Eesti Vabariigi Keskkonnaministeeriumi kaudu hagi Osaühingu Merkturv vastu kinnisasja valduse vabastamiseks, kasutuseeliste, hüvitise 55 188 euro ning viiviste nõudes
Tsiviilasja hind
636 621,71 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: Eesti Vabariik (Keskkonnaministeeriumi kaudu; registrikood: 70001231; Narva mnt 7a, 15172 Tallinn; e-post: [email protected]) Hageja lepinguline esindaja: K V (Maa-amet, registrikood: 70003098; Mustamäe tee 51, 10621 Tallinn; tel: xxx; e-post: [email protected]; xxx) Kostja: Osaühing Merkturv (registrikood: 10005346; Rahvakooli tee 8, 12015 Tallinn; e-post: [email protected]) Kostja lepinguline esindaja: Riho Viik (Õigusmenetluse Osaühing; e-post: [email protected]; telefon: +372 5021591;)
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi osaliselt.
2.Kohustada Osaühingut Merkturv vabastama ning Eesti Vabariigile üle andma xxx, Tallinn asuva kinnisasja (registriosa nr xxx) valdus.
3.Määrata punktis 2 nimetatud kohustuse rikkumisel kohtuotsuse täitmise viisiks Osaühingult Merkturv valduse sundkorras äravõtmine täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras kohtutäituri poolt.
4.Mõista Osaühingult Merkturv Eesti Vabariigi kasuks välja xxx, Tallinn (registriosa nr xxx) kinnisasja pahauskse valdamise teel teenitud tulu perioodil 01.09.2018 – 31.12.2019 summas 94 006,67 eurot. Menetluskulude jaotus ja rahalise suuruse kindlaksmääramine
2-20-4332
5.Jätta Eesti Vabariigi menetluskulud 88,28% ulatuses kostja Osaühing Merkturv kanda ning Osaühingu Merkturv menetluskulud 11,72% ulatuses Eesti Vabariigi kanda.
6.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist. Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED
1.Hagist nähtub, et Tallinn, xxx kinnisasi jäeti 19.04.2016 Maa ameti käskkirjaga nr xxx riigi maareservina riigi omandisse. Maaüksus registreeriti riigi kinnisvararegistris 25.07.2017 (objekti kood XXX), riigi vara valitseja on Keskkonnaministeerium ja volitatud asutuseks Maa amet. 18.09.2017 kanti kinnisasi kinnistusraamatusse (registriosa nr xxx). Kuni maaüksuse riigi omandisse jätmiseni oli tegemist reformimata maaga, mis vastavalt MaaRS § 31 lg 2 oli samuti riigi omandis.
2.Osaühing Merkturv on kasutanud ja kasutab tänaseni riigi omandis olevat kinnisasja tasul ise parkimisteenuse osutamiseks, omamata selleks õiguslikku alust. Maa amet saatis 02.07.2018 kostjale nõude valdus vabastada hiljemalt 31.08.2018. Kostja jäi oma 10.07.2018 vastuses seisukohale, et valdus ei ole omavoliline ning hageja nõue ei ole täidetav. 04.06.2019 saatis Maa amet kostjale uue nõude kinnisasja omavolilise kasutamise lõpetamiseks, valduse vabastamiseks ning kasutuses olnud ala heakorrastamiseks hiljemalt 30.06.2019. Kostja teatas oma 27.06.2019 kirjas, et jätkab kinnisasja kasutamist ja parklateenuse osutamist. 20.09.2019 saatis Maa amet kostjale uue pöördumise, milles selgitas võimalikke kinnisasja ebaseadusliku kasutamisega seotud nõudeid kostja vastu (sh selgitas võimalikke kinnisasja ebaseadusliku kasutamisega seotud nõudeid kostja vastu (sh võimalust pöörduda kohtusse) ning võimalust pöörduda kohtusse) ning määras uue valduse vabastamise tähtaja 01.10.2019. 30.09.2019 vastusega keeldus kostja taaskord nii valduse vabastamisest kui ka mistahes hüvitise maksmisest kinnisasja ebaseadusliku kasutamise eest.
3.Vaidlust ei ole, et xxx omanikuna on alates 18.09.2017 kantud kinnistusraamatusse Eesti Vabariik ning et kinnisasja valdajaks AÕS § 33 lõike 1 mõistes on kostja, kes on nii mitmes kohtuasjas (haldusasjades nr 3-12-1464 ja nr 3-14-381) kui ka kõikides eelviidatud vastustes Maa-ameti poolt saadetud pöördumistele kinnitanud, et on kasutanud xxx kinnisasja parkimisteenuse osutamiseks ning kasutab hoolimata korduvatest kinnisasja vabastamise nõuetest seda jätkuvalt edasi.
2-20-4332
4.Kostja on vastustes hagejale põhjendanud, et tema õigus asja vallata tuleneb Mittetulundusühinguga xxx sõlmitud rendilepingust. Tallinna Halduskohtu menetluses olnud kohtuasjas nr xxx, milles oli vaidluse all xxx õigus erastada ostueesõigusega xxx rajatise (asfaltplatsi) alust maad, leidis kohus, et asfaltplatsi puhul on tegemist õigusliku aluseta püsitatud rajatisega, mida ei ole võimalik ostueesõigusega erastada. Kohus märkis otsuse punktis 8.5, et kuivõrd ehitis on püstitatud ilma ehitusloata, on asfaltplatsi näol tegemist maatüki olulise osaga ja see kuulub riigi omandisse. Seega ei ole xxx kunagi olnud xxx kinnisasja omanik ning tal ei ole olnud õigust reformimata riigimaal asuvat rajatist ega ka maatükki ennast vallata, kasutada ega käsutada. xxx ning kostja vahelisel lepingul puudub õiguslik alus ning kostjale ei tulene lepingust õigust xxx kinnisasja kasutada. Hageja rõhutab, et kostja on hiljemalt 2012. aasta juunist olnud teadlik asjaolust, et xxx kinnisasja puhul on tegemist reformimata riigimaaga. Viidatud asjaolu on kostja ise kinnitanud kohtuasjas nr xxx, milles kostja vaidlustas Tallinna Linnavalitsuse poolt talle tehtud ettekirjutuse xxx maatükile püsitatud õigusliku aluseta ehitise (valvuri hoone) lammutamiseks. Tallinna Halduskohtu 14.11.2012 otsuse haldusasjas nr xxx punktis 4.2 on kohus märkinud, et asjaolust, et xxx kinnistu näol on tegemist reformimata riigimaaga, sai Osaühing Merkturv teadlikuks 13.06.2012 korralduse kättesaamisega ning sellega tutvudes. Hageja ja kostja vahel ei ole sõlmitud ka mistahes muid kokkuleppeid, millest tuleneks kostjale õigus xxx kinnisasja kasutada, sellist õigust ei tulene kostjale ka seadusest. Kostjal puudub kinnisasja omaniku suhtes igasugune õiguslik alus asja vallata.
5.Võttes arvesse, et kostja ei ole hageja kohtuvälistele nõuetele reageerinud ja vabatahtlikult kinnisasja valdust vabastanud, ei pruugi kostja täita vabatahtlikult ka kohtu otsust. Hageja palub, et juhul, kui kostja kinnisasja valdust hagejale vabatahtlikult üle ei anna, määrata otsuse täitmise viisiks kostjalt kinnisasja valduse ära võtmine täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras kohtutäituri vahendusel (TsMS § 445 lg 1, TMS § 180).
