OÜ Pirita Holding (pankrotis) pankrotihaldur Katrin Prüki hagi Novira Finance OÜ, LB 1 OÜ ja K.R. Trust & Asset Management OÜ vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 28.04.2020 määrus hagi menetlusse võtmisest keeldumise kohta
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Pirita Holding (pankrotis, registrikood 12915986) pankrotihaldur Katrin Prüki määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: OÜ Pirita Holding (pankrotis) pankrotihaldur Katrin Prükk Kostja I: Novira Finance OÜ (registrikood 12602081) Kostja II: LB 1 OÜ (registrikood 14028025) Kostja III: K.R. Trust & Asset Management OÜ (registrikood 11307983)
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 28.04.2020 määrus jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata.
2.Määruskaebuse esitamisega seotud menetluskulud jätta määruskaebuse esitaja kanda. Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või
muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus. Menetluse käik
1.OÜ Pirita Holding (pankrotis) pankrotihaldur Katrin Prükk (hageja) esitas 10.03.2020 Harju Maakohtule hagi Novira Finance OÜ (kostja I), LB 1 OÜ (kostja II) ja K.R. Trust & Asset Management OÜ (kostja III) vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 027/2019/444.
2.Hagiavalduse ja selle täpsustuste kohaselt sõlmisid OÜ Pirita Holding (võlgnik), OÜ Brave Capital ja Nuorisosäätiö sr 30.09.2015 investeerimislaenu lepingu, mille eesmärgiks oli osta kolm maatükki Pirital, arendada eluhooneid ja müüa/rentida kortereid. Nuorisosäätiö sr andis võlgnikule kinnistute ostmiseks laenu 12 000 000 eurot. OÜ Brave Capital kui võlgniku ainuosaniku rolliks oli juhtida võlgniku tegevust eeltoodud eesmärkide realiseerimisel.
3.29.10.2015 ostis võlgnik Purje 7, Tallinn kinnistu hinnaga 859 750 eurot, Regati pst 12, Tallinn kinnistu hinnaga 855 188 eurot ja Regati pst 3, Tallinn kinnistu hinnaga 12 682 062 eurot.
4.18.05.2017 notariaalse müügilepinguga müüs võlgnik ja Growth Real Estate OÜ-le Purje 7 kinnistu hinnaga 180 000 eurot ja Regati pst 12 kinnistu hinnaga 180 000 eurot.
6.08.11.2017 jagas Growth Real Estate OÜ Purje 7 kinnistu 28-ks korteriomandiks ja Regati pst 12 kinnistu 29-ks korteriomandiks.
7.2017. aasta novembris sõlmisid Growth Real Estate OÜ ja Luminor Bank AS laenulepingu nr 09321342364. Laenu tagastamise tähtaeg oli 30.09.2019.
8.17.11.2017 sõlmisid Growth Real Estate OÜ ja Luminor Bank AS ühishüpoteegi seadmise lepingu, millega Growth Real Estate OÜ koormas korteriomandid panga kasuks ühishüpoteekidega summas 3 055 000 eurot ja 1 300 000 eurot. Hüpoteekidega on tagatud panga nõuded Growth Real Estate OÜ ja OÜ Brave Capital vastu. Kinnistute igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks.
9.Purje 7 ja Regati pst 12 kinnistutele ehitati kortermajad ja hakati korteriomandeid müüma.
10.14.01.2019 nimetas kohus võlgnikule tsiviilasjas nr 2-18-19554 ajutise panktorihalduri.
11.15.01.2019 notariaalse müügilepinguga müüs Growth Real Estate OÜ kostjale II Purje 7 korteriomandid hinnaga 934 500 eurot ja Regati pst 12 korteriomandid hinnaga 1 507 400 eurot.
12.16.01.2019 määrusega keelas kohus võlgniku pankrotimenetluses pankrotiavalduse tagamiseks Growth Real Estate OÜ-l korteriomandeid käsutada. Keelumärge kanti kinnistusraamatusse 15.02.2019.
