nende Hageja: XX (isikukood XXXXXXXXXXX), lepingulised esindajad vandeadvokaat Ene Mõtte ja vandeadvokaadi abi Helen Tomberg Kostja: CC (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Nigul Saar
Istungi toimumise aeg
10. märts 2020
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Harju Maakohtu 28. augusti 2019 otsuse resolutsioon muutmata, muutes osaliselt otsuse põhjendusi.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Apellatsioonimenetluse kulud jätta hageja XX kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist.
Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.
HAGI JA SELLE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD
1.XX esitas 04.12.2018 Harju Maakohtule hagi CC vastu kaasomandi lõpetamiseks. Hagiavalduse ja selle 27.06.2019 täpsustuse kohaselt palus hageja lõpetada kaasomandi korteriomandile Tallinnas, TTT (registriosa nr XXXXXXXXX) kaasomanikevahelise enampakkumisega. Alternatiivselt palus hageja panna korteriomandi avalikule enampakkumisele ning määrata kohtuotsuse täitmise viis ja kord selliselt, et avaliku enamapakkumise läbiviija on kohtutäitur Kristiina Feinman; korteriomandi müügist saadud raha jagatakse pärast sellest täitekulude kandmist kaasomanike vahel võrdsetes osades selliselt, et kostjale langevast osast täidetakse kõigepealt kostja laenukohustus Danske Bank A/S Eesti filiaali ees; kostja annab selle kohustuse täitmiseks kohtuotsusega kohtutäiturile tagasivõetamatu nõusoleku; lubada kohtutäituril teha kostja arvelt laenu tagastamiseks ülekanne vastavalt hüpoteegipidaja poolt esitatud avaldusele selles toodud laenu jäägi suurusele ning toodud hüpoteegipidaja arveldusarvele. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt omandasid pooled 10.10.2013 kaasomandisse korteriomandi, mis asub TTT, Tallinnas. Korteriomandi eest maksti 120 000 eurot, millest suurem osa omaosalusest tasuti hageja vahenditega. Ülejäänud summa tasumiseks võttis kostja 90 000 eurot laenu. Korter koormati tervikuna hüpoteegiga summas 117 000 eurot. Hageja ja kostja abiellusid 12.08.2016 ja lahutasid 20.09.2017.
3.Korteri turuhind on 150 000 – 155 000 eurot. Kostja laenu jääk on umbes 76 000 eurot. Kuna kostja on keeldunud kaasomandi lõpetamisest selliselt, et korter jääb hagejale ja hageja võtab üle kostja pangalaenu, tuleb kaasomand lõpetada enampakkumisele panemisega. Seejuures tuleb pangalaen tasuda kostjale kuuluva osa arvel, kuna laenu võttis ainuisikuliselt kostja.
KOSTJA VASTUVÄITED
4.Kostja ei vaielnud vastu kaasomandi lõpetamisele avaliku enampakkumisega, kuid ta ei olnud nõus hageja soovitud kohtuotsuse täitmise korraga. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.
5.Pooled omandasid tagatisvara võrdsetes osades ja nende vastutus tagatisvara omandamise eesmärgil võetud laenu tagasimaksmise kohustuse täitmisel on eelduslikult samuti võrdne.
6.Kaasomanike kohustuste võrdsuse tõttu tuleb korteriomandi enampakkumisest saadud rahast kanda kõigepealt enampakkumise kulud, seejärel tasutakse pangale laenujääk (hüpoteegi kustutamise eeldus) ja üle jääv summa jagatakse poolte vahel võrdselt.
ESIMESE ASTME KOHTU OTSUS
7.Maakohus lõpetas poolte kaasomandi kinnisasjale Tallinnas, TTT selliselt, et see müüakse avalikul enampakkumisel, müügist saadud tulust arvatakse maha enampakkumise kulud ja tagastatakse laenuandjale laenuandja ja kostja vahel sõlmitud laenulepingu jääk ning ülejäänud tulu jagatakse poolte vahel võrdsetes osades. Menetluskulud jättis kohus poolte endi kanda.
8.Pooltele kuulub 10.10.2013 omandatud kinnisasi Tallinnas, TTT võrdsetes 1⁄2 suurustes mõttelistes osades. Pooled olid abielus 12.08.2016 kuni 20.09.2017. Kuna korteriomand omandati enne abielu, ei ole see ühisomand.
9.Ainus nõudena esitatud kaasomandi lõpetamise viis on kinnistu müük avalikul enampakkumisel. Kostja kaasomandi lõpetamisele sellisel viisil vastu ei vaielnud. Hageja nõue tuleb rahuldada. Avalikul enampakkumisel saadakse kinnisasja kõige õiglasem hind ja pooled saavad omandi kaotuse eest kõige õiglasema hüvitise.