6.Hageja on esitanud ka kasutuseeliste hüvitamise nõude. Hageja märgib, et kuivõrd aktiivne turg xxx kinnisasjaga sarnaste kinnisasjade kasutustasude osas puudub, on hageja kasutustasu väljaselgitamisel lähtunud Vabariigi Valitsuse 14.07.2016 määruse nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ § 8 lõike 1 punktist 3, mille järgi turupõhine kasutustasu aktiivse turu puudumisel on 5% aastas kasutusse antava kinnisasja või kinnisasja osa harilikust väärtusest. Maa-amet on tellinud kinnisasja turuväärtuse osas eksperthinnangu OÜ-lt xxx, kelle 03.09.2019 koostatud eksperthinnangu nr xxx järgi on väärtuse kuupäeval, s.o 29.08.2019, xxx kinnisasja harilik väärtus 468 000 eurot. 04.03.2020 eksperdi poolt antud kinnituse kohaselt ei ole turusituatsioon muutunud ning 03.09.2019 eksperthinnangus märgitud kinnisasja turuväärtus kehtib jätkuvalt. Võttes aluseks eelmärgitud kasutustasu määramise korras sätestatut, on xxx kinnisasja aastane kasutustasu 23 400 eurot (468 000*0,05) ehk 1950 eurot kuus. Eesti Vabariik on xxx omanikuna kinnistusraamatusse sisse kantud 18.09.2017, mistõttu on põhjendatud arvestada kasutuseeliseid hiljemalt alates 18.09.2017. Vastavalt 04.03.2020 koostatud hindamisaruandele on perioodi 18.09.2017 kuni 29.02.2020 kasutuseeliste nõude suurus 55 188 eurot.
2-20-4332
7.Kostja on kasutanud kinnisasja õigusliku aluseta kogu eelviidatud perioodi (s.o 18.09.2017 - 29.02.2020) jooksul ning arvestades kostja senist käitumist, on hagejal põhjendatud alus arvata, et kostja kavatseb kinnisasja kasutamist jätkata ka kohtumenetluse ajal. Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud mõista kostjalt välja ka kasutuseelised alates 01.03.2020 kuni kostja poolt xxx kinnisasja valduse vabastamiseni arvestusega 1950 eurot kuus.
8.Hageja palub kostjalt kasutuseeliste hüvitamisega viivitamise eest mõista välja viivis VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras, alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni.
9.Hageja hinnangul võib lugeda kostjat vaieldamatult pahauskseks valdajaks hiljemalt alates 01.09.2018, mil kostja eiras kostja talle Maa-ameti poolt saadetud nõuet kinnisasja valdus vabastada. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt perioodi eest 01.09.2018 kuni valduse vabastamiseni lisaks kasutuseelistele ka kasutuseeliseid ületavas osas rikkumisega saadud tulu ehk xxx kinnisasja kasutamisest saadud tulu (parkimistasude näol) väljaandmist. Vaatamata VÕS § 1039 teises lauses sätestatule ei ole kostja Maa-ametile tulu summat teatanud.
10.Hageja palub: kohustada Osaühingut Merkturv vabastama ning Eesti Vabariigile üle andma xxx Tallinn asuva kinnisasja (registriosa nr xxx) valdus; xxx, Tallinn (registriosa nr xxx) valduse vabatahtlikul vabastamata ja üle andmata jätmisel määrata otsuse täitmise viisiks Osaühingult Merkturv valduse sundkorras ära võtmine täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras kohtutäituri poolt; mõista Osaühingult Merkturv Eesti Vabariigi kasuks välja omandi rikkumise teel saadud xxx, Tallinn (registriosa nr xxx) kinnisasja kasutuseeliste hüvitis perioodi 18.09.2017 kuni 29.02.2020 eest summas 55 188 eurot; mõista Osaühingult Merkturv Eesti Vabariigi kasuks välja kasutuseeliste hüvitis perioodi 01.03.2020 kuni asjas otsuse tegemiseni arvestusega 1950 eurot kuus ning alates kohtuotsuse tegemisest kuni hageja poolt xxx, Tallinn (registriosa nr xxx) valduse vabastamiseni 1950 eurot kuus; mõista Osaühingult Merkturv kasutuseeliste hüvitise maksmisega viivitamise eest Eesti Vabariigi kasuks välja viivis VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni; mõista Osaühingult Merkturv Eesti Vabariigi kasuks välja xxx, Tallinn (registriosa nr xxx) kinnisasja pahauskse valdamise teel kasutuseeliseid ületav teenitud tulu perioodil 01.09.2018 kuni valduse vabastamiseni.
11.Seoses kostja vastuväidetega märgib hageja järgmist. Kostja arvab, et talle ei ole teada hageja kui omaniku edasised plaanid kinnisasjaga ning kostja on hageja poolt infopuuduses. Hageja rõhutab, et AÕS § 80 lõike 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Viidatud sättest tulenev omaniku nõudeõigus ei ole sõltuvuses asjaolust, millisel viisil omanik oma asja edaspidi kasutada soovib või kavatseb. Seega ei ole hageja kohustatud kostjale andma informatsiooni, millised plaanid on hagejal edaspidi kinnisasjaga ning kostja sellekohased väited on täiesti asjassepuutumatud.
12.Kostja väited seoses väga vajaliku parkimisteenuse pakkumisega ja sellesse panustamisega ei ole samuti asjakohased. Esiteks ei ole kostjal õigust otsustada kinnisasja parima võimaliku kasutamise üle. Kinnisasja parima võimaliku kasutamise üle otsustab kinnisasja omanik. Tallinna linna ruumilise planeerimisega seotud küsimuste üle otsustab Tallinna linn, sealjuures on linna ülesandeks tagada ka vajalike parkimiskohtade olemasolu. Seega ei oma kostja arvamus Tallinna linna parkimisprobleemidest
2-20-4332 mingisugust sisulist kaalu, veelgi vähem õigustab kostja näiline mure Tallinna linna parkimiskorralduse osas hageja omandi rikkumist ja valduse vabastamisest keeldumist. Hageja rõhutab, et kostja kui äriühingu eesmärk on majandustegevuse kaudu kasumi teenimine, millist eesmärki on kostja kõik need aastad kinnisasja ebaseaduslikult kasutades ka täitnud. Kostja rõhutab oma vastuses korduvalt, et kinnisasja asukoha tõttu on tegemist äärmiselt olulise parkimisplatsiga, millest võib järeldada, et kostja parkimisteenuse osutamisest teenitav tulu on märkimisväärne. Hageja hinnangul viitab kostja senine käitumine sellele, et parkimisteenuse osutamisest teenitav tulu on ilmselgelt sellises suurusjärgus, et hageja omandi pikaajaline rikkumine on kostja jaoks tulemusrikas ja kaalub üles kinnisaja omaniku õiguste rikkumise. Eeltoodust tulenevalt on kostja kõik väited heas usu vajaliku parkimisteenuse pakkumise kohta silmakirjalikud ja asjassepuutumatud.