13.25.01.2019 notariaalse müügilepinguga müüs kostja II kostjale III Purje 7 korteriomandid hinnaga 934 500 eurot ja Regati pst 12 korteriomandid hinnaga 1 507 400 eurot.
14.19.02.2019 sõlmisid Growth Real Estate OÜ ja Luminor Bank AS laenulepingu nr 09321342364 lõpetamise kokkuleppe. 21.02.2019 loovutas pank kostjale I laenulepingust tulenevad nõuded ning Purje 7 ja Regati pst 12 korteriomanditele seatud ühishüpoteegid. Tagatiskokkulepet ei muudetud.
15.21.02.2019 esitas kostja I Tallinna kohtutäitur Risto Sepale täitmisavalduse (täiteasi nr 027/2019/444). Võlgnikuks olid kostjad II ja III ning täitedokumendiks on 17.11.2017
ühishüpoteegi seadmise leping. Hüpoteekidega on väidetavalt tagatud hüpoteegipidaja kõik nõuded, mis tulenevad panga ja Growth Real Estate OÜ vahel sõlmitud laenulepingust nr 09321342364 ning hüpoteegipidaja kõik nõuded, mis tulenevad kostja I ja OÜ Brave Capital vahel 17.11.2017 sõlmitud laenulepingust.
16.27.03.2019 esitas hageja tsiviilasjas nr 2-19-4765 hagi Growth Real Estate OÜ ja kostja II vastu Purje 7 ja Regati pst 12 korteriomandite tagasivõitmiseks. 21.04.2020 määrusega tsiviilasjas nr 2-19-4765 jättis kohus hageja tagasivõitmise hagi läbi vaatamata. Kohtumäärus ei ole veel jõustunud.
17.15.04.2019 kanti kostja I hüpoteegipidajana kinnistusraamatusse.
18.Hageja leiab, et täitemenetluse eesmärk on tekitada kahju võlgniku võlausaldajatele. Korteriomandid võõrandati tagasivõitmise välistamiseks ja sundtäitmise aluseks olev olukord loodi kuntslikult. Growth Real Estate OÜ müüs 15.01.2019 lepinguga vaidlusalused korteriomandid kostjale II eesmärgiga takistada korteriomandite tagasivõitmist. Sundtäitmise aluseks olev olukord on loodud kunstlikult. Growth Real Estate OÜ initsiatiivil lõpetati 19.02.2019 tema ja panga vahel sõlmitud laenuleping nr 09321342364 ja laenu tasumise tähtajana lepiti kokku 20.02.2019. Enne selle kokkuleppe sõlmimist oli laenu tasumise tähtaeg 30.09.2019. Growth Real Estate OÜ ei olnud 19.02.2019 oma kohustuste täitmisega viivituses ega muus rikkumises. Seega muutus kohustus sissenõutavaks Growth Real Estate OÜ soovist tulenevalt. Järgmisel päeval pärast laenulepingu maksepäeva saabumist, st 21.02.2019, loovutas pank nõude Growth Real Estate OÜ vastu ja seda tagavad ühishüpoteegid kostjale I. Samal päeval esitas kostja I täitemenetluse algatamise avalduse, paludes vaidlusalused korteriomandid müüa. Lisaks palus kostja I täitmisavalduses hüpoteegi arvelt täita ka tema nõue OÜ Brave Capital vastu. Väidetavalt muutus ka see nõue sissenõutavaks 20.02.2019. Seega kahe päeva jooksul (a) lõpetati hüpoteegiga tagatud laenuleping võlgniku initsiatiivil, (b) korraldati nõude ja hüpoteegi loovutamine ning loovutuse saaja muu nõude sissenõutavaks muutumine ning (c) esitati avaldus täitemenetluse alustamiseks. Kirjeldatud sündmuste toimumise ajaks oli kohus võlgniku pankrotiavalduse tagamiseks korteriomandid tsiviilasjas nr 2-19-4765 arestinud ja vastav keelumärge oli kantud kinnistusraamatusse 15.02.2019. Esineb alus sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks tulenevalt hea usu põhimõttest.
