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamist taotleval kaasomanikul (hagejal) pole otsest kohustust hageda kõiki neid avaldusi, sest ta saab TsMS § 5 lg 1 järgi ise valida, mida teistele kaasomanikelt nõuab ja mida loodab saavutada kohtuväliselt. Siiski peab kohus juhtima eelmenetluses hageja tähelepanu võimalikele lünkadele nõude sõnastuses, kui õiguslikult ei ole võimalik ainult nõudes märgitud avaldustega saavutada seda, mis näib olevat hageja eesmärk. 6 (9)
12.2.3.Hageja nõuab (19. märtsi 2020 täpsustuse nõudepunkti 3 esimeses pooles) kõigilt kostjatelt nõusolekuid 12 uue kinnisasja maakorraldustööde tegemiseks ja nende kinnisasjade piiriprotokollide allkirjastamiseks ning aadressil kinnistu sulgemiseks. Hageja nõude sõnastus ei vasta täpselt neile avaldustele, mida kostjad peaksid tegema maakorraldustoimingute taotlemiseks ja lõpetamiseks. Ühtlasi jääb arusaamatuks, mida hageja soovib saavutada, nõudes kostjate nõusolekuid kinnistu sulgemiseks. Mitmed kostjad, kes muidu hageja hagi õigeks võtsid, avaldasid, et nad ei soovi kinnistu sulgemise nõusolekut anda. Hageja tahte ebaselgus vajab kõrvaldamist eelmenetluses. Ühtlasi peab maakohus pooltega arutama MaaKS § 11 lg 4 mõju avaldustele, mida kaasomanik saab teistelt nõuda kinnistusraamatus maakorraldustoimingute tulemust kajastavas osas. TsÜS § 68 lg 5 alusel saab kohustada andma ja seega kohtulahendiga asendada vaid sellise tahteavalduse, mida teine pool on kohustatud andma.
12.2.4.Kostja XI nõuab (1. juuni 2021 puuduste kõrvaldamise avalduse nõudepunktiga 4) kõiki teisi kaasomanikke andma nõusolek kinnistu jagamiseks vajalike uute katastriüksuste toimingute tegemiseks, kirjeldades järgnevas, kellele neist peaks jääma jagamise tulemusel tekkivad 14 uut kinnisasja. Siinjuures on jäänud tähelepanuta, et maakorraldustoimingu puhul ei oma tähtsust, kellele uued kinnisasjad pärast jäävad, sest lihtsa maakorraldustoimingu käigus ei saa muutuda omandisuhted (vt eristamise kohta Riigikohtu 28. oktoobri 2020 määrus tsiviilasjas nr 2-20-154, p 15 jj). Sarnaselt eelmises alapunktis 12.2.3 märgituga ei sisalda ka kostja XI nõue just neid ja kõiki tahteavaldusi, mis võivad olla vajalikud tema hagiga taotletava tulemuse saavutamiseks.
12.2.5.Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus nõuete sõnastust uuesti pooltega arutama. Pooltel võib olla otstarbekas esitada ka tõendeid selle kohta, milliseid avaldusi maakorralduse läbiviija kinnistu kaasomanikelt nõuab, et ta saaks teha MaaKS ette nähtud jagamistoimingud.
12.3.Kostja I hagi eraldamisel juhindus maakohus sellest, et hageja ja kostja I nõuded ei ole omavahel piisvalt seotud ning nende lahendamisel osaleb erinev menetlusosaliste ring. Ringkonnakohus kahtleb, kas neil põhjendustel saab käesoleval juhul hagisid eraldi lahendada. Maakohus peab asja uuel läbivaatamisel uuesti kaaluma kõnealuse eraldamise põhjendatust ja asjade liitmist (TsMS § 374, § 375 lg 2).
12.3.1.Kui kaas- (või ühis-) omandi lõpetamisel omanik kaotab kas osaliselt või tervikuna senise omandiõiguse, siis riivab see intensiivselt põhiseaduse (PS) § 32 lg-s 1 sätestatud omandi puutumatuse põhimõtet. Seetõttu tuleb omandist ilma jäänud omanikule tema soovil tagada õiglane hüvitis omandi kaotamise eest. Õiglast hüvitist on võimalik maksta, kui pooled taotlevad, et omandi väärtus määrataks kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga (vt nt Riigikohtu 22. detsembri 2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-141-09, p 15 kolmas lõik ja seal viidatud varasem praktika). PS § 32 lg 1 näeb mh ette, et omandi kaotanud omanikule tuleb tagada kohene hüvitis, seda aspekti on võetud arvesse ka kaasomandi lõpetamisel (Riigikohtu 9. veebruari 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05, p 9 teine lõik).