13.Ebaõige on ka kostja arvamus, et kuna ta on heas usus ning heaperemehelikult kinnistut 19 aastat hooldanud, kasutanud, linnakodanikele ja riigiasutustele vajalikke teenuseid osutanud, siis on tal kinnisaja kasutamise ning teenuste osutamise jätkamiseks tekkinud õiguslik ootus. Hageja rõhutab, et õiguspärase ootuse põhimõtte kohaselt peab igaühel olema võimalus kujundada oma elu mõistlikus ootuses, et õiguskorraga talle antud õigused ja pandud kohustused püsivad stabiilsetena ega muutu rabavalt isikule ebasoodsas suunas. Antud juhul ei ole kostjal olnud mingisugust õigust kinnisasja kasutada ega sellelt tulu teenida, kostja rikub hageja omandiõigust ning kostjal ei ole saanud tekkida õiguslikku ootust sellise seadusvastase tegevuse jätkamiseks.
14.Hageja rõhutab veelkord, et võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 1037 lõike 1 nõude eelduseks ei ole rikkuja süü olemasolu. Seega ei vabane kostja nõudest, väites, et ta käitus heas usus ning ei teadnud või ei pidanudki teadma, et rikub oma tegevusega teisele isikule kuuluvat õigust.
15.Kostja on oma vastuses seisukohal, et eksperthinnang on hageja poolt manipuleeritult ja omakasupüüdlikult tellitud. Hagejale jäävad sellised kostja süüdistused ja oletused mõistetamatuks. Hageja on tellinud kinnisasja turuväärtuse hindamise vastavalt riigivaraseaduses (edaspidi RVS) ettenähtule kutsetunnistusega hindajalt, kes kohustub hinnangu andmisel lähtuma Eesti varahindamise standarditest, riigivaraseadusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. RVS § 46 lõige 5 sätestab, et kinnisasja hariliku väärtuse hindamise korra ning nõuded hindamisaruandele ja selle tellimisele kehtestab Vabariigi Valitsus määrusega. Vabariigi Valitsuse 14.07.2016 määruse nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ § 1 lõike 3 kohaselt lähtutakse turupõhise kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamisel hinnatava kinnisasja parimast kasutusest. Eksperthinnangu (hagiavalduse lisa 10) punktis 4.1 on ekspert ka selgitanud, millest tulenevalt on hindaja asunud seisukohale, et kinnisasja parimaks kasutuseks on ärimaa. Hindaja on ka eksperthinnangu punktis 2.2 arvestanud, et kinnisasi paikneb muinsuskaitsealal, mistõttu on arvestatud kesklinnas väga atraktiivses asukohas suhteliselt väikese ehitusmahuga. Seega olukorras, kus tegemist oleks täismahus ehitamist võimaldava ärimaaga, võiks kinnisasja asukohta arvestades olla kinnisasja väärtus veelgi suurem. Hageja hinnangul ei anna kostja paljasõnalised väited alust hindaja seisukohtades kahtlemiseks.
16.Kostja väidab, et ärihoone alune maa oleks oluliselt kallim kui mingi tagasihoidlik autoparkla alune maa. Hageja juhib kostja tähelepanu asjaolule, et ka kostja kasutab kinnisasja käesoleval hetkel ärilisel otstarbel. Seega olukorras, kus turul oleks võimalik
2-20-4332 võrdlusena tuua välja sarnaste kinnisasjade kasutustasusid, tuleks ka sel juhul lähtuda ärimaa sihtotstarbest. Hagejal ei ole võimalik tõendada n.ö negatiivset asjaolu ehk aktiivse turu puudumist. Kostja sellekohane paljasõnaline väide, et ei ole usutav, et aktiivne turg sarnaste kinnisasjade kasutustasude osas puudub, ei tõenda mingil viisil ka turu olemasolu. Seega on hageja hinnangul kasutustasu suurus arvestatud õigesti. Kui hagejal oleks olnud võimalik kinnisaja samadel tingimustel, nagu kasutab kinnisasja kostja, välja rentida, siis oleks hageja võimalik saadav tulu nimetatud kinnisasjalt 1950 eurot kuus.
17.Vastuseks kostja väitele, et hageja peaks xxx kostja tasutud rendisummad alusetu rikastumise sätete alusel välja nõudma, märgib hageja, et vastav nõudeõigus on kostjal, mitte hagejal. Juhul kui kostja on xxx tasunud õigusliku aluseta renti ning teeb enda kinnitusel seda jätkuvalt, kuigi on teadlik, et sõlmitud rendilepingul puudub igasugune õiguslik alus, siis tekitab kostja teadlikult iseendale kahju.
18.Tulu väljaandmise nõudega seonduvalt märgib hageja, et kostja on oma tulu tõendamiseks esitanud 2019. aasta majandusaasta aruande. Kostja kinnitab, et xxx kinnisasi on kostja ainus tegevus, millest tulenevalt on majandusaasta aruandes märgitud kasum (2018. aastal 282 eurot ning 2019. aastal 3351 eurot) kostja tuluks. Kostja poolt esitatud andmetele vaatamata ei ole hageja hinnangul kostja tulu hindamisel õige lähtuda üksnes kasumist. Isegi kui möönda, et tulu saamiseks on kostja pidanud kandma ka kulusid, siis kasumiaruandest nähtub, et kostja tegevuskulud ja tööjõukulud 2018. aastal olid kokku 84 461 eurot ning 2019. aastal 64 016 eurot. Seevastu viidatud majandusaasta aruande lisast nr 8 nähtub, et tegevusalal „enda või renditud kinnisvara üürileandmine ja käitus“ (EMTAK kood 68201), on 2018. aasta müügitulu olnud 98 266 eurot, mis teeb ühe kuu tuluks seega keskmiselt 8188,83 eurot (98 266/12). 2019. aasta müügitulu viidatud tegevusalal on olnud lausa 184 231 eurot, ehk 15 352,58 eurot kuus (184 231/12). Seega on kostja tulu mõlemal aastal ületanud oluliselt kostja tegevuskulusid. Asjaolu, et kostja on raamatupidamislike meetoditega vähendanud oma põhivarasid ja seeläbi jõudnud madalate kasuminumbriteni, ei tähenda, et kostja ei oleks tulu teeninud. Sealjuures nähtub esitatud majandusaasta aruande kasumi jaotamise ettepanekust, et dividendideks on välja makstud 10 000 eurot. Eeltoodust tulenevalt on kostja esitanud hageja hinnangul ebaseaduslikus valduses oleval kinnisasjal parkimisteenuste korraldamisel saadud tulu moonutatud suuruse. Arvestades müügitulust maha tegevuskulud, mis 2018. aastal olid kokku 84 461 eurot ning 2019. aastal 64 016 eurot, siis on 2018. aasta n.ö puhastulu 13 805 eurot ning 2019. aastal 120 215 eurot. Hagejal on õigus nõuda kostjalt saadud tulu välja vähemalt alates 01.09.2018, mil kostja keeldus valdust vabastamast ehk 2018. aastal 4 kuu eest ning terve 2019. aasta tulu, mis kokku on 124 816,67 eurot (13 805/12*4+120 215). Arvestades tulust maha kasutuseeliste summa 30 810 eurot (1852,5*4 ja 1950*12) sama perioodi kohta, on kostja alates 01.09.2018 kuni 2019. aasta lõpuni saadud tulu suuruseks kasutuseeliseid ületavas osas 94 006,67 eurot.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
19.Kostja ei võta hagi õigeks ega tunnista hagis tema vastu esitatud nõudeid. Kostja osutab kinnisasjal tasulist parkimisteenust alates 2001. aastast. Ta on seda korrastades sinna paigutanud olulisi rahalisi vahendeid. Klientidega sõlmitu lepingud kohustuvad kostjat nende teenindamist jätkama. Pealegi peab seda mõistlikuks ka kostja, sest sellel suurel asfalteeritud platsil on kõige otstarbekamaks tegevuseks parklateenuse osutamine, Toompeal on väga raske parkimiskohti leida ja just seepärast on antud parkla äärmiselt oluline parkimiskoht.