19.Sundtäitmine on lubamatu ka järgnevatel põhjustel. Kohtutäiturile 21.02.2019 täitmisavalduse esitamisel ei olnud kostja I hüpoteegipidaja. Kuigi kostja I omandas pangalt nii nõude kui ka hüpoteegi, siis tagatiskokkulepet ei muudetud. Täitmiseks esitatud nõue ei ole tõendatud. Tõendamata on, et kostja I poolt täitmiseks esitatud ja hüpoteegiga tagatud nõue üldse eksisteerib. Tegemist võib olla tühja hüpoteegiga. Täitmiseks esitatud nõue koosneb ka leppetrahvinõuetest, kokku 750 000 eurot, mis on ebamõtlikult suur summa.
20.Koos hagiga esitas hageja hagi tagamise avalduse. Hageja palub hagi tagamise korras keelata kostjal I ja kostjal III 17.11.2017 ühishüpoteekide seadmise lepinguga sõlmitud tagatiskokkuleppe muutmise ja täiendamise ning tagatiskokkulepete sõlmimise vaidlusaluste korteriomandite osas. Esimese astme kohtu määrus
21.Harju Maakohtu 28.04.2020 määrusega keelduti hagi menetlusse võtmisest ja jäeti rahuldamata hagi tagamise taotlus. Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda.
22.Hagi menetlusse võtmisest tuleb keelduda tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 371 lg 2 p 2 alusel.
23.Hageja soovib esitada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõude nii täitemenetluse seadustiku (TMS) § 222, kui ka TMS § 221 alusel.
24.TMS § 222 lg 1 kohaselt võib kolmas isik, kellel on sundtäitmise eseme suhtes selle sundtäitmist takistav õigus, eriti omandiõigus või piiratud asjaõigus, esitada hagi vara arestist vabastamiseks või sundtäitmise muul põhjusel lubamatuks tunnistamiseks. Hagis väidetakse, et hageja on esitanud vaidlusaluste korteriomandite tagasivõitmise hagi. Sellega soovitatakse saavutada võlgniku omandist välja läinud vara tagasi pankrotivara hulka arvamist. Sisuliselt väidetakse, et täitemenetluses müüdavate korterite omanik peaks olema hageja. See on sisuliselt lähedane omandiõiguse maksmapanekule TMS § 222 tähenduses (RKTKm nr 2-19-4765, p-d 11.1 – 11.3).
25.Käesoleval juhul on täitedokumendiks 17.11.2017 ühishüpoteekide seadmise leping. Kuna hüpoteegiga tagatud nõuded on võlgniku täite- või pankrotimenetluse korral üldjuhul eelistatud teistele nõuetele, siis isegi täitemenetluse peatamise korral ja kinnistu võimaliku tagasivõitmise korral pankrotivarasse jääks hüpoteek kinnistut koormama ja hüpoteegipidajal oleks õigus nõuda oma nõuete rahuldamist pankrotiseaduses sätestatud korras (RKTKm nr 3-2-1-52-15, p 11; nr 2-19-4765, p 11.4). Seega ei muutuks võlgniku õiguslik seisund oluliselt ka TMS § 222 järgse hagi esitamise ja rahuldamise korral - kui muidu peaks võlgnik hüpoteegi tõttu taluma varem talle kuulunud korteriomandite müümist täitemenetluses, siis pärast edukat tagasivõitmist peaks ta taluma talle kuuluvate pankrotiomandite müümist pankrotimenetluses. Küll aga peaks hüpoteegipidajast sissenõudja taluma nõude rahuldamisel viivitust. Eelkirjeldatud juhtumil puudub TMS § 222 järgsel hagil õiguslik perspektiiv (RKTKm nr 2-19-4765, p 11).
26.Üheks võimaluseks, et saavutada hageja eesmärgi, st lõpetada korteriomandite müük täitemenetluses, oleks kustutada kinnistusraamatust hüpoteek, st vaidlustada täitedokumendiks olev hüpoteegi seadmise leping (RKTKm nr 3-2-1-52-15, p 11, nr 219-4765, p 11.4). Hagist ei nähtu aga, et hageja oleks soovinud vaidlustada hüpoteegi seadmise lepingut või oleks lepingu juba vaidlustanud. Eeltoodust tulenevalt puudub TMS § 222 järgsel hagil õiguslik perspektiiv ja tuleb keelduda hagi menetlusse võtmisest TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel.