12.3.2.Eelmises alapunktis viidatud kohtupraktika käsitleb ühise omandi lõpetamist viisil, kus asi jääb ühele omanikule ja teis(t)ele tuleb nende omandiosa hüvitada. Seadusest (mh PS § 32 lg-st 1) ei tulene, et õiglase ja kohese hüvitise tagamine oleneks ühise omandi lõpetamise viisist. Sellest saab omakorda järeldada, et ka asja jagamisel reaalosadeks (AÕS § 77 lg 2 esimene alternatiiv) peab rahalise tasaarvestusena määratav hüvitis (AÕS § 77 lg 3) olema õiglane ja kohene.
12.3.3.Lisaks tuleneb senisest kohtupraktikast, et kohus saab lõpetada ühise omandi selle jätmisega ühele omanikest üksnes juhul, kui see omanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teistele kaas- või ühisomanikele nende osa rahas välja maksma (vt nt Riigikohtu 10. mai 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, p 13 teine lõik). Asja saab ühele omanikule jätta ja temalt samal ajal teiste kasuks (täitedokumendina) hüvitise välja mõista eelkõige siis, kui eseme omandamist soovinud omanik on ise nõudnud asja endale hüvitise väljamõistmise vastu 7 (9)
või vähemasti nõustunud temalt raha väljamõistmisega. Sel juhul tuleks hüvitise sissenõudmine siduda otsuse resolutsioonis vastastikku omandamiseks vajalike tahteavalduste andmisega, vältimaks nii asja omandamist hüvitist maksmata kui hüvitise sissenõudmist omandi üleminekut tagamata (Riigikohtu 26. aprilli 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 26.1, vt samas ka p 26.2 hüvitise väljamõistmise ja keeldumise vastuväite kohta koos seal viidatud varasema kohtupraktikaga).
12.3.4.Eelmises alapunktis kirjeldatud põhimõtted on vähemalt osaliselt asjakohased ka asja jagamisel reaalosadeks, kui selle tulemusel peab mõni senine omanik teistele nende omandi kaotuse rahas hüvitama. Nimelt tuleb ka siis teha selgeks, kas ja kui suurt hüvitist on kohustatud omanik valmis maksma. Vastasel juhul võib oma senisest mõttelisest osast suurema väärtusega asja saanud senine kaasomanik jääda olukorda, kus ta peab hüvitise maksmiseks talle jagamise tulemusel jäänud asja võõrandama, st kaotab uuesti selle omandi, mida ta jagamisest lootis. Kostja IX on menetluses asjakohaselt märkinud, et hüvitisnõuded ei tohi tulla pooltele üllatusena.
12.3.5.Hageja viitas kostja I hagi kohta esitatud seisukohas Riigikohtu 25. oktoobri 2005 otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-104-05 p 9 teises lõigus väljendatud arusaamale, et kinnistu reaalosadeks jagamise nõude korral ei ole võimalik AÕS § 77 lg 3 alusel hüvitise määramine kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamise nõudega ühes menetluses, sest kinnistu jagamine otsustatakse lõplikult kohtuvälises menetluses. Võimaliku vaidluse AÕS § 77 lg 3 kohaldamiseks saab Riigikohtu hinnangul lahendada pärast seda, kui kaasomandis oleva kinnistu jagamisel on reaalosade piirid kindlaks määratud ja jagamise teel tekkinud uued kinnistud kinnistusraamatusse kantud. Sama arusaama on Riigikohus hiljem kinnitanud (4. novembri 2009 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-99-09, p 18) ja seda toetab ka õiguskirjandus (P. Varul jt. Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2014, § 77, p 3.3.2.3).