2-20-4332
20.OÜ Merkturv on heas usus kasutanud kinnistut juba palju aastaid lepingu alusel Eesti xxx“, registrikoodiga xxx (edaspidi xxx) ja maksnud selle eest neile ka regulaarselt igakuist kokkuleppelist tasu, renti. Seepärast on OÜ Merkturv seisukohal, et ta valdus ei ole võetud omavoliliselt. Ta on tegutsenud lepingulisel alusel ja leping on poolte vahel tänaseni kehtiv ning täidetav. Kostja on vastavalt rendilepingule teinud olulisi kapitaalmahutusi xxx kinnistule autodele parkla rajamiseks ja korrastamiseks, milleks koostati parkla projekt, pind asfalteeriti, elektrifitseeriti, valgustati, parkimiskohad tähistati, sissesõidule paigaldati tõkkepuu, korraldati videovalve, omandati automaadid parkimispiletite omandamiseks ja selle teenindamiseks jms. Sõlmitud on leping Keskkonnaametiga prügi äravedamiseks, xxx OÜ-ga tualeti rendiks, xxx OÜ-ga territooriumi koristamiseks, xxx OÜ-ga elektri saamiseks. Talveperioodiks on sõlmitud lepingud lume koristamiseks. Sõlmitud on leping naabriga kinnistul xxx xxx AS-ga sissesõidutee tasuliseks kasutamiseks. Parkla kasutamiseks on sõlmitud pikaajalised lepingud klientidega, sh Riigikantseliga, Kaitseliiduga, firmadega xxx, xxx OÜ, xxx külalistele ja Kaubandus-Tööstuskoja seminaridel osalejatele soodustingimustel parkimisteenuse osutamiseks ja teistega. Seega on kostja loonud vajalike parklateenuste osutamiseks Tallinna südalinna sobiva infrastruktuuri.
21.Kostja ei ole saanud hageja seisukohta, kas saaks seda kinnistut välja osta või edasi kasutada mingil teisel alusel, näiteks enampakkumisega parklateenuste osutamiseks. Ka ei tea ta, vaatamata kirjavahetusele, missugused on hageja kui omaniku edasised plaanid kinnistu kasutamiseks.
22.Kostja Merkturv OÜ on kinnistut aastatega oluliselt heakorrastanud, paigutanud sellesse ning teenuse osutamisse olulisi vahendeid ja lihtsalt niisama seda kellelegi teadmatule kasutamiseks jätta ei oleks õiglane.
23.Kostja on valmis konkursijärgsele uuele omanikule maa üle andma, vastavalt selle soovile kas infrastruktuuriga kokkuleppelise tasu eest või ilma.
24.Kostjale pole teada, kellele tollal maa kuulus või millisel alusel rendileandja maad kasutas, kuid seda talle selle kasutusõiguse väidetav omanik rendile pakkus. Mingile vastaval tollasele lepingule rendileandja on viidanud. On selge, et hagejale see kinnistu tollal ei kuulunud ja sissekanne kinnistusraamatusse on tehtud hiljem, 2017. aastal. Kui see kuulus Tallinna linnale, siis linn samuti pole rendilepingut vajaliku teenuse osutamiseks lõpetanud ja seda ei tehtud ka linnaga toimunud mitmes kohtuasjas, milles kostja edukas oli ning tegevust võis jätkata.
25.Alates 16.06.2017 on kinnistusraamatusse märgitud omanikuks Eesti Vabariik, kuid kostja lepingupartner xxx ei ole sellega seoses lepingut üles öelnud või muudatustest lepingus vastavas korras teatanud. Siiski rentnik ja rendilaeandja kohtusid. Otsustati, et xxx pidi hakkama huvi tundma, kas riik tollal reformimata maa omanikuna on nõus andma talle kui mittetulundusühingule xxx maa osas nõusolekuid, mis annaks xxx õiguse seda maad allkasutusse anda. AÕS § 83 lõike 2 kohaselt võib otsene valdaja asja väljaandmisest keelduda, kui kaudsel valdajal, kellelt ta on saanud õiguse asja vallata, on omaniku suhtes õigus asja vallata ja sellest on kostja heas usus lähtunud. Kohtumisel kostja rendileandjaga xxx räägiti tekkinud omandiprobleemid läbi ja leiti, et kuna xxx on sissetuleku jätkumine oluline, siis lepiti kokku, et nad pöörduvad probleemi lahendamiseks uue omaniku asjakohaste asutuste poole, et neil võimaldataks ka jätkuvalt spordi toetamiseks vajaliku
2-20-4332 renditulu saamine. Kostja ei tea senise rendileandja ja uue maaomaniku vahelistest täiendavatest kokkulepetest või nende puudumisest. Seepärast on ta heausklikult jätkanud kehtiva lepingu täitmist ja rendi tasumist.
26.Kasutuseeliste nõudega seoses jääb kostjale arusaamatuks, kuidas on hageja kalkuleerinud esitatava nõude. Hageja on nõude koostamisel kasutanud mitut manipulatsiooni. Maaamet on tellinud kinnisasja turuväärtuse eksperthinnangu OÜ-lt xxx, 04.09.2019 koostatud eksperthinnang xxx. On selge, et hindaja ei saa teada, kas kunagi sinna ärimaa suhte detailplaneering koostatakse, kuigi ta seda just oletab. Võibolla tuleneb selline ebatavaline oletus just tellija ehk hageja väitest, et sarnaste kinnistute turupõhist kasutamist ei ole leida? Hageja väidab kostja arvates eksitavalt, et aktiivne turg sarnaste kinnisasjade kasutustasude osas puudub. Tallinna Linnavolikogu 18.01.2001 otsusega nr 3 kehtestatud Tallinna linna üldplaneeringu kohaselt on nimetatud xxx maakasutuse juhtotstarbeks ühiskondlike ja puhkeehitiste ala. Tallinna Linnavolikogu 21.02.2019 otsusega nr 34 on algatatud Kesklinna linnaosa koostatav üldplaneering, kuid sellega seoses ei ole mingeid muudatusi ette võetud. Maa-alal asub täiel pindalal oluline kultuurimälestis: Tallinna vanalinn, I-II atuh - muinsuskaitseala All-linna kindlustused - linnamüür, tornid, väravaehitised, muldkindlustused, vallikraav, 13.-18.saj. Seetõttu on väheusutav, et sellele maa-alale lubataks muinsuskaitse poolt äriehitisi rajama asuda. See poleks eluliselt usutav.