27.Hageja ei saa esitada võlgnikuna hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks TMS § 221 alusel, sest hageja ei ole võlgnik võlasuhtes, millest tulenevad nõuded tagab täitemenetluses sundtäidetav ühishüpoteek. Selleks, et esitada hagi TMS § 221 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 279 lg 7 ja § 351 alusel, peab hageja olema vaidlusaluste korteriomandite omanik, sh peab hageja olema kantud kinnistusraamatusse korteriomandite omanikuna. Hagis toodud faktilistest asjaoludest nähtuvalt on korteriomandite omanikuks praegusel hetkel kostja III. Seetõttu ei ole hageja poolt esitatud TMS § 221 järgne hagi perspektiivikas (TsMS § 371 lg 2 p 2).
28.Tagada ei saa hagi, millel ei ole õiguslikku perspektiivi (RKTKm nr 2-18-13663, p 13). Seetõttu jätab kohus rahuldamata hagi tagamise avalduse.
29.Kuigi kohus kohaldas 03.04.2019 määrusega tsiviilasjas nr 2-19-4765 hagi tagamise abinõu käesoleva hagi tagamiseks, puudub alus tühistada käesoleva määrusega tsiviilasjas nr 2-19-4765 kohaldatud hagi tagamise abinõu, sest see on juba tühistatud 21.04.2020 kohtumäärusega tsiviilasjas nr 2-19-4765.
30.Menetluskulud jäävad hageja kanda (TsMS § 168 lg 1). Määruskaebus
31.Hageja palub 13.05.2020 määruskaebuses maakohtu määruse tühistada ja saata asi tagasi maakohtule hagi menetlusse võtmise otsustamiseks ning hagi tagamise taotluse lahendamiseks.
32.Hageja peab taluma hüpoteegi realiseerimist juhul, kui realiseerimisnõude on esitanud hüpoteegipidaja (AÕS § 325), hüpoteegipidaja nõue on hüpoteegiga tagatud (AÕS §
325), nõue on põhjendatud (AÕS § 333) ja realiseerimisnõuet saab maksma panna (tsiviilseadustiku üldosa seadus § 138). Käesoleval juhul väidab hageja, et kostja I ei olnud täitemenetluse algatamisel hüpoteegipidaja, üks täitmiseks esitatud nõuetest ei ole hüpoteegiga tagatud, nõue on tõendamata, osaliselt põhjendamatu ning hüpoteegi realiseerimine on hea usu põhimõtte vastane. Seega väidab hageja, et eduka tagasivõitmise korral ei pea täiteavaldusega esitatud nõuet täitma.
33.Maakohus ei ole nimetatud väiteid TMS § 222 kontekstis käsitlenud. TMS § 222 võimaldab nii hagi arestist vabastamiseks kui ka hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Sundtäitmise lubamatuks tunnistamisel tuleb asjakohaseks pidada nii asjaõiguslikke kui ka võlaõiguslikke vastuväiteid.
34.Hageja on esitanud tsiviilasjas nr 2-19-4765 tagasivõitmise hagi. Riigikohus on just sellest asjaolust tuletanud, et hagejal on õigus esitada hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks (RKTKm 2-19-4765, p 11.3). Tsiviilasjas nr 2-19-4765 esitatud hagi ei saa lugeda läbivaatamata jäetuks enne jõustumist. Menetluse edasine käik
35.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja saatis TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht
36.Ringkonnakohus, tutvunud kirjalikus menetluses toimiku materjaliga, leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks. Kooskõlas TsMS §-ga 659 ja § 657 lg 1 p-ga 1 jätab ringkonnakohus maakohtu määruse muutmata ning määruskaebuse rahuldamata. Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
37.Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus käesoleval juhul õigesti keeldunud hagi menetlusse võtmisest TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel, mille järgi võib kohus jätta menetlusse võtmata hagiavalduse, kui hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset, või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada.