10.Tõendatud on, et sissemakse 29 900 eurot tasuti korteriomandi ostmisel hageja vahenditest. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja võttis korteriomandi ostmiseks 90 000 eurot laenu. 14.06.2019 seisuga oli laenu jääk 73 135,04 eurot. Korteriomandi hind oli 120 000 eurot. Seega tasus hageja korteriomandi omandamiseks 1⁄4 ja kostja 3⁄4 suuruse osa hinnast. See ei oma aga tähtsust, kuna müügitulem tuleb jagada vastavalt kaasomanike osadele, mis on võrdsed.
11.Kuna korteriomand on laenukohustuse tagamiseks tervikuna koormatud hüpoteegiga summas 117 000 eurot, on hageja võtnud endale lepingulise kohustuse tagada oma kaasomandiosaga kostja võetud laenu. Seetõttu ei ole hagejal alust nõuda, et laenukohustus täidetakse vaid kostja osast müügitulemis. Hageja tagab laenu kostjaga võrdselt ja laen tuleb tagastada mõlema kaasomaniku osa arvel võrdselt.
12.Kuna kaasomandi lõpetamist ei saa seada sõltuvusse kohtutäituri isikust, jääb rahuldamata hageja taotlus määrata enampakkumise teostajaks kohtutäitur Kristiina Feinmann.
APELLATSIOONKAEBUS
13.Hageja palub maakohtu otsuse tühistada osas, milles maakohus määras, et kinnistu müügist saadud tulust tagastatakse laenuandjale laenujääk ja seejärel jagatakse ülejäänud tulu poolte vahel võrdsetes osades. Hageja palub teha tühistatud osas uue otsuse, millega jagada korteriomandi müügist pärast täitekulude kandmist üle jääv raha hageja taotletud viisil. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.
14.Kostja nõustus sellega, et vaidlusalune laen on tema ainuisikuline laen. Maakohus luges ebaõigesti laenulepingust tuleneva kohustuse kaasomanike ühiseks kohustuseks võlaõigusseaduse (VÕS) § 69 lg 1 tähenduses. Kostja ei esitanud vastuhagi ega tuvastushagi. Kohus väljus seega hagi piiridest, kui leidis, et pooled vastutavad panga ees kostja võetud laenu eest. Kohus sai otsuse täitmise korra määrata vaid hagis või vastuhagis või kostja taotluses esitatud nõude alusel, mitte omal algatusel.
15.Kohus tuvastas ebaõigesti korteriomandi eest tasumise proportsioonid ja sisustas seejärel ebaõigesti laenulepingust tuleneva solidaarvastutuse kaasomanike omavahelises sisesuhtes. Kostja on tegelikult tasunud 16 847 eurot ja hageja 29 900 eurot. Osa kostja laenumaksetest tehti abielu ajal ühisvara arvel. Õige ei ole seisukoht, nagu oleks hageja tasunud korteri omandamisel 1⁄4 ja kostja 3⁄4. Sissemaksete suurus ei oma vastuhagi puudumise tõttu tähtsust.
16.Kuna tervet kinnistut koormab ühe kaasomaniku poolt võetud laenu tagatiseks seatud hüpoteek ja laen on tagastamata, peab laenu tagastamise eest vastutama võlgnikust kaasomanik. Pooled ei väitnud ega tõendanud kokkulepet selle kohta, et hageja vastutab kostja laenu eest temaga võrdselt või tema eest. Hageja vastutab tagatise andjana üksnes panga ees. Kostja saab oma kohustuse panga ees täita ise, sest laenujääk on enam-vähem võrdne temale kuuluva mõttelise osa väärtusega.
17.Laenulepingu kohaselt on kohustus panga ees ainult kostjal. Kohus ei arvestanud, et hageja ei muutunud võlgnikuks panga ees. Hageja vaid tagas oma varaga kostja kohustust, säilitades tagasinõudeõiguse tema vastu. Kui hageja ei oleks taotlenud kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramist, läheks laen hüpoteegi kustutamiseks maha mõlema kaasomaniku tulemist. Hageja püüdis täitmise korra kindlaksmääramisega vältida uut kohtuvaidlust kostja hüvitise maksmise kohustuse üle. Maakohtu lahendus on vastuolus menetlusökonoomia põhimõttega.
VASTUS APELLATSIOONKAEBUSELE
18.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
19.Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud ja see on jõustunud osas, milles kohus otsustas lõpetada kaasomandi korteriomandi müümisega avalikul enampakkumisel. Kohtuotsus on vaidlustatud maakohtu määratud kohtuotsuse täitmise korra osas. TsMS § 651 lg 1 alusel kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.
20.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta vaidlustatud osas TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel muutmata kuid osaliselt tuleb muuta otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.