27.Hindaja on aluseks võtnud mitte maa 2012 Tallinna linna poolt detailplaneeringus märgitud maa kasutusotstarbe, vaid lähtunud võimalikust tulevikus kasutust võib-olla leidvast otstarbest, ehituslikust ärimaast. Nii võetaksegi maa võimalikuks kasutusotstarbeks maa kõige kallim hind - ärihoonete ehitus. Hageja poolt tellitud hindamisdokumentides (hageja lisad nr 10-12) on mingipärast parima kasutusena eeldatud, et xxx puhul on tegemist ärimaaga, mida on võimalik hoonestada. Kuid selles on hindaja ühtlasi vastuoluliselt valikule ausalt märkinud, et tellija Maa-ameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud: • muinsuskaitseala või kinnismälestise ala terve maaüksuse ulatuses. Hinnatavaks varaks on tegelikult seega registriosa osa nr xxx, katastriüksus nr xxx, hoonestamata üldkasutatav maa, xxx, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond. Seega Toompea müüriga otseses kokkupuutes olev maa pole mitte suure hoonestamispotentsiaaliga ärimaa, vaid üldkasutatav maa. Valikut saab alati parimate kavatsustega põhjendada, kuid see ei tee eelmiste aastate ja praegust olukorda ning kehtivat detailplaneeringut Toompea vahetus naabruses olematuks. Loomulikult on hageja hinnakujunduslik võte vajalik selleks, et see võimaldaks hindajal xxx maa hinda oluliselt suurendada. Loomulikult oleks Toompea müüriga kokkupuutuva ärihoone alune maa oluliselt kallim kui mingi tagasihoidlik autoparkla alune maa või hullemgi veel, praegu kehtiva detailplaneeringu järgse kavatsusega kunagi võib-olla rajatav üldkasutatav muruplats. Vaevalt aga ettenähtavas tulevikus sinna maju ehitama hakatakse.
28.Nõutava rendi suhtes oli kostja seisukohal, et kahele isikule samaaegselt dubleerivalt arveid maksta pole õiglane, eriti tagasiulatuvalt. Kui hageja vajalikuks peaks, siis saaks ta tasutud rendisumma tegelikult saajalt xxx alusetu rikastumise nõude alusel välja nõuda. Kolme aastat pole möödunud ja kostja on aus maksja olnud. Topeltmaksmine poleks õiglane. Loomulikult kui hagejal peaks õigus olema ja senise rendileandjaga rendisuhet jätkata ei saa, siis oleks kostja valmis hakkama otse hagejale või Maa-ametile renti
2-20-4332 tasuma, kuid selleks tuleb see poolte vahel kokku leppida ja kostjal selle alusel rendileping xxx lõpetada.
29.Lisaks arvab kostja, et kuna ta on heas usus ning heaperemehelikult kinnistut 19 aastat hooldanud, kasutanud, linnakodanikele ja riigiasutustele vajalikke teenuseid osutanud, õigeaegselt ja täies mahus senisele pikaajalisele rendileandjale renti tasunud, siis on tal selle kasutamise ning teenuste osutamise jätkamiseks tekkinud igati õiguslik ootus ning omanike vahetusega või segadusega seotud asjaolud ei peaks teda rentnikuna mõjustama. Vähemasti oleks tal õiguslik ootus teenuste jätkamise konkursil osaleda. Sellist konkurssi pole senini läbi viidud.
30.Kuna hageja on küsinud kostjalt ka tulu kohta, siis viitab kostja tema 2018. ja 2019. aasta kohta koostatud ja avalikult kättesaadavale 2019. aasta majandusaasta aruandele (lisa 1). Vastavalt kasumiaruandele oli 2018. aastal kostja kasum 282 eurot ja 2019. aastal 3351 eurot. Kuna teisi tegevusi kostjal ei ole, siis ongi need kasumisummad kostja tuluks. Käesoleva aasta kohta kostja vastavaid andmeid ei tea, kuid arvestades kriisi on need pigem miinuses, sest kõige kõrgema tasuga juhuparkijad on täielikult kadunud.
31.Valdus polnud ka hageja enda seisukoha järgi vähemalt kuni kinnistusraamatusse kandmiseni 18.09.2017 või täpsemalt kuni omanikult esimese nõudekirja saatmiseni 02.07.2018 omavoliline, sest kostja tegutses heas usus rendilepingu alusel. Seda usku kinnitas ka tema suhtes tehtud kohtuotsus ning rendileandja käitumine, kes aastaid kinnitas omandiprobleemide lahendamist ja vastavate kasutuslubade olemasolu.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
32.Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagiavaldus tuleb rahuldada osaliselt. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
33.Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste asja lahendamiseks oluliste asjaolude osas: Tallinn, xxx kinnisasi jäeti 19.04.2016 Maa ameti käskkirjaga nr 303 (tlk 5-6) riigi maareservina riigi omandisse; maaüksus registreeriti riigi kinnisvararegistris 25.07.2017 (objekti kood XXX), riigi vara valitseja on Keskkonnaministeerium ja volitatud asutuseks Maa amet (tlk 7); 18.09.2017 kanti kinnisasi kinnistusraamatusse (registriosa nr xxx; tlk 8, kinnistusraamatu väljavõte); kuni maaüksuse riigi omandisse jätmiseni oli tegemist reformimata maaga, mis vastavalt MaaRS § 31 lg 2 oli riigi omandis; Osaühing Merkturv on kasutanud kinnistut alates 2001. aastast ja kasutab seda tänaseni parkimisteenuse osutamiseks; Maa amet saatis 02.07.2018 (tlk 9), 04.06.2019 (tlk 13-14) ja 20.09.2019 (tlk 18-19) kostjale nõudekirjad kinnisasja omavolilise kasutamise lõpetamiseks ja valduse vabastamiseks;
2-20-4332 Kostja on keeldunud valduse vabastamisest ja hagejale hüvitise maksmisest (tlk 11, 16 ja 22 – kostja vastuskirjad hageja nõudekirjadele).
34.Hageja palub: kohustada Osaühingut Merkturv vabastama ning Eesti Vabariigile üle andma xxx Tallinn asuva kinnisasja (registriosa nr xxx) valdus; xxx, Tallinn (registriosa nr xxx) valduse vabatahtlikul vabastamata ja üle andmata jätmisel määrata otsuse täitmise viisiks Osaühingult Merkturv valduse sundkorras ära võtmine täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras kohtutäituri poolt; mõista Osaühingult Merkturv Eesti Vabariigi kasuks välja omandi rikkumise teel saadud xxx, Tallinn (registriosa nr xxx) kinnisasja kasutuseeliste hüvitis perioodi 18.09.2017 kuni 29.02.2020 eest summas 55 188 eurot; mõista Osaühingult Merkturv Eesti Vabariigi kasuks välja kasutuseeliste hüvitis perioodi 01.03.2020 kuni asjas otsuse tegemiseni arvestusega 1950 eurot kuus ning alates kohtuotsuse tegemisest kuni hageja poolt xxx, Tallinn (registriosa nr xxx) valduse vabastamiseni 1950 eurot kuus; mõista Osaühingult Merkturv kasutuseeliste hüvitise maksmisega viivitamise eest Eesti Vabariigi kasuks välja viivis VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni; mõista Osaühingult Merkturv Eesti Vabariigi kasuks välja xxx, Tallinn (registriosa nr xxx) kinnisasja pahauskse valdamise teel kasutuseeliseid ületav teenitud tulu perioodil 01.09.2018 kuni valduse vabastamiseni.