38.Asja materjalidest nähtuvalt on hageja tsiviilasjas nr 2-19-4765 esitanud 27.03.2019 hagi Growth Real Estate OÜ, LB 1 OÜ ja Pirita Holding OÜ (pankrotis) vastu, milles on palunud tunnistada kehtetuks 18.05.2017 Growth Real Estate OÜ-ga sõlmitud kinnistute müügilepingu ja asjaõiguslepingud ning Growth Real Estate OÜ ja LB 1 OÜ vahel 15.01.2019 sõlmitud korteriomandite müügilepingud ja asjaõiguslepingud, kuna nende tehingutega on kahjustatud võlausaldajate huve. Tsiviilasjas nr 2-19-4765 on rahuldatud hageja taotlus hagi tagamiseks ning peatatud täiteasja nr 027/2019/444 menetlus kuni tsiviilasjas tehtava kohtulahendi jõustumiseni ning antud hagejale tähtaeg täiteasjas nr 027/2019/444 täitmisel oleva täitedokumendi vaidlustamisele suunatud hagi esitamiseks. Hageja ongi käesolevas asjas esitanud hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 027/2019/444.
39.Riigikohus on tsiviilasjas nr 2-19-4765 tehtud lahendis avaldanud, et tagasivõitmise hagi esitamine, millega soovitakse saavutada pankrotivõlgniku omandist välja läinud vara tagasivõitmist pankrotivara hulka arvamist, on sisuliselt lähedane omandiõiguse maksmapanekule TMS § 222 tähenduses ning sellisel olukorras võiks hageja esitada ka TMS § 222 järgse nõude vara arestist vabastamiseks. Kuivõrd kinnistuid koormab hüpoteek, siis esineks TMS § 222 järgsel hagil õiguslik perspektiiv juhul, kui hageja poolt esitatav hagi oleks suunatud hüpoteegi kustutamisele kinnistusraamatust, st kui vaidlustataks täitedokumendiks olev hüpoteegi seadmise leping (p-d 11.3 ja 11.4). Kuivõrd käesolevas asjas esitatud hagist ei nähtu, et hageja oleks soovinud vaidlustada
hüpoteegi seadmise lepingut või oleks lepingu juba vaidlustanud, siis nõustub ringkonnakohus maakohtuga, et sellisel juhul puudub Riigikohtu seisukohtade järgi TMS § 222 järgsel hagil õiguslik perspektiiv ning hagi menetlusse võtmisest tuleb keelduda TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel põhjusel, et hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada.
40.Hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks TMS § 221 alusel saab esitada eelkõige võlgnik ning tulenevalt AÕS § 351 lg-st 1 koosmõjus § 279 lg-ga 7 ka kinnisasja omanik (vt RKTKo nr 3-2-1-153-09, p 25; RKTKm nr 3-2-1-8-10, p 11). Käesoleval juhul ei ole hageja võlgnik võlasuhtes, millest tulenevad nõuded tagab täitemenetluses sundtäidetav ühishüpoteek ning samuti ei ole hageja ühishüpoteegiga koormatud kinnisasjade omanik. Seega tuleb keelduda hagi menetlusse võtmisest TsMS § 371 lg 2 p-i 2 alusel ka põhjusel, et hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks.
41.Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib kolleegium, et kolleegiumi hinnangul nähtub lahendist nr 2-19-4765, et Riigikohus on pidanud võimalikuks hagi esitamist vara arestist vabastamiseks TMS § 222 alusel juhul, kui hageja vaidlustab täitedokumendiks olev hüpoteegi seadmise lepingu. Riigikohus ei ole eeltoodud lahendis jaatanud hageja õigust esitada hagi sundtäimise (muul põhjusel) lubamatuks tunnistamiseks TMS § 221 lg 1 ega § 222 lg 1 alusel.
42.TsMS § 171 lg-st 1 tulenevalt jäävad määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud hageja kanda. Toimiku materjalidest nähtuvalt kostjatele menetluskulusid tekkinud ei ole. Seetõttu ringkonnakohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määra. /allkirjastatud digitaalselt/ Gaida Kivinurm
/allkirjastatud digitaalselt/ Meeli Kaur
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.