12.3.6.Ringkonnakohtu hinnangul ei tarvitse eelmises alapunktis kirjeldatud põhimõte olla absoluutne ja seda peaks rakendama koostoimes eespool alapunktides 12.3.1–12.3.4 märgitud reeglitega. Võttes arvesse eespool p 12.2 alapunktides maakorraldustoimingute kohta märgitut, on asjakohane juhinduda ka nende toimingute lõpuleviimise ja võimaliku hüvitise ajalisest seosest. Nimelt sätestab alates 1. juulist 2018 kehtiv MaaKS § 10 lg 61, et kui maakorralduse käigus selgub kinnisasjade omanike vaheline hüvitise maksmise vajadus, arveldavad nad kokkuleppe sõlmimise käigus enne katastriüksuste maakatastris registreerimist. Eelkõige ei tohi hüvitise hilisem määramine põhjustada olukorda, kus omanikule ei ole tagatud kohene hüvitis omandiõiguse kaotuse eest, ega ka seda, et alles hiljem selgub mõnele omanikule, et ta peab maksma saadu eest suuremat hüvitist kui talle jõukohane. Eelkõige saab AÕS § 77 lg 3 alusel hüvitise määramise lükata edasi juhul, kui asja reaalosadeks jagamise tulemusel tekkivate uute asjade piisavalt täpse väärtuse tuvastamine on raskendatud. Kinnisasja jagamise puhul on see tingimus täidetud, kui moodustatavate maaüksuste piirid ei ole teada ning nende asukohad ja suurused võivad muutuda määral, mis mõjutab hinnangut jagamisel tekkivate asjade väärtusele või selle tõendamise võimalusi. Kostja I hagi eraldamise määrusest ei nähtu, et maakohus oleks kõnealuseid asjaolusid kontrollinud. Ringkonnakohtu esialgsel hinnangul on käesoleval juhul nii hageja kui ka kostja XI hagis jagamise tulemusel tekkivad maaüksused kirjeldatud sellise täpsusega, et nende väärtuse tuvastamine on võimalik.
12.3.7.Kui maakohus leiab eelmises alapunktis märgitud asjaolusid kaaludes, et käesoleval juhul ei ole võimalik kinnistu reaalosadeks jagamise ja AÕS § 77 lg 3 alusel hüvitise määramise nõudeid koos lahendada, siis tuleb pooltele selgitada, et hüvitisnõude hilisem esitamine samadel asjaoludel, mis on teada juba käesoleva menetluse ajal, võib olla vastuolus TsÜS § 138 lg-s 1 ja AÕS § 72 lg 5 teises lauses sätestatud hea usu põhimõttega. Kui pool ei tugine käesoleva menetluse ajal soovile saada hageja või kostja XI taotletud viisil kinnistu jagamise korral hüvitist omandi kaotuse eest, siis ei tarvitse tal hiljem olla võimalik seda nõuet maksma panna. 8 (9)
13.Mitte igasugused rikkumised eelmenetluses ei osutu menetlusõiguse normi niivõrd oluliseks rikkumiseks, et see toob kaasa kohtulahendi tühistamise. Kuna ainuüksi eelmenetluse nõuete rikkumine ei ole menetlusõiguse normi oluliseks rikkumiseks TsMS § 656 lg 1 mõttes, siis saavad maakohtule ette heidetavad rikkumised olla aluseks kohtuotsuse tühistamisele vaid juhul, kui rikkumine võis mõjutada asja lahendamise tulemust ja seda ei saa kõrvaldada apellatsioonimenetluses (TsMS § 656 lg 2, vt ka Riigikohtu 29. aprilli 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-15, p 20 teine lõik). Praegusel juhul on võimalik, et menetluslikud rikkumised mõjutasid asja lahendamise tulemust. Eelkõige ei ole apellatsioonimenetluses võimalik mõistlikult lahendada olukorda seoses hüvitisnõuete samaaegse menetlemisega. Lisaks peaks nõuete oluline muutmine apellatsiooniastmes olema pigem erandlik.
14.Kuna maakohus on rikkunud mh selgitamiskohustust, tuleb asi saata maakohtule menetluse jätkamiseks alates eelmenetluse staadiumist (Riigikohtu 12. oktoobri 2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-92-16, p 17 neljas lõik). Kui eelmenetluse ülesanded on täitmata, siis on põhjendatud vähemalt üldjuhul asja saatmine uuesti lahendamiseks maakohtule eelmenetluse staadiumis (vt nt Riigikohtu 2. märtsi 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-145-14, p 15 esimene lõik). Seetõttu ei käsitle ringkonnakohus apellatsioonkaebuste muid väiteid.
15.Kostja XI esitas koos kaebusega maakohtu lahendi ärakirja. Selleks puudub vajadus, sest vaidlustatud otsus on toimikus. TsMS § 238 lg 1 p 2 mõttest juhindudes ei lisa ringkonnakohus otsust uuesti toimikusse, aga selle elektroonilise esitamise tõttu pole vaja kõnealust dokumenti ka tagastada.
16.TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt määratakse menetluskulude jaotus kindlaks asja uuel läbivaatamisel. (allkirjastatud digitaalselt)
9 (9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.