35.Kostja vaidleb hagile vastu ning märgib, et: (i) on paigutanud kinnisasja arendamisse olulisi rahalisi vahendeid; (ii) klientidega sõlmitu lepingud kohustuvad kostjat parkimisteenuse osutamist jätkama; (iii) kinnistul on kõige otstarbekamaks tegevuseks parklateenuse osutamine; (iv) valdab kinnistut kehtiva rendilepingu alusel, mis on sõlmitud Eesti xxx“; (v) asja väljaandmisest keeldumise aluse annab ka AÕS § 83 lg 2; (vi) kasutuseeliste hüvitamise nõue on kohaselt tõendamata ning põhineb vääratel eeldustel; (vii) on rendilepingu alusel Eesti xxx“ renti maksnud ning kahele isikule samaaegselt dubleerivalt arveid maksta pole õiglane, eriti tagasiulatuvalt, hageja saaks tasutud rendisumma xxx alusetu rikastumise nõude alusel välja nõuda; (viii) pikaajalise kasutamise tulemusel on kostjal tekkinud kasutamise ning teenuste osutamise jätkamiseks õiguslik ootus.
36.Esmalt analüüsib kohus valduse vabastamise nõuet. AÕS § 80 lg 1 sätestab, et omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. AÕS § 80 lg 2 sätestab, et omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. AÕS § 82 lg 1 sätestab, et omanik peab vaidluse korral tõendama, et valdaja valdab temale kuuluvat asja. AÕS § 83 lg 1 sätestab, et valdaja võib asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata.
37.Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-178-14 p-is 11 märkinud järgmist: „AÕS § 80 lg 1 kohaldamise eelduseks on, et (i) hageja on korteriomandi omanik, (ii) kostja on korteriomandi valdaja ning (iii) kostja valdab korteriomandit õigusliku aluseta. Kui kohus lahendab vindikatsioonihagi, mille aluseks on hageja väide, et kostjal ei ole korteriomandi valdamiseks õiguslikku alust, peab kohus hageja nõude lahendamisel kostja vastuväite alusel tuvastama, kas poolte vahel on õigussuhe, mis annab kostjale õiguse vaidlusalust korteriomandit vallata, või mitte.“
38.Kinnistu asukohaga xxx, Tallinn (registriosa nr xxx) omanikuks on hageja, kusjuures kuni 17.09.2017. a tulenes hageja omandiõigus seadusest (MaaRS § 31 lg 2) ning alates 18.09.2017 on hageja kantud omanikuna ka kinnistusraamatusse. Täna valdab nimetatud
2-20-4332 kinnistut kostja. Kinnisturaamatust ei nähtu kostjal kinnistu kasutamise õigust. Eeltoodu osas poolte vahel vaidlust ei ole.
39.Hageja on nõudnud vähemalt kolmel korral kinnisasja valduse vabastamist ja hagejale üleandmist. Kostja keeldub kinnistu valduse vabastamisest. Kostja ei ole tänaseni kinnistut vabastanud.
40.Seega peab kohus tuvastama, kas kostjal on õiguslik alus kinnistu valdamiseks. Kostja on asunud seisukohale, et kinnistu valdamiseks annab õiguse Eesti xxx“ (registrikood xxx) sõlmitud leping. Kostja ei ole kohtule lepingudokumenti tõendina esitanud. Hageja on vaidlustanud väidetava lepingu kehtivuse ning märkinud, et Eesti xxx“ puudub õiguslik alus hagejale kuuluva kinnistu kolmandale isikule, s.o kostjale, rendileandmiseks. Kostja ei ole tõendanud, et Eesti xxx“ oleks vastav õigus olnud. Seega on kohus seisukohal, et kõnealune rendileping ei saa olla õiguslikuks aluseks, mis annab kostjale õiguse vaidlusalust kinnistut vallata. Kostja on viidanud, et ta on paigutanud kinnisasja arendamisse olulisi rahalisi vahendeid ning klientidega sõlmitu lepingud kohustuvad kostjat parkimisteenuse osutamist jätkama, kusjuures kinnistul on kõige otstarbekamaks tegevuseks parklateenuse osutamine. Kohus märgib, et ükski nimetatud väidetest ja põhjendustest ei ole takistuseks hageja vindikatsiooninõude rahuldamisel. Investeeringud võõrasse kinnisasja ning sellel kinnisasjal parkimisteenuse osutamine ei anna hageja suhtes õiguslikku alust kinnistut vallata. Ammugi ei anna eeltoodu kostjale õigust määrata, milline on riigile kuuluva kinnisasja parim kasutus. Kostja leiab, et asja väljaandmisest keeldumise aluse annab ka AÕS § 83 lg 2. Kohus leiab, et nimetatud väide on tõendamata. Kohus on juba ülal viidanud, et kostja ja Eesti xxx“ vahel väidetavalt sõlmitud rendilepingu olemasolu ja kehtivus on tõendamata, samuti viitas kohus, et tõendamata on väide, et Eesti xxx“ oli Eesti Vabariigi suhtes õigus kinnistut vallata. Seega ei saa kohus asuda seisukohale, et kostjal on õigus keelduda kinnisasja väljaandmisest AÕS § 83 lg 2 alusel. Viimaks märgib kostja, et pikaajalise kasutamise tulemusel on kostjal tekkinud kinnistu kasutamise ning seal teenuste osutamise jätkamiseks õiguspärane ootus. Riigikohus on läbivalt olnud seisukohal, et õiguspärase ootuse põhimõtte kohaselt peab igaühel olema võimalus kujundada oma elu mõistlikus ootuses, et õiguskorraga talle antud õigused ja pandud kohustused püsivad stabiilsetena ega muutu rabavalt ebasoodsas suunas. Õiguspärase ootuse põhimõte ei tähenda, et isikute õiguste piiramine või soodustuste lõpetamine oleks üldse lubamatu. Õiguspärase ootuse põhimõte ei nõua kehtiva regulatsiooni kivistamist. Õiguspärase ootuse põhimõte välistab vaid seadusega antud lubadusest sõnamurdliku taganemise. Kohus märgib, et kostja sellekohane viide on asjassepuutumatu. Kostja õigus kinnistut vallata ei tulenenud seadusest, mistõttu ei saa rääkida õiguspärasest ootusest. Kostja on ise kinnitanud, et õigusliku aluse kinnistu valdamiseks andis rendileping, mille puhul on tegemist eraõigusliku tehinguga. Kohus rõhutab veelkord, et õiguspärase ootuse põhimõte välistab vaid seadusega antud lubadusest sõnamurdliku taganemise.
41.Kostja ei ole kohtuni toonud ega tõendanud, et kostjal oleks mõni muu õiguslik alus vaidlusaluse kinnistu valdamiseks.
2-20-4332
42.Kuivõrd kostjal puudub alus kinnistu valdamiseks, tuleb hagejal AÕS § 80 lg-te 1 ja 2 alusel hagejale kui kinnistu omanikule vaidlusaluse kinnistu valdus tagastada.
43.TsMS § 445 lg 1 sätestab, et kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Hageja on palunud määrata kindlaks otsuse täitmise korra. Hageja palub xxx Tallinn (registriosa nr xxx) valduse vabatahtlikul vabastamata ja üle andmata jätmisel määrata otsuse täitmise viisiks Osaühingult Merkturv valduse sundkorras ära võtmine täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras kohtutäituri poolt. Kostja ei ole nimetatud taotlusele vastuväiteid esitanud. Kohus rahuldab vastava taotluse. Kohus selgitab, et juhul, kui kostja temal lasuvaid kohustusi ei täida, kuulub kohtuotsus täitmisele TMS §-des 180 jj sätestatud korras.