21.Pooltel ei ole vaidlust selle üle, et esmalt kantakse enampakkumise tulemist täitekulud. Jätkuvalt on vaidlus selle üle, kuidas jagada ülejäänud tulem.
22.Ringkonnakohtu hinnangul määras maakohus enampakkumise tulemi jaotamise õigesti ja apellatsioonkaebuse väited ei anna alust teistsuguse otsustuse tegemiseks. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
23.TsMS § 445 lg 1 alusel võib kohus otsuses poole taotlusel muu hulgas kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra. Ebaõige on hageja seisukoht, et kohus määras täitmise korra omal algatusel sellisena, millisena pooled seda ei taotlenud. Maakohus lähtus otsuse tegemisel kostja taotlusest (tlk 63).
24.Maakohus ei teinud kohtuotsuse täitmise korra määramise raames järeldust, et hageja vastutab kostja võetud laenu eest kostjaga võrdselt või tema eest ja kohus ei lugenud laenukohustust poolte solidaarkohustuseks VÕS § 69 lg 1 tähenduses, nagu hageja apellatsioonkaebuses leiab. Selliseid seisukohti maakohtu otsus ei sisalda.
25.Antud juhul koormab nii hageja kui ka kostja kaasomandiosa hüpoteek Danske Bank A/S kasuks hüpoteegisummaga 117 000 eurot igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele (tlk-d 4-7 ja 11). Enampakkumisega ei lõpe kolmandate isikute õigused, seega ka panga õigus nõuda hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamist panditud kinnisasja arvel (AÕS § 325 lg 1).
26.Pooled soovisid, et enampakkumisel saadavast rahast tasutakse pärast täitekulude kandmist hüpoteegiga tagatud laen. Kostja soovib, et see tasutakse pärast täitekulude kandmist järele jäävast müügisummast ja seejärel jagatakse üle jäänud summa poolte vahel võrdselt, s.o vastavalt poolte kaasomandiosade suurusele asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 2 järgi. Hageja leiab teisiti ja soovib, et pärast täitekulude kandmist tuleb jagada tulem poolte vahel
võrdsetes osades, tema saab enda osa kätte ja hüpoteegiga tagatud pangalaen tuleb tasuda kostja osast, kes võttis korteriomandi ostmiseks pangast laenu.
27.Riigikohus on leidnud analoogilises olukorras, kus korteriomandi omandamiseks ei võtnud laenu mõlemad kaasomanikud (korteriomand omandati ühe kaasomaniku ja kolmanda isiku poolt võetud laenu arvel), et ka sellisel juhul on võimalik kaasomanikele panna kohustus kasutada enampakkumisel saadud raha hüpoteegiga tagatud laenu tasumiseks (vt Riigikohtu lahendit nr 3-2-1-39-17, p 12). Seega ei oma tähtsust hageja väited selle kohta, et laenu korteriomandi omandamiseks võttis kostja ja hageja ei olnud laenulepingu pool. Hageja vastutab panga ees tagatise andjana, nagu ta ka ise apellatsioonkaebuses möönab. Seega peab ka tema andma hüpoteegist vabanemiseks oma panuse. Maakohtu määratud tulemi jaotamise kord, mille kohaselt arvatakse müügist saadud tulust esimesena maha enampakkumise kulud, seejärel tasutakse hüpoteegiga tagatud laen ning ülejäänud tulu jagatakse poolte vahel AÕS § 77 lg 2 järgi kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele, s.o antud juhul võrdsetes osades, on kooskõlas seaduse ja kohtupraktikaga.
28.Enampakkumise tulemi jagamise korra otsustamisel ei oma tähtsust see, kui suur oli kummagi kaasomaniku rahaline panus korteriomandi omandamisel. Seda leidis õigesti ka maakohus. Samas kohus tuvastas, et hageja tasus korteri omandamisel 1⁄4 osa ja kostja 3⁄4 osa selle maksumusest. Kuna eeltoodu ei oma tulemi jaotamise korra kindlaksmääramisel tähtsust, tuleb maakohtu sellekohane järeldus jätta koos põhjendustega otsusest välja. Seetõttu ei anna ringkonnakohus hinnangut ka apellatsioonkaebuse väidetele selle kohta, kui palju hageja arvates kumbki kaasomanik panustas ja et osa laenumaksetest tasuti pangale abielu ajal ühisvara arvel. Kohtuotsuse täitmise korra määramise raames ei saa kohus hakata lahendama poolte vastastikuseid rahalisi nõudeid. Need tuleb lahendada eraldi hagimenetluses.
29.Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad kaebuse menetlemise kulud TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab maakohus kindlaks TsMS § 174 lg 4 järgi § 177 lg-s 2 sätestatud korras pärast kohtuotsuse jõustumist. (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Gaida Kivinurm
Vahur-Peeter Liin
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.