44.Järgmisena analüüsib kohus kasutuseeliste hüvitamise nõuet. Hageja palub mõista kostjalt välja omandi rikkumise teel saadud xxx, Tallinn (registriosa nr xxx) kinnisasja kasutuseeliste hüvitis perioodi 18.09.2017 kuni 29.02.2020 eest summas 55 188 eurot; ühtlasi palub mõista välja ka kasutuseelised alates 01.03.2020 kuni kostja poolt Kaarli pst 2a kinnisasja valduse vabastamiseni arvestusega 1950 eurot kuus. Kostja märgib, et kasutuseeliste hüvitamise nõue on kohaselt tõendamata ning põhineb vääratel eeldustel.
45.AÕS § 85 lg 1 kohaselt vastutab valdaja asjast saadud kasu väljaandmise või hüvitamise eest vastavalt võlaõigusseaduse §-dele 1037–1040. VÕS § 1037 lg1 sätestab, et õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust käsutamise, kasutamise, äratarvitamise, ühendamise, segamise või ümbertöötamisega või muul viisil rikkunud isik (rikkuja) peab õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. TsÜS § 62 l õige 1 sätestab, et esemest saadav kasu on eseme viljad ja eseme kasutamisest saadavad eelised (kasutuseelised). Riigikohus on leidnud, et võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse ise kokku sellega seotud kulusid (RKTKo nr 3-2-165-14, p 16). Riigikohus on leidnud, et kinnisasja (aga ka ehitiste kui vallasasjade) kasutuseeliste arvestamisel saab aluseks võtta eeldatava üüritulu, mida omanik oleks saanud asja välja üürides, arvestades ka kulutusi, mida üürileandjana tulnuks teha (RKTKo nr 3-2-1-135-05, p 26). Ka RVS § 18 lg 1 sätestab, et kui riigivara antakse kasutamiseks teisele isikule, tuleb seda teha vähemalt turupõhise kasutustasu eest. Sama sätte teise lause kohaselt on turupõhine kasutustasu tasu, mille suurus vastab sarnastel tingimustel sarnaste asjade kasutamiseks sõlmitud kasutuslepingutes kokku lepitud kasutustasudele turul. Hageja märgib, et aktiivne turg xxx kinnisasjaga sarnaste kinnisasjade kasutustasude osas puudub, mistõttu on hageja kasutustasu väljaselgitamisel lähtunud Vabariigi Valitsuse 14.07.2016 määruse nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ § 8 lõike 1 punktist 3, mille järgi turupõhine kasutustasu aktiivse turu puudumisel on 5% aastas kasutusse antava kinnisasja või kinnisasja osa harilikust väärtusest. Kostja väidab, et sarnastel kinnisasjadel on Tallinnas aktiivne turg, mistõttu puudub alus lähtuda hageja poolt viidatud sättest. Vaatamata sellele, et hageja on vastava rahalise nõude kostja vastu esitanud ning tal lasub peamine tõendamiskoormis, on hageja võimalused negatiivse asjaolu tõendamiseks (s.o, et Tallinnas puudub vaidlusaluste kinnisasjade osas aktiivne turg) piiratud, mistõttu on tõendamiskoormus ümber pöördunud ja kostjal tekkis kohustus tõendada, et aktiivne turg
2-20-4332 on olemas. Kohus leiab, et kostja ei ole oma vastuväidet tõendanud, mistõttu tuleb see jätta tähelepanuta. Hageja tõendab kinnisasja turuväärtust OÜ xxx 03.09.2019 eksperthinnanguga nr xxx (tlk 24-40), mille järgi on 29.08.2019 seisuga xxx kinnisasja harilik väärtus 468 000 eurot (käibemaksuta). Võttes aluseks eelmärgitud kasutustasu määramise korras sätestatut, on xxx kinnisasja aastane kasutustasu 23 400 eurot (468 000*0,05) ehk 1950 eurot kuus. Tõendist lähtuvalt on hariliku väärtuse leidmisel lähtutud eeldusest, et kinnisasja sihtotstarve on ärimaa, mis omakorda on taganud kinnistule kõrge hariliku väärtuse. Kohus leiab, et hariliku väärtuse leidmisel ärimaa sihtotstarbest lähtumine on väär ning kohus jätab seetõttu tõendist nähtuva tähelepanuta. Kinnistusraamatu kohaselt on tegemist üldkasutatava maaga ning ei ole kohtu ette toodud, et oleks kehtestatud mõni planeering, mis nimetatud sihtotstarbe ärimaaks muudaks. Kõnealuses ekspertarvamusest nähtub, et üldplaneeringu kohaselt on kinnistu ühiskondlike ning puhkeehitiste alal ja kuulub kinnismälestiste kaitsevööndisse, mistõttu on ehitusõigus seal tugevalt piiratud või koguni välistatud. On üldteada, et üldkasutatava maa hind on kordades madalam kui Tallinna kesklinnas asuva ärimaa hind. Kohus leiab, et ärimaa sihtotstarbest lähtumiseks ei anna alust ka see, et kostja on kinnistut ebaseaduslikult vallates parkimisteenust osutanud. Hageja viidatud Riigikohtu praktikast tulenevalt tuleb kasutuseeliste arvestamisel aluseks võtta eeldatav üüritulu, mida just hageja oleks saanud asja ise välja üürides. Hageja saanuks kinnistut välja üürida üksnes lähtudes selle tegelikust sihtotstarbest, hageja ei oleks saanud seda välja üürida ärimaana. Seega on kõnealune tõend kohtu hinnangul asjakohatu. Hageja ei ole nõude (s.o kinnistu hariliku väärtuse) tõendamiseks muid tõendeid esitanud, mistõttu jätab kohus kasutuseeliste nõude rahuldamata. Sel põhjusel ei hinda kohus ka poolte teisi kasutuseeliste nõuet puudutavaid väiteid ja seisukohti. Ühtlasi jääb seetõttu rahuldamata kasutuseeliste nõude kõrvalnõudena esitatud viivisenõue.
46.Hageja on esitanud ka alusetu rikastumise sätetel põhineva nõude mõista kostjalt välja xxx, Tallinn (registriosa nr xxx) kinnisasja pahauskse valdamise teel kasutuseeliseid ületav teenitud tulu perioodil 01.09.2018 kuni valduse vabastamiseni. Hageja, tuginedes kostja majandusaasta aruandest (tlk 63-69) nähtuvale, on nimetanud väljanõutava tulu suuruseks 94 006,67 eurot.
47.VÕS § 1037 lg 1 sätestab, et õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust käsutamise, kasutamise, äratarvitamise, ühendamise, segamise või ümbertöötamisega või muul viisil rikkunud isik (rikkuja) peab õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. VÕS § 1039 sätestab, et rikkujalt, kes teadis oma õigustuse puudumisest või pidi sellest teadma, võib õigustatud isik lisaks saadu harilikule väärtusele nõuda ka rikkumisega saadud tulu väljaandmist. Rikkuja peab õigustatud isikule teatama, millist tulu ta rikkumisega saadust sai. Seega on hageja nõude eeldused järgmised: hagejale kuulus kinnisasi; kostja on rikkunud hageja omandit; rikkumine seisnes kinnisasja kasutamises ilma hageja nõusolekuta; kostja teadis, et tal puudub õigus kinnisasja vallata; kostja sai tulu, mis on põhjuslikus seoses temapoolse rikkumisega.
48.Hageja soovib kostjalt rikkumisega saadud tulu väljamõistmist alates 01.09.2018. Puudub vaidlus, et kinnisasi kuulus sel hetkel hagejale. Kohus on ülal jõudnud järeldusele, et
2-20-4332 kostja valdab kinnisasja õigusliku aluseta. Kohus on seisukohal, et ka 01.09.2018 seisuga oli kostja valdus ebaseaduslik, kuna hageja oli kinnistusraamatu andmetel juba ca 1 aasta olnud kinnisasja omanik ning nõudnud edutult kostjalt kinnisasja vabastamist. Olukorras, kus isik valdab teise isiku kinnisasja õigusliku aluseta, on tegemist omaniku omandiõiguse rikkumisega. Kuivõrd hageja oli kostjat 02.07.2018 nõudekirjas oma omandiõigusest teavitanud ning nõudnud kostjalt kinnisasja vabastamist hiljemalt 31.08.2018, oli kostja teadlik, et pärast nimetatud tähtaja möödumist muutub tema valdus pahauskseks AÕS § 35 lg 2 mõttes. Seega on täidetud esimesed neli nõude eeldust.
49.Järgnevalt analüüsib kohus rikkumise teel saadud tuluga seonduvat. Hageja soovib kostjalt saada kasutuseeliseid ületavas osas rikkumisega saadud tulu ehk xxx kinnisasja kasutamisest saadud tulu (parkimistasude näol) väljaandmist. Kostja, tuginedes majandusaasta aruandele, leiab, et väljamõistmisele peaks kuuluma äärmisel juhul aruandest nähtuv kasum. Kohus märgib, et kostja seisukoht on ekslik. Kohtupraktikast tuleneb, et tulu suuruse määramisel tuleb aluseks võtta rikkumise teel saadud müügitulu, millest tuleb maha arvata selle teenimiseks kantud kulud (RKTKo nr 3-2-1-123-11, p 15).
50.Kostja 2019. a majandusaasta aruandest nähtub, et kostja tegevuskulud ja tööjõukulud 2018. aastal olid kokku 84 461 eurot ning 2019. aastal 64 016 eurot (tlk 65). Seevastu viidatud majandusaasta aruande lisast nr 8 (tlk 68) nähtub, et tegevusalal „enda või renditud kinnisvara üürileandmine ja käitus“ (EMTAK kood 68201), on 2018. aasta müügitulu olnud 98 266 eurot ning 2019. aasta müügitulu 184 231 eurot. Arvestades müügitulust maha tegevuskulud, siis on 2018. aasta n.ö puhastulu on 13 805 eurot ning 2019. aastal 120 215 eurot. Hageja nõuab kostjalt saadud tulu välja alates 01.09.2018, mil kostja keeldus valdust vabastamast ehk 2018. aastal 4 kuu eest ning terve 2019. aasta tulu, kokku 124 816,67 eurot (13 805 / 12 * 4 + 120 215). Kohus leiab, et saadud tulu ja rikkumise vahel on põhjuslik seos – vaidlusalusel kinnistul parkimisteenuse osutamine on kostja ainuke tegevusala (kusjuures kohus ei ole nõude arvestamisel aluseks võtnud Soome Vabariigis 2018. a tekkinud müügitulu) ning kostjal poleks olnud võimalik ilma kinnistut kasutamata kõnealust tulu teenida. Kuivõrd hageja esitas tulu väljaandmise nõude summas 94 006,67 eurot, siis kohus, ületamata nõude piire, rahuldab nimetatud nõude hageja taotletud ulatuses (TsMS § 439).
51.Hageja on palunud rikkumisega saadud tulu väljamõistmist kuni valduse vabastamiseni. Kohus leiab, et sellisel kujul ei ole nõue täidetav, ühtlasi ei ole hageja tõendanud, milline on kostja rikkumise tulemusel saadud tulu 2020. a majandusaastal ja edaspidi. Seega kuulub nõue rahuldamisele perioodi 01.09.2018 – 31.12.2019 eest.
52.Kokkuvõttes rahuldab kohus hagi osaliselt. Kohus: kohustab Osaühingut Merkturv vabastama ning Eesti Vabariigile üle andma xxx, Tallinn asuva kinnisasja (registriosa nr xxx) valdus; xxx, Tallinn (registriosa nr xxx) valduse vabatahtlikul vabastamata ja üle andmata jätmisel määrab kohus otsuse täitmise viisiks Osaühingult Merkturv valduse sundkorras ära võtmine täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras kohtutäituri poolt; mõistab Osaühingult Merkturv Eesti Vabariigi kasuks välja xxx, Tallinn (registriosa nr xxx) kinnisasja pahauskse valdamise teel teenitud tulu perioodil 01.09.2018 – 31.12.2019 summas 94 006,67 eurot.
2-20-4332
53.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Tsiviilasja hind
54.TsMS § 136 lg 1 sätestab, et tsiviilasja hinna määrab kohus, kui hinda ei ole ette nähtud seaduses ja see ei nähtu ka avaldusest. Hageja on esitanud isiku valdusest asja väljamõistmise nõude, kusjuures asja harilikuks väärtuseks on nimetatud 468 000 eurot. Hageja on soovinud saada ka kasutuseelised arvestusega 1950 eurot kuus, hagihinna mõttes on nõude väärtus 70 200 eurot (TsMS § 129 lg 1). Hageja on esitanud kasutuseelistel põhineva viivisenõude, mille hind on 4 415,04 eurot (aastane seadusjärgne viivis sissenõutavaks muutunud kasutuseeliselt). Hageja on esitanud ka rikkumisega saadud tulu väljamõistmise nõude summas 94 006,67 eurot. Tulenevalt TsMS § 122 lgtest 1 ja 2, § 124 lg-st 1, § 126 lg-st 1, § 129 lg 1, § 133 lg-st 1 ning § 134 lg-st 1 on käesoleva tsiviilasja hind 636 621,71 eurot (468 000 + 70 200 + 4 415,04 + 94 006,67). Menetluskulude jaotus
55.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.
56.Kohus leiab, et menetluskulud tuleb käesoleval juhul jagada võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega, arvestades proportsiooni määramisel nõuete hinda tsiviilasja hinna kontekstis. Kohus rahuldas valduse vabastamise nõude (hind 468 000 eurot) ja rikkumisega saadud tulu väljamõistmise nõude (hind 94 006,67 eurot), kokku on tsiviilasja hinna kontekstis rahuldatud nõudeid 562 006,67 euro ulatuses, mis moodustab asjas esitatud nõuete koguhinnast 88,28%. Seega jätab kohus hageja menetluskulud 88,28% ulatuses kostja kanda ning kostja menetluskulud 11,72% ulatuses hageja kanda.
57.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
58.Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Poolte vahel leidis aset intensiivne vaidlus ning pooltevahelised erimeelsused näivad olevat ületamatud, mida kinnitab ka menetluses kompromissile mittejõudmine. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
2-20-4332
/allkirjastatud digitaalselt/ Andrea Lega kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.